N° RG 23/01268 – N° Portalis DBV2-V-B7H-JKYP

COUR D’APPEL DE ROUEN

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 28 AOUT 2024

DÉCISION DÉFÉRÉE :

19/00810

Tribunal judiciaire de Rouen du 27 février 2023

APPELANTS :

Monsieur [T] [A]

né le 11 mars 1977 à [Localité 13]

[Adresse 7]

[Localité 8]

représenté et assisté par M^e Renaud DE BEZENAC de la SELARL DE BEZENAC ET ASSOCIÉS, avocat au barreau de Rouen

Madame [W] [U]

née le 10 octobre 1982 à [Localité 14]

[Adresse 7]

[Localité 8]

représentée et assistée par M^e Renaud DE BEZENAC de la SELARL DE BEZENAC ET ASSOCIÉS, avocat au barreau de Rouen

INTIMES :

Monsieur [L] [B] exerçant sous l’enseigne Energie Diag

RCS de Rouen 487 619 124

[Adresse 11]

[Localité 10]

représenté par M^e Edouard POIROT-BOURDAIN de la SELARL HMP AVOCATS, avocat au barreau de Rouen et assistée par M^e Vincent NIDERPRIM de la Selarl AVOX, avocat au barreau de Paris substitué par M^e Gianni DEGEORGI

SA ALLIANZ IARD

[Adresse 1]

[Localité 12]

représenté par M^e Edouard POIROT-BOURDAIN de la SELARL HMP AVOCATS, avocat au barreau de Rouen et assistée par M^e Vincent NIDERPRIM de la Selarl AVOX, avocat au barreau de Paris substitué par M^e Gianni DEGEORGI

Monsieur [Z] [K]

né le 20 décembre 1973 à [Localité 6]

[Adresse 5]

[Localité 6]

représenté et assisté par M^e Alice MOSNI de la SELARL NOMOS AVOCATS, avocat au barreau de Rouen substituée par M^e Claire MENARD

SARL HALL 3 anciennement Logisdéclic

RCS de Caen 508 219 862

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée et assistée par M^e Pierre-Xavier BOYER de la SELARL AUDICIT, avocat au barreau de Rouen substitué par M^e GRAY

Madame [J] [C]

née le 8 avril 1970 à [Localité 15]

[Adresse 3]

[Localité 9]

non constituée bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice remis à l’étude le 22 mai 2023

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 17 avril 2024 sans opposition des avocats devant M^me WITTRANT, présidente de chambre, rapporteur,

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

M^me Edwige WITTRANT, présidente de chambre

M^me Magali DEGUETTE, conseillère

M^me Anne-Laure BERGERE, conseillère

GREFFIER LORS DES DEBATS :

M^me Catherine CHEVALIER

DEBATS :

A l’audience publique du 17 avril 2024, où l’affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2024, date à laquelle le délibéré a été prorogé au 28 août 2024

ARRET :

PAR DEFAUT

Prononcé publiquement le 28 août 2024 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

signé par M^me WITTRANT, présidente de chambre et par M^me CHEVALIER, greffier présent lors de la mise à disposition.

*

* *

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte authentique du 1er octobre 2014, M. [T] [A] et Mme [W] [U] ont acquis auprès de M. [Z] [K] et Mme [J] [C] un immeuble à usage d’habitation situé à [Localité 8] pour un prix net vendeur de 172 000 euros, avec frais d’agence de 5 000 euros en faveur de la Sarl Logisdéclic, dénommée désormais la Sarl Hall 3.

Préalablement à cette vente, les diagnostics ont été établis par la Sarl Immodiag et annexés à l’acte de vente, à l’exception du diagnostic de performance énergétique effectué M. [L] [B] exerçant sous l’enseigne Energie Diag. Ce diagnostic mentionnait un classement en catégorie D. Contestant le résultat de ce diagnostic en ce qu’il était plus favorable que la réalité de l’état de l’immeuble, M. [A] et Mme [U] ont sollicité une expertise judiciaire.

Par ordonnance du 12 mai 2016, le juge des référés du tribunal judiciaire de Rouen a ordonné une expertise ; l’expert judiciaire a déposé son rapport le 12 avril 2017.

Par acte d’huissier du 9 janvier 2019, M. [A] et Mme [U] ont fait assigner en responsabilité M. [K], Mme [C], M. [B] et son assureur la Sa Allianz Iard, la Sarl Logisdéclic devant le tribunal judiciaire de Rouen.

Par jugement contradictoire du 27 février 2023, le tribunal judiciaire de Rouen a :

— condamné M. [K], Mme [C], la Sarl Hall 3, M. [B] exerçant sous l’enseigne Energie Diag et la Sa Allianz Iard (sous réserve de l’opposabilité à tous par l’assureur du montant de la franchise contractuelle, soit une somme de

1 500 euros) in solidum à verser à M. [A] et Mme [U] une somme de

25 000 euros au titre de la perte de chance de négocier une réduction du prix de vente ou de renoncer à l’opération immobilière ; les déboute de leurs demandes de surplus au titre des préjudices,

— condamné M. [K], Mme [C], la Sarl Hall 3, M. [B] exerçant sous l’enseigne Energie Diag et la Sa Allianz Iard in solidum à verser à M. [A] et Mme [U] une somme de 2 500 euros au titre de leurs frais irrépétibles,

— condamné M. [K], Mme [C], la Sarl Hall 3, M. [B] exerçant sous l’enseigne Energie Diag et la Sa Allianz Iard in solidum aux entiers dépens de l’instance, en ceux compris les frais de l’expertise judiciaire de M. [M],

— dit que les rapports entre eux, la contribution à toute condamnation prononcée par la décision s’opérera comme suit :

. 50 % : M. [B] et la Sa Allianz Iard,

. 30 % : la société Hall 3 (anciennement Logisdéclic),

. 20 % : M. [K] et Mme [C],

— dit que les condamnations de la Sa Allianz Iard devront prendre en considération le montant de la franchise contractuelle opposable, laquelle s’élève à 1 500 euros,

— débouté les parties de toute autre demande non satisfaite,

— ordonné l’exécution provisoire.

Par déclarations reçues au greffe les 7 avril et 7 juillet 2023, M. [A] et Mme [U] ont formé appel du jugement. La jonction des procédures a été ordonnée le 20 septembre 2023.

EXPOSE DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par dernières conclusions notifiées le 25 mars 2024, M. [T] [A] et Mme [W] [U] demandent à la cour de :

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

. condamné M. [K], Mme [C], la Sarl Hall 3, M. [B] exerçant sous l’enseigne Energie Diag et la Sa Allianz Iard (sous réserve cependant de l’opposabilité à tous par la société Allianz du montant de la franchise contractuelle, soit une somme de 1 500 euros) in solidum à verser à M. [A] et Mme [U] une somme de 25 000 euros au titre de la perte de chance de négocier une réduction du prix de vente ou de renoncer à l’opération immobilière ; les déboute de leurs demandes de surplus au titre des préjudices,

. condamné M. [K], Mme [C], la Sarl Hall 3, M. [B] exerçant sous l’enseigne Energie Diag et la Sa Allianz Iard in solidum à verser à M. [A] et Mme [U] une somme de 2 500 euros au titre de leurs frais irrépétibles,

. condamné M. [K], Mme [C], la Sarl Hall 3, M. [B] exerçant sous l’enseigne Energie Diag et la Sa Allianz Iard in solidum aux entiers dépens de l’instance, en ceux compris les frais de l’expertise judiciaire de M. [M],

. dit que les rapports entre eux, la contribution à toute condamnation prononcée par la présente décision s’opérera comme suit :

. 50 % : M. [B] et la Sa Allianz Iard,

. 30 % : la société Hall 3 (anciennement Logisdéclic),

. 20 % : M. [K] et Mme [C],

. dit que les condamnations de la Sa Allianz Iard devront prendre en considération le montant de la franchise contractuelle opposable, laquelle s’élève à 1 500 euros,

. débouté les parties de toute autre demande non satisfaite,

et statuant à nouveau,

à titre principal, s’agissant de M. [K] et de Mme [C], au visa des articles 1641 et suivants du code civil,

— condamner solidairement ou à défaut in solidum M. [K] et Mme [C] à leur verser les sommes suivantes :

. 61 000 euros TTC à titre de dommages et intérêts conformément aux travaux chiffrés par l’expert judiciaire avec indexation selon le barème de la construction BT01,

. 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral,

. 6 872,67 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice lié à la surconsommation énergétique,

. 10 055,65 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice lié aux intérêts, assurances et garanties,

. 22 260 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice lié à l’impossibilité de renégocier leur prêt immobilier,

à titre subsidiaire, s’agissant de M. [K] et de Mme [C] au visa des articles 1792 et suivants du code civil,

— condamner solidairement ou à défaut in solidum M. [K] et Mme [C] à leur verser les sommes suivantes :

. 61 000 euros TTC à titre de dommages et intérêts conformément aux travaux chiffrés par l’expert judiciaire avec indexation selon le barème de la construction’ BT01,

. 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral,

. 6 872,67 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice lié à la surconsommation énergétique,

. 10 055,65 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice lié aux intérêts, assurances et garanties,

. 22 260 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice lié à l’impossibilité de renégocier leur prêt immobilier,

et en toutes hypothèses,

— les condamner solidairement ou à défaut in solidum avec la Sarl Hall 3 et M. [B] exerçant sous l’enseigne Energie Diag et la Sa Allianz Iard,

et au visa de l’ancien article 1382 du code civil,

— condamner la Sarl Hall 3 à leur verser la somme suivante :

. 61 000 euros TTC à titre de dommages et intérêts conformément aux travaux chiffrés par l’expert judiciaire avec indexation selon le barème de la construction BT01, la condamnation étant prononcée solidairement ou à défaut in solidum avec M. [K] et Mme [C],

