ARRÊT N° PH.B

R.G : 14/00672 C NEE V

C

C/

L

Société civile SCCV LE BOUVET

XXX

SARL SOBEFI IMMOBILIER

RG 1^eRE INSTANCE : 12/00251

COUR D’APPEL DE O- P ARRÊT DU 02 DECEMBRE 2016 Chambre civile TGI Appel d’une décision rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE O P (REUNION) en date du 05 FEVRIER 2014 RG n°: 12/00251 suivant déclaration d’appel en date du 09 AVRIL 2014

APPELANTS : Madame T C NEE V

XXX

XXX

Représentant : M^e Olivier HAMEROUX de la SCP BELOT-CREGUT-HAMEROUX ET ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de O-P-DE-LA-REUNION

Monsieur M C

XXX

XXX

Représentant : M^e Olivier HAMEROUX de la SCP BELOT-CREGUT-HAMEROUX ET ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de O-P-DE-LA-REUNION

INTIMES : Monsieur K L

166 Boulevard de l’Océan, Manapany-les-bains

97480 O-JOSEPH REUNION

Représentant : M^e Tania LAZZAROTTO, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de O-P-DE-LA-REUNION

Société civile SCCV LE BOUVET

XXX

97470 O-BENOIT

Représentant : M^e Ingrid TAILE MANIKOM, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de O-P-DE-LA-REUNION

XXX

XXX

XXX

Représentant : M^e Frédéric CERVEAUX, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de O-P-DE-LA-REUNION – Représentant : M^e CYRIL TRAGIN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS

SARL SOBEFI IMMOBILIER

XXX

97400 O P

Représentant : M^e Frédéric CERVEAUX, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de O-P-DE-LA-REUNION – Représentant : M^e CYRIL TRAGIN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS

CLÔTURE LE : 03 Juin 2015

DÉBATS : En application des dispositions de l’article 785 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 10 Juin 2016 devant la Cour composée de :

Président : Monsieur M BRICOGNE, Conseiller

Conseiller : Madame Fabienne KARROUZ, Conseillère

Conseiller : Madame Fabienne MOULINIER, Vice-Présidente placée

Qui en ont délibéré après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries.

A l’issue des débats, le président a indiqué que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition le 30 septembre 2016. Par bulletin, les avocats ont été informés de la prorogation du délibéré au 02 décembre 2016.

ARRÊT : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 02 Décembre 2016.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 27 juillet 2006, la S.C.C.V. LE BOUVET a signé un contrat de maîtrise d’ouvrage déléguée avec la S.A.S. GROUPE SOBEFI aux fins de réaliser un programme immobilier en R+5 comprenant plus de 160 logements sur la commune de O-BENOÎT.

Le 14 septembre 2006, trois intervenants se sont engagés sur le marché de maîtrise d’oeuvre dont Madame K L, architecte et, le même jour, la S.C.C.V. LE BOUVET a sollicité un permis de construire délivré par la Mairie de O-BENOÎT le 22 février 2007.

Le programme immobilier, dont le budget prévisionnel était de 27.400.000,00 €, comprenait 6 bâtiments, savoir :

— la tranche 1 regroupant deux bâtiments A et XXX

— la tranche 2 regroupant deux bâtiments C et D de 44 logements

— la tranche 3 regroupant deux bâtiments E et F de 58 logements.

La déclaration d’ouverture de chantier est intervenue le 22 mai 2007 et le programme immobilier Le Bouvet entamait sa commercialisation notamment dans le cadre de ventes en l’état futur d’achèvement sous forme de produits de défiscalisation.

Le 27 décembre 2007, Madame K L a déposé en mairie une déclaration attestant de l’achèvement et de la conformité des travaux portant sur la première tranche (deux des six bâtiments composant le programme Le Bouvet), puis a délivré une attestation d’achèvement en indiquant : 'achèvement des travaux à 100 % pour I’ensemble des logements au 1^er septembre 2008'.

Cependant, diverses difficultés sont apparues dans le cadre de ce chantier, puisque, dès le 6 août 2008, la BANQUE DE LA RÉUNION a informé la S.C.C.V. LE BOUVET de ce que le maître d’ouvrage délégué, la S.A.S. GROUPE SOBEFI, avait perçu l’intégralité de la rémunération contractuellement prévue mais présentait une nouvelle facture de 80.000,00 €.

En outre, par exploit du 19 mars 2009, la société SOGEA (en charge du lot gros oeuvre) a fait assigner la S.C.C.V. LE BOUVET, la S.A.S. GROUPE SOBEFI, l’entreprise F qui l’avait sous-traitée et Madame K L devant le Juge des Référés du Tribunal de Grande Instance de O-P aux fins d’ordonner une expertise.

Par ordonnance du 6 août 2009, le Juge des Référés a fait droit à cette demande et, par décision du 3 septembre de la même année, la mesure d’instruction a été déclarée commune au Syndicat des copropriétaires de la 'Résidence Le Bouvet', l’expert déposant son rapport courant novembre 2012.

Entre-temps et le 7 mars 2008, Monsieur M AA AB C et Madame T U V épouse C, ci-après désignés ensemble sous le vocable 'consorts C', se sont portés acquéreurs d’un appartement de type T2 (lot n° 42) de l’ensemble immobilier 'Résidence Le Bouvet’ (bâtiment B) ainsi que d’un emplacement de parking aérien (lot n° 138), moyennant le prix de 172.801,00 € TTC. Par la suite, ils ont confié à la S.A.R.L. SOBEFI IMMOBILIER un mandat général de gestion immobilière précisant que le produit était défiscalisable à 50%.

Estimant que le bien qui leur avait été livré ne se trouvait plus dans un état permettant sa location et subissant de ce fait un préjudice, les consorts C ont, suivant actes d’huissier du 13 décembre 2011, fait assigner la S.C.C.V. LE BOUVET, Madame K L et la S.A.R.L. SOBEFI IMMOBILIER devant le Tribunal de Grande Instance de O-P.

Suivant acte d’huissier du 30 octobre 2012, la S.C.C.V. LE BOUVET a fait assigner la S.A.S. GROUPE SOBEFI devant le Tribunal de Grande Instance de O-P et ces deux procédures ont été jointes par ordonnance du Juge de la Mise en État du 26 novembre 2012.

Par jugement en date du 5 février 2014, le Tribunal de Grande Instance de O-P a :

— rejeté I’ensembIe des demandes formées par les consorts C à l’encontre de la S.A.R.L. SOBEFI IMMOBILIER,

— rejeté l’ensemble des demandes formées par la S.C.C.V. LE BOUVET à l’encontre de la S.A.S. GROUPE SOBEFI et de la S.A.R.L. SOBEFI IMMOBILIER,

— rejeté l’ensemble des demandes formées par Madame K L à l’encontre de la S.A.S. GROUPE SOBEFI et de la S.A.R.L. SOBEFI IMMOBILIER,

— rejeté la demande formée par les consorts C tendant à leur 'donner acte de ce qu’ils se réservent le droit d’agir en réparation du préjudice fiscaI',

— rejeté la demande formée par les consorts C en indemnisation du préjudice résultant de 'l’inachèvement des travaux",

— condamné in solidum la S.C.C.V. LE BOUVET et Madame K L à payer aux consorts C la somme de 15.015,43 € en réparation des préjudices subis,

— rejeté les appels en garantie formés par Madame K L à I’encontre des trois autres défendeurs,

— rejeté les demandes formées par la S.C.C.V. LE BOUVET et Madame K L fondées sur les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamné in solidum la S.C.C.V. LE BOUVET et Madame K L à payer aux consorts C la somme de 2.000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— fixé, dans leurs rapports entre elles, à 50% chacune la part de responsabilité de la S.C.C.V. LE BOUVET et de Madame K L dans le préjudice subi par les consorts C et, en tant que de besoin, condamné Ia S.C.C.V. LE BOUVET et Madame K L au remboursement à l’autre des sommes excédant sa part de responsabilité, qu’eIle aurait versée en exécution du présent jugement,

— condamné les consorts C à payer la somme de 1.500,00 € à la S.A.R.L. SOBEFI IMMOBILIER, par application des dispositions de I’articIe 700 du Code de procédure civile,

— condamné la S.C.C.V. LE BOUVET à payer la somme de 1.000,00 € à la S.A.S. GROUPE SOBEFI, par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, – condamné in solidum la S.C.C.V. LE BOUVET et Madame K L aux dépens,

— accordé à Maître I R S, en sa seule qualité d’avocat de la S.A.R.L. SOBEFI IMMOBILIER, le bénéfice des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile pour les frais dont il justifie avoir fait l’avance sans avoir reçu de provision,

— rejeté les demandes en prononcé de l’exécution provisoire.

