R.G : 15/01546

COUR D’APPEL DE A

CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 15 SEPTEMBRE 2016

DÉCISION DÉFÉRÉE :

14/04029

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE A du 19 Février 2015

APPELANTE :

SAS MAISONS DU MONDE

XXX

XXX

représentée par M^e Caroline SCOLAN, avocat au barreau de A,postulant

assistée de M^e Gilles HITTINGER-ROUX,avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e CHRETIEN, avocat au barreau de PARIS, plaidant

INTIMEE :

SCI 19 G AUX OURS

7 G de Caumartin

XXX

représentée et assistée de M^e Jerôme DEREUX, avocat au barreau de A

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors des débats et du délibéré :

Monsieur FARINA, Président

Madame AUBLIN-MICHEL, Conseiller

Madame BERTOUX, Conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS :

M^me JEHASSE, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 19 Mai 2016, où l’affaire a été mise en délibéré au 15 Septembre 2016

ARRÊT :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 15 Septembre 2016, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

signé par Monsieur FARINA, Président et par M^me JEHASSE, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 13 novembre 1998, la société Margoo, aux droits de laquelle se trouve la SCI 19 G aux Ours, a donné à bail à la société Polymag, aux droits de laquelle vient la société Maisons du Monde, un local à usage commercial situé à A 19, 21 et 23 G aux Ours, angle de la G de la Champmeslé, pour une durée de 12 ans, moyennant un loyer annuel de 900.000 francs, soit 137.204,12 €, outre charges et impôt foncier.

Par acte extra-judiciaire en date du 02 juin 2010, la bailleresse a donné congé avec offre de renouvellement à la société Maisons du Monde, à compter du 01er janvier 2011, pour une durée de 12 ans, au prix de 210.000 € par an, hors taxes et hors charges .

Le loyer actualisé au 01er janvier 2011 et indexé sur l’indice du coût de la construction s’élevait à la somme de 202.564,12 €.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 23 décembre 2011, le preneur a accepté le principe du renouvellement pour une durée de 12 ans, aux mêmes charges et conditions que le précédent bail, à l’exception de l’indice d’indexation qui deviendrait l’indice des loyers commerciaux.

Par lettre recommandée en date du 19 décembre 2012, reçue le 21 décembre 2012, la société Maisons du Monde a notifié un mémoire préalable en fixation de loyer du bail renouvelé à la SCI 19 G aux Ours, en vue de le voir fixé à la somme de 137.560 € HT HC par an à compter de sa prise d’effet.

Puis, par acte extra-judiciaire des 03 et 09 juillet 2014, la société Maisons du Monde a fait assigner la SCI 19 G aux Ours devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de A, à titre principal, en fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 112.480 € HT HC par an à compter du 01er janvier 2011, à titre subsidiaire en désignation d’expert.

Par ordonnance en date du 19 février 2015, le juge des loyers commerciaux a :

— constaté l’accord des parties sur un renouvellement du bail au 01er janvier 2011; dit que ce renouvellement se fera aux clauses et conditions de l’acte initial, à l’exception de l’indice applicable pour réviser le loyer qui ne sera plus l’indice du coût de la construction, mais l’indice des loyers commerciaux,

— reçu la demande des parties en fixation du loyer à la valeur locative;

— fixé à la somme de 208.000 € par an et en principal, outre les charges prévues au bail, le montant du loyer renouvelé dû à compter du 01er janvier 2011, par la société pour les locaux à usage commercial sis 19, 21 et 23 G aux Ours à A;

— dit que le locataire devra payer la différence entre le loyer payé depuis le 01er janvier 2012 et ce loyer de 208.000 € par an;

— dit n’y avoir lieu à diligenter une expertise;

— condamné la société Maisons du Monde aux dépens ainsi qu’au paiement d’une indemnité de procédure de 2.000 €,

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

Par déclaration au greffe de la cour en date du 27 mars 2015, la SAS Maisons du Monde a interjeté appel de la décision.

Pour l’exposé exhaustif des moyens des parties, il est renvoyé aux conclusions du 25 novembre 2015 pour l’appelante, et du 03 novembre 2015 pour l’intimée.

La SAS Maisons du Monde conclut à la réformation de la décision sauf en ce qui concerne l’accord intervenu, et demande à la cour de :

A TITRE PRINCIPAL :

— fixer à la somme de 112.480 € HT HC par an le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 01er janvier 2011;

— dire et juger que la SCI 19 G aux Ours devra rembourser à la société Maisons du Monde le trop versé au titre des loyers depuis le 01er janvier 2011, et avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision à intervenir,

— le cas échéant, C leur capitalisation en application de l’article 1154 du code civil;

XXX

— désigner tel expert qu’il lui plaira avec mission habituelle en matière de détermination du loyer du bail renouvelé à la date du 01er janvier 2011,

— dire et juger que la provision pour frais d’expertise sera versée à l’expert par la SCI. Du 19 G aux Ours,

— fixer pendant la durée des opérations d’expertise et à titre provisionnel le montant du loyer à la somme de 112.480 € par an HT et HC;

XXX

— condamner la SCI 19 G aux Ours aux entiers dépens de première instance et au paiement de la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

— confirmer pour le surplus l’ordonnance déférée,

— condamner la SCI 19 G aux Ours au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

— condamner la SCI aux dépens de première instance et d’appel.

La SCI 19 G aux Ours demande à la cour de :

— débouter la SAS Maisons du Monde de son appel,

— au principal réformer la décision sur le montant du loyer,

— statuant à nouveau le fixer à la somme de 234.000 € HT HC à compter du 01er janvier 2011 avec toutes conséquences quant aux rappels de loyers,

— subsidiairement, confirmer l’ordonnance,

— en tout état de cause, condamner la SAS Maisons du Monde aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC en cause d’appel, outre confirmer les termes de l’ordonnance quant à la condamnation à verser la somme de 2.000 € sur ce fondement.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 05 janvier 2016.

SUR CE

Pour statuer comme il l’a fait, le juge, après avoir déploré que la société Maison du Monde ne fournissait pas de données sur les grands indicateurs comptables permettant d’apprécier la dynamique de ses affaires et de la commercialité du quartier, s’est appuyé sur une expertise amiable faite par M. B à la demande du bailleur, en retenant une surface pondérée de 325 m², une faible évolution démographique, une situation légèrement à la périphérie mais encore incluse en hyper-centre, en secteur piétonnier, une forte complication ces dernières années pour la circulation automobile qui nuit au commerce de meubles, les 13 références de loyers commerciaux environnants pour de baux récents, mais a considéré que la proposition d’une valeur locative de 720,67 € le m² était quelque peu excessive et qu’il fallait prendre en considération une certaine disposition des lieux de qualité commerciale moyenne (une partie en réserve, un escalier un peu étroit et tournant) un certain resserrement des lieux, pour retenir une valeur locative de 640 € le m².

Il convient de confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a constaté l’accord des parties sur un renouvellement du bail au 01er janvier 2011; dit que ce renouvellement se fera aux clauses et conditions de l’acte initial, à l’exception de l’indice applicable pour réviser le loyer qui ne sera plus l’indice du coût de la construction, mais l’indice des loyers commerciaux, disposition qui n’est pas critiquée.

' sur l’accord intervenu entre les parties sur le montant du loyer du bail

La SCI 19 G aux Ours fait valoir que, par LRAR en date du 23 décembre 2011, soit près d’un an et demi après le congé, la société MAISONS DU MONDE a accepté le renouvellement.

Si le principe du renouvellement est accepté pour autant cette acceptation n’équivaut pas à la conclusion d’un nouveau bail, les parties devant s’entendre sur le contenu du nouveau bail et notamment sur le loyer.

En l’espèce, les échanges durant près de deux années attestent au contraire de l’absence d’accord entre le bailleur et le preneur sur le contenu du bail renouvelé, sans qu’aucune mauvaise foi de la part du preneur puisse résulter de la discussion autour du montant du loyer proposé par le bailleur.

' sur le caractère hors taxes et hors charges du loyer

La SAS Maisons du Monde expose que le montant du loyer de 208.000 € fixé par le juge des loyers doit nécessairement s’entendre 'toutes taxes comprises', en l’absence de précision du magistrat lequel ne fait aucune référence à un loyer hors taxes s’agissant du montant de loyer du bail renouvelé; le bail d’origine stipulait un loyer de 900.000 frs 'hors taxes', les parties entendant assujettir 'les présentes’ à la taxe à la valeur ajoutée à la charge du preneur, l’expert s’étant prononcé sur l’estimation d’un loyer hors taxes.

La SCI 19 G aux Ours réplique que Monsieur le Juge des loyers commerciaux prend soin, après avoir constaté l’accord du renouvellement aux charges et conditions du bail initial, de fixer le loyer annuel du local à la somme de « 208.000 euros par an et en principal, outre les charges prévues au bail »; que la mention « en principal outre les charges » prend bien en compte cette réalité, étant observé que le Juge n’a pas compétence pour modifier l’assujettissement fiscal des parties, ni même les clauses du bail commercial dont il n’est pas saisi, étant observé que la déclaration d’assujettissement du loyer à la TVA est fixée dans un article distinct du bail initial; que pour cette seule raison, ce moyen sera écarté.

Ceci exposé,

Il résulte du contrat de bail d’origine que le montant du loyer était de 900.000 frs 'hors taxes'.; que la déclaration d’assujettissement du loyer à la TVA est fixée dans un article distinct du bail initial, comme l’observe à juste titre le bailleur.

En conséquence, le loyer tel qu’il sera fixé dans le cadre de la présente instance s’entendra hors taxes.

' sur le recours à la valeur locative comme méthode de fixation du bail renouvelé

Les parties s’entendent sur la fixation du loyer du bail renouvelé en fonction de la valeur locative en application de l’article L.145-33 du code de commerce, s’agissant d’un bail initial d’une durée de 12 ans.

' sur les expertises amiables produites

Comme l’observe, à bon droit, la SAS Maisons du Monde, le juge des loyers ne pouvait se fonder sur le seul rapport d’expertise non contradictoire établi par l’une des parties.

En effet, si les rapports d’expertise amiable constituent des moyens de preuve, le juge ne peut toutefois se fonder exclusivement sur des rapports établis de manière non contradictoire, peu important que ces rapports aient été soumis à la libre discussion des parties (cass.com. 29 janvier 2013), et ce quand bien même, comme en l’espèce, le preneur aurait été informé des démarches ainsi que des résultats de l’expertise menée par l’expert, qui même s’il est notoirement connu pour son sérieux, reste mandaté par son adversaire, le bailleur.

Au soutien de leurs demandes respectives les parties produisent chacune, un rapport d’expertise établi de manière non contradictoire suivi d’une note en réplique de leur expert respectif qui font état d’observations critiques réciproques à l’égard du travail effectué par leur confrère.

Chacun des experts passe en revue les différents éléments pris en compte pour fixer la valeur locative conformément aux dispositions des article L.145-33 et R.145-3 à R.145-7 du code de commerce et les discute.

Ainsi le bailleur verse aux débats le rapport d’expertise de M. B du 02 février 2013 qui conclut que 'la valeur locative du local à usage commercial…/… être fixée à la date de ce jour à la somme de 234.000 € hors taxes l’an à laquelle il y a lieu d’ajouter les taxes foncières.'

Le preneur verse aux débats le rapport d’expertise de M. X du 15 septembre 2015 qui retient une valeur de renouvellement d’un montant de 490 € le m² soit 326m²P x 490 € = 159.740 € arrondi à 160.000 € à la date du 01er janvier 2011.

A la suite de ce rapport, l’expert B, dans sa note du 16 octobre 2015, expose, in fine, 'Pour conclure, et après avoir apporté les corrections dans le calcul des valeurs locatives amiables de renouvellement de locaux commerciaux situés dans 'la partie inférieure sous la G aux Ours située au sud à l’exception du magasin Gudule’ ( références : Mister Minit, Gudule, Quelqu’un m’a dit, Quelqu’un m’a dit (Bis) et Paprika Maroquinerie), et ayant pris soin de ne pas prendre en considération les loyers d’Eurodif et La Brasserie Le Tyrol, il en ressort une valeur locative moyenne hors droit au bail de 604,37 € hors taxes, hors charges le m² pondéré et non la valeur de 488 € le m² retenue par M. X.'

L’expert X répond à cette note, le 23 novembre 2015, et confirme la valeur locative de renouvellement fixée à 160.000 € hors taxes 'valeur qui doit être obligatoirement inférieure à la valeur locative précédente dans laquelle était incluse la valeur du droit au bail.'

Ces éléments soumis à la discussion des parties sont suffisants pour apprécier la valeur locative des locaux dont s’agit dans le cadre du renouvellement du bail sans qu’il soit besoin de recourir à une expertise judiciaire.

La décision entreprise sera confirmée sur ce point.

' sur la fixation du loyer

L’article L.145-33 du code de commerce dispose que : ' Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, 'cette valeur est déterminée d’après :

1° Les caractéristiques du local considéré;

2° La destination des lieux;

3° Les obligations respectives des parties;

4° Les facteurs locaux de commercialité;

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.'

1°) – sur les caractéristiques du local considéré

' sur la situation dans l’immeuble où il se trouve, sa surface et de son volume, la commodité d’accès au public

Selon l’expert X mandaté par le preneur, 'le local est situé dans l’hyper centre-ville de A, à proximité de la Cathédrale située à environ 200m, en pleine zone piétonne'; il relève 'le caractère piétonnier de la G de la Champmeslé reliant l’hyper-centre, la G du Gros Horloge à la station du bus TEOR à 50 m de la place Jacques Lelieur…/… axe piétonnier important, en déclin depuis quelques années depuis que la G du général Leclerc a été privatisée à l’usage unique des transports en commun TEOR en site propre…/… Il s’agit d’un bon emplacement commercial mais légèrement en perte de vitesse depuis quelques années; d’ailleurs j’ai constaté en face des locaux, un salon de coiffure vide depuis un an, qui ne trouve pas preneur, en face également un autre commerce recherchant un preneur'; Il observe que 'la G aux Ours est encore ouverte à la circulation des voitures avec un accès difficile à partir de la G Jeanne d’Arc'.

L’expert considère la G de la Champmeslé pour relier la station TEOR et les Galeries Lafayette, comme l’une des deux extensions du 'carré magique’ comprenant au sud la G du gros Horloge, à l’est la G des Carmes, au nord la G de la ganterie et à l’ouest la G Jeanne d’Arc; et précise que les enseignes internationales, H&M, HEMA et Z ne sont ni situées G du Gros Horloge ni G de la Champmeslé'

Dans sa note du 23 novembre 2015, M. X indique qu’il ne remet pas en cause la commercialité de la G de la Champmeslé dans cette partie de la G comprise entre la G du général Leclerc et la G du Gros Horloge, 'celle-ci est uniforme.' Il constate par ailleurs que 'Au passage de la G de Champmeslé, il n’y a plus aucune circulation automobile, comme pratiquement dans toute la G, sauf pour une desserte local au-delà de la G XXX. Les travaux G du général Leclerc se sont terminés en 2007, le déclin dans cette G a été immédiat, vraisemblablement un peu plus tard dans l G de la Champmeslé mais il a commencé avant 2011.'

Il conclut sa note en indiquant : 'En conclusion, il est vrai que nous avons dans cette partie de la G de la Champmeslé une très bonne commercialité, qu’il existe des valeurs locatives de marché et de renouvellement disparates qu’il convient de trier entre les baux renouvelés qui n’ont pas fait l’objet de négociation lors de renouvellement du bail et de valeurs locatives de renouvellement pour des surfaces très petites absolument pas comparables avec l’importance des locaux Maisons du Monde, qu’il convient notamment de remarquer que la plus grande surface dans la G située à proximité de la G du Gros Horloge a une valeur locative de renouvellement inférieure à 300 € le m². Qu’en ce qui concerne ce local (Eurodif) le loyer annuel était en 2010 de 271.895 € pour une surface utile de 1.870 m² et qu’il n’est donc pas possible qu’une surface de 753 m² (Maisons du Monde) fasse l’objet d’une valeur de renouvellement supérieure à 200.000 €.

C’est pourquoi, et après une analysé détaillée et particulièrement fine, je confirme qu’à la date du 01er janvier 2011 la valeur locative de renouvellement doit être fixée à 160.000 € hors taxes, valeur qui doit être obligatoirement inférieure à la valeur locative précédente dans laquelle était incluse la valeur du droit au bail.'

L’expert du bailleur, M. B, relève « Le local commercial analysé est situé dans une zone piétonne très achalandée et se trouve visible depuis la partie haute de la G de la Champmeslé et de la G aux ours (partie est). Il s’agit d’un très bon emplacement qualifié n°1 bis, bénéficiant d’une forte attractivité par la présence de flux piétons et d’enseignes nationales et internationales de proximité…/… le local commercial analysé aux présentes se trouve dans l’hyper centre historique de A, à deux cents mètres de la Cathédrale ».

Au vu de ces éléments donnés par les deux experts, si le magasin n’est pas situé dans le carré magique comme le qualifie l’expert X, il n’en demeure pas moins qu’il est exploité dans une G piétonne, à proximité des rues de l’hyper centre-ville historique, et en tout cas sur l’axe passant qu’est la G de la Champmeslé.

Le magasin dispose en outre d’un linéaire de vitrines, quand bien même celles-ci seraient étroites et ne descendraient pas jusqu’au niveau du trottoir, non négligeable de 15 m sur la G de la Champmeslé et de 13 m sur la G aux Ours et situé en angle des deux rues.

Ces éléments viennent contrebalancer les difficultés d’accessibilité en voiture pour la clientèle du fait des restrictions de stationnement, bien que la G aux Ours soit encore ouverte à la circulation mais avec un accès difficile à partir de la G Jeanne d’Arc, au regard de l’activité commerciale considérée qu’est la vente pour partie de meubles qui ne vise pas uniquement une chalandise piétonne.

Dès lors, au vu de cette situation, le commerce considéré jouit d’un bon emplacement commercial, étant précisé que les éléments retenus par l’expert B qui, selon lui, bénéficient au commerce envisagé, à savoir, l’Espace E Cathédrale, le caractère piéton de la G des Carmes, l’ouverture du magasin H&M, du magasin HEMA, périmètre FISA centre-ville, qui n’existaient pas au 01er janvier 2011, date d’effet du bail renouvelé du fait du congé avec offre de renouvellement avec effet au 01er janvier 2011, ne sont pas à prendre en considération comme élément d’appréciation, seules les modifications intervenues au moment de la prise d’effet du nouveau bail, soit le 01er janvier 2011, pouvant l’être.

En ce qui concerne l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux et les dimensions, conformations de chaque parie ainsi que son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée, le preneur explique, essentiellement, que :

— le local est situé à l’angle de la G aux Ours et de la G Champmeslé, il est sur trois niveaux; l’accès clientèle s’effectue par le rez-de-chaussée, le sous-sol est affecté à l’usage de réserves et de locaux sociaux; les locaux sont situés dans un immeuble ancien dont les vitrines sont étroites par rapport à d’autres locaux dont le linéaire de vitrine est plus conséquence (enseigne H), le sous-sol est accessible uniquement par le rez-de-chaussée commercial, peu pratique en l’absence de parking souterrain, et d’autant plus au regard de son activité qui nécessite le stockage de mobiliers parfois volumineux, les stockages et réserves nécessitent donc qu’ils soient déchargés dans la G, puis transportés au rez-de-chaussée et enfin descendus par l’escalier au sous-sol en l’absence d’ascenseur privatif, de même le mobilier exposé à l’étage doit être monté par l’escalier; il en résulte des contraintes importantes à prendre en considération dans la détermination de la valeur locative et la nécessité de retenir un abattement de 10%, comme l’a fait le juge des loyers.

Le bailleur considère, pour l’essentiel que :

— La société Maisons du Monde bénéficie d’un bail dit 'tous commerces’ et rien n’impose d’appliquer d’ores et déjà un abattement de principe de 10% en raison d’une configuration prétendument peu adaptée, étant observé que ceci est avancé sans fondement ni commencement de preuve du bien fondé de cette pratique, sachant que le juge des loyers commerciaux n’a jamais indiqué qu’il appliquait un tel abattement mais simplement estimé la valeur locative du fonds en deça de la fourchette haute, au regard de diverses sujétions au site.

Ceci exposé,

Dans la mesure où l’activité commerciale exploitée dans les locaux loués n’est pas exclusivement réservée au commerce de meubles, mais également à l’équipement de la maison et à la vente d’objets de décoration, leur configuration, à savoir sur trois niveaux, sous-sol, rez-de-chaussée, et un étage sans qu’ils ne soient desservis par un ascenseur, au vu des surfaces de vente situées au rez-de-chaussée (233,70 m²) et à l’étage (202,49 m²) reste cependant adaptée et ne justifie pas l’application d’un abattement de ce chef.

' sur la pondération des surfaces utiles

Selon le preneur les mesures retenues par l’expert B, les pondérations retenues sont critiquables au regard de la conformation spécifique des locaux qui est peu adaptée à l’activité exercée (sous-sol : 93,46 m², rez-de-chaussée :233,70m² premier étage : 202,49 m²); il convient de retenir une surface pondérée de 296 m² au lieu des 325 m² retenu par M. Y.

Au vu des rapports d’expertise versés par l’une et l’autre des parties, force est de constater que les deux experts se rejoignent sur la surface pondérée à retenir, 325 m² pour B et 326 m² pour X.

Dès lors, en l’absence de l’avis d’un technicien produit par la SAS Maisons du Monde qui permettrait de remettre en cause non seulement le calcul de la surface pondérée de l’expert du bailleur mais également de son propre expert, il convient de retenir une surface pondérée de 325 m²pondéré telle que proposée par l’expert B.

2°) – sur la destination des lieux

L’activité de vente de mobilier et objets de décoration exercée par la SAS Maisons du Monde dans les lieux loués est conforme aux stipulations contractuelles qui prévoit l’exploitation de 'tous commerces sauf restauration', ce qui n’est d’ailleurs pas contesté, et qui constitue un élément favorable à prendre en considération dans la valorisation de la valeur locative.

3°) – sur les obligations respectives des parties

Selon l’article R.145-8 du code de commerce, ' Du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un fateur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre des parties depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.

Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.'

La SAS Maisons du Monde fait valoir, pour l’essentiel, que :

— La cave est grevée d’une servitude de passage

— l’engagement du preneur porte sur un bail de neuf ans ferme puisqu’il a expressément renoncé aux trois premières facultés de résiliation triennales, il s’agit d’une clause exorbitante du droit commun; la loi Pinel du 18 juin 2015, applicable aux baux conclus ou renouvelés à compter du 01 er septembre 2014 a d’ailleurs modifié la règle, qui est, sauf exception, d’interdire les clauses qui faisaient obstacle à l’exercice par le preneur de son droit de résiliation triennale; les reliquats de l’ancienne législation qui subsistent en application de la loi dans le temps sont donc dérogatoires au droit commun;

— le preneur s’est engagé à refaire les peintures extérieures tous les 3 ans, obligation particulièrement lourde,

— il a en outre la charge de la vétusté; or la loi Pinel du 03 novembre 2015 a créé un article R.145-35 du code de commerce d’ordre public d’où il résulte que le bail comprend une disposition dérogatoire à l’ordre public applicable aux baux conclus ou renouvelés à compter du 01er septembre 2014, qui, par l’effet de l’application de la loi dans le temps demeure marginale,

— le bail comporte en outre une dérogation expresse à l’article 1724 du code civil,

— l’impôt foncier qui est supporté en principe par le bailleur a été mis à la charge du preneur; son montant doit donc être déduit de la valeur locative des locaux; le droit commun en bail commercial s’agissant des impôts et charges est fixé par la disposition générale du nouvel article R.145-35 du code de commerce d’où il résulte qu’à défaut de stipulation contraire, la taxe foncière n’est pas refacturable au preneur, toute clause contraire, quoique valable, étant bien dérogatoire par rapport au droit commun du bail commercial, lequel demeure inchangé après la création de ce texte dans le code de commerce; le montant de la taxe foncière qui a été refacturé au preneur au cours des trois dernières années du bail s’élève à une moyenne de 13.626 € HT qui doit être déduit de la valeur locative des locaux lorsque le preneur a la charge de l’impôt foncier contrairement à ce que retient l’expert de la bailleresse.

La SCI 19 G aux Ours réplique, en résumé, que :

— La servitude de passage n’a vocation à être utilisée que de manière épisodique voire exceptionnelle puisque celle ci vise l’urgence ou la nécessité impérieuse.

— Concernant la faculté de résiliation triennale , le bail stipule « à défaut de convention contraire », la possibilité pour le locataire de donner congé à chaque période triennale est donc susceptible d’aménagements conventionnels; les parties peuvent donc conférer au bail une durée ferme de neuf ans ou autoriser la résiliation à d’autres échéances que celles fixées par la loi : faculté de résiliation annuelle ou à tout moment; cette clause n’est donc pas exorbitante de droit commun s’agissant qui plus est d’un bail d’une durée de douze années.

— Concernant la prise en charge de la vétusté et des travaux : la répartition prévue par le Code civil n’est pas d’ordre public et il peut y être valablement dérogé par des conventions particulières, à condition qu’elles n’aient pas pour effet de transférer au locataire l’intégralité des obligations du bailleur, ceci d’autant que les « grosses réparations » prévues par l’article 606 du code civil, restent à la charge du bailleur et que cela n’entraîne donc pas un transfert au preneur de l’intégralité des obligations du bailleur.

— Concernant la réfaction de la taxe foncière, la société Maisons du Monde ne rapporte pas la preuve que cette refacturation de la taxe foncière constitue une clause exorbitante de droit commun, à défaut de quoi, la valeur locative ne peut être diminuée de ce montant; or, la société Maisons Du Monde omet d’indiquer que la plus récente réforme en matière de baux commerciaux a expressément inclus la taxe foncière parmi les éléments refacturables au preneur en modifiant l’article R145-35 du code de commerce. Ce faisant, il ne s’agit donc plus d’une clause exorbitante qui déprécierait la valeur locative et devrait donner lieu à retraitement. Il n’y a donc pas lieu de déduire le montant de la taxe foncière mise à la charge de la société Maisons Du Monde de la valeur locative.

— Le bail ne contient donc aucune disposition exorbitante de droit commun dépréciant la valeur locative.

— A contrario, le bail contient des dispositions qui tendent à majorer la valeur locative :

' vaste destination des lieux puisque tous les commerces sauf la restauration et l’alimentaire sont permis,

' libre cession du droit au bail,

' sous location possible moyennant l’agrément préalable du bailleur,

' location gérance autorisée au profit de sociétés du groupe Maisons du Monde.

Ceci exposé,

Au regard du caractère très limité de l’usage de la servitude de passage dans la cave louée, cet élément ne peut être retenu comme un facteur négatif minorant la valeur locative des lieux.

Si le preneur a renoncé à la révision triennale, et s’il a pris l’engagement de refaire les peintures extérieures tous les trois ans, engagement dont il ne démontre au demeurant pas l’exécution alors que le bailleur indique qu’il n’y a jamais procédé, il dispose en revanche des avantages découlant d’un bail d’une durée supérieure à neuf ans, qui lui permet en outre d’exercer dans les lieux loués tous commerces à l’exception des activités liées à la restauration et l’alimentation, de la faculté de libre cession du droit au bail, de sous-location avec l’agrément préalable du bailleur, de location-gérance au profit de sociétés du groupe Maisons du Monde, de sorte qu’aucune minoration ou majoration de la valeur locative ne peuvent être tirées de ces éléments.

Le transfert des obligations au titre de la vétusté sur le preneur est habituellement considérée comme une clause exorbitantes de droit commun, force est de constater qu’en l’espèce aucune stipulation du bail ne met à la charge du preneur la vétusté. Son expert relève d’ailleurs ' les charges et conditions sont d’usage. L’entretien et les réparations locatives sont à la charge du preneur. Les grosses réparations définies à l’article 606 du code civil sont à la charge du bailleur.' sans préciser en quoi la valeur locative devrait être minorée du fait de ces obligations mises à la charge du preneur.

En revanche, la clause qui impose au preneur de souffrir 'l’exécution de toutes les réparations, reconstructions, surélévations et travaux quelconques, même de simple amélioration, que le propriétaire ou la copropriété estimerait nécessaires, utiles, ou même simplement convenables et qu’il ferait exécuter pendant le cours du bail, dans les locaux loués ou dans l’immeuble dont ils dépendent’ , ce sans pouvoir demander une indemnisation ni diminution de loyers, ni interruption de paiement de loyer, quelles que soient l’importance et la durée de ces travaux, même si la durée excède quarante jours, ' à la condition toutefois qu’ils soient exécutés sans interruption, sauf le cas de force majeure', constitue une dérogation à l’article 1724 du code civil et partant une clause exorbitante du droit commun.

