N° RG 22/00911 – N° Portalis DBV2-V-B7G-JA43

COUR D’APPEL DE ROUEN

CH. CIVILE ET COMMERCIALE

ARRET DU 14 NOVEMBRE 2024

DÉCISION DÉFÉRÉE :

2020F00061

Tribunal de commerce d’Evreux du 17 février 2022

APPELANTS :

Madame [U] [J]

née le 01 Juillet 1977 à [Localité 18] ITALIE

[Adresse 7]

[Adresse 15] ITALIE

représentée par M^e Caroline SCOLAN de la SELARL GRAY SCOLAN, avocat au barreau de ROUEN

Monsieur [S] [J]

[Adresse 7]

[Adresse 15] ITALIE

représenté par M^e Caroline SCOLAN de la SELARL GRAY SCOLAN, avocat au barreau de ROUEN

Monsieur [C] [J] – Mme [U] [J] et M. [S] [J] agissant ès qualites d’héritiers de M. [C] [J]

né le 30 Mars 1944 à [Localité 17] ITALIE

[Adresse 3]

[Localité 16] ITALIE

représenté par M^e Caroline SCOLAN de la SELARL GRAY SCOLAN, avocat au barreau de ROUEN

INTIMEES :

S.A.S. ETABLISSEMENTS ROGER GERVILLIERS

[Adresse 1]

[Localité 21]

représentée par M^e Jean-yves PONCET de la SCP PONCET DEBOEUF BEIGNET, avocat au barreau d’EURE

S.A.S. MIDI AUTO [Localité 21]

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par M^e Christine LEBEL de la SCP PICARD LEBEL QUEFFRINEC BEAUHAIRE MOREL, avocat au barreau d’EURE

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 12 septembre 2024 sans opposition des avocats devant M^me MENARD-GOGIBU, conseillère, rapporteur.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

M^me VANNIER, présidente de chambre

M. URBANO, conseiller

M^me MENARD-GOGIBU, conseillère

GREFFIER LORS DES DEBATS :

M^me RIFFAULT, greffière

DEBATS :

A l’audience publique du 12 septembre 2024, où l’affaire a été mise en délibéré au 14 novembre 2024.

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 14 novembre 2024, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

signé par M^me VANNIER, présidente de chambre et par M^me RIFFAULT, greffière.

*

* *

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Madame [U] [J], Monsieur [S] [J] agissant tant en leur nom personnel qu’ès qualités d’héritier de Monsieur [C] [J], décédé le 15 octobre 2022 sont propriétaires de divers locaux constitués par un ensemble immobilier sis à [Adresse 22]) comprenant diverses parcelles cadastrées section F n° [Cadastre 9],[Cadastre 10],[Cadastre 11],[Cadastre 12],[Cadastre 5],[Cadastre 6] P et [Cadastre 13] P pour une contenance totale d’environ 6.491 mètres carrés comprenant :

—  une maison d’habitation,

—  une station-service,

— divers bâtiments à usage commercial.

Les lieux ont été loués par la société Etablissements Roger Gervilliers du 24 décembre 1982 au 27 avril 2012.

Le 27 avril 2012, la société Etablissements Roger Gervilliers a vendu à la société Midi Auto [Localité 21] son fonds de commerce d’achat et vente de véhicules neufs et d’occasion comprenant un atelier de réparation. La cession du droit au bail concernant cet ensemble immobilier est intervenue le même jour suivant acte notarié.

Le loyer principal au 3ème trimestre 2011 était 26 448,24 euros.

Le 17 décembre 2012, les consorts [J] ont délivré à la locataire, la société Midi Auto [Localité 21], un congé avec offre de renouvellement à effet du 30 juin 2013.

Le 26 juin 2013, le conseil de la société Midi Auto [Localité 21] a notifié le refus par celle-ci du renouvellement du bail commercial confirmé le 31 octobre 2013 précisant un départ des lieux le 15 avril 2014 sans demande d’indemnité d’éviction.

Les consorts [J] se sont désistés de l’instance engagée devant le juge des loyers commerciaux. Un jugement de désistement a été rendu le 3 décembre 2013 par le tribunal de grande instance d’Evreux.

La société Midi Auto [Localité 21] a quitté les lieux le 13 juin 2014 et l’état des lieux de sortie a été établi le 23 juillet 2014.

Les consorts [J] ont sollicité en référé la désignation d’un expert judiciaire.

Par ordonnance de référé du 20 septembre 2017, Monsieur [G] a été désigné en qualité d’expert avec pour mission de :

' Donner tous éléments de nature à permettre à la juridiction qui sera éventuellement saisie au fond de juger si lesdits locaux ont fait l’objet d’un entretien normal ; dans le cas où un défaut d’entretien normal pourrait être envisagé, détailler les conséquences de ce défaut d’entretien, les réparations nécessaires pour la réfection et la remise en état des lieux et leur coût, en distinguant une première période jusqu’au 27 avril 2012, une deuxième période jusqu’au 30 juin 2013, puis une troisième période jusqu’au départ des lieux de la société Midi Auto [Localité 21] ;'

Le rapport d’expertise a été déposé le 31 octobre 2019.

Par actes d’huissier des 19 et 30 juin 2020, les consorts [J] ont fait assigner respectivement la société Midi Auto [Localité 21] et la société Etablissements Roger Gervilliers devant le tribunal de commerce d’Evreux aux fins d’obtenir leur condamnation à leur payer diverses sommes.

Par jugement du 17 février 2022, le tribunal de commerce d’Evreux a :

— déclaré recevables les demandes engagées par les consorts [J], l’action n’étant pas prescrite,

— débouté les consorts [J] de leurs demandes de réparations locatives concernant le démoussage des toitures, le remplacement des fenêtres et peinture de la maison et du garage,

— débouté les consorts [J] de leur demande de solidarité passive des preneurs successifs,

— débouté les consorts [J] de leur demande de prise en charge par la société Midi Auto [Localité 21] du coût de remplacement du moteur de portail,

— débouté les consorts [J] de leur demande d’indemnité d’occupation envers la société Midi Auto [Localité 21],

— débouté les consorts [J] de leur demande de prise en charge du coût de l’expertise judiciaire,

— condamné la société Midi Auto [Localité 21] à payer aux consorts [J] la somme de dix mille neuf cent vingt-deux euros quatre-vingt-quatre centimes (10 922,84 euros) au titre des réparations locatives concernant le changement de plaques de faux-plafond, la peinture des murs, le nettoyage de la cour, le rebouchage des trous dans l’enrobé, le nettoyage et les réparations du chéneau,

— condamné les consorts [J] au paiement d’une somme de deux mille euros (2 000 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, dont frais de greffe de la présente décision liquidés la somme de 136,58 euros,

— débouté l’ensemble des parties de toutes leurs autres demandes, fins et conclusions.

— ordonné l’exécution provisoire du présent jugement.

Madame [U] [J], Monsieur [S] [J] et Monsieur [C] [J] ont interjeté appel de ce jugement par déclaration du 14 mars 2023.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 septembre 2024.

EXPOSE DES PRETENTIONS

Vu les conclusions du 29 mars 2024, auxquelles il est renvoyé pour exposé des prétentions et moyens de Madame [U] [J], Monsieur [S] [J] agissant tant en leur nom personnel qu’ès qualités d’héritier de Monsieur [C] [J] décédé le 15 octobre 2022 qui demandent à la cour de :

— donner acte à [S] [J] et [U] [J] de leur intervention volontaire en qualité d’héritier de feu Monsieur [J] [C] et de reprise d’instance,

— déclarer [S] [J] et [U] [J] agissant tant en leur nom personnel qu’es qualité d’héritier de Monsieur [J] [C] bien fondés en leur appel,

— rejeter les appels incidents formés par la SAS Midi Auto [Localité 21] et la SAS ETS Roger Gervilliers,

— les débouter de l’ensemble de leurs demandes,

— infirmer la décision entreprise et statuant à nouveau :

— condamner solidairement les sociétés S.A.S. Midi Auto [Localité 21] et S.A.S ETS Roger Gervilliers à payer à :

— Monsieur [J] [S] né le 19 juin 1979 à [Localité 21] (27), de nationalité française, actuellement sans emploi, domicilié [Adresse 8] (Italie),

— Mlle [J] [U], née le 1e juillet 1977 à [Localité 18] (Italie), de nationalité italienne, entrepreneur agricole, domiciliée [Adresse 8] (Italie),

— agissant tant en leur nom personnel qu’ès qualités d’héritiers de Monsieur [J] [C],

*Au titre des réparations locatives : 2 500 euros + 7 422,84 euros + 1 000 euros +

7 830 euros + 41 550 euros avec en sus l’indemnité complémentaire d’occupation pour la période 24 juillet 2014 à décembre 2014 : 4 800 euros ; soit un total de

65 102,84 euros au lieu des 10 922,84 euros seulement retenus par les premiers juges dans la décision dont appel,

Sur la somme de 41 550 euros sollicitée au titre du démoussage des toitures, si la Cour s’estime insuffisamment informée pour chiffrer ce poste : avant dire droit ordonner un complément d’expertise par tel expert judiciaire que la Cour désignera pour chiffrer ce coût,

— par ailleurs condamner la société Midi Auto [Localité 21] à payer à Monsieur [J] [S] et Mlle [J] [U], agissant tant en leur nom personnel qu’es qualités d’héritier de Monsieur [J] [C], la somme de 2.338,36 euros pour le coût de remplacement du moteur par elle illicitement retiré de l’un des portails de la location,

— enfin condamner solidairement les défenderesses aux dépens en ce compris le coût de l’expertise judiciaire (3.500 euros Taxe des honoraires d’expert judiciaire) et les dépens de l’instance en référé ainsi qu’au paiement d’une somme de 6 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés en instance et 4.200 euros pour les frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

Vu les conclusions du 23 juillet 2024, auxquelles il est renvoyé pour exposé des prétentions et moyens de la société Etablissements Roger Gervilliers qui demande à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté les consorts [J] et la société Midi Auto [Localité 21] de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions présentées contre la SAS Etablissements Roger Gervilliers,

Recevant la concluante en son appel incident,

— condamner solidairement les consorts [J] ou/et en tant que de besoin la SAS Midi Auto [Localité 21] à payer à la SAS Etablissements Roger Gervilliers une indemnité de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance,

— condamner solidairement les consorts [J] ou / et en tant que de besoin la SAS Midi Auto [Localité 21] à payer à la SAS Etablissements Roger Gervilliers une indemnité de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en appel, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Vu les conclusions du 3 novembre 2022, auxquelles il est renvoyé pour exposé des prétentions et moyens de la société Midi Auto [Localité 21] qui demande à la cour de :

A titre principal :

Voir l’appel formé par les Consorts [J] rejeté ;

Voir par suite le jugement entrepris confirmé en ce qu’il a débouté les consorts [J] de leurs demandes en paiement des sommes suivantes :

—  4 800 euros au titre de l’indemnité d’occupation

—  41 550 euros au titre des frais de démoussage

—  7 830 euros au titre de la remise en état de la petite maison et des fenêtres

—  2 338.36 euros au titre des frais de moteur pour le portail

— De sa demande au titre de l’article 700 et des frais d’expertise

Voir par contre le jugement entrepris réformé en ce qu’il a condamné la SASU Midi Auto [Localité 21] au paiement des sommes suivantes :

—  2 500 euros au titre de la moitié des frais de peinture

—  1 000 euros au titre de la moitié des frais de nettoyage des chéneaux

—  7 482.84 euros au titre des frais de remise en état du parking ;

Par suite, voir la SAS Etablissements Roger Gervilliers déboutée des demandes sus-visées,

A titre subsidiaire, si ces trois postes d’indemnisation devaient être maintenus, réformer à minima le jugement entrepris en ce qu’il a mis ces frais à la seule charge de la SAS Midi Auto [Localité 21], et juger que ces frais devraient être répartis prorata temporis de leur temps d’occupation entre la SAS Midi Auto [Localité 21] et la SAS Etablissements Roger Gervilliers;

En tout état de cause, réformer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la demande de la SAS Midi Auto [Localité 21] de voir la SAS Etablissements Roger Gervilliers condamnée à la relever indemne de toute condamnation prononcée à son encontre, et ce même si cette condamnation était partagée dans le quantum avec le garant prorata temporis, et ce en vertu des clauses de l’acte de cession ;

Par suite, juger que la SAS Etablissements Roger Gervilliers sera condamnée à relever la SAS Midi Auto [Localité 21] indemne de toute condamnation prononcée à son encontre au titre des frais de remise en état des locaux en litige, et ce même si cette condamnation était déjà partagée dans son quantum avec le garant prorata temporis de leur temps d’occupation, et ce en vertu de la clause de garantie générale visée à l’acte de cession ;

Voir enfin les Consorts [J] condamnés in solidum au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les réparations

Moyens des parties

Les consorts [J] soutiennent que :

* ils sont en droit d’exiger le démoussage de la toiture qui n’a pas été fait ; le fait qu’il s’agisse d’un toit en fibrociment ne rendait pas impossible l’entretien ; il n’existe aucune législation quelconque obligeant un propriétaire à remplacer une toiture en fibrociment au prétexte qu’elle a 40 ou 50 ans ; le démoussage est possible ainsi qu’il ressort d’une réponse du ministère de l’écologie ;

* l’allégation de l’expert judiciaire sur la nécessité de changer la toiture sous prétexte qu’elle a 40 ou 50 ans n’a aucune valeur faute de constat par lui d’un état de dégradation éventuelle de ladite toiture ;

* l’expert a relevé le défaut de démoussage régulier ce qui justifie la condamnation solidaire des intimées ;

* pour tous les ouvrants (fenêtres etc.) l’obligation contractuelle est l’obligation de remplacement si nécessaire ; les fenêtres cassées, ou hors d’usage doivent être prise en compte et leur remplacement mis à la charge des défenderesses solidairement ; quant à la peinture elle n’a pas à être mise pour moitié à la charge des requérants ; l’absence d’entretien est totale ;

* sont à mettre à la charge des preneurs, le remplacement, la réfection des plaques de faux-plafond et la peinture des murs situés sous le chéneau, le nettoyage et les réparations ponctuelles du chéneau ,le nettoyage de la cour et le rebouchage des trous dans l’enrobé ;

* la SAS ETS Gervilliers est tenue en tant que locataire et par application de la clause de solidarité du bail commercial ; lorsque l’expert judiciaire distingue laquelle des défenderesses, selon lui, est plus responsable que l’autre pour tel ou tel poste, cette distinction ne concerne pas les requérants qui sont fondés à demander la condamnation solidaire des défenderesses.

La société Etablissements Roger Gervilliers réplique que :

* la vétusté dans le bail n’est pas indiquée comme étant à charge du locataire ;

* l’expert souligne que le bâtiment est ancien, évoque la vétusté de la toiture imposant son changement tenant à son état et à sa nature amiantée ; il tient le même raisonnement à propos de la rénovation complète de la maison du gardien avec changement des menuiseries considérant un état de vétusté ;

* lorsque la réfection complète de la toiture doit être opérée comme c’est le cas ici, de tels travaux même qualifiés de gros travaux à charge du locataire doivent être supportés par le bailleur ;

* le poste démoussage a été évoqué dans le rapport de l’expert judiciaire et les documents produits par le demandeur sur ce point sont insuffisamment pertinents pour déclencher une nouvelle mesure d’instruction ;

* il n’existe pas de clause claire et précise, non ambiguë, pour le preneur d’avoir à prendre en charge les conséquences de la vétusté relative à un tel élément de la construction donnée à bail ;

* subsidiairement, le nettoyage particulier devant être mis en 'uvre, à la différence d’une opération simple de démoussage, ne saurait relever des simples obligations d’entretien du preneur, mais s’imposant au contraire, au titre de l’obligation de délivrance, au bailleur ;

* elle a quitté les lieux en 2012 et a convenablement effectué l’entretien des lieux à la différence des autres parties ;

* pour ce qui concerne les plaques de faux plafond, l’expert indique précisément que les travaux ne peuvent qu’incomber pour partie au bailleur et pour partie au dernier locataire de sorte que la concluante n’est pas concernée par leur indemnisation dans le cadre d’un rapport direct avec son ancien bailleur dont la reprise des lieux remonte à de nombreuses années.

La société Midi Auto [Localité 21] soutient que :

* la clause du bail qui prévoit que l’intégralité des charges afférentes aux locaux sont à la charge du preneur doit être réputée non écrite au visa de l’article 1170 du code civil qui reprend la jurisprudence constante ;

* la toiture et les fenêtres relèvent du clos et du couvert dont l’entretien incombe au bailleur au titre de l’obligation de délivrance ; la toiture n’a jamais été refaite par le bailleur ; elle a plus de 50 ans et entre dans la catégorie dégradée imposant des procédures spécifiques de démoussage ;

* la vétusté existe depuis le début des années 2000  ; il en est de même des fenêtres qui sont datées ; elles remplissent leur office de fermeture mais sont vétustes ;

* la clause du bail qui prévoit qu’il appartient au preneur de '' Prendre également à sa charge l’entretien, la réparation et le remplacement, s’il y a lieu, des portes, fenêtres, boiseries, parquets et carrelages'.'' reviendrait à mettre à la charge du preneur l’obligation de délivrance qui incombe au bailleur, ce que la jurisprudence a exclu ;

* les éléments relatifs à la vétusté permettront d’écarter la demande en paiement sur les chéneaux ; les désordres sur les chéneaux existaient avant 2012 ; le courrier de la gérante de l’entreprise Gervilliers en contentieux avec la concluante ne saurait valoir preuve de la bonne foi ou du bon état des lieux ;

* si la cour estimait que les preneurs avaient manqué à une obligation d’entretien s’agissant des chéneaux, les frais seraient partagés prorata temporis deux ans à charge de la concluante et 30 ans à charge du preneur initial ;

* la situation des chéneaux ne permet pas des infiltrations en milieu de bâtiment ; les frais de remplacement des plaques de plafond et des peintures de murs intérieurs ne peuvent être en lien avec les chéneaux ; l’expertise a eu lieu en 2018 soit 4 ans après le départ du dernier locataire, les lieux ayant été laissés sans chauffage, sans ventilation et sans entretien pour les chéneaux ;

* la maison du gardien a été rendue dans l’état où elle était initialement ; seul l’entretien lié aux peintures peut être pris en compte ; ce défaut d’entretien ne peut lui être imputé ;

* les frais afférents aux travaux de l’enrobé ne peuvent être imputés à la seule concluante alors qu’elle n’a occupé les lieux que deux ans contre 30 ans pour les établissements Gervilliers.

Réponse de la cour

Le bail ayant lié les consorts [J] et la société Etablissements Roger Gervilliers puis les premiers et la société Midi Auto [Localité 21] s’étant poursuivi tacitement depuis le 1er janvier 1992, ne relève pas de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, dite loi Pinel de sorte que seul le droit commun du louage s’applique.

En application des dispositions des articles 1719 du code civil, le bailleur est tenu d’une obligation de délivrance de la chose louée et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

Aux termes de l’article 1720 du même code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant toute la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.

La règle selon laquelle toutes les réparations autres que locatives sont à la charge du bailleur n’est pas d’ordre public et il peut y être dérogé par des stipulations expresses du contrat de bail commercial.

Les clauses applicables entre les parties à propos de l’obligation d’entretien et de réparation pesant sur le preneur sont définies dans le bail d’origine du 24 septembre 1965 pages 2 et 3.

Il est stipulé ce qui suit:

' CONDITIONS

Ce bail est consenti et accepté aux charges et conditions ordinaires et de droit en pareille matière et en outre sous celles suivantes que '., oblige la société preneuse à exécuter et accomplir savoir :

1° de prendre et de conserver les lieux loués dans l’état où ils se trouvent le jour de l’entrée en jouissance sans jamais pouvoir réclamer aux bailleurs aucune réclamation,même celles intéressant le clos et le couvert telles qu’elles sont définies par les articles 605 et 606 du code civil.

La société preneuse devra faire exécuter en temps utile et à ses frais exclusifs toutes les réparations grosses ou menues en ce compris les réparations locatives et celles énoncées aux articles 605 et 606 du code civil, et entretenir en bon état les lieux loués ;

(…)

2° d’entretenir en bon état de fonctionnement, les fermetures et d’y faire à ses frais toutes les réparations et remplacements nécessaires. De faire peindre ces fermetures au moins une fois tous les trois ans. De prendre également à sa charge l’entretien, la réparation et le remplacement, s’il y a lieu, des portes, fenêtres, boiseries, parquets et carrelages.'

La société Midi Auto [Localité 21] est mal fondée à demander que la clause du bail ci-dessus rappelée soit réputée non écrite afin de revenir à la répartition habituelle des obligations preneur/bailleur dès lors que le bail qui est antérieur à l’entrée en vigueur de la loi Pinel a prévu d’y déroger par cette stipulation expresse qui met à la charge du preneur les réparations énoncées à l’article 606 du code civil donc les grosses réparations et qu’il ne saurait être retenu que cette clause vide de sa substance l’obligation de délivrance qui incombe au bailleur dès lors que tant la société Etablissements Roger Gervilliers que la société Midi Auto [Localité 21] ont pu exploiter les lieux durant 30 ans pour la première et durant deux ans pour la deuxième ce qui établit que les consorts [J] ont délivré des locaux conformes à leur destination contractuelle soit pour exploiter un commerce de garage, d’achat et de vente de véhicules automobiles neufs ou occasion et des opérations s’y rapportant.

L’expert judiciaire, M.[G], a retenu pour l’essentiel que l’entretien des locaux n’a pas été effectué de manière régulière jusqu’au 23 juillet 2014 et après cette dernière date. Puis il différencie les travaux relevant de l’entretien courant, des travaux, d’une part, de rénovation complète des éléments constitutifs des bâtiments et, d’autre part, de remplacement à neuf en raison de la vétusté.

Il retient l’absence d’entretien et de réparations nécessaires des chéneaux à l’origine des dégradations observées dans les bureaux de la partie commerciale concernant les dalles de faux plafond et placoplâtre et peinture. L’expert précise que les désordres proviennent de fuites et de débordements du chéneau situé en bas de pente, que les fuites sont la conséquence de percements ponctuels du chéneau dus à sa vétusté et d’obstruction par feuilles et mousses des descentes d’eaux pluviales. Il ajoute que le changement du chéneau aurait dû être effectué vers l’année 2000 car l’oxydation est source de percement dans ce type d’ouvrage.

Contrairement à ce que soutient la société Midi Auto [Localité 21] quant à la localisation du chéneau, ce dernier ne se situe pas en bout de toiture à l’aplomb des murs extérieurs du bâtiment mais en bas de pente de la toiture ainsi qu’illustré par les clichés photographiques 20 et 21 du rapport d’expertise amiable du cabinet Socerbau et ainsi que relevé par l’expert judiciaire en page 9 de son rapport. L’élément qui se trouve en bout de toiture est l’évacuation de descente des eaux pluviales. Il en résulte que les fuites qui ont dégradé le faux-plafond sont en lien de causalité avec le chéneau fuyard.

L’expert judiciaire a chiffré le poste de nettoyage et de réparations ponctuelles du chéneau à 2000 euros à partager par moitié entre le dernier preneur et le bailleur du fait de l’absence d’entretien de ce dernier depuis le départ de la société Midi Auto [Localité 21]. Les consorts [J] sollicitant la condamnation solidaire des deux preneuses à lui payer la somme de 1000 euros, elle ne conteste pas sa part de responsabilité dans ce défaut d’entretien postérieur au départ de la société Midi Auto [Localité 21]. Il est versé aux débats le ''diagnostic bâti'' du 23 novembre 2011 effectué par le cabinet Sidoroff Ducellier lors de la cession intervenue entre la société Etablissements Roger Gervilliers et la société Midi Auto [Localité 21] mentionnant un bon état général du bâtiment. Il y est noté la présence de faux plafond en dalles minérales. Et si la société Midi Auto [Localité 21] fait valoir que le diagnostic ne portait pas sur les chéneaux, il en ressort néanmoins qu’il n’est pas noté de dégâts relatifs au plafond de sorte qu’il sera retenu que lors de la cession intervenue le 27 avril 2012, les dalles de faux-plafond et placoplâtre n’étaient pas atteintes de dégradations. Par conséquent, ce défaut d’entretien est imputable à la société Midi Auto [Localité 21] seule.

L’expert judiciaire a chiffré à 5000 euros, le changement des plaques de faux-plafond et la peinture des murs situés sous le chéneau pour moitié entre les mêmes du fait de l’absence d’entretien depuis le départ de la société Midi Auto [Localité 21]. Les consorts [J] sollicitant la condamnation solidaire des deux preneuses à lui payer la somme de 2500 euros, elle ne conteste pas sa part de responsabilité dans ce défaut d’entretien postérieur au départ de la société Midi Auto [Localité 21]. Pour les motifs précédemment exposés, il convient de retenir que ce poste de réparation est imputable à la société Midi Auto [Localité 21] seule.

S’agissant du nettoyage de la cour et du rebouchage des trous dans l’enrobé, l’expert a retenu le chiffrage du devis du 2 mai 2015 d’un montant de 7422,84 euros TTC. Le devis mentionne le forfait pour le nettoyage de la cour complète avec évacuations des gravats et détritus, démontage des morceaux de clôtures et arrachage des blocs de béton, rebouchage avec de l’enrobée des trous de la cour : 2 400,00 euros, les enrobés : 722,10 euros, la location d’une mini chargeuse avec balayeuse et godet :

2 040,00 euros, le forfait transport aller/retour avec assurance : 335,10 euros, la location d’un camion benne : 420,00 euros, le forfait déplacement : 268,50 euros. Il ressort de la restitution du constat vidéo du 23 juillet 2014 dressé par Maître [T], huissier de justice à [Localité 14] que l’enrobé bitumineux est dégradé à de nombreux endroits. Il est constant que la société Etablissements Roger Gervilliers et la société Midi Auto [Localité 21] ont exploité les lieux dans le cadre d’un commerce de garage, d’achat et de vente de véhicules automobiles neufs ou occasion et des opérations s’y rapportant comme les réparations impliquant nécessairement une dégradation de l’enrobée par les deux preneuses de sorte que le défaut d’entretien est imputable aux deux preneuses.

Quant à la somme de 7 830,00 euros réclamée dans le dispositif des conclusions des consorts [J], elle correspond au poste ''fenêtres et peinture de la maison'' en page 13 de la partie discussion desdites conclusions. Pour l’essentiel, les consorts [J] font valoir que les intimées sont tenues de l’intégralité du coût de la peinture de la maison du gardien, du remplacement de deux fenêtres de la même maison, du remplacement des 15 fenêtres cassées ou hors d’usage dans les autres bâtiments. Il ressort de la restitution du constat vidéo du 23 juillet 2014 dressé par Maître [T], huissier de justice à [Localité 14] que la maison du gardien n’a pas été entretenue et qu’elle se trouve dans un état délabré. Le diagnostic bâti du 23 novembre 2011 n’a porté que sur les bâtiments à destination commerciale de sorte que l’état de la maison du gardien lors de la cession du fonds de commerce intervenue le 27 avril 2012 entre la société Etablissements Roger Gervilliers et la société Midi Auto [Localité 21] n’est pas connu. Le manque d’entretien étant patent et ancien compte tenu des constatations de l’huissier de justice en juillet 2014, les preneuses à l’exclusion du bailleur sont donc seules tenues à l’intégralité des frais de peinture évalués à la somme de 7 250,00 euros par le devis du 23 juin 2015 de l’entreprise Raphael Peinture. La demande des consorts [J] étant limitée à la somme de

7 800,00 euros pour le poste ''fenêtres et peinture de la maison'', reste la différence de 550,00 euros qui concerne par conséquent les fenêtres. Si le changement de fenêtre ne correspond pas à un entretien courant selon l’expert judiciaire, l’obligation contractuelle du preneur est de '' faire exécuter en temps utile et à ses frais exclusifs toutes les réparations grosses ou menues en ce compris les réparations locatives et celles énoncées aux articles 605 et 606 du code civil, et entretenir en bon état les lieux loués''. Ainsi l’obligation du preneur porte sur les grosses réparations concernant le clos et le couvert et donc les huisseries. La vétusté évoquée par l’expert judiciaire concernant les bâtiments à vocation commerciale, la somme de 550,00 euros ne peut concerner que le poste fenêtres de la maison du gardien qui n’a pas de destination commerciale. Ainsi les réparations afférentes à ce poste d’entretien incombent aux deux preneuses.

Si les preneuses sont tenues de toutes les réparations grosses ou menues, y compris celles énoncées à l’article 606 du code civil portant sur le clos et le couvert, elles ne sont pas tenues, en l’absence de clause dérogatoire dans le bail, des dépenses liées à la vétusté ou encore qui touchent la structure de l’immeuble.

Ainsi s’agissant du démoussage de la toiture des bâtiments, l’expert judiciaire a relevé que l’ensemble des couvertures est constitué de tôles fibrociment amiantées, que la vétusté de la toiture existe depuis le début des années 2000. M.[G] a précisé que l’entretien d’une telle toiture ne peut être réalisé que par une entreprise de couverture qualifiée après déclaration auprès de la CARSAT. La réponse ministérielle produite par les consorts [J] pour étayer sa demande indiquant que le démoussage d’une toiture en fibrociment est possible fait toutefois dépendre cette opération de l’état de la toiture. L’expert judiciaire, s’il n’a pas relevé la présence de fibres d’amiante, a constaté la dégradation naturelle de la toiture justifiant en raison de sa nature amiantée un remplacement à neuf. Ainsi et la cour s’estimant suffisamment informée par le rapport d’expertise retient que tant au regard d’abord de la structure en amiante de la toiture nécessitant une procédure spécifique de démoussage et ensuite de la vétusté de la toiture depuis le début des années 2000, les dépenses y afférentes n’incombent pas aux preneuses. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté les consorts [J] de cette demande.

Sur l’indemnité d’occupation

Les consorts [J] soutiennent que :

* postérieurement à la remise des clefs en juillet 2014, Midi Auto [Localité 21] a laissé du matériel ainsi qu’il en est justifié par le deuxième constat fait par l’huissier les 2 et 3 décembre 2014 dont des matériels polluants comme les cuves à gasoil ou récupérateurs d’huile de vidange ;

* la prescription de deux ans n’est pas applicable, l’indemnité d’occupation demandée relève du droit commun du bail et n’est donc susceptible que d’une prescription éventuelle de cinq ans.

La société Midi Auto [Localité 21] réplique que :

* les actions liées au statut des baux commerciaux se prescrivent par 2 ans, la demande est prescrite ;

* les clefs ont été remises au bailleur le 23 juillet 2014, de sorte qu’aucune occupation ne peut être reprochée au preneur qui ne jouissait plus de l’accès aux lieux en cause ; les matériels présents pouvaient être enlevés s’ils gênaient ;

La société Etablissements Roger Gervilliers réplique que :

* l’indemnité revendiquée au titre d’une indemnité d’occupation concerne seulement Midi Auto et ce poste n’est pas susceptible d’une garantie solidaire à compter du terme du bail.

Réponse de la cour

Les consorts [J] sollicitent la condamnation solidaire des intimées à leur payer l’indemnité complémentaire d’occupation pour la période du 24 juillet 2014 à décembre 2014 soit 4800 euros, il n’est formulé de moyens cependant qu’à l’encontre de la société Midi Auto [Localité 21].

Le tribunal de commerce a retenu dans ses motifs la prescription de l’action soulevée par la société Midi Auto [Localité 21] dans le corps de ses conclusions et a débouté les consorts [J] de sa demande.

Au terme de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Le 17 décembre 2012, Les consorts [J] ont fait délivrer à la société Midi Auto [Localité 21] un congé avec offre de renouvellement du bail pour le 30 juin 2013. La société Midi Auto [Localité 21] a refusé cette offre de sorte que le bail est arrivé à échéance le 1er juillet 2013. Elle s’est maintenue dans les lieux et a remis les clés aux consorts [J] le 23 juillet 2014. Les consorts [J] ont fait constater la présence de matériels appartenant à la société Midi Auto [Localité 21] par acte d’huissier des 2 et 3 décembre 2014 et elle réclame une indemnité d’occupation complémentaire pour six mois à compter du 24 juillet 2014 jusqu’à fin décembre 2014.

Dès lors qu’à compter du 1er juillet 2013 l’occupation des lieux par la société Midi Auto [Localité 21] n’était plus justifiée par un enjeu contractuel défini par le statut des baux commerciaux, elle était redevable d’une indemnité d’occupation de droit commun soumise à la prescription quinquennale et non à la prescription abrégée de l’article L 145-60 du code de commerce.

Mais retenant comme point de départ du délai de prescription, la date du 31 décembre 2014 qui correspond selon les consorts [J] à la libération complète des lieux par la société Midi Auto [Localité 21], leur demande en paiement d’une indemnité d’occupation complémentaire pour la période ayant couru du 24 juillet 2014 au 31 décembre 2014 ayant été engagée par l’assignation délivrée à la société Midi Auto [Localité 21] le 19 juin 2020 se trouve prescrite.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande d’indemnité d’occupation.

Sur le moteur

Moyens des parties

Les consorts [J] soutiennent que :

* le moteur du portail de clôture extérieure a été démonté et emporté par la société Midi Auto pour être placé et utilisé pour une clôture de son autre établissement à [Localité 20] ; ce vol est prouvé par les pièces 21 à 23.

La société Midi Auto [Localité 21] réplique que :

* les consorts [J] ne justifient de la disparition du moteur pendant l’exécution du bail ; les lieux se situent en fond de zone industrielle et sont accessibles à tous, et ne sont plus occupés depuis 2014 ;

* venant de faire construire une concession flambant neuve, elle n’avait que faire d’un vieux moteur de portail.

Réponse de la cour

Les consorts [J] ne produisent pas de dépôt de plainte alors qu’ils se plaignent du vol du moteur du portail côté Seine situé [Adresse 19] qu’ils attribuent à la société Midi Auto [Localité 21]. Le témoignage de M.[R], étudiant, qui affirme que le moteur installé sur le portail de la nouvelle concession de la société Midi Auto [Localité 21] est celui qui était auparavant sur le portail de la propriété des consorts [J] et qui pour ce faire met en avant, au moyen de clichés photographiques, notamment la présence d’éclaboussures de peinture bleue sur le portail blanc de la nouvelle concession ne saurait suffire à imputer à la société Midi Auto [Localité 21] la disparition de ce matériel de sorte que le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté les consorts [J] de cette demande.

Sur la demande de condamnation solidaire de la société Etablissements Roger Gervilliers et de la société Midi Auto [Localité 21]

Les consorts [J] soutiennent que :

* en vertu du bail, la société Etablissements Roger Gervilliers est tenue solidairement au titre des réparations locatives puisque la garantie solidaire a été stipulée au titre de l’exécution des conditions du bail et donc de l’obligation de restitution en bon état d’entretien ;

* cette clause n’est pas affectée dans sa durée par la loi Pinel du 18 juin 2014 limitant à trois ans la garantie puisque le bail est antérieur à ladite loi.

La société Etablissements Roger Gervilliers réplique que :

* elle n’a pas à répondre, n’a pas à garantir la dette de la société Midi Auto à l’égard du bailleur puisque postérieurement à la cession du droit au bail intervenue le 27 avril 2012 au profit de la SAS Midi Auto, le bailleur a délivré à cette dernière un congé avec offre de renouvellement le 17 décembre 2012 à effet du 30 juin 2013 mettant ainsi un terme au bail qui entraîne la fin de la garantie solidaire ;

* les désordres constatés après le 30 juin 2013 ne peuvent plus être revendiqués dans leur réparation à l’encontre du preneur cédant.

La société Midi Auto [Localité 21] réplique que :

* à défaut de s’imposer aux demandeurs à la procédure, la clause prévue dans la cession du bail intervenue le 27 avril 2012, s’impose aux parties signataires ; si des sommes devaient être mises à la charge de la concluante, la société Etablissements Roger Gervilliers serait tenue de relever la concluante indemne ;

* les sommes en jeu relèvent toutes de l’exécution du contrat de bail visé dans l’acte de cession ; les frais qui sont en débat résultent tous de faits antérieurs à la cession.

Réponse de la cour

Les dispositions du bail de 1965 reprises par les avenants postérieurs, stipulent au paragraphe ''Conditions'' en son article 11 : la société preneuse est tenue :

« ' de ne pouvoir céder son droit au présent bail ' si ce n’est toutefois à la personne ou à la société qui lui succédera dans son commerce, et en restant garante solidaire avec ses cessionnaires et tous cessionnaires successifs du paiement du loyer et de l’exécution des conditions du bail’ »

Si le bail a pris fin le 30 juin 2013 et que le premier constat d’état des lieux date du 23 juillet 2014, les manquements à l’obligation contractuelle d’entretien du bail s’étant produits au cours de celui-ci ainsi qu’il ressort du rapport d’expertise, la demande de condamnation solidaire présentée par les consorts [J] à l’encontre de la société Etablissements Roger Gervilliers et de la société Midi Auto [Localité 21] est bien fondée.

Par conséquent, le jugement étant infirmé sur ce point et sur le montant des réparations, la société Etablissements Roger Gervilliers et la société Midi Auto [Localité 21] seront condamnées solidairement à payer aux consorts [J] la somme de 18 752,84 euros au titre des réparations locatives concernant le changement de plaques de faux-plafond et la peinture des murs sous le chéneau (2 500,00 euros), le nettoyage de la cour, le rebouchage des trous dans l’enrobé (7422,84 euros), le nettoyage et les réparations du chéneau (1 000,00 euros), la peinture et fenêtres de la maison du gardien (7 830,00 euros).

Sur la demande de garantie présentée par la société Midi Auto [Localité 21]

Moyens des parties

La société Midi Auto [Localité 21] soutient que :

* la garantie prévue à l’acte de cession doit être mise en 'uvre ;

* la clause de garantie traduit la commune intention des parties qui était que le temps d’occupation des locaux par l’acquéreur étant marginal par rapport à celui du vendeur, ce dernier prendrait en charge tous les frais liés à la remise en état ;

* le seul désordre qui pourrait relever de l’activité du preneur après la cession, est celle relative à l’entretien des chéneaux soit une somme de 2 000,00 euros à répartir avec le bailleur ;

* les frais qui sont en débat résultent tous comme relevé par l’expert de faits antérieurs à la cession.

La société Etablissements Roger Gervilliers réplique que :

*la clause contenue dans l’acte de cession imposait à la société cédante le rétablissement d’un mur séparatif entre le local loué et le local contigu appartenant à la société Gerca et la situation des cuves ;

* cette disposition exceptionnelle n’avait pas vocation à prendre en charge les obligations pouvant incomber à la société Midi Auto du fait de son occupation personnelle ;

* la société Midi Auto [Localité 21] a accepté de restituer la somme de 100 000 euros séquestrée en garantie des obligations de son cédant, la concluante étant considérée comme quitte de ses engagements.

Réponse de la cour

Il ressort de l’acte de cession intervenu entre la société Etablissements Roger Gervilliers et la société Midi Auto [Localité 21] le 27 avril 2012 que le cédant s’est engagé, concernant le bail des locaux :

En page 19 :

— à conserver la charge pécuniaire (I)de toute obligation de remise en état des lieux par rapport à leur état primitif y compris concernant le rétablissement du mur séparatif entre le local loué et le local contigu appartenant à la société GERCA (II)tant pour le passé que pour l’avenir, de toutes les grosses réparations en ce compris les réparations énoncées aux articles 605 et 606 du code civil (III) et plus généralement, de toutes les obligations dont la cause, le fait générateur ou l’origine découle de l’exécution du contrat depuis le 1er octobre 1964, jusqu’au jour de la cession et ;

— à garantir le Cessionnaire du paiement de toutes sommes dont il pourrait être redevable au titre des trois points énoncés ci-dessus

(')

En garantie de la bonne exécution de son obligation et notamment du paiement des sommes qui pourraient être mises à sa charge en application des présentes, la somme de 100 000 euros sera séquestrée jusqu’au 31 mars 2017, ce que le cédant accepte expressément (')

En page 6 de l’acte de cession, il est stipulé :

Au regard de l’ancienneté des relations contractuelles entre le cédant et le bailleur et des clauses spécifiques du bail les liant, le cessionnaire a fait savoir au cédant qu’il n’entendait pas assumer toutes les obligations découlant de la cession et de l’application du bail et notamment la charge des éventuelles remises en états lors de son départ des locaux ou dans le cours d’exécution du bail alors qu’il ne souhaite rester locataire que pendant une période transitoire.

Il ressort de cet acte et contrairement à ce que soutient la société Etablissements Roger Gervilliers que son engagement n’était pas limité au rétablissement du mur séparatif entre le local loué et le local contigu appartenant à la société Gerca mais également aux remises en état des lieux par rapport de toutes les grosses réparations en ce compris les réparations énoncées aux articles 605 et 606 du code civil et de toutes les obligations dont la cause, le fait générateur ou l’origine découle de l’exécution du contrat jusqu’au 27 avril 2012.

Il en résulte que la société Midi Auto [Localité 21] est bien fondée à demander à être garantie par la société Etablissements Roger Gervilliers pour les condamnations concernant le nettoyage de la cour, le rebouchage des trous dans l’enrobé, la peinture et fenêtres de la maison du gardien représentant la somme de 15 252,84 euros

(7 422,84 euros + 7 830,00 euros) à répartir prorata temporis de leur temps d’occupation dans les lieux soit du 24 décembre 1982 jusqu’au 27 avril 2012 en ce qui concerne la société Etablissements Roger Gervilliers et du 28 avril 2012 au 23 juillet 2014 en ce qui concerne la société Midi Auto [Localité 21].

Mais la société Midi Auto [Localité 21] sera déboutée de sa demande tendant à être relevée indemne des condamnations relatives au changement de plaques de faux-plafond, la peinture des murs sous le chéneau, le nettoyage et les réparations du chéneau à hauteur de 3 500 euros (1 000 euros + 2 500 euros) dès lors que leur origine est postérieure au 27 avril 2012.

Sur les autres demandes présentées au titre des frais irrépétibles et les dépens

Les consorts [J] ne succombant que partiellement en leurs demandes, il convient d’infirmer le jugement entrepris qui les a condamnés au paiement d’une indemnité de procédure de 2 000 euros et aux dépens de l’instance. Il serait inéquitable de leur faire supporter l’intégralité de leurs frais engagés en marge des dépens en première instance et en appel de sorte que la société Etablissements Roger Gervilliers et la société Midi Auto [Localité 21] seront condamnées in solidum à leur payer la somme de 5 000 euros pour leurs frais irrépétibles. Les mêmes seront condamnées in solidum à payer aux consorts [J], les dépens de première instance, les dépens de l’instance en référé et les dépens d’appel outre les frais d’expertise.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par arrêt contradictoire, en dernier ressort , par mise à disposition au greffe

Confirme le jugement du tribunal de commerce d’Evreux en ce qu’il a :

— débouté les consorts [J] de leurs demandes de réparations locatives concernant le démoussage des toitures, le remplacement des fenêtres du garage,

— débouté les consorts [J] de leur demande de prise en charge par la société Midi Auto [Localité 21] du coût de remplacement du moteur de portail,

— débouté les consorts [J] de leur demande d’indemnité d’occupation à l’encontre de la société Midi Auto [Localité 21].

L’infirme en ses autres dispositions soumises à la cour,

Statuant à nouveau,

Condamne solidairement la société Etablissements Roger Gervilliers et la société Midi Auto [Localité 21] à payer aux consorts [J] la somme de dix-huit mille sept cent cinquante-deux euros et quatre-vingt-quatre centimes (18 752,84 euros) au titre des réparations locatives concernant le changement de plaques de faux-plafond, la peinture des murs sous le chéneau, le nettoyage de la cour, le rebouchage des trous dans l’enrobé, le nettoyage et les réparations du chéneau, la peinture et les fenêtres de la maison du gardien,

Dans les rapports entre la société Etablissements Roger Gervilliers et la société Midi Auto [Localité 21] :

— Condamne la société Etablissements Roger Gervilliers à garantir la société Midi Auto [Localité 21] pour les condamnations concernant le nettoyage de la cour, le rebouchage des trous dans l’enrobé, la peinture et fenêtres de la maison du gardien représentant la somme de 15 252,84 euros (7 422,84 + 7 830,00 euros), somme à répartir prorata temporis de leur temps d’occupation dans les lieux soit du 24 décembre 1982 jusqu’au 27 avril 2012 en ce qui concerne la société Etablissements Roger Gervilliers et du 28 avril 2012 au 23 juillet 2014 en ce qui concerne la société Midi Auto [Localité 21],

— Déboute la société Midi Auto [Localité 21] de sa demande tendant à être relevée indemne des condamnations relatives au changement de plaques de faux-plafond, de la peinture des murs sous le chéneau, le nettoyage et les réparations du chéneau à hauteur de 3 500 euros

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne la société Etablissements Roger Gervilliers et la société Midi Auto [Localité 21] in solidum à payer aux consorts [J] la somme de cinq mille euros

(5 000 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Etablissements Roger Gervilliers et la société Midi Auto [Localité 21] in solidum aux dépens du référé, aux dépens de première instance, comprenant les frais d’expertise de M. [G], et aux dépens de l’appel.

La greffière, La présidente,