Par déclaration au Greffe de la Cour d’Appel de O-P en date du 9 avril 2014, les consorts C ont interjeté appel de cette décision.

Madame K L en a fait de même le 4 juin 2014.

Par ordonnance en date du 12 juin 2014, le Conseiller de la Mise en État a joint les procédures n° 14/1070 et 14/672 sous ce dernier numéro.

*****

Dans leurs dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au Greffe le 28 mai 2015, les consorts C demandent à la Cour :

— d’annuler le protocole d’accord du 9 octobre 2008 pour vice de consentement et à tout le moins, dire qu’il n’a eu d’effet que pour les retards subis à la date de sa conclusion,

— en conséquence, de les dire recevables en leur action,

— de débouter l’ensemble des intimés de toutes leurs demandes,

— de constater le défaut de livraison et l’inexécution des travaux conformément aux dispositions prévues à l’acte de vente,

— de constater la responsabilité contractuelle de la S.C.C.V. LE BOUVET et celle de la S.A.S. GROUPE SOBEFI, maître d’ouvrage délégué, mandataire de la première et signataire du contrat de réservation entre les parties,

— de constater la responsabilité de la S.A.R.L. SOBEFI IMMOBILIER,

— de constater la responsabilité de l’architecte de l’opération, Madame K L,

— de leur donner acte de ce qu’ils se réservent expressément la possibilité d’engager la responsabilité des intimés en réparation du préjudice fiscal qu’ils pourraient subir des suites d’un redressement fiscal,

— de condamner solidairement les intimés et Madame K L, intimée-appelante, à leur payer la somme de 11.132,00 €, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation introductive d’instance, correspondant au préjudice économique relatif à la perte locative qu’ils ont subie, sauf à parfaire d’une somme de 300,00 € par mois accompli du 1^er août 2011 jusqu’au parfait achèvement de l’opération immobilière,

— de condamner solidairement les intimés et Madame K L, intimée-appelante, à leur payer la somme de 1.449,82 €, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation introductive d’instance, correspondant au préjudice économique consécutif au vol qu’ils ont subi,

— de condamner solidairement les intimés et Madame K L, intimée-appelante, à leur payer la somme de 1.893,61 €, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation introductive d’instance, correspondant au préjudice économique consécutif aux dépenses exceptionnelles qu’ils ont eu à effectuer,

— de condamner solidairement les intimés et Madame K L, intimée-appelante, à leur payer la somme de 10.000,00 € à titre de dommages et intérêts liés à l’inachèvement des travaux, dont ceux concernant le clos de la résidence et le parking, toujours pas achevés,

— de condamner solidairement les intimés et Madame K L, intimée-appelante, à leur payer la somme de 20.000,00 € au titre de leur préjudice moral,

— de leur donner acte de ce qu’ils se réservent expressément la possibilité d’engager la responsabilité des intimés par une action distincte en réparation du préjudice fiscal qu’ils pourraient subir en cas de redressement fiscal,

— de condamner solidairement les intimés et Madame K L, intimée-appelante, à leur payer la somme de 5.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens.

À l’appui de leurs prétentions, les consorts C font en effet valoir :

— qu’il appartenait à la S.C.C.V. LE BOUVET de livrer leur appartement en parfait état d’achèvement, comme ce qui était contractuellement stipulé dans l’acte de vente, c’est-à-dire au plus tard le 31 mars 2008,

— que le respect de cette disposition contractuelle était d’autant plus important qu’il conditionnait le déclenchement du mécanisme de défiscalisation, motif les ayant déterminés principalement à contracter,

— que la S.C.C.V. LE BOUVET a reconnu elle-même que les travaux étaient abandonnés, son obligation de résultat de délivrer un bien conforme n’ayant pas été remplie,

— que, de son côté, la S.A.S. GROUPE SOBEFI a préféré prélever par avance sur les fonds de la S.C.C.V. LE BOUVET des sommes exorbitantes en rémunération de prestations de maître d’ouvrage délégué qu’elle a largement délaissées, ce au mépris de l’équilibre financier de l’opération,

— que la S.A.R.L. SOBEFI IMMOBILIER a été un intermédiaire dans le cadre de la vente du bien, largement commissionné à cet effet, et avait le devoir de les informer de l’inachèvement de l’immeuble,

— que la réception sans réserve faite par la S.A.R.L. SOBEFI IMMOBILIER dans ces conditions est donc fautive et a permis au notaire de débloquer au profit du vendeur la somme de 5 % du prix de vente séquestrée entre les mains du notaire,

— que la S.A.R.L. SOBEFI IMMOBILIER a encore manqué à son obligation de conseil dans le cadre de la mise en location du bien,

— qu’en délivrant son attestation d’achèvement du 27 décembre 2007, Madame K L les a trompés et les a déterminés à acquérir un appartement prétendument achevé alors que tel n’était manifestement pas le cas,

— que le protocole d’accord signé le 9 octobre 2008 avec la S.C.C.V. LE BOUVET concerne le seul préjudice fiscal et se trouve vicié à raison des man’uvres dolosives de la part tant de l’intéressée que de la S.A.R.L. SOBEFI IMMOBILIER et de l’architecte, – que l’inachèvement des travaux est à l’origine des préjudices subis,

— que l’immeuble a été considéré comme impropre à la location, ce qui a amené l’assureur garantie locative à ne pas prendre en charge le sinistre lié à la carence locative,

— que l’abandon du chantier est à l’origine d’un vol commis à leur préjudice,

— qu’ils ont dû faire face à des dépenses exceptionnelles directement liées aux carences de l’ensemble immobilier,

— que l’absence de conformité de l’immeuble, qui le rend impropre à sa location, va nécessairement aboutir à un préjudice fiscal,

— que la résidence n’est toujours pas sécurisée et les parkings ne sont pas livrés, cette situation étant psychologiquement insupportable.

*****

Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au Greffe le 9 décembre 2014, Madame K L demande à la Cour de :

— réformer le jugement en date du 5 février 2014 en ce qu’il l’a condamnée à payer la somme de 15.015,43 € en réparation des préjudices soufferts par les consorts C,

— confirmer le jugement en date du 5 février 2014 en ce qu’il a débouté les consorts C du surplus de leurs demandes indemnitaires,

— statuant à nouveau,

— débouter les consorts C de l’intégralité de leurs demandes formées à son encontre,

— en tout état cause, et pour le cas où des condamnations seraient prononcées à son encontre,

— dire que la S.C.C.V. LE BOUVET, la S.A.S. GROUPE SOBEFI et la S.A.R.L. SOBEFI IMMOBILIER seront tenues à l’en garantir et l’en relever indemne,

— condamner les consorts C à lui payer la somme de 3.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner les consorts C en tous les dépens dont distraction au profit de Maître Tania LAZZAROTTO, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.

