Minute n° 22/00148

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

R.G : N° RG 20/01598 – N° Portalis DBVS-V-B7E-FKXH

[D], [D] NÉE [F]

C/

[B], [B] NÉE [E]

COUR D’APPEL DE METZ

1èRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 24 MAI 2022

APPELANTS :

M. [L] [D]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Représenté par M^e Yves ROULLEAUX, avocat au barreau de METZ

Mme [C] [F] épouse [D]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Représentée par M^e Yves ROULLEAUX, avocat au barreau de METZ

INTIMÉS :

M. [G] [B]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

Représenté par M^e François RIGO, avocat au barreau de METZ

Mme [I] [E] épouse [B]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

Représentée par M^e François RIGO, avocat au barreau de METZ

DATE DES DÉBATS :

A l’audience publique du 22 février 2022, tenu par M^me Aline BIRONNEAU, magistrat rapporteur qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposé, et en a rendu compte à la cour dans son délibéré pour l’arrêt être rendu le 24 Mai 2022, par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 alinéa 2 et 3 du code de procédure civile

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT :M^me FLORES, Présidente de Chambre

ASSESSEURS :M^me FOURNEL, Conseillère

M^me BIRONNEAU, Conseillère

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : M^me Sonia DE SOUSA

GREFFIER PRÉSENT LORS DU DELIBERE: Mme [V] [R]

EXPOSE DU LITIGE

Selon compromis de vente du 12 décembre 2017, M. [L] [D] et son épouse, Mme [C] [F], ont vendu à M. [G] [B] et à son épouse Mme [I] [E] une parcelle de terre d’environ 34 ares et 13 centiares à prendre sur une propriété d’une plus grande superficie située à [Adresse 7], figurant au cadastre sous la référence section B numéro [Cadastre 2], moyennant la somme de 102 390 euros.

Ce compromis de vente était stipulé sous plusieurs conditions suspensives, à savoir l’obtention par l’acquéreur d’un ou plusieurs prêts bancaires pour la somme de 500 000 euros, le dépôt par l’acquéreur d’une demande de permis de construire pour la réalisation de six maisons individuelles avant le 31 janvier 2018, l’obtention de ce permis au plus tard le 30 mars 2018 et la non-opposition par l’autorité compétente à la déclaration préalable prévoyant la création de six terrains constructibles, le vendeur s’engageant à déposer cette déclaration préalable au plus tard le 30 mars 2018.

Le 22 mai 2018, Maître [U] a dressé à la demande des époux [B] un procès-verbal de carence concernant M. et Mme [D] qui ne se sont pas présentés en l’étude du notaire pour réitérer l’acte authentique.

Par acte introductif d’instance signifié le 13 août 2018, M. et Mme [B] ont assigné M. et Mme [D] devant le tribunal de grande instance de Thionville, afin de faire constater la vente intervenue entre les époux [B] et les époux [D] concernant la parcelle de terre cadastrée section B n° [Cadastre 1], lieudit [Adresse 7], les autoriser à procéder aux transcriptions au Livre Foncier, leur donner acte de ce que le prix de vente serait consigné dans les huit jours du prononcé de la décision entre les mains de Maître [U], à titre subsidiaire, contraindre les défendeurs à signer l’acte authentique de vente, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du huitième jour suivant la signification de la décision à intervenir, condamner les défendeurs à leur payer la somme de 10 239 euros à titre d’indemnisation forfaitaire de leur préjudice et la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre leur condamnation aux dépens, le tout assorti de l’exécution provisoire.

Dans leurs dernières conclusions datées du 24 février 2020, les époux [B] ont maintenu leurs prétentions initiales et ont demandé en outre au tribunal de déclarer irrecevable l’exception d’irrecevabilité soulevée par les époux [D], de condamner les défendeurs à leur payer la somme de 28 984 euros au titre des taxes fiscales et parafiscales payées au Trésor Public et la somme de 1 600 euros au titre de l’établissement du permis de construire et ils ont porté leurs demandes en application de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 3 000 euros.

Dans leurs dernières conclusions datées du 13 mai 2020, les époux [D] ont demandé au tribunal de constater que les époux [B] sollicitent la constatation judiciaire de la vente d’une parcelle inexistante, de dire que l’acte introductif d’instance du 12 décembre 2017 est intervenu le dernier jour du délai de 6 mois et qu’il n’est pas régularisable, de déclarer les demandes des époux [B] irrecevables et mal fondées, à titre subsidiaire, de dire que l’objet de la vente était indéterminé et indéterminable de sorte que la promesse synallagmatique de vente signée le 12 décembre 2017 par les parties ne valait pas vente, de dire que les époux [B] n’ont pas levé la condition suspensive d’obtention du permis de construire dans les délais et que la non-réitération de l’acte authentique de vente n’est pas imputable aux époux [D] dans la mesure où la vente n’était pas parfaite, de débouter les époux [B] de leur demande tendant à faire constater judiciairement la vente, de leur demande tendant à contraindre les époux [D] à signer l’acte authentique de vente sous astreinte, de leur demande au titre de la clause pénale, de leur demande au titre des taxes fiscales et parafiscales et enfin de condamner les époux [B] à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par jugement du 31 août 2020, le tribunal judiciaire de Thionville a :