— condamner solidairement ou à défaut in solidum M. [B] exerçant sous l’enseigne Energie Diag et la Sa Allianz Iard, à leur verser la somme suivante :

. 54 900 euros TTC à titre de dommages et intérêts conformément aux travaux chiffrés par l’expert judiciaire avec indexation selon le barème de la construction BT01,

— condamner solidairement ou à défaut in solidum la Sarl Hall 3, M. [B] exerçant sous l’enseigne Energie Diag et la Sa Allianz Iard, à leur verser les sommes suivantes :

. 10 000 euros à titre de dommages intérêts en réparation de leur préjudice moral,

. 6 872,67 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice lié à la surconsommation énergétique,

. 10 055,65 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice lié aux intérêts, assurances et garanties,

. 22 260 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice lié à l’impossibilité de renégocier leur prêt immobilier,

— les condamnations étant prononcées solidairement ou à défaut in solidum avec

M. [K] et Mme [C],

à titre subsidiaire,

— ordonner une expertise comptable afin d’évaluer le préjudice financier résultant de l’impossibilité de renégocier le prêt immobilier,

dans tous les cas,

— débouter les intimés de leurs demandes,

— condamner solidairement ou à défaut, in solidum, l’ensemble des intimés au paiement de la somme de 5 000 euros à leur intention sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance ainsi qu’aux dépens de référé, y compris les frais d’expertise judiciaire, et aux dépens de première instance,

— condamner en cause d’appel, solidairement ou à défaut, in solidum, l’ensemble des intimés à leur verser la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens.

Sur le fondement de la garantie des vices cachés, et du rapport d’expertise judiciaire, ils soutiennent que le classement énergétique du pavillon lors de la vente en 2014 n’était pas D, mais G proche du F, soit un logement énergivore. Ils reprochent alors à leurs vendeurs d’avoir sciemment dissimulé une information essentielle pour eux.

Ils rappellent que le tribunal a jugé que l’article L. 271-4 in fine du code de la construction et de l’habitation interdit aux appelants d’invoquer la garantie légale des vices cachés sur la base d’un DPE erroné. Mais ils soulignent que le premier juge a retenu la mauvaise foi des vendeurs aux motifs qu’ils avaient eu connaissance du DPE catégorie G établi par le cabinet Immodiag ; qu’ils ont choisi de l’écarter ; qu’ils n’ont pas fourni leurs dernières factures de consommation électrique ni précisé que la composition familiale n’était plus de 6 personnes.

À titre subsidiaire, si la cour devait considérer que la responsabilité de M. [K] et de Mme [C] ne peut être engagée sur le fondement de la garantie légale des vices cachés, les appelants soutiennent qu’elle pourra retenir la responsabilité des vendeurs sur le fondement de l’article 1792 du code civil. Ils exposent que la mauvaise réalisation de travaux d’isolation relève de la responsabilité décennale du constructeur et en l’espèce du vendeur s’il s’est comporté comme tel. Ils font alors valoir que les vendeurs ont reconnu, lors des opérations d’expertise, avoir réalisé des travaux bien qu’ayant déclaré le contraire lors de la vente.

Pour solliciter la confirmation du jugement dont appel, lequel a retenu la responsabilité quasi délictuelle de la Sarl Logisdéclic devenue la Sarl Hall 3, professionnel de l’immobilier, ils considèrent que cette société, de concert avec

M. [K] et Mme [C], a volontairement dissimulé l’existence du diagnostic réalisé par la société Immodiag. Ils expliquent que lorsque l’agence immobilière a fait paraître l’annonce de la vente du bien immobilier, il était indiqué que le DPE était classé D et ce avant même que M. [B] établisse son diagnostic le 3 juillet 2014, soit une semaine après la contre-proposition effectuée le 28 juin 2014 par les acquéreurs, de sorte que la société Logidéclic a fixé volontairement un classement DPE pour attirer de potentiels acheteurs et en conséquence, les tromper.

Ils font valoir que dans le cadre d’une négociation immobilière, le diagnostic énergétique revêt une importance capitale, en ce qu’il donne une indication de la performance énergétique du logement et par voie de conséquence, de son état d’isolation thermique notamment.

Pour également solliciter la confirmation de la décision des premiers juges qui a retenu la responsabilité de M. [B], diagnostiqueur énergétique, les appelants exposent, notamment sur le fondement du rapport d’expertise, que c’est à tort que

M. [B] et la Sa Allianz Iard ont prétendu que l’utilisation de la méthode 6.2 au lieu de la méthode 6.1 ne serait pas véritablement problématique, alors même qu’il s’agit de la base de travail du diagnostiqueur et que si ce dernier avait utilisé la méthode 6.2, à savoir la méthode recommandée par l’expert judiciaire, le DPE aurait révélé le côté énergivore du logement. En outre, ils soulignent que conformément à l’article 1er de la loi du 12 juillet 2010, portant engagement national pour l’environnement, le diagnostiqueur a l’obligation de transmettre les résultats de ses diagnostics à l’Ademe, afin que leur régularité soit vérifiée ; si M. [B] avait transmis son diagnostic, l’erreur commise aurait été mise en évidence.

Pour critiquer la décision du tribunal qui n’a retenu qu’une perte de chance soit de renoncer à l’acquisition, soit de négocier le prix de vente à la baisse, ils rappellent que les dispositions relatives à la garantie légale des vices cachés ne prévoient pas d’indemnisation sur le fondement de la perte de chance, mais soit une indemnisation fondée sur la restitution du prix de vente, soit de rendre une partie du prix en fonction du préjudice subi par les acquéreurs justifiée par le coût de reprise des désordres outre des dommages et intérêts en raison de la connaissance du vice par les vendeurs. De même, ils ajoutent que la faute commise par la société Hall 3 devrait entraîner sa condamnation in solidum avec les vendeurs.

Ils précisent que s’ils avaient été informés de la valeur réelle du DPE, c’est-à-dire un classement G, classification la plus mauvaise, ils auraient renoncé à acquérir, car ils auraient fait chiffrer les travaux d’isolation nécessaires et auraient constaté qu’ils ne pouvaient pas emprunter davantage pour les réaliser, et qu’en tout état de cause, ils n’auraient également jamais pris le risque d’acquérir compte tenu des dépenses de chauffage prévisibles. Ils évaluent en conséquence à 90 % la perte de chance subie et sollicitent la réformation du jugement en ce sens.

Arguant du principe de réparation intégrale de leur préjudice, les appelants s’estiment bien fondés à solliciter la condamnation solidaire ou à défaut in solidum de M. [K], de Mme [C] et de la Sarl Hall 3 au paiement de la somme de

61 000 euros à titre de dommages et intérêts, conformément aux travaux préconisés par l’expert judiciaire avec indexation selon le barème de la construction BT 01.

Pour solliciter la somme de 10 000 euros en réparation de leur préjudice moral et au soutien d’attestations circonstanciées, ils soutiennent que depuis l’acquisition, ils subissent un véritable stress quotidien en raison notamment des infiltrations subies durant les premières années et l’absence de chauffage dans l’habitation. Ils prétendent également s’être retrouvés dans une situation financière difficile, puisqu’ils ont dû contracter de nouveaux prêts pour financer les travaux urgents.

Ils rappellent que lors des trois premiers mois, au mois d’octobre, ils n’étaient présents dans le logement qu’une journée pour réaliser les travaux et qu’ils n’y ont vécu qu’en novembre et décembre ; que pour autant, la facture de rappel était de plus de 2 100 euros. Justifiant de frais de surconsommations énergétiques d’un montant total de 6 872,67 euros, ils sollicitent la condamnation solidaire ou à défaut in solidum des défendeurs à leur payer cette somme.

Ils expliquent que s’ils avaient prévu de réaliser des travaux, en revanche, ils n’avaient en aucun cas prévu des travaux sur la toiture et l’isolation extérieure. Ils considèrent alors avoir dû supporter des intérêts, frais d’assurances de prêt et de garantie pour réaliser lesdits travaux d’un montant total de 10 055,65 euros, et en sollicitent l’indemnisation.

Ils prétendent avoir été empêchés de renégocier leur prêt immobilier dans la mesure où ils ont dû faire réaliser des travaux d’isolation qui n’étaient pas prévus ce qui aurait eu pour effet d’aggraver leur taux d’endettement. Compte tenu de la baisse des taux, du montant et de la durée de leur emprunt, les appelants estiment qu’ils auraient pu réaliser une économie de 22 260 euros en renégociant leur prêt, et sollicitent en conséquence la condamnation solidaire ou in solidum des défendeurs au paiement de cette somme.

À titre subsidiaire, ils demandent que la cour ordonne une expertise comptable afin d’évaluer le préjudice financier résultant de l’impossibilité de renégocier le prêt immobilier.

Par conclusions notifiées le 19 septembre 2023, M. [Z] [K] demande à la cour de :

— déclarer M. [A] et Mme [U] recevables mais mal fondés en leur appel,

en conséquence,

— infirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

et statuant à nouveau,

— débouter M. [A] et Mme [U] de l’intégralité de leurs demandes à son encontre,

subsidiairement,

— le recevoir en son appel incident et confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a jugé que le seul préjudice dont peuvent se prévaloir M. [A] et Mme [U] consiste en une perte de chance de mieux négocier le prix d’acquisition de l’immeuble ou de renoncer à son acquisition, préjudice qui ne se confond pas avec le coût des travaux d’isolation nécessaires pour parvenir à la catégorie énergétique annoncée dans l’acte de vente du 1er octobre 2014, à l’exception de l’évaluation de la perte de chance retenue,

et statuant à nouveau,

— juger que la perte de chance retenue ne saurait excéder la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts et juger que M. [A] et Mme [U] ne rapportent pas la preuve de l’existence des autres préjudices annexes qu’ils invoquent,

et statuant à nouveau également,

— condamner solidairement M. [B] exerçant sous l’enseigne commerciale Energie Diag et son assureur la Sa Allianz Iard, ainsi que l’agence immobilière, la Sarl Hall 3 anciennement Logisdéclic à le garantir de toutes les condamnations en principal, frais et accessoires susceptibles d’être prononcées à son encontre,

— condamner l’ensemble des parties succombantes à lui régler la somme de

2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ceux compris les frais d’expertise judiciaire, de référé et de première instance.

