N° RG 22/02933 – N° Portalis DBV2-V-B7G-JFKS

COUR D’APPEL DE ROUEN

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 15 JANVIER 2025

DÉCISION DÉFÉRÉE :

19/04502

Tribunal judiciaire d’Evreux du 26 juillet 2022

APPELANTS :

Monsieur [Y] [N]

né le 18 janvier 1971 à [Localité 13]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté et assisté par M^e Sébastien FERIAL, avocat au barreau de l’Eure

Madame [X] [F] épouse [N]

née le 7 mars 1970 à [Localité 13]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée et assistée par M^e Sébastien FERIAL, avocat au barreau de l’Eure

INTIMES :

Monsieur [C] [H]

né le 13 juillet 1963 à [Localité 13]

[Adresse 7]

[Localité 5]

comparant, représenté et assisté par M^e Jean-Yves PONCET de la SCP PONCET DEBOEUF BEIGNET, avocat au barreau de l’Eure

Maître [B] [P]

[Adresse 9]

[Localité 6]

représenté et assisté par M^e Laurent SPAGNOL de la SCP SPAGNOL DESLANDES MELO, avocat au barreau de l’Eure

Madame [D] [A]

ès qualités de légataire universelle de [I] [T]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Delphine ABRY-LEMAITRE de la SCP HUBERT – ABRY LEMAITRE, avocat au barreau de l’Eure

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 16 octobre 2024 sans opposition des avocats devant M^me DEGUETTE, conseillère, rapporteur,

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

M^me Edwige WITTRANT, présidente de chambre

M^me Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre

M^me Magali DEGUETTE, conseillère

GREFFIER LORS DES DEBATS :

M^me Catherine CHEVALIER

DEBATS :

A l’audience publique du 16 octobre 2024, où l’affaire a été mise en délibéré au 18 décembre 2024, date à laquelle le délibéré a été prorogé au 15 janvier 2025

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 15 janvier 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

signé par M^me WITTRANT, présidente de chambre et par M^me CHEVALIER, greffier présent lors de la mise à disposition.

*

* *

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte authentique du 22 juin 2011, Mme [I] [T] a vendu à

M. [Y] [N] et Mme [X] [F] son épouse une maison d’habitation située n°[Adresse 2], cadastrée section BT n°[Cadastre 10], et la moitié indivise d’une parcelle de terre à usage de passage commun, située au n°3 de la même rue et cadastrée section BT n°[Cadastre 12], pour le prix total de 320 000 euros. L’autre moitié indivise est restée la propriété de Mme [T].

Les parties y ont également prévu un pacte de préférence d’une durée de 25 ans portant sur la parcelle voisine appartenant également à Mme [T], cadastrée section BT n°[Cadastre 11], et sur laquelle était implantée sa maison d’habitation.

Par acte authentique établi le 31 octobre 2018 par Me [B] [P], notaire à [Localité 14], M. [C] [H] a cédé à titre d’échange à Mme [T] les lots n°54, 113, et partie du lot n°52 (appartement et son dégagement, parking) au sein d’une copropriété située [Adresse 3], moyennant la cession à titre de contre-échange de la parcelle cadastrée section BT n°[Cadastre 11] et de la moitié indivise de la parcelle cadastrée section BT n°[Cadastre 12], moyennant le paiement d’une soulte de 70 000 euros par M. [H].

Faisant valoir que Mme [T] et M. [H] auraient conclu cet acte pour faire échec au pacte de préférence, M. et Mme [N] les ont fait assigner, ainsi que Me [P], devant le tribunal de grande instance d’Evreux par actes d’huissier de justice des 5, 11, et 17 décembre 2019. Ils ont sollicité principalement la requalification de l’acte d’échange en acte de vente, la substitution à M. [H] dans l’acte du 31 octobre 2018, et l’indemnisation de leur préjudice par Me [P].

Par jugement du 26 juillet 2022, le tribunal judiciaire d’Evreux a :

— déclaré recevable l’action formée par M. [Y] [N] et Mme [X] [F] épouse [N],

— débouté M. [Y] [N] et Mme [X] [F] épouse [N] de leur demande d’être substitués à M. [C] [H] dans le contrat régularisé avec Mme [I] [T] par acte authentique du 31 octobre 2018,

— débouté M. [Y] [N] et Mme [X] [F] épouse [N] de leur demande d’annulation de l’acte authentique en date du 31 octobre 2018,

— débouté M. [Y] [N] et Mme [X] [F] épouse [N] de leur demande indemnitaire formée à l’encontre de Mme [I] [T] et de

M. [C] [H],

— débouté M. [Y] [N] et Mme [X] [F] épouse [N] de leur demande indemnitaire à l’encontre de Me [B] [P],

— débouté Mme [I] [T] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— débouté M. [C] [H] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamné M. [Y] [N] et Mme [X] [F] épouse [N] à payer à Mme [I] [T] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [Y] [N] et Mme [X] [F] épouse [N] à payer à M. [C] [H] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [Y] [N] et Mme [X] [F] épouse [N] à payer à Me [B] [P] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire,

— condamné M. [Y] [N] et Mme [X] [F] épouse [N] aux dépens,

— autorisé la Scp Spagnol Deslandes Melo, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, à recouvrer directement, contre la partie condamnée, ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire de la présente décision.

Par déclaration du 5 septembre 2022, M. et Mme [N] ont formé un appel contre ce jugement.

Par lettre du 29 novembre 2022, ils ont avisé la juridiction du décès de Mme [T] survenu le 12 août 2022.

Suivant exploit du 30 décembre 2022, M. et Mme [N] ont fait signifier leur déclaration d’appel et leurs conclusions à Mme [D] [A] ès qualités de légataire universelle de Mme [T].

Par ordonnance du 2 août 2023, la présidente de la mise en état a notamment déclaré irrecevables les conclusions de Mme [D] [A], ès qualités notifiées hors délai.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES

Par conclusions notifiées le 27 octobre 2022, M. [Y] [V] et Mme [X] [F], son épouse, demandent, en application des articles 1123 et suivants, 1200, 1231 et suivants, 1240, 1702 et suivants, 1103, 1104 et 1231-1 du code civil, de :

— voir infirmer le jugement rendu le 26 juillet 2022 par le tribunal judiciaire d’Evreux en toutes ses dispositions,

statuant à nouveau,

— à titre principal,

. se voir substituer à M. [H] dans le contrat régularisé avec Mme [T] par acte authentique du 31 octobre 2018,

. voir ordonner la réalisation de la vente du bien situé [Adresse 8], cadastré section BT n°[Cadastre 11] à leur profit au prix de 180 000 euros,

. voir dire et juger que l’arrêt à intervenir vaudra vente,

. voir ordonner la publication de l’arrêt à intervenir au service de la publicité foncière,

— à titre subsidiaire, voir prononcer la nullité de l’acte authentique d’échange du 31 octobre 2018,

— à titre infiniment subsidiaire, voir condamner in solidum Mme [T] et

M. [H] à leur payer une somme de 100 000 euros en réparation du préjudice résultant de la méconnaissance du pacte de préférence,

— voir condamner Me [P] à leur payer une somme de 100 000 euros en réparation du dommage résultant de la méconnaissance du pacte de préférence,

— en tout état de cause,

. voir débouter Mme [T] et M. [H] de l’ensemble de leurs demandes reconventionnelles,

. voir condamner in solidum Mme [T], M. [H], et Me [P] à leur payer une indemnité de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en plus des entiers dépens.

Ils font valoir que l’acte régularisé le 31 octobre 2018 entre Mme [T] et

M. [H] constitue un acte de vente et non un acte d’échange établi dans la seule intention d’échapper au pacte de préférence du 22 juin 2011.

Ils expliquent d’une part que la soulte versée par M. [H] peut être considérée comme l’objet principal du contrat, dès lors qu’elle représente les deux tiers de la valeur du bien échangé et qu’elle est donc disproportionnée.

Ils exposent d’autre part que la volonté de Mme [T] et de M. [H] n’était pas de procéder à un échange mais d’échapper au pacte de préférence pour que ce dernier puisse acquérir le bien de Mme [T] ; que l’explication de celle-ci pour justifier l’échange, selon laquelle la soulte lui permettait de s’acquitter à la fois de ses frais de maison de retraite, de ceux afférents à l’entretien de sa propriété, et du remboursement des prêts en cours, n’est pas pertinente ; qu’en cas de vente de son bien, le prix, constitutif d’une épargne, lui permettait de répondre à ses besoins financiers pendant une durée globale de 16 ans au vu des éléments financiers qu’elle avait produits en première instance, alors que l’acte d’échange, ne lui donnant droit qu’à une épargne plus faible, ne le lui permettait que pendant une durée d’un peu plus de 5 ans et avec des lots de copropriété qui généraient des charges, des frais d’entretien, et des aléas liés à leur location.

Ils ajoutent que l’explication de M. [H] aux termes de laquelle l’échange permettait à Mme [T], âgée à l’époque de 83 ans et de santé fragile, de bénéficier d’un complément de retraite au moyen de la location de l’appartement échangé n’est pas convaincante dès lors que le locataire a donné son congé moins d’un mois après et qu’elle n’a retrouvé preneur qu’en mai 2021 ; que cet échange n’a pas profité à Mme [T] ; qu’il aurait été logique de leur proposer d’abord le bien à la vente, et à défaut d’accord sur le prix, de s’orienter vers un éventuel échange.

Ils précisent encore que M. [H] a produit en première instance un diagnostic de performance énergétique de la maison de Mme [T] réalisé le 11 juillet 2016, qu’il n’avait aucun motif objectif de le détenir et qu’il n’y a pas d’autre raison de faire établir un tel diagnostic si ce n’est celle d’une vente immobilière ; que ces éléments confortent la collusion frauduleuse entre ce dernier et Mme [T], laquelle a mis en vente son bien dès cette date sans le leur proposer et en violation du pacte de préférence.

Ils ajoutent que l’importance des travaux effectués par M. [H] dans l’immeuble de Mme [T] ne s’expliquent pas par son état de dégradation comme il le prétend, mais par son désir de le remettre à son goût en y faisant des travaux d’aménagement intérieur, ce qui n’a rien à voir avec son état de vétusté ; que Mme [T] avait conclu des prêts de plus de 360 000 euros pour réhabiliter les anciennes écuries qu’était initialement cet immeuble.

Ils indiquent que, lorsque Mme [T] a décidé de céder sa parcelle BT n°[Cadastre 11], elle ne leur a pas notifié par lettre recommandée avec avis de réception le prix, les modalités de paiement, et les conditions auxquelles elle était disposée à traiter, en violation des dispositions du pacte de préférence du 22 juin 2011 ; qu’elle engage donc sa responsabilité contractuelle, la responsabilité délictuelle de M. [H], qui s’en est rendu complice, étant également engagée.

Ils soulignent que M. [H] connaissait l’existence du pacte de préférence qui avait été publié et leur intention de s’en prévaloir ; qu’il s’est abstenu de vérifier si la purge du droit de préférence avait été réalisée, ce qui consacre nécessairement sa responsabilité ; qu’à titre subsidiaire, si la cour d’appel ne prononçait pas la substitution, la nullité le serait ; qu’à titre infiniment subsidiaire, ils réclament l’indemnisation de leur préjudice correspondant, d’une part, à la privation de la plus-value dont aurait profité leur propriété s’ils avaient pu acquérir l’immeuble contigu, objet du pacte de préférence et, d’autre part, au manque-à-gagner consécutif à l’absence de mise en location de cet immeuble dans le cadre de leur activité de chambres d’hôtes ou de locations type Airbnb.

Ils recherchent enfin la responsabilité de Me [P] qui a procédé à la vente du bien alors qu’il avait une parfaite connaissance du pacte de préférence litigieux et a prêté son concours à un acte d’échange frauduleux ayant pour seul but de les priver de leur droit de préférence. Ils considèrent qu’il devait préalablement à l’authentification de l’acte veiller au respect des droits du bénéficiaire du pacte et, le cas échéant, refuser d’y procéder.

Par dernières conclusions notifiées le 17 janvier 2024, M. [C] [H] sollicite de voir :

à titre principal, sur les demandes de M. et de Mme [N],

— confirmer le jugement dont appel,

— débouter M. et Mme [N] de l’ensemble de leurs demandes,

— condamner ces derniers au paiement d’une somme de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts,

— confirmer le jugement en ce qu’il les a condamnés au paiement d’une indemnité de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

— condamner ceux-ci au paiement d’une somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’appel,

à titre subsidiaire, pour le cas où par impossible la cour d’appel, infirmant le jugement rendu, prononcerait la substitution de M. et de Mme [N], ou la nullité de l’échange intervenu :

— dire que Mme [A] représentant la succession de Mme [T] devra lui restituer le bien immobilier reçu en échange,

— condamner Me [P] à garantir la restitution de l’appartement de la [Adresse 15], remis en échange par M. [H] à Mme [T] et tel qu’identifié dans l’acte afférent du 31 octobre 2018,

— condamner in solidum Mme [A] représentant la succession de Mme [T] et Me [P] à lui rembourser :

. la somme de 70 000 euros en restitution de la soulte et l’intégralité des loyers reçus pour l’appartement de la [Adresse 15] depuis sa prise de possession,

. le montant des frais divers occasionnés à l’occasion de l’échange,

. le préjudice financier subi du fait de la perte du bien immobilier et, avant dire droit pour son appréciation, désigner tel expert foncier qu’il plaira à la cour d’appel de désigner avec la mission de donner la valeur vénale actuelle du bien,

— condamner Me [P] à le garantir de toute condamnation pouvant être prononcée à son encontre,

— condamner Me [P] au paiement d’une somme de 100 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral qu’il a subi et d’une somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d’instance et d’appel avec droit de recouvrement direct au profit de la Scp Poncet-Deboeuf-Beignet.

Il fait valoir qu’il a conclu un véritable échange avec Mme [T] conformément à leur volonté réciproque et non pas une vente déguisée en vue d’éluder les droits des bénéficiaires du droit de préférence ; que la soulte de 70 000 euros n’a pas eu un caractère excessif et a conservé son caractère accessoire à l’acte ; que l’appréciation de la volonté des parties doit être réalisée au regard de la situation particulière de Mme [T] dont la pension de retraite ne lui permettait plus de faire face au règlement du coût mensuel de son hébergement en maison de retraite, des mensualités de son prêt immobilier, des frais d’entretien de sa maison qu’elle n’occupait plus, et de ses frais personnels ; que l’échange a permis à celle-ci de disposer d’une soulte pour régler ces dépenses et solder son prêt et d’un appartement loué dont le loyer complétait sa retraite ; que le placement d’un capital n’aurait pas permis de cumuler rendement et préservation de la somme placée dans des circonstances aussi favorables et avec des frais d’investissement immobilier réduit.

Il ajoute que, de son côté, il a également souhaité ce processus d’échange qui lui permettait d’acquérir un immeuble à réhabiliter pour y installer sa résidence principale ; que M. [N] n’a pas à substituer son appréciation à celle des co-échangistes au jour de l’échange ; qu’il n’était pas de mauvaise foi, qu’il n’a pas pu anticiper le départ de son locataire ; qu’il a pris l’immeuble de Mme [T] dans un état nécessitant d’importants travaux pour être occupé dans des conditions de confort adaptées à son usage ; qu’il n’est pas à même de se prononcer sur l’opportunité, l’importance, et le financement des travaux qui ont pu y être réalisés préalablement par Mme [T].

Il précise qu’il a produit le Dpe de cet immeuble pour démontrer sa superficie de

110 m² car les appelants invoquaient une surface de 180 m², qu’il n’est jamais intervenu dans cette phase préalable à la vente totalement gérée par Mme [T] ; que l’échange constituait une exception prévue par le pacte de préférence qui n’autorisait pas le bénéficiaire à exercer son droit d’acquisition ; que les modalités d’exercice du droit de préférence faisaient uniquement référence à une vente.

Il expose subsidiairement, dans l’hypothèse où le droit de préférence serait applicable, que s’il connaissait l’existence du pacte de préférence, il ignorait tout de la volonté de M. et de Mme [N] de s’en prévaloir, pensant qu’ils ne le pouvaient pas au regard des spécificités de l’acte rédigé dans lequel le notaire a indiqué que le pacte de préférence était hors du champ d’application de l’acte d’échange ; qu’il n’a commis aucune fraude aux droits d’un tiers.

Il s’oppose à la demande indemnitaire présentée à son encontre par les appelants, au motif qu’une faute même de négligence de sa part et un préjudice de ces derniers ne sont pas démontrés.

Il estime avoir subi un préjudice moral du fait de cette action abusive intentée contre lui en vue de revendiquer l’attribution de ce qui constitue sa résidence principale après y avoir réalisé d’importants travaux, du fait de son impossibilité à programmer et mettre en oeuvre la vente de celle-ci, et du fait du rapport de voisinage quotidien détestable qu’il entretient avec M. et Mme [N] dont il subi les menaces et les violences et le désir d’expansion.

A titre infiniment subsidiaire, il met en cause la responsabilité extracontractuelle de Me [P], garant de la validité et de l’efficacité de l’acte d’échange et débiteur d’un devoir de conseil à l’égard des parties à l’acte dès lors qu’il était informé du droit de préférence.

Il ajoute, au titre de l’organisation des restitutions, que l’immeuble échangé de Mme [T] a fait l’objet d’importants travaux ayant augmenté sa valeur, ce qui justifie sa demande d’expertise pour la déterminer.

Par dernières conclusions notifiées le 24 janvier 2024, Me [B] [P] demande de voir :

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— débouter M. et Mme [N], M. [H], et Mme [A] de l’ensemble de leurs demandes,

— débouter M. et Mme [N], M. [H], et Mme [A] de leurs demandes à son encontre,

— condamner in solidum M. et Mme [N], M. [H], et Mme [A] à lui payer une somme de 4 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum M. et Mme [N], M. [H], et Mme [A], légataire universelle de Mme [T], aux entiers dépens avec droit de recouvrement direct au profit de la Scp Spagnol Deslandes Melo, conformément à l’article 699 du code précité.

Il expose qu’au regard des stipulations de leur acte du 22 juin 2011, M. et Mme [N] ont eu parfaitement connaissance du fait que le pacte de préférence instauré à leur profit ne pouvait jouer en cas d’échange et l’ont expressément accepté ; que, pour les motifs spécifiés par le tribunal, ils ne peuvent pas remettre en cause l’échange du 31 octobre 2018.

Il indique que la soulte représente 38,89 % du prix du bien de Mme [T], soit à peine plus d’un tiers, contrairement à ce qu’indiquent les appelants, ce qui démontre leur mauvaise foi ; qu’elle ne peut être considérée comme l’objet principal dont elle n’est qu’une conséquence ; qu’il n’existe aucune disproportion entre les biens échangés.

Il ajoute que les parties ont eu la volonté réelle de conclure un échange, et non pas une vente déguisée ; que l’échange présentait un véritable intérêt pour Mme [T] eu égard à l’insuffisance de ses capacités physiques et de ses ressources mensuelles pour assumer le coût mensuel de sa maison de retraite, les mensualités de son prêt immobilier, ainsi que les importants travaux de rénovation et les frais d’entretien de sa maison, que la preuve contraire n’en est pas rapportée ; que les charges de l’appartement échangé étaient sans commune mesure avec celles de cet immeuble ; qu’en cas de vente, et pour obtenir des revenus similaires, Mme [T] aurait dû placer le prix, ce qui présentait plus de risques et/ou de contraintes eu égard à sa durée au vu de son âge et de sa santé.

Il en conclut que l’acte d’échange qu’il a régularisé est valable.

Il fait ensuite valoir que la demande indemnitaire formée contre lui par les appelants est forfaitaire et injustifiée.

Il répond au moyen subsidiaire de M. [H] qu’à la lecture des conclusions de celui-ci, l’intention des parties était parfaitement claire et comprise par elles de sorte que leur retranscription sans aucunement les dénaturer ne saurait souffrir d’aucune critique ; qu’ainsi sa mise en cause par M. [H] est artificielle et en totale contradiction avec sa propre argumentation ; que la demande de garantie de la restitution à Mme [T] décédée ne peut prospérer ; que celle de garantie de la restitution de l’appartement est irrecevable à défaut pour les conclusions qui la contiennent d’avoir été publiées au service de la publicité foncière ; que, pour la demande de restitution des loyers perçus par Mme [T], n’est pas justifiée l’intention de M. [H] de mettre l’appartement en location, qu’il ne pourrait revendiquer qu’une perte de chance de le louer ; que ce dernier ne justifie pas la réalité du préjudice moral qu’il allègue.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens, il est renvoyé aux écritures des parties ci-dessus.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 18 septembre 2024.

MOTIFS

Sur les demandes de M. et de Mme [N] formées contre Mme [T] et

M. [H]

1) sur la requalification de l’acte d’échange avec soulte en acte de vente

L’article 1702 du code civil définit l’échange comme un contrat par lequel les parties se donnent respectivement une chose pour une autre.

La disproportion des biens échangés manifestée par une soulte dépassant de beaucoup la valeur du bien acquis par une des parties exclut la qualification d’échange et l’acte est en réalité une vente.

En l’espèce, l’acte du 22 juin 2011 stipule à la page 6, dans le paragraphe prévoyant les modalités d’exercice du droit de préférence, que 'Le présent droit de préférence ne jouera pas en cas d’échange ou d’apport en société.'.

M. et Mme [N] avancent que l’acte ultérieur conclu entre Mme [T] et

M. [H] le 31 octobre 2018 a été improprement qualifié d’échange avec soulte et constitue en réalité une vente.

Au soutien de leur analyse, ils expliquent d’abord que la soulte de 70 000 euros, versée par M. [H] et qui représente les 2/3 de la valeur du bien échangé, est disproportionnée.

Il ressort de l’acte du 31 octobre 2018 que les trois lots de copropriété, dont l’appartement d’une surface de 51,63 m², cédés par M. [H] étaient d’une valeur de 110 000 euros et, l’immeuble de Mme [T] d’une surface de 110 m², de

180 000 euros, soit une différence de 70 000 euros.

Comme l’a exactement indiqué le premier juge, la soulte équivalente à ce montant représentait 38,88 % de la valeur totale des biens, soit un peu plus d'1/3.

Même si les immeubles concernés sont différents par leur nature et leur surface, cette proportion n’est pas démesurée. La soulte n’excède la valeur d’aucun des biens échangés. M. et Mme [N] ne démontrent pas qu’ils n’ont pas été justement appréciés à la date de l’acte le 31 octobre 2018, notamment par rapport à d’autres biens équivalents sur le marché de l’immobilier dans un secteur géographique proche.

Ce moyen sera donc écarté.

Ensuite, M. et Mme [N] déduisent la mauvaise foi de M. [H] et de Mme [T] aux fins de contourner le pacte de préférence, de l’absence d’intérêt, notamment financier, de cette dernière à consentir un échange, moins avantageux qu’une vente.

Toutefois, il est démontré que, comme l’a retenu le tribunal, Mme [T] ne disposait pas de ressources suffisantes le 31 octobre 2018 pour faire face à ses charges mensuelles et à ses dettes, sans recourir à son épargne. Elle avait donc un intérêt à bénéficier rapidement de fonds disponibles à cet effet.

Si, à l’issue de l’échange, elle disposait d’une épargne limitée à 70 000 euros au lieu du montant de la valeur de l’immeuble de Mme [T] de 180 000 euros qu’elle aurait vraisembablement perçue à l’issue d’une vente, elle bénéficiait également de la propriété de trois lots de copropriété lui permettant d’en tirer un loyer mensuel dont elle ne pouvait envisager la suspension quelques semaines après la conclusion de l’échange.

Le départ le 26 novembre 2018 des locataires occupant l’appartement échangé de

M. [H], soit sept mois après la promesse unilatérale d’échange du 27 avril 2018 et moins d’un mois après la réitération de l’échange le 31 octobre 2018, ne permet pas d’établir un lien entre ces événements. Il ne ressort pas des éléments versés aux débats que M. [H] connaissait ce projet de départ avant le 27 avril 2018 et/ou au plus tard le 31 octobre 2018.

En outre, la reprise d’un versement de loyers est intervenue en mai 2021.

Par ailleurs, comme l’a justement souligné le tribunal au vu du procès-verbal de constat du 20 décembre 2019 produit par M. [H], celui-ci a réalisé d’importants travaux intérieurs de remise en état de l’immeuble de Mme [T] dépassant de simples travaux de décoration. La seule indication par les appelants des sommes empruntées par Mme [T] de 200 000 euros et de 164 800 euros le 5 novembre 2010, visées dans l’acte du 22 juin 2011, pour affirmer qu’elle avait réhabilité l’immeuble échangé, ne permet pas d’en connaître l’affectation précise. Ces sommes ont également pu servir en totalité ou en partie à l’immeuble vendu et à l’immeuble, objet du pacte de préférence. Il ne peut donc être rien déduit de ce fait.

N’est pas davantage démontré l’état prétendument très moyen des biens échangés de M. [H]. Les seules photographies versées aux débats montrant la façade extérieure de l’immeuble sont insuffisantes à faire cette preuve.

M. et Mme [N] invoquent aussi à tort l’absence de clôture entre leur fonds et celui de Mme [T] pour justifier de la connaissance par cette dernière et par

M. [H] de leur droit de préférence et de leur volonté de reconstituer la propriété bourgeoise d’origine. En effet, ce non-respect de leur obligation d’édifier toutes les clôtures, prévue à la page 4 de l’acte du 22 juin 2011, leur est exclusivement imputable.

Certes, les parties à l’acte d’échange étaient avisées du pacte de préférence conclu le 22 juin 2011 sur la parcelle BT n°[Cadastre 11] comme il ressort des mentions portées à cet effet aux pages 5, 6, 51, et 52 de l’acte du 31 octobre 2018. Mais, le contrat du 22 juin 2011 n’empêchait pas la conclusion d’un échange par Mme [T] au profit d’un tiers, dès lors qu’elle-même et M. [H], au moment où ils ont contracté, ont entendu réellement conclure un tel acte.

Enfin, la production par M. [H] d’un Dpe de l’immeuble de 110 m² de Mme [T] réalisé le 11 juillet 2016 ne fait pas la preuve d’une collusion frauduleuse entre eux deux, eu égard au délai de plus de deux ans qui s’était écoulé avant la conclusion de l’échange le 31 octobre 2018. M. et Mme [N] affirment sans preuve que Mme [T] a mis en vente son bien dans une agence immobilière dès mai 2016. Il ne peut davantage être tiré aucune conclusion de leur explication subjective selon laquelle Me [P], qui savait que Mme [T] avait mis en vente son bien, mais était tenu au secret professionnel, a formé intentionnellement un incident devant le juge de la mise en état aux fins de serment judiciaire de Mme [T] sur l’absence d’une mise en vente de sa part.

En conséquence, l’acte conclu le 31 octobre 2018 est un acte d’échange qui était permis par le pacte de préférence comme une exception que M. et Mme [N] ont acceptée le 22 juin 2011. La demande de requalification qu’ils ont présentée sera rejetée. Le jugement du tribunal ayant statué en ce sens sera confirmé.

2) sur l’inexécution du pacte de préférence

L’article 1123 alinéas 2 à 4 du code civil énonce que, lorsqu’un contrat est conclu avec un tiers en violation d’un pacte de préférence, le bénéficiaire peut obtenir la réparation du préjudice subi. Lorsque le tiers connaissait l’existence du pacte et l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir, ce dernier peut également agir en nullité ou demander au juge de le substituer au tiers dans le contrat conclu.

Le tiers peut demander par écrit au bénéficiaire de confirmer dans un délai qu’il fixe et qui doit être raisonnable, l’existence d’un pacte de préférence et s’il entend s’en prévaloir.

L’écrit mentionne qu’à défaut de réponse dans ce délai, le bénéficiaire du pacte ne pourra plus solliciter sa substitution au contrat conclu avec le tiers ou la nullité du contrat.

L’article 1231-1 du même code précise que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Selon l’article 1240 du même code, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, l’échange convenu entre Mme [T] et M. [H] étant régulier, le droit de préférence prévu le 22 juin 2011 ne joue pas, et, consécutivement, ses modalités d’exercice obligeant le vendeur à notifier à l’acquéreur les éléments de son projet de vente, prévues à la page 6, ne sont pas applicables.

L’inexécution fautive du pacte de préférence opposée à Mme [T] n’est donc pas fondée. Les demandes formées contre elle seront rejetées. La décision du premier juge ayant statué en ce sens sera confirmée.

S’agissant des prétentions formulées contre M. [H], il incombe au bénéficiaire d’un droit de préférence de rapporter la double preuve de la connaissance par le tiers de l’existence du pacte de préférence et de l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir.

Dans le cas présent, comme il a été indiqué ci-dessus, M. [H] connaissait l’existence de la vente et du pacte de préférence du 22 juin 2011, dont l’acte a été publié au service de la publicité foncière d'[Localité 13] le 13 juillet 2011.

En revanche, M. et Mme [N] ne démontrent pas que celui-ci connaissait leur intention d’en bénéficier au jour de la conclusion de l’échange le 31 octobre 2018.

L’alinéa 3 de l’article 1123 ne contient aucune obligation à l’exercice de la faculté laissée à la libre appréciation du tiers d’interroger par écrit le bénéficiaire du droit de préférence sur son intention.

Aucun autre texte n’obligeait davantage M. [H] à vérifier si la purge du droit de préférence avait été réalisée.

La négligence reprochée à M. [H] n’est pas fondée.

En définitive, les prétentions des appelants présentées contre lui seront rejetées. Le jugement du tribunal ayant statué en ce sens sera confirmé.

Sur les demandes de M. et de Mme [N] formées contre Me [P]

La responsabilité civile professionnelle du notaire pour les actes accomplis dans l’exercice de sa mission à l’égard des parties à l’acte est une responsabilité quasi-délictuelle fondée sur les dispositions de l’article 1240 qui ont été explicitées ci-dessus.

Le notaire est tenu d’informer et d’éclairer les parties sur la portée et les effets, ainsi que sur les risques, de l’acte auquel il prête son concours.

En l’espèce, Me [P] a eu connaissance de l’acte du 22 juin 2011 par lequel Mme [T] a octroyé un droit de préférence à M. et Mme [N] sur sa parcelle BT n°[Cadastre 11].

C’est d’ailleurs par application de la stipulation précitée selon laquelle le droit de préférence ne jouerait pas en cas d’échange qu’il a établi l’acte d’échange le 31 octobre 2018. Il a ainsi mentionné à la page 52 de l’acte, en caractères gras, que 'le présent acte d’échange est hors du champ d’application du pacte de préférence ci-dessus rappelé.'.

L’irrégularité de l’acte d’échange n’est pas caractérisée par M. et Mme [N]. Il en est de même d’un défaut de conseil de Me [P] à l’égard des cocontractants le 31 octobre 2018 qui n’enfreignaient pas le droit des bénéficiaires du pacte de préférence qui permettait la conclusion d’un acte d’échange.

Les conditions de la responsabilité civile professionnelle de Me [P] ne sont pas établies. M. et Mme [N] seront déboutés de leurs demandes dirigées à son encontre. La décision du tribunal ayant statué en ce sens sera confirmée.

Sur la demande indemnitaire de M. [H]

Les dispositions de l’article 1240 du code civil ont été spécifiées ci-dessus.

En l’espèce, M. [H] ne prouve pas que l’exercice de leur action par M. et Mme [N] à son encontre a été fautif.

Il sera donc débouté de sa réclamation. La décision du premier juge ayant statué en ce sens sera confirmée.

Sur les demandes accessoires

Le jugement sera confirmé en ses dispositions sur les dépens et les frais de procédure.

Parties perdantes, M. et Mme [N] seront condamnés solidairement aux dépens d’appel, avec bénéfice de distraction au profit de l’avocat de Me [P].

Il est équitable de les condamner également à payer la somme de 3 000 euros à

M. [H] au titre des frais non compris dans les dépens qu’il a exposés en cause d’appel.

La même somme sera mise à leur charge solidaire au profit de Me [P].

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,

Dans les limites de l’appel formé,

Confirme le jugement entrepris,

Y ajoutant,

Condamne M. [Y] [N] et Mme [X] [F] son épouse, à payer la somme de 3000 euros à M. [C] [H] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel,

Condamne solidairement M. [Y] [N] et Mme [X] [F] son épouse, à payer à Me [B] [P] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel,

Déboute les parties du surplus des demandes,

Condamne solidairement M. [Y] [N] et Mme [X] [F] son épouse, aux dépens d’appel, avec bénéfice de distraction au profit de la Scp Spagnol Deslandes Melo, avocats, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier, La président de chambre,