rejeté la fin de non-recevoir soulevée par les époux [D] ;

constaté la vente intervenue entre M. [L] [D] et Mme [C] [D], vendeurs et M. [G] [B] et Mme [I] [B] née [E], acquéreurs, portant sur une parcelle de terre d’environ 34 a et 13 ca à prendre sur une propriété d’une plus grande superficie située à [Adresse 7], cadastrée section B n°[Cadastre 2] d’une superficie de 55 a et 67 ca ;

autorisé les époux [B] à procéder aux transcriptions au Livre Foncier ;

enjoint les époux [B] de consigner le prix de vente dans les huit jours du prononcé du présent jugement, entre les mains de Maître [U], notaire à [Localité 5] ;

débouté les époux [B] de leur demande au titre de la clause pénale et de leur demande au titre des taxes fiscales et parafiscales ;

condamné les époux [D] aux dépens ;

débouté les époux [D] de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné les époux [D] à payer aux époux [B] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Le tribunal a considéré que la mention dans l’assignation d’une parcelle cadastrée section B n°[Cadastre 1] et non section B n°[Cadastre 2] était le résultat d’une simple erreur matérielle et il a rejeté la fin de non-recevoir.

Il a indiqué que si la promesse de vente ne comportait pas de plan définissant la délimitation précise de la parcelle vendue qui n’avait fait l’objet ni d’un bornage ni d’un arpentage, l’objet de la vente pouvait néanmoins être déterminé.

Il a retenu que les époux [D] ne pouvaient se prévaloir de la non-réalisation de la condition suspensive relative à l’obtention du permis de construire, puisque les époux [B] avaient fait savoir qu’ils renonçaient à cette condition, stipulée dans leur intérêt, le 25 mars 2018, c’est-à-dire avant le délai fixé pour sa réalisation soit avant le 30 mars 2018.

La juridiction de première instance a aussi considéré que M. et Mme [D] ne pouvaient pas se prévaloir de la non-réalisation de la condition de non-opposition à la déclaration préalable de division, car cette dernière avait été stipulée dans l’intérêt exclusif des acquéreurs.

En revanche, elle a écarté l’application de la clause pénale, en considérant que cette dernière avait été stipulée pour sanctionner le défaut de régularisation de l’acte authentique et que du fait de la réalisation de la vente, les époux [B] ne pouvaient plus en solliciter l’application. Elle a également rejeté la demande au titre du remboursement des taxes fiscales et parafiscales.

Le tribunal a considéré que le prononcé de l’exécution provisoire était justifié.

Par déclaration enregistrée auprès du greffe de la cour le 14 septembre 2020, M. [L] [D] et Mme [C] [D] ont interjeté appel aux fins d’annulation subsidiairement d’infirmation de ce jugement, en ce qu’il a déclaré recevables et bien fondées les demandes des époux [B], en ce qu’il a constaté la vente intervenue entre M. [L] [D] et Mme [C] [D], vendeurs et M. [G] [B] et Mme. [I] [B] née [E], acquéreurs, portant une parcelle de terre d’environ 34 a et 13 ca à prendre sur une propriété d’une plus grande superficie située à [Adresse 7], cadastrée section B n°[Cadastre 2] d’une superficie de 55 a et 67 ca, en ce qu’il a autorisé les époux [B] à procéder aux transcriptions au Livre Foncier, en ce qu’il a enjoint les époux [B] de consigner le prix de vente dans les huit jours du prononcé du présent jugement, entre les mains de Maître [U], notaire à [Localité 5], en ce qu’il a condamné les époux [D] aux dépens, en ce qu’il a débouté les époux [D] de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile, en ce qu’il a condamné les époux [D] à payer aux époux [B] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 5 octobre 2020, le tribunal judiciaire de Thionville a déclaré irrecevable une requête en rectification d’erreur matérielle déposée par les consorts [B], au motif de l’appel interjeté sur la première décision rendue.

Par arrêt du 4 février 2021, la cour d’appel de Metz a rectifié l’erreur et l’omission matérielles affectant le jugement, en ce qu’il doit être indiqué en page 6 du jugement dans le dispositif «  dit y avoir lieu à exécution provisoire » et non « dit n’y avoir lieu à exécution provisoire » et a mentionné dans le rubrum du jugement que les époux [D]-[F] sont représentés par Maître Michel Nassoy, avocat postulant et par Maître Stanislas Louvel, avocat plaidant.

Par requête déposée le 30 mars 2021, M. et Mme [D] ont saisi le premier président de la cour d’appel statuant en référé afin principalement de faire surseoir à l’exécution du jugement du 31 août 2020.