Pour voir écarter sa responsabilité, il soutient notamment que les appelants ne peuvent invoquer la garantie des vices cachés à l’encontre des vendeurs et donc la sienne sur la base d’un DPE erroné.

Pour soutenir sa bonne foi, il affirme avoir précédemment acquis l’immeuble litigieux en 2008 pour y vivre avec sa famille ; que l’immeuble bénéficiait alors, d’un classement énergétique DPE F, de sorte qu’il a immédiatement après l’acquisition entrepris et réalisé d’importants travaux d’isolation dont l’existence a été spécifiquement rappelée dans le jugement dont appel. Il rappelle qu’en tant que néophyte dans le domaine immobilier et primo-accédant s’agissant de sa première acquisition immobilière, lorsqu’il a mis en vente le bien litigieux, le cabinet Immodiag est intervenue pour réaliser un DPE, lequel classait l’immeuble en catégorie G le 3 juillet 2014.

Il expose que surpris par ce classement et sur les conseils de l’agence immobilière chargée de la vente du bien, la Sarl Hall 3, il s’est adressé à M. [B] pour établir un nouveau DPE, lequel classait le logement en catégorie D. Il explique en conséquence ne pas avoir écarté le DPE initial pour tromper son cocontractant, mais uniquement parce qu’il le pensait effectivement erroné eu égard aux travaux qu’il avait réalisés, alors même que son immeuble était précédemment classé catégorie F.

Il affirme qu’il n’y a donc eu aucune man’uvre destinée à dissimuler à l’attention des futurs acquéreurs, les consorts [A]-[U], une quelconque information essentielle sur le DPE énergétique de l’immeuble, et ce d’autant plus que les futurs acquéreurs ont eu la possibilité de visiter l’immeuble à de nombreuses reprises avec l’assistance des artisans et entreprises requis pour établir le chiffrage nécessaire à la réalisation des travaux complémentaires, et notamment ceux d’isolation que les acquéreurs prévoyaient de réaliser.

Subsidiairement et formant appel incident, sur le montant des dommages et intérêts alloués aux acquéreurs, il considère que le principe de la réparation intégrale est inapplicable au diagnostic DPE lequel n’a qu’une valeur informative dans les relations entre vendeurs et acquéreurs, et ce contrairement aux autres diagnostics liés à l’amiante ou à un état parasitaire, comme les termites où il existe effectivement un préjudice certain et un lien de causalité avéré entre la faute et le préjudice. Il sollicite en conséquence la confirmation de la décision rendue aux termes de laquelle l’erreur de DPE ouvre droit uniquement à une indemnisation sur le fondement de la perte de chance de ne pas avoir pu acheter un autre bien immobilier, ou de ne pas avoir pu le négocier à un moindre prix.

Il expose que si la cour devait confirmer le principe d’indemnisation fondé sur la seule perte de chance, le jugement devrait être réformé sur le quantum des dommages et intérêts alloués. Il explique en effet qu’il convient d’appliquer un ratio entre le prix d’acquisition réglé par les consorts [A]-[U] pour l’immeuble, soit

172 000 euros, un prix inférieur au prix de vente de l’immeuble fixé à 185 000 euros pour un logement de 6 pièces, et le prix des travaux retenus par l’expert judiciaire à hauteur de 61 000 euros, alors que l’estimation réalisée par le Bet Domo Expert, intervenu pour le compte des appelants, afin de parvenir à un classement énergétique entre B et F, chiffrait les travaux à 41 932 euros avec un crédit d’impôt de

5 040 euros.

Il prétend que la pose de volets roulants à man’uvre électrique pour 6 680,42 euros ne peut être pris en charge au titre de l’isolation, puisque la totalité des fenêtres et portes-fenêtres ont déjà été changées et sont toutes équipées de double vitrage avec volets en bois. Il expose que la pose d’un poêle à granulés pour 9 997,22 euros a été retenue, sans que l’expert judiciaire ne justifie ce choix de chauffage et sa cohérence par rapport au type de construction et sans davantage préciser si un autre mode de chauffage eut été aussi efficace et moins onéreux, alors que le Bet préconisait un poêle chiffré à 2 532 euros.

Il allègue en conséquence qu’il n’est nullement établi que les acquéreurs auraient obtenu de sa part une réduction équivalente au coût des travaux d’amélioration des performances énergétiques de la maison ou auraient trouvé à acquérir une maison équivalente d’une superficie comparable pour le même prix d’achat et située dans la même zone géographique, et ce d’autant plus que les consorts [A]-[U] ne rapportent pas la preuve que le classement énergétique de l’immeuble était effectivement une condition essentielle et déterminante de leur achat immobilier.

Dès lors, il sollicite l’infirmation du jugement critiqué et considère que le préjudice subi par les acquéreurs ne saurait en tout état de cause dépasser la somme de

10 000 euros au titre de la perte de chance de négocier le prix d’acquisition si la juste performance DPE avait été connue ou de renoncer à leur achat immobilier.

Concernant les autres chefs de préjudices allégués, il fait valoir qu’il y a lieu de confirmer la décision rendue et de débouter les appelants de l’intégralité de leurs demandes, puisque le principe de la réparation intégrale est exclu s’agissant d’une erreur de DPE.

Il critique le préjudice moral allégué par les appelants en arguant du fait qu’ils ne rapportent pas la preuve d’un tel préjudice.

Il explique que les appelants devraient également être déboutés de leur demande au titre de la surconsommation énergétique dans la mesure où il a été rappelé dans le cadre de l’expertise judiciaire que M. [A] faisait preuve de mauvais réflexes énergétiques en coupant systématiquement l’ensemble des radiateurs et installation de chauffage dans la journée, au lieu bien évidemment de baisser les appareils, de les laisser en veille afin de les maintenir en chauffe avec une température basse, mais constante, beaucoup moins énergivore.

En ce qui concerne l’impossibilité pour les appelants de renégocier leur prêt immobilier, il affirme qu’il s’agit d’un préjudice purement hypothétique n’ouvrant droit à aucune indemnisation. Il rappelle sur ce point que préalablement à l’acquisition, à sept reprises, les acquéreurs ont visité l’immeuble accompagné de

M. [A], ancien professionnel du bâtiment et de deux couvreurs entrepreneurs de BTP en vue du chiffrage et de l’établissement de devis nécessaires aux travaux intérieurs d’isolation de sorte que contrairement à leurs allégations, les consorts [A]-[U] avaient déjà décidé et prévu des travaux, et ce même si le DPE remis mentionnait une performance énergétique D.

Dans l’hypothèse où la cour retiendrait sa responsabilité, il s’estime fondé à solliciter la garantie à la fois de M. [B] et de son assureur, ainsi que celle de l’agence immobilière à laquelle la vente de l’immeuble avait été confiée. Il précise que

M. [B], diagnostiqueur professionnel à l’origine du DPE erroné, tenu à une obligation de résultat, devait établir précisément en toute fiabilité un diagnostic énergétique dont il savait être destiné à la vente d’un immeuble, et ce quand bien même des données factuelles approximatives ou erronées lui auraient été données par le vendeur.

Alors que l’agence immobilière est également une professionnelle de l’immobilier, il lui reproche de ne pas avoir informé ni les vendeurs, ni les acquéreurs d’une éventuelle erreur dans le diagnostic énergétique DPE établi par M. [B] classant le bien immobilier destiné à la vente alors même que le précédent DPE réalisé classait ce logement en catégorie G.

Par conclusions notifiées le 25 juillet 2023, M. [L] [B] et son assureur, la Sa Allianz Iard demandent à la cour, au visa de l’article 1240 du code civil, de :

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

. condamné M. [K], Mme [C], la Sarl Hall 3, M. [B] exerçant sous l’enseigne Energie Diag et la société Allianz Iard (sous réserve cependant de l’opposabilité à tous par la société Allianz du montant de la franchise contractuelle, soit une somme de 1 500 euros) in solidum à verser à M. [A] et Mme [U] une somme de 25 000 euros au titre de la perte de chance de négocier une réduction du prix de vente ou de renoncer à l’opération immobilière ; les déboute de leurs demandes de surplus au titre des préjudices,

. condamné M. [K], Mme [C], la Sarl Hall 3, M. [B] exerçant sous l’enseigne Energie Diag et la société Allianz Iard in solidum à verser à M. [A] et Mme [U] une somme de 2 500 euros au titre de leurs frais irrépétibles,

. condamné M. [K], Mme [C], la Sarl Hall 3, M. [B] exerçant sous l’enseigne Energie Diag et la société Allianz Iard in solidum aux entiers dépens de l’instance, en ceux compris les frais de l’expertise judiciaire de M. [M],

. dit que les rapports entre eux, la contribution à toute condamnation prononcée par la présente décision s’opérera comme suit :

. 50 % : M. [B] et la Compagnie Allianz Iard,

. 30 % : la société Hall 3 (anciennement Logisdéclic),

. 20 % : M. [K] et Mme [C],

. dit que les condamnations de la société Allianz Iard devront prendre en considération le montant de la franchise contractuelle opposable, laquelle s’élève à 1 500 euros,

. débouté les parties de toute autre demande non présentement satisfaite,

et statuant de nouveau,

à titre principal,

— juger qu’aucune faute ne lui est imputable dans l’accomplissement de sa mission,