À l’appui de ses prétentions, Madame K L fait en effet valoir :

— que l’expert judiciaire a déposé son rapport définitif le 17 novembre 2012, qui confirme l’entière responsabilité de la maîtrise d’ouvrage déléguée dans les désordres et retards du chantier,

— que la déclaration d’achèvement des travaux ne préjuge pas de l’achèvement conforme des travaux, le certificat de conformité étant délivré par l’autorité administrative,

— qu’elle n’a pas manqué d’attirer l’attention de la maîtrise d’ouvrage déléguée et des autres intervenants sur les risques liés à la défiscalisation des lots au regard de l’état d’avancement du chantier, raison pour laquelle la S.A.S. GROUPE SOBEFI et la S.A.R.L. SOBEFI IMMOBILIER, par des méthodes agressives, ont exercé une pression sur le maître d’oeuvre pour qu’il fournisse les déclarations d’achèvement des travaux,

— que le gérant de ces deux sociétés a attesté de la conformité des travaux,

— que les pertes locatives, à les supposer justifiées, sont exclusivement imputables à l’inachèvement de certaines parties communes résultant de l’abandon de chantier ultérieur de certains corps d’état,

— qu’un protocole d’accord signé avec la S.C.C.V. LE BOUVET, lequel a autorité de la chose jugée, prévoit l’indemnisation des consorts C concernant les préjudices liés au retard des travaux,

— que la demande d’indemnisation liée à l’inachèvement des travaux fait double emploi avec les autres demandes,

— que les charges de copropriété n’ont pas à être indemnisées par l’architecte alors que le retard de chantier est exclusivement imputable aux manquements de la maîtrise d’ouvrage déléguée à procéder au paiement de certaines entreprises,

— qu’il ne peut pas y avoir de préjudice moral s’agissant d’un bien que les consorts C n’ont jamais entendu habiter,

— que le juge n’a pas à donner acte de réserves sur un éventuel préjudice fiscal,

— que la délivrance d’une attestation de travaux par l’architecte ne peut pas être à l’origine du préjudice lié à un vol,

— que la cause exclusive des préjudices se situe en réalité dans I’inachèvement des travaux sur certaines parties communes,

— que les conditions d’habitabilité de l’appartement des consorts C étaient manifestement réunies puisqu’ils n’ont pas hésité à passer un contrat de mandat avec la S.A.R.L. SOBEFI IMMOBILIER, un locataire ayant d’ailleurs été trouvé jusqu’au 23 octobre 2009,

— que la déclaration d’achèvement des travaux n’emporte pas livraison de la construction soumise à permis de construire mais constitue uniquement le point de départ des délais de recours de l’administration, seule habilitée à attester de l’achèvement des travaux et de leur conformité au permis de construire,

— que les demandes indemnitaires formulées par les consorts C ne peuvent être accueillies qu’au travers d’une action en nullité de la vente pour vice du consentement, action qui ne peut être dirigée qu’à l’encontre du vendeur,

— que le manquement supposé de l’architecte est sans lien avec la perte de chance de contracter ou non,

— que c’est en réalité la S.A.S. GROUPE SOBEFI qui a exposé volontairement les consorts C à un risque éventuel de refus de l’administration de délivrer un certificat de conformité,

— que l’immixtion de la S.A.S. GROUPE SOBEFI revêt la nature d’une cause étrangère au regard de sa compétence notoire en matière de promotion immobilière, l’obligation de déclaration d’achèvement des travaux pesant en premier lieu sur le titulaire du permis de construire.

***** Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au Greffe le 28 août 2014, la S.C.C.V. LE BOUVET demande à la Cour de :

— lui donner acte de ce qu’elle interjette appel incident du jugement n° 12/251 du 5 février 2014 en ce qu’il l’a condamnée in solidum avec Madame K L à verser aux consorts C la somme de 15.015,43 € en réparation des préjudices subis,

— dire et juger que les consorts C ont signé un protocole transactionnel réglant toutes les conséquences liées au retard de livraison des lots acquis auprès d’elle par acte notarié du 7 mars 2008,

— en conséquence,

— dire et juger que cette transaction a autorité de la chose jugée et s’impose aux parties,

— infirmer le jugement du 5 février 2014 en toutes dispositions,

— statuant à nouveau,

— débouter les consorts C de l’ensemble de leurs demandes tendant à sa condamnation à réparer les éventuels préjudices liés au retard de livraison,

— à titre subsidiaire,

— dire et juger que l’achèvement tardif des lots acquis par les demandeurs est dû exclusivement à la carence et aux manquements contractuels du maître d’ouvrage délégué la S.A.S. GROUPE SOBEFI,

— dire et juger que les fautes contractuelles du maître d’ouvrage délégué sont avérées et incontestables,

— en conséquence,

— condamner la S.A.S. GROUPE SOBEFI à la garantir de toutes les condamnations éventuelles qui seraient prononcées à son encontre en raison du retard de livraison dans le cadre de la présente instance,

— condamner la S.A.S. GROUPE SOBEFI à lui payer la somme de 3.000,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître TAILE MANIKOM.

À l’appui de ses prétentions, la S.C.C.V. LE BOUVET fait en effet valoir :

— que les consorts C étaient parfaitement informés du retard de livraison, raison pour laquelle ils ont accepté de signer un protocole transactionnel dans lequel ils ont renoncé à engager une procédure judiciaire en raison de ce retard en contrepartie d’une indemnisation de 1.800,00 €, protocole d’accord assorti de l’autorité de la chose jugée,

— que le jugement entrepris est en totale contradiction avec les décisions précédentes, dont une de la Cour d’Appel de O-P, concernant la qualité de maître d’ouvrage délégué de la S.A.S. GROUPE SOBEFI,

— que les dates d’achèvement fixées par la S.A.S. GROUPE SOBEFI sont en relation étroite avec le programme de commercialisation sous le régime de la défiscalisation qui devait être assurée par le même groupe,

— que le compromis de vente du terrain conclu avec la S.A.R.L. LE BOUVET ne comporte aucune clause de bornage, ce qui devait obligatoirement interpeller la S.A.S. GROUPE SOBEFI sur la nécessité d’opérer, de plus fort, un bornage contradictoire avec l’intégalité des parcelles voisines,

— que l’étude de sol relevait de la compétence du géotechnicien requis par la S.A.S. GROUPE SOBEFI, dont l’obstination à prévoir un accès côté mer (non validé par la commune) et un passage des réseaux par une parcelle appartenant en réalité à la SEMAC (sans autorisation de cette dernière) a impacté le projet,

— que l’expert judiciaire impute l’entière responsabilité du retard à la S.A.S. GROUPE SOBEFI, cette situation l’ayant mise dans l’obligation d’indemniser les acquéreurs,

— que le contrat passé avec la S.A.S. GROUPE SOBEFI ne l’autorisait pas à prélever de quelconques sommes de la BANQUE DE LA RÉUNION,

— que le projet, rémunération de la S.A.S. GROUPE SOBEFI incluse, n’était viable qu’en cas de commercialisation effective,

— que la S.A.S. GROUPE SOBEFI a capté indûment plus d’un million d’euros jusqu’à août 2008, détournés de la trésorerie,

— que l’appréhension, par la S.A.S. GROUPE SOBEFI, d’honoraires substantiels de gestion et de commercialisation pour un montant global de 1.873.225,00 € qualifiant sa véritable responsabilité dans l’opération s’est opérée de façon totalement indue, puisqu’elle n’a pas exécuté symétriquement les obligations s’y rapportant,

— que, de son côté, la responsabilité de la S.A.R.L. SOBEFI IMMOBILIER devra être recherchée tant sur le fondement du mandat de gestion immobilière que sur celui de la responsabilité de l’agent immobilier, intermédiaire à la vente consentie aux consorts C.

*****

Dans leurs dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au Greffe le 25 mars 2015, la S.A.S. GROUPE SOBEFI et la S.A.R.L. SOBEFI IMMOBILIER demandent à la Cour de :

— à titre principal,

— dire et juger que le protocole transactionnel régularisé entre les consorts C et la S.C.C.V. LE BOUVET revêt l’autorité de la chose jugée en dernier ressort et, en conséquence, dire et juger que les consorts C sont irrecevables à agir,

— à titre subsidiaire,

— dire et juger que la S.A.R.L. SOBEFI IMMOBILIER n’a commis aucun manquement à l’exécution de ses obligations contractuelles, et spécialement de son obligation d’information, en rapport de causalité directe et certaine avec le préjudice dont les appelants entendent obtenir réparation,

— dire et juger que la S.A.S. GROUPE SOBEFI n’a commis aucun manquement à l’exécution de ses obligations contractuelles en rapport de causalité directe et certaine avec le préjudice dont les consorts C entendent obtenir réparation, – débouter les appelants de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

— en tout état de cause,

— condamner solidairement les appelants à payer à la S.A.R.L. SOBEFI IMMOBILIER la somme de 5.000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner solidairement les appelants à payer à la S.A.S. GROUPE SOBEFI la somme de 5.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner solidairement les appelants au paiement des entiers dépens.

