N° RG 23/04165 – N° Portalis DBV2-V-B7H-JQ6I

COUR D’APPEL DE ROUEN

CHAMBRE DE LA PROXIMITE

ARRET DU 23 MAI 2024

DÉCISION DÉFÉRÉE :

1223000046

Jugement du juge des contentieux de la protection de rouen du 13 novembre 2023

APPELANTE :

S.A. LOGEO SEINE

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Stanislas MOREL de la SCP SCP DPCMK, avocat au barreau du HAVRE substituée par M^e Stéphane HENRY, avocat au barreau du HAVRE

INTIMES :

Monsieur [T] [C]

né le 21 Avril 1975 à [Localité 5]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par M^e Sophie GUIHENEUF, avocat au barreau de ROUEN

Madame [S] [C]

née le 22 Février 1988 à [Localité 5]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Sophie GUIHENEUF, avocat au barreau de ROUEN

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 25 avril 2024 sans opposition des avocats devant Madame GOUARIN, Présidente, rapporteur.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

Madame GOUARIN, Présidente

Madame TILLIEZ, Conseillère

Monsieur MELLET, Conseiller

DEBATS :

Madame DUPONT greffière

A l’audience publique du 25 avril 2024, où l’affaire a été mise en délibéré au 23 mai 2024

ARRET :

Contradictoire

Prononcé publiquement le 23 mai 2024, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

signé par Madame GOUARIN, présidente et par Madame DUPONT, greffière lors de la mise à disposition.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé du 22 novembre 2021, la SA d’HLM Logeo Seine a donné à bail à M. [T] [C] et à Mme [S] [C] un bien à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 6] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 614,63 euros outre les charges.

Par acte de commissaire de justice du 19 juillet 2023, M. et Mme [C] ont fait assigner la société Logeo Seine afin d’obtenir la réalisation de travaux, la suspension des loyers et des dommages et intérêts.

Par ordonnance de référé du 13 novembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rouen a :

— renvoyé les parties à se pourvoir au fond ;

— débouté M. et Mme [C] de leur demande de suspension du règlement du loyer ;

— débouté la société Logeo Seine de sa demande en paiement du loyer ;

— ordonné à la société Logeo Seine d’achever sans délai les travaux nécessaires pour l’équipement d’une VMC fonctionnelle dans le logement loué ;

— ordonné une expertise aux frais avancés de la société Logeo Seine afin de déterminer l’origine des désordres liés à la présence d’humidité et de moisissures et les solutions de nature à y remédier ;

— condamné la société Logeo Seine à payer à M. et Mme [C] la somme de 1 200 euros à titre de provision au titre du préjudice de jouissance ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— condamné la société Logeo Seine à payer à M. et Mme [C] la somme de 1 200 euros au titre des frais irrépétibles ;

— condamné la société Logeo Seine aux dépens.

Par déclaration du 18 décembre 2023, la société Logeo Seine a relevé appel de cette décision.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 avril 2024.

EXPOSE DES PRETENTIONS DES PARTIES

Par dernières conclusions reçues le 19 mars 2024, la SA Logeo Seine demande à la cour de :

— infirmer l’ordonnance en ce qu’elle lui a ordonné d’achever les travaux sans délai, en ce qu’elle a ordonné une expertise à ses frais avancés et en ce qu’elle l’a condamnée au paiement de la somme de 1 200 euros à titre de provision au titre du préjudice de jouissance, de la somme de 1 200 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens et en ce qu’elle a rejeté ses demandes reconventionnelles ;

Statuant à nouveau,

— débouter M. et Mme [C] de leurs demandes ;

— dire n’y avoir lieu à expertise judiciaire ;

— ordonner solidairement à M. et Mme [C] de laisser pénétrer dans les lieux toute société mandatée par elle pour tenter d’identifier et de régler les problèmes d’humidité évoqués et ce sous astreinte de 50 euros par refus injustifié ;

— dire que le bailleur devra prévenir ses locataires au moins 5 jours ouvrés avant la date d’intervention qui ne pourra avoir lieu que du lundi au vendredi de 8h30 à 17h30 ;

— condamner in solidum M. et Mme [C] au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par dernières conclusions reçues le 17 avril 2024, M. et Mme [C] demandent à la cour de :

— déclarer l’appel irrecevable ;

— à titre subsidiaire, confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a ordonné une expertise ;

En tout état de cause,

— débouter la société Logeo Seine de ses demandes ;

— confirmer l’ordonnance en toutes ses dispositions ;

— condamner la société Logeo Seine à leur verser la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel et aux dépens.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions des parties pour l’exposé des moyens développés par celles-ci.

MOTIFS DE LA DECISION

Les dispositions de l’ordonnance ayant débouté M. et Mme [C] de leur demande de suspension des loyers et la société Logeo Seine de sa demande en paiement de l’arriéré ne sont pas dévolues à la cour qui statuera dans les limites de l’appel.

Sur la recevabilité de l’appel

Au visa des dispositions des articles 795, 150 et 272 du code de procédure civile, M. et Mme [C] soutiennent que l’appel formé par la société Logeo est irrecevable au motif que la décision qui ordonne l’expertise ne peut être frappée d’appel indépendamment du jugement sur le fond.

En réplique, l’appelante fait valoir que la décision frappée d’appel est une décision mixte et qu’elle est fondée à contester l’expertise qui a été ordonnée.

Dans le cadre de l’action en référé engagée par les preneurs afin notamment de contraindre le bailleur à achever les travaux d’installation de la ventilation mécanique contrôlée, le premier juge a ordonné d’office, au visa des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, une mesure d’expertise qui n’était sollicitée par aucune des parties. En l’absence d’instance au fond, cette ordonnance ne constitue pas une décision avant dire droit qui ne serait pas susceptible d’appel indépendamment du jugement sur le fond en application des dispositions de l’article 272 du code de procédure civile.

La fin de non-recevoir élevée à ce titre doit en conséquence être écartée.

Sur la demande d’achèvement des travaux

L’appelante fait grief au premier juge de l’avoir condamnée à achever les travaux d’installation de la ventilation mécanique contrôlée dans le logement loué au motif que les travaux devaient se poursuivre au premier étage alors qu’elle a sollicité l’intervention de la société Sapian dès le mois d’octobre, que les travaux de coffrage commandés ont été réalisés avec retard en l’absence de réponse des locataires, qu’elle a commandé le 10 août 2023 des travaux d’installation de la VMC au premier étage, travaux qui ont été réalisés le 4 octobre 2023.

Les intimés concluent à la confirmation de la décision déférée à ce titre et soulignent que les travaux ont commencé mais n’ont pas été achevés, que le coffrage n’a pas été réalisé et que les travaux n’ont pas été réalisés conformément aux préconisations de la mairie.

Dès lors cependant qu’il est justifié par les pièces versées aux débats que le bailleur a fait réaliser par la société Sapian les travaux d’installation de la VMC au rez-de-chaussée du logement loué le 22 février 2023, que les travaux de réalisation d’une VMC au premier étage ont été commandés le 10 août 2023 et réalisés le 4 octobre 2023 et que ne sont démontrés ni le défaut d’achèvement des travaux ni l’existence de non-conformités, l’ordonnance entreprise sera infirmée dans ses dispositions ayant condamné la société Logeo Seine à achever les travaux et M. et Mme [C] déboutés de leur demande formée à ce titre.

Sur la demande d’expertise

L’appelante estime que l’utilité d’une expertise n’est pas démontrée dès lors qu’elle accepte de procéder à des investigations complémentaires dans le logement loué si les désordres liés à la persistance de problèmes d’humidité persistaient, ce qui n’est pas démontré.

Les intimés font valoir, au visa des dispositions des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989, que l’expertise est justifiée par les problèmes d’humidité rencontrés alors que le logement ne disposait d’aucun système de ventilation et que les désordres persistent malgré les travaux réalisés.

En l’espèce, l’expertise, qui n’était pas sollicitée par les preneurs, n’a pas été ordonnée au visa des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile ni dans le cadre d’une instance au fond.

En outre, dès lors que les preneurs ne rapportent pas la preuve de la persistance de désordres liés à l’humidité à la suite des travaux d’installation de la ventilation mécanique contrôlée au premier étage du logement loué, la mesure d’expertise est sans objet.

L’ordonnance déférée doit en conséquence être infirmée dans ses dispositions ayant ordonné une mesure d’expertise aux frais avancés du bailleur dont la carence n’est pas caractérisée.

Dès lors que la nécessité de faire réaliser de nouveaux travaux n’est pas établie en l’absence de preuve de la persistance des désordres, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande du bailleur tendant à être autorisé à faire intervenir dans les lieux loués toute entreprise de son choix afin de remédier à d’éventuels désordres.

Sur la demande de provision

C’est en l’espèce par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a alloué aux preneurs la somme de 1 200 euros à titre provisionnel au titre du préjudice de jouissance subi entre le mois d’octobre 2022, date à laquelle les preneurs ont informé le bailleur de l’existence des désordres, et le mois d’octobre 2023, date de réalisation des travaux, à raison de la somme de 100 euros par mois dès lors qu’il est établi d’une part que le logement loué était dépourvu de tout mécanisme de ventilation et d’autre part que la présence d’humidité et de moisissures telle qu’elle résulte notamment des constatations du commissaire de justice aux termes du procès-verbal établi le 22 février 2023 et du rapport de visite du service logement de la ville de [Localité 6] du 27 juin 2023, n’est pas sérieusement contestable.

Le jugement déféré sera en conséquence confirmé sur ce point.

Sur les frais et dépens

Les dispositions du jugement déféré à ce titre seront confirmées.

Les dépens d’appel seront supportés par M. et Mme [C] et les demandes formées au titre des frais irrépétibles d’appel rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour :

Déboute M. et Mme [C] de leur demande tendant à voir déclarer l’appel irrecevable ;

Infirme l’ordonnance déférée dans ses dispositions soumises à la cour à l’exception de celles ayant condamné la SA Logeo Seine au paiement de la somme de 1 200 euros à titre provisionnel au titre du préjudice de jouissance subi, de la somme de 1 200 euros au titre des frais irrépétibles et des dépens ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Déboute M. et Mme [C] de leur demande tendant à voir condamner la SA Logeo Seine à achever les travaux d’installation de la ventilation mécanique contrôlée ;

Dit n’y avoir lieu à expertise ;

Déboute la SA Logeo Seine de sa demande tendant à voir condamner M. et Mme [C] de laisser pénétrer dans les lieux toute société mandatée par elle pour tenter d’identifier et de régler les problèmes d’humidité évoqués et ce sous astreinte de 50 euros par refus injustifié ;

Y ajoutant,

Condamne in solidum M. et Mme [C] aux dépens d’appel ;

Rejette les demandes formées au titre des frais irrépétibles d’appel.

La greffière La présidente