Cour d'appel de Bordeaux, 1re chambre civile, 24 septembre 2025, n° 23/02101

CA Bordeaux
Confirmation 24 septembre 2025

Arguments

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Rejeté
Absence de preuve de troubles de jouissance
La cour a estimé que les éléments produits par la S.A. Clairsienne démontrent des manquements graves de M. [C] à son obligation de jouissance paisible, justifiant ainsi la résiliation du bail.
Rejeté
Demande d'indemnité pour frais de justice
La cour a rejeté cette demande, considérant que M. [C] a été débouté de ses demandes et que la S.A. Clairsienne a été condamnée à lui verser une somme sur le même fondement.

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Sur la décision

Référence :	CA Bordeaux, 1re ch. civ., 24 sept. 2025, n° 23/02101
Juridiction :	Cour d'appel de Bordeaux
Numéro(s) :	23/02101
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Maxime GRAVELLIERPerrine ESCANDE
Cabinet(s) :	SCP BAYLE - JOLYGRAVELLIER-LIEF-DELAGAUSIE-RODRIGUES
Parties :	S.A. CLAIRSIENNE

Texte intégral

COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

— -------------------------

ARRÊT DU : 24 SEPTEMBRE 2025

N° RG 23/02101 – N° Portalis DBVJ-V-B7H-NHYN

[YO] [C]

S.A. CLAIRSIENNE

Nature de la décision : AU FOND

Copie exécutoire délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 21 mars 2023 par le Juge des contentieux de la protection de BORDEAUX (RG : 22/03061) suivant déclaration d’appel du 02 mai 2023

APPELANT :

[YO] [C]

né le 04 Juillet 1970 à [Localité 2]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 4]

Représenté par M^e Perrine ESCANDE de la SCP BAYLE – JOLY, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉ E :

S.A. CLAIRSIENNE

demeurant [Adresse 1]

Représentée par M^e Maxime GRAVELLIER de l’AARPI GRAVELLIER – LIEF – DE LAGAUSIE – RODRIGUES, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 juin 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Isabelle LOUWERSE, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Paule POIREL, présidente,

Bérengère VALLEE, conseiller,

Isabelle LOUWERSE, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

Greffier lors des débats : Vincent BRUGERE

Greffier stagiaire lors des débats : Ophélie ESCUDIE

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

1 – Suivant acte sous seing privé en date du 27 juillet 2015, la SA Clairsienne a donné à bail a M. [YO] [C] un logement sis '[Adresse 4].

Suivant acte d’huissier en date du 20 octobre 2022, la SA Clairsienne a assigné M. [YO] [C] devant le juge du contentieux dc la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de voir :

— ordonner la résiliation judiciaire du contrat de bail ;

— ordonner l’expulsion dc M. [YO] [C] ainsi que de tout occupant de son

chef des lieux ; au besoin avec le concours de la force publique ;

— le condamner à lui verser une indemnité d’occupation égale an montzmt du loyer

et des charges jusqu’a parfaite libération des lieux ;

— le condamner a 1ui verser la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de la procédure.

3 – Par jugement réputé contradictoire du 21 mars 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— prononcé la résiliation du contrat de bail du 27 juillet 2015 conclu entre la SA Clairsienne d’une part et M. [YO] [C] d’autre part relatif au bien sis [Adresse 4] ;

— autorisé, à défaut pour M. [YO] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé a son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 4] l-1 et L. 412-l du code des procédures civiles

d’exécution ;

— dit qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— fixé une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ; et condamné M. [YO] [C] à son paiement entre les mains de la SA Clairsienne, jusqu’à parfaite libération des lieux ;

— condamné M. [YO] [C] f it verser à la SA Clairsienne la somme de l .000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappelé que la présente décision est exécutoire de droit.

4 – Par déclaration électronique du 2 mai 2023, M. [C] a relevé appel de la décision.

Par avis d’orientation du 10 mars 2025, l’affaire relevant de l’article 905 du code de procédure civile a été fixée pour être plaidée à l’audience de plaidoiries du 25 juin 2025, avec clôture de la procédure au 11 juin 2025.

5 – Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 16 juin 2025, M. [C] demande à la cour, sur le fondement des articles 1728 du code civil, 7 de la la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 6 août, de :

— infirmer le jugement du juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 21 mars 2023 en toutes ses dispositions et notamment en ce qu’il a :

— prononcé la résiliation du contrat de bail du 27 juillet 2015 conclu entre la SA Clairsienne d’une part et M. [YO] [C] d’autre part relatif au bien sis [Adresse 4] ;

— dit qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné M. [YO] [C] f it verser à la SA Clairsienne la somme de l .000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappelé que la présente décision est exécutoire de droit.

En conséquence, statuant à nouveau,

— juger que les témoignages produits par M. [C] viennent invalider les témoignages produits par la SA Clairsienne ,

— juger que la SA Clairsienne est défaillante à rapporter la preuve de ce que M. [C] aurait enfreint les règles légales et contractuelles le contraignant à user paisiblement de la chose louée.

— débouter la SA Clairsienne de sa demande de résiliation du bail d’habitation en date du 27 juillet 2015,

— débouter la SA Clairsienne de toutes ses demandes, fins et conclusions.

— condamner la SA Clairsienneau paiement de la somme de 1.500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d’appel.

6 – Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 6 juin 2025, la SA Clairsienne demande à la cour de :

Vu les articles 1224, 1227, 1229, 1728 et 1741 du Code Civil,

Vu la loi du 6 juillet 1989,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces jointes,

Vu le jugement entrepris,

— confirmer le jugement du juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de

Bordeaux en date du 21 mars 2023 en toutes ses dispositions et notamment en ce qu’il a :

— prononcé la résiliation du contrat de bail du 27 juillet 2015 conclu entre la SA Clairsienne d’une part et M. [YO] [C] d’autre part relatif au bien sis [Adresse 4] ;

— dit qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné M. [YO] [C] f it verser à la SA Clairsienne la somme de l .000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappelé que la présente décision est exécutoire de droit.

— débouter M. [C] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— condamner M. [C] à payer à la SA Clairsienne la somme de 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [C] aux entiers dépens d’appel.

7 – L’ordonnance de clôture a été révoquée par le président de la permière chambre civile et fixée au 25 juin 2025.

8 – Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il est expréssément fait référence aux conclusions susvisées pour un exposé complet des prétentions et des moyens en fait et en droit développés par chacune des parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION.

9 – Il sera rappelé à titre préliminaire que les diverses demandes reprises intégralement ci-dessus de 'constater’ ou 'dire que', ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, sur lesquelles il n’y a pas lieu de statuer.

9 – Le premier juge a prononcé la résiliation judiciaire du bail pour défaut d’usage paisible et raisonnable de la chose louée, imputable à M. [C].

10 – L’appelant sollicite l’infirmation du jugement entreprise en faisant valoir que la SA Clairsienne ne rapporte pas la preuve que son comportement est de nature à entraver la jouissance paisible du logement, les nuisances alléguées étant imputables au couple [O] – [G] ainsi qu’à M. [IT], dont se plaignent l’ensemble des résidents. Il estime que les pièces qu’il produit en cause d’appel, n’ayant pas comparu en première instance, sont de nature à rapporter la preuve contraire des faits allégués par la SA Clairsienne.

11 – La SA Clairsienne demande la confirmation en jugement en soutenant que les troubles causés par M. [C] sont graves, anormaux et parfaitement excessifs au regard du comportement admissible d’un locataire, la situation durant depuis 2017 et les plaignants étant nombreux, des démarches amiables ayant été mises en oeuvre pour éviter l’expulsion du locataire sans succès, ces manquements à l’obligation de jouissance paisible étant suffisamment graves pour justifier la résiliation judiciaire du bail.

12 – Aux termes de l’article 7 de la la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à la présente espèce, 'Le locataire est obligé :

…

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location'.

L’article 1728 du code civil dispose par ailleurs que 'Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.'