À l’appui de leurs prétentions, la S.A.S. GROUPE SOBEFI et la S.A.R.L. SOBEFI IMMOBILIER font en effet valoir :

— que, lorsque le premier versement d’honoraires est intervenu le 23 août 2007, soit plus d’un an après la signature du contrat de maîtrise d’ouvrage déléguée au bénéfice de la S.A.S. GROUPE SOBEFI, près de 80% de sa mission de maîtrise d’ouvrage déléguée avait été remplie, les associés de la S.C.C.V. LE BOUVET ne souhaitant pas réaliser des apports en compte courant permettant de régler les honoraires,

— que les manquements graves et le comportement frauduleux de la S.C.C.V. LE BOUVET et de ses associés et co-gérants (erreurs de gestion et détournements de fonds via des fausses factures établies pour un montant total de 1.224.174,90 € ne permettant plus de payer les entreprises), ainsi que la négligence passive de la BANQUE DE LA RÉUNION, financeur de l’opération, qui a réduit d’autorité le 27 février 2009 le crédit d’accompagnement accordé à la S.C.C.V. LE BOUVET, expliquent les difficultés financières importantes ayant affecté le projet immobilier,

— que, depuis la résiliation du contrat de maîtrise d’oeuvre déléguée, la S.A.S. GROUPE SOBEFI ignore l’état d’avancement de la commercialisation des 174 lots et des 2 commerces, objet de l’opération,

— que le Tribunal de Grande Instance de O-P s’est prononcé à plusieurs reprises en retenant toujours la responsabilité de la S.C.C.V. LE BOUVET et en mettant hors de cause la S.A.S. GROUPE SOBEFI et la S.A.R.L. SOBEFI IMMOBILIER, comme l’ont fait la Cour d’Appel de BORDEAUX et la Cour de Cassation,

— que, la somme prévue au protocole signé le 9 octobre 2008 entre les consorts C et la S.C.C.V. LE BOUVET ayant été virée sur le compte bancaire des appelants, la transaction revêt l’autorité de la chose jugée en dernier ressort et constitue dans le cadre de la présente instance une fin de non-recevoir,

— que les consorts C ont dissimulé ce protocole d’accord, qui signe la reconnaissance par la S.C.C.V. LE BOUVET de sa responsabilité dans le retard des travaux,

— que la S.A.R.L. SOBEFI IMMOBILIER a parfaitement informé les consorts C dès que des difficultés sont apparues, leurs préjudices étant en toute hypothèse sans lien avec la faute reprochée,

— que la réception du bien immobilier concernait l’intérieur de l’appartement, et non les parties communes qui devaient être réceptionnées directement par le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic,

— que l’architecte a délivré plusieurs attestations d’achèvement à 100%, ce qui confirme le caractère parfaitement habitable au moment de la vente du bien puis au moment de sa mise en location,

— que le contrat de maîtrise d’ouvrage déléguée, tel que celui qu’a souscrit la S.A.S. GROUPE SOBEFI, ne comporte qu’une obligation de moyens dépourvue de garantie de bonne fin du programme immobilier, divergeant en cela du contrat de promotion immobilière,

— que la S.C.C.V. LE BOUVET, composée de professionnels de l’immobilier, a conservé l’entière maîtrise de l’opération immobilière en exerçant son pouvoir de décision à toutes les étapes du projet, en choisissant les partenaires, en souscrivant les prêts bancaires, en régularisant les ventes chez le notaire, en fixant le prix des lots et en signant les protocoles d’accord avec les propriétaires,

— que la S.A.S. GROUPE SOBEFI n’avait pas de pouvoir de décision, son pouvoir se limitant à l’assistance de la S.C.C.V. LE BOUVET dans ses opérations,

— que l’abandon du chantier par la SOGEA, les difficultés techniques (absence de bornage, terrassement, retard dans la délivrance d’une garantie de paiement) et la révocation du crédit d’accompagnement sont étrangers à la S.A.S. GROUPE SOBEFI et ont rendu impossible la poursuite du programme immobilier,

— que les entreprises intervenues sur le chantier ont été payées et les montants des marchés respectés,

— que la S.A.S. GROUPE SOBEFI, qui n’a jamais contracté l’engagement de régler les intervenants à l’acte de construire, a strictement perçu ce qui était prévu par la convention des parties, soit la somme totale de 1.627.500,00 €, sous le contrôle de la BANQUE DE LA RÉUNION, le paiement de ses honoraires ne dépendant nullement de l’état d’avancement du chantier ou de la commercialisation des lots,

— que la S.A.S. GROUPE SOBEFI a pu, sans excéder les termes de son mandat, transmettre à la BANQUE DE LA RÉUNION ses propres notes de frais et honoraires sur lesquelles étaient apposés le cachet de la S.C.C.V. LE BOUVET et la mention bon pour paiement.

*****

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 juin 2015.

Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR L’ANNULATION DU PROTOCOLE D’ACCORD DU 9 OCTOBRE 2008

L’article 1116 du Code civil dispose que 'le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté.

Il ne se présume point et doit être prouvé'.

En l’espèce, les consorts C ont passé le 9 octobre 2008 avec la S.C.C.V. LE BOUVET un protocole d’accord aux termes duquel il est exposé qu’ 'un retard dans l’avancement des travaux ne leur ayant pas permis de prendre livraison de leur bien immobilier et notamment de le proposer à la location à la date prévue, la S.C.C.V. LE BOUVET a adressé (aux consorts C) une proposition d’indemnisation d’un montant de MILLE HUIT CENT EURO (1.800,00 €)'. Ce protocole d’accord prévoit encore que 'ladite somme d’argent (est) destinée à réparer tous préjudices découlant du retard de travaux dont s’agit'.

Curieusement, la S.C.C.V. LE BOUVET n’avait pas fait état de ce protocole d’accord devant les premiers juges, de sorte que le moyen tiré de l’autorité de la chose jugée et dont il sera parlé plus bas est inédit en cause d’appel.

C’est donc pour faire échec à la production de ce protocole d’accord et aux conséquences de droit qui en sont tirées que les consorts C sollicitent de la Cour qu’elle en prononce la nullité pour dol.

Il revient par conséquent aux consorts C de caractériser et de prouver les manoeuvres dolosives dont ils auraient été victimes. Ceux-ci considèrent en effet que leur consentement se trouve vicié à raison des man’uvres dolosives de la part tant de la S.C.C.V. LE BOUVET que de la S.A.R.L. SOBEFI IMMOBILIER et de l’architecte, pour les convaincre de transiger.

À cette fin, les consorts C produisent une 'attestation d’avancement des travaux’ délivrée par Madame K L le 1^er septembre 2008, soit un peu plus d’un mois avant la signature du protocole d’accord, dans laquelle l’architecte mentionne un 'achèvement des travaux à 100% pour l’ensemble des logements’ à cette date.

La fiche de réception des lots établie le 9 septembre 2008 et signée tant de la S.C.C.V. LE BOUVET que de la S.A.R.L. SOBEFI IMMOBILIER (pour le compte des consorts C) n’indique que deux réserves mineures : une penderie manquante et l’encoffrement PVC d’un placard.

Certes, lorsque les consorts C ont acheté leur bien constitué des lots 42 et XXX', en état futur d’achèvement, par acte notarié du 7 mars 2008, il était déjà précisé que 'la résidence dont dépendent les lots de copropriété objet des présentes, commercialisés sur plans, se trouve aujourd’hui achevée', ce qui aurait dû les inciter à la prudence au moment de transiger sur leurs préjudices à raison du retard dans l’exécution des travaux.

D’ailleurs, une attestation similaire de Madame K L datée du 18 décembre 2007 était déjà annexée à l’acte de vente du 7 mars 2008, ainsi qu’une déclaration d’achèvement et de conformité des travaux reçue en mairie le 27 décembre 2007.

En outre, les consorts C versent eux-mêmes aux débats un procès-verbal de constat d’huissier du 28 janvier 2009 selon lequel la première tranche de travaux concernée par leur bien est effectivement terminée, plusieurs appartements étant déjà loués.

Cependant, dans un rapport d’expertise du 30 septembre 2009, M. G, s’il confirme que, dans les bâtiments A et B, des appartements sont occupés, précise que des travaux relatifs aux communs non terminés ne rendent pas les immeubles compatibles avec une occupation, ce qui l’a conduit à demander 'au syndic (de la copropriété) de prendre des mesures conservatoires immédiates pour la sécurité des personnes'.

