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18/07/2011

ARRÊT N°409

N°RG: 10/01514

XXX

Décision déférée du 26 Janvier 2010 – Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE – 09/03293

M. A

G B

représenté par la SCP DESSART SOREL DESSART

C/

C Y

représentée par la SCP CANTALOUBE-FERRIEU CERRI

M N Z

représentée par la SCP CANTALOUBE-FERRIEU CERRI

SA ASSURANCES BANQUE POPULAIRE

représenté par la SCP BOYER LESCAT MERLE

XXX

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1^re Chambre Section 1

***

ARRÊT DU DIX HUIT JUILLET DEUX MILLE ONZE

***

APPELANT :

Monsieur G B

XXX

XXX

représenté par la SCP DESSART SOREL DESSART, avoués à la Cour

assisté de la SELARL DUPUY-PEENE-LERIDON, avocats au barreau de TOULOUSE

INTIMES :

Madame C Y, pacsée Z

Panobedel

XXX

représentée par la SCP CANTALOUBE-FERRIEU CERRI, avoués à la Cour

assistée de la SCP SIMON GUEROT JOLLY, avocats au barreau de TOULOUSE

Madame M N Z, pacsée Y

Panobedel

XXX

représentée par la SCP CANTALOUBE-FERRIEU CERRI, avoués à la Cour

assistée de la SCP SIMON GUEROT JOLLY, avocats au barreau de TOULOUSE

SA ASSURANCES BANQUE POPULAIRE

XXX

XXX

représenté par la SCP BOYER LESCAT MERLE, avoués à la Cour

assisté de la SCP BARBIER, avocats au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l’affaire a été débattue le 17 Mai 2011 en audience publique, devant la Cour composée de :

A. MILHET, président

C. FOURNIEL, conseiller

C. BELIERES, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : J. BARBANCE- DURAND

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par A. MILHET, président, et par J. BARBANCE- DURAND, greffier de chambre.

EXPOSE DES FAITS ET PROCÉDURE

M. G B a fait édifier en 1990 puis surélever en 1996 une maison à usage d’habitation située XXX, assurée en multirisque habitation auprès de la SA Assurances Banque Populaire Iard qui a fait l’objet le 30 août 2004 d’une déclaration de sinistre pour sécheresse classée catastrophe naturelle suivant arrêté du 25 août 2004 couvrant la période de juillet à septembre 2003 et du versement entre ses mains en 2005 d’une indemnité de 6.920 €.

Suivant acte notarié du 30 juillet 2004 il avait vendu l’immeuble à M^me C Y et M^me M-N Z qui, se plaignant de l’apparition de fissures ont par acte du 18 avril 2007 fait assigner leur vendeur et l’assureur devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Toulouse lequel par ordonnance du 31 mai 2007 a prescrit une mesure d’expertise confiée à M. X, qui a déposé son rapport le 7 octobre 2008.

La Sa Assurances Banque Populaire Iard a, au vu de ce document, spontanément réglé par chèque du 23 février 2009 une indemnité de 94.496,18 € correspondant au coût des travaux de reprise de 114.426,46 € TTC après application d’une règle proportionnelle (76.897,47 €) en raison de la déclaration de 5 pièces pour une superficie de 100 m² alors que la maison en comportait 8 pour une surface de 150 m², aux frais d’expertise judiciaire (15.598,71 €) et aux frais irrépétibles (2.000 €).

Par acte du 4 juin 2009 les consorts Y-Z ont fait assigner M. B et la Sa Assurances Banque Populaire Iard devant cette même juridiction pour voir accepter la solution de reprise préconisée par la société Soltechnic et son coût soit 119.093,68 € TTC et obtenir l’octroi d’une indemnité provisionnelle de 9.760 € à valoir sur le trouble de jouissance subi.

Par ordonnance du 22 octobre 2009 le juge des référés s’est déclaré incompétent pour statuer et, faisant application des dispositions de l’article 811 du code de procédure civile, a renvoyé l’affaire au fond devant le tribunal de grande instance.

