ARRÊT N°20/131

P.B

N° RG 18/00624 – N° Portalis DBWB-V-B7C-FAFW

Société CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DE LA R EUNION 'CRCAMR'

C/

Y

S.C.P. SOCIÉTÉ CIVILE PROFESSIONNELLE « BEAUDEMOULIN / BA STI / Y / QUINOT / GERCARA »

COUR D’APPEL DE SAINT – DENIS

ARRÊT DU 26 JUIN 2020

Chambre civile TGI

Appel d’une décision rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE SAINT-PIERRE en date du 23 MARS 2018 suivant déclaration d’appel en date du 20 AVRIL 2018 RG n° 16/03005

APPELANTE :

CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DE LA REUNION 'CRCAMR'

[…], […]

97462 SAINT-DENIS CEDEX

Représentant : M^e D E de la SELARL B C ET D E, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

INTIMÉES :

Madame X Y

[…]

97899 SAINT-Z CEDEX 02

Représentant : M^e Abdoul karim AMODE de la SELARL AMODE & ASSOCIES (SELARL), avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

S.C.P. SOCIÉTÉ CIVILE PROFESSIONNELLE « BEAUDEMOULIN / BASTI / Y / QUINOT / GERCARA »

[…]

97899 SAINT-Z CEDEX 02

Représentant : M^e Abdoul karim AMODE de la SELARL AMODE & ASSOCIES (SELARL), avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

DATE DE CLÔTURE : 12 Septembre 2019

DÉBATS : en application des dispositions des articles 785 et 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 22 Novembre 2019 devant Monsieur BRICOGNE Philippe, Président de la Chambre d’Appel de Mamoudzou, délégué à la Cour d’Appel de Saint Denis de la Réunion par ordonnance de Monsieur le Premier Président, assisté de Madame Alexandra BOCQUILLON, Adjointe administrative, les parties ne s’y étant pas opposées.

Ce magistrat a indiqué, à l’issue des débats, que l’arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 27 Mars 2020 prorogée au 26 Juin 2020.

Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Président : Monsieur Philippe BRICOGNE, Président de la Chambre d’Appel de Mamoudzou, délégué à la Cour d’Appel de Saint Denis de la Réunion par ordonnance de Monsieur le Premier Président,

Conseiller : Monsieur Martin DELAGE, Président de la Chambre d’Appel de Mamoudzou, délégué à la Cour d’Appel de Saint Denis de la Réunion par ordonnance de Monsieur le Premier Président,

Conseiller : Monsieur Maurice DE THEVENARD, Conseiller près la chambre d’Appel de Mamoudzou

Qui en ont délibéré

Greffier lors des débats : M^me Alexandra BOCQUILLON

Greffier lors de la mise à disposition : M^me Nathalie TORSIELLO

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 26 Juin 2020.

* * *

LA COUR :

EXPOSÉ DU LITIGE

1. Par acte authentique en date du 7 septembre 2010, la S.A. Banque Française Commerciale Océan Indien et la Caisse Régionale du Crédit Agricole Mutuel de La Réunion ont consenti un prêt de 1.746.000,00 € à la S.C.I. du Centre, chacune pour la moitié, soit 853.000,00 €.

2. L’acte prévoyait que le notaire, Maître X Y, devrait constituer et inscrire pour chacun des prêteurs, en premier rang et en pari passu, deux hypothèques conventionnelles sur des biens appartenant à la S.C.I. Caroupapoulle et à la S.C.I. du Centre.

3. Au motif que la constitution de ces deux sûretés incombaient au notaire et que des fautes auraient été commises par ce dernier dans l’inscription des hypothèques conventionnelles devant lui bénéficier, la Caisse Régionale du Crédit Agricole Mutuel de La Réunion l’a, par acte d’huissier du 27 septembre 2016, fait assigner en compagnie de la S.C.P. de Notaires Beaudemoulin – Basti – Y – Quinot – Gercara devant le Tribunal de Grande Instance de SAINT-PIERRE pour obtenir réparation, avec exécution provisoire, de son préjudice financier correspondant aux sommes qu’elle a dû engager pour l’inscription de deux hypothèques judiciaires provisoires et d’autres frais, ainsi que du préjudice résultant de la perte d’une chance de bénéficier d’inscriptions d’hypothèques conventionnelles de premier rang en pari passu avec la S.A. Banque Française Commerciale Océan Indien, faisant état subsidiairement d’un préjudice correspondant à la mise à disposition des fonds en l’absence d’inscription d’hypothèque conventionnelle efficace par le notaire, outre le paiement de ses frais irrépétibles.

4. Par jugement du 23 mars 2018, le Tribunal a :

— dit que la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de La Réunion est mal fondée en droit et rejeté ses demandes,

— dit qu’il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamné la Caisse Régionale du Crédit Agricole Mutuel de La Réunion aux dépens.

