COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

4e Chambre A

ARRÊT AU FOND

DU 17 MARS 2016

cl

N° 2016/ 164

Rôle N° 14/14172

[F] [T]

[I] [J]

C/

[U] [R]

[C] [P] épouse [A]

Grosse délivrée

le :

à :

M^e Marie OZENDA

M^e Patrick GERBI

SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ

Philippe-Laurent SIDER

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 17 Juin 2014 enregistré au répertoire général sous le n° 08/04723.

APPELANTS ET INTIMÉ

Monsieur [F] [U] [T]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Marie OZENDA, avocat au barreau de GRASSE

Monsieur [I] [J]

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Patrick GERBI, avocat au barreau de NICE

INTIMES

Monsieur [U] [R]

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Philippe-Laurent SIDER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Philippe CRUON, avocat au barreau de GRASSE

Madame [C] [P] épouse [A]

demeurant [Adresse 5]

représentée par SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Lucien BERILLOUX, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 26 Janvier 2016 en audience publique. Conformément à l’article 785 du Code de Procédure Civile, Madame Christine LORENZINI, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Président de chambre

Monsieur Jean-Luc GUERY, Conseiller

Madame Hélène GIAMI, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 17 Mars 2016

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 17 Mars 2016,

Signé par Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Président de chambre et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Faits et procédure :

[U] [R] a acquis auprès de la SCI La Lintinière (la société) une propriété sise[Adresse 1] (Alpes-Maritimes) cadastrée section AX n°[Cadastre 1] et [Cadastre 1] en s’interdisant dans l’acte d’achat, de demander désenclavement au vendeur ; en effet, le titre de propriété précise :'l’accès à la partie basse avec construction concernant la propriété cadastrée AX.[Cadastre 1],[Cadastre 1],[Cadastre 1],[Cadastre 1] ne peut être réalisée à partir du [Adresse 2] ; la mise en oeuvre d’un chemin aurait en première partie une pente d’environ 27% et, dans la seconde un autre pente d’environ 55% ; cette solution d’accès est totalement irréalisable’ et le vendeur a fait mentionner à l’acte de vente une clause aux termes de laquelle : ' l’acquéreur s’interdit dans l’avenir de réclamer par voie judiciaire à M. [Q] ou à ses ayants-droit, propriétaire de la parcelle AX n° [Cadastre 1] et [Cadastre 1], un quelconque droit de passage, fut-il à pied ou à véhicule, ce qui justifie le prix du terrain vendu, soit 125 000€'.

Se disant enclavé, M. [R] a demandé à certains de ses voisins un désenclavement amiable que ceux-ci ont refusé ; M. [R] a obtenu par ordonnance de référé en date du 28 septembre 2005 la désignation d’un expert judiciaire, M. [W], lequel a rendu son rapport le 15 septembre 2007.

Par acte d’huissier en date du 19 septembre 2008, M. [R] a assigné [C] [P] veuve [A], [F] [T] et [I] [J] devant le tribunal de grande instance de Grasse aux fins de désenclavement.

Par jugement avant dire droit en date du 6 septembre 2011, le tribunal de grande instance de Grasse a dit qu’il appartenait à M. [R] de mettre en cause la copropriété Club Horizon et la SCI La Lintinière et de prendre toutes dispositions pour que les opérations d’expertise puissent être réalisées aussi au contradictoire de ces deux parties.

Par une ordonnance de référé en date du 20 février 2012, M. [W] était à nouveau désigné et déposait un rapport le 25 décembre 2012 au contradictoire uniquement de la copropriété Club L’Horizon et des consorts [N] – [Q], lesquels n’ont pas été appelés en la présente cause.

Par jugement en date du 17 juin 2014, le tribunal de grande instance de Grasse a :

— dit n’y avoir lieu à nouvelle expertise,

— dit qu’il convenait de statuer sur la demande de désenclavement de la propriété de M. [R], objet des parcelles section AX. n°[Cadastre 1] et [Cadastre 1] dont l’état d’enclave est avéré et non contesté, en l’état des deux rapports d’expertise judiciaire établis par M. [W],

— dit que le désenclavement de la propriété de M. [R] ne peut se faire par le fonds parcelle n°[Cadastre 5] appartenant au syndicat de copropriétaires de la résidence Club Horizon,

— dit et jugé que ce désenclavement ne peut se faire par le fonds parcelles n° [Cadastre 1] et [Cadastre 1] appartenant aux époux [N] – [Q],

— dit et jugé que le désenclavement de la propriété de M. [R] ne peut se faire par le [Adresse 1] dans sa partie actuelle piétonnière,

— dit et jugé que le désenclavement de la propriété de M. [R] ne peut se faire par le chemin objet du rappel des servitudes contenues dans l’acte d’acquisition de M. [R] et qui correspond au [Adresse 1] dans sa partie carrossable,

— dit et jugé que le désenclavement de la propriété de M. [R] ne peut se faire par les fonds objets des parcelles n°[Cadastre 6] et [Cadastre 1] appartenant à [B] / [L],

— dit et jugé que le désenclavement de la propriété de M. [R] étant impossible par la propriété [N] – [Q], les dispositions de l’article 684 du code civil ne sont pas applicables de sorte que par application des dispositions de l’alinéa 2 de ce texte, il convient de revenir aux dispositions de l’article 682 du même code,

— dit et jugé que le désenclavement de la propriété de M. [R] depuis les parcelles cadastrée n° [Cadastre 1] et [Cadastre 1] se fera conformément au tracé établi selon le plan altimétrique partiel dressé par GEOTCH CONSEILS, géomètres experts à Saint Laurent du Var (Alpes-Maritimes) et figurant en annexe du rapport d’expertise établi par M. [W] expert judiciaire le 15 septembre 2007,

— constaté que l’assiette de la servitude ainsi établie porte sur une surface prise aux divers propriétaires de 112.57 mètres linéaires sur 3.50 mètres de largeur,

— constaté que l’emprise de l’assiette de la constitution de la servitude est la suivante :

* 226 m2 sur la propriété de M. [J],

* 75 m2 sur la propriété de M. [T],

* 93 m2 sur la propriété de Mme [P] veuve [A],

— condamné M. [R] à verser au titre de l’emprise de l’assiette de la servitude sur leurs fonds respectifs :

* 24 860€ à M. [J],

* 8 250€ à M. [T],

* 10 230€ à Mme [P] veuve [A],

— condamné M. [R] à verser au titre de la perte de qualité de vie :

* 20 000€ à M. [J],

* 15 000€ à M. [T],

* 10230€ à Mme [P] veuve [A],

— dit que les travaux de réalisation du tracé de la servitude auront lieu, dans leur totalité aux frais de M. [R], conformément aux préconisation de l’expert judiciaire, M. [W], et tels que décrits en pages 15 à 17 de son rapport du 15 septembre 2007 et sous le contrôle d’un géomètre expert, M. [M],

— dit qu’au titre de ces travaux, M. [R] devra notamment assurer à ses frais :

* l’installation d’une clôture solide sur toute la longueur du chemin de part et d’autre, destinée à protéger les propriétés de Messieurs [J] et [T] et de Mme [P] veuve [A],

* l’installation à l’entrée du chemin d’assiette de la servitude d’un portillon muni d’une serrure ou d’une ouverture à code afin d’en limiter l’accès,

— condamné M. [R] à payer respectivement à Mme [P] veuve [A], M. [J] et M. [T] et à chacun la somme de 3000€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [R] aux entiers dépens de l’instance, incluant les frais d’expertise.

Le tribunal a retenu qu’en raison de l’attitude de M. [R], l’expertise ne s’était pas déroulée au contradictoire de toutes les parties mais que la juridiction disposait de suffisamment d’éléments pour statuer, en sorte qu’il n’y avait pas lieu à nouvelle expertise ; qu’en état des éléments du dossier, la propriété de M. [R] ne pouvait être désenclavée en passant par les fonds appartenant tant à la copropriété Club Horizon qu’aux époux [N] – [Q] et aux consorts [L] – [B] (non attraits à l’instance, au demeurant) mais uniquement en passant par ceux des défendeurs ; il a retenu également que l’accord de M. [R] avec son vendeur, source d’une réduction du prix, ne devait pas nuire aux propriétaires voisins.