Toutefois au vu de la situation des locaux d’un secteur très commercial et de l’ampleur de la destination du bail commercial, cet élément ne sera pas retenu comme facteur de minoration de la valeur locative.

Par ailleurs, le fait d’imposer au preneur le remboursement de l’impôt foncier en principe à la charge du bailleur constitue une charge exorbitante de droit commun. Le montant de cette imposition doit par conséquence venir en déduction de la valeur locative en vue de fixer le loyer dû par le preneur.

4°) – sur les facteurs locaux de commercialité

La SAS Maisons du Monde soutient, en résumé, que :

— Il y a lieu de retenir unefaible évolution démographique, la population de A était de 106.560 personnes en 1999 et de 107.904 en 2006 et ce en dépit de l’extension géographique de la zone périurbaine de A; l’expert, en outre, a noté une faible concentration de la population au coeur de la commune de A.

— L’expert du bailleur note une évolution de l’emploi peu favorable à l’activité commerciale considérée et, selon lui, la clientèle de passage que constitue les touristes n’a que peu d’incidence sur le commerce considéré.

— S’agissant des facteurs locaux environnant les locaux loués,

* l’expert B souligne la proximité des locaux loués avec des facteurs qui peuvent paraître être des facteurs favorables au preneur, alors que ceux-ci n’ont pas eu d’influence pendant la durée du bail d’origine sur son activité et doivent être écartés: deux centres commerciaux au sein du centre de A qui n’ont pas vu le jour pendant la durée du bail écoulé (l’Espace du Palais qui a ouvert ses portes en 1994, soit 4 ans la date de prise d’effet du bail, le bailleur relève lui-même 'tous les commerces ont périclité et il a fallu le déménagement de la FNAC dans ces locaux en 1999 pour sauver cet espace’ il en résulte que la commercialité de ce centre est peu satisfaisante et n’a eu aucun impact positif sur l’activité du preneur; l’espace E Cathédrale a ouvert ses portes en mai 2012);

* l’expert a omis de prendre en compte une évolution néfaste des facteurs de commercialité à plusieurs égards : la concurrence des zones commerciales développées en périphérie (zones de Barentin, Tourville la Rivière, centre commercial Docks 76) qui ont vu l’arrivée de nouvelles enseignes et notamment d’Ikéa, le 22 novembre 2008, sur la zone commerciale de Tourville la Rivière (surface de vente 19.000 m² , facilité d’accès et de stationnement, cette installation a eu un impact négatif sur le commerce considéré d’équipement de la maison et décoration); les travaux de voiries importants au cours du bail d’origine, (transformation en zone piétonne du centre-ville de A, aménagement des voies de circulation du TEOR, ce qui a fortement perturbé l’activité du preneur); de nombreux commerces ont fermé, notamment G de la République pendant la durée du bail d’origine et la commercialité des rues du gal Leclerc, Alsace-Lorraine, du XXX, Beauvoisine, situées à proximité des locaux loués s’est effondrée ; le chiffre d’affaires de Maisons du Monde n’a connu aucune évolution significative au cours des trois dernières années du bail tandis que le taux de fréquentation dans son magasin a baissé en passant de 364.452 personnes en 2008 à 278.619 en 2010 (baisse d’un peu plus de 23 % en deux ans), en 2013, la fréquentation était de 225.121 .

La SCI 19 G aux Ours réplique, pour l’essentiel, que :

— La faible évolution de la population reste une évolution et il n’y a donc pas de décroissance de population; cet élément ne peut donc servir à qualifier un amoindrissement des facteurs locaux de commercialité.

— Si certes l’expert relève un faible dynamisme d’emploi local, il n’en demeure pas moins que l’agglomération de A, 12 ème de France, représente le 8 ème pôle d’attractivité commerciale de France. Ceci explique d’ailleurs qu’il convient de retraiter les éléments sur la faible attractivité professionnelle de A qui, se trouvant proche de Paris, entraîne une migration quotidienne et diurne de travailleurs, et dispose néanmoins toujours de pôles d’emploi spécifiques. Il n’est donc pas possible de retenir cet élément sachant d’ailleurs que cet exode quotidien de résidents rouennais sur Paris entraîne aussi une hausse de leur pouvoir d’achat puisque ceux ci bénéficient des salaires parisiens.

— S’agissant de l’évolution des facteurs locaux de commercialité aux alentours

* Pour l’expert B, la ville de A est « un véritable centre commercial à ciel ouvert » ; l’activité commerciale constitue l’un des points forts de A, avec ses 3.000 commerces dont une centaine d’établissements dont la surface d’exploitation est supérieure à 300 m2 ; après avoir mis en place le premier plan « FISAC (fonds d’intervention pour les services, le commerce et l’artisanat) A CENTRE 2000 » la ville de A a lancé, depuis la fin de l’année 2011, un second programme de redynamisation et de développement du commerce en centre ville dénommé « FISAC CENTRE VILLE »; le local commercial faisant l’objet de la présente expertise se situe à l’intérieur du périmètre de ce nouveau plan FISAC.

* Il note que le local commercial bénéficie d’un très bon environnement commercial par la présence de grandes enseignes à proximité: les Galeries Lafayette, Nature et découverte, Eurodif, le Printemps, Habitat, Z Home, Interior’s, Hermès, H&M; l’attractivité commerciale de la ville a permis ainsi d’attirer de grandes enseignes nationales telles que le Printemps,

les Galeries Lafayette, la Fnac, Z, Z Home, Darty, Monoprix, Habitat, Eurodiff, H&M avec l’ouverture récente de l’Espace D E – Cathédrale.

* Il relève ensuite un très bon maillage du réseau de transports en commun afin de compenser une desserte routière restrictive et une capacité de stationnement très limitée.

* Il est donc parfaitement évident que rien dans le rapport ne permet de conclure à une stagnation, et à fortiori une baisse, des facteurs locaux de commercialité, alors même que les aménagements de centre ville effectués depuis la signature du bail initial ont incontestablement bénéficié à cette G et donc à ce local ;

* partant, il est évident que le bailleur, contrairement à ce que peut indiquer la société Maisons du Monde, rapporte la preuve d’une évolution favorable des facteurs locaux de commercialité justifiant le montant du loyer.

* Par ailleurs, rien n’est produit sur une éventuelle perte de chiffre d’affaires qui serait liée à des causes extrinsèques à la société Maisons du Monde (baisse de fréquentation ne veut d’ailleurs pas dire baisse du panier moyen et donc du chiffre d’affaires.)

— En conclusion sur les facteurs locaux de commercialité, le loyer retenu par le Juge des loyers commerciaux ainsi que par l’expert est proche de celui que la société Maisons du Monde payait par le jeu de l’indice lors de la délivrance du congé; partant ceci permet donc de considérer que le bailleur n’entendait pas mettre en avant une amélioration notable des facteurs locaux de commercialité notamment afin de conserver son preneur; à cet égard, il convient de reprendre l’historique du renouvellement du bail pour relever que le changement d’indice sur lequel les parties sont d’accord depuis l’origine avait pour but de maîtriser l’évolution du loyer.

Ceci exposé,

Entre 1999 et 2006, la population s’est accrue d’un peu plus de 150 personnes par an. Cet accroissement est certes faible, la démographie évolue néanmoins, de sorte que cet élément ne peut servir à minorer la valeur locative.

Le bassin d’emploi est de 816 000 habitants selon l’expert X. L’expert B reconnaît un faible dynamisme de l’emploi sur place qui explique un manque d’attractivité, des soldes migratoires négatifs, une main d’oeuvre peu qualifiée, une faible attractivité à l’égard des étudiants et des actifs, une population relativement peu favorisée du point de vue social, une croissance démographique faible et un vieillissement de la population. Il note que 'toutefois, la ville de A dispose d’atouts liés à son histoire et à la richesse de son patrimoine…/… elle représente l’un des premier pôles touristiques normands attirant chaque année près de trois millions de visiteurs.

Riche de son passé, c’est une ville où le patrimoine se conjugue avec le commerce.'

Par ailleurs, il n’est pas contesté que 'A est le premier pôle d’attractivité commerciale de Normandie, et le 8 ème en France avec une large zone de chalandise de 845.000 habitants d’après l’étude réalisée en avril 2009 par le Cabinet Clipperton Développement.'; que de grandes enseignes nationales, telles le Printemps, les Galeries Lafayette, Monoprix s’y sont installées.

Il est par ailleurs établi que le local commercial dont s’agit se trouve à la proche périphérie de l’hyper-centre historique de A, en pleine zone piétonne, sur le chemin entre les deux plus grands magasins du centre ville de A, à savoir Le Printemps et Les Galeries Lafayette et partant bénéficie de la présence d’un flux piétons importants, que renforce la présence d’une station du TEOR à quelques mètres du local loué, ce qui est un facteur favorable.

S’agissant des lourds travaux et modifications du centre-ville qui ont eu lieu dans les années 1990, s’ils ont entraîné la fermeture de commerces notamment dans la G du Général Leclerc, ils ne se situaient pas dans les rues de la Champmeslé et G aux Ours. Ils ne sont donc pas à prendre en considération.

A cet égard, l’expert X expose que 'les travaux G du Général Leclerc se sont terminés en 2007, le déclin dans cette G a été immédiat, vraisemblablement un peu plus tard dans la G de la Champmeslé mais il a commencé avant 2011. Aujourd’hui, pratiquement tous les commerces de cette G sont à vendre ou en difficulté. Il est difficile de dire à partir de quand cette modification a eu une incidence dans la G de la Champmeslé, mais des éléments peuvent être pris en compte, parmi les cessions de bail signalées par M. B. ' L’expert se livre ensuite à une analyse de la situation du commerce Sepia 50 G de la Champmeslé face à Maisons du Monde considérant contrairement à l’expert B que la valeur locative a non pas augmenté de plus de 40% mais a fortement diminué, 'la valeur du droit au bail étant passée de 170.000 € à un surloyer de 20.000 € pour un loyer sensiblement identique.'

Ces observations ne sont pas suffisantes pour établir l’impact néfaste des travaux et modifications du centre ville sur le commerce considérée pour justifier une évolution néfaste des facteurs locaux de commercialité au cours du bail d’origine, pas plus que l’installation de l’enseigne Ikéa, dont l’activité similaire à celle du preneur est exercée dans une zone commerciale, qui même si elle présente des facilités d’accessibilité et de stationnement, n’en reste pas moins éloignée de plusieurs kilomètres du commerce considérée.

Enfin la SAS Maisons du Monde ne justifie d’aucune baisse de chiffre d’affaires corrélativement à la baisse de fréquentation dont elle se prévaut, faisant état d’une absence d’évolution significative dans les trois dernières années du bail.

Au vu de ces éléments, aucune modification défavorable des facteurs de commercialité pour le commerce considérée n’est établie, étant observé que le bailleur n’invoque aucune variation favorable de la commercialité dans les rues où sont situées les locaux loués pour justifier du loyer du bail renouvelé en 2011 demandé.

5°) – sur les prix pratiqués dans le voisinage

La SAS Maisons du Monde fait valoir, essentiellement, que :

— La valeur du droit au bail ne doit pas être intégrée dans le montant du loyer pratiqué lorsque cette somme n’est pas versée au bailleur mais notamment au précédent exploitant dans le cadre d’une cession de droit au bail;

— Seules doivent être réintégrées dans le calcul de la valeur locative de marché au montant du loyer par l’opération de la capitalisation sur la durée du bail le montant des droits d’entrée ou pas de porte versés au bailleur et correspondant à un supplément de loyer selon l’accord des parties;

— sur la relation d’équivalence entre les éléments de référence :

* les éléments de comparaison doivent être recherchés au sein de locaux comparables

* ces références doivent être corrigées afin de tenir compte des différences entre les locaux et les modalités de fixation, et actualisées à raison des différences de dates de fixation

— En l’espèce,

* seule la production de contrats de bail peut faire foi des références

* contrairement à ce qu’a fait l’expert B, il est impossible de décapitaliser des indemnités destinées à compenser la dépréciation des locaux alors même que ces sommes ne peuvent être qualifiées de droit d’entrée ou de pas de porte perçues par le bailleur à titre de supplément de loyer; il est impossible de décapitaliser le prix de cession d’un fonds de commerce,

* Une relation d’équivalence est nécessaire entre les éléments de référence retenus et les locaux loués, l’absence d’équivalence entre les références de l’expert (surface pondérée, destination, configuration, emplacement, durée des baux renouvelés,) et les locaux loués devait amener à les exclure ou à appliquer un correctif, notamment pour grande surface, abattement estimé à 20%

* L’expert B n’a pas retenu certaines références pertinentes qui étaient favorables au preneur .

La SCI 19 G aux Ours réplique, essentiellement, que :

— La société Maisons du Monde évoque, depuis l’origine, 5 locaux commerciaux alentours pour démontrer une valeur locative moyenne bien en deçà de la réalité à hauteur de 380 euros/m2, outre entend voir appliquer un abattement de 20% pour grande surface.

— Sur ce second point, il convient de se reporter aux surfaces pour relever que celles ci sont de même nature, il ne s’agit pas ici de comparer une boutique à un hypermarché, étant observé à contrario que dans A les grandes surfaces sont rares et donc recherchées.

— En outre, les valeurs locatives visées par la société Maisons du Monde sont tout simplement fausses : par exemple, le magasin Quelqu’un m’a dit a une valeur locative de 669 euros le m2 pondéré, là où le preneur conclut 495 euros du m2.

— Dans le rapport de M. X, les références sont majoritairement erronées puisqu’il scinde arbitrairement la G de la Champmeslé en deux parties sans apporter la preuve qu’il y aurait une variation de la commercialité dans cette G, et alors même qu’il n’y a pas eu, en 2011, de modification notable dans cette G (transports, voirie, fermetures, baisse d’attractivité etc),

— L’expert X refuse de prendre en compte les valeurs connues sur plusieurs enseignes pertinentes de la G (H, I de la baleine, la

XXX

— Il retient des locaux pour leur seule surface utile sans pondération (EURODIF),

— Il retient des locaux dont les baux sont distincts et donc ne peuvent servir de référence (Le Tyrol),

— Il indique retenir des références de loyers déplafonnés sans préciser qu’il s’agit de valeurs amiables de renouvellements,

— Il retient des surfaces erronées qui permettent bien opportunément de réduire la valeur locative (Mister Minit ; Quelqu’un m’a dit x2 ; Paprika),

— Les références prises par la société Maisons Du Monde devront donc toutes être écartées car non probantes.

