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30/03/2015

ARRÊT N°199

N° RG: 14/02122

MM/CD

Décision déférée du 24 Février 2014 – Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE ( 12/02655)

M. X

Z Y

C/

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE 'LE CADEAC’ LE CADEAC

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1^re Chambre Section 1

***

ARRÊT DU TRENTE MARS DEUX MILLE QUINZE

***

APPELANTE

Mademoiselle Z Y

XXX, XXX

XXX

Représentée par M^e Elisabeth MALET de la SCP MALET FRANCK ET ELISABETH, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 31555-2014-019596 du 03/10/2014 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TOULOUSE)

INTIME

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE 'LE CADEAC’ représenté par son syndic en exercice, la SARL CABINET MOULLIN TRAFFORT, dont le siège social est XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Florence VAYSSE-AXISA de la SCP VAYSSE LACOSTE AXISA, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Janvier 2015, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. MOULIS, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

B. BRUNET, président

M. MOULIS, conseiller

P. CRABOL, conseiller

Greffier, lors des débats : J. BARBANCE-DURAND

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par M. MOULIS, conseiller ayant participé au délibéré, en remplacement du président, empêché, et par J. BARBANCE-DURAND, greffier de chambre.

FAITS ET PROCÉDURE

Z Y est propriétaire d’un appartement (lot XXX et d’un garage (lot n°92) dans la copropriété le Cadéac, XXX à Toulouse.

Par acte d’huissier en date du 13/07/2012 le syndicat des copropriétaires de l’immeuble résidence le Cadeac représenté par son syndic en exercice, la Sarl Cabinet Moullin Traffort, représenté par son représentant légal domicilié es qualité au dit siège, a fait assigner Z Y devant le tribunal de grande instance de Toulouse afin d’obtenir paiement des charges de copropriété impayées.

Par jugement en date du 24/02/2014 le tribunal de grande instance a :

— rejeté l’ensemble des exceptions de procédure, fins de non-recevoir et défenses au fond de Z Y

— condamné Z Y à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble résidence le Cadeac la somme de 18.852,32 € au titre des charges de copropriété dues au 17/12/2013 outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 13/07/2012 sur la somme de 15.009,53 € et à compter de la notification des dernières conclusions sur la somme de 3.842,79 €

— dit que sont imputables au seul propriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble résidence le Cadeac, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur

— condamné Z Y à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble résidence le Cadeac la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— condamné Z Y aux entiers dépens de l’instance

— ordonné l’exécution provisoire du jugement

— accordé à la SCP Vaysse Lacoste Axisa le bénéfice de l’article 699 du code procédure civile.

Z Y a relevé appel de la décision le 23/04/2014.

L’ordonnance de clôture initialement fixée au 23/12/2014 a été, sur la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble résidence le Cadeac, rabattue et reportée au 6/01/2015, avant les plaidoiries, par mention au dossier.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Au terme de ses conclusions n° 2 en date du 22/12/2014 Z Y demande à la cour d’infirmer le jugement et de débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble résidence le Cadeac de toutes ses prétentions.

Elle demande de :

— déclarer l’assignation nulle pour absence de mention obligatoire concernant le nom du représentant du syndicat des copropriétaires de l’immeuble résidence le Cadeac

— prononcer la nullité de l’assignation pour défaut de pouvoir d’ester en justice du syndic

— prononcer la nullité de l’assignation pour défaut de capacité d’ester en justice du gérant de la SARL Moullin Traffort, syndic de la copropriété, et du syndicat des copropriétaires de l’immeuble résidence le Cadeac

— déclarer la nullité du mandat du syndic pour absence de compte séparé, absence de carte professionnelle valable , gestion de la copropriété par un autre syndic

— déclarer nulles les assemblées générales des copropriétaires de la résidence depuis le 2/12/2004 et le 6/12/2010

— déclarer la nullité des assemblées générales du syndicat des copropriétaires de l’immeuble résidence le Cadeac depuis 2006

— déclarer que le destinataire des paiements n’est pas précisé

— déclarer que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble résidence le Cadeac est dépourvu de syndic

— surseoir à statuer dans l’attente des conclusions de l’enquête.

Elle expose que :

— la carte professionnelle du syndic de la copropriété n’est pas valable ce qui empêche le syndic de représenter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble résidence le Cadeac et d’ester en justice

— l’absence du nom, voire de la qualité du représentant légal de la SARL Moullin Traffort dans l’assignation ne permet pas de garantir la représentation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble résidence le Cadeac, ce qui lui porte grief puisqu’elle ne connaît pas le représentant du syndicat

— l’assignation n’a pas été signée contrairement à ce qu’exige l’article 58 du code procédure civile

— l’assignation doit exposer l’objet de la demande par un exposé des moyens en fait et en droit, ce qui n’est pas le cas en l’espèce

— l’assignation ne mentionne pas le destinataire de la somme réclamée, le syndic est dépourvu de l’autorisation d’agir en justice, la demande en paiement par assignation n’a pas été précédée d’une mise en demeure

— le syndic en tant que représentant du syndicat des copropriétaires et les mandataires du syndic ne justifient ni de leurs compétences professionnelles ni du lien contractuel avec le titulaire de la carte professionnelle

— les assemblées générales tenues et présidées par un syndic dépourvu de mandat sont nulles

— le syndic ne justifie pas avoir ouvert un compte séparé et la convention d’ouverture de compte fournie n’est pas probante ce qui justifie son dépôt de plainte pour faux.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble résidence le Cadeac réplique dans ses écritures du 26/12/2014 qu’il convient de confirmer le jugement, de débouter Z Y de toutes ses prétentions et de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble résidence le Cadeac la somme de 21.037,88 € au titre des charges de copropriété dues au 16/09/2014, et la somme de 2.640 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il expose que :

— l’assignation n’est pas nulle puisque la mention du numéro de la carte professionnelle n’est pas exigée par l’article 648 du code procédure civile, que par ailleurs ce numéro figure sur tous les documents émanant du syndic ce qui permet à Z Y d’effectuer toutes vérifications utiles de telle sorte qu’il n’existe aucun grief, que le nom du gérant n’a pas à figurer dans l’assignation puisque ce n’est pas cette société qui est requérante mais le syndicat des copropriétaires de l’immeuble résidence le Cadeac et que l’article 58 du code procédure civile est inapplicable en l’espèce

— l’assignation n’est pas irrecevable puisqu’elle satisfait aux exigences de l’article 56 du code procédure civile, que le syndic est dispensé de l’autorisation de l’assemblée générale pour l’action en recouvrement des charges de copropriété, et qu’aucune mise en demeure n’était nécessaire en l’espèce

— le syndic a qualité à agir puisqu’il justifie posséder une carte professionnelle en cours de validité, qu’il a procédé à l’ouverture d’un compte bancaire séparé et qu’ il est justifié de la convention d’ouverture de compte bancaire depuis le 27/01/2003

— la créance sollicitée est parfaitement justifiée.

MOTIFS DE LA DECISION

— sur la nullité de l’assignation

*L’assignation a été délivrée à la requête du syndicat des copropriétaires de l’immeuble résidence le Cadeac, représenté par son syndic en exercice, la SARL Cabinet Moullin Traffort, représentée par son représentant légal, domicilié es qualité au dit siège.

Aux termes de l’article 18 de la loi du 10/07/1965 le syndic représente le syndicat en justice.

La lecture de l’assignation démontre que la personne morale qui exerce les fonctions de syndic est exactement désignée par ses forme et dénomination sociales ainsi que par son siège social.

Il n’est nul besoin d’y rajouter le nom et l’adresse du représentant légal de cette personne morale.

En tout état de cause il appartient à Z Y qui sollicite la nullité de l’assignation pour ce motif de démontrer que cette absence de mention lui a causé un grief, conformément aux dispositions de l’article 114 du code procédure civile. Or Z Y ne fait état d’aucun grief de ce chef.

L’assignation ne peut donc être déclarée nulle pour ce motif.

* L’assignation répond aux dispositions de l’article 56 du code procédure civile (qui ne prévoit pas qu’elle soit signée par le conseil du requérant) et il appartient à Z Y qui prétend que les dispositions légales n’ont pas été respectées de le démontrer, ce qu’elle ne fait pas. En ce qui concerne tout particulièrement le destinataire de la somme réclamée, qui selon Z Y ne serait pas indiqué, il convient de répondre que celui-ci est l’auteur de l’assignation dont la dénomination complète figure en 1^re page.

* aux termes de l’article 55 al 2 du décret du 17/03/1967 le syndic peut agir en justice au nom du syndicat sans recourir à une autorisation de ce dernier pour les actions en recouvrement de créance, ce qui est le cas en l’espèce.

* Il ne ressort d’aucun texte que l’assignation d’un copropriétaire en paiement de charges de copropriété serait nulle si elle n’est pas précédée d’une mise en demeure.

— sur le défaut de capacité à agir

Z Y dénie la capacité à agir du syndic pour divers motifs.

* Absence d’ouverture de compte séparé au nom du syndicat des copropriétaires :

L’article 18 de la loi du 10/07/1965 dispose que le syndic est chargé d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L’assemblée générale peut en décider autrement à la majorité de l’article 25 et, le cas échéant, de l’article 25-1 lorsque l’immeuble est administré par un syndic soumis aux dispositions de la loi n°70-9 du 2/01/1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ou par un syndic dont l’activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat. La méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu’il aurait passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables.

En l’espèce, le syndic rapporte la preuve par la fourniture de divers documents (convention de compte courant, procès-verbal de séance de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 4/12/2003, attestation de la banque Monte Paschi du 10/02/2014, relevé d’identité bancaire du SDC Cadeac, relevés de compte du SDC Cadeac) qu’il a procédé à l’ouverture d’un compte bancaire séparé le 27/01/2003 au nom du syndicat des copropriétaires de l’immeuble résidence le Cadeac et qu’il a régulièrement soumis au vote de l’assemblée des copropriétaires la question du maintien du compte bancaire séparé, cette résolution ayant été régulièrement acceptée. Ce point n’est d’ailleurs pas contesté par Z Y comme cela ressort des déclarations faites lors de son dépôt de plainte du 24/06/2014 à l’encontre de la SARL Moullin Traffort pour défaut de compte séparé, étant précisé que sa plainte est une plainte en faux et usage et vise les documents fournis par le syndic pour justifier l’ouverture de ce compte.

Cependant aucun élément ne permet en l’état de douter de l’authenticité des documents produits par le syndic et le sursis à statuer sollicité sera rejeté.

* Absence de carte professionnelle valable

La SARL Moullin Traffort, syndic, démontre par ailleurs être titulaire d’une carte professionnelle de gestion délivrée par la préfecture et en cours de validité au moment de la délivrance de l’assignation.

Elle établit en outre qu’elle présentait toutes les garanties responsabilité professionnelle et financière.

* Gestion de la copropriété par un autre syndic

Contrairement à ce que prétend Z Y C D est préposée du syndic et n’exerce pas sous un statut indépendant.

Aucune des irrégularités invoquées par Z Y n’étant démontrée, il y a lieu de constater que celui-ci a la capacité de représenter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble résidence le Cadeac et notamment de le représenter en justice.

Le mandat du syndic ne présentant pas d’irrégularités la demande de Z Y visant à voir déclarer nulles les assemblées générales des copropriétaires de la résidence et les assemblées générales du syndicat des copropriétaires de l’immeuble résidence le Cadeac sera rejetée.

— sur le fond

Z Y se contente de conclure au débouté des demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble résidence le Cadeac sans fournir la moindre observation sur le montant des sommes qui lui sont réclamées.

Au vu des extraits de compte fournis (28/06/2012, 17/12/2013,16/09/2014), des décomptes de répartition des charges des exercices 2006 à 2013, des procès-verbaux d’assemblée générale ayant approuvé les comptes, voté les budgets prévisionnels et voté les travaux Z Y est débitrice en application de l’article 10 de la loi du 10/07/1965 de la somme de 21.037,88 € au 16/09/2014.

Elle sera condamnée au paiement de cette somme.

Z Y qui succombe supportera les dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour

Confirme la décision entreprise en toutes ses dispositions,

Y ajoutant

Dit que la dette s’élève à la date du 16/09/2014 à la somme de 21.037,88 €,

En conséquence

Condamne Z Y à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble résidence le Cadeac représenté par le syndic, la SARL Moullin Traffort prise en la personne de son représentant légal, le surplus de la dette échue depuis le jugement et arrêtée au 16/09/2014 soit la somme de 2.185,56 € avec intérêts au taux légal à compter des conclusions du 26/12/2014,

Condamne Z Y à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble résidence le Cadeac représenté par son syndic, la SARL Moullin Traffort prise en la personne de son représentant légal, la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés devant la cour,

Condamne Z Y aux dépens d’appel dont distraction au profit de Maître Vaysse Axisa conformément aux dispositions de l’article 699 du code procédure civile.

Le greffier P/Le président