M. [T] a régulièrement interjeté appel de cette décision le 18 juillet 2014 enregistré sous le n° 14/14172. M. [J] a également interjeté appel le 20 août 2014, enregistré sous le n° 14/16294 ; ces deux instances ont été jointes pour être poursuivies sous le seul n°14/14172 par ordonnance du conseiller de la mise en état en date du 20 janvier 2015.

Aux termes de ses dernières conclusions d’appelant et d’intimé, déposées et signifiées le 31 juillet 2014, tenues pour intégralement reprises ici, M. [T] demande à la cour de :

— réformer en toutes ses dispositions le jugement en date du 17 juin 2014,

— dire non contradictoire et inopposable à M. [T] le rapport d’expertise déposé par M. [W] le 25 décembre 2012,

— dire en conséquence que l’ensemble des propriétaires riverains n’ont pas été attraits en la cause,

— constater que l’état d’enclave de la parcelle appartenant à M. [R] trouve son origine dans la vente intervenue avec la SCI La Lintinière et ses associés les époux [Q],

— constater que les clauses insérées dans l’acte de vente ne sauraient être opposées ni opposables à M. [T],

— constater que ces clauses nuisent à M. [T] au sens de l’artice 1165 du code civil,

— en conséquence, débouter M. [R] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

à titre infiniment subsidiaire, si par impossible, la cour devait néanmoins retenir la solution technique proposée par l’expert judiciaire,

— condamner M. [R] au paiement d’une somme de 100 000€ au titre de la perte de qualité de vie en réparation du trouble anormal de voisinage qu’il causera à la propriété de M. [T] ainsi qu’en réparation de la perte de valeur pécuniaire de sa propriété,

— condamner M. [R] au paiement d’une somme de 22 500€ en indemnisation du droit de passage lié au sol eu égard à une emprise de 75 m2 occasionnée par la voie d’accès,

— condamner M. [R] au paiement de la somme de 10 000€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à la prise en charge exclusive des frais d’expertise de la présente procédure.

Au soutien de son appel, il fait essentiellement valoir que :

— M. [R] a choisi les propriétaires riverains à l’encontre desquels il formulait une demande d’établissement d’un droit de passage et en a laissé délibérément d’autres de côté, et ce malgré de nombreuses demandes en ce sens, y compris par le jugement avant dire droit ; il a préféré exercer une autre action en référé au contradictoire uniquement de deux autres riverains pour pouvoir opposer aux parties de la présente instance les conclusions du rapport ainsi obtenu, empêchant celles-ci de participer aux opérations d’expertises, alors que la seule pièce qui fonde la solution de désenclavement retenue est ce rapport d’expertise ; d’autres solutions de désenclavement existent puisque le bas de la copropriété Club l’Horizon est carrossable, mais ni celle-ci ni la société venderesse n’ont été attraites en la cause et tous les riverains ne sont pas dans l’instance, tels les consorts [B] / [X] sur le fonds desquels l’expert ne s’est pas rendu,

— le jugement est criticable car il se contente de probabilités,

— le chemin le plus court passe par le fonds appartenant aux époux [N] – [Q] qui sont les deux seuls associés de la société venderesse alors que la situation d’enclave résulte de cette vente, laquelle a cru pouvoir déroger aux dispositions de l’article 684 du code civil, sans que cette dérogation ne soit opposable au tiers qu’est M. [T] et ne saurait nuire à ses droits, M. [R] achetant en parfaite connaissance de cause pour un prix réduit et achetant également un garage à proximité ; les époux [N] – [Q] n’ont pas été attraits à l’instance,

— l’expert [W] parle d’un passage possible surligné en jaune sur son plan, sans explorer les autres possibilités ni rechercher le chemin le plus court à travers les fonds des riverains non mis en cause dans la procédure et ne présente aucune comparaison des différentes solutions envisageables,