— Il suffira donc de se reporter au rapport de Monsieur B pour avoir une estimation sérieuse, documentée et objective.

Ceci exposé,

L’article R. 145-7 du code de commerce dispose que 'Les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R.145-3 à R.145-6.

A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succinte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.'

Comme rappelé ci-dessus, au soutien de leurs demandes respectives les parties produisent chacune, un rapport d’expertise suivi d’une note en réplique de leur expert respectif qui font état d’observations critiques réciproques à l’égard du travail effectué par leur confrère, notamment quant aux références de loyers pratiquées dans le voisinage retenues.

Le preneur s’appuie sur le rapport de M. X et sa note en réponse du 23 novembre 2015 aux observations de l’expert B du 16 octobre 2015.

M. X retient une valeur de renouvellement d’un montant de 490 € le M² soit 326m²P x 490 € = 159.740 € arrondi à 160.000 € à la date du 01er janvier 2011, indiquant avoir pris en compte uniquement des loyers déplafonnés lors de renouvellement des baux dans la G de la Champmeslé qu’il distingue en deux zones et en se situant au plus près de l’année.

'La zone supérieure à la G aux Ours, zone nord dans laquelle est située les deux immeubles récents dont les locations ont été consenties à l’origine sans droit d’entrée ni versement d’un pas de porte, c’est-à-dire qu’il s’agit de baux nouveaux dont la valeur intègre le loyer payable annuellement et la valeur du droit au bail appartenant au locataire :

H…/…

Marionnaud…/…

Eurodif…/…

I de la baleine…/…

La poste…/…

La chaise longue…/…

La moyenne de ces six références est de 741 € le m².

En retirant les deux extrêmes 3225/4 = 806 € le m².

Ces valeurs représentent la valeur locative commerciale de marché incluant le droit au bail.

La partie inférieure sous la G aux Ours située au Sud à l’exception du magasin Gudule faisant l’objet d’un renouvellement dans un immeuble de la reconstruction situé dans le haut de la G, les références sont les suivantes :

Minster minit…/…

Gudule…/…

Pret a porte 'Quelqu’un m’a dit'…/…

XXX

Maroquinerie…/…

La moyenne de ces six références est de 488 € le m².

XXX

…/…

Le statut des baux commerciaux confère au locataire commerçant, le droit à la propriété commerciale, ce qui lui permet de céder son droit au bail avec son fonds de commerce.

Ainsi lors de la première conclusion du bail commercial, ce droit de donner à bail les locaux appartient au bailleur. Une fois le bail signé…/… ce droit au bail appartient au locataire qui pourra en disposer en le cédant à un autre commerçant avec son fonds de commerce …/…

Lors de la signature du bail commercial avec le bailleur portant sur les locaux vides, le locataire a donc payé à la fois un loyer pour la mise à dispositions des locaux et une contrepartie financière pour le droit au renouvellement du bail…/…

Par la suite, lors d’une éventuelle cession de son fonds de commerce, le nouveau locataire commerçant paiera au bailleur le montant du loyer prévu au bail et au locataire précédent, le fonds de commerce incluant le droit au bail dont il est l’un des composants.

Dans le cas présent, le loyer périodique seul, plus élevé que les prix couramment pratiqués dans le voisinage pour des locaux similaires, a regroupé en réalité deux éléments distincts, le loyer périodique proprement dit pour la location et d’autre part la valeur du droit au bail.

Ainsi, lors de la détermination du loyer de renouvellement actuel, seule doit être prise en compte la part correspondant à la partie du loyer périodique proprement dit.

La partie correspondant à la valeur du droit au bail est devenue la propriété du locataire et ne peut donc être prise en compte dans le calcul du nouveau loyer.

Compte des références ci-dessus, je retiendrai en valeur de renouvellement d’un montant de 490 € le m², soit : 326m²P x 490 € = 159.740 € arrondi à 160.000 € à la date du 01er janvier 2011.'

A la suite de ce rapport, l’expert B, dans sa note du 16 octobre 2015, expose, in fine, 'Pour conclure, et après avoir apporté les corrections dans le calcul des valeurs locatives amiables de renouvellement de locaux commerciaux situés dans 'la partie inférieure sous la G au Ours située au sud à l’exception du magasin Gudule’ ( références : Mister Minit, Gudule, Quelqu’un m’a dit, Quelqu’un m’a dit (Bis) et Paprika Maroquinerie), et ayant pris soin de ne pas prendre en considération les loyers d’Eurodif et La Brasserie Le Tyrol, il en ressort une valeur locative moyenne hors droit au bail de 604,37 € hors taxes, hors charges le m² pondéré et non la valeur de 488 € le m² retenue par M. X.'

L’expert X répond à cette note, le 23 novembre 2015, et confirme la valeur locative de renouvellement fixée à 160.000 € hors taxes 'valeur qui doit être obligatoirement inférieure à la valeur locative précédente dans laquelle était incluse la valeur du droit au bail.'

Il convient de rappeler que la valeur locative d’un bail en renouvellement doit tenir compte de l’ensemble des valeurs du marché locatif, tant des locations nouvelles que des baux de renouvellement amiable ou judiciairement fixé afin de trouver un juste équilibre entre le prix d’un premier bail totalement soumis à la loi du marché et l’offre et de la demande à un instant précis et celui du renouvellement, de sorte qu’il n’y a pas lieu de scinder la G de la Champmeslé en deux comme l’a fait l’expert X.

Par ailleurs, la détermination de la valeur locative n’impose en aucune façon de ne prendre en considération que des baux ayant des destinations identiques .

L’expert X part du postulat que dans le loyer périodique du bail initial est inclus d’une part le loyer périodique proprement dit pour la location qui doit seul être pris en compte lors de la détermination du loyer de renouvellement, et d’autre part la valeur du droit au bail.

Toutefois, le bail initial ne contient aucune stipulation faisant état d’une somme qui aurait été versée en sus du loyer au titre de la valeur du droit au bail et rien ne permet de considérer que le loyer retenu serait composé pour partie de la valeur du droit au bail et dans quelle proportion, de sorte que cet argument ne peut être retenu dans la détermination de la valeur locative du bail renouvelé.

M. B vise 13 références. M. X vise les mêmes références à l’exception de la référence Eurodif et la Brasserie Le Tyrol.

Des échanges critiques entre experts sur les références invoquées, il convient de retenir les références suivantes sur lesquelles les parties s’accordent s’agissant de surfaces pondérées, de la destination, de la durée des baux, qui suffisent à dégager une moyenne de référence, sans 'qu’il soit procédé à un tri entre les baux renouvelés sans négociation lors du renouvellement du bail et de valeurs locatives de renouvellement pour des surfaces très petites’ étant observé que tous les baux analysés ne sont pas produits aux débats.