Par jugement du 26 janvier 2010 assorti de l’exécution provisoire cette juridiction a

— déclaré la Sa Assurances Banque Populaire Iard fondée à opposer à M. B ainsi qu’à M^me Y et M^me Z une réduction proportionnelle au sens de l’article L 113-9 du code des assurances et à ne garantir que 67,20 % du montant du préjudice subi par les victimes du dommage assuré

— évalué selon le principe indemnitaire à 119.093,68 € le coût des reprises à réaliser sur l’immeuble

— enjoint à la Sa Assurances Banque Populaire Iard de supporter au titre des seuls travaux de réparation une charge financière totale d’un montant de 80.031 € en principal et de payer en complément des sommes déjà versées une indemnité supplémentaire de 3.133,50 € outre les intérêts au taux légal depuis le 1^er mars 2009

— enjoint à M. B de payer à M^me Y et à M^me Z

* au titre des travaux de reprise une indemnité de 39.062,68 € avec intérêts au taux légal depuis le 1^er mars 2009

* au titre des préjudices immatériels une indemnité mensuelle de 300 € avec effet rétroactif à compter du 1^er septembre 2004 à courir jusqu’à la réalisation et la réception des travaux de reprise en sous oeuvre puis une somme de 120€ par mois jusqu’à ce que soient réalisés les travaux d’embellissements sur l’immeuble ainsi préalablement stabilisé

* une somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— condamné la Sa Assurances Banque Populaire Iard aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire et de référé.

Par acte du 22 mars 2010, dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, M. B a interjeté appel général de cette décision.

MOYENS DES PARTIES

M. B demande dans ses conclusions du 28 juin 2010 de réformer le jugement et de

— dire que la Sa Assurances Banque Populaire Iard n’est pas en droit de lui opposer ou à ses acquéreurs une réduction proportionnelle de l’indemnité correspondant au coût des travaux de réparation des dommages, indemnité qui est due dans son intégralité

— la condamner à lui rembourser la totalité des sommes qu’il a été contraint de régler aux consorts Y-Z au titre de l’exécution provisoire du jugement entrepris, majoré des intérêts au taux légal à compter de ce jour

— dire qu’il est en droit d’opposer à ces acquéreurs le bénéfice de la clause de non garantie prévue par l’acte de vente notarié

— les condamner à lui rembourser l’intégralité des sommes qu’il a été contraint de leur verser au titre de l’exécution provisoire du jugement entrepris

A titre infiniment subsidiaire,

— dire que le préjudice immatériel subi par les acquéreurs doit être strictement limité aux propositions fixées par l’expert judiciaire et arrêté à la date de réglement de l’indemnité versée par l’assureur soit 8.640 €

En toute hypothèse,

— condamner cet assureur à le relever et garantir de toute condamnation susceptible d’être prononcée à son encontre au titre des préjudices immatériels du fait de sa défaillance contractuelle et légale

— condamner la Sa Assurances Banque Populaire Iard à lui payer la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— mettre les entiers dépens de première instance en ce compris les frais d’expertise judiciaire et d’appel à la charge de cet assureur.

Il fait valoir que les conditions de mise en jeu de la règle proportionnelle posée par l’article L 113-9 du code des assurances ne sont pas remplies, que son application doit être appréciée à travers la chronologie du dossier : souscription du contrat le 21 juin 2000, résiliation le 31 août 2004 après la vente du 30 juillet 2004, déclaration de sinistre le 30 août 2004, visite du représentant de l’assureur sur place le 28 avril 2005.

Il explique que la maison comprenait à l’origine 5 pièces : une cuisine et 3 pièces principales au rez de chaussée, à l’étage une mezzanive de 28 m² pour une surface hors oeuvre nette de 146 m², que cette configuration était identique lors de la résiliation du contrat de sorte que sa déclaration de risque était rigoureusement exacte et conforme aux stipulations du contrat.

Il fait grief au premier juge d’avoir fondé sa décision sur des plans dressés le 4 juin 2008 par la société TCE à la demande de l’expert judiciaire, soit des plans dessinés quatre ans après la résiliation du contrat, la déclaration de sinistre et la vente de la maison, période pendant laquelle les acquéreurs ont pu modifier l’étage à leur guise et soutient que le seul document à prendre en considération est le permis de construire modificatif obtenu le 20 juin 1996 (5 logements et une SHON de 146 m²) et le certificat de conformité délivré par la commune le 24 décembre 2002 de sorte que la réformation s’impose.

Il ajoute que la Sa Assurances Banque Populaire Iard a expressément renoncé à se prévaloir des dispositions de l’article L 113-9 du code des assurances puisqu’après la première déclaration de sinistre elle a mandaté un expert pour visiter les lieux, lequel n’a émis aucune réserve sur la conformité du risque avec la déclaration faite lors de la souscription du contrat et, par courrier du 7 novembre 2005, a reconnu sa garantie et versé l’indemnité sans faire application d’une réduction proportionnelle.

Il se prévaut vis à vis des acquéreurs de la clause de non garantie insérée au contrat de vente, d’autant que selon l’article 1642 du code civil le vendeur n’est pas tenu des vices apparents dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même et souligne que les consorts Y-Z ont signé le compromis de vente le 18 mai 2004 et l’acte authentique le 30 juillet 2004 alors que les premières fissures sont apparues en octobre 2003 après la sécheresse de l’été 2003 et étaient donc nécessairement apparentes de sorte qu’ils ont pu librement s’engager en toute connaissance de cause, comme en atteste l’agent immobilier.

Il soutient que si ces fissures ont ultérieurement évolué, il n’en est pas responsable à leur égard en raison de la teneur de cette clause contractuelle et estime que sa bonne foi ne peut être mise en doute puisqu’il a depuis l’origine pris en charge tout le dossier d’indemnisation « catastrophe naturelle », de sorte qu’il ne peut être condamné à réparer un quelconque préjudice.

Il prétend que les dommages immatériels invoqués sont, en toute hypothèse, disproportionnés et que la période à prendre en considération doit s’interrompre au 23 février 2009, date à laquelle l’indemnité d’assurance a été réglée, de sorte que les dommages et intérêts ne peuvent excéder 8.640 € (160 € x 54 mois) et qu’il doit en être relevé indemne par l’assureur qui a commis une faute dans l’exécution du contrat en sous-évaluant de façon manifeste et délibérée le coût des travaux de réparation en 2005 sans avoir préalablement procédé à des investigations techniques sérieuses en violation de l’article L 125-1 du code des assurances.

M^me Y et M^me Z sollicitent dans leurs conclusions du 14 février 2011 de confirmer le jugement hormis sur le montant de certaines indemnisations et réclament de

— fixer le coût des travaux aux montants suivants :

* travaux confortatifs : 101.443,80 € selon facture de la société Soltechnic

* 33.42,40 € TTC au titre de la reprise des façades et travaux de peinture selon devis de la société Soletbat

* 4.586,86 € au titre de la dissimulation des tirants selon devis de la société Placopat

— condamner la Sa Assurances Banque Populaire Iard à leur payer le complément dû soit la somme de 20.359,38 € TTC à concurrence de 67,20 % de ce montant et M. B pour le surplus

— fixe l’indemnité en réparation du préjudice de jouissance du fait des travaux restant à réaliser

* jusqu’à l’exécution des travaux de reprise des embellissements à 200 € par mois soit 4.800 €

* pendant l’exécution des travaux de peinture et reprise des enduits extérieurs à un montant de 1.000 €

— condamner M. B à leur payer la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner M. B aux entiers dépens.

Elles exposent que lors de la visite de la maison préalablement à son achat, les enduits de façade récemment refaits étaient en parfait état, hormis quelques microfissures sans gravité et que peu de temps après la prise de possession elles ont constaté l’apparition de désordres consistant en des fissurations sur les murs extérieurs et à l’intérieur de l’immeuble.

Elles font valoir que M. B est tenu à garantie envers eux sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil, et subsidiairement 1116 et 1382 du code civil dès lors qu’il connaissait la réalité et l’ importance des désordres avant la vente, qu’il ne les en a pas informées et qu’il a, au surplus, tenté de les occulter par la réfection des enduits.

Elles indiquent que le rapport d’expertise révèle que les fissures avaient été reprises et étaient quasiment invisibles, que 10 mois avant la vente M. B avait écrit à la mairie de la commune pour signaler de forts mouvements structurels sur sa bâtisse imputés à la sécheresse, fait qui ne leur a pas été signalé et qui n’a pas été mentionné dans l’acte authentique de vente qui comportait pourtant une clause spécifique sur les menus travaux que le vendeur s’engageait à effectuer, à ses frais.

Elles affirment que la soudaineté de l’apparition de ces désordres après la vente et leur importance ne s’expliquent que parce qu’ils existaient déjà et avaient été masqués par un enduit neuf qui s’est rapidement délité par l’effet des mouvements du gros oeuvre.

EIles en déduisent que M. B ne peut se prévaloir de la clause de non garantie des vices cachés et s’est, pour le moins, rendu coupable d’une réticence dolosive de sorte qu’il doit réparer l’entier préjudice subi qu’il soit ou non totalement couvert par l’assureur.

EIles précisent que les travaux confortatifs proposés par la société Soltechnic, différents de ceux préconisés par l’expert judiciaire mais pour lesquels elle a engagé sa responsabilité décennale se sont finalement élevés suivant facture du 5 mai 2010 à la somme de 101.443,80 € inférieure au devis de 119.093,68 € car les travaux suivants restent à réaliser : reprise des façades et des embellissements (peintures) d’un coût de 33.422,40 € TTC, dissimulation des tirants d’un coût de 4.586,86 € TTC soit au total 139.453,06 €, de sorte qu’ayant perçu la somme de 119.093,68 € en exécution du jugement elles restent créancières d’une somme complémentaire de 20.359,38 € TTC qui doit être mise la charge de la Sa Assurances Banque Populaire Iard à hauteur de 67,20 % et de M. B à hauteur de 32,80 %.

Elles indiquent avoir subi un préjudice de jouissance extrêmement important puisque l’évolution et l’aggravation des désordres on motivé la mise en place de multiples étais, l’impossibilité d’ouvrir de nombreuses fenêtres, une surconsommation d’électricité eu égard à l’importance des fissures traversantes qui doit être indemnisé sur la base de 300 € par jour jusqu’au 5 mai 2010 date d’exécution des travaux confortatifs et non jusqu’en février 2009 date de versement de l’indemnité de 76.897,47 € dans la mesure où celle-ci était très largement insuffisante pour les financer, qu’ils ne disposaient pas de liquidités personnelles, que le vendeur contestait sa garantie et que la nature des travaux était elle-même discutée.

Elles font remarquer que les travaux d’embellissement ne pourront être réalisés qu’en mai 2012, de sorte que le trouble de jouissance persiste jusqu’à cette date et doit être réparé sur la base de 200 € par mois outre une indemnité pour les nuisance de chantier de 1.000 €.

La Sa Assurances Banque Populaire Iard demande dans ses conclusions du 27 octobre 2010 de

— constater que le risque déclaré est différent du risque réel

— confirmer le jugement

— constater qu’elle a réglé la somme de 94.496,18 €

— réformer le jugement

— homologuer le montant des travaux de réparation tel que fixé par l’expert

— dire que les consorts Y-Z ont été remplis de l’intégralité de leurs droits

— les débouter de toute autre demande à son égard

— condamner tout succombant à lui payer la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.

Elle fait valoir que lors des opérations d’expertise les acquéreurs n’ont émis aucune observation ni sur le chiffrage des travaux préconisés par l’expert judiciaire ni sur leur mode opératoire, qu’aucun des devis produits dans le cadre de la présente instance n’ont été soumis à ce technicien judiciaire, de sorte qu’il n’est pas possible de savoir s’ils sont ou non justifiés, n’ayant pas fait l’objet d’un débat contradictoire.

Elle estime être fondée à faire application de la règle proportionnelle de cotisations prévue à l’article L 113-9 du code des assurances dès lors que le risque déclaré à savoir une maison de 5 pièces pour une surface habitable comprise entre 121 et 150 m² ne correspond pas au risque réel à savoir une maison de 8 pièces (salon, séjour, chambre, cuisine en rez de chaussée et 3 chambres et une salle de jeu au premier étage), et réglait donc une cotisation de 212,36 € au lieu de 316 €,

étant rappelé que l’assuré doit signaler en cours de contrat les circonstances nouvelles qui ont pour conséquence d’aggraver le risque sans que l’assureur soit tenu de vérifier la régularité du contrat en cours d’exécution.

Elle indique avoir indemnisé les propriétaires dans les limites des garanties dues en leur versant la somme de 76.897,47 € de sorte que M. B doit payer lui-même le complément puisque l’insuffisance de cotisation est de son fait.

Elle affirme n’avoir jamais renoncé au jeu de la règle proportionnelle qui ne peut résulter que d’un acte manifestant sans équivoque une telle volonté et ne peut se déduire de la seule offre de règlement de 2005.

Elle souligne qu’en vertu de l’article L 125-1 du code des assurances elle ne couvre que la réparation des dommages matériels directs, à l’exclusion des dommages immatériels et soutient qu’aucune faute ne peut lui être reprochée dans la gestion du sinistre dès lors que la solution technique proposée lors de la parution de l’arrêté de catastrophe naturelle était adaptée à la réalité des désordres alors constatés, que les fissures qui sont apparues ultérieurement relèvent d’une aggravation causée notamment par les périodes de sécheresse des années 2005 et 2006.

Elle considère qu’ayant indemnisé les consorts Y-Z avant l’assignation introductive de la présente instance, elle ne doit pas supporter la charge des dépens.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les garanties dues par l’assureur et par le vendeur

sur l’origine des désordres

La lecture du rapport de M. X révèle que 'l’immeuble présente une fissuration des murs de façade et des murs de refend intérieurs, un décollement des poutres bois de la rochelle du mur de refend intérieur, un vide sous plinthe dans le salon/salle à manger, un décollement généralisé d’enduit extérieur en pied des murs de façade, un fléchissement partiel coté Nord Est de la charpente du garage.

L’aggravation de la fissuration des murs extérieurs pourrait à terme entraîner des infiltrations à travers les façades d’autant qu’à ce jour il est ressenti des arrivées d’air au travers des fissures du salon

Compte tenu de la nature très plastique et très sensible aux variations hydriques des colluvions argileuses, la sécheresse constitue la cause des désordres liés aux conditions de fondation de la villa et du garage ; la présence de nombreux chênes et peupliers à proximité de la partie sud est de la maison et de la façade nord ouest du garage constitue une cause fortement aggravante des désordres.

L’absence probable d’armature dans les semelles de fondation de la maison limite la capacité du béton à reprendre les contraintes induites par les tassements différentiels dus à la sécheresse.

Celle qui a sévi sur la commune de juillet à septembre 2003 suivant l’arrêté du 26 août 2004 parait être l’élément déclenchant.'

sur la garantie de l’assureur au titre du risque catastrophe naturelle

En vertu de l’article L 125-1 du code des assurances, sont considérés comme les effets des catastrophes naturelles les dommages matériels directs non assurables ayant eu pour cause déterminante l’intensité anormale d’un agent naturel lorsque les mesures habituelles à prendre pour prévenir ces dommages n’ont pu empêcher leur survenance ou n’ont pu être prises.

La Sa Assurances Banque Populaire Iard ne conteste pas le principe de sa garantie mais entend la voir limiter par le jeu de la règle proportionnelle de prime de l’article L 113-9.

Aux termes des articles L 113-1 à L 113-4 l’assuré est obligé de déclarer exactement, lors de la conclusion du contrat, toutes les circonstances connues de lui qui sont de nature à faire apprécier par l’assureur les risques qu’il prend à sa charge, soit qu’elles aient une influence sur le taux de la prime, soit sur l’opinion du risque.

La lecture de la demande de souscription du contrat d’assurance 'multirisque vie privée’ en date du 21 juin 2000 avec date d’effet au 2 mai 2001 révèle qu’elle contenait les mentions suivantes : 'Nombre de pièces principales 4 Pièces-cuisine Surface habitable 150 m² ' matérialisées dans la police sous le libellé 'Nombre de pièces principales 5 Surface habitable 121 à 150 m² '.

Les conditions générales indiquaient à la page 37 rubrique 'déclaration du risque’ que 'pour permettre d’établir votre contrat et calculer votre cotisation vous devez à la souscription répondre avec précision aux questions posées dans les documents de souscription, en cours de contrat, nous informer des modifications affectant au moins l’un des éléments suivants ..vous agrandissez votre habitation et augmentez le nombre de pièces….

Doivent être considérées comme pièce principale la cuisine, la salle à manger, le séjour, le salon, le bureau, la bibliothèque, les chambres ainsi que toute pièce autre que les offices, lingeries, penderies, salles de bain, cabinets de toilette, WC, entrées, couloirs, dégagements, sous-sols, greniers, vérandas, garages, débarras, buanderies, celliers, caves, remises, réserves, chaufferies, ainsi que toutes les autres dépendances..; toute pièce de plus de 40 m² compte pour 2 pièces’ et précisaient clairement à la page suivante les conséquences d’une fausse déclaration intentionnelle ou inexacte, toutes sanctions qui figuraient déjà sur l’imprimé de demande de souscription juste au-dessus de la signature de l’intéressé qui avait 'reconnu avoir reçu ce jour un exemplaire des conditions générales et particulières du contrat ..certifié mes déclarations sincères. Toute omission ou déclaration inexacte ou mensongère m’expose aux sanctions prévues aux articles L 113-8 (nullité du contrat) et L 113-9 (réduction des indemnités).'

Or le rapport d’expertise judiciaire et les plans annexés révèlent que la maison comportait quatre pièces en rez de chaussée (cuisine, salon, séjour, chambre) et à l’étage (3 chambres et une salle de jeux).

Ces faits sont une circonstance qui doit être réputée influente et en relation avec l’objet du risque, au sens du texte susvisé puisque l’assuré était expressément interrogée sur ce point et que cet élément avait une influence sur le taux de la prime.

M. B ne peut pour éviter toute sanction se prévaloir de la date de ces plans établis en 2008 et laisser entendre que les acquéreurs ont pu modifier la situation des lieux depuis leur achat en 2004.

Cette configuration était bien antérieure à la vente puisque les rapports de diagnostics d’état parasitaire et amiante réalisés le 13 mai 2004 annexés à l’acte notarié identifient les parties visitées avec 4 pièces principales en rez de chaussée (cuisine, salon séjour, chambre 1) et 4 pièces à l’étage (chambres 2, 3, 4 et chambre 5) ; cette dernière chambre située en face la lingerie servait en 2008 de salle de jeux.

M. B ne peut davantage prétendre que l’assureur a renoncé à se prévaloir de cette déclaration irrégulière.

En effet, la renonciation à un droit ne se présume pas et ne peut jouer que si l’assureur a connaissance du fait permettant sa mise en oeuvre ; or aucun élément de la cause ne permet de retenir que lorsque la Sa Assurances Banque Populaire Iard a versé en 2005 l’indemnité de 6.920 € elle savait que M. B avait mal exécuté son obligation de déclaration de risque lors de la souscription initiale ou pendant l’exécution du contrat ; l’expert Europolis chargé d’examiner et de chiffrer le coût du sinistre n’avait pas reçu mandat pour vérifier la conformité du risque déclaré au risque réel ; tout au moins, une telle mission n’est nullement démontrée.

Ce n’est que lors des opérations d’expertise judiciaire où de nombreux plans annexés de l’habitation ont été dressés par le bureau d’études techniques intervenu comme sapiteur que l’assureur a eu une parfaite connaissance des lieux et donc du risque et a pu le comparer aux déclarations de son assuré.

La Sa Assurances Banque Populaire Iard est donc en droit de ne verser que 67,20 % de l’indemnité d’assurance (prime payée 212,36 € /prime qui aurait due être payée 316 €).

Sur la garantie du vendeur au titre des vices cachés

Les articles 1641 et suivants du code civil imposent au vendeur de remettre à l’acheteur une chose qui ne révèle pas, après la livraison, des vices à la fois graves, cachés, antérieurs à la vente et imputables à la chose, la rendant inapte à son usage normal, sous peine de résolution du contrat ou de réduction de prix et/ou de dommages et intérêts, à moins qu’une clause exonératoire de garantie ne soit insérée dans l’acte, comme autorisé par l’article 1643 du même code, dont l’efficacité reste toutefois subordonnée à la bonne foi du vendeur dont l’efficacité reste toutefois subordonnée à la bonne foi du vendeur ou sa qualité de non professionnel..

Une telle clause figure dans l’acte notarié de vente du 30 juillet 2004 ainsi libellée 'sauf application d’une disposition légale spécifique le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous sol, ou les bâtiments'

La matérialité des désordres est parfaitement établie et n’est d’ailleurs pas discutée par quiconque.

Ces vices inhérents à l’immeuble sont graves comme ne permettant pas de répondre à l’usage normal auquel il était destiné puisque sa solidité et sa stabilité sont compromis.

Ils étaient cachés puisqu’en raison de leur nature ils ne pouvaient être découverts par les acheteurs occasionnels qu’étaient les consorts Y-Z malgré un examen normalement attentif.

L’agent immobilier qui a fait visiter l’immeuble note seulement avoir constaté et fait constater 'la présence de quelques fissures minces à l’extérieur et à l’intérieur de la maison’ qui n’étaient donc pas de nature à alerter les candidats acquéreurs profanes d’un immeuble de plus de dix ans d’âge.

Dans un courrier du 4 octobre 2003 M. B avait signalé à la mairie que 'depuis les grosses chaleurs de cette année ainsi que le manque d’eau j’ai pu constater de forts mouvements structurels sur ma bâtisse’ accompagné de photos de différentes fissures et affaissements.

Mais il n’a fait aucune déclaration à ce sujet dans le compromis de vente ni dans l’acte authentique de vente.

Et l’expert précise à la page 26 de son rapport que 'certaines fissures qui étaient apparentes avant la vente de la maison avaient fait l’objet de reprises succinctes par l’ancien propriétaire, M. B, de telle manière que celles-ci n’étaient pratiquement plus visibles lors de l’achat.

Ces vices sont, également, antérieurs à la vente puisque dans un courrier du 15 septembre 2004 adressé à l’assureur M. B indique que 'la date approximative des faits a été constatée environ fin septembre 2003 suite à laquelle j’ai envoyé un courrier à la mairie de Gaillac Toulza le 4 10 03".

Et il apparaît évident que si les acquéreurs en avaient eu connaissance au moment de l’achat, ils n’auraient pas contracté ou tout au moins à ce prix là.

Toutes les conditions posées par l’article 1641 du code civil pour entraîner la garantie sont donc réunies.

M. B ne peut, pour y échapper, se prévaloir de la clause contractuelle de non garantie insérée à l’acte de vente, dépourvue de toute efficacité dès lors qu’au vu des données de la cause, il doit être qualifié de vendeur de mauvaise foi connaissant le vice de la chose vendue.

Il a, en effet, constaté les premières fissures en septembre 2003 et n’ignorait pas leur importance au vu de la teneur de son courrier du 4 octobre 2003 ci-dessus reproduit.

Il s’est bien gardé d’en aviser les consorts Y-Z mais au contraire a dissimulé leur existence en faisant procéder à la réfection des enduits ainsi que constaté par l’expert lui-même, afin que l’état réel de la maison ne soit pas apparent.

Il devra donc, sur le fondement de l’article 1645 du code civil, indemniser ses acquéreurs des dommages subis non pris en charge par l’assureur.

Sur l’indemnisation

sur les travaux de réfection

L’expert judiciaire a, après étude géotechnique de sol et étude de structure réalisée par le bureau d’études techniques TCE, chiffré le coût des travaux à réaliser à la somme de 114.426,46 € TTC pendant une durée de trois mois.

Les consorts Y-Z justifient par la production de plusieurs devis n’avoir pu trouver d’entreprise pour les réaliser que pour un montant supérieur soit 159.763,93 € TTC ou 168.182,72 € TTC non compris les travaux d’embellissements (crépis, plâtre, peinture) ; l’une de ces entreprise la Sa Soltechnic a établi une solution variante évaluée à 119.093,68 € TTC non compris les revêtements de sol.

Ces travaux de reprise en sous oeuvre par micropieux de l’habitation ont été effectivement réalisés par cette société pour un coût de 101.443,80 € suivant facture n° 301271 du 5 mai 2010 ; les travaux d’embelissement ne pouvant être entrepris que deux ans après la reprise des fondations, ils sont chiffrés suivant devis de la société Soletbat à la somme de 33.422,40 € au titre des façades (17.671,50 €) travaux sur cloisons et plafonds (2.586 €) et travaux de peinture et finitions (11.422,50 €), ce qui porte le total à la somme de 134.866,2 € outre 4.586,86 € pour la pose d’une poutre décorative pour dissimuler les tirants traversant les pièces soit au total 139.453,06 € TTC avec TVA à 5,5 %.

L’examen de l’ensemble de ces données, leur comparaison avec les prestations inclues dans la proposition de l’expert (page 19 du rapport), conduit à entériner ce dernier montant qui correspond à la réparation intégrale du dommage directement causé par la sécheresse au sens du contrat et des articles L 125-3 et A 125-1 annexe 1 du code des assurances, étant souligné que les travaux ont été réalisés par une entreprise spécialisée qui a expressément indiqué qu’elle tenait compte des préconisation du rapport géotechnique et prévoyait la réalisation de micropieux avec plots d’ancrage en béton armé au lieu de longrines et consoles.

L’objection émise par l’assureur tirée de ce qu’il avait obtenu le 22 août 2008 un devis de 90.753,21 € TTC ne peut être retenue dès lors que cette offre n’était valable que trois mois et ne comprenait ni les enduits de façade ni les fissures sur cloisons et plafonds.

La Sa Assurances Banque Populaire Iard doit prendre en charge cette dépense à hauteur de 67,20 % soit 93.712,45 € et de M. B à hauteur de 32,80 % soit 45.740,60 € avec intérêts au taux légal à compter du 1^er mars 2009, comme demandé.

La franchise légale obligatoire de 1.520 € a déjà été déduite de l’indemnisation de 6.920 €, versée en 2005 à l’assuré qui l’a rétrocédée aux acquéreurs, suivant décompte détaillé de l’assureur figurant dans un courrier du 7 novembre 2005.

sur les autres dommages

Les consorts Y-Z ont subi un préjudice complémentaire né des troubles de jouissance et dérangements divers causés par les désordres et ceux induits par les travaux de reprise (présence d’étais, impossibilité d’ouvrir certaines fenêtres, bruits… ), ce qui justifie l’octroi de la somme de 17.000 € à raison de

* 200 € par mois pour la période de septembre 2004 au 9 mai 2010 (68 mois) ou 13.600 €

* 100 € par mois pour la période du 9 mai 2010 au 9 mai 2012 (24 mois) ou 2.400 €

à titre de dommages et intérêts, augmenté de 1000 € pour tenir compte des dérangements accrus pendant les travaux intérieurs relatifs aux embellissements lors de la deuxième étape.

Seul M. B est tenu à indemnisation à ce titre, les dommages immatériels étant exclus par l’article A 125-1 annexe 1 du code des assurances de la garantie de l’assureur et pour la période du 1^er septembre 2004, point de départ retenu par l’expert au 9 mai 2012 dès lors que l’indemnité de 76.897,47 € versée par l’assureur était notablement insuffisante pour les financer et qu’il contestait être lui-même tenu à garantie en sa qualité de vendeur.

Aucune action récursoire ne peut être exercée par M. B contre la Sa Assurances Banque Populaire Iard, le vendeur dont la mauvaise foi a été retenue ne pouvant être garanti des dommages et intérêts complémentaires qu’il a été condamné à payer à l’acquéreur à ce titre et qui relèvent de sa seule responsabilité.

Sur les demandes annexes

Les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens doivent être confirmées.

M. B qui succombe dans son recours supportera la charge des dépens d’appel.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit des consorts Y-Z à hauteur de la somme de 2.000 €, complémentaire à celle allouée par le premier juge qui doit être parallèlement approuvée.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

— Confirme le jugement.

hormis sur le montant des indemnisations allouées

Statuant à nouveau sur les points infirmés et y ajoutant,

— Fixe le coût des travaux de remise en état de l’immeuble à la somme de 139.453,06 € TTC

— Dit que la Sa Assurances Banque Populaire Iard en doit garantie à hauteur de 93.712,45 € et M. G B à hauteur de 45.740,60 €

— Les condamne respectivement à payer à M^me C Y et M^me M-N Z les sommes de

* 93.712,45 € pour la Sa Assurances Banque Populaire Iard

* 45.740,60 € pour M. G B

avec intérêts au taux légal à compter du 1^er mars 2009

sauf à tenir compte des versements qui déjà été effectués de ce chef par chacun d’eux.

— Condamne M. G B à payer à M^me C Y et M^me M-N Z la somme de 17.000 € au titre des troubles de jouissance.

— Déboute M. G B de son action récursoire de ce dernier chef à l’encontre de la Sa Assurances Banque Populaire Iard.

— Condamne M. G B à payer à M^me C Y et M^me M-N Z la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— Déboute M. G B et la Sa Assurances Banque Populaire Iard de leur demande à ce même titre.

— Condamne M. G B aux entiers dépens d’appel.

— Dit qu’ils seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile au profit de la SCP CANTALOUBE-FERRIEU, CERRI et la SCP BOYER LESCAT MERLE, avoués.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT