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12/01/2015

ARRÊT N°29

N°RG: 13/06319

XXX

Décision déférée du 05 Septembre 2013 – Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE – 08/02822

M. Z

XXX

C/

F G

Syndicat des copropriétaires DE LA RESIDENCE CENTRE COMMERCIAL E CENTRE

SASU C MIDI-PYRENEES

SNC SNC Y

SCI A E CENTRE

XXX

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1^re Chambre Section 1

***

ARRÊT DU DOUZE JANVIER DEUX MILLE QUINZE

***

APPELANTE

XXX Représentée par son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social

Centre Commercial E Centre

XXX

Représentée par M^e Elisabeth MALET de la SCP MALET FRANCK ET ELISABETH, avocat au barreau de TOULOUSE

Assisté de M^e COHEN, avocat au barreau de Toulouse

INTIMES

Monsieur F G

XXX

XXX

Représenté par M^e Christine VAYSSE-LACOSTE de la SCP VAYSSE LACOSTE AXISA, avocat au barreau de TOULOUSE

Syndicat des copropriétaires de la résidence CENTRE COMMERCIAL E CENTRE située à COLOMIERS, avenue de A, représenté par son Syndic la SAS FONCIERE IMMOBILIERE TRANSACTION (FIT GESTION) domiciliée XXX

Avenue de A

XXX

Représentée par M^e Jean-Paul COTTIN de la SCP SCP D’AVOCATS JP COTTIN – SIMEON – MARGNOUX, avocat au barreau de TOULOUSE

SASU C MIDI-PYRENEES Prise aussi bien en sa qualité de Syndic de la COPROPRIETE DU CENTRE COMMERCIAL E CENTRE qu’en son nom personnel, représentée par son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social

XXX

XXX

Représentée par M^e Vincent PARERA de la SELARL ARCANTHE, avocat au barreau de TOULOUSE

SNC SNC Y

XXX

XXX

Représentée par M^e Françoise CALAZEL, avocat au barreau de TOULOUSE

SCI A E CENTRE Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

XXX

XXX

Représentée par M^e Francis NIDECKER, avocat au barreau de TOULOUSE

Assistée par M^e Jean Luc VINCKEL, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l’affaire a été débattue le 03 Novembre 2014 en audience publique, devant la Cour composée de :

B. BRUNET, président

M. MOULIS, conseiller

P. CRABOL, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : J. BARBANCE- DURAND

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par B. BRUNET, président, et par J. BARBANCE- DURAND, greffier de chambre.

**********************

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS DES PARTIES :

XXX est propriétaire d’un local à usage commercial au sein de la résidence centre commercial E CENTRE situé à COLOMIERS (31) dont tous les lots sont soumis au même règlement de copropriété. Exposant que certains locaux commerciaux avaient fait l’objet d’agrandissements hors copropriétés utilisant sans autorisation, sans modification de la répartition des charges et sans création de servitudes de raccordement aux réseaux, des équipements de la copropriété, soutenant qu’il en résultait une répartition illégale des charges et un changement illicite de destination des lots, la XXX et la SCI du 11 Passage du Périgord ont :

— par acte du 26 août 2008 assigné devant le tribunal de grande instance de Toulouse le syndicat des copropriétaires du centre commercial E Centre en nullité des résolutions N°6 (approbation des comptes 2007), N°7 (quitus), N° 9 et 10 (budget prévisionnel 2008 et 2009) de l’assemblée générale du 27 juin 2008 ;

— par acte du 10 octobre 2008 assigné devant le tribunal de grande instance de Toulouse le syndicat des copropriétaires du centre commercial E Centre en nullité des résolutions N°5 (ratification de mesures conservatoires sécurité incendie), N°6 (changement de groupe électrogène), N°7 (travaux sur chaudières), N°8 (changement d’armoire TGBT) de l’assemblée générale extraordinaire du 31 juillet 2008 ;

— par actes du 27 et 28 juillet 2009 assigné devant le tribunal de grande instance de Toulouse le syndicat des copropriétaires du centre commercial E Centre, la Société Y, la SCI A E CENTRE et F G, propriétaire de la Brasserie AIRBUS, en nullité des résolutions N° 6 et 7 (approbation des comptes), 9 et 10 (budgets prévisionnels), 15 (autorisation donnée au Super U de diviser son lot) et en institution d’une expertise de l’assemblée générale du 23 avril 2009 ;

— par actes du 23 et 31 août 2010 assigné devant le tribunal de grande instance de Toulouse le syndicat des copropriétaires du centre commercial E Centre et F G en nullité des résolutions N° 6 (approbation des comptes), N° 7 (quitus), N° 9 et N°10 (budgets prévisionnels), N°12 et 13 (marchés de travaux) et 17 (financement) de l’assemblée générale du 27 juin 2010 ;

— par actes du 22 février 2011 assigné devant le tribunal de grande instance de Toulouse le syndicat des copropriétaires du centre commercial E Centre en nullité de la résolution N°5 de l’assemblée générale du 16 novembre 2010 donnant une autorisation à Super U.

La société ADL Immobilier est intervenue volontairement en qualité de nouveau syndic du syndicat des copropriétaires du Centre Commercial E Centre.

Par ordonnance du 5 novembre 2009, le juge de la mise en état a ordonné une expertise confiée à M. B et celle du 10 juin 2010 étendant sa mission.

Par jugement du 5 septembre 2013 le tribunal de grande instance de Toulouse a considéré :

— que la répartition des charges doit être modifiée et que toutes les parties sont d’accord pour qu’une nouvelle répartition des charges entre en vigueur sur la base des dispositions du rapport d’expertise ;

— que les actions en annulation des résolutions sont sans fondement pour le passé, la modification ne devant intervenir que pour l’avenir, sauf réparation à titre de dommages et intérêts, de sorte que toutes les contestations formées contre les délibérations ayant approuvé les comptes ou donné quitus seront rejetées ;

— que la responsabilité civile de C qui n’a pas agi dans des délais normaux pour modifier la répartition des charges est engagée vis à vis des sociétés demanderesses ;

En conséquence le tribunal de grande instance de Toulouse a statué en ces termes :

'par application de l’article 16 du code de procédure civile déclare irrecevables les écritures déposées par la COGESIM et la S.C.I. DU 11 PASSAGE. DU PÉRIGORD le 13 avril 2013 et le 20 juin 2013 ;

— statue par conséquent sur les dernières demandes antérieurement formées par ces sociétés le 28 octobre 2011 ;

— par application de l’article 11 de la loi 65/677 donne force exécutoire à la nouvelle répartition des charges découlant du rapport d’expertise judiciaire déposé par M. H B dans la présente instance ;

— dit que la nouvelle répartition entrera en vigueur au 1^er janvier 2014 si les parties ne l’ont pas déjà mise en oeuvre ;

— déboute la S.C.I. COGESIM et la S.C.I. DU 11 PASSAGE DU PÉRIGORD de l’ ensemble de leurs actions en nullité des assemblées générales susvisées ;

— enjoint au syndicat des copropriétaires :

— de leur payer pour le retard apporté à la révision des charges, à titre de dommages-intérêts :

— les sommes de 3.480,20 € à la COGESIM et de 4.095,16 € à la S.C.I. DU 11 PASSAGE DU PÉRIGORD, outre les intérêts au taux légal à compter de ce jour ;

— de restituer à la COGESIM et à la SCI DU 11 PASSAGE

DU PÉRIGORD le montant de la quote-part par elles payées au titre des charges et d’entretien des Robinets d’Incendie Armés pour la période de 2003 à 2007 ;

— dit que la société C MIDI-PYRÉNÉES garantira le syndicat des copropriétaires du chef de ces deux obligations ;

— dit que la S.A.R.L. ADL IMMOBILIER devra passer tout acte authentique concernant les servitudes créées et l’incorporation de nouveaux lots dans la copropriété et ce avant le 1^er juillet 2014 ;

— déboute les demandeurs de leurs actions tendant à ce que la S.C.I. A E CENTRE remette les lieux en état ;

— les déboute de leurs actions en rétablissement de comptes autres que celles-ci dessus ;

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne la S.C.I. COGESIM et la S.C.I. DU 11 PASSAGE DU PÉRIGORD à tous les dépens autres que les frais d’expertise et met le coût de l’expertise et des procédures de référé à la charge du syndicat des copropriétaires ;

— ordonne l’exécution provisoire'.

Le 12 décembre 2013 la XXX a relevé appel de l’intégralité de la décision, précision étant donnée que la SCI du 11 Passage du Périgord n’a été ni appelante ni intimée.

Dans ses dernières écritures la XXX expose :

— qu’elle a, à plusieurs reprises à compter de 1993, attiré l’attention de la C sur la nécessité de procéder à une modification de la répartition des charges de copropriété ;

— que lors de l’assemblée générale du 24 juin 1999 les copropriétaires ont accepté à l’unanimité la décision de modifier les millièmes de charges des sociétés Hyper U et BAR AIRBUS selon les propositions du rapport X ; que ce rapport ne sera pas appliqué ; que, toutefois, le syndic n’a jamais appliqué cette résolution ;

— que ses demandes formées au titre de la participation aux charges de chauffage étaient virtuelles comprises dans celles présentées en première instance et sont recevables en appel ; que la demande d’organisation d’un complément d’expertise est une demande complémentaire recevable en appel ;

— que le rapport B comporte certaines erreurs qui doivent être rectifiées après nouvelle expertise confiée à M. B avant homologation (le règlement de copropriété prend en compte des surfaces SHON et non des surfaces utiles et l’expert a ignoré l’agrandissement effectué par la SCI A en 1984 ; la surélévation de la SCI A se situé hors copropriété sur la parcelle 68) ;

— que chaque copropriétaire peut, sur le fondement de l’article 10§1 de la loi du 10 juillet 1965 exercer une action en nullité de la répartition des charges lorsque cette répartition n’est pas conforme à la loi ; qu’il en est ainsi de celles afférentes à l’entretien et à la vérification des Robinets d’Incendie Armés (RIA) ; dans la mesure où les seuls locaux intéressés sont le super marché super U (SCI A), les locaux commerciaux de la SNC Y ; que les autres copropriétaires n’ont pas à participer aux charges y afférentes ; que la clause du règlement de copropriété faisant supporter la charge des RIA à l’ensemble des copropriétaires doit être annulée avec comme conséquence la restitution de l’intégralité des charges versées à ce titre depuis l’acquisition de son lot (1981) ;

— que du fait de la négligence du syndicat des copropriétaires elle a payé trop de charges et qu’elle est en droit de percevoir la somme de 7.533,13 € à titre de dommages et intérêts comme l’a décidé le premier juge ;

— que le syndic C a commis plusieurs fautes engageant sa responsabilité tolérance de panneaux publicitaires installés illicitement sur les parties communes par la SNC Y, panneaux enlevés en 2002 ; le fait d’avoir assuré aux frais de l’ensemble des copropriétaires des bâtiments situés hors copropriété et de ne pas avoir exigé de l’ensemble des copropriétaires une clause de renonciation à recours à l’encontre du syndic, comme imposé dans le règlement de copropriété ; faute d’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires les sociétés Y et A auraient dû participer aux charges de chauffage ; le fait de ne pas avoir fait exécuter les travaux urgents relatifs au réseau d’alimentation en eau des RIA ce qui a été à l’origine d’un dégât des eaux et d’un préjudice pour elle de la somme de 840 € ; l’absence de réactions face à l’annexion et à la démolition de parties communes en 1988, 1989, 2002 et 2003 ; l’absence de contrôle du paiement de certaines factures (7.983,60 €) ; une somme inexpliquée au titre de la consommation d’eau (10.630,98 €) ;

— que la cour homologuera après correction la nouvelle répartition des charges établies par l’expert judiciaire ainsi que la création de servitudes ;

— que la modification de l’accès au magasin autorisé par la résolution N°15 de l’assemblée générale du 23 avril 2009 et la résolution N°5 de l’assemblée générale du 16 novembre 2010 ont entraîné un changement de destination de l’ensemble immobilier et une perte d’attractivité contraire à la destination de l’immeuble qui ne pouvait être prise qu’à l’unanimité ; que lesdites résolutions seront annulées ;

— que la SCI A a regroupé des lots de copropriété sans autorisation de l’assemblée générale et en contradiction des articles 9, 25, 26 de la loi du 10 juillet 1965 et a abattu sans autorisation un mur d’enceinte ; que la remise en état sous astreinte sera ordonnée ;

— qu’elle n’a commis aucun abus dans l’usage de son droit d’ester en justice.

En conséquence la XXX sollicite voir notre cour :

' Vu la loi du 10/07/1965,

Vu l’article 1382 du code civil,

Vu le rapport d’expertise judiciaire,

Vu l’article 566 du code de procédure civile,

Dire et juger que la société COGESIM ne formule aucune demande nouvelle en cause d’appel,

Avant dire droit

Désigner H B en qualité d’expert avec pour mission de :

— Préciser si l’agrandissement de 192 m2 se situe hors copropriété sur le lot 68,

— Préciser que les surfaces prises en compte aux termes du règlement de copropriété sont des surfaces SHON et non des surfaces utiles et modifier en conséquences les grilles de répartition des charges ;

Sous réserve de ces modifications homologuer le rapport d’expertise judiciaire ;

Dire et juger nulle la répartition des charges appliquée concernant les RIA ;

Par conséquent condamner le syndicat des copropriétaires au remboursement de l’intégralité des sommes versées par la société COGESIM à ce titre ;

Ordonner la répartition des charges en fonction du rapport d’expertise modifié ;

Dire et juger que en raison de la faute du syndicat des copropriétaires la XXX a indûment versé la somme de 7.533,13 € ;

Par conséquent confirmer le jugement en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 7.533,13 € à parfaire à titre de dommages et intérêts ;

Dire et juger que faute d’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires les sociétés Y et A devront participer aux charges de chauffage ;

Dire et juger que le syndic de copropriété C a commis des fautes de nature à engager sa responsabilité ;

Par conséquent condamner la société C à payer à la XXX la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts ; Annuler les résolutions n°15 de l’AG du 23/04/2009 et n°5 de l’AG du 16/ 11/20 10 ;

Condamner la SCI A à remettre les lieux en état sous astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt ;

Dire et juger que la SCI A a procédé à la démolition des murs d’enceinte, partie commune sans autorisation ;

Par conséquent condamner la SCI A à remettre en état les lieux sous astreinte de 1.000 € par jour de retard ;

Dire et juger que la XXX n’a commis aucun abus de droit en intentant la procédure ;

Par conséquent débouter la SCI A de sa demande de dommages et intérêts ;

Condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme complémentaire de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel ;

Condamner le syndicat des copropriétaires au paiement des entiers dépens en ce compris les frais d’expertise ;

Accorder à la XXX le bénéfice des dispositions de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.'

Dans ses dernières écritures le syndicat des copropriétaires du Centre Commercial E Centre expose :

— qu’il n’est pas contesté que la répartition fixée dans le règlement de copropriété respectait les critères légaux de répartition dans le principe et dans le calcul des quote-parts ; que ce n’est que par l’effet des agrandissements de certains lots intervenus au fil du temps sans qu’il soit procédé à une modification corrélative de la répartition des charges que celle-ci est devenue inadaptée dans son quantum ;

— que seules les surfaces crées sur l’assiette de la copropriété sont de nature à occasionner une modification de la répartition des charges, les extensions crées sur les fonds voisins entraînant une utilisation des réseaux collectifs de chauffage ou de l’installation d’extinction automatique par eau devant donner lieu à établissement d’une servitude ;

— que le syndicat des copropriétaires a missionné un expert

M. X pour déterminer les nouvelles répartitions des millièmes qui s’imposaient ; que le rapport X a été validé dans sa totalité à l’unanimité des copropriétaires réunis en assemblée générale le 24 juin 1999 ;

— que l’expert B a proposé une nouvelle répartition tenant compte des extensions réalisées à l’intérieur de la copropriété et a fixé les contributions devant être versées à la copropriété pour l’usage des servitudes de consommation de combustible, de charges de maintenance et d’investissement concernant la production de chauffage et son réseau, les charges de maintenance et de vérification du réseau sprinkler, les charges d’entretien et de vérification des RIA ;

— que si la XXX était fondée à demander au tribunal qu’il procède pour l’avenir à la nouvelle répartition proposée par

M. B rendue nécessaire, la répartition antérieure ne pouvait pas être remise en cause ; que la cour déboutera la XXX de ses demandes d’annulation de la répartition des charges et fixera pour l’avenir une répartition judiciaire sur la base du rapport de l’expert B ;

— que la résolution N°15 de l’assemblée générale du 23 avril 2009 qui a autorisé SUPER U à diviser son lot en vue de la création de boutiques a respecté les dispositions du règlement de copropriété ; que la règle de l’unanimité n’avait pas à s’appliquer dès lors que la destination commerciale des lots demeurait inchangée ; que le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

En conséquence, syndicat des copropriétaires du Centre Commercial E Centre sollicite voir notre cour :

' Vu la Loi du 10 juillet 1965 et le Décret du 17 mars 1967,

Vu le rapport d’expertise de Monsieur B,

Confirmer en toutes ses dispositions le Jugement du 05 septembre 2013,

Débouter la société COGESIM de sa demande d’annulation de la répartition des charges avec redésignation de l’expert.

Dire que la nouvelle répartition des charges se fera conformément au rapport d’expertise de Monsieur B qui sera homologué et ce à compter, comme l’a dit le Tribunal, du 1^er janvier 2014.

Dire que la répartition judiciaire n’ayant d’effet que pour l’avenir, débouter en conséquence la SOI COGESIM de l’ensemble de ses demandes de remboursements concernant les charges réglées et cela quelque soit le fondement juridique des demandes formulées vis-à-vis du Syndicat des copropriétaires et de l’ancien Syndic.

Débouter la XXX de sa demande d’annulation de la résolution n°15 du 23 avril 2009 et de la résolution n°5 du 16 novembre 2010 qui ont été adoptées en conformité avec le règlement de copropriété.

Débouter la SOI COGESIM de sa demande d’expertise complémentaire.

Dire que toute demande non comprise dans les conclusions notifiées en première instance antérieurement au 28 octobre 2011 sera considérée comme une demande nouvelle irrecevable en cause d’appel.

Condamner la XXX en tous les dépens de première instance et d’appel ainsi qu’au paiement de la somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile au profit du Syndicat des copropriétaires.'

Dans ses dernières conclusions la SCI A E CENTRE (enseigne SUPER U) expose :

— que la XXX forme en appel un certain nombre de demandes non formulées en première instance, alors que la cour ne peut être saisie que des demandes tranchées par le premier juge et régulièrement formulées ; que les demandes de modification de l’expertise et les demandes subséquentes formulées pour la première fois en appel sont irrecevables ; que la XXX qui avait conclu dans ses dernières écritures du 27 octobre 2011 à l’homologation du rapport d’expertise judiciaire ne peut demander aujourd’hui un complément d’expertise ayant pour objet de corriger le rapport d’expertise judiciaire ;

— qu’à titre subsidiaire, le règlement de copropriété ne définit nullement les cent millièmes à partir des SHON, de sorte que c’est la surface utile qui est la notion la plus pertinente pour un calcul des tantièmes ;

— que dans ses conclusions du 27 octobre 2011 la XXX concluait à ce que la SCI E CENTRE soit contrainte à acheter les lots objets des extensions et estimait, donc, qu’il s’agissait de parties comprises dans la copropriété ; que dès lors, en application du principe d’Estoppel, elle ne peut aujourd’hui demandé à ce que l’expert recherche que la surélévation n’est pas dans la copropriété ; qu’il appartenait à la XXX de contester par dires les conclusions de l’expert B ; que la XXX ne peut aujourd’hui soutenir que la surélévation se trouve hors copropriété sur la parcelle 68 ; que l’expert s’est bien prononcé sur la question posée par la XXX elle-même et ne peut être saisi à nouveau par la XXX pour rechercher l’inverse ;

— qu’une surélévation a bien été construite au dessus de la parcelle 330 ; au droit du lot N°242 de la copropriété conformément au permis de construire du 28 avril 1988 ; que l’extension sur une partie privative n’entre pas dans le champ d’application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1965 ; que la surélévation est une extension réalisée en conformité avec le règlement de copropriété ; que la surélévation constitue bien un nouveau lot qui fait partie de la copropriété et doit être pris en compte dans le calcul de répartition des charges, comme précisément l’a fait M. B ;

— que la XXX demande en appel une demande de nullité partielle de la répartition des charges en demandant un remboursement des sommes versées depuis 1981 ; qu’elle demande que la cour 'juge nulle la clause du règlement de copropriété qui a fait supporter les charges relatives aux RIA à l’ensemble des copropriétaires alors que seules les sociétés A et Y en bénéficiaient’ alors qu’une telle clause n’existe pas dans le règlement de copropriété ; que les RIA, certes obligatoires pour certains lieux recevant du public, sont utiles à l’ensemble des copropriétaires ; que le critère retenu pour la répartition des charges inhérentes à la sécurité incendie était dès l’origine légal ; que la demande de nullité sera rejetée ;

— que toute nouvelle répartition ne peut valoir que pour l’avenir ; que si la cour jugeait nulle la répartition des charges afférentes aux RIA elle jugerait que celle-ci ne prendrait effet qu’à la date de décision, avec application de la prescription décennale ; que par application de l’article 12 de la loi du 12 juillet 1965 l’action en modification de la répartition des charges est prescrite, alors que la décision judiciaire ne saurait avoir d’effet que pour l’avenir, sans effet rétroactif ;

— que la XXX ne peut invoquer les dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 puisqu’elle n’a pas respecté la procédure imposée par cette disposition et par le règlement de copropriété ;

— qu’à aucun moment le règlement de copropriété ne fait mention d’une ouverture du bâtiment abritant SUPER U sur la rue du centre ; que rien ne prévoit l’obligation contractuelle pour SUPER U de maintenir une entrée sur l’une des allées du centre commercial ; que les copropriétaires n’ont pas entendu limiter la possibilité de réaménager le local à usage de grande surface en fermant l’accès à la rue du centre ; que les facteurs locaux de commercialité ont changé depuis 1997 et la gestion de deux lignes de caisse et de deux entrées était un handicap et imposaient, donc, de fermer l’entrée située dans la galerie commerciale remplacé par deux nouvelles surfaces commerciales ; que la contestation de la délibération N°15 de l’assemblée générale du 23 avril 2009 sera rejetée ;

— que la résolution N°5 de l’assemblée générale du 16 novembre 2010 qui n’entraînait aucun changement de la copropriété n’avait pas à être adopté à l’unanimité ;

— que la demande de remise en état est une demande nouvelle qui est irrecevable et qui doit être rejetée ; que le lot 201 et les parcelles 68 et 325 sont des éléments constitutifs du local commercial SUPER U et ne peuvent constituer des parties communes ; qu’il n’y a pas lieu de la contraindre à reconstruire les murs démolis, alors que ces murs se situeraient aujourd’hui au milieu de la grande surface et ne manqueraient pas de nuire à son activité ; que la XXX commet un abus de droit.

En conséquence, la SCI A E CENTRE sollicite voir notre cour :

' VU la loi 65-657, le Code Civil,

VU le rapport d’expertise,

VU les pièces produites,

VU le jugement du Tribunal de Grande Instance de Toulouse du 5 septembre 2013.'

XXX

CONSTATER que l’appelante forme en appel des demandes nouvelles par rapport à la première instance,

CONSTATER que les dites demandes nouvelles sont ainsi rédigées dans le dispositif de l’appelante :

« Avant dire droit désigner H B en qualité d’expert avec pour mission de :

— Préciser si l’agrandissement de 192 m2 se situe hors copropriété sur le lot 68 ;

— Préciser que les surfaces prises en compte aux termes du règlement de copropriété sont des surfaces SHON et non des surfaces utiles et modifier en conséquence les grilles de répartition des charges»

Ainsi que :

« Dire et juger que faute d’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires les sociétés Y et A devront participer aux charges de chauffage »

Ainsi que :

« Dire et juger que la SCI A a procédé à la démolition des murs d’enceinte, partie commune sans autorisation»

A ce titre,

REJETER ces demandes comme étant nouvelles et formulées pour la première fois en cause d’appel,

XXX

DIRE ET JUGER

Que l’appelante elle même a demandé l’homologation du rapport d’expertise et ne peut donc aujourd’hui demander sa modification,

Qu’il n’y a pas lieu à ordonner à l’expert de corriger son rapport d’expertise,

De ce fait, homologuer le rapport d’expertise,

Que l’action en nullité de la répartition des charges de copropriété est irrecevable, même concernant simplement les charges inhérentes aux RIA,

Que l’action en révision de la répartition des charges est forclose,

Qu’en conséquence, toute demande de remboursement des charges appelées et payées est irrecevable,

Que subsidiairement, si l’une ou l’autre de ces actions était reçue, elle n’entraînerait pas de remboursement des charges, la décision ne présentant pas d’effet rétroactif,

Que les actions prévues par la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n’étant pas recevables, c’est à tort qu’elles ont été engagées et que les frais d’expertise resteront à la charge des requérantes,

Que la résolution n°15 de l’Assemblée Générale du 23 avril 2009 n’entraîne aucune modification de la destination de la copropriété,

Qu’en conséquence elle n’avait pas à être votée à l’unanimité et se trouve donc validée dans toutes ses dispositions,

Que de la même manière, la résolution n°5 de l’Assemblée Générale du 16 novembre 2010 n’entraîne aucune modification de la destination de la copropriété,

Qu’en conséquence, elle n’avait pas à être votée à l’unanimité et se trouve donc validée dans toutes ses dispositions,

Que les murs démolis par la concluante l’ont été sur sa propriété et que cette démolition n’avait pas à recevoir l’aval de la copropriété,

Qu’en tout état de cause, la demande de l’appelante de les voir reconstruits a pour seul but de nuire à la concluante sans lui être d’aucune utilité, caractérisant un abus de droit,

De ce fait,

XXX de l’ensemble de ses demandes,

A titre reconventionnel,

XXX à régler à la SCI A E CENTRE la somme de 20.000 € pour procédure abusive, 7.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER la XXX aux entiers dépens, en ce compris les articles 8 et 10 du règlement des huissiers de justice.'.

Dans ses dernières conclusions M. F G expose :

— qu’il y a lieu de confirmer le jugement qui a homologué le rapport de l’expert judiciaire sans rétroactivité ;

— que les actions en annulation des résolutions d’assemblées générales sont sans fondement pour le passé ;

— que les demandes de la XXX sont irrecevables comme soulevées la première fois en cause d’appel.

En conséquence, M. F G sollicite voir notre cour:

' Vu le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur B ;

Vu le Jugement du Tribunal de grande instance de TOULOUSE du 5 septembre 2013 ;

DIRE ET JUGER que l’appel interjeté par la XXX est mal fondé ;

CONFIRMER le Jugement du Tribunal de grande instance de TOULOUSE du 5 septembre 2013 ;

HOMOLOGUER le rapport d’expertise de Monsieur H B ;

DIRE ET JUGER que Monsieur F G ne peut être tenue pour la période antérieure à la modification des charges ;

CONDAMNER toute partie qui succombe au paiement de la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile exposé devant la Cour outre les entiers dépens de l’instance.'

Dans ses dernières conclusions la société Y expose :

— que la demande tendant à ce qu’elle participe aux charges de chauffage est nouvelle en appel et irrecevable, alors que la XXX avait sollicité l’homologation du rapport d’expertise en première instance ;

— que par délibération du 16 novembre 2004 elle a été autorisée à poser un système réversible de climatisation chauffage ; qu’elle ne peut être tenue avant 2005 ayant acquis les lieux à la SCI KIMO.

En conséquence, la société Y sollicite voir notre cour :

' Vu les pièces énumérées sur le bordereau annexé,

DIRE ET JUGER l’appel interjeté par la XXX à l’encontre du jugement du Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE du 5 septembre 2013 mal fondé,

CONFIRMER le jugement du Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE du 5 septembre 2013 en toutes ses dispositions,

DIRE que la demande de la XXX tendant à ce que la Société Y devra participer aux charges de chauffage s’analyse en une demande nouvelle irrecevable en application de l’article 564 du Code de Procédure Civile,

HOMOLOGUER le rapport d’expertise de Monsieur B concernant les charges de chauffage,

En tout état de cause, dire que la Société Y ne peut être tenue pour la période antérieure au 28 avril 2005 tant pour la modification des tantièmes de charges que pour les redevances,

Condamner la XXX au paiement de la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile au titre des frais irrépétibles exposés devant la Cour d’Appel et aux entiers dépens. '.

Dans ses dernières conclusions la SASU C MIDI PYRÉNÉES expose :

— que les demandes de complément d’expertise de la XXX sont irrecevables dans la mesure où en première instance elle demandait l’homologation du rapport d’expertise B; qu’en outre, l’expert a retenu les surfaces uniques de plancher équivalentes aux surfaces utiles en relevant que la XXX avait refusé la prise en compte des SHON ;

— que si toutes les parties sont d’accord pour qu’une nouvelle répartition des charges entre en vigueur on ne se trouve pas dans le cadre de l’article 10 de la loi de 1965 mais dans le cas de répartition de charges découlant des changements de structure commandés par l’évolution de la vie commerciale ;

— que la nouvelle répartition ne vaut que pour l’avenir et non de façon rétroactive ;

— que tenue à une obligation de moyens, elle ne saurait voir sa responsabilité engagée ;

— que le jugement dont appel sera infirmé en ce qu’il l’a condamnée à relever et garantir le syndicat des copropriétaires au titre de la répétition de l’indu ;

— que la demande formée contre la XXX contre elle est irrecevable ; qu’à aucun moment elle n’a ignoré de quelconques demandes ; que toute demande à son encontre est prescrite par application des règles de la prescription quinquennale ;

— qu’en l’état du refus de la XXX de voir chiffrer par l’expert la SHON rien ne justifie une quelconque surélévation des surfaces assurées ;

— que la décision N°11 de l’assemblée générale du 2 avril 2007 rend irrecevable et infondée toute réclamation au titre du coût prétendument excessif des primes d’assurance ;

— qu’elle n’a commis aucune faute en relation avec la répartition des charges relatives au RIA ;

— que la résolution N°15 qui prévoyait la possibilité pour SUPER U de diviser son lot en boutiques ne saurait être considérée comme entraînant un changement de destination de l’ensemble immobilier du fait des modifications affectant l’entrée et il ne peut pas être reproché au syndic de ne pas avoir indiqué que cette résolution devait être adoptée à l’unanimité ;

— qu’il y a lieu à homologation du rapport d’expertise en ce qui concerne la prétendue annexion et la démolition de parties communes ;

— que la demande relative aux panneaux publicitaires est nouvelle en cause d’appel, alors que la délibération du 13 mai 2002 n’a pas été contestée dans le délai de deux mois ;

— que la XXX n’a subi aucun préjudice du fait de la déconnexion de la société Y et de la société A du réseau de chauffage ; que les copropriétaires peuvent se déconnecter sous réserve de payer l’entretien du chauffage ;

— que les dépenses relatives aux travaux rendus nécessaires par le sinistre du 26 mai 2008 sont sans rapport avec un dysfonctionnement des pompes de relevages et que, dès lors, sa responsabilité n’est pas engagée.

En conséquence, la SASU C MIDI PYRÉNÉES sollicite voir notre cour :

' Vu la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 1382 du code civil,

Vu l’article 2224 du code civil,

Vu l’article 564 du Code de Procédure Civile

CONFIRMER le jugement dont appel en ce qu’il a :

— Donné force exécutoire à la nouvelle répartition de charges découlant du rapport d’expertise B à compter du 1^er janvier 2014 ;

— débouté la XXX de l’ensemble de ses demandes en nullité des assemblées générales ;

— débouté la XXX de sa demande indemnitaire formulée à l’encontre de la société C ;

INFIRMER le jugement dont appel en ce qu’il a :

— condamné la société C à relever et garantir le syndicat des copropriétaires du paiement de la somme de 3.480,20 € pour le retard apporté à la révision des charges et pour la restitution du montant de la quote-part par elle payée au titre des charges d’entretien des RIA pour les périodes 2003 à 2007.

SUR LES DEMANDES NOUVELLES :

— Débouter la XXX de sa demande de complément d’expertise irrecevable en cause d’appel et en tout état de cause non fondée,

— Déclarer irrecevables et en tout état de cause non fondés les griefs formulés à l’encontre de C et relatifs à la pose de panneaux publicitaires par un copropriétaire ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

Condamner la XXX à payer à la société C la somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

La condamner aux entiers dépens en application de l’article 699 du Code de procédure civile'.

MOTIVATION DE LA DÉCISION :

Sur les critiques de la décision déférée :

XXX ne conteste nullement la disposition de la décision déférée l’ayant déboutée de ses actions en nullité de différentes délibérations d’assemblées générales ; il en est ainsi des délibérations :

— N°6 (approbation des comptes 2007), N°7 (quitus), N° 9 et 10 (budget prévisionnel 2008 et 2009) de l’assemblée générale du 27 juin 2008 ;

— N°5 (ratification de mesures conservatoires sécurité incendie), N°6 (changement de groupe électrogène), N°7 (travaux sur chaudières), N°8 (changement d’armoire TGBT) de l’assemblée générale extraordinaire du 31 juillet 2008;

— N° 6 et 7 (approbation des comptes), 9 et 10 (budgets prévisionnels),et en institution d’une expertise de l’assemblée générale du 23 avril 2009 ;

— N° 6 (approbation des comptes), N° 7 (quitus), N° 9 et N°10 (budgets prévisionnels), N°12 et 13 (marchés de travaux) et 17 (financement) de l’assemblée générale du 27 juin 2010.

Sur la demande de la XXX tendant à voir ordonner un complément d’expertise à l’expert judiciaire B 'afin de corriger ses erreurs’ :

XXX fonde cette demande sur des erreurs affectant le rapport de M. B, erreurs relatives à l’unité de mesure retenue par l’expert (les surfaces utiles et non les surfaces SHON) et à la non prise en compte de l’agrandissement de 1984 par la SCI A E CENTRE, au fait que la surélévation de la SCI A se situe hors copropriété (sur la parcelle 68 et non sur la parcelle 330).

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Centre Commercial E Centre, la SCI A, la société C MIDI PYRÉNÉES soutiennent que ces demandes sont irrecevables comme nouvelles en cause d’appel et comme contradictoires avec la demande de la XXX devant le premier juge tendant à voir homologuer le rapport de l’expert judiciaire.

Dans ses dernières conclusions de première instance la XXX sollicitait que soit homologué le rapport de l’expert B ('la méthode retenue par l’expert judiciaire', la 'méthode de calcul proposée par l’expert doit par ailleurs être retenue pour les contributions afférentes aux charges de afférentes à la maintenance , à l’investissement de la production de chauffage et de son réseau ainsi que la contribution afférente aux charges de maintenance et de vérification et d’investissement du réseau spinkler'; 'il conviendra que le tribunal par son jugement donne pouvoir au syndic à l’effet de créer par acte authentique les servitudes d’usage des équipements communs au bénéfice des propriétaires des extensions hors copropriété, et à leurs frais, suivant les prescriptions de l’expert judiciaire, dont l’homologation est demandée par l’ensemble des parties').

Par ailleurs, dans ses dernières conclusions en première instance, la XXX écrivait : 'il n’est pas contesté que la SCI E CENTRE a fait procéder à une surélévation sur les parties communes au-dessus du lot 330 la SCI sera contrainte d’acheter ce lot ainsi crée, ainsi que les lots crées par intégration des parties communes'.

Enfin, l’expert judiciaire a écrit dans son rapport (et ce point n’est contesté par aucune des parties) : 'n’étant pas en possession d’un relevé géomètre précisant les surfaces exactes, et l’ensemble des parties dans l’instance ne souhaitant pas financer et donc faire réaliser un tel relevé, nous en déduirons en fonction des éléments remis que la surface utile actuelle, dont bénéficie la SCI A E CENTRE au niveau du supermarché et de ses annexes est de 8032,56 m2 '.

XXX qui en première instance a conclu à l’homologation du rapport d’expertise, qui a fait savoir à l’expert judiciaire qu’il n’était pas utile de rechercher les surfaces SHON mais qu’il convenait de tenir compte des surfaces utiles, qui a conclu en première instance que la SCI A E CENTRE avait procédé à une surélévation sur le lot 330 de la copropriété et devait être contrainte à acheter le lot ainsi crée à la copropriété, ne peut en cause d’appel critiquer la décision déférée sur ces points. En effet, la XXX qui a obtenu gain de cause sur tous ces points en première instance, en présentant de telles demandes en appel méconnaît son absence d’intérêt à agir en appel sur les points en question, mais surtout le principe de loyauté procédurale et celui de l’ interdiction de se contredire au détriment d’autrui en adoptant des positions incompatibles.

La demande de la XXX tendant à voir saisir à nouveau l’expert à l’effet de corriger ses erreurs est, donc, irrecevable en cause d’appel ; il y a, donc, lieu de confirmé la décision déférée qui a donné force exécutoire à la nouvelle répartition des charges découlant du rapport d’expertise judiciaire déposé par M. B

Sur la demande de nullité de la répartition des charges relative aux RIA fondée sur l’article 10 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 :

XXX poursuit d’une part 'la nullité de la répartition des charges relatives aux RIA’ (Robinets d’Incendie Armés) en faisant supporter la charge à l’ensemble des copropriétaires', sollicite que la cour 'juge nulle la clause du règlement de copropriété qui a fait supporter les charges relatives aux RIA à l’ensemble des copropriétaires alors que seules les sociétés A et Y en bénéficiaient’ et demande la restitution de l’intégralité des charges versées à ce titre depuis l’acquisition de son lot.

Il y a lieu, tout d’abord, de constater qu’aucune clause du règlement de copropriété n’existe quant à la prise en charge des charges relatives aux RIA et que la XXX n’expose pas quelle serait la clause devant être annulée comme portant atteinte à une règle impérative de la loi du 10 juillet 1965. Le règlement de copropriété ne comporte que des clauses générales qui définissent les charges communes générales, les charges communes spéciales, et qui ne comportent aucune clause relative aux RIA. De sorte que n’existe aucune illégalité à sanctionner dans le règlement de copropriété.

Par ailleurs, la XXX sollicite que soit confirmée la décision déférée qui a enjoint au syndicat de lui restituer le montant de la quote part au titre des charges d’entretien et de vérification des RIA pour la période de 2003 à 2007.

Il ressort du rapport d’expertise que les seuls locaux qui sont intéressés par les RIA sont les locaux appartenant à la SCI A et à la société Y. Il y a lieu de constater, à toutes fins utiles, que depuis l’assemblée générale du 2 avril 2007 il a été décidé que les contributions afférentes aux charges d’entretien et de vérification des RIA sont réparties exclusivement entre la SCI A et la société Y. C’est, à juste titre et par une motivation que la cour adopte que le jugement déféré a condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence Centre Commercial E Centre à restituer à la XXX le montant de la quote part par elle payée au titre de l’entretien des Robinets d’Incendie Armés pour la période de 2003 à 2007.

Sur la demande de modification de la répartition des charges et sur la demande de la XXX à l’encontre du syndicat en réparation de son préjudice :

S’agissant d’une révision de la répartition des charges, la décision déférée a, à juste titre, exposé dans quelles conditions l’action était entreprise, pouvait aboutir et quelles en étaient les conséquences dans le temps: 'la nouvelle répartition entrera en vigueur au 1^er janvier 2014 si les parties ne l’ont pas déjà mise en oeuvre’ . En outre, dans la mesure où la décision déférée est confirmée sur ce point la nouvelle répartition doit être fixée en appel à la date déterminée par le jugement déféré assorti de l’exécution provisoire.

Toutefois, si la nouvelle répartition n’emporte d’effet que pour l’avenir, c’est à juste titre que le premier juge a dit que la répartition des charges pour le passé demeurait valable sauf à réparation à titre de dommages et intérêts lorsque la répartition calculée de manière fautive lui avait causé préjudice. Il y a lieu, adoptant en cela la motivation des premiers juges de condamner le syndicat des copropriétaires à payer à la XXX la somme de 3.480,20 € que celle-ci n’aurait pas dû payer , somme arrêtée au 31 décembre 2010. Y ajoutant en cause d’appel, il y a lieu de réparer pour les exercices suivants le préjudice subi la somme supplémentaire de 1.500 €.

Sur la demande de la XXX tendant à voir dire que 'faute d’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires les sociétés Y et A devront participer aux charges de chauffage'.

Il a été nécessairement répondu à cette question par la confirmation de la décision déférée qui a donné force exécutoire à la nouvelle répartition des charges découlant du rapport d’expertise judiciaire déposé par M. B, l’expert ayant traité de la répartition des charges de chauffage.

Sur la demande d’annulation de la résolution N°15 votée lors de l’assemblée générale du 23 avril 2009 et de la résolution N°5 du 16 novembre 2010 :

La résolution N°15 est ainsi rédigée : '15. Autorisation à donner à SUPER U en vue de la division du lot pour la création de boutiques , entraînant une modification de façade sur la rue du centre, conforme aux plans joints à la convocation, sous réserve de l’autorisation par l’urbanisme : L’assemblée générale autorise SUPER U d’effectuer la divsion de son lot en vue de la création de boutiques, conformément aux plans joints à la convocation et sous réserve de l’autorisation de l’urbanisme. SUPER U devra remettre un projet de modificatif faisant apparaître la nouvelle numérotation des lots en vue d’effectuer le modificatif du règlement de copropriété. Il est précisé qu’il n’y aura pas d’activités concurrentes aux commerces existants (photos, opticiens, vêtements) hormis la vente de chaussures et de vêtements'. XXX a voté contre.

La résolution N°5 est la confirmation de la délibération N°15.

XXX a voté contre.

XXX fonde son action en nullité sur le fait que la transformation autorisée entraînant une modification de façade sur la rue du centre aura pour conséquence de modifier l’accès du magasin SUPER U (qui ne se fera plus que par un bâtiment 'hors copropriété’ et non par la rue du centre) et d’entraîner un changement de destination de l’ensemble immobilier conçu comme un espace traversant au sein duquel les boutiques du centre pouvaient bénéficier de l’attractivité de l’hypermarché avec un impact direct à la baisse sur la commercialité des dites boutiques avec comme première conséquence que la décision ne pouvait être prise qu’à l’unanimité. Elle invoque au soutien de sa position un arrêt de la cour de cassation se référant tant à l’atteinte à la destination de l’immeuble qu’aux droits des autres copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Centre Commercial E Centre soutient que la destination commerciale des lots qui composent cet ensemble immobilier demeure inchangée et qu’il n’est pas établi que la modification projetée entraîne une 'perte totale d’attractivité', tandis que les modifications sont dictées par des réalités économiques s’imposant à tous et s’exerçant dans le droit de chaque propriétaire d’user et jouir librement de son lot conformément aux dispositions de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965.

La SCI A soutient que c’est le règlement de copropriété qui détermine la destination des parties tant privatives que communes (article 8 §2 et §3 de la loi du 10 juillet 1965) et constate que le règlement de copropriété ne fait à aucun moment mention d’une ouverture du bâtiment abritant SUPER U sur la rue du centre tandis que l’état descriptif ne comporte aucune précision supplémentaire ; de sorte qu’elle estime que la preuve est rapportée de ce que les copropriétaires n’ont pas entendu limiter la possibilité de réaménager le local à usage de grande surface en fermant l’accès à la rue du centre. La SCI A E CENTRE invoque également l’évolution des facteurs locaux de concurrence par d’autres grandes surfaces et la difficulté de relancer son exploitation en gérant deux entrées et deux lignes de caisse différentes.

Le règlement de copropriété prévoit expressément qu’il concerne 'un ensemble immobilier à usage de centre commercial', constitué après achèvement 'en un ensemble de cinq bâtiments'.

Cet ensemble immobilier se caractérise, comme cela résulte du plan en page 32 du rapport B, de trois passages pour la clientèle du centre commercial (la rue du centre, le passage du Périgord et le passage du Rouergue) desservant l’ensemble des lots de la copropriété. Ces passages constituaient, donc, dès l’origine des zones de circulation de la clientèle qui pouvait ainsi se rendre dans tous les commerces de l’intérieur du centre commercial.

La SCI A E CENTRE qui possédait des fonds extérieurs à la copropriété a été en mesure de disposer d’une entrée donnant sur la rue du centre et d’une autre entrée donnant sur un lot extérieur à la copropriété. Mais, tant les clients du SUPER U que ceux du centre commercial pouvaient circuler librement d’un magasin à un autre en empruntant les passages.

La délibération contestée prise à la majorité des voix a autorisé la SCI A E CENTRE à fermer l’entrée dont elle disposait rue E centre et à remplacer l’espace ainsi obturé par des boutiques.

Il est certain qu’une partie de la clientèle du SUPER U, notamment les clients de proximité, se rendaient à pied dans cet établissement en empruntant les voies de circulation intérieures au centre commercial (la rue du centre, le passage du Périgord et le passage du Rouergue). Il est certain que cette possibilité leur a été supprimée par la décision de l’assemblée générale qui a eu pour conséquence de couper toute communication intérieure du centre commercial avec le SUPER U , alors même que ce super marché par le volume de son activité apportait une fréquentation importante au centre commercial principalement desservi par ses voies de circulation intérieures.

Il est certain que la délibération de l’assemblée générale est de nature à mettre à mal la notion de centre commercial qui suppose une certaine porosité dans les circuits de déambulation et une certaine complémentarité économique.

En réalité, l’autorisation donnée de supprimer toute communication entre le SUPER U et les flux de circulation des clients du centre commercial est la première décision atomisant l’exploitation du centre commercial et organisant la fin de l’attractivité économique propre à un centre commercial. En effet, il convient d’observer que si les autres copropriétaires disposant eux aussi de fonds extérieurs à la copropriété, se prévalaient de la décision de l’assemblée générale autorisant la SCI A à fermer toute communication avec la rue E centre ainsi que du principe de l’égalité de traitement et demandaient à bénéficier également de la même autorisation, c’est toute l’existence économique du centre commercial qui serait mise en question en raison de la baisse de la fréquentation dans les parties de circulation du centre commercial exploitées par des petits magasins.

Par ailleurs, indépendamment de toute clause statutaire, le copropriétaire n’use et ne jouit de ses parties privatives que sous la condition de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires. Une activité licite en elle-même peut devenir illicite par ses conséquences car tout copropriétaire doit s’abstenir de nuire aux autres copropriétaires et éviter toute nuisance excédant les inconvénients habituels du voisinage. Il est certain que lors de l’acquisition de leur lot en copropriété, les copropriétaires ont pris en considération la présence d’ enseignes nationales au sein du centre commercial et le facteur de commercialité que constitue l’absence de frein à la circulation des clients au sein de l’ensemble du centre commercial. En l’espèce, en prenant la décision de supprimer toute communication intérieure entre le SUPER U et les voies de circulation du centre commercial, la SCI A E CENTRE a porté atteinte aux droits de la XXX dont le commerce de Point Presse est tributaire du passage de la clientèle.

Pour l’ensemble de ces raisons les délibérations N°15 et N°5 portent atteinte à la destination de l’immeuble et aux droits de la XXX.

De sorte que la décision ne pouvait être prise à la majorité et qu’il y a lieu de prononcer la nullité de la délibération N°15 et de la délibération N°5 la confirmant.

Il y a lieu de condamner la SCI A E CENTRE à remettre les lieux dans leur état antérieur à la délibération annulée.Il y a lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte de 150 € par jour de retard, astreinte prenant effet 6 mois après que la XXX ait signifié à la SCI A E CENTRE sa décision de s’en prévaloir.

Sur la responsabilité du syndic de la copropriété :

XXX poursuit la responsabilité de la SASU C MIDI PYRÉNÉES et invoque sept catégories de fautes commises par celle-ci:

— le fait de ne pas avoir pris d’initiative pour faire cesser la présence injustifiées de panneaux publicitaires sur les parties communes ou pour réclamer des loyers,

— le fait d’avoir fait supporter aux copropriétaires une prime d’assurance trop importante en assurant des bâtiments situés hors copropriété assurés par leurs propriétaires par ailleurs et en n’ayant pas demandé aux copropriétaires l’attestation de leur assureur comportant une clause de non recours,

— le fait de tolérer que les sociétés A et Y ne participent plus aux charges du chauffage collectif alors que, si elles ont mis en place un système de chauffage autonome, elles n’ont pas été autorisées à se déconnecter du chauffage collectif,

— le fait d’avoir fait réaliser en 2004 des travaux excessifs et inappropriés et d’avoir omis de faire exécuter des travaux urgents,

— le fait de n’avoir pas réagi lorsqu’en 1988, 1989, 2002, 2003 des murs d’enceinte qui constituaient des parties communes ont été démolies sans autorisation,

— le fait de ne pas avoir exercé un contrôle suffisant lors du paiement de certaines factures,

— le fait d’avoir manqué de rigueur dans la facturation de l’eau.

— le fait de ne pas avoir pris d’initiative pour faire cesser la présence injustifiées de panneaux publicitaires sur les parties communes ou pour réclamer des loyers : c’est à juste titre que la SASU C MIDI PYRÉNÉES invoque l’irrecevabilité de la demande nouvelle en cause d’appel, les conclusions de la XXX du 27 octobre 2011 ne comportant pas ce grief.

— le fait d’avoir fait supporter aux copropriétaires une prime d’assurance trop importante en assurant des bâtiments situés hors copropriété assurés par leurs propriétaires par ailleurs et en n’ayant pas demandé aux copropriétaires l’attestation de leur assureur comportant une clause de non recours:

Il ressort du rapport d’expertise (pages 26 et 28) qu’effectivement des parties hors copropriété appartenant à des copropriétaires ont été assurées deux fois, une fois dans le cadre de l’assurance de la copropriété, une autre fois par le copropriétaire lui-même. Il est certain que sur le principe il s’agit là d’une dépense inutile. Toutefois, la XXX n’a subi de préjudice qu’au titre de sa quote part.

La délibération N°11 prévoyant que 'chaque propriétaire doit fournir une renonciation à recours conformément à l’article 57 du règlement de copropriété faute de quoi les surprimes leur seront intégralement répercutées’ pour être suivie d’effet fait peser sur le syndic l’obligation de recueillir de la part des copropriétaires l’attestation en question et de leur adresser une demande en ce sens. Ce que la SASU C MIDI PYRÉNÉES ne soutient pas avoir fait. De sorte que la SASU C MIDI PYRÉNÉES sur ce point ne s’est pas comportée avec une diligence suffisante et n’a pas eu un comportement normal permettant aux copropriétaires de bénéficier de cette réduction de prime dont le montant s’élevait à 4.000 € annuellement. Toutefois, la XXX ne peut demander indemnisation que pour sa quote part.

Le fait de tolérer que les sociétés A et Y ne participent plus aux charges du chauffage collectif alors que, si elles ont mis en place un système de chauffage autonome, elles n’ont pas été autorisées à se déconnecter du chauffage collectif :

Il y a lieu de constater que la XXX ne rapporte pas la preuve de ce que les copropriétaires qui se sont déconnectés du système de chauffage ont arrêté de payer les charges d’entretien du système de chauffage. De sorte que la preuve de la faute de la SASU C MIDI PYRÉNÉES et du préjudice subi par la XXX n’est pas rapportée.

Le fait d’avoir fait réaliser en 2004 des travaux excessifs et inappropriés et d’avoir omis de faire exécuter des travaux urgents :

Comme l’a expliqué le premier juge, la preuve n’est pas rapportée de ce que le sinistre intervenu sur une installation vétuste à la suite d’un dégât des eaux était imputable à une faute de la SASU C MIDI PYRÉNÉES . Aucun élément, en effet, n’établit que le sinistre n’aurait pas eu lieu avec les mêmes conséquences si les pompes de relevage avaient été changées dans la mesure où l’inondation a eu pour origine la défaillance d’un robinet à flotteur alimentant un réservoir d’eau de l’alimentation de l’installation de sprinkler, alors que les pompes de relevage servant à la vidange de l’eau du réseau sprinkler lors des essais n’auraient pas été en mesure de relever les quantités d’eau déversées du fait de la fuite du robinet à flotteur.

Par ailleurs, il ne peut être imputé au syndic le fait que l’assemblée générale a voté la réalisation de travaux.

Le fait de n’avoir pas réagi lorsqu’en 1988, 1989, 2002, 2003 des murs d’enceinte qui constituaient des parties communes ont été démolies sans autorisation :

Il est indiscutable qu’à plusieurs occasions des copropriétaires ont de manière illicite pris l’initiative de procéder à des agrandissements en direction de parcelles extérieures à la copropriété et qu’à ces occasions des modifications ont été apportées sans autorisation à certaines parties communes (des murs par exemple). Or, le syndic a obligation de faire respecter par les copropriétaires le règlement de copropriété ; ce que la SASU C MIDI PYRÉNÉES n’a pas fait. La SASU C MIDI PYRÉNÉES a, donc, commis une faute.

XXX qui ne justifie pas d’un préjudice économique et financier a subi un préjudice moral qui doit être réparé.

Le fait de ne pas avoir exercé un contrôle suffisant lors du paiement de certaines factures :

XXX justifie que la SASU C MIDI PYRÉNÉES a trop versé au bureau VERITAS une somme ne correspondant pas aux trois premières phases du devis liant ce bureau de contrôle au syndicat. Si la SASU C MIDI PYRÉNÉES a remboursé au syndicat la somme de 3.684,40 € correspondant à une partie du trop versé, elle ne conteste pas que reste une somme de 1.578,72 € qui a été trop versée par le syndicat des copropriétaires de la résidence Centre Commercial E Centre.

Il s’agit là d’une faute engageant la responsabilité de la SASU C MIDI PYRÉNÉES. XXX ne peut obtenir réparation du préjudice en résultant qu’au titre et au niveau de sa quote part.

Le fait d’avoir manqué de rigueur dans la facturation de l’eau :

XXX apporte la preuve de ce qu’en 2007 le décompte des charges fait apparaître une différence inexpliquée de 10.630,89 € entre la facture de l’eau et le montant des charges correspondant à cette dépense.

La SASU C MIDI PYRÉNÉES ne donne aucune explication sur ce point. De sorte que la faute de la SASU C MIDI PYRÉNÉES est établie. XXX ne peut obtenir réparation du préjudice en résultant qu’au titre et au niveau de sa quote part.

Il y a lieu de condamner la SASU C MIDI PYRÉNÉES à payer à la XXX la somme de 5.000 € à titre de dédommagement des différents préjudices par elle subis et ci-dessus retenus du fait du comportement fautif de la SASU C MIDI PYRÉNÉES.

Sur la garantie de la SASU C MIDI PYRÉNÉES au syndicat des copropriétaires de la résidence Centre Commercial E Centre :

Il y a lieu, adoptant les motifs des premiers juges, de confirmer la décision déférée qui a condamné la SASU C MIDI PYRÉNÉES à garantir le syndicat des copropriétaires de la résidence Centre Commercial E Centre du paiement de la somme de 3.480,20 € et au titre du remboursement de la quote part payée par la XXX pour l’entretien et la vérification des RIA de 2003 à 2007. En cause d’appel, il y a lieu d’ajouter la somme de 1.500 € allouée pour les exercices postérieurs à l’exercice 2010.

Sur les demandes formées au titre de l’usage abusif du droit d’ester ou de se défendre en justice :

Aucune partie n’a commis le moindre manquement à ce titre. Il n’y a, donc, pas lieu à indemnisation.

Sur la charge des dépens et l’application de l’article 700 du Code de procédure civile:

Il y a lieu de condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence Centre Commercial E Centre aux entiers dépens en ce compris ceux d’expertise avec application au profit de la XXX de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.

Il y a lieu de condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence Centre Commercial E Centre à payer à la XXX la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Des considérations tirées de l’équité justifient qu’il ne soit pas fait au profit d’autres parties application de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant comme il est dit ci dessus,

Constate que la XXX en cause d’appel ne conteste nullement la disposition de la décision déférée l’ayant déboutée de ses actions en nullité des délibérations :

— N°6 (approbation des comptes 2007), N°7 (quitus), N° 9 et 10 (budget prévisionnel 2008 et 2009) de l’assemblée générale du 27 juin 2008 ;

— N°5 (ratification de mesures conservatoires sécurité incendie), N°6 (changement de groupe électrogène), N°7 (travaux sur chaudières), N°8 (changement d’armoire TGBT) de l’assemblée générale extraordinaire du 31 juillet 2008 ;

— N° 6 et 7 (approbation des comptes), 9 et 10 (budgets prévisionnels),et en institution d’une expertise de l’assemblée générale du 23 avril 2009 ;

— N° 6 (approbation des comptes), N° 7 (quitus), N° 9 et N°10 (budgets prévisionnels), N°12 et 13 (marchés de travaux) et 17 (financement) de l’assemblée générale du 27 juin 2010 ;

Confirme, en conséquence, la décision déférée qui a débouté la XXX de ses demandes de nullité pour les délibérations en question ;

Déclare irrecevable en cause d’appel la demande de la XXX tendant à voir ordonner un complément d’expertise à l’expert judiciaire B à l’effet de voir celui-ci corriger ses erreurs ;

Confirme la décision déférée qui a :

— donné force exécutoire à la nouvelle répartition des charges découlant du rapport d’expertise judiciaire déposé par M. H B dans la présente instance ;

— dit que la nouvelle répartition entrera en vigueur le 1^er janvier 2014 si les parties ne l’ont pas déjà mise en oeuvre ;

— condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence Centre Commercial E Centre à payer à la XXX la somme de 3.480,20 € pour le retard apporté à la révision des charges et à restituer à la XXX le montant de la quote part par elle payée au titre des charges d’entretien et de vérification des RIA pour la période de 2003 à 2007 ;

— dit que la SASU C MIDI PYRÉNÉES garantira le syndicat des copropriétaires de la résidence Centre Commercial E Centre du paiement des deux condamnations ci-dessus ;

Y ajoutant et la réformant :

— dit que la SASU C MIDI PYRÉNÉES a commis des fautes engageant sa responsabilité ; condamne la SASU C MIDI PYRÉNÉES à payer à la XXX la somme de 5.000 € à titre de dédommagement, toutes causes de préjudices confondus ;

— condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Centre Commercial E Centre à payer à la XXX la somme supplémentaire de 1.500 € pour le retard apporté à la révision des charges ;

— condamne la SASU C MIDI PYRÉNÉES à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de la résidence Centre Commercial E Centre du paiement de cette somme ;

— prononce la nullité de la délibération N°15 de l’assemblée générale du 23 avril 2009 et de la délibération N°5 de l’assemblée générale du 16 novembre 2010; condamne la SCI A E CENTRE à remettre les lieux dans leur état antérieur à la délibération annulée ; assortit cette condamnation d’une astreinte de 150 € par jour de retard, astreinte prenant effet 6 mois après que la XXX ait signifié à la SCI A E CENTRE sa décision de s’en prévaloir ;

Dit n’y avoir lieu à indemnisation complémentaire ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Centre Commercial E Centre aux entiers dépens en ce compris ceux d’expertise avec application au profit de la XXX de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Centre Commercial E Centre à payer à la XXX la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ; dit n’y avoir lieu à autre application de l’article 700 du Code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT