ARRÊT N°14/236

R.G : 13/00018

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C

C

C

RG 1ERE INSTANCE : 10/04444

COUR D’APPEL DE SAINT – DENIS

ARRÊT DU 14 MARS 2014

Chambre civile TGI

Appel d’une décision rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE SAINT DENIS en date du 17 OCTOBRE 2012 rg n° 10/04444 suivant déclaration d’appel en date du 08 JANVIER 2013

APPELANTE :

Madame U AB D

XXX

XXX

Représentant : M^e Mathieu GIRARD de la SELARL HOARAU-GIRARD, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-RÉUNION

INTIMES :

Monsieur G M Z

XXX

XXX

Représentant : M^e Pierre Daniel DE BOISVILLIERS de la SELARL SOCIETE D’AVOCATS GANGATE-RAPADY-DE BOISVILLIERS, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-RÉUNION

Madame U BT BU CI AI C

XXX

XXX

Représentant : M^e Didier ANTELME de la SCP CANALE-GAUTHIER-ANTELME-BENTOLILA, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-RÉUNION

Madame E CR U BT C AI F

XXX

XXX

Représentant : M^e Didier ANTELME de la SCP CANALE-GAUTHIER-ANTELME-BENTOLILA, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-RÉUNION

Mademoiselle U AD C

XXX

XXX

Représentant : M^e Didier ANTELME de la SCP CANALE-GAUTHIER-ANTELME-BENTOLILA, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-RÉUNION

Madame U AG BJ Z

XXX

97440 SAINT-ANDRÉ

Représentant : M^e Pierre Daniel DE BOISVILLIERS de la SELARL SOCIETE D’AVOCATS GANGATE-RAPADY-DE BOISVILLIERS, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-RÉUNION

Madame K U BF C épouse Y Assistante opérationnelle

XXX

97435 SAINT-GILLES-LES-HAUTS

Représentant : M^e Didier ANTELME de la SCP CANALE-GAUTHIER-ANTELME-BENTOLILA, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-RÉUNION

Madame BO U BQ C épouse A

XXX

XXX

Représentant : M^e Didier ANTELME de la SCP CANALE-GAUTHIER-ANTELME-BENTOLILA, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-RÉUNION

Madame I C épouse X Agent de réservation

36, Rue Saint-Exupéry

XXX

Représentant : M^e Didier ANTELME de la SCP CANALE-GAUTHIER-ANTELME-BENTOLILA, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-RÉUNION

CLÔTURE LE : 28 septembre 2014

DÉBATS : En application des dispositions de l’article 785 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 14 Février 2014 devant la cour composée de :

Président : Madame Anne-U GESBERT, Présidente de chambre

Conseiller : Madame Anne JOUANARD, Conseillère

Conseiller : Monsieur G FAISSOLLE, Conseiller

Qui en ont délibéré après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries.

A l’issue des débats, le président a indiqué que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition le 14 Mars 2014.

Greffier lors des débats : M^me Martine LARRIEU, Greffière.

ARRÊT : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 14 Mars 2014.

* * *

LA COUR

FAITS ET PROCEDURE

Par compromis du 10 juillet 2009, les consorts C ont promis de vendre à S O-B un bien immobilier situé 13 rue des Mouettes à Saint-Paul pour un montant de 250'000 €.

La réitération de la vente devait intervenir au plus tard le 31 octobre 2009.

Le XXX, le notaire, qui avait convoqué les parties pour procéder à la vente, a dressé un procès-verbal de carence et les consorts C ont vendu le jour même la maison à U D.

En octobre 2010, S O-B a fait assigner les consorts C devant le TGI en nullité de la vente consentie à U D .

S O-B étant décédée le XXX,ses enfants U-AG et G-M Z sont intervenus volontairement à l’instance.

