Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS Pôle 1 – Chambre 2 ARRET DU 23 FEVRIER 2017 (n°129, 5 pages) Numéro d’inscription au répertoire général : 15/03573

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 05 Janvier 2015 -Tribunal de Grande Instance de paris – RG n° 14/58080

APPELANTE

SARL ATLAYS

XXX

XXX

N° SIRET : 442 831 822

Représentée et assistée par M^e Pierre-François OZANNE, avocat au barreau de PARIS, toque : E0506

INTIMEE

XXX

XXX

XXX

N° SIRET : 442 341 982

Représentée et assistée par M^e Antoine PINEAU-BRAUDEL, avocat au barreau de PARIS, toque : C0260

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Janvier 2017, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M. Bernard CHEVALIER, Président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Bernard CHEVALIER, Président

Madame Agnès BODARD-HERMANT, Conseillère Madame Anne-Marie GRIVEL, Conseillère

Qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : M. Y Z

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Bernard CHEVALIER, président et par M. Y Z, greffier.

Les 18 et 31 juillet 2008, la SCI Le Sextant a donné en location à la SARL Atlays, pour une durée de neuf ans, un local à usage de bureaux d’une superficie d’environ 109 m², y compris quote-part de parties communes, situé au rez-de-dalle du bâtiment B de l’immeuble « Le Sextant » situé 2 ter, rue Louis-Armand à XXX

Le 22 octobre 2013, la société Atlays a signifié à la société Le Sextant un congé prenant effet au 31 juillet 2014, à l’issue de la deuxième période triennale.

La société Atlays a restitué les lieux à cette date après que les parties eurent fait procéder ensemble à un état des lieux de sortie par leur propre huissier de justice.

Par acte du 15 juillet 2014, la SCI Le Sextant a fait assigner la SARL Atlays devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris en paiement de provisions.

Par ordonnance du 5 janvier 2015, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris a condamné la SARL Atlays à payer à la SCI Le Sextant la somme provisionnelle de 62 932,53 euros au titre du solde des loyers, charges, et accessoires arriérés au 31 juillet 2014 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de leur date d’exigibilité et a débouté la société Le Sextant de ses demandes au titre du dépôt de garantie et des travaux de remise en état.

Par déclaration du 16 février 2015, la SARL Atlays a fait appel de cette ordonnance.

Par un arrêt du 15 septembre 2016, la cour d’appel de Paris a :

— confirmé l’ordonnance du 5 janvier 2015 en ce qu’elle condamne la SARL Atlays à payer à la société civile immobilière Le Sextant la somme provisionnelle de 62 932,53 euros au titre des loyers, charges et accessoires arriérés au 31 juillet 2014 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de leur exigibilité et en ce qu’elle déboute la société Le Sextant de ses demandes au titre du dépôt de garantie et des travaux de remise en état ;

— infirmé l’ordonnance pour le surplus de ses dispositions ;

— condamné la société Atlays à payer à la société Le Sextant une provision de 6 293,25 euros à titre d’indemnité conventionnelle, de 271,57 euros pour le coût du commandement de payer du 30 juillet 2013, de 375,48 euros pour le coût du procès-verbal de saisie-conservatoire du 17 juin 2014 et 100,92 euros pour le coût du procès-verbal de dénonciation de cette saisie le 25 juin 2014, soit un montant provisionnel total de 7 041,22 euros ;

— ordonné la révocation de l’ordonnance de clôture et la réouverture des débats sur l’incidence de l’article L 145-40-1 du code de commerce, issu de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises et de l’article 13 II de cette même loi, sur la demande de la société Le Sextant en paiement d’une provision d’une somme au titre des frais de remise en état des lieux après le départ de la société Atlays ;

— débouté la société Le Sextant de sa demande tendant à voir constater que le dépôt de garantie lui est définitivement acquis à titre de premiers dommages-intérêts ;

— déclaré recevable la demande de restitution du dépôt de garantie formée par la société Atlays, mais sursis à statuer sur l’appréciation de son bien-fondé, appréciation qui interviendra dans le cadre de la réouverture des débats relatifs à l’incidence des dispositions issues de la loi du 18 juin 2014.

Au terme de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 9 janvier 2017, la SARL Atlays demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a rejeté la demande de la SCI Le Sextant de se voir attribuer, par provision, le dépôt de garantie au titre des travaux de remise en état;

— dire que la rétention par la SCI Le Sextant du dépôt de garantie depuis le 31 juillet 2014 constitue un trouble manifestement illicite ;

— condamner par provision la SCI Le Sextant à lui payer la somme de 10 598,65 euros correspondant au dépôt de garantie ;

— condamner la SCI Le Sextant à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens de l’instance.

Dans ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 16 janvier 2017, la SCI Le Sextant demande à la cour de :

— condamner par provision la société Atlays à lui payer la somme de 20 572,09 euros TTC au titre d’une quote-part des travaux de remise en état des locaux ;

— dire que le dépôt de garantie se compensera intégralement avec les sommes dues ;

— condamner la société Atlays à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour la connaissance des moyens et des arguments qu’elles ont exposés au soutien de leurs demandes, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR

Selon l’article 809 du code de procédure civile, le président du tribunal de grande instance peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 809, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal de grande instance statuant en référé peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

L’article L. 145-40-1 du code de commerce, tel qu’il résulte de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, dispose : 'Lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d’un bail, de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux. L’état des lieux est joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

Le bailleur qui n 'a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l’état des lieux ne peut invoquer la présomption de l’article 1731 du code civil.'

S’agissant des baux conclus avant l’entrée en vigueur de la loi 2014-626, l’article 13 II de celle-ci prévoit qu’elle s’applique à toute restitution d’un local dès lors qu’un état des lieux a été établi lors de la prise de possession.

Aux termes de l’article 1731 du code civil, s’il n 'a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Dans l’affaire en examen, il est constant qu’un état des lieux a été établi contradictoirement en date du 4 août 2008.

Il ressort également des débats et des pièces produites que, lors de la restitution des lieux, elles n’ont pas rédigé un état des lieux de sortie contradictoire mais ont fait établir en date du 31 juillet 2014, chacune par son propre huissier, un constat, la SCI Le Sextant par Maître X et la SARL Atlay par Maître Pincemin.

Enfin, les conditions générales du contrat de bail commercial, dont chaque page a été paraphée par les deux parties, contient à la clause 5.7, intitulée 'Restitution des lieux', la clause suivante :

« A son départ, le preneur rend les lieux loués dans l’état dans lequel il les a trouvés, ou à

défaut, règle au bailleur le coût des travaux nécessaires pour leur remise en état, la vétusté résultant de l’usage demeurant à la charge du preneur.

A cet effet, il est procédé au plus tard le jour de l’expiration du bail ou en fin de jouissance, en la présence du preneur dûment convoqué, à l 'état des lieux à la suite duquel le preneur doit remettre les clés au bailleur.

Si le preneur est absent au jour et heure fixés pour l 'état des lieux celui-ci est établi par

huissier, au besoin avec l’assistance d’un serrurier aux frais exclusifs du preneur.

L 'état des lieux comporte, s 'il y a lieu, le relevé des réparations à effectuer. Dans le cas où

des travaux se révèlent nécessaires, le bailleur fait établir un chiffrage sur lequel le preneur doit donner son accord dans les 10 jours de la notification de leur coût.

A défaut de réponse de sa part, le montant de la remise en état est réputé agréé par le preneur, et le bailleur peut faire exécuter les travaux par des entreprises de son choix, leur coût restant à la charge exclusive du preneur. ''

Dans l’affaire examinée, force est de constater que les parties, lors de la restitution des lieux, en faisant établir chacune d’elles un état des lieux de sortie par un huissier, n’ont respecté ni les dispositions de l’article L 145-40-1 du code de commerce ni celles de l’article 5.7 des conditions générales de leur contrat.

La détermination de l’état dans lequel se trouvaient les lieux loués lors de leur restitution nécessite donc de faire la synthèse de ces constats.

L’établissement des comptes entre elles suppose ensuite de déterminer, au vu de l’article 5.7 des conditions générales, précitées, la part des travaux correspondant à la reprise des dégradations et de la vétusté résultant de l’occupation des lieux par le preneur.

Au vu de ces considérations, la demande de la SCI Le Sextant en paiement de la somme de 20 572,09 euros correspondant à un pourcentage de la part qu’elle estime due par la SCI Atlays en fonction du poste de travaux de réparation figurant sur le chiffrage des travaux de reprise établi par la société Espace Expansion ne saurait être considérée comme dépourvue de contestation sérieuse.

De même, le défaut de restitution du dépôt de garantie par la dite SCI au locataire sortant ne saurait être considéré en l’état comme un trouble manifestement illicite en ce qu’il ne ressort pas, avec l’évidence requise en référé, des constats dressés le 31 juillet 2014 que la SARL Atlays a laissé les lieux dans l’état dans lequel elle les avait pris, cela après six années d’occupation.

Il sera dit, par conséquent, n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la SCI Le Sextant en paiement d’une provision et en conservation du dépôt de garantie et la demande de la SARL Atlays en restitution de ce dépôt de garantie.

Le premier juge a fait une application équitable de l’article 700 du code de procédure civile

et fondée de l’article 696 du même code. L’ordonnance attaquée doit aussi être confirmée en ce qu’elle a fait application de ces articles.

En cause d’appel, l’équité commande de décharger la partie intimée des frais non répétibles qu’elle s’est trouvé contrainte d’exposer. Il lui sera alloué la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la SARL Atlays, qui succombe à l’instance, devra supporter les dépens.

PAR CES MOTIFS

DIT n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la SCI Le Sextant en paiement d’une provision et en conservation du dépôt de garantie et la demande de la SARL Atlays en restitution de ce dépôt de garantie ;

CONFIRME l’ordonnance du 5 janvier 2015 du juge des référés du tribunal de grande instance de Paris en ce qu’elle a fait application de l’article 700 du code de procédure civile et statué sur les dépens ;

En cause d’appel, CONDAMNE la SARL Atlays à payer à la SCI Le Sextant la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,