5. Par déclaration au Greffe de la Cour d’Appel de SAINT-DENIS du 20 avril 2018, la Caisse Régionale du Crédit Agricole Mutuel de La Réunion a interjeté appel de cette décision.

* * * * *

6. Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au Greffe le 15 mai 2019, la Caisse Régionale du Crédit Agricole Mutuel de La Réunion demande à la Cour de :

— infirmer le jugement entrepris,

— à titre principal,

— A – sur les fautes imputables au notaire dans la constitution et l’inscription des hypothèques conventionnelles consenties par la S.C.I. du Centre et la S.C.I. Caroupapoulle,

1 – sur l’omission de la prise d’une inscription d’hypothèque conventionnelle sur le bail à construction et les constructions appartenant à la S.C.I. du Centre,

— constater que Maître X Y, notaire associé instrumentaire, et la S.C.P. de Notaires Y – Quinot – Gercara, notaires associés (anciennement dénommée S.C.P. de Notaires Beaudemoulin – Basti – Y – Quinot – Gercara), ont omis de constituer et d’inscrire au fichier immobilier, conformément aux stipulations de l’acte notarié de prêt du 7 septembre 2010, une inscription d’hypothèque conventionnelle venant en premier rang à son profit sur les droits réels immobiliers appartenant à la S.C.I. du Centre, emprunteur et preneur à bail à construction,

— constater que le bordereau d’inscription d’hypothèque conventionnelle rédigé à son profit ne mentionne comme 'propriétaire grevé' que la S.C.I. Caroupapoulle, caution hypothécaire propriétaire du terrain, et non la S.C.I. du Centre, titulaire du bail à construction et propriétaire des constructions édifiées sur ledit terrain en application des articles L. 251-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation et de l’article 5 'constitution et acquisition de droit réels' de l’acte notarié portant bail à construction du 1^er avril 2010,

— constater que les fiches d’immeuble ne mentionnent qu’une inscription d’hypothèque conventionnelle prise à son profit alors que le notaire avait pour obligation de constituer et d’inscrire deux inscriptions hypothécaires de premier rang pour son compte, en pari passu garantie, avec la S.A. Banque Française Commerciale Océan Indien,

— dire et juger que Maître X Y, notaire instrumentaire, et la S.C.P. Beaudemoulin – Basti – Y – Quinot – Gercara ont commis une faute délictuelle ou quasi-délictuelle en omettant de constituer et d’inscrire au fichier immobilier deux inscriptions d’hypothèque conventionnelle de premier rang sur les biens immobiliers et droits réels appartenant à la S.C.I. Caroupapoulle et à la S.C.I. du Centre à son profit,

2 – sur les contradictions et incohérences affectant les éléments essentiels du bordereau d’inscription d’hypothèque conventionnelle publié au service chargé de la publicité foncière à son profit,

— constater que la S.C.I. Caroupapoulle est mentionnée comme 'propriétaire grevé' dans le corps du bordereau d’inscription d’hypothèque conventionnelle publié par le notaire alors que celui-ci porte, non seulement sur le terrain mais, également, sur 'le droit au bail à construction et la construction à édifier',

— dire et juger que la S.C.I. Caroupapoulle n’est pas titulaire d’un droit réel sur les constructions ou d’un quelconque droit réel de construire sur le terrain en vertu du bail à construction notarié susvisé mais propriétaire du seul terrain,

— dire et juger qu’à supposer que le bordereau d’hypothèque soit pris sur le terrain appartenant à la S.C.I. Caroupapoulle, caution hypothécaire, celui-ci mentionne, de manière contradictoire, que le terrain et les droits réels issus du bail à construction appartiennent dans leur totalité à la S.C.I. du Centre, caution hypothécaire,

— dire et juger que la seule inscription d’hypothèque conventionnelle prise par le notaire ne permet pas au créancier inscrit de mettre en oeuvre son unique garantie tant à l’égard de la caution hypothécaire que de l’emprunteur,

— dire et juger que la seule inscription d’hypothèque conventionnelle prise par le notaire et publiée par ses soins au fichier immobilier est pour les raisons exposées manifestement inefficace,

— en conséquence,

— dire et juger que Maître X Y, notaire instrumentaire, et la S.C.P. Y – Quinot – Gercara, notaires associés, ont commis une deuxième faute délictuelle ou quasi-délictuelle en constituant et inscrivant pour son compte une hypothèque conventionnelle manifestement irrégulière et, partant, inefficace,

— déclarer responsables, en application des anciens articles 1382 et 1383 du Code civil (nouvel article 1240 du Code civil), Maître X Y, notaire instrumentaire, et la S.C.P. Y – Quinot – Gercara, notaires associés, envers elle,

— à titre subsidiaire,

— dire et juger que le Tribunal avait l’obligation de requalifier d’office en responsabilité contractuelle le fondement juridique de la demande initialement basée sur la responsabilité délictuelle, en application de l’article 12 du Code de procédure civile, puisque cette requalification ne modifiait pas l’objet de sa prétention, et de rouvrir les débats en application de l’article 16 du Code de procédure civile,

— dire et juger que le Tribunal n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations,

— si par extraordinaire, la Cour considérait qu’un mandat contractuel, distinct des fonctions d’officier ministériel du notaire, existait avec elle,

— dire et juger que Maître X Y, notaire instrumentaire, et la S.C.P. Y – Quinot – Gercara, notaires associés, anciennement S.C.P. Beaudemoulin – Basti – Y – Quinot – Gercara, notaires associés, ont commis un premier manquement contractuel préjudiciable en omettant de constituer et d’inscrire au fichier immobilier deux inscriptions d’hypothèque conventionnelle de premier rang sur les biens immobiliers et droits réels appartenant à la S.C.I. Caroupapoulle et à la S.C.I. du Centre à son au profit,

— dire et juger que Maître X Y, notaire instrumentaire, et la S.C.P. Y – Quinot – Gercara, notaires associés, ont commis un second manquement contractuel en constituant et inscrivant pour son compte une hypothèque conventionnelle manifestement irrégulière et, partant, inefficace,

— déclarer responsables, en application des anciens articles 1147 et suivants du Code civil dans leur version applicable au litige, Maître X Y, notaire instrumentaire, et la S.C.P. Y – Quinot – Gercara, notaires associés, envers elle,

— B – sur les préjudices réparables subis et le lien de causalité direct les unissant aux fautes imputables au notaire,

1 – sur le préjudice financier correspondant aux frais exposés pour la prise de nouvelles inscriptions hypothécaires sur les droits et biens immobiliers appartenant à la S.C.I. Caroupapoulle et à la S.C.I. du Centre,

— constater qu’en raison des fautes commises par le notaire instrumentaire dans la constitution et l’inscription des hypothèques conventionnelles prévues à l’acte notarié de prêt du 7 septembre 2010, elle a été contrainte, en vue de conserver une chance d’être désintéressée des sommes dues par l’emprunteur défaillant, de procéder à la prise de nouvelles inscriptions d’hypothèques,

— constater que les frais d’inscription de ces deux hypothèques judiciaires provisoires au fichier immobilier se sont élevés à la somme d’un montant total de 15.078,00 € (soit 7.539,00 € par bordereau d’inscription d’hypothèque judiciaire déposé) et ont été intégralement réglés par ses soins,

— dire et juger que, si le notaire instrumentaire avait constitué et inscrit les deux hypothèques conventionnelles de premier rang, conformément aux stipulations de l’acte authentique de prêt, elle n’aurait pas eu à exposer des frais d’inscription supplémentaires et des frais d’huissier de justice nécessaires à leur dénonciation et à leur dépôt au service chargé de la publicité foncière de SAINT-PIERRE,

— en conséquence,

— déclarer solidairement responsables, sur le fondement des articles 1382 et 1383 du Code civil et, à défaut, en application de l’ancien article 1147 du Code civil, Maître X Y et la S.C.P. Y – Quinot – Gercara, notaires associés, pour inexécution fautive et préjudiciable de leur obligation d’assurer la constitution et l’inscription de deux hypothèques conventionnelles valables et efficaces en premier rang, conformément aux stipulations de l’acte notarié de prêt du 7 septembre 2010, sur les droits réels immobiliers appartenant à la S.C.I. du Centre et à la S.C.I. Caroupapoulle,

— condamner solidairement Maître X Y, notaire instrumentaire associé, et la S.C.P. Y – Quinot – Gercara (anciennement dénommée S.C.P. Beaudemoulin – Basti – Y – Quinot
- Gercara, notaires associés) à lui payer, à titre de dommages et intérêts et en réparation de ses préjudices :

* une somme de 15.078,00 € correspondant aux frais réglés au service de la publicité foncière de SAINT-PIERRE pour l’inscription des deux hypothèques judiciaires provisoires (soit 7.539,00 € par

bordereau d’inscription déposé) augmentée de l’intérêt au taux légal à compter de la signification de l’assignation à comparaître devant le Tribunal intervenue le 27 septembre 2016,

* une somme de 255,18 € correspondant au coût des deux actes de dénonciation du 18 novembre 2015 dressés par la S.C.P. Selier-Pueyo,

* une somme de 66,00 € correspondant aux frais de dépôt et d’enregistrement des deux bordereaux d’inscriptions d’hypothèques judiciaires définitives,

* une somme de 24,00 € correspondant aux frais de levée des relevés de formalités publiées ensuite du dépôt des bordereaux d’inscription d’hypothèques judiciaires définitives,

2 – sur le préjudice financier consistant dans la perte d’une chance réelle et sérieuse de bénéficier d’inscriptions d’hypothèques conventionnelles de premier rang en pari passu avec la S.A. Banque Française Commerciale Océan Indien,

— constater que l’acte notarié de prêt en date du 7 septembre 2015 contenait une clause de garantie en pari passu entre les inscriptions d’hypothèque conventionnelle prises au profit de chacun des prêteurs,

— dire et juger qu’en raison des fautes commises par le notaire dans la constitution et l’inscription des hypothèques conventionnelles consenties par la S.C.I. du Centre et la S.C.I. Caroupapoulle à son profit, elle a perdu une chance réelle et sérieuse, malgré la constitution et l’inscription d’hypothèques judiciaires provisoires postérieures, de bénéficier, en cas distribution d’un prix d’adjudication, d’une somme équivalente à celle à percevoir par la S.A. Banque Française Commerciale Océan Indien avec qui elle serait venue en premier rang,

— constater qu’elle détient sur la S.C.I. du Centre une créance privilégiée judiciairement constatée d’un montant, suivant décompte arrêté au 19 janvier 2017, de 1.177.870,89 € en principal outre intérêts de retard, suivant jugement irrévocable rendu le 9 mars 2018 par le Tribunal de Grande Instance de SAINT-PIERRE,

— condamner solidairement Maître X Y, notaire instrumentaire associé et la S.C.P. Y – Quinot – Gercara, notaires associés, à lui payer, à titre de dommages et intérêts, en réparation de la perte réelle et sérieuse de bénéficier d’inscriptions hypothécaires de premier rang en cas de procédure de distribution du prix d’adjudication des biens susvisés, une somme d’un montant, sauf mémoire, de 1.177.869,89 € augmentée de l’intérêt au taux légal à compter de la signification de l’assignation en date du 27 septembre 2016,

— à défaut,

3 – sur le préjudice financier causé par la mise à disposition des fonds en l’absence de formalisation d’inscriptions d’hypothèque conventionnelle efficace par le notaire,

— constater qu’il était expressément convenu en page 5 de l’acte notarié de prêt du 7 septembre 2010 que 'les garanties à formaliser par devant vous en pari passu avec le Crédit Agricole et dont la formalisation conforme subordonne la mise à disposition des fonds à une hypothèque conventionnelle en 1^er rang de la S.C.I. du Centre sur le bail à construction et la construction à y édifiée et une garantie hypothécaire de 1^er rang de la S.C.I. Caroupapoulle (…) sur le terrain assiette de l’opération à CILAOS',

— dire et juger qu’elle a conditionné directement son financement d’un montant de 853.000,00 € à la constitution et à l’inscription de deux hypothèques conventionnelles efficaces par le notaire sur les droits réels immobiliers appartenant à la S.C.I. du Centre, emprunteur, et à la S.C.I. Caroupapoulle,

caution hypothécaire,

— dire et juger qu’elle n’aurait pas mis à disposition les fonds prêtés si elle avait su que les garanties susvisées et dont la formalisation a été confiée au notaire seraient lacunaires et inefficaces,

— dire et juger que le préjudice financier subi s’élève, à tout le moins, au montant des fonds mis à disposition de la S.C.I. du Centre, emprunteur défaillant, à savoir une somme de 853.000,00 € en principal augmentée de l’intérêt au taux légal à compter de la signification de l’assignation en date du 27 septembre 2016,

— à titre infiniment subsidiaire, si la juridiction considérait Maître X Y, notaire associé instrumentaire, et la S.C.P. Y – Quinot – Gercara responsables envers elle mais que le préjudice tiré de la seule perte de chance non liquidable dans l’attente de la saisie immobilière et de la distribution du prix de vente des droits réels appartenant à la S.C.I. du Centre et à la S.C.I. Caroupapoulle, surseoir à statuer jusqu’à la distribution du prix par le liquidateur judiciaire,

— en tout état de cause,

— condamner solidairement Maître X Y, notaire instrumentaire associé, et la S.C.P. Y – Quinot – Gercara, notaires associés, à lui payer, à titre de dommages et intérêts et en réparation de son préjudice financier consistant dans la perte de chance réelle et sérieuse de recouvrer les sommes dues par la S.C.I. du Centre, emprunteuse placée sous liquidation judiciaire, une somme d’un montant, sauf mémoire, de 853.000,00 € en principal augmentée de l’intérêt au taux légal à compter de la signification de l’assignation délivrée le 27 septembre 2016,

— en tout état de cause,

— débouter Maître X Y, notaire associé, et la S.C.P. Y – Quinot – Gercara, notaires associés (anciennement dénommée S.C.P. Beaudemoulin – Basti – Y – Quinot – Gercara, notaires associés), de toutes leurs demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires,

— condamner solidairement Maître X Y, notaire associé, et la S.C.P. Y – Quinot – Gercara, notaires associés, à lui payer une somme de 5.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens distraits, le cas échéant, dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile au profit de la S.E.L.A.R.L. B C – D E,

— ordonner la capitalisation des intérêts échus dans les conditions de l’ancien article 1154 du Code civil (nouvel article 1343-2 du Code civil).

7. À l’appui de ses prétentions, la Caisse Régionale du Crédit Agricole Mutuel de La Réunion fait en effet valoir :

— qu’en suite de la défaillance de la S.C.I. du Centre, il est apparu qu’aucune saisie immobilière ne pouvait être diligentée sur le fondement des inscriptions d’hypothèques conventionnelles puisque, non seulement une seule inscription d’hypothèque conventionnelle, au lieu des deux inscriptions convenues, avait été rédigée et publiée au service de la publicité foncière par le notaire, mais, en outre, cette unique inscription d’hypothèque conventionnelle s’est révélée manifestement inefficace en raison des irrégularités et incohérences affectant ses éléments essentiels, cette situation l’ayant conduite à prendre en urgence des inscriptions hypothécaires judiciaires,

— que, contrairement à ce qu’ont affirmé les premiers juges, si le notaire engage une responsabilité contractuelle ou quasi-contractuelle lorsqu’il se charge, pour le compte de ses clients, de missions plus larges que celles auxquelles il est contraint par la loi car il agit alors non plus en qualité d’officier public, mais en qualité de mandataire ou de gérant d’affaires, l’obligation de publier les

actes constitutifs d’hypothèque, monopole du notaire, est une obligation impérative, d’origine légale, dont la méconnaissance est sanctionnée par la mise en oeuvre d’une responsabilité de nature extra-contractuelle,

— que le notaire, tenu de prendre toutes dispositions utiles pour assurer la validité et l’efficacité des actes auxquels il prête son concours, doit, sauf s’il en est dispensé expressément par les parties, veiller à l’accomplissement des formalités nécessaires à la mise en place des sûretés qui en garantissent l’exécution,

— que Maître X Y a omis de constituer et d’inscrire au fichier immobilier une inscription d’hypothèque conventionnelle à son profit, la S.C.I. du Centre, titulaire du bail à construction et propriétaire des constructions édifiées sur le terrain appartenant à la S.C.I. Caroupapoulle, ayant été oubliée, omission d’ailleurs reconnue par le notaire,

— que, pour que la clause contractuelle intitulée 'pari passu' joue son plein effet entre les créanciers hypothécaires en premier rang, il est indispensable que le notaire ait pris et publié régulièrement les inscriptions d’hypothèque conventionnelle venant en concours, sur les droits réels visés au contrat de prêt,

— qu’elle a dû procéder au dépôt de deux inscriptions d’hypothèque judiciaire pour un montant de 15.078,00 € en vue de pallier l’inscription d’hypothèque conventionnelle omise en vue de la préservation de ses droits en cas de saisie immobilière à l’initiative de la S.A. Banque Française Commerciale Océan Indien, prêteur de deniers impayé,

— que le Tribunal n’a pas tiré toutes les conséquences légales de ses constatations relatives à la responsabilité contractuelle et a méconnu les articles 12 et 16 du Code de procédure civile,

— que le changement de fondement juridique en cause d’appel ne rend pas nouvelle une prétention tendant aux mêmes fins, conformément aux dispositions de l’article 565 du Code de procédure civile,

— que son préjudice réside dans la nécessité d’exposer de nouveaux frais d’inscription d’hypothèque et de régler les frais d’huissier de justice nécessaires à la dénonciation de ces deux formalités et à leur dépôt au service chargé de la publicité foncière de SAINT-PIERRE,

— qu’elle a perdu une chance réelle et sérieuse de bénéficier d’inscriptions d’hypothèque conventionnelle de premier rang en pari passu avec la S.A. Banque Française Commerciale Océan Indien et donc de bénéficier, en cas de distribution d’un prix d’adjudication, d’une somme équivalente à celle à percevoir par cette dernière avec qui elle serait venue en premier rang, alors qu’elle est titulaire d’une créance judiciairement et définitivement constatée sur la S.C.I. du Centre d’un montant de 1.177.870,89 € suivant jugement du 9 mars 2018, son préjudice étant d’ores et déjà certain, créance admise à titre privilégié au passif de la société, en liquidation judiciaire,

— qu’elle a définitivement perdu cette créance et en tout cas la chance de la recouvrer de la meilleure façon (perte réelle et sérieuse de bénéficier d’inscriptions hypothécaires de premier rang en cas de procédure de distribution du prix d’adjudication des biens), cet aléa étant très faible,

— que son préjudice s’élève à tout le moins à la somme de 853.000,00 € représentant le montant du concours bancaire conditionné aux sûretés non accomplies,

— que la Cour pourrait le cas échéant surseoir à statuer sur la liquidation des préjudices.

* * * * *

8. Dans leurs dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au Greffe le 17 juillet 2019,

Maître X Y et la S.C.P. Y – Quinot – Gercara demandent à la Cour de :

— dire et juger que le préjudice financier allégué par la Caisse Régionale du Crédit Agricole Mutuel de La Réunion et correspondant aux frais exposés pour la prise de nouvelles inscriptions hypothécaires résulte de ses propres turpitudes,

— dire et juger que le préjudice financier allégué par la Caisse Régionale du Crédit Agricole Mutuel de La Réunion et consistant dans la perte d’une chance réelle et sérieuse de bénéficier d’inscriptions d’hypothèques conventionnelles de premier rang en pari passu avec la S.A. Banque Française Commerciale Océan Indien n’est ni certain, ni actuel,

— dire et juger que le préjudice financier allégué par la Caisse Régionale du Crédit Agricole Mutuel de La Réunion et qui serait causé par la mise à disposition des fonds en l’absence de formalisation d’inscriptions d’hypothèques conventionnelles efficaces par le notaire est sans fondement,

— en conséquence,

— confirmer le jugement entrepris,

— rejeter l’ensemble des demandes, fins, et conclusions dirigées contre elles,

— en tout état de cause,

— condamner la Caisse Régionale du Crédit Agricole Mutuel de La Réunion à leur verser à chacune d’elles la somme de 5.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

9. À l’appui de leurs prétentions, Maître X Y et la S.C.P. Y – Quinot – Gercara font en effet valoir :

— que le choix de la Caisse Régionale du Crédit Agricole Mutuel de La Réunion d’inscrire deux hypothèques judiciaires sur les droits et biens immobiliers appartenant à la S.C.I. Caroupapoulle et à la S.C.I. du Centre était discrétionnaire et sans lien direct avec les éventuelles fautes de Maître X Y, rien n’empêchant la banque de procéder elle-même à l’inscription sans avoir recours à des hypothèques judiciaires,

— que la Caisse Régionale du Crédit Agricole Mutuel de La Réunion pouvait notamment procéder elle-même à la rectification d’erreur matérielle sans conséquence existant sur le bordereau,

— que la convention de pari passu s’impose aux deux prêteurs et à l’emprunteur,

— que les inscriptions hypothécaires judiciaires de la Caisse Régionale du Crédit Agricole Mutuel de La Réunion lui conservent quoi qu’il arrive un rang utile sur les terrains de la S.C.I. Caroupapoulle,

— que la convention de pari passu s’imposera à la S.A. Banque Française Commerciale Océan Indien en cas de liquidation des immeubles construits par la S.C.I. du Centre,

— qu’aucune perte de chance réelle et sérieuse, aucune disparition actuelle et certaine d’une éventualité, aucun préjudice n’est suffisamment établi,

— que, s’agissant de la réparation d’un préjudice indemnisable né d’une perte de chance, l’indemnité susceptible d’être allouée ne peut être égale au bénéfice que le demandeur aurait retiré de la réalisation de l’opération escomptée,

— que, contrairement à la S.A. Banque Française Commerciale Océan Indien, le régime du prêt de la Caisse Régionale du Crédit Agricole Mutuel de La Réunion ne contient aucune stipulation conditionnant la mise à disposition des fonds notamment à la formalisation d’inscriptions hypothécaires.

* * * * *

10. L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 septembre 2019.

11. Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la nature de la responsabilité du notaire

12. L’article 1382 -devenu 1240- du Code civil dispose que 'tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer'.

13. L’article 2416 prévoit que 'l’hypothèque conventionnelle ne peut être consentie que par acte notarié'.

14. Les obligations du notaire, lorsque, tenant à sa seule qualité d’officier public, elles ne tendent qu’à assurer l’efficacité d’un acte instrumenté par lui et ne constituent que le prolongement de sa mission de rédacteur d’acte, relèvent de sa responsabilité délictuelle ou quasi-délictuelle, sauf lorsque celui-ci a souscrit une obligation contractuelle à l’égard de son client.

15. En l’espèce, les mentions faites dans l’acte authentique de prêt du 7 septembre 2010 en page 8 (durée de l’inscription d’hypothèque), en page 9 (délai et rang de l’inscription) et en page 13 (identité de rang) ne constituent que de simples rappels du monopole légal du notaire en matière d’hypothèque conventionnelle, dont l’inscription au service de la publicité foncière est le prolongement nécessaire, peu important que l’acte précise que les créanciers 'requièrent néanmoins le notaire soussigné de procéder simultanément et dans les délais légaux aux formalités de prise desdites inscriptions'.

16. C’est donc à tort que les premiers juges ont considéré que Maître X Y n’avait pu engager que sa responsabilité contractuelle et débouté en conséquence la Caisse Régionale du Crédit Agricole Mutuel de La Réunion qui ne se fondait que sur les principes de la responsabilité délictuelle.

17. De ce seul chef, il conviendra d’infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

Sur la faute de Maître X Y

18. Il ressort de l’acte authentique de prêt du 7 septembre 2010 que Maître X Y devait, en garantie des sommes prêtées, constituer et inscrire deux inscriptions d’hypothèque conventionnelle au profit de chacun des prêteurs de deniers, la Caisse Régionale du Crédit Agricole Mutuel de La Réunion et la S.A. Banque Française Commerciale Océan Indien :

— d’abord du chef de la S.C.I. du Centre, emprunteur et preneur à bail à construction, une inscription d’hypothèque conventionnelle de premier rang portant sur le bail à construction et les constructions lui appartenant suivant bail à construction notarié du 1^er avril 2010 conclu entre la S.C.I. Caroupapoulle (bailleur à construction) et la S.C.I. du Centre (preneur à bail à construction), sis sur la Commune de […], à l'[…] et Z A, figurant au cadastre sous les références AH 662, 663, 825 et 827 pour une contenance totale de 1562 m²,

— ensuite du chef de la S.C.I. Caroupapoulle, caution hypothécaire ou garant réel de l’emprunt souscrit par la S.C.I. du Centre, une inscription d’hypothèque conventionnelle de premier rang portant sur le terrain lui appartenant, sis sur la Commune de […], à l'[…] et Z A, figurant au cadastre les mêmes références.

19. Si Maître X Y a constitué et inscrit, au profit de la S.A. Banque Française Commerciale Océan Indien, deux inscriptions d’hypothèque conventionnelle sur le terrain appartenant à la S.C.I. Caroupapoulle, caution hypothécaire, d’une part, et sur le bail à construction et les constructions appartenant à la S.C.I. du Centre, emprunteur et preneur à bail à construction, d’autre part, elle a toutefois grevé des droits propres à la S.C.I. du Centre (droit au bail, constructions) sur les biens de la S.C.I. Caroupapoulle et omis de constituer et d’inscrire au fichier immobilier l’inscription d’hypothèque conventionnelle au profit de la Caisse Régionale du Crédit Agricole Mutuel de La Réunion concernant la S.C.I. du Centre (pièce 20 à 22 de l’appelante).

20. Maître X Y n’en disconvient d’ailleurs pas aux termes de ses écritures et, dans un courrier adressé à la Caisse Régionale du Crédit Agricole Mutuel de La Réunion et daté du 5 mars 2013 (en réalité 2016 car réceptionné le 14 mars 2016, pièce 36 de l’appelante), elle a reconnu cet oubli dans les termes suivants : 'Je reviens vers vous concernant l’acte de prêt référencé en marge. Je constate en effet que l’inscription d’hypothèque conventionnelle contre la S.C.I. du Centre n’a pas été prise à l’époque. Je dépose ce jour auprès du service de la publicité foncière de SAINT-PIERRE un bordereau d’inscription et dès réception de la mention d’inscription, je ne manquerai pas de vous transmettre ledit bordereau'.

21. Maître X Y, qui aura réagi très tardivement aux courriers de la Caisse Régionale du Crédit Agricole Mutuel de La Réunion de février, avril et mai 2015, ne justifie pas des suites données à son courrier.

22. Ses fautes résident donc dans l’ambiguïté des termes de l’inscription d’hypothèque conventionnelle prise à l’égard de la S.C.I. Caroupapoulle, dans l’omission d’une inscription de l’hypothèque conventionnelle à l’égard de la S.C.I. du Centre et dans l’absence de suite à l’engagement de procéder à la rectification de cette omission.

Sur les préjudices

23. Pour pallier la défaillance de Maître X Y, la Caisse Régionale du Crédit Agricole Mutuel de La Réunion, notamment en vue de pratiquer une saisie immobilière, a pris l’initiative de procéder à une inscription d’hypothèque judiciaire provisoire le 16 novembre 2015 (pièces 27 et 28 de l’appelante) portant tant sur les parcelles de terrain de la S.C.I. Caroupapoulle que sur le droit au bail de la S.C.I. du Centre et les constructions y édifiées, dûment dénoncées le 18 novembre 2015 à la caution et à la débitrice et devenues définitives le 22 décembre 2015.

24. En cette occasion, la Caisse Régionale du Crédit Agricole Mutuel de La Réunion a dû débourser :

— la somme de 15.078,00 € correspondant au coût des droits d’enregistrement facturés par le service de la publicité foncière de SAINT-PIERRE (pièce 30 de l’appelante),

— la somme de 255,18 € correspondant au coût des deux actes de dénonciation du 18 novembre 2015 dressés par la S.C.P. Selier-Pueyo,

— la somme de 66,00 € correspondant aux frais de dépôt et d’enregistrement des deux bordereaux d’inscriptions d’hypothèques judiciaires définitives (pièce 31 de l’appelante).

— la somme de 24,00 € correspondant aux frais de levée des relevés de formalités publiées en suite du dépôt des bordereaux d’inscription d’hypothèques judiciaires définitives.

25. La somme totale de 15.423,18 € constitue donc un élément du préjudice subi par la Caisse Régionale du Crédit Agricole Mutuel de La Réunion, Maître X Y ne donnant de son côté aucune indication sur le coût qu’aurait représenté une inscription d’hypothèque conventionnelle en bonne et due forme, lequel aurait pu venir en déduction du préjudice.

26. Par ailleurs, l’acte authentique de prêt du 7 septembre 2010 prévoyait en page 5 que les garanties seraient prises en 'pari passu' entre la Caisse Régionale du Crédit Agricole Mutuel de La Réunion et la S.A. Banque Française Commerciale Océan Indien.

27. En finance, le 'pari passu' désigne des créances, comme des prêts bancaires, qui recevront des paiements équitables. Cette pratique évite qu’en cas de difficultés financières entraînant l’engagement d’une procédure d’ordre, les prêteurs d’un même débiteur puissent chacun faire valoir des sûretés leur conférant des rangs différents.

28. Cette disposition de principe est d’ailleurs précisément détaillée en page 13 dans une 'stipulation de concurrence des inscriptions' ainsi rédigée : 'Il est expressément convenu entre les prêteurs que les inscriptions hypothécaires qui seront prises à leur profit aux termes des présentes viendront au même rang et en concurrence entre elles dans tous les ordres et distributions ayant pour objet le prix du bien donné en garantie ou les indemnités d’assurances relatives à ce bien, et ce proportionnellement au montant en principal de chacune des créances garanties. La présente stipulation de concurrence vaudra quelle que soit la date des inscriptions prises au profit de chacun des créanciers dont il s’agit, lesquels requièrent néanmoins le notaire soussigné de procéder simultanément et dans les délais légaux aux formalités de prise desdites inscriptions'.

29. Les fautes commises par Maître X Y n’ont pas eu pour effet de faire perdre son rang de créancier à la Caisse Régionale du Crédit Agricole Mutuel de La Réunion ni le bénéfice de la clause de 'pari passu' qui est opposable à la S.A. Banque Française Commerciale Océan Indien quand bien même l’inscription d’hypothèque de la première serait intervenue plusieurs années après celle de la seconde.

30. La Caisse Régionale du Crédit Agricole Mutuel de La Réunion ne saurait donc prétendre, à raison des fautes de Maître X Y, subir un préjudice, ne serait-ce qu’au titre de la seule perte de chance, ni d’un montant de 1.177.870,89 € correspondant à sa créance liquidée par le Tribunal de Grande Instance de SAINT-PIERRE dans un jugement du 9 mars 2018 et déclarée auprès du mandataire liquidateur de la S.C.I. du Centre (pièces 34, 40 et 42 de l’appelante), ni même d’un montant de 853.000,00 € représentant le montant nominal du concours bancaire du 7 septembre 2010.

31. Il conviendra donc, sans qu’il soit besoin de surseoir à statuer sur les préjudices allégués, de condamner solidairement Maître X Y et la S.C.P. Y – Quinot – Gercara à indemniser la Caisse Régionale du Crédit Agricole Mutuel de La Réunion dans la limite de 15.423,18 €, outre les intérêts au taux légal à compter du 27 septembre 2016 correspondant à la signification de l’assignation à comparaître devant le Tribunal, avec capitalisation des intérêts échus dans les conditions de l’ancien article 1154 du Code civil (nouvel article 1343-2 du Code civil).

Sur les dépens

32. Maître X Y et la S.C.P. Y – Quinot – Gercara, partie perdante, seront condamnées in solidum aux dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de la S.E.L.A.R.L. B C – D E pour ceux dont elle aurait fait l’avance sans en avoir reçu provision conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

33. En application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, la partie condamnée aux dépens prend en charge les frais irrépétibles exposés par la partie adverse dans les proportions que le juge détermine.

34. En l’espèce, l’équité commande de faire bénéficier la Caisse Régionale du Crédit Agricole Mutuel de La Réunion de ces dispositions à hauteur de 4.000,00 €.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, par mise à disposition au Greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du Code de procédure civile,

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Condamne solidairement Maître X Y et la S.C.P. Y – Quinot – Gercara à indemniser la Caisse Régionale du Crédit Agricole Mutuel de La Réunion dans la limite de 15.423,18 € (quinze mille quatre cent vingt trois euros et dix huit centimes), outre les intérêts au taux légal à compter du 27 septembre 2016, avec capitalisation des intérêts échus dans les conditions de l’ancien article 1154 du Code civil (nouvel article 1343-2 du Code civil),

Déboute la Caisse Régionale du Crédit Agricole Mutuel de La Réunion du surplus de ses demandes indemnitaires,

Condamne in solidum Maître X Y et la S.C.P. Y – Quinot – Gercara à payer à la Caisse Régionale du Crédit Agricole Mutuel de La Réunion la somme de 4.000,00 € (quatre mille euros) en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne in solidum Maître X Y et la S.C.P. Y – Quinot – Gercara aux dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de la S.E.L.A.R.L. B C – D E pour ceux dont elle aurait fait l’avance sans en avoir reçu provision conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Philippe BRICOGNE, Président de chambre, et par Madame Nathalie TORSIELLO, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE signé LE PRÉSIDENT