— le tracé retenu va supprimer de nombreux arbres plus que trentenaires, passer au ras de ses fenêtres et causer des nuisances visuelles et sonores et valoriser le bien immobilier de M. [R], acquis à bas coût au détriment de l’appelant, lequel n’a pas besoin d’un accès par le bas à sa propriété alors que M. [R] va bénéficier d’une voie de plus de quatre kilomètres au total, ce qui impactera fortement la valeur vénale de la propriété de M. [T], en rendant la bande de terrain inconstructible, ce qui doit conduire à majorer les indemnités si la cour décidait d’accorder la servitude demandée.

Par ses dernières conclusions déposées et notifiées le 14 novembre 2014, tenues pour intégralement reprises ici, M. [J] sollicite de voir :

— constater, dire et juger que M. [J], depuis l’origine de la procédure de première instance, visait les parcelles [Cadastre 1] et [Cadastre 1] et qu’il y avait lieu d’ordonner une nouvelle expertise et de mettre en cause non seulement la copropriété Club Horizon (parcelle [Cadastre 5]) et les époux [Q] ( parcelles [Cadastre 1] et [Cadastre 1]) mais encore les propriétaires des parcelles [Cadastre 1] et [Cadastre 1],

— dire et juger inopposable aux tiers et donc au concluant les accords et conventions qu’ont pu prendre entre eux Mrs [R] et [Q],

— constater que la parcelle de M. [R] faisait partie d’une plus vaste propriété ne constituant qu’une unité foncière avec celle des Époux [Q] lesquels sont les seuls associés de la SCI Lintinière et que l’état d’enclave des parcelles vendues à M. [R] trouve son origine dans la vente qui lui a été consentie par les époux [Q] au travers de leur SCI de famille,

— constater, dire et juger que les biens reçus en échange par les époux [G], auteurs antérieurs de M. [R] bénéficiaient d’un droit de passage 'd’une largeur de trois mètres environ’ dont les parties aux actes anciens indiquent qu’il est carrossable et au bout duquel une aire de retournement pour les véhicules avait été faite à l’époque, ce dont bénéficiait la SCI qui a revendu les parcelles [Cadastre 1] et [Cadastre 1] à M. [R] qui doit également en bénéficier,

— dire et juger qu’en toute hypothèse, en l’état, la parcelle de M. [R], ayant pour auteur initial les époux [G], bénéficie d’une servitude de passage rappelé dans son acte d’achat,

— constater, dire et juger que les opérations de la seconde expertise [W] auraient dû être contradictoires aux trois défendeurs initiaux et que ne l’ayant pas été, elles leurs sont inopposables sur le fondement de l’article 16 du code de procédure civile, les défendeurs ayant en outre droit à un procès équitable,

— constater, dire et juger que d’autres possibilités de passage existent qui seraient conformes aux dispositions de l’article 683 du code civil, à savoir 'pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique',

— en conséquence, infirmer le jugement dont appel et débouter M. [R] de toutes ses demandes à l’égard de M. [J],

— dire et juger que le second rapport d’expertise [W] du 25 décembre 2012 est inopposable au concluant et ne saurait servir de fondement à une décision de désenclavement;

— constater que les propriétaires des parcelles [Cadastre 1] à [Cadastre 1] et [Cadastre 5] n’ont pas été mis en cause par M. [R], à tort, au contradictoire de M. [J] pour ce qui concerne les propriétaires des parcelles [Cadastre 1] et [Cadastre 1] ( époux [Q]) et [Cadastre 5] (la copropriété) et pas du tout mis en cause pour les propriétaires des parcelles [Cadastre 1] et [Cadastre 1] ([B] / [X]),

— constater, dire et juger que, de ce fait, le premier rapport d’expertise est incomplet et inexploitable et ne pouvant fonder une décision de désenclavement, le juge n’étant pas en mesure d’apprécier complètement les éléments de cette affaire en parfaite connaissance de cause,

— débouter en conséquence M. [R] de toutes ses demandes, fins et conclusions comme étant infondées et injustifiées,

Si mieux la cour ne préfère ordonner une nouvelle expertise aux frais exclusifs de M. [R] qui, aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, a la charge de la preuve et auquel ce désenclavement bénéficierait seul,

— dire et juger que, pour une bonne administration de la justice, l’expertise devra être confiée à un autre expert que M. [W] afin d’avoir un oeil nouveau sur cette affaire et ordonner la mise en cause des époux [Q], de la copropriété Club Horizon ainsi que de M. [B] et de Mme [X], propriétaires des parcelles [Cadastre 1] et [Cadastre 1], mais en précisant que cette expertise devra se dérouler au contradictoire des trois défendeurs dont M. [J],

— dans ce cas, dire et juger que l’expert devra analyser attentivement et en rendre compte à la cour de manière précise, toutes les possibilités de passage et notamment tant par l’élargissement du [Adresse 1] dans sa partie piétonnière, que par la[Localité 1] ([Adresse 6]) par diverses propriétés et notamment par la copropriété Club Horizon qui jouxte tant le [Adresse 2] en haut que la [Localité 1] en bas, à charge pour M. [R] de mettre en cause les propriétaires de toutes les parcelles concernées ainsi que les défendeurs initiaux s’il entend maintenir ses demandes à leur encontre,

à titre très subsidiaire, si par impossible, la solution retenue par le tribunal était confirmée en l’état des deux expertises [W] (la seconde étant inopposable et la première inexploitable),

— réformer le jugement quant aux indemnités allouées,

— condamner M. [R] au paiement des sommes ci-dessous à titre de légitime indemnisation de l’intégralité des dommages causés au fonds servant, au profit de M. [J] :

* la somme de 80 000€ pour la perte de qualité de vie et en réparation du trouble anormal de voisinage constant qu’il causerait à la propriété de M. [J] ainsi qu’en réparation de la moins-value et perte de valeur du surplus restant de la propriété,

* la somme de 79 100€ à titre d’indemnisation de l’emprise constituant l’assiette de la servitude de passage, soit 350€ X 226 m² = 79 100€,

* la somme de 20 000€ en réparation des troubles anormaux de voisinage et inconvénients qui seraient causés à M. [J] pendant toute la durée des très importants travaux, non fixée par l’expert mais que l’on peut évaluer à au moins trois mois, compte tenu de l’importance considérable des dits travaux,

— confirmer le jugement en ce qu’il a alloué à M. [J] la somme de 3000€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en première instance tant au titre de la procédure de référé, du suivi des opérations d’expertise ainsi que de la précédente procédure au fond et de la seconde procédure au fond après le second rapport [W],

— condamner M. [R] au paiement de la somme de 6000€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Il soutient en substance que :

— le tribunal a procédé par déduction en ce qui concerne les possibilités de passage par les parcelles [Cadastre 1] et [Cadastre 1] et en ce qui concerne la copropriété, il a inversé la charge de la preuve ; quant aux parcelles des époux [Q], aucune déclivité ne ressort d’un plan altimétrique permettant d’apprécier les éventuels travaux à exécuter pour un accès en pente normale,

— tant M. [R] que les époux [Q] ont cherché à contourner la loi et n’ont pas agi de bonne foi, et M. [R] a acquis à bas coût en pleine connaissance de cause, un terrain enclavé,

— selon son titre de propriété, M. [R] bénéficie d’une servitude de passage, les auteurs de la société en bénéficiant dans leur acte du 13 juin 1968, servitude remontant à 1938, sur un chemin privé, et ne fournit aucune explication sur ce chemin censé être carrossable,

— les deux rapports sont incomplets et inexploitables, d’autant qu’aucun devis n’a été remis à l’expert et qu’il ne s’exprime pas sur l’autorisation administrative nécessaire s’agissant d’une importante modification des lieux, qu’il n’a pas visité toute la copropriété Club Horizon et n’a pas envisagé de voie d’accès en aménageant une pente sur plusieurs propriétés,

— d’autres solutions sont possibles alors que tout le quartier est desservi par deux routes publiques, que ce soit par les fonds des riverains non attraits à l’instance que par l’élargissement du chemin piétonnier avec emprise sur la partie basse du fonds [A] et terrassement des escaliers, une telle solution pouvant ultérieurement servir à désenclaver d’autres fonds et ne revenant pas plus cher que les travaux envisagés sur les propriétés en la cause,

— faire droit à la demande reviendrait à supprimer la seule planche de terrain plate du fonds de M. [J] et à lui faire supporter une circulation et des allers et venues à toutes heures et la pose du grillage prévu par le jugement reviendrait à le priver de tout usage de cette partie de sa propriété et à lui faire supporter des vues depuis ce chemin, outre un mur de deux mètres de haut et la suppression des arbres fruitiers,

— l’indemnisation doit tenir compte de la réalité du marché immobilier du lieu et des nuisances liées aux travaux ;

Par ses dernières conclusions déposées et notifiées le 8 janvier 2015 tenues pour intégralement reprises ici, Mme [P] veuve [A] demande à la cour de :

— statuer ce que de droit sur la demande de M. [J] de voir désigner un nouvel expert judiciaire pour se prononcer sur la demande de désenclavement du terrain de M. [R], au contradictoire de l’ensemble des riverains concernés,

si la cour venait à rejeter cette demande,

— confirmer le jugement en ce qu’il a dit que le désenclavement du terrain [R] ne pouvait s’effectuer sur la partie aval de la propriété [A],

— débouter M. [J] de sa demande tendant à voir sa propriété épargnée par le désenclavement au détriment de celle de Mme [P] veuve [A],

— confirmer le jugement en ce qu’il a alloué à Mme [P] veuve [A] une indemnité de 10 230€ au titre de l’indemnisation de l’emprise de l’assiette dont bénéficiera M. [R],

— dire que le jugement est entaché d’une erreur matérielle en ce qu’il a condamné M. [R] à payer à Mme [P] veuve [A] une indemnité de 10 230€ au titre de la perte de qualité de vie alors que le premier juge avait dit en page 19 du jugement que M. [R] devait être condamné à payer à Mme [P] veuve [A] et à M. [T] la somme de 15 000€ de ce chef,

— dire et juger en conséquence que M. [R] devra bien indemniser Mme [P] veuve [A] en lui versant 15 000€ pour réparer son préjudice résultant de la perte de qualité de vie,

— confirmer pour le surplus le jugement dont appel notamment en ce qu’il a imposé à M. [R] toute une série de travaux à réaliser à ses frais et l’a condamné à payer à Mme [P] veuve [A] une indemnité de 3000€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en première instance,

— condamner la partie succombante à payer à Mme [P] veuve [A] une indemnité de 5000€ au titre des frais irrépétibles exposée en appel.

Elle fait notamment valoir que :

— M. [R] a acquis sa propriété pour un prix dérisoire en pleine connaissance de cause et des charges qui en découlerait pour lui ; il n’a fait le choix que d’attraire certains riverains mais le tribunal a statué quand même,

— la thèse de M. [J] qui voudrait faire passer le chemin par la propriété de Mme [P] veuve [A] mais pas par la sienne est irréaliste et aurait de graves conséquences pour elle et est techniquement inenvisageable,

— elle accepte l’indemnisation fixée par le jugement sauf à rectifier l’erreur matérielle.

Par ses dernières conclusions déposées et notifiées le 12 décembre 2014, tenues pour intégralement reprises ici, M. [R] sollicite de voir :

— confirmer le jugement en ce qu’il a dit et jugé que le désenclavement de la propriété de M. [R] constituée par les parcelles cadastrées sections AX. n°[Cadastre 1] et [Cadastre 1] se fera conformément au tracé établi selon le plan altimétrique partiel dressé par GEOTCH CONSEILS, géomètres experts à Saint Laurent du Var (Alpes-Maritimes) et figurant en annexe du rapport d’expertise établi par M. [W] expert judiciaire le 15 septembre 2007,

— le confirmer en ce qu’il a alloué :

a/ au titre de l’emprise de la servitude sur leurs fonds respectifs :

* 24 860€ à M. [J],

* 8 250€ à M. [T],

* 10 230€ à Mme [P] veuve [A],

b/ au titre de la perte de qualité de vie :

* 20 000€ à M. [J],

* 15 000€ à M. [T],

* 10230€ à Mme [P] veuve [A],

— débouter M. [T] et M. [J] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— les condamner in solidum au paiement de la somme de 3000€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Il soutient en substance que :

— sa propriété est en situation d’enclave relative car le chemin est carrossable dans un premier temps puis se poursuit par une rampe et un escalier pour finir en sentier piétonnier et que cela a toujours été l’unique accès depuis la division du fonds [O] en 2002 ; il résulte du rapport [W] que seule la solution retenue permet le désenclavement, eu égard aux dénivelés importants du terrain existant,

— il a déféré aux injonction du jugement avant dire droit en assignant les époux [N] – [Q] et la copropriété devant le juge des référés pour obtenir une expertise, laquelle démontre de plus belle que le désenclavement n’est possible que selon la solution retenue et toutes les solutions ont été envisagées mais ne sont pas possibles compte tenu de la pente existante,

— la question d’un accès par le fond [B] / [L] n’a pas été posée car d’évidence, sa configuration est la même que les propriétés [Q] et Club Horizon et comporte des constructions en bordure du chemin qu’il faudrait démolir,

— quant aux indemnités, l’emprise de la servitude ne concerne que des planches de terrain inaccessibles sinon par des escalier forts raides et ne sera quasiment pas visible par M. [T] et M. [J] et dissimulé par une haie de cyprès anciens sur le fonds de Mme [P] veuve [A] et ne modifiera pratiquement pas les conditions de jouissance de la partie haute de ces propriétés sur lesquelles sont implantées les constructions et, en outre, valoriserait ces propriétés en rendant constructibles le bas des terrains et serait source de plus value importante, d’autant que les quelques arbres concernés seraient déplacés.

C’est en cet état que l’ordonnance de clôture a été rendue le 12 janvier 2016.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Si en application des dispositions de l’article 682 du code civil, tout propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue ou qu’une issue insuffisante est fondé à réclamer à ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète des fonds, les dispositions de l’article 684 du même code précisent que, si l’enclave résulte de la division d’un fonds, le passage ne peut être demandé que sur les terrains ayant fait l’objet des actes de division et que ce n’est que dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés que l’article 682 serait applicable.

En l’espèce, M. [R] a acquis de la société une propriété comprenant, aux termes de l’acte de vente 'une maison d’habitation enclavée en très mauvais état, un cabanon, remise à outils, terrain autour’ cadastrés n°[Cadastre 1] et [Cadastre 1] et 'un garage indépendant’ cadastré n° [Cadastre 2] et [Cadastre 3] ; l’acte de vente précise que ' l’accès à la partie basse de la construction cadastrée section AX. n°[Cadastre 1], [Cadastre 1], [Cadastre 1] et [Cadastre 1] à [Localité 2] ne peut être réalisée à partir du [Adresse 2], la mise en oeuvre d’un chemin aurait, dans sa première partie une pente d’environ 27% et dans la seconde un autre pente d’environ 55%' ; ce même acte précise que 'l’acquéreur en obligeant avec lui ses ayants-droit ou ses héritiers s’interdit dans l’avenir de réclamer par voie judiciaire à M. [Q] ou à ses ayants-droit, propriétaire de la parcelle AX n° [Cadastre 1] et [Cadastre 1], un quelconque droit de passage, fut-il à pied ou à véhicule, ce qui justifie le prix du terrain vendu'; M. [R] a donc acquis en parfaite connaissance de cause et à un prix nettement inférieur à la valeur du marché local (125 000€) une propriété qu’il savait enclavée en s’interdisant le recours aux dispositions de l’article 684 al.1 du code civil pour obtenir le désenclavement du fonds et l’état d’enclave dont il se prévaut désormais résulte directement de son renoncement au bénéfice d’un droit de passage permettant la desserte complète de son fonds à partir des terrains ayant fait l’objet des actes de division.

En tout état de cause, cette clause de l’acte de vente n’est pas opposable à Messieurs [T] et [J] ni à Mme veuve [A].

Malgré les termes du jugement avant dire droit du 6 septembre 2011, M. [R] a fait le choix de ne pas attraire les époux [Q] à la présente instance mais a préféré obtenir par ordonnance de référé en date du 20 février 2012 la désignation d’un expert au contradictoire, non pas de l’ensemble des riverains du fonds enclavé, mais uniquement de ceux nommément visés dans le jugement précité, les époux [Q] et la copropriété Club Horizon ; il se prévaut désormais des termes du rapport judiciaire non contradictoire ainsi établi le 25 décembre 2012 pour soutenir que son fonds ne peut être désenclavé qu’en passant sur les fonds de Messieurs [T] et [J] et sur celui de Mme veuve [A] et qu’il n’était donc pas utile d’attraire d’autres riverains à l’instance.

Toutefois, il résulte des plans produits aux débats que M. [R] a fait le choix de n’attraire à la procédure que certains de ses voisins, alors que sa propriété est riveraine d’autres fonds dont notamment les parcelles [Cadastre 1] et [Cadastre 1] (disposant d’un accès direct à la voie publique par la parcelle [Cadastre 1]) et éventuellement des parcelles[Cadastre 1],[Cadastre 1] et [Cadastre 4], voire [Cadastre 1] et [Cadastre 1] ; M. [R] affirme que toutes les solutions ont été envisagées mais qu’elles ne sont pas possibles compte tenu de la pente existante ; pour autant, force est de constater que les deux rapports d’expertises produits, émanant de M. [W], n’ont pas étudié toutes les solutions puisque :

— le rapport du 15 septembre 2007, au contradictoire de Messieurs [T] et [J] et de Mme veuve [A], n’a étudié que les possibilités de désenclavement à partir des parcelles de ces derniers,

— le rapport du 25 décembre 2012, au contradictoire des époux [Q] et de la copropriété Club Horizon, n’a envisagé que les solutions à partir de leurs parcelles, ce rapport précisant que M. [R] assumait ' le fait que les nouvelles opération d’expertise ne seront pas opposables à ses autres voisins et notamment aux propriétaires des parcelles cadastrées sous les numéros [Cadastre 6] et [Cadastre 1] de la section AX et qu’ainsi la détermination de l’assiette du passage pourra faire l’objet de nouvelles contestations devant le juge du fond'.

Dès lors, toutes les possibilités de désenclavement n’ont pas été envisagées et la seule production de photographies sur la situation géographique pentue des lieux est insuffisante à établir qu’aucune autre solution n’est envisageable en l’absence tant de la mise en cause des propriétaires des autres parcelles riveraines susceptibles d’être concernées par la fixation du droit de passage que d’investigations sur place, étant en outre observé que le rapport du 25 décembre 2012 ne comporte pas de plan altimétrique et que celui du 15 septembre 2007 en ses pages 13 et 15 précise que le désenclavement est possible par le bas de plusieurs parcelles dont la parcelle [Cadastre 1] appartenant aux époux [Q].

M. [R] sera en conséquence débouté de l’ensemble de ses demandes et le jugement ainsi infirmé.

L’équité commande de faire droit aux demandes présentées par Messieurs [T] et [J] et Mme veuve [A] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel mais d’en réduire le montant à de plus justes proportions.

M. [R], partie succombante, sera débouté de sa demande de ce chef et supportera les entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour,

INFIRME le jugement en date du 17 juin 2014 du tribunal de grande instance de Grasse sauf en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens, incluant les frais d’expertise,

Statuant de nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

DÉBOUTE [U] [R] de l’ensemble de ses demandes,

LE CONDAMNE à payer à [F] [T], [I] [J], [C] [P] veuve [A] la somme de CINQ MILLE EUROS (5000€) chacun au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

LE DÉBOUTE de sa demande à ce titre,

LE CONDAMNE aux entiers dépens d’appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER.LE PRÉSIDENT.