— débouter les consorts [A]-[U] de l’intégralité de leurs demandes à leur encontre,

à titre subsidiaire,

— juger que le seul préjudice dont peuvent se prévaloir les consorts [A]-[U] à leur égard consiste en un préjudice de perte de chance de mieux négocier le prix d’acquisition ou de renoncer à celle-ci, préjudice qui ne se confond pas avec le coût des travaux d’isolation nécessaires pour aboutir à la catégorie énergétique annoncée au moment de la vente,

— juger que les consorts [A]-[U] ne rapportent aucun élément de preuve quant à l’existence et quant à l’appréciation du quantum de ce préjudice de perte de chance,

— juger que les consorts [A]-[U] ne rapportent pas la preuve des autres préjudices annexes dont ils entendent obtenir réparation,

à titre infiniment subsidiaire,

— ramener le montant des travaux d’isolation tels que chiffrés par l’expert judiciaire à de plus justes proportions notamment au regard de la préconisation intitulée modification n°1 du Bet Domo Expertises,

en tout état de cause,

— condamner M. [K] et Mme [C] à les garantir et relever indemnes de l’intégralité des condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre,

— condamner la Sarl Hall 3 à les garantir et relever indemnes de l’intégralité des condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre,

— juger que toute condamnation de la Sa Allianz Iard devra prendre en considération le montant de la franchise contractuelle opposable, laquelle s’élève à 1 500 euros,

— condamner M. [K] et Mme [C] à leur payer la somme de 4 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [K] et Mme [C] aux entiers dépens.

Ils rappellent que la prestation du diagnostiqueur telle qu’elle est réglementairement fixée consiste seulement à saisir dans un logiciel spécialisé certaines caractéristiques de l’immeuble, de sorte que c’est le logiciel qui procède ensuite à un calcul et fournit une estimation de la consommation énergétique de l’immeuble en fonction des conditions standard d’utilisation et du climat habituel de la région. Ainsi, ils considèrent que la réalisation d’un DPE fiable nécessite une étroite collaboration entre le diagnostiqueur et les vendeurs qui l’aideront notamment en fournissant leurs factures énergétiques des informations sur la structure du bâtiment. À ce titre, ils soulignent le fait que le vendeur est soumis aux dispositions de l’article 1134 du code civil, de sorte que s’il annexe à l’acte de vente un diagnostic contenant des informations mensongères parce qu’il a donné de faux renseignements au technicien, c’est lui qui doit en assumer la responsabilité.

Rappelant le contexte de l’intervention du second diagnostiqueur énergétique au domicile des appelants, ils affirment que les vendeurs mis en cause n’ont nullement informé le diagnostiqueur du DPE initialement réalisé ; qu’ayant connaissance des deux diagnostics affichant des résultats différents, la société Logisdéclic a présenté le bien à la vente avec le dernier DPE réalisé, et ce alors même que M^me Hall, gérante de cette société, n’ignorait pas que le classement en catégorie D n’était pas possible, tel qu’elle a pu l’indiquer lors des opérations d’expertise.

Ils précisent que s’il peut être fait grief au diagnostiqueur, comme le fait l’expert, de ne pas avoir utilisé la méthode 3CLC, néanmoins, un DPE réalisé sur la base des factures des précédents propriétaires est admis comme plus fiable qu’un DPE 3CLC, à condition que les vendeurs soient transparents sur la manière dont ils occupent et chauffent le bien.

Compte tenu de ce que les opérations d’expertise ont permis de révéler, à savoir que M. [K] et Mme [C] n’occupaient plus le bien avec leurs enfants, ils considèrent que ces derniers savaient pertinemment qu’ils communiquaient à

M. [B] des informations tronquées sur le coût énergétique de l’habitation. Ainsi, l’erreur du diagnostiqueur a été provoquée par des man’uvres frauduleuses de la part des vendeurs qui ont d’une part, dissimulé l’existence d’un premier DPE, et d’autre part, ont à dessein, communiqué des factures d’énergie qui ne reflétaient pas une occupation normale du bien.

Livrant une analyse critique du rapport d’expertise judiciaire quant à la détermination de la catégorie énergétique de l’immeuble litigieux, et plus exactement s’agissant de l’exclusion dans le DPE de la prise en compte de l’isolant posé par les vendeurs, ils soutiennent que la performance d’un isolant ne peut se résumer à sa résistance thermique, que d’autres paramètres, comme l’étanchéité à l’air ou sa réflectivité, doivent également être appréhendés.

Pour contester les indemnités sollicitées par les appelants, ils rappellent que contrairement aux autres diagnostics réglementaires prévus par l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation, le DPE n’a pas pour objet de permettre au vendeur de faire jouer la clause d’exonération de la garantie des vices cachés, puisqu’entre vendeur et acquéreur, le DPE est purement informatif.

Ainsi, pour prétendre que les acquéreurs ne sont pas fondés à solliciter la condamnation du diagnostiqueur et de son assureur à prendre en charge l’intégralité du coût des travaux d’isolation pour aboutir à la catégorie énergétique faussement annoncée au moment de la vente, ils expliquent que seul un préjudice de perte de chance est ici indemnisable, perte de chance consistant dans la faculté de négocier le prix d’acquisition à la baisse ou de renoncer à l’acquisition.

Alors que les appelants sollicitent que leur perte de chance soit évaluée à 90 %, ils considèrent que la probabilité pour ces derniers de négocier le prix d’acquisition à la baisse était quasi inexistante, dès lors que le prix d’acquisition de 172 000 euros était déjà très largement inférieur au prix de vente constaté dans une zone géographique circulaire de 10 km pour des maisons d’une superficie équivalente comme le révèle l’historique des transactions immobilières pour un épisode allant du 1er janvier 2017 à mars 2019. De surcroît, ils allèguent que si le DPE revêt aujourd’hui une certaine importance, ce n’était assurément pas le cas en 2014 et en tout état de cause, les appelants ne démontrent pas que la catégorie énergétique du bien a été un élément déterminant lors de leur acquisition.

Ils sollicitent en conséquence de la cour, si une faute était imputable à M. [B], de débouter les appelants de leur demande visant à condamner ce dernier et son assureur au paiement d’une somme de 54 900 euros TTC correspondant à 90 % du coût des travaux d’isolation.

Au regard de la carence probatoire des appelants, ils font valoir que le quantum du préjudice de perte de chance doit nécessairement être inférieur à 10 000 euros.

Ils soutiennent que certaines modifications proposées par le Bet Domo Expertises apparaissent plus pertinentes dès lors qu’elles permettent de ramener les qualités énergétiques du bien à une consommation conventionnelle plus proche de celle annoncée dans le DPE Energie Diag annexé à l’acte de vente litigieux, que la modification n°6 retenue par l’expert judiciaire. Les travaux préconisés, qui consistent en une isolation des murs extérieurs, peuvent être chiffrés à la somme de 30 400 euros selon le devis des demandeurs et à 17 220 euros par le bureau d’études, lesquels peuvent bénéficier d’un crédit d’impôt à hauteur de 30 %. Ainsi, ils considèrent que le coût des solutions réparatoires est de 21 280 euros selon le devis des demandeurs et de 12 180 euros selon le chiffrage du bureau d’études.

S’agissant de la demande indemnitaire au titre du préjudice moral, ils indiquent que les appelants ne rapportent nullement la preuve du prétendu préjudice moral qu’ils invoquent.

Ils affirment que dès que les travaux seront réalisés, les appelants n’auront aucun inconfort thermique et le coût de leur consommation énergétique sera réduit.

Concernant le préjudice lié aux intérêts, assurances et garantie de prêt, dans la mesure où ces travaux ont été engagés avant la découverte de la prétendue erreur commise sur la catégorie énergétique du bien, ils considèrent que ce préjudice est inexistant et la demande des appelants mal fondée.

S’agissant du préjudice lié à l’impossibilité de faire racheter le prêt immobilier, en tant que préjudice purement hypothétique, rien ne permet d’établir que les travaux qui ont été engagés par le couple les auraient empêchés de renégocier le taux de leur crédit, et rien ne démontre que l’établissement bancaire aurait accepté la renégociation du taux de crédit.

Dans la mesure où les vendeurs ont dissimulé à leurs acquéreurs la réalité énergétique du bien et ont tiré parti de l’erreur de M. [B] qui a été de réaliser un DPE sur factures et non un DPE 3CL, ils prétendent qu’il est établi que les vendeurs avaient parfaitement connaissance que les factures communiquées à M. [B] pour établir son DPE ne reflétaient pas leurs habitudes réelles, de sorte qu’est démontrée une véritable volonté de la part des vendeurs de dissimuler à leurs acquéreurs la réalité énergétique du bien. Ainsi, l’acquéreur peut utilement agir sur le fondement de la garantie des vices cachés à l’encontre de son vendeur en cas de DPE erroné.

Alors qu’au cours de l’expertise judiciaire M^me Hall a spécifié que le classement en catégorie D de l’immeuble litigieux n’était pas possible, ils soutiennent qu’une agence immobilière ne peut prétendre ignorer la différence existante entre un DPE 6.1 et un DPE 6.2. En s’abstenant d’intervenir, la Sarl Logisdéclic a donc participé à la réalisation du dommage. Ainsi, ils s’estiment bien fondés à solliciter la condamnation de la Sarl Logisdéclic à les garantir de l’intégralité des condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre.

Se prévalant des dispositions de l’article L. 112-6 du code des assurances, lequel dispose que l’assureur peut opposer au porteur de la police ou au tiers qui en invoque le bénéfice des exceptions opposables ou souscripteur originaire, la Sa Allianz Iard considère qu’elle ne pourra être condamnée solidairement avec son assuré que franchise contractuelle déduite, laquelle s’élève à 1 500 euros.

Par conclusions notifiées le 6 octobre 2023, la Sarl Hall 3, anciennement Logisdéclic demande à la cour, au visa des articles L. 134-1, L. 134-3, L. 271-4 et R. 271-1 du code de la construction et de l’habitation, et 1382, devenu 1240 du code civil, de :

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

. condamné M. [K], Mme [C], la Sarl Hall 3, M. [B] exerçant sous l’enseigne Energie Diag et la Sa Allianz Iard (sous réserve cependant de l’opposabilité à tous par la société Allianz du montant de la franchise contractuelle, soit une somme de 1 500 euros) in solidum à verser à M. [A] et Mme [U] une somme de 25 000 euros au titre de la perte de chance de négocier une réduction du prix de vente ou de renoncer à l’opération immobilière ; les déboute de leurs demandes de surplus au titre des préjudices,

. condamné M. [K], Mme [C], la Sarl Hall 3, M. [B] exerçant sous l’enseigne Energie Diag et la société Allianz Iard in solidum à verser à M. [A] et Mme [U] une somme de 2 500 euros au titre de leurs frais irrépétibles,

. condamné M. [K], Mme [C], la Sarl Hall 3, M. [B] exerçant sous l’enseigne Energie Diag et la société Allianz Iard in solidum aux entiers dépens de l’instance, en ceux compris les frais de l’expertise judiciaire de M. [M],

. dit que les rapports entre eux, la contribution à toute condamnation prononcée par la présente décision s’opérera comme suit :

. 50 % : M. [B] et la Compagnie Allianz Iard,

. 30 % : la société Hall 3 (anciennement Logisdéclic),

. 20 % : M. [K] et Mme [C],

. dit que les condamnations de la Sa Allianz Iard devront prendre en considération le montant de la franchise contractuelle opposable, laquelle s’élève à 1 500 euros,

. débouté les parties de toute autre demande non présentement satisfaite,

et statuant de nouveau,

à titre principal,

— juger qu’aucune faute n’est imputable à la société Hall 3, dans l’accomplissement de sa mission, et que sa responsabilité quasi délictuelle ne peut être engagée à l’égard des acquéreurs,

— déclarer mal fondée l’action engagée par M. [A] et Mme [C] à son encontre, – débouter, en conséquence, M. [A] et Mme [U] de l’intégralité de leurs demandes, à son égard,

à titre subsidiaire, si la société Hall 3 n’était pas mise hors de cause :

— débouter les consorts [A]-[U] de leurs demandes à son égard en l’absence de justification d’un préjudice qui ne peut consister qu’en un préjudice de perte de chance de mieux négocier le prix d’acquisition ou de renoncer à celle-ci,

— juger que les consorts [A]-[U] ne rapportent pas la preuve de l’existence des autres préjudices annexes qu’ils invoquent,

à titre infiniment subsidiaire,

— ramener la somme de 61 000 TTC au titre des travaux d’isolation à de plus justes proportions, notamment au regard des préconisations du Bet Domo Expertises, modification n°1,

— débouter les consorts [A]-[U] de leur demande de 10 000 euros en réparation de leur préjudice moral,

— les débouter de leur demande de condamnation sur le fondement de la surconsommation énergétique,

— les débouter de leur demande de prise en charge d’un préjudice lié aux intérêts, assurance et garantie de prêt,

— les débouter de leur demande de condamnation à 22 260 euros pour préjudice lié à l’impossibilité de renégocier le prêt immobilier,

en tout état de cause,

— débouter M. [B], exerçant sous l’enseigne Energie Diag, et son assureur, la Sa Allianz Iard, en leur appel en garantie à son égard de la société Hall 3 de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre,

— débouter M. [K] en son appel en garantie à son égard de la société Hall 3 de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

— condamner M. [B], exerçant sous l’enseigne Energie Diag, in solidum avec la Sa Allianz Iard, à garantir la société Hall 3 de l’intégralité des condamnations qui pourraient être prononcées à son égard, en principal, frais et accessoires,

— condamner in solidum l’ensemble des parties succombantes à lui verser la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les mêmes aux entiers dépens.

Rappelant que la profession de diagnostiqueur énergétique est une profession réglementée aux termes des dispositions du code de la construction et de l’habitation, elle soutient qu’il ne saurait être réclamé à un agent immobilier, simple intermédiaire commercial, qu’il s’immisce dans l’appréciation des compétences du diagnostiqueur. Dès lors que le diagnostic en litige avait été réalisé par M. [B], qui déclarait satisfaire aux exigences réglementaires qui précèdent, d’une part, et que ce diagnostic était le dernier a être réalisé sur le bien objet du mandat, d’autre part, elle considère qu’il ne lui appartenait pas de porter une appréciation sur la pertinence du diagnostic réalisé par M. [B], et notamment en procédant à une comparaison ou un rapprochement avec le diagnostic de performance énergétique réalisé précédemment par la société Immodiag.

Elle fait valoir qu’elle n’a pas suggéré directement de prendre contact avec

M. [B]. Elle affirme avoir proposé deux ou trois noms de société de diagnostic, les vendeurs choisissant de s’adresser à M. [B] alors qu’ils étaient insatisfaits du premier.

Se fondant notamment sur les dispositions de l’article L. 134-3 du code de la construction et de l’habitation, elle expose que dans l’éventualité d’une pluralité de diagnostics de performance énergétique relatif à un même bâtiment, il n’est attendu de l’intermédiaire immobilier qu’il communique à l’acquéreur qu’un seul diagnostic de performance énergétique, qui doit naturellement être celui le plus proche de la vente, ce qui a été le cas en l’espèce.

Elle sollicite en conséquence sa mise hors de cause par infirmation du jugement entrepris. Si la cour estimait qu’elle ne devait pas l’être, elle s’estime bien fondée à solliciter la condamnation solidaire de M. [B] et de son assureur, la Sa Allianz Iard, à la garantir de toute condamnation prononcée à son égard.

Se prévalant des garanties de compétence que devrait présenter un diagnostiqueur professionnel et du rapport d’expertise judiciaire, qui a établi que le diagnostic de performance énergétique remis aux acquéreurs a été effectué par application d’une méthode de calcul erronée, elle considère si la cour devait retenir un préjudice, que seul le diagnostiqueur, qui a méconnu les règles qui doivent présider à l’établissement de son diagnostic, et a produit un diagnostic erroné, peut voir sa responsabilité engagée à l’égard des acquéreurs.

Rappelant que la théorie de la perte de chance est appliquée en cas de faute du diagnostiqueur, elle souligne qu’en ce cas, la réparation du dommage ne peut être que partielle, et que le demandeur doit justifier que la situation eût été différente en présence de l’information et du conseil dont il prétend avoir été privé. Or, en l’espèce, elle fait valoir que les appelants ne produisent aucun élément justifiant le quantum du préjudice de perte de chance.

Elle ajoute, comme le soulignent M. [B] et son assureur, que les appelants ne démontrent pas qu’à la date de leur achat, en 2014, à une période où le DPE n’avait qu’une valeur informative et revêtait une importance bien moindre qu’aujourd’hui, ils avaient fait de la catégorie énergétique du bien un élément déterminant lors de leur acquisition.

Ainsi, elle considère que les appelants devront être purement et simplement déboutés de leurs demandes indemnitaires à l’égard de la société Logisdéclic, consistant à obtenir le montant des travaux d’isolation nécessaire pour obtenir un classement en catégorie D, soit 61 000 euros. Subsidiairement, ce préjudice ne pourra être supérieur à 10 000 euros, comme le souligne M. [B].

Elle explique que la demande indemnitaire de 61 000 euros ne correspond pas aux devis produits et analysés par l’expert judiciaire, en sorte qu’il est impossible de savoir précisément à quoi le chiffrage correspond. Elle ajoute que la plupart des devis qui ont été sollicités, avant même l’entrée dans les lieux et donc avant la découverte du désordre allégué, devront être écartés.

Elle précise que la solution permettant d’aboutir à un classement en catégorie D de l’immeuble consiste en une isolation des murs par l’extérieur, comme le suggère la modification n°1 du Bet Domo Expertises, à laquelle il conviendrait de soustraire le crédit d’impôt que les demandeurs pourraient obtenir pour cette catégorie de travaux.

Elle sollicite également le rejet de la demande indemnitaire formée par les appelants en réparation de leur préjudice moral.

S’agissant du préjudice résultant d’une surconsommation d’énergie, elle affirme d’une part, que les consorts [A]-[U] ne pouvaient pas tenir pour acquis que leur consommation énergétique se limiterait strictement à un montant mensuel unique, et d’autre part, que la somme obtenue par l’addition des dépassements effectués depuis leur entrée dans les lieux, quels que soient les mois ou années, ne peut pas être considérée comme une surconsommation énergétique.

Sur le préjudice lié aux intérêts assurances et garantie de prêt évalué à

10 055,65 euros, elle explique que les appelants ne jugent utile ni d’en expliquer la cause, ou d’en préciser le mode de calcul, de sorte qu’ils devraient être déboutés de cette demande, d’autant plus que les travaux ont été engagés avant la découverte de l’erreur du DPE en litige.

Enfin, sur le préjudice lié à l’impossibilité de renégocier le prêt immobilier, elle considère notamment qu’il s’agirait d’un hypothétique manque à gagner sur le positionnement imaginé de la banque si les consorts [A]-[U] avaient sollicité une renégociation.

Estimant que seul M. [B], diagnostiqueur à l’origine du DPE erroné, a concouru à la réalisation du dommage, elle demande le rejet de l’appel en garantie de l’intimé et son assureur.

Rappelant enfin qu’un agent immobilier n’est pas spécialiste de la construction, elle prétend qu’il ne peut être soutenu qu’elle aurait transmis aux acquéreurs un diagnostic DPE qu’elle savait erroné, qu’il ne peut plus lui être reproché de ne pas avoir informé les vendeurs d’une éventuelle erreur dans le diagnostic de M. [B], car précisément, elle ne le savait pas, de sorte que M. [K] devrait être débouté de son appel en garantie à son encontre.

Mme [C], qui n’a pas constitué avocat, a reçu signification de la déclaration d’appel à l’étude de l’auxiliaire de justice le 22 mai 2023 puis des conclusions d’appelants les 25 octobre et 13 novembre 2023, des conclusions de M. [K] et de la Sarl Hall 3 les 21 septembre et 21 novembre 2023, dans les mêmes conditions. Elle a reçu signification à personne des conclusions de la Sa Allianz Iard et de

M. [B] le 24 août 2023.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 27 mars 2024.

MOTIFS

Sur la responsabilité des vendeurs

L’article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1643 suivant précise qu’il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Selon l’article 1644, dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. L’article 1645 ajoute que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

Si l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation précise que l’acquéreur ne peut se prévaloir à l’encontre du propriétaire des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n’a qu’une valeur informative, cette disposition ne fait pas obstacle à l’exercice de l’action en garantie des vices cachés à charge pour l’acquéreur d’en démontrer le bien-fondé.

La clause élusive de garantie portée dans l’acte authentique de vente du 1er octobre 2014 en page 8 comprend, conformément au droit positif, la précision selon laquelle l’exonération de garantie ne s’applique pas s’il est prouvé par l’acquéreur que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.

En l’espèce, si le compromis de vente signé le 7 juillet 2014 ne comportait pas en annexe le diagnostic de performance énergétique, l’acte de vente comportait ce document en faisant apparaître le bien en classement D : était annexé le diagnostic réalisé par M. [B] le 3 juillet 2014.

Interrogé sur différents désordres par lettre du 9 février 2015 par les acquéreurs,

M. [K] a répondu par courriel du 18 février 2015 en ces termes s’agissant du DPE :

'Je ne sais quoi vous répondre sinon que le DPE a été réalisé par un expert agréé et indépendant’ Je ne connaissais pas le diagnostiqueur, je n’ai jamais travaillé dans le secteur immobilier ou des travaux’ il n’y a donc aucune collusion ou aucun arrangement possible. Je vous invite à vous retourner vers l’expert si vous souhaitez remettre en cause sa prestation.'

Cependant, les acquéreurs démontrent que M. [K] avait fait réaliser un premier diagnostic de performance énergétique le 6 mai 2014 fixant la catégorie de l’immeuble en classe G soit la plus mauvaise avec un niveau de consommation sur factures produites par l’acquéreur de 533 kWh/m² par an. Les vendeurs ne justifient pas de l’exécution de travaux entre mai et juillet 2014 de nature à expliquer le changement d’évaluation de la classe énergétique.

L’expert judiciaire a été désigné pour notamment évaluer la catégorie de l’immeuble : relevant que le classement du bâtiment en D n’avait pas été réalisé dans les règles de calcul conformes à la réglementation, il a, en page 25 de son rapport, estimé que le bâtiment relevait de la catégorie G 'proche du F', préciser que le Bet Domo expert plaçait le bâtiment en G avec 485 kWh EP/an, la limite entre F et G se situant à 450.

Si lors de l’acquisition de l’immeuble par M. [K] et Mme [C] en 2008, le bien était classé en catégorie F, la proposition faite par le diagnostiqueur en G en mai 2014 pouvait légitimement interroger les propriétaires en ce qu’ils avaient effectués des travaux de rénovation de l’immeuble. Cette situation ne suffit pas à les exonérer de toute responsabilité au regard de l’écart important dans les catégories retenues soit trois niveaux différents, D, E, F, G.

En outre, si l’agent immobilier a reconnu dans le cadre des opérations d’expertise avoir suggéré la réalisation d’un autre diagnostic, celui-ci n’a pas conduit les opérations utiles au diagnostic de sorte que les vendeurs ne peuvent se retrancher derrière l’intervention de ce professionnel. Ils leur revenaient de s’inquiéter des informations différentes produites et le cas échéant de les soumettre aux acquéreurs. L’obligation d’annexer un seul diagnostic dans l’acte de vente ne dispense pas les vendeurs de celle de la loyauté.

Les vendeurs, ayant également en leur possession les factures d’énergie, ayant modifié les conditions d’occupation du bien, avaient dès lors connaissance des défauts constitutifs de vices affectant l’immeuble mis en vente quant à ses performances énergétiques qui, si elles n’étaient pas soumises en 2014 à un examen aussi aiguisé qu’en 2024, étaient déjà de nature à permettre à l’acquéreur d’apprécier les qualités du bien immobilier et son coût réel d’occupation, la perspective de travaux nécessaires pour son amélioration.

La défaillance énergétique majeures du bien, vice préalable à la vente, était grave et cachée aux acquéreurs, en raison de la production d’un document émis par le diagnostiqueur plus favorable

M. [K] ne peut soutenir utilement que les acquéreurs avaient le projet d’exécuter des travaux dans la mesure où les informations erronées communiquées compromettaient l’évaluation de leur ampleur.

M. [K] ne peut davantage soutenir que les acquéreurs ne rapportent pas la preuve du caractère déterminant dans l’acquisition du bien de la production d’un document erroné puisque le fondement débattu ne suppose pas un vice du consentement mais la démonstration de vices suffisamment graves du bien au point qu’ils en diminuent tellement l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquis, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Cette preuve étant rapportée, le jugement sera confirmé en ce qu’il a retenu au profit des acquéreurs le bénéfice de la garantie des vices cachés.

Sur ce fondement, le préjudice dans la relation contractuelle entre les vendeurs et acquéreurs, lorsque le bien est conservé correspond à la restitution d’une partie du prix et à des dommages et intérêts et non à une perte de chance comme retenu par le tribunal.

Les appelants sollicitent la condamnation des vendeurs à leur payer les sommes suivantes :

— la somme de 61 000 euros TTC à titre de dommages et intérêts conformément aux travaux chiffrés par l’expert judiciaire avec indexation selon le barème de la construction BT01

Cette somme correspond au coût des travaux à réaliser tel que retenu par l’expert judiciaire pour atteindre un classement D de l’immeuble et sur recommandations du Bet Domo expertise : dans ses conclusions en page 28 et suivantes, l’expert judiciaire a analysé l’ensemble des devis produits contradictoirement pour écarter les travaux n’ayant pas de rapport avec l’objet du débat. Il a clairement indiqué en page 31 : 'Les prestations ont été envisagées par les demandeurs afin de valoriser leur bien et d’apporter une amélioration thermique en tenant compte de certains aménagements de confort. ' ce coût ne doit pas être imputé à la performance énergétique afin d’obtenir le juste nécessaire pour le classement D de la vente'.

Le préjudice directement lié à la production d’un diagnostic erroné, en connaissance de cause, correspond au coût des travaux utiles à la mise à niveau énergétique de l’immeuble.

M. [K] qui demande sur le champ du préjudice la confirmation de la décision et tout au plus 90 % de la somme susvisée ne critique pas les modalités de calcul et d’évaluation de l’expert pour chiffrer le préjudice.

Par infirmation du jugement entrepris, la somme réclamée sera allouée aux appelants.

— la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral

Les appelants produisent deux attestations concernant ce poste, notamment d’une collègue ; après avoir connu la satisfaction de devenir propriétaire, ils ont incontestablement subi depuis 2014 les conséquences pratiques désagréables de la procédure par les démarches effectuées et le temps qui leur a été consacré pendant dix ans, des opérations d’expertise et les délais avant de percevoir l’indemnisation complète de leurs préjudices. Une somme de 2 000 euros sera allouée à ce titre au couple.

— la somme de 6 872,67 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice lié à la surconsommation énergétique

Ce poste n’a pas fait l’objet d’une demande et dès lors d’une analyse objective dans le cadre de l’expertise judiciaire. La seule production de factures d’électricité, de granulés et de tickets de caisse ne peut permettre une évaluation objective de la surconsommation basée notamment sur des températures précises correspondant à celle d’une habitation. Cette demande sera rejetée.

— la somme de 10 055,65 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice lié aux intérêts, assurances et garanties

La demande porte sur la nécessité de souscrire un prêt de 20 000 euros selon offre du 30 juillet 2015 afin de faire procéder à des travaux de toiture et d’isolation imposant un coût au titre de l’assurance de 725,87 euros et un coût au titre des intérêts et frais de 9 329,78 euros soit une somme totale de 10 055,65 euros. Ces sommes sont justifiées par la communication de l’offre de prêt complète.

Si la demande de prêt est antérieure à la saisine du juge des référés le 17 mars 2016 ayant abouti à l’ordonnance prononçant expertise le 12 mai 2016, elle reste postérieure à la première réclamation des acquéreurs formée par lettre du 9 février 2015 mettant en cause directement le classement énergétique au regard particulièrement de l’état de la toiture, ce après examen par différentes entreprises. Les acquéreurs ont présenté une liste de désordres liés à l’état de l’immeuble insuffisamment protégé pour correspondre à la catégorie énoncée pour évoquer une 'Incohérence vis-à-vis du rapport de performance énergétique’ qui sera confirmée ultérieurement.

Ainsi, même si les acquéreurs avaient le projet de réaliser des travaux, ils ont acquis une maison devant être habitable dans les conditions telles que connues lors de son acquisition. Ils n’étaient pas tenus de préfinancer les travaux utiles à l’amélioration de la performance énergétique mais étaient légitimes à y procéder afin de limiter les conséquences subies de son insuffisance. Cette somme correspond également à un préjudice objectif liés aux vices de l’immeuble. La demande indemnitaire sera accordée.

— la somme de 22 260 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice lié à l’impossibilité de renégocier leur prêt immobilier

La possibilité de renégocier le prêt immobilier est purement hypothétique, ce d’autant plus que les appelants ne démontrent l’existence ni d’une évolution de leur situation personnelle et financière leur donnant cette faculté ni d’une tentative vaine qui contiendrait des éléments d’analyse motivés et donc exploitables. La simulation de financement du 18 décembre 2018 est insuffisante à ce titre, alors qu’en outre, le tableau d’amortissement du prêt immobilier alors particulièrement récent, n’est pas versé. La demande de ce chef sera rejetée.

En conséquence, et par infirmation du jugement, M. [K] et Mme [C] seront condamnés à payer à M. [A] et Mme [U] les sommes suivantes :

— la somme de 61 000 euros à titre de dommages et intérêts correspondant au coût des travaux utiles,

— la somme de 2 000 euros au titre du préjudice moral,

— la somme de 10 055,65 euros au titre du préjudice financier.

Sur la responsabilité du diagnostiqueur

Les appelants agissent sur le fondement de la responsabilité extracontractuelle prévue lors des faits de l’espèce par l’article 1382 du code civil. Ils reprennent à ce titre les analyses de l’expert sur les méthodes de calcul devant être utilisées en 2014 pour fixer la catégorie énergétique dont relève un immeuble pour soutenir que le professionnel a commis un manquement préjudiciable dans l’exécution de sa mission et réclamer le paiement des mêmes sommes. Ils contestent la tentative de M. [B] et de son assureur de défendre les qualités de l’isolant posé dans le cadre des travaux exécutés depuis 2008 par les vendeurs.

M. [B] conteste sa responsabilité tant au titre de la faute reprochée qu’au titre du lien de causalité avec les préjudices qui ne peut en toute hypothèse que relever de la perte de chance.

L’expert judiciaire expose que :

d’une part, suivant l’arrêté du 9 novembre 2006 modifié le 17 octobre 2012, les bases d’évaluation sont les suivantes :

— un bâtiment construit avant 1948 relève d’un calcul sur facture des consommations ;

— un bâtiment construit après 1948, le DPE est calculé suivant trois méthodes au choix : 3 CL-DPE, DEL6-DPE ou Comfie-DPE au choix, la consommation précisée sur les Dpe étant calculée suivant un usage préétabli dans le moteur de calcul ;

d’autre part, les logements construits après 1948 justifient l’utilisation de la fiche logement 6.1 tandis que les logements construits avant 1948 sont analysés dans la fiche logement 6.2.

Il a constaté sans que le diagnostiqueur ne fournisse d’explication au cours des opérations que ce dernier a utilisé à tort la fiche logement 6.2 fondant une évaluation sur la base des consommations. Pour expliquer les divergences entre les DPE, il indique : 'La disparité des consommations entre le DPE Logement 6.1 et Logement 6.2 sont du fait que le 6.2 tient compte des consommations suivant un usage spécifique et que le 6.1 tient compte du bâti et d’un usage standardisé.'. Il vise différents points d’appréciation sur l’état des lieux.

L’article L. 134-1 du code de la construction et de l’habitation invoqué par M. [B] et son assureur dispose dans sa version applicable au litige que le diagnostic de performance énergétique d’un bâtiment ou d’une partie de bâtiment est un document qui comprend la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment ou de la partie de bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence afin que les consommateurs puissent comparer et évaluer sa performance énergétique. Il est accompagné de recommandations destinées à améliorer cette performance.

L’article R. 134-5 précise qu’un arrêté conjoint des ministres chargés de la construction et de l’industrie détermine les modalités d’application de la présente sous-section. Il précise notamment, par catégorie de bâtiments, la définition des surfaces, le contenu du diagnostic de performance énergétique, les éléments des méthodes de calcul conventionnel, les échelles de référence, le prix moyen de l’énergie servant à l’évaluation des dépenses annuelles mentionnée à l’article R. 134-2, les facteurs de conversion des quantités d’énergie finale en quantités d’émissions de gaz à effet de serre et les modalités selon lesquelles est prise en compte dans les calculs l’incidence positive de l’utilisation de sources d’énergie renouvelable ou d’éléments équivalents.

L’article 3 de l’arrêté du 15 septembre 2006 dans sa version résultant de la modification par arrêté du 8 février 2012 précise le contenu du diagnostic : le diagnostic de performance énergétique comporte les éléments suivants :

1. L’identification de la maison et sa surface habitable, établies selon les annexes 1 et 2 ;

2. Un descriptif des caractéristiques thermiques et géométriques de la maison et de ses équipements énergétiques, y compris les équipements installés à demeure utilisant ou produisant des énergies d’origine renouvelable ; ce descriptif est établi selon l’annexe 1.1 ;

3. a. Par type d’énergie, les quantités annuelles d’énergie finale nécessaires au chauffage, à la production d’eau chaude sanitaire et au refroidissement, calculées suivant une utilisation standardisée de la maison, exprimées en kilowattheures ; le calcul est réalisé au moyen d’une méthode conventionnelle.

Par quantité annuelle d’énergie finale nécessaire au chauffage, on entend les besoins en énergie liés aux déperditions thermiques par l’enveloppe du bâtiment, aux pertes des systèmes thermiques, aux déperditions thermiques par renouvellement d’air, diminués des apports internes de la maison et des apports solaires.

Pour les maisons individuelles construites avant le 1er janvier 1948, les quantités annuelles d’énergie finale nécessaires au chauffage et au refroidissement visées au premier alinéa sont égales à la moyenne des consommations réelles sur les trois dernières années précédant le diagnostic ou, à défaut, sur la durée effective de fourniture de chauffage et de refroidissement pendant les trois années précédant le diagnostic ou, à défaut, sur la base de la dernière année précédant le diagnostic. Les facteurs de conversion en kilowattheures des énergies relevées sont définis en annexe 3.1 ;

3. b. Les quantités annuelles d’énergie primaire par type d’usage résultant des quantités mentionnées au 3. a, calculées selon les dispositions de l’annexe 3.2 ;

3. c. Une évaluation en euros des montants annuels des frais de consommation inhérents aux quantités d’énergie finale mentionnées en 3. a, calculée suivant les dispositions de l’annexe 5, accompagnée de la date indiquée en 10 ;

3. d. Un classement de la quantité totale d’énergie primaire mentionnée au 3. b, diminuée de la quantité d’énergie électrique primaire produite à demeure, selon une échelle de référence notée de A à G indiquée en annexe 3.3 en fonction de la valeur du rapport de cette quantité à la surface habitable de la maison ;

4. a. La quantité annuelle indicative de gaz à effet de serre émis dans l4atmosphère du fait des quantités d4énergie finale pour le chauffage, l’eau chaude sanitaire et le refroidissement des locaux, exprimée en quantité équivalente de dioxyde de carbone, calculée suivant les conventions mentionnées en annexe 4.1 ;

4. b. Un classement de la quantité de gaz à effet de serre mentionnée en 4. a. de la maison selon une échelle de référence notée de A à G indiquée en annexe 4.2 en fonction de la valeur du rapport de cette quantité à la surface habitable de la maison ;

5. La part de la quantité d’énergie primaire d’origine renouvelable produite par les équipements installés à demeure, lorsque cette quantité peut être estimée ou mesurée ;

6. Pour chaque chaudière, le dernier rapport d’inspection ou d’entretien mentionnés au h de l’article R. 134-2 du code de la construction et de l’habitation, si celui-ci est requis ;

7. Des recommandations de travaux et d’amélioration de la gestion thermique du bien et de ses équipements, visant à réduire les consommations d’énergie ;

8. Dans le cas où le calcul est réalisé au moyen d’une méthode conventionnelle, les nouvelles consommations d’énergie primaire résultant des économies potentielles engendrées par les travaux visés en 7 ainsi que des évaluations par classes du coût des travaux, des économies financières réalisables sur les frais de consommation, et du temps de retour sur investissement ;

9. Dans le cas où le calcul est réalisé au moyen d’une méthode conventionnelle, la mention de la méthode de calcul utilisée et sa version, des explications personnalisées sur les éléments pouvant mener à des différences entre les consommations estimées et les consommations réelles ainsi que la fiche technique définie en annexe 8 ; sinon la mention de la période de relevés de consommations considérée ;

10. Dans le cas où le calcul est réalisé au moyen d’une méthode conventionnelle, la date de l’arrêté en vigueur le jour de l’élaboration du diagnostic qui fixe les prix de l’énergie dans le tableau des tarifs des énergies mentionné à l’annexe 5 ;

11. A titre exceptionnel, pour les maisons individuelles construites avant le 1er janvier 1948, en l’absence justifiée de relevés de consommation, les éléments requis aux 3. a, 3. b, 3. c, 3. d, 4. a, 4. b. et 5 doivent rester vierges.

Le diagnostic de performance énergétique est établi, suivant le cas, selon le modèle indiqué en annexe 6.1, soit la méthode 3CL pour les logements construits après le 1er janvier 1948 ou 6.2 pour les logements construits antérieurement.

L’erreur commise par M. [B] dans l’utilisation de la méthode de calcul a conduit à une évaluation de la performance énergétique plus favorable influençant les conditions de l’achat de l’immeuble. Dans le cadre des opérations d’expertise, ont été également relevé l’absence de n°Ademe et de n°de la police d’assurance décrite par le diagnostiqueur comme un 'malheureux concours de circonstances de dysfonctionnement informatique'. Ce manquement est en l’espèce sans effet sur les conditions de vente de l’immeuble critiquées uniquement au titre de la catégorie énergétique.

Si M. [B] a déclaré ne pas avoir choisi de faire un diagnostic de complaisance, le recours à un autre formulaire que celui qui était requis a limité ses diligences notamment dans l’analyse du bâti en se bornant à l’obtention des factures de consommation électriques de la famille, en réalité de M. [K] seul. S’il est acquis que l’élaboration du diagnostic ne correspond pas à un audit tel que l’a réalisé ultérieurement le bureau d’études Domo expert, il n’en reste pas moins qu’au visa des dispositions de l’article 3 de l’arrêté du 15 septembre 2006, M. [B] devait développer un descriptif des caractéristiques thermiques et géométriques de la maison et de ses équipements énergétiques, notamment l’existence de l’isolation et de ses qualités apparentes, fondant le calcul dans des modalités différentes lorsqu’elles ne sont pas fondées exclusivement sur la consommation. La lecture de la page 2 met en évidence une description sommaire des lieux. Il n’explique pas davantage les raisons pour lesquelles les valeurs retenues en page 1 sont bien moindres que celles qui étaient portées en page 1 du diagnostic établi le 6 mai 2024 alors que la base moyenne des valeurs devrait être proche.

M. [B] a ainsi commis une faute dans l’exécution de sa mission à l’origine d’un classement énergétique du bien plus favorable que la réalité constatée tant par les autres diagnostiqueurs que par l’expert judiciaire qui a causé aux acquéreurs un préjudice quant à leur appréciation de la valeur du bien.

Le préjudice subi par les acquéreurs du fait de cette information erronée ne consiste pas dans le coût des travaux mais en une perte de chance de négocier une réduction du prix de vente voire de ne pas acquérir le bien.

Comme le font observer M. [B] et la Sa Allianz Iard, sur une mise à prix de

186 000 euros, le bien a été vendu au prix de 172 000 euros, mobilier compris, soit pour l’immeuble un prix de 171 050 euros correspondant à une maison implantée sur 16 ares 37 ca comprenant quatre pièces au rez-de-chaussée et quatre chambres à l’étage de l’ordre de 125 m² soit une valeur du mètre carré habitable de l’ordre de

1 376 euros. Le prix déjà modeste pour une propriété de cette nature laissait peu de marge à la négociation. La perte de chance sera limitée à 12 % du prix de vente soit une somme de 20 640 euros, le jugement étant infirmé de ce chef.

L’assureur ne conteste pas sa garantie mais rappelle les termes du contrat prévoyant une franchise de 1 500 euros opposable aux tiers. Ce point n’est pas remis en cause en appel. La condamnation sera dès lors prononcée in solidum à l’encontre de l’assuré et de l’assureur avec reprise de cette disposition.

Sur la responsabilité de l’agence immobilière

La Sarl Hall 3 conteste la responsabilité qui a été retenue par le premier juge sur un fondement extracontractuel à hauteur de 30 % de la somme retenue en soutenant qu’elle n’est pas impliquée dans la réalisation des diagnostics et s’est bornéE comme les textes l’y obligent à produire un diagnostic et le plus récent aux acquéreurs.

Les appelants font valoir qu’avant même la réalisation du diagnostic par M. [B] le 3 juillet 2014, l’annonce paru sous la responsabilité de l’agence immobilière faisait apparaître un classement énergétique D, ce qui signifie que la Sarl Hall 3 avait fixé cette catégorie pour tromper les acquéreurs potentiels ; qu’en outre, l’agence savait qu’un diagnostic préalable classait le bien en G puisque c’est dans ce contexte qu’elle a suggéré le nom de plusieurs professionnels ; qu’elle savait qu’un classement en catégorie D n’était pas possible.

L’extrait de l’annonce immobilière produite par les appelants en pièce 25 ne précise pas le classement énergétique du bien. Cependant, il n’est pas contesté que l’agence immobilière, professionnelle de la négociation, avait connaissance d’un premier diagnostic défavorable en G et ne pouvait ignorer, en l’absence de travaux le justifiant, l’impossibilité de modifier de trois niveaux le classement sans qu’il y ait une erreur du diagnostiqueur, soit de l’un, soit de l’autre. En outre, sa connaissance des qualités des biens immobiliers, de leur évaluation, si elle ne la rendait pas apte à évaluer la catégorie énergétique d’une maison, lui permettait d’être interpelée par des classements aussi éloignés et lui imposait d’attirer l’attention des propriétaires pour prévenir tout contentieux avec les acquéreurs, des erreurs sur la nature du bien et son prix.

Ses négligences fautives dans l’élaboration du dossier utile à la vente à ce sujet ont contribué à la réalisation du dommage subi par les acquéreurs et se traduisent par une perte de chance pour les acquéreurs de négocier le bien à moindre prix ou de renoncer à l’achat.

La Sarl Hall 3 sera condamnée à des dommages et intérêts à hauteur de 8 % du prix de vente de l’immeuble soit une somme de 13 760 euros par infirmation du jugement.

En conséquence, M. [K] et Mme [C], M. [B] et son assureur, la Sarl Hall 3 seront condamnés in solidum à payer aux appelants au titre de leurs préjudices la somme de 61 000 euros dans la limite de 20 640 euros pour le diagnostiqueur et son assureur et de 13 760 euros pour l’agence immobilière.

Compte tenu des fautes commises, ils seront également condamnés à supporter les condamnations au titre du préjudice moral et du préjudice financier.

Sur les recours en garantie

Le tribunal a fixé la contribution aux contributions dans les rapports entre coobligés comme suit :

. 50 % : M. [B] et la Sa Allianz Iard,

. 30 % : la société Hall 3 (anciennement Logisdéclic),

. 20 % : M. [K] et Mme [C],

M. [K] forme un recours en garantie contre le diagnostiqueur, M. [B] et son assureur et l’agence immobilière, la Sarl Hall 3, s’agissant de professionnels ayant manqué à leurs obligations.

M. [B] et la Sa Allianz Iard forment un recours en garantie contre d’une part,

M. [K] et Mme [C] en estimant que les propriétaires de l’immeuble ont volontairement tronqué les informations communiquées et d’autre part, la Sarl Hall 3 en considérant que l’agence immobilière n’ignorait pas la différence entre les diagnostics 6.1 et 6.2 et devait percevoir et a fait l’aveu de sa connaissance de l’erreur qu’il a commise.

La Sarl Hall 3 soutient qu’elle a fait confiance au diagnostiqueur alors qu’elle n’est pas une professionnelle de la construction et ne lui appartenait pas d’émettre un avis sur la pertinence du document élaboré par ce dernier ; que s’agissant du recours de M. [K], la responsabilité du diagnostic revient aux propriétaires de l’immeuble ; que si elle ne conteste pas avoir donné des noms de professionnels lorsque les vendeurs ont émis des réserves sur le premier diagnostic, elle n’a commis aucune faute en retenant le dernier réalisé avant la vente. Elle demande le débouté des appels en garantie dirigées contre elle mais la garantie de M. [B] et de la Sa Allianz Iard dans l’hypothèse d’une condamnation.

Compte tenu des fautes commises par les vendeurs, le diagnostiqueur et l’agence immobilière telles que décrites ci-dessus, chacune ayant contribué aux dommages, il convient de n’exclure aucun d’eux de la contribution à la dette.

Bien que profanes, les vendeurs connaissaient l’immeuble et ses failles, l’absence de travaux entre les diagnostics et les conséquences de leurs omissions sur les conditions d’occupation de la maison.

Les professionnels, le diagnostiqueur au premier rang mais également l’agence immobilière qui savait que les propriétaires bénéficiaient de diagnostics divergents avaient l’obligation pour le premier de respecter les dispositions légales et réglementaires, la seconde d’éclairer les propriétaires sur les enjeux relatifs à ces diagnostics.

Compte tenu de ces qualités respectives et des fautes commises, le jugement entrepris sera confirmé dans la répartition retenue entre M. [B] et la Sa Allianz Iard, la Sarl Hall 3, M. [K] et Mme [C], les parties étant déboutées pour le surplus.

Sur les frais de procédure

Le jugement entrepris sera confirmé au titre des condamnations prononcées aux dépens mais infirmés au titre des frais irrépétibles.

M. [B] et la Sa Allianz Iard, la Sarl Hall 3, M. [K] et Mme [C] succombent en appel et seront également condamnés aux dépens in solidum qui comprendront les frais d’expertise, la contribution entre eux s’établissant au prorata comme ci-dessus indiqué.

Ils seront condamnés in solidum à payer à M. [A] et Mme [U] la somme de

9 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt rendu par défaut, mis à disposition au greffe,

Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a condamné in solidum M. [L] [B] et la Sa Allianz Iard, la Sarl Hall 3 ,M. [Z] [K] et Mme [J] [C] à payer à M. [T] [A] et Mme [W] [U] les sommes suivantes :

— celle de 25 000 euros au titre de la perte de chance, et débouté pour le surplus les demandeurs,

— celle de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles,

Le confirme pour le surplus,

Statuant à nouveau, et y ajoutant,

Condamne in solidum M. [L] [B] et la Sa Allianz Iard, la Sarl Hall 3,

M. [Z] [K] et Mme [J] [C] à payer à M. [T] [A] et Mme [W] [U] les sommes suivantes :

— la somme de 61 000 euros à titre de dommages et intérêts correspondant au coût des travaux utiles, dans la limite de 20 640 euros pour le diagnostiqueur et son assureur et de 13 760 euros pour l’agence immobilière,

— la somme de 2 000 euros au titre du préjudice moral,

— la somme de 10 055,65 euros au titre du préjudice financier,

— la somme de 9 000 euros au titre des frais irrépétibles

Déboute les parties pour le surplus des demandes,

Condamne in solidum M. [L] [B] et la Sa Allianz Iard, la Sarl Hall 3,

M. [Z] [K] et Mme [J] [C] aux dépens qui comprendront les frais d’expertise, la contribution dans leurs rapports entre eux s’établissant à raison de :

. 50 % : M. [B] et la Sa Allianz Iard,

. 30 % : la société Hall 3,

. 20 % : M. [K] et Mme [C].

Le greffier, La présidente de chambre,