N° RG 20/02031 – N° Portalis DBV2-V-B7E-IP3D

COUR D’APPEL DE ROUEN

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 05 JANVIER 2022

DÉCISION DÉFÉRÉE :

[…]

Tribunal judiciaire d’Evreux du 05 mai 2020

APPELANTE :

Sci PALAZZO

[…]

[…]

représentée par M^e Evelyne BOYER de la Scp BOYER BEAUHAIRE BERGERON-DURAN, a v o c a t a u b a r r e a u d e l ' E U R E e t a s s i s t é e p a r M e I s a b e l l e B A U D I N A U D d u C a b i n e t BRUN-CESSAC, avocat au barreau de Paris

INTIMES :

Madame Z A épouse X

née le […] à MOLAGNIES

[…]

[…]

représentée et assistée par M^e Laurent SPAGNOL de la SCP SPAGNOL DESLANDES MELO, avocat au barreau de l’Eure

Monsieur B X

né le […] à MONTREUIL

[…]

[…]

représenté et assisté par M^e Laurent SPAGNOL de la Scp SPAGNOL DESLANDES MELO, avocat au barreau de l’EURE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 18 octobre 2021 sans opposition des avocats devant M. Jean-François MELLET conseiller, rapporteur,

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

M^me Edwige WITTRANT, présidente de chambre,

M. Jean-François MELLET, conseiller

M^me Magali DEGUETTE, conseillère

GREFFIER LORS DES DEBATS :

M^me C D,

DEBATS :

A l’audience publique du 18 octobre 2021, où l’affaire a été mise en délibéré au 5 janvier 2022.

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 5 janvier 2022, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

signé par M^me WITTRANT, présidente et par M^me D, greffier.

*

* *

Par acte authentique du 13 décembre 2016, la Sci Palazzo a acheté à M. B X et M^me Z A, son épouse un ensemble immobilier à usage de garage automobile et de station-service sis à Le Viel-Evreux 27930 moyennant un prix de 550 000 euros. Le diagnostic de l’état de pollution du site a été annexé à l’acte et les parties sont convenues de fixer à 75 000 euros la participation des vendeurs à sa dépollution et à sa mise en sécurité.

Sur le prix de vente ont notamment été séquestrées, entre les mains du notaire, les sommes de :

- 75 000 euros jusqu’à la libération effective des lieux ;

- 25 000 euros jusqu’à l’obtention du certificat de banalisation délivré par la Dreal.

Soutenant que l’ampleur de la pollution lui avait été dissimulée et que la remise en état du terrain avait nécessité des travaux imprévus, la Sci Palazzo a fait assigner les époux X devant le tribunal de grande instance d’Evreux en réduction de prix de vente.

Par jugement contradictoire en date du 5 mai 2020, le tribunal judiciaire d’Evreux a :

- débouté la Sci Palazzo de sa demande de réduction du prix de vente pour vices cachés,
- débouté la Sci Palazzo de sa demande de dommages et intérêts pour réticence dolosive,

- débouté la Sci Palazzo de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice financier,

- ordonné la mainlevée des sommes séquestrées entre les mains de Maître F G, notaire, pour un montant de 100 000 euros,

- dit que cette somme devrait être remise à M. et M^me X en règlement du solde du prix de la vente objet de l’acte authentique en date du 13 décembre 2016,

- débouté M. et M^me X de leur demande tendant à ce que la Sci Palazzo soit condamnée à leur régler la somme de 100 000 euros en réglement du prix de vente,

- condamné la Sci Palazzo à régler à M. et M^me X la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts,

- débouté la Sci Palazzo de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamné la Sci Palazzo à payer à M. et M^me X la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamné la Sci Palazzo aux dépens qui seront recouvrés par la société civile professionnelle d’avocats Spagnol Deslandes Melo en application de l’article 699 du code de procédure civile,

- débouté les parties de leurs demandes complémentaires.

Par déclaration reçue au greffe le 30 juin 2020, la Sci Palazzo a interjeté appel de la décision.

Par dernières conclusions notifiées le 27 septembre 2021, elle demande à la cour d’appel, au visa des articles 538, 455 du code de procédure civile 1137, 1231, 1641 et suivants du code civil et L.514-20 du code de l’environnement d’infirmer le jugement entrepris et de, statuant à nouveau,

à titre principal, de :

- constater, dire et juger que les époux X sont tenus de la garantie à raison des vices cachés résultant de la pollution anormale et supplémentaire du terrain dont ils avaient connaissance et dont ils sont tenus, ès qualités de dernier exploitant,

- dire et juger en conséquence qu’ils ont engagé leur responsabilité,

en conséquence,

- condamner les époux X à restituer à la Sci Palazzo la somme de 127 887,72 euros au titre de la réduction de prix de vente du terrain correspondant au coût des travaux supplémentaires nécessaires à sa dépollution,

à titre subsidiaire, de :

- dire et juger que les époux X sont coupables de réticences dolosives et qu’à ce titre ils engagent leur responsabilité,

en conséquence,
- condamner les époux X à verser à la Sci Palazzo à titre de dommages et intérêts la somme de 127 887,72 euros correspondant au coût des travaux de dépollution supplémentaire,

en tout état de cause, de

- condamner les époux X à payer à la Sci Palazzo la somme de 30 000 euros au titre des pénalités de retard liées au retard pris dans la prise de jouissance du terrain,

- condamner les époux X à payer à la Sci Palazzo la somme de 5 000 euros au titre l’article 700 du code de procédure civile,

- dire et juger que ces sommes seront payées en priorité sur les sommes encore détenues entre les mains du notaire, soit la somme de 100 000 euros, le reste incombant à la charge des époux X,

- condamner les époux X aux dépens,

- ordonner l’exécution provisoire du jugement.

L’appelante soutient ce qui suit :

- en ne prenant pas en considération la réalité de l’importance de la pollution dissimulée à l’acquéreur, le tribunal a été partial, entachant en conséquence sa décision d’un vice de nature à entraîner sa réformation ;

- la motivation est inintelligible et équivaut à un défaut de motifs ;

- si la Sci Palazzo avait connu l’ampleur de la pollution, elle n’aurait pas accepté d’acquérir le terrain dans ces conditions, ou l’aurait acquis à un prix inférieur, et n’aurait en tout état de cause pas accepté la provision pour travaux de dépollution proposée par les vendeurs pour pallier leur défaillance ;

- il est établi que les époux X avaient parfaitement connaissance de l’état de pollution de l’ensemble immobilier en leur qualité de dernier exploitant ;

- le dernier exploitant est réputé avoir connaissance de l’état de pollution des sols ;

- la clause d’exclusion de garantie est inopposable ;

- la dissimulation d’un risque de pollution est constitutive d’une réticence dolosive.

Par dernières conclusions notifiées le 8 décembre 2020, les époux X demandent à la cour d’appel, au visa des articles 1103, 1193 et 1104, 1137 et 1641 du code civil, 538, 903 à 904-1 du code de procédure civile de :

- juger irrecevable comme tardif l’appel régularisé par la Sci Palazzo le 30 juin 2020,

à titre subsidiaire,

- confirmer le jugement rendu en toutes ses dispositions,

y ajoutant,
- condamner la Sci Palazzo à leur payer , en réparation de leur préjudice moral, une somme de 5 000 euros à titre dommages-intérêts,

en tout état de cause,

- condamner la Sci Palazzo à leur payer, en couverture d’une partie de leurs frais irrépétibles, la somme de 5 000 euros,

- condamner la Sci Palazzo aux dépens d’appel et de première instance avec droit de recouvrement direct au profit de la Scp d’avocats Spagnol Deslandes Melo conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Ils soutiennent en substance ce qui suit :

- le fait que l’argumentation développée par la Sci Palazzo ne soit pas apparue pertinente pour le tribunal ne justifie pas qu’il lui soit reproché un manque d’impartialité doublé d’un défaut de motivation ;

- ils ont fait réaliser, préalablement à la vente, un diagnostic portant sur la pollution des sols et le plan de gestion des sols pollués permettant à l’acquéreur d’apprécier l’impact et le coût potentiel de la remise en état ;

- l’appelante a elle-même fait réaliser une étude complémentaire sur laquelle elle reste taisante ;

- dans l’acte, elle s’est obligée à prendre à sa charge exclusive la dépollution du site conformément à sa future destination ;

- la participation des vendeurs aux travaux de dépollution est forfaitaire.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 octobre 2021, et l’affaire, plaidée à l’audience du 18 octobre 2021, a été mise en délibéré au 5 janvier 2022.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’appel

S’il est exact, ainsi que le soutiennent les intimés, qu’en application de l’article 538 du code de procédure civile, le délai d’appel est d’un mois à compter de la signification de la décision, l’article 2 de l’ordonnance 2020-306 du 25 mars 2020 a reporté le point de départ de ce délai au 23 juin 2020 s’agissant des déclarations d’appel qui auraient dû être accomplies entre le 12 mars et le 23 juin 2020.

En l’espèce, le jugement rendu le 5 mai 2020 a été signifié le 15 mai 2020, si bien que le délai d’appel, qui aurait dû expirer le 15 juin 2020, a été prorogé d’un mois à compter du 23 juin 2020.

L’appel interjeté le 30 juin 2020 est donc recevable.

Sur les moyens tirés de l’irrégularité du jugement
Se fondant sur l’article 455 du code de procédure civile, relatif à l’obligation de motiver qui s’impose au juge, et à l’article 6 de la convention européenne des droits de l’homme, l’appelante sollicite l’infirmation de la décision pour défaut de motivation et défaut d’impartialité.

La Sci Palazzo ne sollicite toutefois pas l’annulation du jugement.

En outre, le jugement ne comporte aucun indice que le tribunal aurait manqué à son obligation d’impartialité. La juridiction a tranché les demandes de la Sci Palazzo en analysant successivement les deux fondements juridiques soulevés, à savoir le vice caché, en relevant que le caractère caché n’était pas établi, et le dol, en relevant que l’acheteur avait connaissance de l’état de pollution. Cette motivation n’est ni inexistante, ni inintelligible.

Aucune irrégularité n’est donc établie. Les moyens soulevés ne peuvent prospérer.

Sur le fond

- Sur la garantie des vices cachés

Le tribunal, après avoir rappelé les termes de l’article 1641 du code civil, a relevé que la Sci Palazzo avait été informée de la présence d’hydrocarbures et donc du risque de pollution, qu’en sa qualité de professionnelle en matière immobilière, elle avait pris soin de négocier une participation forfaitaire du vendeur aux travaux de dépollution, si bien que le caractère caché du vice n’était pas établi.

La Sci Palazzo soutient en cause d’appel que, si elle avait bien connaissance de la pollution du site, elle en ignorait l’ampleur, si bien que ce vice serait effectivement caché. Elle expose que l’enlèvement de 1 814,18 tonnes de terre a été rendu nécessaire, alors que l’évaluation forfaitaire du coût de la dépollution prévue à l’acte ne se basait que sur 1 210 tonnes. En outre, la pollution serait partiellement liée à des fuites d’huile et d’hydrocarbures, dont les vendeurs, derniers exploitants du site, ne pouvaient qu’avoir connaissance compte tenu de la configuration des installations, alors même qu’ils ont déclaré à l’acte n’avoir rejeté aucune substance.

Les intimés répliquent que l’acquéreur est un professionnel de la promotion immobilière, qu’il avait parfaitement conscience de l’existence de la pollution, que son ampleur a fait l’objet d’un rapport de diagnostic confié à la société Gmep, annexé à l’acte, et sur la base duquel leur participation au coût de la dépollution a été fixée forfaitairement à 75 000 euros.

Le vice caché est celui qui rend la chose impropre à l’usage auquel on la destine ou qui diminue tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou à un moindre prix.

L’état de pollution d’un terrain est susceptible de constituer un vice caché s’il le rend impropre à l’usage contractuellement convenu. En l’espèce, l’acte de vente précise en page 3 que l’acquéreur entendait utiliser le bien 'à usage de commerce de vente de détail'.

Il revient donc à l’appelant de démontrer que le bien est affecté d’un surcroît de pollution dont il aurait ignoré l’existence et qui rend le terrain inexploitable aux fins commerciales contractuellement prévues.

A cette fin, la Sci Palazzo se réfère essentiellement à deux rapports dressés par la société Gmep.

Le diagnostic de pollution des sols annexé à l’acte évoque deux solutions alternatives de traitement des terres, pour des montant chiffrés à 1 210 tonnes et 400 tonnes, avec une marge d’erreur de 10%.

Le rapport d’exécution des travaux de dépollution par Gmep, versé en pièce 9, fait état d’un total des terres excavées ou traités de 1 814,18 tonnes sans préciser la méthodologie finalement retenue ni expliquer la différence avec les prévisions initiales . Cette société précise en page 28 que la pollution aurait plusieurs origines : 'anthropique', pour ce qui concerne la présence de métaux lourds, liée à 'l’exploitation des installations', pour ce qui concerne la présence de composé d’hydrocarbures dans les sols, et 'd’ordre délictuel par déversement de déchets liquides, hydrocarbures lourds dans les sols et sous-sols'. Elle ne précise pas quelle serait l’origine exacte de ces déversements ni ne prétend, contrairement à ce que soutient l’appelante, qu’ils seraient liés à une configuration de l’installation dont les vendeurs avaient nécessairement connaissance.

Il y a lieu de relever, en premier lieu, qu’aucun rapport d’expertise judiciaire n’a été sollicité. Le second rapport Gmep est un compte rendu d’exécution portant sur la quantité de terre traitée, dressée par une société privée, sur demande de l’appelante.

Il n’est pas démontré avec la certitude suffisante que la pollution découverte sur le site aurait réellement été plus importante que celle dont l’acheteur avait connaissance au moment de la vente même si ce dernier s’abstient de produire l’étude de sols obtenue avant la vente.

Il doit en outre être relevé, ainsi que l’a retenu le tribunal, que la Sci Palazzo, qui ne conteste pas être une professionnelle de l’immobilier, était assistée à l’acte par son notaire, et avait connaissance de l’existence d’une pollution sur le site. Après avoir pris connaissance du diagnostic Gmep, qui fixait le coût de la reprise à la somme de 90 750 euros HT, et du devis qui lui avait permis 'd’apprécier le coût potentiel et l’impact de la remise en état des sols pollués', puis 'fait réaliser une étude complémentaire', elle a contractuellement accepté de fixer à la somme forfaitaire de 75 000 euros la participation des vendeurs à la dépollution. Elle s’est également obligée, dans l’acte, 'à prendre à sa charge exclusive, à l’exclusion de ce montant, la dépollution du site conformément à sa future destination, en ce compris l’évacuation des terres polluées'.

Il en résulte, outre que la réalité objective d’un surcroît de pollution n’est pas démontrée, la Sci Palazzo a accepté de prendre en charge ce risque.

Enfin, l’impropriété à destination ne fait elle-même l’objet d’aucune pièce probante ni d’aucune explication précise.

L’action fondée sur le vice caché ne peut donc qu’être rejetée.

- Sur la réticence dolosive

Le tribunal, après avoir rappelé qu’un manquement à une obligation précontractuelle d’information ne peut caractériser un dol par réticence que si le manquement du vendeur est intentionnel et qu’il a conduit à une erreur déterminante pour l’acquéreur, a relevé qu’en l’espèce, les vendeurs avaient expressément informé l’acquéreur qu’ils exploitaient sur le terrain une station-service relevant de la législation des installations classées, et que le terrain pouvait être frappé d’une pollution susceptible de résulter notamment de l’exploitation passée.

La cour adopte ces motifs propres du jugement. Il doit être ajouté qu’aucun élément ne démontre que les époux auraient eu conscience d’une pollution du site plus importante que celle retenue par le diagnostic annexé à l’acte. Il n’est pas davantage établi qu’ils auraient eu connaissance de déversements dans le sol, les allégations de l’appelante sur ce point n’étant étayées par aucune pièce. La réticence dolosive n’est donc pas établie.

Il en découle que la Sci Palazzo n’est pas fondée à voir condamner les intimés à prendre en charge des frais supplémentaires relatifs à la remise en état des sols, ni à être indemnisée du retard de jouissance lié à la réalisation des travaux, si bien que la demande formée à hauteur de 30 000 euros de ce chef ne peut qu’être rejetée.

L’ensemble des demandes formées par la Sci Palazzo doit donc être rejeté.

Les dispositions du jugement relatives à la mainlevée de séquestre ne font l’objet d’aucune demande, et elles découlent du rejet des demandes principales. Il n’y a donc pas lieu de les infirmer.

- Sur l’indemnisation des préjudices subis par les intimés

C’est par des motifs propres, et aux termes d’une juste appréciation des faits de l’espèce, que le tribunal a fixé à la somme de 5 000 euros l’indemnisation du préjudice financier des époux X lié au blocage injustifié des sommes séquestrées. La Sci Palazzo en est pleinement responsable au vu des échanges entretenus avec le notaire, et la somme de 100 000 euros aurait pu être placée et productive d’intérêts.

Il n’y a donc pas lieu d’infirmer la décision.

L’existence d’un préjudice moral n’est pas démontrée, si bien que la demande formée en ce sens par les époux X sera rejetée.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Les dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles n’appellent pas d’infirmation.

L’appelante succombe à l’instance et sera condamnée aux dépens, dont distraction au bénéfice de la Scp Spagnol, Deslandes, Melo en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Il est équitable de la condamner à payer aux intimés une somme de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe et en dernier ressort,

Confirme la décision querellée,

Et y ajoutant,

Déboute M. B X et M^me Z A, son épouse, de leur demande en réparation d’un préjudice moral,

Condamne la Sci Palazzo à payer à M. B X et M^me Z A, son épouse une somme de 3.500 euros au titre des frais irrépétibles,

Déboute les parties pour le surplus des demandes,
Condamne la Sci Palazzo aux dépens, dont distraction au bénéfice de la Scp Spagnol Deslandes Melo en application de l’article 699 du code de procédure civile.