Par jugement réputé contradictoire du 17 octobre 2012 rectifié le 21 novembre 2012, le tribunal de grande instance de Saint-Denis ( La Reunion ) a :

— déclaré recevable l’action de U-AG et G-M Z

— constaté qu’en application de la promesse de vente signée le 10 juillet 2009 le bien immobilier situé XXX de section EW n°245 à Saint-Paul, à savoir une maison à usage d’habitation et les terrains qui s’y rattachent, tel que ledit bien se poursuit et comporte, avec toutes ses aisances, dépendances et immeubles par destination, servitudes et mitoyenneté, sans exception ni réserve, autres que celles pouvant être le cas échéant relatées au compromis de vente du 10 juillet 2009, a été vendu à U-AG et G Z venant aux droits de leur mère décédée, S O-B , le XXX;

— déclaré inopposable aux demandeurs la vente consentie sur le même bien à U D le XXX et l’a déclarée nulle;

— dit que le présent jugement vaut acte de vente au profit de U-AG et G Z venant aux droits de S O-B et sera publié à la conservation des hypothèques de Saint-Denis;

— dit que le dépôt de garantie s’imputera sur le prix de vente;

— débouté U-AG et G Z de leur demande de dommages et intérêts;

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire;

— condamné in solidum les consorts C et U D aux dépens;

— condamné in solidum les mêmes à régler à U-AG et G Z la somme de 2500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration enregistrée au greffe le 8 janvier 2013, U AB D a interjeté appel de cette décision.

Par déclaration enregistrée au greffe le 14 janvier 2013, les consorts C ont également interjeté appel de cette décision.

Les deux affaires ont été jointes par mention au dossier le 10 avril 2013.

MOYENS ET PRÉTENTIONS

Par conclusions régulièrement notifiées déposées le 8 mars 2013, les consorts C demandent à la cour d’appel :

— d’infirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris et statuant à nouveau,

— de débouter les consorts Z venant aux droits de S O -B de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

— de condamner solidairement U-AG et G-M Z à verser à Mesdames C ensemble la somme de 65'000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel,

— de condamner les mêmes aux entiers dépens avec distraction.

Par conclusions régulièrement notifiées déposées le 5 avril 2013 , U AB D demande à la cour d’appel :

— d’infirmer le jugement querellé en toutes ses dispositions,

— de constater la parfaite régularité de la vente immobilière intervenue le XXX entre U AB D et les consorts C ,

— de constater dès lors que U AB D est la propriétaire du bien immobilier cadastré EW 245 situé XXX à Saint-Paul;

— subsidiairement, de constater la parfaite bonne foi de U AB D;

— de dire et juger inopposable à U AB D la contestation formée par les consorts Z;

— de constater dès lors que U AB D est la propriétaire du bien immobilier cadastré EW 245 situé XXX à Saint-Paul;

— en tout état de cause, de condamner tout succombant à lui payer la somme de 3500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Par conclusions régulièrement notifiées déposées le 6 mai 2013, U-AG et G-M Z demandent à la cour, au visa des articles 1589, 1152 et 1226 du Code civil :

— de constater que les consorts C ont consenti compromis de vente à Madame U BY O-B selon acte du 10 juillet 2009.

— de CONSTATER que ce compromis de vente comporte un délai de réitération authentique de l’acte expirant le 15 octobre 2009, pouvant être prorogé au 31 octobre 2009.

— de CONSTATER que la date d°expiration de ce délai, ou de sa prorogation n’est pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter.

— de CONSTATER que le compromis de vente a prévu un délai de réitération sans sanction.

— de CONSTATER qu’un délai supplémentaire de surcroît avait été accordé à l’acquéreur afin de réitérer de manière authentique l’acte, les parties étant respectivement informées et avaient donné leur accord.

— de CONSTATER que le jour de la réitération authentique les consorts C ont refusé de réïtérer l’acte.

— de CONSTATER la responsabilité de Madame W U AB dans l’inexécution du contrat (compromis) à l’égard de l’acheteur.

— de CONSTATER que Madame D était au courant de l’existence du compromis et a agi en fraude des droits de Madame O B.

— de CONSTATER que la publication du procès verbal de carence à la Conservation des Hypothèques est antérieure à celle de l’acte de vente ; le procès verbal de carence étant opposable à Madame D ;

— de DIRE en conséquence que la vente consentie à Madame D U AB, tiers complice, est inopposable à Mademoiselle U AG BJ Z et Monsieur G M Z venant aux droits de Madame S U BY O-B et qu’elle est nulle.

— de DIRE que le jugement à intervenir vaudra acte de vente à l’égard de Mademoiselle U AG BJ Z et Monsieur G M Z venant aux droits de Madame S U BY O B, à savoir le bien immobilier cadastré XXX sis à XXX, XXX, à savoir une maison à usage d’habitation et le terrain qui s`y rattache, tel que le dit bien se poursuit et comporte, avec toutes ses aisances, dépendances et immeubles par destination, servitudes et mitoyennetés, sans exception ni réserve, autres que celles pouvant être le cas échéant relatées au compromis de vente du dix juillet 2009 ; ledit jugement devant être publié à la conservation des hypothèques de Saint Denis.

— de confirmer donc le jugement du 17 octobre 2012 (rectifié par celui du 21 novembre 2012) « en ce qu 'il a déclaré inopposable aux consorts Z la vente consentie sur le même bien à U D le XXX et la déclare nulle '' et en ce qu’il a dit que «le présent jugement vaut acte de vente au profit de U~AG et G M Z venant aux droits de S O-B et sera publié à la Conservation des hypothèques de Saint Denis. ''

— de confirmer donc le jugement du 17 octobre 2012 (rectifié par celui du 21 novembre 2012) « en ce qu 'il a dit que la somme de 12.500 € s 'imputera sur le prix de vente ''.

— d’ infirmer le jugement du 17 octobre 2012 (rectifié par celui du 21 novembre 2012) en ce qu’il a débouté U AG Z et G M Z de leur demande de dommages intérêts et statuant de nouveau,

— de recevoir M^me U AG BJ Z et Monsieur G M Z en leur appel incident.

— de condamner in solidum les consorts C à payer à Madame U AG Z et Monsieur G M Z venant aux droits de Madame

O B S U BY, la somme de 12.500 € à titre de dommages intérêts au regard de la clause pénale insérée au compromis et de leur refus de vendre alors que les conditions sont réalisées.

— de condamner les consorts C à payer à M. G M Z et M^me U AG Z la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens avec distraction.

Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 septembre 2013.

MOTIFS DE LA DECISION

sur la caducité du compromis de vente

L’acte intitulé compromis de vente signé les 10 et 11 juillet 2009 entre les consorts C et S O-B AI Z sous l’égide de l’Office Notarial R à Saint-Benoît est bien une promesse synallagmatique de vente malgré des clauses contradictoires ( ' la vente, si elle se réalise’ ' les parties soumettent formellement la réalisation des présentes au paiement, par l’acquéreur…') Il vaut donc vente , en application de l’article 1589 du code civil.

Le compromis de vente prévoyait des conditions suspensives de droit commun et ne prévoyait pas le recours de l’acquéreur à un prêt.

Au paragraphe ' réitération authentique', le compromis est rédigé comme suit (page 13 et 14) :

« La signature de l’acte authentique aura lieu au plus tard le 15 octobre 2009 »…

« Ce délai sera automatiquement prorogé jusqu’à réception des pièces administratives nécessaires »…

« En toute hypothèse cette prorogation ne pourra excéder le 31 octobre 2009. »

« La date d’expiration de ce délai, ou de sa prolongation ainsi qu’il est indiqué ci-dessus, n’est pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter. »

« Si l’une des parties vient à refuser de réitérer la présente vente, l’autre pourra invoquer le bénéfice de la clause pénale ou saisir le tribunal compétent afin de faire constater la vente par décision de justice, la partie défaillante supportant les frais de justice, le tout dans le délai d’un mois de la date indiquée entête du présent paragraphe ou de la date, si elle est postérieure, à laquelle auront été réunis tous les éléments nécessaires à la perfection de l’acte, et cette partie devra en outre payer à son cocontractant, le montant de la clause pénale stipulée aux présentes, nonobstant tous dommages et intérêts. »

Il ressort des pièces versées aux débats que par L. R. A. R. du 3 novembre 2009, M^e Q R, notaire associé, a fait connaître à S O-B que les conditions suspensives étaient réunies et l’a sommée de venir à son étude le 17 novembre 2009 à 16 h 30 en vue de signer l’acte authentique, munie d’un chèque de banque.

Mais il ressort également de la lettre adressée au syndic de la chambre des notaires le 6 janvier 2010 par M^e Q R que le 17 novembre, les parties se sont présentées à son étude et que les vendeurs ont décidé de ne pas signer de procès-verbal de carence et de donner, verbalement, un délai supplémentaire à l’acquéreur jusqu’au 2 décembre, ce qui est corroboré par le fait que par lettre du 16 novembre 2009, la société Direct Best Invest a informé M^e Q R que le déblocage d’une avance sur placement effectué par S O-B AI Z nécessitait un délai plus long que celui annoncé à M^me Z initialement, et a demandé au notaire de proroger exceptionnellement le compromis jusqu’au 10 décembre suivant.

Les vendeurs ont accepté une prorogation du délai de signature de l’acte authentique et à la date du XXX, le compromis de vente était toujours valable.

En tout état de cause, contrairement à ce qu’a indiqué M^e Q R dans sa sommation de venir signer l’acte authentique adressée à S Z le 17 novembre 2009, le fait que le délai de réitération soit expiré ne pouvait rendre d’office caduque le compromis et le vendeur ne pouvait pas recouvrer la liberté de disposer de son bien en l’absence de tout procès-verbal du notaire constatant l’absence de l’acquéreur au rendez-vous de signature ou son impossibilité de réitérer l’acte authentique à la date prévue et en tirant les conséquences.

En outre, par acte du XXX à 18 heures, M^e Q R, notaire associé, a dressé un procès-verbal de carence à la requête de S O-B AI Z représentée par son fils M Z ( acquéreur)en présence de K Y et E F agissant tant en son nom personnel que pour le compte de U BT BU C (vendeurs ).

Dans ce procès-verbal de carence, le notaire s’est borné à enregistrer les dires du requérant comme suit « les conditions suspensives de l’avant-contrat ont toutes été réalisées. Les fonds ont été versés à la comptabilité du notaire soussigné. Le délai de validité du compromis est expiré. les vendeurs ici présents ne veulent plus vendre le bien » sans aucune autre mention et donc sans en tirer aucune conséquence.

Néanmoins, ce procès-verbal établit que les parties étaient présentes pour la signature de l’acte authentique, que toutes les conditions étaient remplies et que seul le refus des vendeurs n’a pas permis la réitération de la vente par acte authentique.

C’est donc en faisant fi de la promesse synallagmatique de vente entre eux et S O-B que les consorts C ont vendu l’immeuble à U D.

sur la validité de la vente à U AB D

Par acte du XXX, M^e Q R a dressé l’acte de vente du bien litigieux par les consorts C à U AB D.

Cet acte a été publié à la conservation des hypothèques le 12 janvier 2010 et le fait qu’il ait été publié postérieurement au procès-verbal de carence rédigé le même jour à la demande de l’acquéreur ( publié le 8 janvier 2010 ) ne saurait faire obstacle à sa validité, sauf à démontrer la collusion frauduleuse entre les vendeurs et U D .

Contrairement à ce qu’a affirmé le premier juge, le seul fait que U D n’ait signé aucun compromis de vente préalablement à la signature de l’acte authentique est insuffisant à démontrer sa mauvaise foi et sa collusion avec les vendeurs.

En effet, il apparaît à la lecture du courrier adressé le 18 octobre 2010 par U D au notaire que ce dernier l’avait assurée avant la signature de l’acte authentique avec elle que l’acquéreur prévu faisait défaut et qu’une vente directe avec un nouvel acquéreur et paiement comptant sans nouveau compromis était nécessaire.

Aucune des pièces versées aux débats ne permet d’établir que le XXX, le tiers acquéreur U D était informée du fait que les vendeurs n’étaient pas déliés de leurs obligations envers la signataire du compromis et qu’une collusion frauduleuse soit intervenue entre elle-même et les vendeurs.

Au surplus il ressort des pièces versées aux débats que par courrier du 15 octobre 2010, M^e Q R a avisé U D qui venait de recevoir l’assignation devant le tribunal de grande instance, qu’il était en train de formaliser une transaction entre les consorts C et M^me Z en vue d’un abandon des poursuites judiciaires, ce qui a rassuré U D et l’a incitée à ne pas constituer avocat en première instance.

En l’absence de preuve d’une collusion entre les vendeurs et U D, la vente de l’immeuble à cette dernière ne saurait être annulée ni même déclarée inopposable aux consorts Z.

Le jugement sera en conséquence infirmé.

sur la demande de dommages et intérêts des consorts Z

Dans la lettre qu’il a adressé le 6 janvier 2010 à la chambre des notaires, M^e Q R indique qu’une des propriétaires indivisaires était entrée en pourparlers avec une tierce personne et qu’un nouveau rendez-vous avait été fixé au 5 décembre, à la demande des vendeurs, que les deux acquéreurs s’étaient présentés avec le financement et que les consorts C avaient alors voulu signer avec la tierce personne.

Le notaire n’étant pas dans la cause, aucune explication n’est donnée au fait qu’il ait pu le même jour dresser un procès-verbal constatant que les vendeurs refusaient de signer l’acte authentique avec l’acquéreur avec lequel le compromis de vente avait été signé, et accepter de dresser l’acte de vente au profit d’une tierce personne avec laquelle aucun compromis n’avait été signé.

Néanmoins, le refus formulé le XXX par les consorts C de vendre l’immeuble à S O-B alors que la promesse synallagmatique de vente signée entre eux n’était pas caduque ouvre droit pour cette dernière ou ses ayants droits à l’application de la clause pénale prévue au compromis.

Les consorts C seront en conséquence condamnés à verser à U-AG et G-M Z, venant aux droits d’ S O-B, la somme de 12'500 €.

sur les frais irrépétibles et les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, les consorts C seront condamnés aux dépens.

En outre il apparaît inéquitable de laisser à la charge de U D et des consorts Z les frais, non compris dans les dépens, qu’ils ont dû exposer dans le cadre de la procédure d’appel; il sera alloué à U D la somme de 2 000 EUR et à U-AG et G-M Z la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, en matière civile, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

INFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions et statuant nouveau,

DÉBOUTE les consorts Z venant aux droits d’ S O-B de leurs demandes de nullité et d’inopposabilité de la vente consentie par les consorts C à U D le XXX.

CONDAMNE les consorts C à payer à U-AG et G-M Z la somme de 12'500 €à titre de dommages et intérêts en application de la clause pénale insérée au compromis de vente du 10 juillet 2009.

DÉBOUTE U-AG et G-M Z du surplus de leurs demandes.

CONDAMNE les consorts C à payer à U-AG et G-M Z la somme globale de 2000 € et à U D la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE les consorts C aux entiers dépens de première instance et d’appel et dit qu’ils seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Madame Anne-U GESBERT, Présidente de chambre, et par M^me Martine LARRIEU, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

Signe