13 – Pour établir les manquements de M. [C] à son obligation de jouissance paisible, la SA Clairsienne produit :

— divers courriers de locataires de la résidence se plaignant des insultes et menaces proférées à leur encontre par M. [C] (courrier de Mme [P] [N] épouse [VR] du 26 juillet 2017 dans lequel elle fait état des insultes et menaces à son encontre ainsi qu’à celle de sa fille émanant de M. [C]),

— un courrier anonyme adressé à Mme [VR] comportant des insultes à son encontre et celle de sa fille,

— courrier émanant de trois locataires, Mme [L] [IT], Mme [E] [O] et Mme [U] [W], intitulé 'conflit avec M. [C]' se plaignant de divers faits tels que la présence d’excréments dans le couloir, d’eau dans les boites aux lettres, de lettres de menaces sous les portes, d’insultes et crachats en passant devant eux,

—  3 mains courantes déposées par Mme [VR] le 2 octobre 2017,

— courriel de M. [DN][BS], responsable de secteur à la SA Clairsienne à M. [M] [J], également de la SA Clairsienne du 31 octobre 2017, faisant état d’une rencontre avec M. [C] qui s’est bien déroulée, M. [C] s’étant engagé à ne plus avoir aucun contact avec les autres parties,

— main courante déposée par Mme [VR] du 3 septembre 2021 se plaignant du comportement de son voisin de palier M. [C] qui insulte sa fille ,

— procès-verbal de constat d’huissier du 2 septembre 2022 établi à la demande de la SA Clairsienne reproduisant les SMS envoyés par M. [C] à M. [J] le 25 août 2022 dans lequel M. [C] se plaint de M. [IT], locataire, lui reprochant d’insulter les maghrébins et de se tenir dans les parties communes en insultant les autres locataires et en fumant de la drogue, et demandant à la SA Clairsienne d’intervenir,

— mise en demeure adressée le 11 février 2022 à M. [C] suite aux messages vocaux et textos adressés à M. [J] comprenant des propos insultants et menaçants lui demandant de cesser ce comportement sous peine de demande de résilation du contrat de bail,

— main courante déposée par M. [J] concernant les SMS du 25 août 2022,

— courrier adressé le 2 septembre 2022 à Mme [IT] par la SA Clairsienne l’informant de ce qu’elle a été alertée sur le fait qu’elle consommerait de l’alcool dans les parties communes et lui rappelant ses obligations nées du contrat de bail,

— courrier adressé pour les mêmes motifs le 11 octobre 2023 à M. [L] [IT],

— courriers adressés par M. [C] à l’assistante de copropriété de la SA Clairsienne les 5 et 24 décembre 2024 et 13 janvier 2025 ayant pour objet '[V] époux [IT] insulte M. [C] [YO]' dans lesquels il reproche notamment à '[V] d’épier sa nouvelle voisine il oblige le vieux du RDC [D] [NE] à nettoyer le parking en lui donnant des ordres et j’en passe, cet homme est fou c’est un hécatonchire qui va tuer quelqu’un et cela retombera sur [K] sienne…', '…[V] est un personnage hors du commun et bientôt la justice le condamnera ainsi que M. [J] complice de ce fou…',

— procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 16 mai 2025 établi à la demande de la SA Clairsienne reproduisant les courriels envoyés par M. [C] sur le téléphone professionnel de Mme [P] [H] , agent de la SA Clairsienne, dans lesquels il se plaint du comportement de [V], de la gestion de la SA Clairsienne en mettant en cause l’honnêteté de M. [J] et comportant la copie de dix lettres manuscrites affichées sur une palissade de la résidence, émanant de M. [C], dont le contenu est similaire à celui des textes envoyés à la SA Clairsienne, tel que 'non à la présence de [V] le fou qui vend de la drogue avec l’aide de [NE] [B] qui a posé une palissade BTD RDC alors que c’est interdit par le règlement mais Clairsienne et son gestionnaire [M] [J] ne disent rien tandis que [V] insulte, menace [C] parce que juif mais fils de soldat ayant libéré la France de 42 à 47 Honte à [J] [M] et [A]' (dixième feuille)', 'Bonjour Me [H], j’ai reçu un courriel non signé bien sûr de [M] [J] où il me reproche de faire tomber des objets depuis ma terrasse. Cet homme est un menteur nazi…… j’ose espérer que vous serez présente afin que vous preniez connaissance des actes odieux et fascistes et délinquants de votre supérieur [J] [M] . Cet homme est un débile venu menacer une femme et une enfant alors âgée de 7 ans. Quelle honte', ' à cause de [M] [J], de M. [A] [OS], M. [I], M. [F], M. [C] [YO] de confession juive ne peut pas porter plainte au commissariat car [J] a demandé au médiateur (illisible)[BS] Commandant de police de dire au commissariat d'[Localité 3] que M. [C] [YO] (illisible) porter plainte de ne pas le laisse faire'.

