N° RG 19/03300 – N° Portalis DBV2-V-B7D-IIMK

COUR D’APPEL DE ROUEN

CHAMBRE DE LA PROXIMITE

ARRET DU 09 JUILLET 2020

DÉCISION DÉFÉRÉE :

19/0208

PRESIDENT DU TGI D’EVREUX du 31 Juillet 2019

APPELANTE :

S.A.S. LA P’TITE BOULANGE

[…]

[…]-SUR-RISLE

représentée et assistée par M^e Marion JONQUARD, avocat au barreau de l’EURE

INTIMEE :

[…]

[…]

[…]

représentée et assistée par M^e Olivier COTE de la SELARL COTE JOUBERT PRADO, avocat au barreau de l’EURE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 8 de l’ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020 prise sous le visa de la loi n°2020-290 du 23 mars 2020 d’urgence sanitaire pour faire face à l’épidémie du Covid-19, l’affaire a été retenue sans débats par Madame GERMAIN, Conseillère rapporteur, qui en a rendu compte pour délibéré par la Cour composée de :

Madame LEPELTIER-DUREL, Présidente

Monsieur MELLET, Conseiller

Madame GERMAIN, Conseillère

SANS DEBATS

Sur dépôt de dossiers fixé au 11 Mai 2020, les parties ayant été avisées de ce que l’affaire était mise en délibéré au 09 Juillet 2020

ARRET :

Contradictoire

mis à disposition du public le 09 Juillet 2020 au greffe de la Cour, et signé par Madame LEPELTIER-DUREL, Présidente et par Madame DUPONT, Greffière.

FAITS, PROCÉDURE et PRÉTENTIONS DES PARTIES

Suivant acte sous seing privé du 27 juin 2013, la SCI La Riviere

Thibouville a consenti à M. Y Z un bail commercial portant sur un immeuble situé à Nassandres, […].

Par acte du 28 février 2019, la SCI […] a fait délivrer à la SAS P’tite Boulange un commandement de payer les arriérés de loyer d’un montant total de 2.400 euros, cet acte visant expressément la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail commercial.

Suivant acte du 13 mai 2019, elle a fait assigner en référé la P’tite Boulange SAS pour:

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée en page 6 du bail commercial,

— ordonner l’expulsion de la SAS La P’tite Boulange des locaux loués à compter de la signification de l’ordonnance,

— condamner la SAS La P’tite Boulange à lui payer à titre provisionnel la somme de 13.390,38 euros au titre des loyers impayés au 31 mars 2019,

— condamner la P’tite Boulange au paiement d’une indemnité d’occupation égale à la somme mensuelle du loyer à compter du 1^er avril 2019, et ce jusqu’à départ effectif des lieux,

— condamner la P’tite Boulange SAS à lui régler la somme provisionnelle de 784 euros au titre de la taxe foncière 2018,

— condamner la P’tite Boulange SAS à lui régler la somme de 2.470 euros au titre du dépôt de garantie prévu au bail,

— condamner la P’tite Boulange SAS à lui régler la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Suivant ordonnance de référé contradictoire du 31 juillet 2019, le juge des référés du tribunal de grande instance d’Evreux a :

— débouté la SAS La P’tite Boulange de sa demande d’expertise,

— constaté la résiliation du bail au 31 mars 2019 ,

— dit que la SAS La P’tite Boulange devrait laisser libres de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef les lieux dans le délai d’un mois à compter de la signification de la décision,

— ordonné, à défaut de libération des lieux dans les délais, son expulsion, conformément à l’article 61 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamné la SAS P’tite Boulange à payer à la SCI […] une provision de 13.390,38 euros au titre des loyers échus au 31 mars 2019,

— condamné la SAS P’tite Boulange à payer mensuellement à la SCI La Rivière à Thibouville à compter du 1^er avril 2019 et jusqu’à son départ effectif une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et soumise aux mêmes variations,

— débouté la SCI […] de ses autres demandes en paiement,

— débouté la SCI […] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté les autres demandes,

— condamné la SAS P’tite Boulange aux dépens.

La SAS La P’tite Boulange a formé appel de cette décision suivant déclaration du 7 août 2019 en toutes ses dispositions.

Par conclusions notifiées le 7 septembre 2019, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé détaillé des moyens développés, la SAS La P’tite Boulange demande à la cour de :

— infirmer l’ordonnance entreprise,

— à titre principal, débouter la SCI […] de ses demandes,

— ordonner une expertise en vue notamment de décrire l’état des lieux, les désordres, malfaçons, non-façons et non-conformités, travaux rendus nécessaires pour parvenir à une exploitation normale de la partie commerciale et à une occupation normale de la partie habitation,

— à titre subsidiaire, suspendre les effets de la clause résolutoire et lui accorder des délais de paiement,

— en toute hypothèse, condamner la SCI […] à lui régler la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et de la condamner aux dépens.

Elle soutient que :

— la SCI […] commet un abus de droit en se prévalant d’une clause insérée au bail visant la clause résolutoire en cas de non-paiement des loyers, alors qu’elle-même ne satisfait pas à la première obligation du bailleur qui est de délivrer des locaux conformes à l’usage pour lequel ils sont destinés,

— il convient de rechercher si, au cas d’espèce, le non-paiement des loyers excipé par les bailleurs est suffisamment grave pour justifier la résiliation, tandis que les bailleurs ont entretenu l’illusion depuis l’entrée dans les lieux, qu’ils allaient procéder aux travaux absolument nécessaires à une exploitation normale,

— l’expulsion obtenue de façon illégitime justifie que soit écartée cette mesure qui aurait des conséquences dommageables en termes financiers et d’emplois,

— conformément au protocole d’accord qui n’a en définitive pas été signé par les bailleurs, les loyers ont été réglés mais sont consignés à la CARPA et devaient être libérés au 15 février 2019, date de réalisation des travaux,

— les propriétaires n’ont pas fait procéder aux travaux permettant l’exploitation commerciale normale et les travaux réalisés par les propriétaires ne l’ont pas été selon les règles de l’art, de sorte qu’une

expertise apparaît indispensable,

— subsidiairement et dés lors que la résiliation n’est pas constatée par une décision passée en force de chose jugée, le preneur commercial a la faculté de demander des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire, ce qu’elle demande et ce dans l’attente de la délocalisation du commerce dans un local conforme et permettant une exploitation commerciale.

La SAS La P’tite Boulange a fait signifier sa déclaration d’appel à la SCI la Rivière Thibouville suivant acte du 26 août 2019.

La SCI la Rivière Thibouville a constitué avocat le 15 septembre 2019.

A l’audience du 6 janvier 2020, la SCI […] a indiqué que la SAS La P’tite Boulange ne lui avait pas fait signifier ses conclusions, tel que le prévoyait l’ordonnance du 14 octobre 2019 et a sollicité un renvoi de l’affaire en raison du mouvement de grève des avocats.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 11 mai 2020.

Suivant conclusions notifiées le 16 mars 2020, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé détaillé des moyens développés, la SCI […] demande à la cour de:

— révoquer l’ordonnance de clôture prononcée le 6 janvier 2020,

— débouter la SAS La P’tite Boulange de ses demandes,

— confirmer l’ordonnance du 31 juillet 2019,

— condamner la SAS La P’tite Boulange au paiement des indemnités d’occupation échues et impayées depuis l’ordonnance du 31 juillet 2019,

— la condamner au paiement de la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Elle fait valoir que :

— à la suite de l’audience du 6 janvier 2020, elle a appris que la SAS La P’tite Boulange avait abandonné les lieux ; elle a fait procéder à un procès-verbal de constat par huissier de Justice, établi le 4 mars 2020 pour en justifier ; ces circonstances constituent une cause grave permettant de révoquer l’ordonnance de clôture,

— aucun loyer n’est réglé depuis la prise de possession des lieux par la SAS La P’tite Boulange, à l’exception d’un versement de 1.250 euros le 1^er juillet 2018,

— elle a en conséquence fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire le 28 février 2019,

— aucune régularisation n’est intervenue,

— la société locataire a abandonné les lieux depuis le début de l’année 2020 ainsi que cela résulte du constat de M^e X du 3 mars 2020,

— selon la jurisprudence, le locataire ne peut se prévaloir de l’inexécution par le bailleur de travaux de réparation pour refuser le paiement des loyers échus et la consignation des loyers doit avoir lieu sur décision du juge,

— ce n’est que dans le cas où le locataire se trouve dans l’impossibilité d’utiliser les lieux loués, qu’il peut se prévaloir de l’exception d’inexécution mais, en l’espèce, il n’existe rien de tel,

— rien n’a empêché la P’tite Boulange d’exercer son activité car la boulangerie publie ses créations sur facebook,

— elle était en droit de ne pas signer le protocole d’accord et, ne l’ayant pas signé, il n’a aucune valeur légale,

— les locataires n’ont aucune raison légitime leur permettant de consigner les loyers,

— il y a donc lieu de confirmer l’ordonnance de référé ayant constaté l’acquisition de la clause résolutoire, en raison du non paiement des loyers et de la non régularisation du commandement visant la clause résolutoire, signifié le 28 février 2019,

— s’agissant de la demande d’expertise, le bail commercial prévoit que les grosses réparations prévues à l’article 606 du code civil sont à la charge de la bailleresse mais, s’agissant des travaux d’amélioration et d’entretien, ils sont à la charge du preneur et, en l’espèce, elle a respecté les conditions prévues au bail, a rénové la toiture conformément à ses obligations, de sorte que le demande d’expertise doit être déclarée sans objet.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 11 mai 2020.

L’audience du 11 mai 2020 a été supprimée du fait de la mise en oeuvre du plan de continuation d’activité dans le cadre de la lutte contre la propagation du virus Covid 19. Conformément à ce plan et à l’ordonnance du 17 mars 2020 portant organisation des services de la cour d’appel de Rouen à compter du 16 mars 2020 et indiquant notamment que les affaires fixées pouvaient être retenues sous forme de simple dépôt des dossiers des parties, conformément à l’article 8 de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale, vu le dépôt des dossiers des parties qui permet de retenir l’affaire sans audience, il sera statué sur la présente affaire.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la révocation de l’ordonnance de clôture

Aux termes de l’article 905 du code de procédure civile, lorsque l’affaire est relative à une ordonnance de référé, le président de la chambre fixe d’office ou à la demande d’une partie, les jours et heures auxquels l’affaire sera appelée à bref délai ; au jour indiqué, il est procédé selon les modalités prévues aux articles 760 à 762 du même code.

L’article 760 dispose que le président renvoie à l’audience les affaires qui, d’après les explications des avocats et au vu des conclusions échangées et des pièces communiquées, lui paraissent en l’état d’être jugées sur le fond.

Il renvoie également à l’audience les affaires dans lesquelles le défendeur ne comparaît pas si elles sont en état d’être jugées sur le fond, à moins qu’il n’ordonne la réassignation du défendeur.

Dans tous les cas, le président déclare l’instruction close et fixe la date de l’audience. Celle-ci peut-être tenue le jour même.

En l’espèce l’affaire a été appelée à l’audience du 6 janvier 2020, date à laquelle l’instruction devait être close et l’affaire plaidée.

En raison du mouvement de grève des avocats et dans la mesure où, à cette date, l’affaire ne paraissait pas en état d’être jugée en l’absence de la signification des conclusions de l’appelant à l’intimé, ce dernier a sollicité un renvoi de l’affaire dont l’instruction n’a pas été clôturée.

L’affaire a donc été renvoyée à l’audience du 11 mai 2020 pour y être clôturée et plaidée.

En conséquence, la demande de révocation de l’ordonnance de clôture du 6 janvier 2020 qui, initialement annoncée dans le calendrier de procédure n’a pas été ordonnée, est sans objet.

Sur la résiliation du bail

Ainsi que l’a rappelé le premier juge, le bail commercial conclu entre les parties contient une clause prévoyant qu''à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme du loyer ou de ses accessoires, comme en cas d’inexécution constatée d’une seule des conditions et clauses du bail, celui-ci pourra, un mois après un simple commandement d’avoir à payer ou sommation d’avoir à exécuter restés sans effet contenant mention de la présente clause, être dans les termes de la loi résilié de plein droit, même dans le cas d’offre de paiement ou d’exécution postérieure et ce à l’expiration du délai ci-dessus indiqué. L’expulsion aura lieu alors immédiatement sur simple ordonnance de référé, sans préjudice de toutes autres actions au principal auxquelles la défaillance de la partie preneuse donnerait droit au bénéfice de la bailleresse'.

En l’espèce il n’est pas contesté par la société La P’tite Boulange qu’elle n’a pas réglé les loyers depuis qu’elle est entrée dans les lieux à l’exception du mois de juillet 2018 et que le commandement de payer les loyers du 28 février 2019 est demeuré impayé, un mois après sa signification.

Pour faire échec à la résiliation de plein droit du bail commercial, la société la P’tite Boulange invoque l’état des locaux donnés à bail ainsi qu’un accord passé avec le bailleur aux termes duquel le bailleur s’engageait à réaliser des travaux tandis qu’elle consignait les loyers jusqu’a la réception de ceux-ci prévus le 15 février 2019.

Toutefois elle ne justifie ni de l’accord intervenu entre les parties, ni surtout du contenu de cet accord et des obligations réciproques des parties.

Il convient en outre de constater que contrairement à ce que prétend la société La P’tite Boulange, celle-ci n’a pas procédé à la consignation des loyers mensuellement depuis son entrée dans les lieux, dans l’attente de l’exécution de travaux que le propriétaire se serait engagé à exécuter, mais ne les a versés dans leur intégralité sur un compte CARPA, sans démontrer y avoir été préalablement autorisée, que postérieurement à la délivrance du commandement de payer, soit à compter du 1^er mars 2019 pour un montant de 14.387,12 euros au 18 juin 2019. Or il est constant que le fait d’avoir consigné le montant des loyers sans y avoir été autorisée préalablement, ne peut être considéré comme valant régularisation du commandement.

A supposer même que les parties aient pu convenir que le paiement des loyers serait suspendu jusqu’à la réalisation des travaux que le propriétaire s’est engagé à réaliser, il résulte du courrier du 30 janvier 2019 adressé aux locataires par M^e X pour le compte des propriétaires, que ces travaux devaient s’achever le 15 février 2019, qu’un constat en présence d’un huissier devait intervenir à cette date et qu’à cette même date du 15 février 2019, les loyers devaient avoir été réglés.

La société La P’tite Boulange ne conteste pas la réalisation des travaux mais la qualité de ceux-ci qu’elle prétend, sans justifier quels travaux étaient à la charge des propriétaires aux termes de leur accord, ne pas être conformes aux règles de l’art, raison pour laquelle elle sollicite une expertise.

Néanmoins elle ne démontre ni que les travaux réalisés et à la charge des propriétaires, ne seraient pas conformes aux règles de l’art, ni que les lieux loués ne seraient pas conformes à l’usage auquel ils

sont destinés, alors même qu’elle confirme avoir pu exploiter la boulangerie et même développer une clientèle fidélisée.

Il s’ensuit que la société […] a, au regard de ce qui précède, exécuté ses obligations au 15 février 2019 et que la P’tite Boulange aurait dû avoir réglé les loyers échus à cette même date, sans pouvoir comme elle l’invoque, retenir les loyers jusqu’à la réalisation de travaux.

Dés lors et par l’effet automatique de la clause insérée au bail prévoyant qu’en cas de non paiement des loyers un mois après la signification d’un commandement de payer demeuré impayé, le bail serait résilié de plein droit, la société La P’tite Boulange ne peut invoquer ni un abus de droit de la part de la bailleresse, ni l’absence d’une cause grave, par application a contrario de l’article 1224 du code civil, inapplicable au cas d’espèce du fait d’une clause résolutoire, pour voir débouter la société […] de sa demande tendant à constater la résiliation du bail.

L’ordonnance de référé sera donc confirmée en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail au 31 mars 2019 et condamné la société La P’tite Boulange au paiement de la somme de 13.390,38 euros ainsi qu’à une indemnité d’occupation du jour de la résiliation du bail jusqu’à la libération des lieux, égale au montant du loyer.

Sur la demande de suspension de la clause résolutoire et la demande de délais de paiement

Pour solliciter des délais de paiement et par voie de conséquence, la suspension du jeu de la clause résolutoire, la société La P’tite Boulange invoque la nécessité de disposer de temps afin de diffuser à sa clientèle l’obligation qu’elle a de délocaliser l’activité de boulangerie, sans invoquer une difficulté particulière relative à ses capacités financières.

La société La P’tite Boulange ayant cependant quitté les lieux depuis le mois de décembre 2019 ainsi que cela est justifié par les attestations et le constat de M^e X du 3 mars 2020 versés à la procédure, cette demande de suspension de la clause résolutoire apparaît mal fondée.

Sur la demande d’expertise

Cette demande est devenue sans objet et apparaît en conséquence mal fondée du fait du départ par la société La P’tite Boulange des lieux loués, l’expertise sollicitée ayant pour objet de décrire les désordres, malfaçons et de dire les travaux rendus nécessaires pour parvenir à une exploitation normale de la partie commerciale et d’indiquer si les travaux nécessitaient le relogement des occupants, sans aucune demande indemnitaire pour la période durant laquelle les locataires ont occupé les lieux.

Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

La société […] sollicite la confirmation de l’ordonnance de référé du 31 juillet 2019 mais sollicite en outre la condamnation au paiement par la société La P’tite Boulange des indemnités d’occupation échues et impayées depuis cette ordonnance.

Toutefois le premier juge a d’ores et déjà statué sur cette demande puisqu’il a condamné la société la P’tite Boulange à régler mensuellement à compter du 1^er avril 2019 et jusqu’à son départ effectif une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et soumise aux mêmes variations, il a donc nécessairement condamné la P’tite Boulange au paiement des indemnités d’occupation échues postérieurement à la date de l’ordonnance.

Cette demande présentée comme complémentaire est en conséquence sans objet dès lors que

l’ordonnance de référé est confirmée de ce chef.

Sur les demandes accessoires

La décision déférée sera confirmée en ce qu’elle a condamné la

société La P’tite Boulange aux dépens et débouté la société […] de sa demande d’indemnité procédurale.

En cause d’appel la société La P’tite Boulange sera condamnée à verser la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant publiquement et contradictoirement,

Dit n’y avoir lieu à révocation de l’ordonnance de clôture,

Confirme l’ordonnance de référé du 31 juillet 2019 en ce qu’elle a :

— constaté la résiliation à la date du 31 mars 2019 du bail consenti par la SCI […] à la P’tite Boulange sas, concernant un local commercial situé à Nassandres, […],

— condamné la société La P’tite Boulange à payer à la société […] la somme de 13.390,38 euros au titre des loyers impayés au 31 mars 2019 et au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer jusqu’à son départ effectif,

— rejeté la demande d’expertise,

— débouté la société la Rivière Thibouville de sa demande d’indemnité procédurale

— condamné la société La P’tite Boulange aux dépens,

Constate que la demande d’expulsion formulée en première instance est devenue sans objet du fait du départ de la société La P’tite Boulange des lieux donnés à bail,

Y ajoutant,

Déboute la société La P’tite Boulange de sa demande tendant à la suspension de la clause résolutoire et aux délais de paiement,

Condamne la société La P’tite Boulange à verser à la société […] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

La condamne aux dépens d’appel en ce compris le coût du constat du 3 mars 2020.

La Greffière, La Présidente,

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