C’est ainsi que l’expert relève une alimentation en électricité par groupe électrogène, un accès non sécurisé pour les piétons et non carrossable à partir de la rue Bouvet, un accès provisoire par le bord de mer, un ascenseur non fonctionnel, un accès aux étages par les escaliers de secours, une absence de dispositif de ventilation dans les parkings en sous-sol, une absence de gardes-corps au dernier niveau et la présence de gardes-corps non réglementaires (en contreplaqué) dans les autres étages, ces derniers points ayant déjà été constatés dans un procès-verbal de constat d’huissier établi le 2 avril 2009 à la demande du syndicat des copropriétaires de la 'Résidence Le Bouvet'.

Si la S.A.R.L. SOBEFI IMMOBILIER a pu louer le bien des consorts C à M. Z à effet au 29 septembre 2008, soit quelques jours seulement avant la signature du protocole d’accord litigieux, les conditions d’occupation décrites par l’expert et l’huissier ne pouvaient déboucher que sur une résiliation rapide qui s’est concrétisée par une initiative du locataire dès le 24 juillet 2009, le bien étant ensuite resté vacant plusieurs mois puisque, ainsi que le reconnaît d’ailleurs la S.A.R.L. SOBEFI IMMOBILIER elle-même dans un courrier du 15 juillet 2010 adressé aux consorts C, l’alimentation en eau et en électricité s’est dégradée au fur et à mesure du remplissage locatif pour finir par présenter un problème de décence début 2009, en raison d’une sous-évaluation de la capacité technique des installations provisoires (voir aussi en ce sens l’extrait du site internet Clicanoo du 25 juillet 2009 relatif à la gronde des résidents, pièce n° 34 de la S.C.C.V. LE BOUVET).

Il est manifeste que la réalité de la situation a été cachée aux consorts C (la S.A.R.L. SOBEFI IMMOBILIER leur indique avoir elle-même découvert l’ampleur du problème sur le tard dans le courrier du 15 juillet 2010) et que les quelques informations distillées à ces profanes résidant en métropole avaient uniquement pour vocation de les rassurer et, principalement, de les amener à transiger à bas coût l’indemnisation qu’ils étaient en droit de revendiquer en raison du défaut de délivrance conforme de leur appartement dans les délais contractuels (31 mars 2008 au plus tard).

La précipitation avec laquelle certaines locations ont été consenties au sein de la 'Résidence Le Bouvet’ témoigne essentiellement de la volonté, à tout prix, de ménager la défiscalisation la plus optimale, but recherché aux dires de toutes les parties par la plupart des investisseurs (voir en ce sens le courrier de la S.A.R.L. SOBEFI IMMOBILIER en date du 28 avril 2008).

La S.C.C.V. LE BOUVET, maître de l’ouvrage, ne pouvait de son côté ignorer la situation. En l’occultant délibérément, elle est parvenue à convaincre les consorts C de transiger à partir de documents qui ne témoignent pas fidèlement de l’état du bâtiment et, à tout le moins, grâce à une réticence dolosive sur la réalité de l’achèvement de la construction.

C’est donc à bon droit que les consorts C sollicitent l’annulation de ce protocole d’accord.

SUR LA FIN DE NON-RECEVOIR TIRÉE DE L’AUTORITÉ DE LA CHOSE JUGÉE

L’article 2052 du Code civil dispose que 'les transactions ont, entre les parties, l’autorité de la chose jugée en dernier ressort.

Elles ne peuvent être attaquées pour cause d’erreur de droit, ni pour cause de lésion'.

En l’espèce, aucune des parties n’est habile à exciper d’un protocole d’accord qui vient d’être annulé, de sorte qu’il ne sera donné aucune suite à cette fin de non-recevoir.

SUR LES RESPONSABILITÉS

1 – la responsabilité de la S.C.C.V. LE BOUVET :

L’article 1147 du Code civil dispose que 'le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au payement de dommages intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part'.

En l’espèce, l’acte de vente du 7 mars 2008 prévoit que 'la résidence dont dépendent les lots de copropriété objet des présentes, commercialisés « sur plans » se trouve aujourd’hui achevée'.

Cet acte annexe l’attestation d’achèvement des travaux délivrée par l’architecte du programme et la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux. Pour autant, et de façon paradoxale, il prévoit une livraison du bien au plus tard le 31 mars 2008. En toute hypothèse et ainsi que l’ont relevé les premiers juges, si la vente est intervenue le 7 mars 2008 pour un immeuble à usage d’habitation situé dans une résidence présentée comme achevée, les procès verbaux de constat établissent que les parties communes, au 2 avril 2009, nécessitaient manifestement des travaux complémentaires relativement importants (manque d’huisseries, sécurité non assurée, câbles nus et pendants…).

Comme il a été dit plus haut, M. G, expert mandaté par la BANQUE DE LA RÉUNION, garant de l’achèvement des travaux, offre un aperçu de la situation réelle de l’immeuble courant juin 2009, date de la première visite expertale, puisqu’il a notamment pu constater que les travaux de V.R.D. de la première tranche (bâtiment A et B) n’étaient pas achevés, ainsi qu’il a été dit plus haut.

La S.C.C.V. LE BOUVET a reconnu cette défaillance dans un procès-verbal de transaction passé le 29 octobre 2009 avec la BANQUE DE LA RÉUNION qui avait donné sa garantie financière d’achèvement.

Il est donc établi que la S.C.C.V. LE BOUVET n’a pas respecté son obligation de délivrance, dès lors que plus d’un an après l’intervention de la vente de l’appartement, ce bien n’était toujours pas habitable.

Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a retenu la responsabilité de la S.C.C.V. LE BOUVET.

2 – la responsabilité de Madame K L :

L’article 1382 du Code civil dispose que 'tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer'.

En l’espèce, la Cour ne peut qu’approuver les premiers juges lorsqu’ils considèrent que Madame K L, en sa qualité d’architecte, a à tort délivré une attestation mentionnant que la première tranche de travaux avait été réalisée à 100% alors qu’il a déjà été vu que ce document ne correspondait pas à la réalité de l’état des bâtiments.

Une visite sommaire des lieux, a fortiori pour un architecte, aurait dû la conduire à refuser de délivrer une telle attestation, même sous la pression des méthodes agressives reprochées à la S.A.S. GROUPE SOBEFI et à la S.A.R.L. SOBEFI IMMOBILIER en forme d’aveu de sa propre faute.

Toutefois, les premiers juges considèrent que cette attestation a pu déterminer les consorts C à contracter, alors qu’ils auraient pu ne pas investir. Or, les préjudices dont ils font état sont la suite des retards pris dans les travaux et non la perte de chance de ne pas investir.

En d’autres termes, cette attestation fautive n’est pas à l’origine des préjudices qu’ils allèguent, de sorte que ce chef du jugement sera infirmé.

3 – la responsabilité de la S.A.S. GROUPE SOBEFI :

Les consorts C n’ont pas passé de contrat avec la S.A.S. GROUPE SOBEFI mais ils se fondent sur les principes de la responsabilité délictuelle pour demander sa condamnation solidaire avec les autres parties à indemniser leurs préjudices.

Ils reprochent en effet à la S.A.S. GROUPE SOBEFI d’avoir préféré prélever par avance sur les fonds de la S.C.C.V. LE BOUVET des sommes exorbitantes en rémunération de prestations de maître d’ouvrage délégué qu’elle aurait largement délaissées, ce au mépris de l’équilibre financier de l’opération, induisant alors les retards dont ils sont victimes dans la livraison conforme de leur appartement. Aux termes du contrat de maîtrise d’ouvrage déléguée conclu entre les parties le 27 juillet 2006, 'la S.C.C.V. LE BOUVET confère à la S.A.S. GROUPE SOBEFI pouvoir de :

— la représenter dans tous les actes qu’exige la réalisation du programme immobilier (…)

— conclure avec les loueurs d’ouvrage les contrats de louage d’ouvrage,

recevoir les travaux, liquider les marchés et tout ce que nécessaire à la bonne fin de l’opération (…)

— vendre par lots en l’état futur d’achèvement aux prix charges et conditions qu’il jugera convenables les biens dépendant de l’ensemble immobilier et à cet effet procéder à toute réunion ou division de parcelles, signer tout document y afférents

— faire toutes affirmations prescrites par la loi

— aux effets ci-dessus accomplir tous actes qu’exige la réalisation du programme immobilier, transiger, substituer, et d’une manière générale quelconque faire le nécessaire

— choisir les agences immobilières pour la commercialisation et la location de l’ensemble immobilier'.

Il est encore prévu que 'la S.A.S. GROUPE SOBEFI s’oblige envers la S.C.C.V. LE BOUVET à tout mettre en oeuvre pour respecter :

— le budget prévisionnel

— la grille de prix

— le plan de trésorerie'.

S’agissant du montant des honoraires du maître d’ouvrage délégué, la convention liant les parties mentionne que 'la rémunération du maître d’ouvrage délégué est fixée selon l’annexe jointe partie intégrante du présent contrat'.

Le budget prévisionnel prévoit des honoraires hors taxes de 1.500.000,00 € et 127.500,00 € de B, tout en précisant '5,68% HT du CA TTC'. L’annexe suivante toujours intitulée budget prévisionnel fait état d’un chiffre d’affaires brut prévisionnel de 26.400.000 € et 5,68% de cette somme correspond à 1.499.520,00 €. Il s’agit là des seules pièces contractuelles permettant de déterminer quel était l’accord des parties quant à la rémunération du mandataire.

Aucun élément n’est produit qui laisserait entendre que la rémunération ne serait pas le montant fixé forfaitairement à partir de la valeur globale de l’opération mais un montant dépendant du chiffre d’affaires effectivement réalisé, de sorte qu’il n’est pas établi que la commune volonté des parties aurait été de faire dépendre la rémunération du maître d’ouvrage délégué de la réalisation effective de ce chiffre d’affaires.

De ce point de vue, c’est à tort que la S.C.C.V. LE BOUVET reproche à la S.A.S. GROUPE SOBEFI, dans un courrier du 11 avril 2012, soit 4 ans plus tard, d’avoir abusé de sa rémunération en référence à l’article 4 du contrat de maîtrise d’oeuvre déléguée, au motif que 'ladite rémunération était due uniquement en considération du chiffre d’affaires dégagé par l’opération', ce que ne dit pas cet article, alors qu’elle était fixée en rapport avec l’importance du projet, à l’instar des 'honoraires techniques’ d’autres intervenants comme l’architecte ou le bureau de contrôle.

La S.A.S. GROUPE SOBEFI n’a donc pas bénéficié d’une rémunération excédant les limites contractuellement fixées.

S’agissant du moment où le paiement a été réalisé, il n’a pas été effectué en un seul versement mais sur une période comprise entre le 23 août 2007 et le 21 juillet 2008.

La S.A.S. GROUPE SOBEFI affirme que ces paiements sont intervenus dans des conditions ne heurtant pas le plan de trésorerie qui prévoyait le versement de la somme de 1.627.000,00 € sur une période comprise entre avril 2007 et octobre 2008. Force est de constater que, si le plan de trésorerie n’est pas produit, cette assertion n’est pas contestée.

Il est à noter que, postérieurement à l’achat des consorts C, et alors que le programme de commercialisation était déjà très avancé (10.221.354,00 € de biens vendus en 2008 selon compte annuel de résultat), la S.A.S. GROUPE SOBEFI s’est fait payer en 5 fois de ses honoraires pour un montant total de 400.500,00 €, soit environ un quart des honoraires convenus, ou encore une somme représentant 1,5% du chiffre d’affaires brut TTC attendu. Ce n’est donc pas le paiement de cette fraction d’honoraires qui a pu à elle seule mettre en danger l’équilibre financier de l’opération immobilière et retarder la délivrance conforme du bien des consorts C.

Le paiement des honoraires de la S.A.S. GROUPE SOBEFI était d’ailleurs soumis au strict contrôle de la BANQUE DE LA RÉUNION, en témoigne le courrier de cette dernière adressé le 6 août 2008 à la S.C.C.V. LE BOUVET, dans lequel elle l’informe de ce qu’elle ne pourra pas honorer la dernière facture d’honoraires pour un montant de 80.000,00 € (adressée par erreur selon la S.A.S. GROUPE SOBEFI), dès lors que le plafond contractuel de 1.627.000,00 € est déjà atteint. Ce dispositif confirme que la S.C.C.V. LE BOUVET a toujours validé auprès de la banque les demandes de paiement d’honoraires faites par la S.A.S. GROUPE SOBEFI.

Selon le rapport d’expertise judiciaire D, que produit la S.C.C.V. LE BOUVET, 'les inachèvements constatés sont le résultat d’une gestion catastrophique des fonds de la S.C.C.V. LE BOUVET ne permettant plus le règlement des entreprises et les obligeant à quitter le chantier'. Il incrimine la S.A.S. GROUPE SOBEFI et évoque des 'sommes payées par anticipation ou indûment perçues’ et vise diverses pièces qui ne sont pas jointes à l’exemplaire versé aux débats. L’expert procède par affirmation sans prendre la peine de démontrer son propos.

Il apparaît que la S.C.C.V. LE BOUVET validait les paiements, en témoigne la production d’un devis du 2 juillet 2007 de l’entreprise F pour un montant de 580.575,00 € qu’elle demande à voir facturer en fonction de l’avancement, en soulignant que le maître d’oeuvre et la SOGEA (sous-traitante) ne doivent pas en être informés.

D’ailleurs, suite aux informations données par l’expert G, Madame K L, dans un état des acomptes, mentionne l’existence de travaux supplémentaires réglés hors maîtrise d’oeuvre pour un montant de 691.893,65 € sans devis ni facture. La Cour relève à cet égard que M. F était associé et co-gérant de la S.C.C.V. LE BOUVET.

Il ressort par ailleurs d’un courrier adressé à la BANQUE DE LA RÉUNION le 19 décembre 2009 par Maître A, Notaire à O-P, intervenant à la demande des co-gérants de la S.C.C.V. LE BOUVET, que 'ces derniers (lui) ont fait part des difficultés que la S.C.C.V. LE BOUVET rencontre au sujet des conditions de financement du programme immobilier et (lui) demandent d’intervenir (après lui avoir) exposé que des factures de travaux relatives à la première tranche du programme immobilier ont été payées avec l’enveloppe de 4.000.000 euros pourtant destinée au paiement des travaux de la deuxième tranche dudit programme. Il semblerait que cet incident ait engendré un décalage de trésorerie causant par voie de conséquence un véritable préjudice financier à l’emprunteur puisque ce dernier n’a pas pu disposer dans son intégralité de la première enveloppe de 6.000.000 euros destinée à payer les travaux de la première tranche du programme immobilier'. Dans ce courrier, le notaire rappelle à la banque les stipulations contractuelles offrant un crédit d’accompagnement de 6 millions d’euros jusqu’au 31 juillet 2008, 4 millions d’euros jusqu’au 28 février 2009 et 2 millions d’euros jusqu’au 31 juillet 2009 pour la 3^e tranche, la diminution de trésorerie se trouvant censément compensée par la commercialisation des lots au fur et à mesure.

Or, M. F, pour le compte de la S.C.C.V. LE BOUVET, a, dès le 5 mars 2008, demandé à la BANQUE DE LA RÉUNION la diminution de l’enveloppe à 4 millions d’euros compte tenu du démarrage de la 2^e tranche de travaux.

Cette initiative explique le glissement opéré d’une tranche sur l’autre, situation dénoncée par la S.A.S. GROUPE SOBEFI à la BANQUE DE LA RÉUNION le 18 novembre 2008.

Ces pièces témoignent donc de ce que non seulement ce n’est pas le prélèvement de ses honoraires par la S.A.S. GROUPE SOBEFI qui est à l’origine des difficultés rencontrées, mais encore que ce sous-dimensionnement du financement explique les problèmes de paiement des entreprises.

Dans un courrier du 12 février 2009 adressé à la banque, la S.C.C.V. LE BOUVET, loin d’être alarmiste, évoque des résultats corrects en 2007 et une année 2008 honorable bien que contrastée pour solliciter d’elle la mise en place des concours attendus pour un montant de 2 millions d’euros pour lui permettre de continuer son programme en 2009 dans de bonnes conditions.

Dans un courrier beaucoup plus vindicatif adressé le mois suivant (27 mars 2009) à la BANQUE DE LA RÉUNION, la S.C.C.V. LE BOUVET se plaint auprès de la banque d’une réduction intempestive des crédits depuis le 28 février 2009 de 4 à 2 millions d’euros, ce qui n’aurait pas permis de payer les factures de plusieurs entreprises intervenantes, l’entreprise SOGEA ayant même refusé de reprendre les travaux faute de mobilisation de la garantie de paiement. Elle y relate notamment que, faute de terminaison des travaux, le raccordement provisoire est assuré par un groupe électrogène et un surpresseur d’eau potable, information qui ne manquera pas d’étonner la banque dans un courrier du 10 avril 2009 dès lors qu’un état d’achèvement des travaux du 26 décembre 2007 pour la première tranche lui avait été adressé.

Le naufrage de l’opération 'Résidence Le Bouvet’ trouve sa cause ailleurs que dans le paiement des honoraires de la S.A.S. GROUPE SOBEFI et les consorts C échouent à rapporter la preuve selon laquelle elle aurait commis une faute à l’origine de l’inachèvement des travaux et, partant, de leurs préjudices.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a écarté la responsabilité de la S.A.S. GROUPE SOBEFI.

4 – la responsabilité de la S.A.R.L. SOBEFI IMMOBILIER :

L’article 1991 du Code civil dispose en son 1^er alinéa que 'le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution'.

L’article 1992 prévoit en son 1^er alinéa que 'le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion'.

En l’espèce, bien qu’annonçant une pièce n° 4 intitulée 'mandat général de gestion immobilière', les consorts C ne l’ont pas produite dans leur dossier de plaidoiries. Toutefois, il est constant que la S.A.R.L. SOBEFI IMMOBILIER était mandatée par eux pour la gestion locative du bien.

La S.A.R.L. SOBEFI IMMOBILIER a d’ailleurs fait diligence en trouvant un locataire en la personne de M. Z dans le cadre d’un contrat à effet au 29 septembre 2008 (l’exemplaire produit du contrat de bail, peu lisible, ne permet pas de le dater).

Il a été vu plus haut dans quelles conditions de précipitation cette location avait été consentie, à la fois pour permettre la signature du protocole d’accord opposé aux consorts C et pour garantir le point de départ du régime de défiscalisation.

Or, la S.A.R.L. SOBEFI IMMOBILIER était aussi titulaire, relativement aux lots de copropriété de la 'Résidence Le Bouvet', d’un mandat de commercialisation donné le 2 avril 2007 par la 'S.A.R.L.' GROUPE SOBEFI et d’un autre contrat aux mêmes fins consenti le 14 avril 2008 par la S.A.S. GROUPE SOBEFI. Elle ne pouvait sérieusement ignorer la situation de la résidence et notamment l’état des immeubles, d’autant moins qu’elle a signé la fiche de réception des lots établie le 9 septembre 2008.

Son attitude est donc manifestement fautive lorsqu’elle ne prend pas la peine d’alerter les consorts C sur la réalité préoccupante des parties communes et équipements collectifs déjà décrite à plusieurs reprises.

Toutefois, cette faute ne peut pas être à l’origine des préjudices des consorts C issus du retard dans les travaux, lesquels sont nés dès l’acte d’acquisition de leur appartement, vicié par une information erronée d’achèvement des travaux.

En d’autres termes, une alerte de la S.A.R.L. SOBEFI IMMOBILIER au moment de la réception des travaux n’aurait strictement rien changé aux préjudices subis par les consorts C.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a écarté la responsabilité de la S.A.R.L. SOBEFI IMMOBILIER.

SUR LES PRÉJUDICES

Les consorts C demandent réparation des préjudices suivants :

— la somme de 11.132,00 € correspondant au préjudice économique relatif à la perte locative qu’ils ont subie, sauf à parfaire d’une somme de 300,00 € par mois accompli du 1^er août 2011 jusqu’au parfait achèvement de l’opération immobilière,

— la somme de 1.449,82 € correspondant au préjudice économique consécutif au vol qu’ils ont subi,

— la somme de 1.893,61 € correspondant au préjudice économique consécutif aux dépenses exceptionnelles qu’ils ont eu à effectuer,

— la somme de 10.000,00 € à titre de dommages et intérêts liés à l’inachèvement des travaux,

— la somme de 20.000,00 € au titre de leur préjudice moral.

Ils demandent également à la Cour de leur donner acte de ce qu’ils se réservent expressément la possibilité d’engager la responsabilité des intimés par une action distincte en réparation du préjudice fiscal qu’ils pourraient subir en cas de redressement fiscal.

1 – la perte locative :

La Cour ne dispose d’aucun élément récent sur la situation actuelle de la 'Résidence Le Bouvet’ et encore moins sur celle de l’appartement des consorts C, notamment à compter du 1^er août 2011, date à partir de laquelle ils sollicitent une indemnisation à hauteur de 300,00 € jusqu’à parfait achèvement des travaux, point auquel les premiers juges n’ont pas répondu. La vacance locative de leur bien a commencé en août 2009, suite au départ de leur locataire M. Z, qui s’était engagé pour un loyer principal de 484,00 € par mois.

La somme demandée (11.132,00 €), à laquelle les premiers juges ont fait droit, correspond à 23 mois de location. Ce manque à gagner peut être mis en relation directe avec l’inachèvement des travaux.

Lorsque l’expert D passe sur les lieux en décembre 2011, il indique que 'les bâtiments A, B, C et D sont terminés (et que) pratiquement tout ce qui est vendu est habité'.

Les consorts C produisent eux-mêmes un historique (pièce n° 20) de la situation locative du bien, duquel il ressort qu’il était à nouveau loué à compter d’août 2011. On ignore si le départ de la locataire en décembre 2011 est lié à la situation de la 'Résidence Le Bouvet'. L’appartement a ensuite été loué de nouveau à compter de mai 2012.

La résidence n’avait alors plus recours aux expédients comme déjà vu plus haut (surpresseur, groupe électrogène), de sorte qu’il doit être considéré qu’à compter d’août 2011, les difficultés de location sont dues aux aléas du marché.

Ce chef du jugement sera donc purement et simplement confirmé.

2 – le préjudice lié au vol :

Les consorts C ont été informés le 20 avril 2010 par la S.A.R.L. SOBEFI IMMOBILIER de ce qu’un vol d’un réfrigérateur avait eu lieu dans leur résidence.

La circonstance de l’effraction relevée ayant permis la commission de l’infraction ne change rien au fait que, sans l’apparence d’un véritable désert occupationnel et un défaut complet de sécurisation des lieux, l’infraction aurait pu être évitée.

En revanche, les consorts C réclament paiement d’une somme de 1.449,82 € en ne produisant qu’un devis de la S.A.R.L. SOBEFI IMMOBILIER relatif à la pose d’un réfrigérateur à hauteur de 306,80 €. Il ne pourra donc être fait droit à leur demande d’indemnisation que dans la limite de ce dernier montant.

3 – les dépenses exceptionnelles :

Les consorts C produisent la copie d’un relevé de compte présentant six appels de fonds qualifiés d’exceptionneIs par le syndic et précisent qu’il s’agit des charges qu’ils ont assumées du fait de l’usage d’un groupe électrogène aux fins d’alimentation de l’immeuble en électricité.

Cette destination n’a été contestée par aucune des parties et l’utilisation d’un groupe électrogène est avérée par la production de diverses pièces et notamment du rapport de l’expert G qui a pointé I’absence de raccordement des bâtiments litigieux au réseau E.D.F.

Ainsi que l’ont relevé les premiers juges, ces charges exceptionnelles (1.893,61 €) n’auraient pas été engagées si le chantier avait été effectivement achevé au jour où l’architecte l’a déclaré, de sorte que ce chef du jugement sera confirmé.

4 – les dommages et intérêts complémentaires :

Les consorts C se contentent de demander des dommages et intérêts complémentaires à hauteur de 10.000,00 € à raison de l’inachèvement des travaux sans caractériser ce préjudice ni dire en quoi il différerait du préjudice moral et des préjudices matériels ou financiers dont il est demandé par ailleurs réparation. Le jugement ayant débouté les consorts C sera confirmé de ce chef.

5 – le préjudice moral :

Contrairement à ce qu’affirment certaines parties, le fait, pour les consorts C, de ne pas habiter sur place et d’avoir effectué cet investissement essentiellement dans un but de défiscalisation n’a pas eu pour effet de les soulager de toute crainte quant à l’opportunité d’un choix qu’ils auraient les raisons les plus légitimes de regretter.

Les circonstances dans lesquelles ils ont découvert la réalité de la situation de la 'Résidence Le Bouvet', l’inquiétude liée à l’opacité des informations données, aggravée par leur éloignement, et le fait d’avoir pu se sentir floués, représentés qu’ils étaient par différents professionnels en qui ils avaient mis leur confiance, a causé aux consorts C un préjudice insuffisamment réparé par les premiers juges.

La Cour leur allouera de ce chef la somme de 3.000,00€.

6 – le préjudice financier :

Les premiers juges doivent être approuvés lorsque, pour débouter les consorts C de ce chef de demande, ils considèrent que les demandes de « donner acte » et autres « constats » sont dépourvues de tout caractère juridictionnel, dès lors qu’elles ne tendent pas à trancher une contestation.

Il sera finalement alloué aux consorts C, toutes sources de préjudice confondues, la somme de 16.332,41 €, outre les intérêts au taux légal à compter de l’exploit introductif d’instance du 13 décembre 2011.

SUR LES APPELS EN GARANTIE

La S.C.C.V. LE BOUVET fonde son appel en garantie sur les fautes commises par la S.A.S. GROUPE SOBEFI (absence de bornage du terrain, absence d’étude des sols, absence de garantie de paiement, prélèvement indu de ses honoraires) et la S.A.R.L. SOBEFI IMMOBILIER en exécution de leurs contrats respectifs.

Aux termes de ses conclusions, elle ne demande toutefois à être garantie et relevée indemne que par la S.A.S. GROUPE SOBEFI, de sorte que seules les fautes invoquées à l’encontre de cette dernière doivent être examinées.

1 – l’absence de bornage :

Il convient de rappeler que la S.C.C.V. LE BOUVET a acheté le terrain en cause à la S.A.R.L. LE BOUVET qui comptait les mêmes associés.

M. X, à l’époque représentant la S.A.R.L. LE BOUVET et maintenant co-gérant de la S.C.C.V. LE BOUVET, a signé avec deux de ses voisins (la SEMAC n’était pas représentée) un procès-verbal de délimitation et de bornage amiable du terrain le 4 août 2006. Or, c’est en connaissance de ce document que l’opération a été lancée.

Si ce bornage s’est révélé imparfait et a pu retarder le démarrage du chantier compte tenu de l’implantation programmée des bâtiments, c’est donc en raison d’une carence de la S.C.C.V. LE BOUVET et non de son maître d’ouvrage délégué qui a d’ailleurs diligenté M. Y, géomètre, dès le 19 mai 2008 lorsque l’insuffisance du procès-verbal de délimitation s’est posée. 2 – l’absence d’étude de sols :

Dans un courrier en date du 28 novembre 2007, l’entreprise SOGEA écrit à Madame K L que 'les terrassements sous l’emprise des bâtiments A et B ont fait apparaître en fond de fouille des matériaux scoriacés de faibles caractéristiques, notamment sous le bâtiment B, révélant une incohérence entre le rapport de sol et les caractéristiques du terrain rencontré. Une reconstitution de sol a dû être réalisée, entraînant un surcoût conséquent'. La SOGEA estime d’ailleurs que le même problème risque d’être rencontré sous l’emprise des bâtiments C et D, ce qu’elle confirmera dès le 5 décembre 2007 en expliquant le retard de démarrage des travaux des 2^e et 3^e tranches.

L’étude de sols, qui aurait pu être anticipée par le maître de l’ouvrage qui connaissait particulièrement bien le terrain ainsi qu’il a été dit plus haut, relevait principalement de la responsabilité du maître d’oeuvre, aucune faute à ce sujet ne pouvant être imputée à la S.A.S. GROUPE SOBEFI .

3 – l’absence de garantie de paiement :

Si, aux termes du mandat confié par la S.C.C.V. LE BOUVET dans des termes assez généraux, la S.A.S. GROUPE SOBEFI devait 'la représenter dans tous les actes qu’exige la réalisation du programme immobilier', l’ensemble des pièces démontre que le maître de l’ouvrage avait conservé la maîtrise de l’aspect financier de l’opération.

Pour illustration, à l’occasion du prêt souscrit le 17 août 2007 auprès de la BANQUE DE LA RÉUNION, consistant en une ouverture de crédit variant dans le temps entre 6 et 2 millions d’euros, la S.C.C.V. LE BOUVET était représentée par ses co-gérants, MM. F, X (H et I J) et E.

C’est d’ailleurs M. F personnellement qui avait été tenu destinataire de l’accord de financement adressé le 24 janvier 2007 par la banque.

Il a été vu plus haut que M. F, toujours pour le compte de la S.C.C.V. LE BOUVET, avait, dès le 5 mars 2008, lui-même demandé à la BANQUE DE LA RÉUNION la diminution de l’enveloppe à 4 millions d’euros compte tenu du démarrage de la 2^e tranche de travaux.

C’est toujours la S.C.C.V. LE BOUVET qui, dans un courrier du 12 février 2009 adressé à la banque, sollicite la mise en place des concours attendus pour un montant de 2 millions d’euros pour lui permettre de continuer son programme en 2009 dans de bonnes conditions, avant de se plaindre le 27 mars 2009 d’une réduction intempestive des crédits depuis le 28 février 2009 de 4 à 2 millions d’euros.

Ce sont donc les co-gérants de la S.C.C.V. LE BOUVET qui négociaient avec la BANQUE DE LA RÉUNION, d’ailleurs conformément au compte-rendu de réunion du 27 juillet 2006 dans lequel il est précisé que les principales décisions sont prises en signature collégiale et validées en assemblée générale, notamment les marchés et les banques.

Rien ne permet de considérer qu’une garantie de paiement au profit de la SOGEA devait être mise en place par la S.A.S. GROUPE SOBEFI, du moins ne ressort-elle pas du marché de travaux signé le 2 juillet 2007.

Au contraire, la BANQUE DE LA RÉUNION écrit directement à la S.C.C.V. LE BOUVET le 10 octobre 2008 dans le cadre de sa 'demande de mise en place de la garantie de paiement en faveur de la SOGEA’ en s’inquiétant de l’insuffisance de pré-commercialisation du programme.

De ce point de vue, aucune faute ne peut donc être reprochée à la S.A.S. GROUPE SOBEFI. 4 – le prélèvement des honoraires :

Il a été vu plus haut, concernant l’action principale des consorts C, que le prélèvement de ses honoraires par la S.A.S. GROUPE SOBEFI ne pouvait pas être qualifié de fautif.

Il en résulte que le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté le recours en garantie formé par la S.C.C.V. LE BOUVET à l’encontre de la S.A.S. GROUPE SOBEFI.

SUR LES DÉPENS

La S.C.C.V. LE BOUVET, partie perdante, sera condamnée aux dépens d’appel.

SUR L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE

L’équité commande de faire bénéficier les consorts C des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile à hauteur de 1.500,00 €, à la seule charge de la S.C.C.V. LE BOUVET.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, par mise à disposition au Greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du Code de procédure civile,

ANNULE le protocole d’accord du 9 octobre 2008,

CONFIRME le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a retenu la responsabilité de Madame K L, condamné celle-ci à divers titres et liquidé le préjudice lié au vol à la somme de 1.449,82 € et le préjudice moral à la somme de 1.000,00 €,

Statuant à nouveau de ces chefs,

DÉCLARE la S.C.C.V. LE BOUVET seule responsable des préjudices subis par les consorts C à raison du retard dans les travaux,

LIQUIDE le préjudice lié au vol à la somme de 306,80 € (trois cent six euros et quatre vingt centimes) et le préjudice moral à la somme de 3.000,00 € (trois mille euros),

CONDAMNE la S.C.C.V. LE BOUVET à payer aux consorts C la somme de 16.332,41 € (seize mille trois cent trente deux euros et quarante et un centimes), outre les intérêts au taux légal à compter du 13 décembre 2011,

CONDAMNE la S.C.C.V. LE BOUVET à payer aux consorts C la somme de 1.500,00 € (mille cinq cents euros) en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE la S.C.C.V. LE BOUVET aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur M BRICOGNE, Conseiller, et par Madame Catherine MINATCHY, faisant fonction de greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT