AFFAIRE : N° RG 18/02067 -

N° Portalis DBVC-V-B7C-GDYT

Code Aff. :

ARRÊT N° JB.

ORIGINE : Décision du Tribunal de Grande Instance de COUTANCES du 26 Avril 2018 – RG n° 16/00339

COUR D’APPEL DE CAEN

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 25 MAI 2021

APPELANTS :

Monsieur F A

né le […] à […]

60 avenue E

[…]

Madame H B

née le […] à […]

60 avenue E

[…]

représentés par M^e Gaël BALAVOINE, avocat au barreau de CAEN

assistés de M^e Christophe LAUNAY, avocat au barreau de CAEN,

INTIMÉS :

Monsieur N-X Y

né le […] à […]

[…]

[…]

Madame X-J K épouse Y

née le […] à […]

[…]

[…]

représentés et assistés de M^e Amélie MARCHAND-MILLIER, avocat au barreau de COUTANCES

Monsieur L D

né le […] à QUINTIN

[…]

[…]

représenté par M^e Christophe VALERY, avocat au barreau de CAEN,

assisté de M^e Guillaume FOURQUET, avocat au barreau de NANTES

DÉBATS : A l’audience publique du 23 mars 2021, sans opposition du ou des avocats, M. GANCE, Conseiller, a entendu seul les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me FLEURY

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M. GUIGUESSON, Président de chambre,

M^me COURTADE, Conseillère,

M. GANCE, Conseiller,

ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile le 25 Mai 2021 et signé par M. GUIGUESSON, président, et M^me FLEURY, greffier

* * *

Par un acte du 7 novembre 1998, monsieur et madame Y ont acquis auprès des consorts Z, une maison sise au 60 avenue E à Saint Pair-Sur-Mer, cadastrée […] d’une surperficie de 306 M2, correspondant au lot N°33, d’un lotissement approuvé par un arrêté préfectoral du 26 mai 1929.

Un compromis de vente a été signé le 12 juillet 2008 avec monsieur A et madame B en vue de l’acquisition de la maison dont s’agit pour un prix de 381155 euros. La vente a été réitérée par acte authentique le 17 septembre 2008.

Estimant ne pas avoir été informés par l’acte de vente d’une servitude 'non aedificandi’ grevant leur fonds et résultant du cahier des charges du lotissement, monsieur A et madame B ont par actes du 11 février 2016, fait assigner devant le tribunal de grande instance de Coutances

monsieur et madame Y, ainsi que le notaire rédacteur de l’acte de vente, soit maître D aux fins d’obtenir à titre principal, la réparation de leur préjudice à hauteur de la somme de 150 000 euros et à titre subsidiaire qu’une mesure d’expertise soit ordonnée pour procéder à l’évaluation de l’immeuble sans la servitude en litige et à celle telle que grevée de celle-ci.

Par un jugement en date du 26 avril 2018, le tribunal de grande instance de Coutances a principalement :

— rejeté l’exception de prescription opposée à monsieur A et à madame B ;

— débouté monsieur A et madame B de leurs demandes ;

— rejeté la demande d’expertise présentée.

Monsieur A et madame B ont interjeté appel par une déclaration en date du 4 juillet 2018.

Vu les conclusions N°3 de monsieur A et de madame B régulièrement notifiées le 23 février 2021, auxquelles il convient de se reporter en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Vu les conclusions N°2 de monsieur et madame Y régulièrement notifiées le 8 septembre 2019, auxquelles il convient de se reporter en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Vu les conclusions N°3 de maître D régulièrement notifiées le 10 mars 2021, auxquelles il convient de se reporter en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 10 mars 2021.

MOTIFS

- Sur la prescription de l’action :

Considérant que monsieur et madame Y soutiennent qu’à la date du 17 septembre 2008, soit à celle de l’acte authentique, les appelants connaissaient l’existence du cahier des charges du lotissement ;

Que cette date doit donc être celle à retenir pour apprécier la prescription à courir, qui est dés lors acquise au regard de la date de l’assignation ;

Que cette position est confortée par la clause comprise dans l’acte authentique qui est la suivante : 'Le vendeur déclare qu’il n’a créé aucune servitude et qu’à sa connaissance il n’en existe aucune à l’exception de celles pouvant résulter de la situation des lieux, de l’urbanisme, du cahier des charges du lotissement ou de la loi', sachant que l’acte dont s’agit permettait ainsi très clairement de prendre connaissance que le bien vendu faisait partie d’un lotissement ;