Le 3 juin 2021, cette procédure de référé a fait l’objet d’un retrait du rôle sur demande de toutes les parties.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 15 février 2022, M. et Mme [D] demandent à la cour, au visa de la loi du 1er juin 1924, de :

recevoir leur appel et le dire bien fondé ;

rejeter au contraire l’appel incident et l’augmentation de demande de Monsieur et Madame [B] et les dire mal fondés ;

infirmé le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la fin de non-recevoir soulevé par les époux [D], constaté la vente intervenue entre Monsieur [L] [D] et Madame [C] [D], vendeurs et Monsieur [G] [B] et Madame [I] [B] née [E], acquéreurs, autorisé les époux [B] à procéder aux transcriptions au Livre Foncier, enjoint les époux [B] à consigner le prix de vente dans les huit jours de son prononcé entre les mains de Maître [U], condamné les époux [D] aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Et statuant à nouveau,

juger que Monsieur et Madame [B] ont sollicité la constatation judiciaire de la vente d’une parcelle de terre d’environ 34 a et 13 ca à prendre sur une propriété d’une plus grande superficie située à [Adresse 7], cadastrée section B n° [Cadastre 2] d’une superficie de 55 a et 67 ca, postérieurement à l’expiration du délai de six mois de l’article 42 et de ce fait, constater la caducité du compromis de vente du 12 décembre 2017 ;

En conséquence,

déclarer irrecevables les demandes de Monsieur et Madame [B] ;

Subsidiairement,

les rejeter comme mal fondées ;

recevoir Monsieur et Madame [D] en leur demande reconventionnelle et la dire bien fondée ;

ordonner la constitution, aux frais de Monsieur et Madame [B], d’une servitude de passage à pied et véhicule et ce, à la charge du terrain vendu constituant le fonds servant et au profit du surplus de la parcelle section B n° [Cadastre 2] demeurant la propriété de Monsieur et Madame [D], constituant le fonds dominant ;

juger que les propriétaires du fonds dominant auront à tout moment un droit de passage sur le fonds servant et ce en tout temps et à toute heure pour se rendre au fonds dominant et en revenir, avec ou sans animaux, avec ou sans véhicules, à moteur ou non, sans aucune limitation, et pour tous les besoins actuels et futurs d’habitation, quels qu’ils soient, dudit fonds ;

juger que ce droit de passage pourra être exercé par les propriétaires du fonds dominant, les membres de leur famille, leurs employés, leurs invités et visiteurs, les occupants ou les locataires, puis ultérieurement et dans les mêmes conditions par les propriétaires successifs des fonds dominants ;

juger que tous les frais d’entretien ou de réparation et d’une manière générale tous les frais de quelque nature soient-ils et quelle qu’en soit l’importance seront à la charge du propriétaire du fonds servant ;

ordonner l’inscription de cette servitude de passage au Livre Foncier ;

condamner solidairement Monsieur et Madame [B] à réaliser, à leurs frais les travaux suivants : installation d’une clôture rigide + portail 4 mètres + portillon 1,5 mètre + pare-vue conforme au devis de côté clôture annexé au compromis de vente, déplacement du branchement électrique UEM et des lignes téléphoniques sur la propriété restant à appartenir aux vendeurs et ce, dans un délai de trois mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir et ce, sous peine d’une astreinte de 500 euros par jour de retard ;

En tout état de cause,

confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté Monsieur et Madame [B] de leur demande fondée sur la clause pénale ;

déclarer irrecevable et subsidiairement mal fondée la demande nouvelle en appel de Monsieur et Madame [B] tendant à la condamnation de Monsieur et Madame [D] à laisser le géomètre désigné par eux accéder au terrain objet de la vente pour permettre de rédiger le procès-verbal d’arpentage conforme aux stipulations du compromis de vente daté du 12 décembre 2017 et de ses annexes signé par toutes les parties sous astreinte de 150 euros par jour de retard, 10 jours après la signification de l’arrêt à intervenir ;

Plus subsidiairement encore,

dire n’y avoir lieu à prononcer une astreinte ;

condamner solidairement Monsieur et Madame [B] en tous les frais et dépens de 1ère instance et d’appel ainsi qu’au paiement d’une somme de 6 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux [D] soutiennent que l’assignation qui leur a été délivrée par les consorts [B] n’a pas pu interrompre valablement le délai de six mois prévu par l’article 42 de la loi du 1er juin 1924, puisqu’elle visait une parcelle cadastrée section B n°[Cadastre 1] qui n’est pas celle qui faisait l’objet du compromis de vente (cadastrée n°[Cadastre 2]) et qui n’existe pas.

Ils ajoutent qu’ils ont été assignés le 13 août 2018 soit le dernier jour qui était imparti aux époux [B] pour agir, que le droit de préemption urbain n’était pas levé à cette date et qu’il s’agit d’un motif supplémentaire pour constater la caducité du compromis.

Ils font valoir que le compromis de vente litigieux ne constitue pas un acte authentique, même s’il a été rédigé par Maître [S], dans la mesure où il a été signé par les seules parties hors la présence du notaire.

Sur le fond, les appelants admettent qu’un plan avait été dressé mais ils affirment qu’il ne s’agissait que d’un schéma approximatif, établi à main levée par M. [D] lui-même, qu’il était prévu dans l’acte l’établissement de documents d’arpentage, aux frais de l’acquéreur, que ceux -ci n’ont pas été établis de sorte que l’immeuble vendu n’est ni déterminé, ni déterminable.

Ils soulignent que dans le cadre de la demande de permis de construire, les époux [B] ont précisé que leur projet porte sur la parcelle B n°[Cadastre 2], pour une surface de 2 800 mètres carré, qui ne correspond pas à la parcelle vendue.

Ils relèvent que le projet d’acte de vente authentique se contente de reprendre les mentions du compromis qui sont pourtant insuffisantes et ils font grief aux consorts [B] d’avoir omis de faire intervenir un géomètre.

Les époux [D] font valoir que la condition suspensive tenant à l’obtention d’un permis de construire était également stipulée en leur faveur, que c’est en considération du projet d’édification de six maisons individuelles sur la parcelle cédée que M. et Mme [D] ont consenti à vendre cette parcelle.

Ils rappellent que le compromis de vente était également conclu sous la condition suspensive de la non-opposition par l’autorité compétente à la déclaration préalable de division, que le projet d’acte de vente authentique fait d’ailleurs mention de cette déclaration préalable et que cette condition suspensive était destinée à protéger le vendeur et à s’assurer que la parcelle vendue serait bien lotie en maisons individuelles et non affectée à la construction d’un immeuble de grande hauteur ou de locaux d’entreprise.

Les époux [D] s’en réfèrent aux articles L.115-1 et suivants du code de l’urbanisme selon lesquels une opération de lotissement requiert un bornage obligatoire préalable à toute division parcellaire, sous peine de nullité des actes qui en découlent.

Ils soutiennent que le compromis de vente doit également être annulé au motif de man’uvres frauduleuses imputables aux époux [B], les parties s’étant accordées sur un projet de construction de six maisons d’habitation dont la première devait être implantée à cinq mètres de la limite de propriété, or le permis de construire fait état d’une opération groupée de logements collectifs avec des garages en limite de propriété.

Les époux [D] indiquent qu’ils sont victimes d’une tromperie, car ils souhaitaient des habitations bourgeoises avec des occupants propriétaires et qu’ils n’auraient pas cédé leur parcelle s’ils avaient eu connaissance des intentions des acquéreurs. Ils affirment qu’il s’agit d’un moyen de fond parfaitement recevable, même présenté pour la première fois à hauteur de cour.

Les consorts [D] affirment que le procès-verbal de carence du 22 mai 2018 est également nul, dans la mesure où il instituait sans l’accord des vendeurs une nouvelle condition suspensive, à savoir l’obtention d’un arrêté de non-opposition à la déclaration préalable, que l’acte de vente ne pouvait être reçu par le notaire tant que le droit de préemption urbain n’avait pas été purgé et que la vente constaté par le tribunal ne pouvait l’être qu’aux conditions du compromis de vente qui prévoyait la constitution d’une servitude de passage et la réalisation de divers travaux dont l’installation d’une clôture aux frais de l’acquéreur.

Mme et M. [D] estiment que le tribunal a fait une juste analyse de la clause pénale, car cette dernière ne doit s’appliquer que lorsque le compromis de vente n’est pas réitéré par acte authentique. Or si la cour confirme le jugement qui a constaté le caractère parfait de la vente, alors la vente par acte authentique sera régularisée.

Enfin, ils soutiennent que la demande des époux [B] de leur faire injonction de laisser le géomètre désigné par eux accéder au terrain objet de la vente pour faire réaliser le procès-verbal d’arpentage est irrecevable pour avoir été formée pour la première fois à hauteur de cour.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 6 janvier 2022, M. [B] et Mme [B] demandent à la cour, au visa des articles 1103 et 1343-2 du code civil, de :

rejeter l’appel et faire droit à l’appel incident ;

débouter les époux [D] de l’ensemble de leurs moyens, fins, conclusions et demandes ;

dire et juger que la vente intervenue entre les époux [D] et les époux [B] est fixée aux seules conditions figurant dans l’acte du 12 décembre 2017 ;

condamner in solidum [L] [D] et [C] [D] à payer à [G] [B] et [I] [B] la somme de 10 239 euros au titre de la clause pénale avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 13 août 2018 ;

débouter les époux [D] de l’ensemble de leurs moyens, fins, conclusions et demandes ;

condamner in solidum [L] [D] et [C] [D] à laisser le géomètre désigné par les époux [B] accéder au terrain objet de la vente pour permettre de rédiger le procès-verbal d’arpentage conforme aux stipulations du compromis de vente daté du 12 décembre 2017 et de ses annexes signées par toutes les parties sous astreinte de 150 euros par jour de retard, 10 jours après la signification de l’arrêt à intervenir ;

confirmer le jugement entrepris en ses dispositions non contraires à l’appel incident et à l’arrêt rectificatif du 4 février 2021 ;

prononcer la capitalisation des intérêts sur toutes les condamnations prononcées au profit des époux [B] par le jugement dont appel et l’arrêt à intervenir ;

condamner in solidum [L] et [C] [D] aux dépens d’appel ainsi qu’à payer à [G] [B] et [I] [B] la somme de 6 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux [B] affirment tout d’abord que le délai de six mois prévu par l’article 42 de la loi du 1er juin 1924 pour réitérer l’acte authentique ne s’applique pas au compromis de vente rédigé par un notaire.

Ils estiment que l’attestation établie par le maire de [Localité 6] selon laquelle la parcelle section B n°[Cadastre 1] n’existe pas n’a aucun intérêt, puisque c’est uniquement en raison d’une coquille que l’acte introductif d’instance évoque une parcelle B n°[Cadastre 1] et non B°[Cadastre 2].

Ils affirment que les époux [D] ne pouvaient ignorer de quelle parcelle il était question quand ils ont été assignés.

Ils indiquent que l’assignation n’a pas pour objectif de prolonger la validité des conditions suspensives non réalisées dans le délai de six mois, mais tend clairement à la passation de la vente aux conditions du compromis et rien d’autre.

Sur le fond, les intimés considèrent que le compromis fixe de manière déterminée la surface vendue, soit 34 ares et 13 centiares et ils renvoient aux différents plans dont l’un porte le cachet de [L] [D] qui l’a également annoté. Ils précisent qu’au stade de la vente initiale qui était consensuelle, le bornage ou l’arpentage n’était pas nécessaire pour identifier le terrain.

Ils indiquent que dans le cadre de la demande de permis de construire, le terrain à bâtir était bien coté.

Ils assurent qu’il a toujours été question de construire six maisons individuelles et non de réaliser un lotissement et que la demande de permis de construire ne prévoyait pas la division du terrain.

Ils maintiennent que la condition suspensive relative à l’obtention du permis de construire avait été stipulée dans leur intérêt, qu’ils y ont renoncé avant la date butoir et qu’en tout état de cause, le dépassement de ce délai n’était pas une cause de caducité du compromis.

Selon les époux [B], la cour de cassation juge de manière constante que la clause d’obtention d’un permis de construire est rédigée dans le seul intérêt de l’acquéreur.

Ils relèvent que les époux [D] ne les ont jamais mis en demeure d’avoir à justifier des démarches effectuées pour l’obtention du permis de construire.

Ils assurent qu’ils ont réalisé toutes les démarches nécessaires mais que deux « certificats d’urbanisme non réalisable » leur ont été transmis le 5 janvier 2018 et le 28 février 2018. Ils soupçonnent les consorts [D] et plus particulièrement M. [D], ancien conseiller municipal, d’être intervenu auprès de la mairie pour provoquer cette situation.

Ils indiquent avoir finalement obtenu leur permis de construire le 3 juillet 2018.

Ils relèvent que les époux [D] n’ont pas effectué la déclaration préalable de non-opposition qui incombait pourtant au vendeur.

S’agissant du moyen tiré de la nullité du compromis de vente fondé sur les articles L.115-1 et suivants du code de l’urbanisme, les intimés relèvent qu’il n’avait pas été développé en première instance, qu’il manque en fait puisque les consorts [B] n’ont jamais envisagé de créer un lotissement et qu’il manque en droit car il n’y a pas de nullité sans texte.

Ils contestent les man’uvres frauduleuses invoquées par les époux [D].

Ils s’étonnent du fait que les consorts [D] n’aient pas fait état de ces prétendues man’uvres frauduleuses devant le tribunal judiciaire.

Ils font valoir que les époux [D] n’ont pas le droit de déterminer le choix de construction de leur acquéreur, propriété bourgeoise ou logement destiné à la location.

Concernant la clause pénale, les intimés soutiennent que les conditions de son application sont réunies, dès lors que les époux [D] ont été mis en demeure de réitérer l’acte authentique, qu’ils n’ont pas voulu signer ce dernier et qu’un procès-verbal de carence a été établi.

Ils estiment que le seul refus de signer l’acte authentique justifie la mise en 'uvre de la clause pénale, indépendamment du succès de leur action en justice.

Ils indiquent qu’ils ont exécuté le jugement en payant le prix d’acquisition entre les mains du notaire, alors que les époux [D] y font obstacle puisqu’ils ont refusé au géomètre chargé de dresser le procès-verbal d’arpentage l’accès au terrain.

Pour les intimés, leur demande d’injonction assortie d’une astreinte ne constitue pas une demande nouvelle mais une modalité d’exécution permettant de rendre efficace le jugement du tribunal judiciaire de Thionville.

MOTIFS DE LA DECISION

Vu les conclusions déposées par les époux [D] le 15 février 2022 et vu les conclusions déposées par les consorts [B] le 6 janvier 2022, auxquelles il est expressément référé aux conclusions ci-dessus visées pour l’exposé exhaustif des moyens et arguments des parties conformément à l’article 455 du code de procédure civile ;

Vu l’ordonnance de clôture rendue le 22 février 2022 ;

Sur la fin de non-recevoir tirée de la caducité du compromis de vente

L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 42 de la loi du 1er juin 1924 mettant en vigueur la législation civile française dans les départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle dispose que :

« Tout acte portant sur un droit susceptible d’être inscrit doit être, pour les besoins de l’inscription, dressé, en la forme authentique, par un notaire, un tribunal ou une autorité administrative.

Tout acte entre vifs, translatif ou déclaratif de propriété immobilière, tout acte entre vifs portant constitution ou transmission d’une servitude foncière souscrit sous une autre forme doit être suivi, à peine de caducité, d’un acte authentique ou, en cas de refus de l’une des parties, d’une demande en justice, dans les six mois qui suivent la passation de l’acte ».

Enfin l’article 1304-3 alinéa 1 du code civil dispose que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Le compromis de vente signé le 12 décembre 2017 n’a pas la forme authentique, puisqu’il ne fait pas mention de la présence ni de la signature du notaire qui l’a rédigé. Il s’agit donc d’un acte sous seing privé, passible de caducité s’il n’est pas réitéré par acte authentique dans les six mois de sa signature.

L’assignation a été signifiée aux époux [D] le lundi 13 août 2018. Le délai de six mois expirant le 12 août 2018, un dimanche, ayant été prorogé au premier jour ouvrable suivant, l’assignation a bien été délivrée avant que le compromis de vente ne soit frappé de caducité.

Si cette assignation fait référence à la parcelle cadastrée B n°[Cadastre 1] et non B n°[Cadastre 2], il ne fait aucun doute qu’il s’agit d’une simple erreur matérielle, qui n’a pas fait grief aux époux [D] dès lors qu’il n’y avait pas d’incertitude sur la désignation de la parcelle en litige. L’assignation n’est pas irrégulière et la caducité du compromis n’est pas encourue pour ce motif.

Enfin, les époux [D] ne peuvent se prévaloir de la caducité du compromis de vente résultant de l’absence de levée de la condition suspensive tenant à la déclaration préalable de division, car cette déclaration leur incombait et ils n’ont pas procédé à son dépôt. Conformément à l’article 1304-3 précité, cette condition est donc réputée accomplie.

Ainsi la cour confirme la décision entreprise en ce qu’elle a rejeté la fin de non-recevoir opposée par les époux [D] aux époux [B].

Sur la nullité du compromis de vente

Aux termes de l’article 953 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens invoqués au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Dans leurs écritures, les consorts [D] font valoir la nullité du compromis de vente aux motifs du non-respect de l’article L. 115-1 du code de l’urbanisme et de man’uvres frauduleuses commises par les acquéreurs, mais la cour relève que le dispositif de leurs écritures ne comporte aucune demande d’annulation du compromis de vente en litige.

Or, la nullité du compromis de vente se distingue de la notion de caducité déjà invoquée par les époux [D].

En conséquence, la cour n’examinera pas cette demande de nullité.

Sur la recevabilité de la demande d’injonction de laisser un géomètre accéder au terrain

L’article 564 du code de procédure civile dispose qu’à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Par arrêt du 4 février 2021, la cour a rectifié l’erreur matérielle constatée et a dit que le jugement de première instance est assorti de l’exécution provisoire.

Les époux [B] soutiennent que depuis le prononcé du jugement, les époux [D] ont refusé à leur géomètre l’accès au terrain, or cet arpentage est un préalable nécessaire à l’inscription de la vente au Livre foncier. Les époux [D] ne contestent pas cet état de fait.

La révélation de ce fait justifie la demande nouvelle des époux [B] de faire injonction aux parties adverses de laisser un géomètre accéder au terrain et la cour déclare cette prétention recevable.

Sur la validité du compromis de vente et ses conséquences

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

De plus, l’article 1303-3 alinéa 1 du code civil dispose que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Enfin l’article 1304-4 du même code précise qu’une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n’est pas accomplie ou n’a pas défailli.

Les juges du fond apprécient souverainement pour qui la condition est stipulée.

La promesse de vente conclue entre les parties le 12 décembre 2017 fait expressément référence à une parcelle de terre d’environ 34 a et 13 ca à prendre sur une propriété d’une plus grande superficie située à [Adresse 7], cadastrée section B n° [Cadastre 2] d’une superficie de 55 a et 67 ca (page 2). Il est également stipulé « que le descriptif du terrain objet des présentes ne résulte pas d’un bornage » (page 3).

Le plan annexé à cette promesse de vente, tracé par M. [D] lui-même, est explicite quant à l’emplacement et l’étendue de la parcelle ainsi cédée.

Les époux [D] ne contestent pas le fait que le calcul de la surface cédée résulte des cotes établies par M. [D] lui-même, ainsi que l’établit le deuxième plan versé aux débats par les intimés, qui porte le cachet de [L] [D] et qui avait été transmis au notaire pour préparer la promesse de vente (pièce 27 des époux [D]).

Contrairement à ce que soutiennent les appelants, la détermination de la parcelle cédée n’apparaît nullement approximative, l’étude des échanges de courriers électroniques entre les parties démontrant d’ailleurs qu’avant l’établissement du procès-verbal de carence, ce n’est pas la consistance de la parcelle cédée qui a posé difficulté mais la réalisation des conditions suspensives et les conséquences à en tirer.

En conséquence, les époux [D] ne sont pas fondés à invoquer le caractère indéterminé de l’objet de la transaction pour contester la validité du compromis et ce moyen apparaît inopérant.

Concernant la condition suspensive tenant à l’obtention d’un permis de construire, elle est rédigée de la manière suivante:

« La présente convention est conclue sous la condition suspensive :

a) Que l’acquéreur obtienne au plus tard le 30 mars 2018 un permis de construire autorisant la réalisation de 6 maisons individuelles ;

b) Qu’il n’existe aucun recours ni aucune procédure en retrait ou en annulation dans les délais de recours définis par le code de l’urbanisme.

L’acquéreur s’engage à déposer la demande de permis de construire au plus tard le 31 janvier 2018 et à l’afficher sur le site dans les dix jours francs de sa délivrance, conformément aux dispositions légales.

Tout dépassement par l’acquéreur de l’un ou l’autre de ces délais étant considéré, si le vendeur le souhaite, comme une renonciation pure et simple au bénéfice de la présente condition suspensive. L’acquéreur ne pourra exercer cette faculté que huit jours après une mise en demeure demeurée infructueuse.

Si la délivrance du permis de démolir ou de construire n’était pas intervenue à la date ci-dessus, ou si l’un ou l’autre de ces permis était refusé, faisait l’objet d’un sursis à statuer ou n’était pas délivré de façon conforme à la demande, la présente condition suspensive serait réputée ne pas être réalisée. »

Par ailleurs, il est également stipulé à la page suivante que : « en cas de non-réalisation de l’une des conditions suspensives prévue dans l’intérêt de l’acquéreur, ce dernier pourra renoncer à s’en prévaloir ».

Cette condition suspensive relative à l’obtention d’un permis de construire apparaît favorable aux acquéreurs auxquels doit être laissée la faculté de renoncer à leur projet d’acquisition de parcelle si le projet de construction envisagé s’avère non réalisable en raison d’un refus de permis de construire.

Par ailleurs, si la seule préoccupation des époux [D] était d’empêcher l’édification sur la parcelle cédée d’un immeuble construit en hauteur ou de locaux professionnels, il leur aurait suffi de prévoir une clause contractuelle en ce sens dans le compromis de vente et dans l’acte authentique de vente, indépendamment de la question du permis de construire qui peut toujours être retiré ou modifié.

Ainsi la condition suspensive tenant à l’obtention d’un permis de construire était bien stipulée dans l’intérêt exclusif des acquéreurs, M. et Mme [B] qui pouvaient y renoncer dans le délai fixé pour sa réalisation, soit au plus tard le 30 mars 2018.

Or, les époux [D] ne contestent pas avoir été informés par les époux [B] que ceux-ci avaient renoncé à la condition suspensive de l’obtention d’un permis de construire dès le 25 mars 2018.

Il en découle qu’en leur qualité de vendeurs, les époux [D] ne peuvent se prévaloir de la non-réalisation de cette condition suspensive à la date du 30 mars 2018 pour soutenir la caducité du compromis de vente.

La condition suspensive de la non-opposition à la déclaration préalable de division stipule précisément: « la convention est conclue sous la condition suspensive de la non-opposition par l’autorité compétente à la déclaration préalable prévoyant la création de 6 terrains constructibles. Le vendeur s’engage à déposer cette déclaration préalable au plus tard le 30 mars 2018 ».

Contrairement à ce que soutiennent les époux [D], la non-réalisation de cette condition suspensive n’entraîne pas en elle-même la caducité du compromis.

De plus, comme la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire, cette condition était stipulée dans l’intérêt exclusif des acquéreurs et la réalisation de cette déclaration préalable était à la charge des vendeurs.

La condition est donc réputée accomplie puisque M. et Mme [D] en ont empêché la réalisation.

Ainsi les époux [D] ne peuvent pas se prévaloir de la caducité du compromis de vente au motif de la non-réalisation de cette condition suspensive.

Les appelants relèvent également que M. et Mme [B] n’ont pas fait procéder au bornage du terrain alors que le compromis de vente leur en faisait l’obligation, mais les intimés produisent un courrier électronique du 17 avril 2018 adressé par M. [N], leur architecte, selon lequel M. [D] « m’informe que nous ne pourrions accéder à sa propriété compte tenu qu’il n’était plus vendeur du terrain ».

En conséquence, M. et Mme [D] ne peuvent faire grief à M. et Mme [B] de l’absence de procès-verbal d’arpentage.

Enfin, dans le cadre du présent litige, il s’agit de vérifier le caractère parfait de la vente conclue le 12 décembre 2017 et non la régularité du projet d’acte authentique de vente ou celle du procès-verbal de carence. Il importe donc peu que le projet d’acte authentique de vente soumis par M. et Mme [B] à leurs vendeurs n’ait pas été efficace, en l’absence notamment d’écoulement du délai de non-opposition par l’autorité compétente à la déclaration préalable.

Ainsi, la cour confirme le jugement entrepris en ce qu’il a constaté la vente intervenue entre les époux [B] et les époux [D], portant sur une parcelle de terre d’environ 34 a et 13 ca à prendre sur une propriété d’une plus grande superficie située à [Adresse 7], cadastrée section B n° [Cadastre 2] d’une superficie de 55 a et 67 ca, en ce qu’il a autorisé les époux [B] à procéder aux transcriptions au Livre Foncier et en ce qu’il a enjoint aux époux [B] de consigner le prix de vente dans les huit jours du prononcé du présent jugement, entre les mains de Maître [U], notaire à [Localité 5].

Sur les demandes des époux [D] quant à la teneur de l’acte de vente

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Les époux [D] demandent à la cour d’ordonner la constitution d’une servitude de passage et de condamner solidairement Monsieur et Madame [B] à réaliser, à leurs frais les travaux suivants : installation d’une clôture rigide + portail 4 mètres + portillon 1,5 mètre + pare-vue conforme au devis de côté clôture annexé au compromis de vente, déplacement du branchement électrique UEM et des lignes téléphoniques sur la propriété restant à appartenir aux vendeurs et ce, dans un délai de trois mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir et ce, sous peine d’une astreinte de 500 euros par jour de retard.

La cour relève que la promesse de vente du 12 décembre 2017 fait expressément mention de la constitution de la servitude de passage demandée par les époux [D] et de ce que l’acquéreur s’engage à réaliser les travaux de clôture et de déplacement des branchements UEM et des lignes téléphoniques.

Les époux [B] n’ont jamais manifesté le fait qu’ils contestaient ces obligations qui ne pourront pas être mises en 'uvre avant le début des travaux de construction.

Dans ces conditions et en l’absence de carence contractuelle des acquéreurs, il n’y a pas lieu de prononcer une condamnation sur ce point des consorts [B].

En conséquence, la cour rejette les demandes des époux [D] au titre de la servitude de passage et des travaux d’installation d’une clôture et de déplacement du branchement électrique UEM et des lignes téléphoniques.

Sur la demande d’injonction de laisser un géomètre accéder au terrain

Les époux [D] ne contestent pas le fait qu’en dépit de l’exécution provisoire résultant de la décision de première instance, ils n’ont pas autorisé le géomètre envoyé par les époux [B] à accéder à leur parcelle, de sorte que l’arpentage préalable à la transcription de l’acte de vente au Livre Foncier n’a pas pu être réalisé.

Ainsi la demande d’injonction présentée par les époux [B], assortie d’une astreinte, apparaît fondée.

En conséquence, la cour ordonne à M. et Mme [D] de laisser le géomètre désigné par M. et Mme [B] accéder au terrain objet de la vente pour permettre de rédiger le procès-verbal d’arpentage et de matérialiser la division cadastrale conforme au compromis de vente daté du 12 décembre 2017 et aux plans approuvés par toutes les parties (pages 2 et 3 de la pièce n°27 de Maître [Y] ce, dans un délai de quinze jours suivant la signification du présent arrêt et passé ce délai, sous astreinte provisoire de 500 euros par jour, infraction constatée par huissier de justice et ce pour une période de douze mois.

Sur la clause pénale

L’article 1231-5 du code civil dispose que :

« Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».

La promesse de vente litigieuse stipule : « au cas où l’une quelconque des parties après avoir été mis en demeure ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas aux obligations alors exigibles, alors elle devra verser à l’autre partie une somme égale à 10% du prix de vente ».

Il se déduit de cette disposition contractuelle que les acquéreurs avaient le choix soit de faire reconnaître judiciairement la perfection de la vente afin que les vendeurs satisfassent à leurs obligations contractuelles, soit de réclamer l’application de la clause pénale.

M. et Mme [B], qui ont fait reconnaître la réalisation de la vente, ne peuvent donc solliciter l’application de la clause pénale.

En conséquence, la cour confirme le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la demande de clause pénale des consorts [B].

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le jugement entrepris est confirmé en ce qu’il a condamné les époux [D] aux dépens, en ce qu’il a débouté les époux [D] de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile et en ce qu’il a condamné les époux [D] à payer aux époux [B] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme et M. [D] qui succombent seront condamnés « in solidum » aux dépens de l’appel.

Pour des considérations d’équité ils seront aussi condamnés « in solidum » à payer à M. et Mme [B] la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement et par arrêt contradictoire,

DECLARE recevable la demande de M. [G] [B] et de Mme [I] [E] épouse [B] de faire injonction aux parties adverses de laisser un géomètre accéder au terrain en litige ;

CONFIRME le jugement rendu le 31 août 2020 par le tribunal judiciaire de Thionville en toutes ses dispositions;

Et y ajoutan,

REJETTE les demandes de M. [L] [D] et de Mme [C] [F] épouse [D] concernant la servitude de passage et la condamnation solidaire de M. [G] [B] et Mme [I] [E] épouse [B] à réaliser, à leurs frais des travaux de clôture et de déplacement du branchement électrique UEM et des lignes téléphoniques sur la propriété restant à appartenir aux vendeurs ;

ORDONNE à M. [L] [D] et à Mme [C] [F] épouse [D] de laisser le géomètre qui sera désigné par M. [G] [B] et Mme [I] [E] épouse [B] accéder au terrain objet de la vente pour permettre de rédiger le procès-verbal d’arpentage et de matérialiser la division cadastrale conforme au compromis de vente daté du 12 décembre 2017 et aux plans approuvés par toutes les parties (pages 2 et 3 de la pièce n°27 de Maître [A] qui demeureront annexées au présent arrêt) et ce, dans un délai de quinze jours suivant la signification du présent arrêt et passé sous délai, sous astreinte provisoire de 500 euros par jour, infraction constatée par huissier de justice et ce pour une période de douze mois ;

CONDAMNE « in solidum » M. [L] [D] et Mme [C] [F] épouse [D] aux dépens de l’appel ;

CONDAMNE « in solidum » M. [L] [D] et Mme [C] [F] épouse [D] à payer à M. [G] [B] et Mme [I] [E] épouse [B] la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le présent arrêt a été rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la 1er chambre civile de la cour d’appel de Metz le 24 Mai 2022, par M^me Flores, Présidente de Chambre, assistée de M^me Nondier, Greffière, et signé par elles.

La GreffièreLa Présidente de chambre