14 – Il ressort de l’ensemble de ces éléments que suite à une période allant de 2017 à 2021 durant laquelle la survenance d’aucun incident n’est alléguée, M. [C] a adopté un comportement agressif et injurieux envers son bailleur en lui envoyant de façon récurrente des courriels et SMS d’insultes et en publiant des lettres manuscrites pour lesquelles une citation directe devant le tribunal correctionnel de Bordeaux lui a été notifiée le 2 juin 2025 pour des faits de diffamation publique, diffamation et injure non publiques envers la SA Clairsienne.

15 – Les éléments produits par M. [C] font état pour certains d’un comportement correct de M. [C], ainsi Mme [T] [S] qui habite l’immeuble voisin indique ne jamais l’avoir vu assis dans les parties communes, ni insulter ses voisins, Mme [R] [Y], pharmacienne, déclare connaître M. [C] depuis des années et l’avoir toujours vu se comporter de façon courtoise et sans agressivité, Mme [Z] [X], explique avoir accompagné M. [C] dans ses démarches administratives à plusieurs reprises celui-ci s’étant toujours montré d’une grande courtoisie et d’une grande gentillesse et avoir constaté qu’il est affecté par la tension qui règne dans son environnement de voisinage, faisant l’objet de persécutions. Ces attestations, qui ont été établies par des personnes extérieures à l’immeuble dans lequel réside M. [C], ne contredisent pas les éléments apportés par la SA Clairsienne, la courtoisie et la gentillesse évoquées dans celles-ci à l’occasion de démarches, de repas ou d’achats en pharmacie, concernant son comportement à l’extérieur de la résidence, n’étant pas incompatibles avec les faits décrits dans les pièces produites par la SA Clairsienne. Le fait que Mme [VR] soit revenue sur ses déclarations dans une attestation en date du 10 avril 2023, dans laquelle elle 'avoue avoir accusé M. [C] … par insistance de M. [J] qui 'il est clair, déteste M. [C]' et dans l’attestation du 2 mai 2023, relate que M. [C] se fait très souvent insulter par 'un groupe de voisins alcooliques mené par le chef du rez-de-chaussée', remet certes en cause ses premières déclarations mais ne suffit pas à contredire les faits constatés par deux procès-verbaux de constat du 2 septembre 2022 et du 16 mai 2025 dont il ressort que, s’il existe dans l’immeuble occupé par M. [C] un conflit récurrent entre les différents locataires et une situation de tension, vraisemblablement liés au comportement de plusieurs d’entre eux, laquelle a été prise en compte par la SA Clairsienne qui a adressé à M. et Mme [L] [IT] des demandes de modifier leur comportement, le médiateur ayant été saisi, M. [C] a adopté, au moins depuis 2022, une attitude injurieuse et de harcèlement envers son bailleur, à qui il reproche de façon récurrente en visant plus particulièrement M. [M] [J] une attitude raciste et de favoritisme à l’égard de certains locataires, entretenant ainsi depuis plusieurs années et sans avoir tenu compte des demandes et mises en demeure qui lui ont été envoyées aux fins de cesser ce comportement les 11 et 28 février 2022, 25 août 2022, 19 octobre 2023, 1er août et 5 novembre 2024, des relations pour le moins conflictuelles tant avec les autres locataires qu’avec le personnel de la société bailleresse, un tel comportement caractérisant une violation grave et renouvelée de l’obligation de jouissance paisible du logement loué, M. [C] n’ayant ainsi pas respecté les obligations imparties par les article 7 de la la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 1728 du code civil ci-dessus rappelées.

16 – Il en résulte que c’est à juste titre que le premier juge a prononcé la résiliation du contrat de bail consenti par la SA Clairsienne à M. [C]. Le jugement doit être confirmé en ce que la résiliation du bail a été prononcée et autorisée l’expulsion de M. [C].

Sur les demandes accessoires.

17 – Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a statué sur les dépens et sur l’article 700 du code de procédure civile .

Partie perdante, M. [C] sera condamné aux dépens d’appel ainsi qu’à payer à la SA Clairsienne une somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile .

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

Y ajoutant,

Condamne M. [YO] [C] à payer à la SA Clairsienne une somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ,

Condamne M. [YO] [C] aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Bérengère VALLEE, conseiller, en remplacement de Paule POIREL, présidente légitimement empêchée, et par Vincent BRUGERE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,