Qu’il s’avère dans ces conditions, que les acquéreurs savaient tout de la situation du bien au 17 septembre 2008 et que rien ne les empêchait de prendre connaissance du cahier des charges en litige ;

Que les appelants soutiennent qu’ils n’ont pris connaissance du cahier des charges litigieux qu’au jour où celui-ci leur a été remis à leur demande, soit le 17 juin 2011, par maître C notaire à Granville ;

Considérant que la cour comme les 1^ers juges y ont procédé, doit constater que la cahier des charges en litige n’a pas été remis aux acquéreurs le jour de l’acte authentique et cela en ce que :

— ce document n’apparaît pas dans les pièces annexées à l’acte du 17 septembre 2008 ;

— comme cet acte le mentionne, il n’a été remis aux acquéreurs aucun ancien titre de propriété concernant le bien ;

— monsieur A et madame B ont été contraints de s’adresser au notaire rédacteur de l’acte d’achat de leurs vendeurs pour obtenir ledit cahier des charges, or cette opération était inutile si les intéressés avaient été en possession du cahier des charges en cause ;

— l’acte autenthique du 17 septembre 2008 ne comporte aucune mention relative à une servitude particulière, et a fortiori à une servitude 'non aedificandi', grevant la parcelle vendue ;

— le renvoi formel de l’acte de vente au cahier des charges sans indication de la date de ce document, sans aucune précision sur la servitude en résultant pour le moins quant à sa nature, et quant à la situation des fonds concernés, ne permettait pas aux acquéreurs d’avoir une connaissance réelle du cahier des charges du lotissement en date du 6 septembre 1929 ;

Qu’il s’ensuit en application des dispositions de l’article 2224 du code civil, que l’exploit introductif d’instance étant en date du 11 février 2016, que celle à laquelle le titulaire du droit a connu les faits lui permettant de l’exercer étant le 17 juin 2011, la présente action n’est pas prescrite et le jugement sera confirmé de ce chef ;

- Sur la responsabilité de monsieur et madame Y :

Considérant que monsieur A et madame B expliquent que lors de la conclusion de la vente et de la régularisation de l’acte authentique du 17 septembre 2008, monsieur et madame Y ne les ont pas informés de l’existence de la servitude 'non aedificandi’ grevant l’immeuble vendu et résultant du cahier des charges du lotissement, de même qu’ils ne leur ont pas remis de copie dudit cahier des charges et du plan relatif à l’emprise de cette servitude ;

Que de plus, il résulte de l’ensemble des éléments décrits par eux que les vendeurs étaient bien en possession de ce document, et qu’il est ainsi établi que monsieur et madame Y ont méconnu leur obligation d’informer leurs acquéreurs ;

Considérant que monsieur et madame Y répondent qu’il n’est nullement démontré qu’ils avaient connaissance de la servitude litigieuse, car leur propre acte d’acquisition n’en faisait pas état, sachant qu’ils n’ont jamais pu vérifier son existence, que la clause aménageant la servitude contestée est caduque et que des constructions nouvelles sont réalisées sans difficultés dans le lotissement ;

Considérant que l’acte authentique d’achat de monsieur et madame Y, qui est en date du 7 novembre 1998 comporte s’agissant des servitudes, la clause suivante dans le titre 'Charges et Conditions’ :

—  ' supporter les servitudes passives grevant ce bien, sauf à s’en défendre et profiter de celles actives. Le tout à ses risques et périls sans recours contre l’ancien propriétaire déclarant en outre n’avoir constitué aucune servitude sur ce bien’ ;

Que le cahier des charges en cause comporte la clause suivante :

— Article cinquième. Division du lotissement- Mode de construction. Servitude non aedificandi.

— 'la propriété lotie étant destinée à être habitée bougeoisement, il est interdit aux acquéreurs et ce à titre de servitude perpétuelle et réciproque d’édifier d’autres genres de constructions que des maisons de campagne et d’habitation bourgeoise, résidences d’été ou maisons de rapport à louer bourgeoisement, le tout de manière à éviter l’établissement de toute usine, industrie insalubre, bruyante ou malfamée et à conserver à ses lieux le caractère de station balnéaire………… Il est établi sur le plan ci-annexé une ligne composé de traits et de points rouges pour délimiter la zone non aedificandi entre la voie projetée et cette ligne. Il ne pourra donc sur cette zone, être élevé aucune autre construction que les garages, remises, hangars dont il va être parlé ci-après’ ;

Qu’il résulte de ce qui précède que les 1^ers juges ont pû justement en déduire que la servitude ainsi constituée n’était pas apparente, dès lors qu’elle n’est matérialisée par aucun ouvrage ou signe établissant son existence ;

Que n’ayant eu connaissance de cette servitude que suite à la communication du cahier des charges la comportant postérieurement à leur acte d’acquisition du 17 septembre 2008, monsieur A et madame B peuvent se prévaloir des dispositions de l’article 1638 du code civil ;

Que l’analyse de l’acte du 17 septembre 2008 permet effectivement de constater comme les 1^ers juges l’ont noté, ce que suit :

— que cet acte ne comporte aucune référence précise au cahier des charges applicable ou aux servitudes qu’il aménage ;

— que le même constat s’impose pour le compromis de vente du 12 juillet 2008;

— que les pièces annexées à l’acte ne se réfèrent ni directement ni indirectement à une servitude quelconque, ni au cahier des charges ;

Considérant s’agissant de la connaissance que monsieur et madame Y avait de cette servitude, que la cour peut effectivement constater que leur propre acte d’achat du 7 novembre 1998 ne comporte pas de mention grevant ou profitant à leur fonds, à ce titre ;

Que l’acte dont s’agit est silencieux sur le cahier des charges et comporte comme seule mention celle par laquelle les acquéreurs acceptaient de supporter les servitudes passives grevant le bien sauf à s’en défendre et à profiter de celles actives ;

Que cependant la cour ne peut pas ignorer que monsieur et madame Y étaient en possession du cahier des charges litigieux, qu’ils ne le contestent d’ailleurs pas véritablement, que ce point est d’autant plus acquis que les appelants ont pû réclamer ce document auprès du notaire rédacteur de l’acte du 7 novembre 1998;

Que cette situation est par ailleurs confortée par la lettre du 11 janvier 2014, émanant de la chambre inter-départementale des notaires de Basse- Normandie dans laquelle sur les réclamations des appelants, il leur est répondu notamment : 'les vendeurs ont déclaré à maître D vous avoir remis une copie dudit cahier des charges’ ;

Qu’il s’ensuit sachant que monsieur et madame Y étaient en possession de cette pièce qui n’a pas été remise aux appelants, alors que la clause portant sur la servitude en litige est l’objet d’un titre très claire, parfaitement visible et lisible dans le cahier des charges en cause, que la cour estime que les vendeurs, à la différence de l’appréciation des 1^ers juges, avaient connaissance de la servitude non aedificandi en litige ;

Qu’il est manifeste qu’ils n’en ont pas informé leurs acquéreurs et qu’ils ne leur ont pas remis un exemplaire de ce document ;

Qu’en conséquence, par ce défaut d’information qui est fautif, ils ont engagé leur responsabilité, alors que l’information délivrée pouvait permettre au contraire à monsieur A et à madame B de rediscuter pour le moins, les conditions financières de la vente pour un achat qui aurait pû ne pas intervenir de ce fait ;

Qu’il importe peu que des constructions soient réalisées par le voisinage, la problématique dont la cour est saisie concernant strictement la vente en cause et la caducité évoquée s’inscrivant dans l’appréciation du préjudice ;

-Sur la responsabilité du notaire :

Considérant que les appelants soutiennent qu’ils rapportent la preuve de la faute commise par le notaire en l’espèce ;

Considérant que maître D explique que si la servitude litigieuse est au final inopposable aux appelants, cela imposait au 1^ers juges de considérer qu’il n’avait pas commis de faute ;

Que le défaut d’information sur une servitude inopposable et éteinte écarte la commission de toute faute, et que tel est le cas de la servitude en cause non aedificandi, ce dont il se déduit que le défaut de mention de cette servitude dans l’acte du 17 septembre 2008, pas plus que la non annexion du cahier des charges ne caractérise une faute de sa part ;

Considérant que la cour écartera le moyen tiré du défaut de faute en raison de l’inopposabilité de la servitude dont s’agit, car il est manifeste que l’analyse de cette solution n’a pas été réalisée par maître D en amont de l’acte du 17 septembre 2008 ou au jour de celui-ci;

Que ce motif du défaut d’analyse est celui qui justifie les carences constatables dans l’acte authentique du chef de la servitude non aedificandi ;

Que le notaire rédacteur ne peut pas justifier les manques à relever dans l’acte rédigé par son ministère en invoquant une raison découverte par lui ultérieurement à celui-ci ;

Qu’il s’ensuit que la cour peut examiner la faute de maître D avant d’analyser la réalité d’un préjudice ;

Considérant sur ce point, qu’il est constant comme le rappelle justement les appelants que pour assurer l’efficacité de son acte, le notaire rédacteur a l’obligation de vérifier les origines de propriété de l’immeuble, sa situation hypothécaire, ainsi que les déclarations du vendeur notamment celles relatives à l’absence de servitudes et qu’à défaut le notaire commet une faute de nature à engager sa responsabilité sur le fondement des dispositions de l’ancien article 1382 du code civil devenu 1240 du même code ;

Que comme les 1^ers juges l’ont rappelé avec justesse, il appartient au notaire rédacteur de rechercher les documents nécessaires à la rédaction de son acte et particulièrement en cas de bien sis dans un lotissement, d’en obtenir le cahier des charges ;

Que de la même manière, il lui appartient de reprendre les servitudes comprises dans ce document après l’avoir étudié, d’attirer l’attention des acquéreurs sur les interdictions qui y figurent, après les en avoir dûment informés ;

Qu’ainsi comme les 1^ers juges l’ont noté, il résulte de l’acte dressé par maître D le 17 septembre 2008, que le bien immobilier cédé faisait partie d’un lotissement, ce qui était rappelé dans l’acte en cause ;

Que dans ces conditions, il appartenait à maître D de contrôler et d’obtenir les documents 'déposés au rang des minutes de maître E notaire à Granville le 6 septembre 1929" ;

Qu’en sa qualité de notaire, il ne pouvait pas méconnaître l’existence d’un cahier des charges, de la nature de ce document qui dispose d’une durée de vie illimitée, et des obligations susceptibles d’en découler pour étudier si nécessaire leur opposabilité aux acquéreurs en temps utiles ;

Que c’est donc de manière justifiée que les 1^ers juges ont rappelé que le notaire ne pouvait pas se satisfaire en pages 7 et 10 de l’acte du 17 septembre 2008, de mentionner que le vendeur n’avait créé aucune servitude, qu’à sa connaissance il n’y en avait pas d’autre que celle pouvant résulter du cahier des charges ou de la loi, et en indiquant que l’acquéreur était tenu de toutes les obligations résultant de l’arrêté de lotir et du cahier des charges du lotissement dont dépend le bien vendu, et cela sans avoir pris personnellement connaissance de ces pièces, avoir informé les acquéreurs de leur contenu et s’être assuré que celles-ci leur avaient été remises ;

Qu’il s’ensuit que les 1^ers juges ont pû en déduire, ce que la cour confirmera, que maître D ayant eu une parfaite connaissance que le bien vendu était intégré dans un lotissement comprenant un cahier des charges, sans vérifier l’existence et le contenu de ce document et sans préciser dans l’acte de vente les charges et conditions s’y trouvant, que ce dernier avait commis une faute engageant sa responsabilité sur le fondement des articles précités ;

- Sur la réparation du préjudice :

Considérant que les appelants font état de leur préjudice, en expliquant que le cahier des charges en cause et que la clause de servitude non aedificandi qu’il contient, leur est applicable, et qu’il n’y a pas de caducité dudit document, quand l’opposabilité de ladite servitude est démontrée ;

Considérant que maître D explique que la servitude en litige n’est pas opposable aux appelants, le cahier des charges n’ayant pas fait l’objet d’une publicité foncière et les appelants n’ayant pas consenti à ce document qui n’a pas été annexé à l’acte de vente, sachant que celui-ci ne comporte ni les références ni la date du cahier des charges ;

Que monsieur et madame Y contestent la réalité et le principe de tout préjudice ;

Considérant sur l’opposabilité du cahier des charges, que ce document est opposable aux co-lotis propriétaires successifs à la condition qu’il ait été l’objet d’une publicité foncière ou a défaut que les nouveaux acquéreurs en aient eu connaissance lors de leur achat et qu’ils y aient consenti ;

Considérant sur la publicité foncière du cahier des charges en litige, que l’antériorité de ce document du 6 septembre 1929 au décret du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière n’a aucune incidence sur l’opposabilité tirée de cette publication ;

Qu’en l’espèce, les appelants exposent que l’examen de la pièce N°5 produite par maître D fait apparaître qu’il y a bien eu un enregistrement au bureau des hypothèques le 13 septembre 1929 ;

Qu’en l’espèce, la cour retiendra que si le cahier des charges en cause est constitutif de servitudes, il doit être constaté que la preuve de sa publication n’est pas rapportée ;

Qu’en effet, la marque de quatre timbres fiscaux sur le cahier des charges en litige versé aux débats se trouve être un élément insuffisant puisque ledit document ne comporte aucune autre mention permettant d’en déduire son enregistrement auprès de la Conservation des hypothèques ou sa publicité foncière sachant que la fiche hypothécaire correspondante ne permet pas de rapporter la preuve d’une telle publicité ;

Qu’il convient en conséquence de rechercher si la servitude litigieuse a été visée dans l’acte de vente ou si le cahier des charges la contenant a été porté à la connaissance des appelants lors de leur acquisition et qu’ils y ont consenti ;

Que sur ces points, il est constant que la servitude non aedificandi en cause n’est pas mentionnée dans l’acte de vente du 17 novembre 2008, ni dans celui antérieur du 7 novembre 1998 ;

Que par ailleurs, les appelants expliquent que l’acte authentique dressé par maître D le 17 septembre 2008, fait référence au cahier des charges du lotissement ;

Que celui-ci étant visé en pages 7 et 10 de l’acte du 17 septembre 2008, il en résulte que la référence faite à ce cahier des charges dans ledit acte notarié est suffisante pour rendre opposable les dispositions de ce document et la servitude qu’il contient ;

Que cet argument ne sera pas retenu en ce que les deux mentions à l’acte en cause visant le cahier des charges sous les titres Servitudes et Règles Applicables au Lotissement ne comportent strictement aucune référence précise de nature à identifier le cahier des charges applicable ;

Que le titre 'Désignation’ de l’immeuble ne mentionne pas de cahier des charges faisant état uniquement de l’ensemble des pièces déposées au rang des minutes de Maître E notaire à Granville le 6 septembre 1929 ;

Considérant que la cour ne peut pas affirmer que monsieur A et madame B ont eu connaissance du cahier des charges en cause et qu’ils y ont consenti, puisque ce document n’a pas été annexé à l’acte du 17 septembre 2008, quand la mention d’un cahier des charges sans référence ni date ne permettait pas de l’identifier et d’en appréhender le contenu ;

Que de plus, les appelants eux-mêmes admettent ne pas en avoir eu connaissance, puisqu’ils ont été contraints en juin 2011 de le réclamer pour en obtenir un exemplaire et en découvrir le contenu ;

Que dans ces conditions, monsieur A et madame B n’ont pas pu consentir lors de leur acquisition aux charges et obligations comprises dans ledit cahier, dont la servitude non aedificandi, la seule mention d’un cahier des charges non identifiable n’ayant pas eu pour conséquence de rendre les dispositions de ce document opposables aux intéressés ;

Que du fait de l’inopposabilité de la servitude en cause, il convient par une substitution de motifs d’écarter la demande indemnitaire présentée par monsieur A et madame B, sachant qu’il ne peut pas être affirmé comme les 1^ers juges y ont procédé, que les règles en cause édictées par le cahier des charges sont caduques en application de l’article L.442-9 du code de l’urbanisme en ce que :

— le cahier des charges d’un lotissement quel que soit sa date, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les co-lotis successivement propriétaires entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues, y compris les servitudes qui ont une nature contractuelle comme en l’espèce, leur opposabilité cependant, restant soumise aux réserves qui ont été ci-dessus examinées ;

Que du fait de l’inopposabilité constatée, les appelants ne sont pas justifiés à faire état d’un préjudice résultant de la différence de valeur entre l’immeuble sans la servitude en litige et celle du bien tel que grevé par celle-ci ;

Que dans ces conditions, la demande d’expertise présentée à titre subsidiaire sera également écartée ;

Que les solutions apportées et retenues par la cour conduisent à ne pas analyser la demande de garantie présentée par monsieur et madame Y contre maître D ;

Que le jugement entrepris au final sera confirmé en toutes ses dispositions par une substitution partielle de motifs ;

- Sur l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

Considérant que l’équité permet d’accorder à monsieur et madame Y la somme de 2500 euros pour leurs frais irrépétibles ainsi que la même somme à maître D du même chef, les montants alloués en 1^re instance à ces parties étant confirmés ;

Que la réclamation présentée à ce titre par monsieur A et madame B sera écartée qui comme partie perdante, supporteront les dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe.

— Par une substitution partielle de motifs confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

— Y ajoutant :

— Déboute monsieur A et madame B de toutes leurs demandes en ce compris de celle formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne monsieur A avec madame B à payer en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

— à maître D la somme de 2500 euros de ce chef et la somme de 2500 euros au même titre à monsieur et madame Y ;

— Rejette toutes autres demandes ;

— Condamne monsieur A avec madame B en tous les dépens avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit des avocats qui en ont fait la demande.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

E. FLEURY G. GUIGUESSON