N° RG 20/01156 – N° Portalis DBV2-V-B7E-IOCC

COUR D’APPEL DE ROUEN

CHAMBRE DE LA PROXIMITE

ARRET DU 18 MARS 2021

DÉCISION

DÉFÉRÉE :

11-18-0014

Jugement du TRIBUNAL D’INSTANCE DU HAVRE du 19 Décembre 2019

APPELANTE :

Madame A X

[…]

[…]

représentée et assistée par M^e Stanislas MOREL de la SCP DUBOSC PRESCHEZ CHANSON MISSOTY MOREL KACI, avocat au barreau du HAVRE

INTIMEE :

Société HABITAT 76

[…]

[…]

représentée et assistée par M^e Laurence HOUEIX, avocat au barreau du HAVRE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 14 Janvier 2021 sans opposition des avocats devant Madame FOUCHER-GROS, Présidente, rapporteur,

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :

Madame FOUCHER-GROS, Présidente

Madame GERMAIN, Conseillère

Monsieur MICHEL, Conseiller

GREFFIER LORS DES DEBATS :

Madame DUPONT, Greffière

DEBATS :

A l’audience publique du 14 Janvier 2021, où l’affaire a été mise en délibéré au 18 Mars 2021

ARRET :

Contradictoire

Prononcé publiquement le 18 Mars 2021, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

signé par Madame FOUCHER-GROS, Présidente et par Madame DUPONT, Greffière.

*

* *

FAITS, PROCÉDURE et PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte du 17 mars 2011, l’office public de l’habitat, Habitat 76 a donné à bail à Madame X un appartement sis […]. Madame X a donné congé de son logement le 24 août 2018 et quitté l’appartement le 27 septembre 2018.

Par acte du 30 octobre 2018, Madame X a assigné Habitat 76 devant le Tribunal d’Instance du Havre afin de voir juger que l’office bailleur a manqué à ses obligations contractuelles, et le voir condamner à lui payer la somme de 7.077,90 euros en réparation des préjudices subis.

Par jugement du 19 décembre 2019, le tribunal a :

— rejeté l’intégralité des demandes de Madame X ;

— condamné Madame X à verser à la société Habitat 76 la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Madame X aux dépens.

Madame X a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 10 mars 2020.

Vu les conclusions du 21 août 2020 auxquelles il est renvoyé pour exposé des moyens et arguments de Madame X qui demande à la cour de :

— la recevoir en son appel et la dire bien fondée ;

— infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

— débouter Habitat 76 de toutes ses prétentions ;

— dire que la responsabilité contractuelle de la société Habitat 76 à l’égard de Madame A X est engagée pour manquement à ses obligations contractuelles.

En conséquence,

— condamner la société Habitat 76 à payer à Madame A X la somme de 7.077,90 euros en réparation des préjudices subis par Madame X.

— condamner la société Habitat 76 au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, en cause d’appel,

— condamner la société Habitat 76 au paiement des entiers frais et dépens de la procédure tant de première instance que d’appel.

Vu les conclusions du 28 juillet 2020 auxquelles il est renvoyé pour exposé des moyens et arguments de l’office public de l’habitat, Habitat 76 qui demande à la cour de :

— recevoir M^me X en son appel, mais le dire mal fondé ;

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

— débouter Madame X de ses prétentions ;

— condamner Madame X à payer à Habitat 76 la somme de 1 200 € au titre de ses frais irrépétibles en cause d’appel, ainsi qu’une somme de 225 € correspondant au timbre;

— condamner Madame X aux entiers dépens de la procédure d’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 janvier 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

La société Habitat 76, sans en tirer de conséquence dans le dispositif de ses conclusions, soutient que les conclusions de Madame X sont irrecevables en ce qu’elle ne critique pas les dispositions du jugement entrepris, se bornant à reprendre ses moyens de première instance.

Il résulte des dispositions de l’article 954 du code civil que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif. Aucune fin de non recevoir n’étant reprise dans le dispositif des conclusions de la société Habitat 76, il ne sera pas statué sur cette prétention.

Sur les demandes de Madame X:

Il résulte des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989; des articles 1719 et 1720 du code civil que le bailleur doit mettre à la disposition du preneur un logement en bon état d’usage et de réparation.

En introduction de ses développements, Madame X soutient que trois semaines après l’état des lieux, (le 11 avril 2011) elle a dénoncé les désordres suivants:

*Une prise de courant mal fixée sur le mur de la cuisine

*l’ampoule du cagibi installée sur des fils qui pendent sans douille

*dans la salle de bains, le radiateur qui ne fonctionne pas, l’eau de la douche qui s’infiltre par l’espace laissé sans lino autour du carré de douche.

*dans la cuisine, le trou d’aération sans Z, le plan cassé sous l’évier, le boucheur d’évier cassé, le joint de fenêtre hors service.

*dans la 'salle’ , pas de prise de téléphone, pas de planche dans le placard.

*dans la chambre 1: pas de prise télé

*dans la chambre 2: joints de fenêtre hors service.

Madame X soutient que la bailleresse a reconnu la réalité de ces désordres par sa réponse du 11 mai 2011 : « Votre chargé de site a lancé les commandes nécessaires pour traiter l’ensemble de ses problèmes ».

Sur la présence de moisissures :

Madame X soutient que des infiltrations étaient dues au mauvais état de l’immeuble et qu’elle s’est montrée diligente à chaque fois qu’elles se sont produites; qu’elle n’a pas failli à ses obligations.

La société Habitat 76 répond qu’il a été noté a l’état des lieux d’entrée que le logement est en bon état général; que la lettre du 11 avril 2011 de Madame X ne faisait pas état d’humidité ou d’absence de chauffage; que le bailleur a accepté de reprendre les points signalés dans cette lettre sans que cette acceptation vaille reconnaissance d’un état de vétusté du logement; que Madame X a subi deux dégâts des eaux en 2013 et 2015; qu’en 2013 comme en 2015, le bailleur a invité Madame X à prendre contact avec son assureur ; qu’en 2015, devant la carence de Madame X et afin de préserver son patrimoine, elle a décidé à titre exceptionnel de prendre en charge la réfection totale de l’appartement, sans que cette prise en charge vaille reconnaissance de responsabilité de sa part.

Ceci étant exposé:

Le constat d’état des lieux d’entrée du 26 mars 2011 ne mentionne aucune trace de moisissure ou d’infiltration.

Le 26 septembre 2013, Madame X a déclaré à l’office Publique Habitat 76 un dégât des eaux, faisant suite à des infiltrations par la toitures, la terrasse et les menuiseries extérieures.

Le 7 octobre 2013, le bailleur a invité Madame X à prendre contact avec son assureur, ce sinistre entrant dans le champ d’application de la convention CIDRE entre compagnies d’assurances.

Le 26 mars 2015, Madame X a déclaré à l’office Publique Habitat 76 un nouveau dégât des eaux, faisant suite à des infiltrations par la terrasse.

Le 15 avril 2015, Habitat 76 a répondu dans les mêmes termes que dans sa lettre du 7 octobre 2013;

Après que Madame X a appelé l’attention du président de la République pour lui faire part des problèmes d’insalubrité de son logement, les services de la communauté de l’agglomération havraise (CODAH), saisis par le préfet de la Seine Maritime, ont visité le logement le 22 mai 2015 et ont pu observer des traces de moisissures et d’infiltrations dans les deux chambres, le cagibi, la salle de bains, la cuisine et la salle de séjour. A la suite de ce rapport, l’office Public Habitat 76 a procédé à la réfection des revêtements muraux du logement pour la somme de 2 329, 20 €. Les travaux étaient achevés le 21 octobre 2015.

Madame X produit aux débats un constat d’huissier du 3 janvier 2018 qui fait état de la fermeture défectueuse d’une petite fenêtre du séjour et de joints partiellement décollés sur la fenêtre principale. Mais aucune moisissure n’est relevée dans ce constat, les photos de la salle de séjour montrent au contraire des murs en bon état.

Même si dans une attestation produite par Madame X, Madame Y déclare 'il y avait beaucoup de moisissure sur les murs de la chambre de sa fille donc cette chambre n’a pu être utilisée au 9 mois de la petite car Habitat 76 ne voulait rien faire avant', il ressort de la chronologie des faits rappelée ci-dessus que les moisissures n’ont pas été signalées au bailleur avant le mois de mai 2015. Après un désaccord entre les parties sur l’assurance devant prendre en charge les

réparations des désordres consécutifs aux dégâts des eaux, Habitat 76 y a finalement fait procéder au mois d’octobre 2015, précisant aux services de la préfecture que c’était à titre exceptionnel. Par ailleurs, il n’est pas contesté que le bailleur avait remédié aux désordres signalés par Madame X en 2011 et que ceux-ci sont sans rapport avec les moisissures qui se sont développées par la suite.

L’office public Habitat 76 ne conteste pas que les dégâts des eaux soient consécutifs à une défaillance du bâti. Mais Madame X ne démontre pas que c’est par erreur, que le bailleur a invoqué un accord entre les compagnies d’assurances et demandé dans un premier temps à la locataire de se tourner vers son assureur. Contrairement à ce que soutient Madame X, elle ne démontre pas qu’elle a été diligente, et que c’est par la faute du bailleur que des moisissures se sont développées consécutivement au retard dans la réfection des revêtements muraux, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il écarté la responsabilité de l’office public Habitat 76 pour ce sinistre.

Sur l’absence de chauffage:

Madame X conteste la force probante des relevés de température produits par le bailleur et soutient qu’ils ne font apparaître de résultats satisfaisants qu’en raison du chauffage électrique d’appoint qu’elle avait dû acquérir.

L’office Public Habitat 76 répond que des mesures de températures ont été faites en 2015, 2016 dont un contrôle aléatoire; que ces mesures ont révélé des températures conformes à la normale.

Ceci étant exposé:

Madame X produit aux débats un article de presse publié en décembre 2017 sur des locataires mal chauffés dans un groupe d’immeubles aux « Champs Barret » au Havre. Le logement loué à Madame X dans le groupe d’immeubles de Gonfreville ne faisant pas partie des immeubles concernés par cet article, cette coupure de presse est inopérante à rapporter la preuve des faits qu’elle allègue. Elle produit aussi les attestations de Mesdames C Y et D Z qui déclarent qu’il faisait très froid dans l’appartement de Madame X. Madame Y déclare qu’elle devait garder son manteau lorsqu’elle rendait visite à son amie.

Dans son constat du 3 janvier 2018, M^e Corrihons a relevé, outre une fenêtre qui ferme mal et les joints décollés de la fenêtre principale du séjour; une importante prise d’air sous la paumelle basse des ouvrants et des différences notables de température d’une pièce à l’autre.

L’office Public Habitat 76 a fait procéder à plusieurs reprises au contrôle de la température du logement:

Dans une lettre du 10 décembre 2015, le bailleur a informé la locataire que pour la période du 20 novembre au 1^er décembre 2015, les enregistreurs de température ont indiqué des moyennes de 20,8°C à 23 °C dans le séjour et les chambres.

Le 22 décembre 2016, la société Dalkia est intervenue pour effectuer un contrôle. Le rapport de contrôle a révélé des températures de 20,3°C dans la chambre et 21°C dans le séjour.

Madame X a elle même fait effectuer un contrôle par la CRAM le 30 novembre 2015. Il en ressort que la température du séjour ,dans lequel était placé un chauffage d’appoint acquis par la locataire était de 23°C et les températures dans les chambres de 20,8°C et 21,5°C, la température extérieure étant ce jour-là de 11°C.

Il ressort de ces différents contrôles, que nonobstant les entrées d’air relevées dans le constat

d’huissier, la température du logement était supérieure à celle de 19° indiquée comme étant celle de confort dans une habitation, la sensation de froid alléguée par par Madame X et décrite par ses amies étant une donnée subjective . Madame X ne démontre pas que les températures auraient été inférieures à 19°C si elle n’avait pas installé de chauffage d’appoint. Par voie de conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a retenu que l’office Habitat 76 n’avait pas manqué à son obligation sur ce point.

Sur l’eau chaude :

Madame X soutient que l’absence d’eau chaude a été constatée par huissier et qu’il n’a jamais été remédié au désordre, nonobstant les nombreuses interventions de la société Dalkia.

L’office public Habitat 76 répond qu’elle est intervenue lorsque Madame X s’est plainte de l’absence d’eau chaude et qu’en 2016, la société Dalkia n’a remarqué aucun désordre particulier, hors du pommeau de douche entartré, ce qui relève des réparations locatives.

Ceci étant exposé:

Dans son attestation du 11 mai 2019, Madame Y déclare que Madame X n’avait pas d’eau chaude et empruntait sa salle de bains. Dans son attestation du 5 juin 2019, Madame Z déclare que M^me X s’est retrouvée sans eau chaude pendant plusieurs jours et que ce problème revenait souvent.

Il ressort des échanges de lettres entre Madame X et Habitat 76 que plusieurs incidents sur l’alimentation en eau chaude ont ponctué les relations entre le bailleur et la locataire :

— Madame X a fait part le 26 août 2013 de désordres d’alimentation en eau chaude, ce qui a été suivi d’une intervention commune des entreprises CRAM et Proxiserve qui n’a pas montré de défaillance du système.

— Madame X a signalé le 11 octobre 2013 un dysfonctionnement du générateur et un remplacement du mitigeur, ce qui a été suivi d’une intervention de la société CRAM pour remédier à ce désordre.

Par la suite, le rapport d’intervention de la société Dalkia, le 22 décembre 2016 n’ a pas décelé de difficulté sur la température de l’eau.

Il ressort de ces éléments que des incidents d’alimentation en eau chaude ont eu lieu en 2013 et 2016, et que le bailleur est intervenu pour y remédier.

Dans son constat du 3 janvier 2018, M^e Corrihons constate que l’eau de la douche est froide après avoir coulé environ une minute. Mais ce constat n’est pas suffisant pour démontrer qu’il subsiste un défaut d’alimentation en eau chaude auquel le bailleur ne remédie pas. A défaut pour Madame X de démontrer que les incidents ont été autres que ponctuels et qu’ils sont restés sans réponse du bailleur, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a écarté la responsabilité de l’office public Habitat 76 sur ce point.

Sur la présence d’animaux nuisibles:

Madame X produit aux débats une pétition non datée de plusieurs locataires demandant une intervention pour débarrasser l’immeuble des rongeurs et insectes. Elle produit aussi une photo non datée montant un cafard. Ces éléments ne suffisent pas à eux seuls à rapporter la preuve d’une infestation du logement de Madame X. Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a écarté sur ce point, la responsabilité du bailleur.

Il résulte de tout ce ceci que faute pour Madame X de démontrer que l’office public Habitat 76 a manqué à son obligation de mettre à la disposition du preneur un logement en bon état d’usage et de réparation, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a débouté Madame X de l’ensemble de ses demandes.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire ;

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne Madame X aux dépens en cause d’appel, tels qu’ils sont définis à l’article 695 du code de procédure civile;

Condamne Madame X à payer à l’office public Habitat 76 la somme de 500 € au titre de ses frais irrépétibles en cause d’appel.

La Greffière, La Présidente,

C. Dupont C. Gros

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