31 G de la Champmesle – 76000 A Enseigne « H »

Renouvellement de bail commercial d’une durée de douze années entières et consécutives dont six ans fermes prenant effet au 1 er janvier 2011 pour se terminer le 31 décembre 2022.

— Activités: vente de prêt à porter et accessoires.

— Loyer annuel en principal au 1 er janvier 2011 : 60.000,00 € HT +TVA +charges + foncier.

— Surface totale utile blute (boutique) : 88 m 2 .

— Surface totale pondérée: 75 m 2 .

Soit une valeur locative de 800,00 € HT/m 2 /an après pondération.

54 ter G de la Champmesle – 76000 A Enseigne « Marionnaud »

— Bail commercial d’une durée de douze années entières et consécutives prenant effet au 1 er juillet 1999 pour se terminer le 30 juin 2011.

— Activités : parfumerie, institut de beauté et cadeaux.

— Loyer annuel en principal au 1^er juillet 2011 : 191.625,00 € HT + TVA + charges + foncier.

— Surface totale utile brute boutique: 266 m 2 .

— Surface totale pondérée: 178 m 2 .

Soit une valeur locative de 1.076,54 € HT / m 2 /an après pondération.

54 d G de la Champmesle et angle de ma G du Petit Salut – 76000 A Enseigne «I De La Baleine »

— Renouvellement de bail commercial d’une durée de douze années entières et consécutives dont six ans fermes prenant effet au 1 er juillet 2011 pour se terminer le 30 juin 2023.

— Activités: Prêt à porter femmes, enfants et hommes, accessoires de mode, linge de maison, cadeaux, bijoux fantaisie et tous articles distribués sous la marque I De La Baleine.

— Loyer annuel en principal au 1^er juillet 2012: 51.016,00 € HT +TVA +charges + foncier.

— Surface totale utile brute (boutique en angle) : 82 m 2 .

— Surface totale pondérée: 69 m 2 .

Soit une valeur locative de 739,36 € HT /m 2 /an après pondération.

35 G de la Champmesle – A Enseigne «La Chaise Longue »

— Bail commercial d’une durée de douze années entières et consécutives dont six ans fermes prenant effet au 1cr octobre 2010 pour se terminer le 30 septembre 2022.

— Activités: vente d’objets utilitaires ou décoratifs pour la maison.

— Loyer annuel en principal au 1^er janvier 2013: 82.430,00 € HT + TVA + charges + foncier.

— Surface totale utile brute (boutique) : 143 m 2 .

— Surface totale pondérée: 104 m 2 .

Soit une valeur locative de 792,60 € HT /m 2 /an après pondération.

46 G de la Champmesle – A

Enseigne« Quelqu’un M’a Dit ».

— Bail commercial de neuf années entières et consécutives prenant effet au 23 mars 2011 pour se terminer le 22 mars 2020.

— Destination du bail : « Vente de prêt à porter, accessoires, bijoux fantaisie, chaussures, bagages et maroquinerie ».

— Loyer annuel en principal au 23 mars 2012 : 18.163,08 € + charges + foncier.

— Surface totale utile brute (boutique+s/sol>): 56,32 m 2 .

— Surface totale pondérée: 40 m 2 .

Soit une valeur locative de 454,08 € HT/m 2 /an après pondération.

54 bis G de la Champmesle – 76000 A

Enseigne «La Poste »

— Renouvellement de bail commercial d’une durée de dix années entières et consécutives dont six ans fermes prenant effet au 1^er juillet 2011 pour se terminer le 30 juin 2021.

— Destination du bail: «bureau de Poste, ventes de produits financiers et plus généralement à tous usages relevant des activités de la Poste en application des articles 2 et 7 de la loi du 2 juillet 1990 »,et donc pas à usage exclusif de bureau comme le soutient le preneur

— Loyer annuel en principal au 1^er juillet 2012: 138.613,00 € HT +TVA + charges + foncier.

— Surface totale utile brute (RDC): 231 m 2 .

— Surface totale pondérée: 155 m 2 .

Soit une valeur locative de 894,28 € HT/ m 2 /an après pondération.

56 G de la Champmesle et angle de la G du Petit Salut – 76000 A Enseigne «Gudule»

— Renouvellement de bail commercial d’une durée de neuf années entières et consécutives prenant effet au 1^er janvier 2011 pour se terminer le 31 décembre 2019.

— Activités: Bijouterie, Horlogerie

— Loyer annuel en principal au 1^er janvier 2013: 13.178,64 € HT +TVA +charges +foncier.

— Surface totale utile brute (boutique en angle+s/sol ): 43,15 m 2 .

— Surface totale pondérée: 28,00 m 2 .

Soit une valeur locative de 470,67 € HT /m 2 /an après pondération.

De ces sept références, il ressort pour des locaux commerciaux avec vitrine situés G de la Champmeslé (partie piétonne), une valeur locative moyenne hors droit au bail de 746,79 HT/HC/le m 2 pondéré l’an, soit pour le local considéré, un loyer annuel de 242.706,75 € (746,79 € m² x 325 m²).

Si au vu de ce qui précède, la situation géographique du local dans un secteur très commercial ainsi que la destination du bail commercial constituent des éléments favorables, en revanche l’importance de sa surface d’exploitation très supérieure aux surfaces des locaux de référence justifie l’application d’un abattement de 20 %, ce qui ramène le montant du loyer annuel à la somme de 194.165,40 € HT/HC.

Enfin, il convient de déduire de cette somme le montant de l’impôt foncier mise à la charge du preneur, pour les motifs énoncés ci-avant, soit le montant non discuté de 13.626 € HT au titre de la moyenne des 3 dernières années.

Il convient, dans ces conditions, de fixer à la somme de 180.534,40 € hors taxes et hors charges par an le montant du loyer annuel du bail renouvelé à compter du 01er janvier 2011 dû par la SAS Maisons du Monde pour les locaux situés 19, 21 et 23 G aux Ours à A, et de réformer la décision entreprise en ce sens.

Dans ces conditions, il y a lieu de condamner la SCI 19 G aux Ours de rembourser à la SAS Maisons du Monde le trop versé au titre des loyers depuis le 01er janvier 2011, avec intérêts au taux légal à compter de ce jour, et capitalisation des intérêts en application de l’article 1154 du code civil, à compter de ce jour.

— sur l’indemnité de procédure et les dépens

Il ne paraît pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties, les frais non compris dans les dépens exposés tant en première instance qu’en cause d’appel.

Les parties succombent pour partie dans leurs demandes. En conséquence, chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.

PAR CES MOTIFS

Infirme la décision entreprise sauf en ce qu’elle a rejeté la demande d’expertise judiciaire,

Et statuant à nouveau sur les chefs infirmés,

— fixe à la somme de 180.534,40 € hors taxes et hors charges par an le montant du loyer annuel du bail renouvelé à compter du 01er janvier 2011 dû par la SAS Maisons du Monde pour les locaux situés 19, 21 et 23 G aux Ours à A;

— condamne la SCI 19 G aux Ours au remboursement à la SAS Maisons du Monde le trop versé au titre des loyers depuis le 01er janvier 2011, avec intérêts au taux légal à compter de ce jour, et capitalisation des intérêts en application de l’article 1154 du code civil à compter de ce jour;

— déboute les parties de leur demande respective sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile tant en première instance qu’en cause d’appel;

— dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT