29/11/2016

ARRÊT N° 16/1065

N° RG: 16/03545

MT/CB

Décision déférée du 30 Juin 2016 -
Tribunal d’Instance de TOULOUSE ( 1216000911)

M^me X

Y Z

A B épouse Z

C/

C D

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3^e chambre

***

ARRÊT DU VINGT NEUF NOVEMBRE DEUX MILLE
SEIZE

***

APPELANTS

Monsieur Y Z

XXX

XXX

Représenté par M^e Sandra CABOS, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

Madame A B épouse Z

XXX

XXX

Représentée par M^e Sandra CABOS, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

INTIME

Monsieur C D

XXX

XXX

Représenté par M^e Gilles SOREL, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par M^e Françoise
MONESTIER, avocat plaidant au barreau de
TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 786 et 907 du
Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Octobre 2016, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant C.
BELIERES, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la
Cour, composée de :

C. BELIERES, président

A. BEAUCLAIR, conseiller

D. BENON, conseiller

Greffier, lors des débats : M. L.
DUFLOS

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par C. BELIERES, président, et par M. L.
DUFLOS, greffier de chambre

Exposé des faits et procédure

Suivant acte sous seing privé en date du 17 juillet 2015 M. D a donné à bail à M. Y
Z et son épouse A B une maison à usage d’habitation située 16 rue Saint Exupère à
Blagnac moyennant un loyer mensuel de 1.800 outre une provision sur charges de 200 par mois.

A la suite de l’état des lieux d’entrée le bailleur s’était engagé à effectuer certains travaux mais malgré plusieurs mises en demeure n’aurait pas fait procéder à la reprise des désordres suivant constat d’huissier du 2 mars 2016.

Par acte d’huissier du 8 avril 2016 les époux Z ont fait assigner M. D devant le juge des référés du tribunal d’instance de Toulouse pour obtenir sa condamnation à réaliser des travaux afin de délivrer le logement en bon état d’usage, à procéder à l’entretien du terrain, à délivrer l’exemplaire original du bail, l’état des lieux et les quittances de loyers dus depuis août 2015 sous astreinte, être autorisés à consigner les loyers jusqu’à parfait achèvement des travaux sur un compte séquestre.

Par ordonnance du 30 juin 2016 cette juridiction a

— dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de travaux et d’entretien et de consignation des loyers

— rejeté la demande d’expertise

— ordonné à M. D de remettre aux époux Z l’exemplaire original du bail, l’état des lieux d’entrée et les quittance correspondant aux paiements effectués au titre des loyers depuis août 2015, sous astreinte de 100 par jour de retard à l’expiration d’un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision

— rejeté la demande de dommages et intérêts de M. D

— dit n’y avoir lieu à statuer sur les demandes de résiliation du bail pour non paiement des loyers et de transfert du siège de la société Ac Transport formulée à titre subsidiaire par M. D

— partagé les dépens par moitié entre parties

— dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par acte du 15 juillet 2016, dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, M. et M^me Z ont interjeté appel général de cette décision.

A l’audience, avant le déroulement des débats, à la demande des époux Z et avec l’accord de la partie adverse, l’ordonnance de clôture rendue le 3 octobre 2016 a été révoquée et la procédure a été à nouveau clôturée.

Moyens des parties

M. et M^me Z demandent dans leurs conclusions du 4 octobre 2016 de

A titre principal,

— réformer l’ordonnance

— enjoindre à M. D de faire réaliser à ses frais les travaux requis portant sur les installations électriques, l’étanchéité, le système de chauffage, la ventilation, la vétusté et la plomberie afin de délivrer le logement en bon état d’usage et de réparation sous astreinte de 100 par jour de retard à l’expiration d’un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision

— enjoindre à M. D de justifier des services et dépenses d’entretien prétendu sans contrepartie de la provision sur charges versée par eux, sous astreinte de 100 par jour de retard à compter de la signification de la présente décision

— lui ordonner de leur remettre les quittances de loyers des mois de juillet, août et septembre 2016 sous astreinte de 100 par jour de retard à compter de la signification de la présente décision

A titre subsidiaire,

Vu l’article 232 du code de procédure civile

— ordonner une mesure d’expertise et désigner un expert en vue notamment de dire si le logement est affecté de désordres, dans l’affirmative les décrire en précisant leur nature et leur cause, déterminer les travaux de remise en état et d’entretien nécessaires, en chiffrer le coût et la durée, fournir tous les éléments techniques et de fait permettant au tribunal de statuer sur les responsabilités

En toute hypothèse,

— les autoriser à consigner le montant des loyers mensuels jusqu’à parfait achèvement de l’intégralité des travaux requis sur un compte séquestre

— confirmer les dispositions de l’ordonnance en ce qu’elle a ordonné au bailleur de leur remettre l’exemplaire original du bail, l’état des lieux d’entrée et les quittances correspondant aux paiements effectués au titre des loyers depuis août 2015, sous astreinte de100 par jour de retard à l’expiration d’un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision

— condamner M. D à leur payer la somme de 1.500 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner M. D aux entiers dépens.

Ils font valoir que des travaux sont indispensables au moins sur les installations électriques, la ventilation et l’étanchéité des menuiseries de la maison comme en atteste le constat d’huissier quant aux éléments de gros oeuvre et d’équipement concernés, tous travaux à la charge du bailleur en application de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et du décret n° 2002-120 en date du 30 janvier 2002 de sorte que ses défaillances au titre de l’obligation de délivrance du bailleur n’est pas contestable.

Ils soulignent que l’agent immobilier mandataire a clairement listé les engagements de travaux, exprimé sa qualité à agir et signé le document manuscrit qui n’a pas été contesté par M. D qui n’a, toutefois, réalisé que quelques postes à ce jour (changement du carreau en plastique dans le séjour, réparation du WC du haut, lavabo WC du bas à fixer, réparation de douche inachevée) .

Ils estiment que le non respect de ces engagements caractérise la défaillance du bailleur à délivrer un logement décent et à en garantir la jouissance paisible à ses locataires en application des dispositions légales et réglementaires applicables de sorte qu’ils sont bien fondés à solliciter qu’il soit fait injonction à M. D d’effectuer l’ensemble des travaux listés et d’être autorisés à consigner le montant des loyers sur un compte séquestre jusqu’à parfait achèvement de l’intégralité des travaux requis.

Subsidiairement, ils sollicitent une mesure d’expertise avec consignation des loyers sur un compte séquestre jusqu’à parfait achèvement de l’intégralité des travaux requis.

Ils invoquent le caractère urgent de leurs demandes, s’agissant de travaux qui étaient nécessaires au jour de l’entrée en jouissance que le bailleur s’était engagé à effectuer et n’a pas vérifié la bonne exécution de ceux réalisés puisque le chauffage ne fonctionne toujours pas correctement, les salles de bains ne permettent toujours pas d’en faire un usage conforme à leur destination, les systèmes de fermeture de plusieurs ouvertures restent défaillants et l’espace extérieur est dans le même état qu’au mois d’août alors qu’ils paient des provisions sur charges de 200 annoncées pour moitié pour l’eau et l’autre moitié pour l’entretien du jardin qui n’est pas effectué.

Ils soutiennent que le constat d’huissier produit par M. D en cause d’appel qui date du 27 mai 2011, soit quatre ans avant leur entrée dans les lieux, n’est pas pertinent et fait déjà état de désordres (toit de la verrière en mauvais état, volet roulant d’une chambre bloquée, mauvais état général des salles de bains, jardin en mauvais état d’entretien)

Ils indiquent n’avoir toujours pas été rendus destinataires des quittances de loyers de juin à septembre 2016.

M. D sollicite dans ses conclusions du 26 septembre 2016 de

— se déclarer incompétent au profit du juge du fond, vu l’absence d’urgence et les contestations sérieuses soulevées

— lui allouer une indemnité de 5.000 pour procédure abusive et injustifiée

A titre subsidiaire,

— dire que les travaux restant à réaliser incombent au locataire, aucune clause du bail ne les ayant mis à sa charge

— rejeter la demande d’expertise

— ordonner le transfert du siège de la société
AC transports

— dire que des travaux ont été réalisés en cours de bail par ses soins à hauteur de 15.000

— constate qu’il a déféré à l’obligation de délivrance des documents mise à sa charge par le juge des référés

— condamner les époux Z à lui payer la somme de 2.000 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens de l’instance.

Il expose que la maison louée est une maison de maître centenaire comprenant plus de 10 pièces dont 7 chambres, deux salles de bains, entre autres sur 450 m² et un parc de 2500 m² louée à usage exclusif d’habitation dont le prix du loyer initialement demandé à hauteur de 2.500 a été négocié à la baisse à 2.000 .

Il soutient que les demandes présentées par les époux Z relèvent du seul juge du fond en présence de contestations sérieuses et en l’absence d’urgence.

Il fait valoir que les locataires ont accepté de signer le contrat de bail en connaissance de cause pour avoir visité le bien antérieurement, que tous les diagnostics obligatoires en matière de location (DPE,
GES, exposition au plomb) ont été réalisés et n’ont rien révélé de particulier.

Il ajoute qu’il s’est acquitté le 9 juin 2015 d’une facture de 1.600 visant le contrôle des points lumineux de 5 pièces, réparation du sol, emplacement d’arrivée d’eau dans la maison, réparation du mur, réparations de menuiseries dans le salon et volet roulant à l’étage et en novembre 2015 d’une seconde facture de 4.400 pour des travaux de jardinage, remplacement de zinguerie, contrôle de la toiture, résolution de fuites puis en janvier 2016 d’une nouvelle facture de 14.961,68 relative à la remise en apparent du réseau chauffage, vidanges, remplacement de 19 robinets de radiateur soit un total de 15.841,68 .

Il précise qu’il avait même accepté de faire venir un peintre pour des travaux, mais que celui-ci a été mis à la porte par trois fois par les locataires,

que l’entretien courant du jardin, des menuiseries, vitrages, chauffage robinetterie relève des obligations du locataires.

Il souligne que le bien loué a fait l’objet d’une importante rénovation depuis l’entrée dans les lieux des époux Z qui ne paient pas régulièrement le loyer en temps voulu, ce qui l’a contraint à délivrer plusieurs mises en demeure le 15 et 19 janvier 2016, s’oppose à toute consignation des loyers sur un compte séquestre dès lors que toute exception d’inexécution est exclue en matière de bail, et sollicite de mettre fin à l’irrégularité de la situation liée à l’installation du siège social de la
Sarl Ac Transports dont les preneurs sont les gérants et associés dans les lieux loués.

Il estime inutile toute mesure d’expertise.

Motifs de la décision

Aux termes de l’article 848 du Code de procédure civile, le juge des référés peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner toute mesure qui ne se heurte à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ; l’article 849 l’autorise, même en présence d’une contestation sérieuse, à prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent pour prévenir un dommage imminent ou pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Sur la production de documents

Il convient de donner acte aux parties de ce que la remise des documents prescrite par le premier juge a été effectuée et que les quittances de loyer de juin, juillet et août 2016 ont été remises le jour de l’audience du 10 octobre 2016.

Il y a lieu également de constater que l’extrait Kbis du registre du commerce versé aux débats atteste que le 18 mai 2016 les époux Z ont transféré le siège social de la Sarl Ac
Transport du 16 rue
Saint Exupère au 7 avenue Didier Daurat à Blagnac, ce qui rend sans objet la demande de M. D tendant à voir ordonner ce transfert.

Sur les travaux

En vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement décent et en bon état d’usage et de réparation, d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et de le garantir des vices et défauts de nature à y faire obstacle, d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations nécessaires au maintien en état des locaux loués.

Lors de l’entrée dans les lieux M. D s’était engagé par l’intermédiaire de l’agent immobilier mandataire à réaliser un certain nombre de travaux listés sur un document manuscrit, relatifs notamment aux menuiseries, vérification de l’installation électrique, joints sanitaires, changement d’interphone etc…

Le bailleur justifie par la production des factures de juin à novembre 2015 avoir réalisé nombre de travaux dans la maison à hauteur d’un montant total de 13.190 outre des travaux de nettoyage du parc et taille des végétaux à hauteur de 3.000 ; de même le réseau de chauffage a été refait suivant facture de janvier 2016 d’un coût de 14.961,88 .

Les époux Z persistent à réclamer la réalisation de travaux.

Ils produisent uniquement un constat d’état des lieux dressé par huissier le 2 mars 2016 qui relève des désordres mais de nature et d’importance très diverses dont il n’est pas manifeste qu’ils incomberaient au propriétaire.

Or, des travaux ne peuvent être prescrits sous astreinte que s’ils sont parfaitement identifiés et s’ils relèvent de l’obligation d’entretien du bailleur qui n’est pas tenu de délivrer un bien remis à neuf.

Au vu des données de la cause, la demande des preneurs se heurte à une contestation qui présente, pour le moins, une apparence de sérieux et qui excède les pouvoirs du juge des référés, juge de l’évidence.

L’ordonnance qui a refusé d’y faire droit doit être confirmée.

Sur l’expertise

En vertu de l’article 145 du code de procédure civile une mesure d’instruction peut être ordonnée à la demande de tout intéressé s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

Ce motif existe pour les locataires dès lors que l’éventuelle action au fond contre leur bailleur pour manquement à ses obligations n’est pas manifestement vouée à l’échec, que la mesure demandée est légalement admissible, qu’elle est utile et améliore la situation probatoire des parties et ne porte pas atteinte aux intérêts légitimes de l’intimé.

Il convient d’y faire droit.

Sur la consignation des loyers

La demande de consignation des loyers ne peut prospérer devant le juge des référés, étant souligné qu’aucune exception d’inexécution ne peut justifier le non paiement des loyers, dès lors que le preneur n’est pas dans l’impossibilité d’utiliser les lieux loués et qu’une telle situation n’est pas ce jour manifeste, au vu des éléments communiqués.

Sur les demandes annexes

L’exercice d’une action en justice ne dégénère en faute pouvant donner lieu à des dommages et intérêts que si la partie a agi avec intention de nuire, légèreté blâmable ou a commis une erreur équivalente au dol, tous faits insuffisamment caractérisés en l’espèce d’autant que certaines demandes des preneurs ont été satisfaites devant le tribunal et/ou la cour ; la demande provisionnelle de M. D en dommages et intérêts pour résistance abusive doit, dès lors, être rejetée.

La partie défenderesse à une demande d’expertise ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ne pouvant être qualifiée de partie perdante au sens des articles 696 et 700 du code de procédure civile, les époux Z supporteront les dépens d’appel et les frais irrépétibles par eux exposés.

L’équité ne commande pas d’allouer à M. D une indemnité au titre de ses propres frais irrépétibles exposés devant la cour.

Par ces motifs

La Cour,

— Confirme l’ordonnance,

sauf sur la disposition relative à l’expertise

Statuant à nouveau sur les points infirmés et y ajoutant,

— Constate que les demandes de production des quittances de juin à septembre 2016 et de transfert du siège social de la Sarl AC Transport en dehors des lieux loués sont devenues sans objet pour avoir été satisfaites.

— Ordonne une mesure d’expertise

— Désigne pour y procéder

NICODEME Michel

XXX

XXX

Tél : 05.61.80.27.40 Fax :
05.61.54.38.42

Port. : 06.81.53.04.99 Mèl :
nicodexp@club-internet.fr

à défaut

VALERO Huguette)

XXX

XXX

Fax : 05.63.91.13.01

Port. : 06.20.65.24.42 Mèl :

h.valero@orange.fr

avec pour mission de

1) se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission

2) visiter les lieux et les décrire

3) vérifier si les désordres existent

4) préciser leur nature et leur étendue par référence notamment aux dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et de son décret d’application N° 2002-120 du 30 janvier 2002

5) les décrire, indiquer leur nature et la date de leur apparition ; en rechercher les causes (vice de construction, défaut d’entretien ou autre…)

6) indiquer les travaux propres à y remédier ; en évaluer le coût et la durée

7) rechercher la nature et l’état des travaux effectivement engagés par M. D ;
préciser s’ils sont ou non suffisants pour rendre le logement conforme à son usage.

8) fournir tout autre élément de fait permettant d’apprécier les manquements de l’une ou l’autre des parties

9) fournir tout élément de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente d’évaluer, s’il y a lieu, tous les préjudices subis.

10) d’une manière générale, donner au juge tous éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente de trancher le différend

— Informer les parties de l’état de ses investigations et conclusions et s’expliquer techniquement sur les éventuels dires et observations recueillis à l’occasion d’une réunion de synthèse précédant le dépôt du rapport ou par le dépôt d’un pré-rapport.

— Dit que l’expert pourra, s’il le juge nécessaire recueillir l’avis d’un autre technicien dans une spécialité distincte de la sienne.

— Dit que M. et M^me Z verseront par chèque libellé à l’ordre du régisseur des avances et des recettes de la cour d’appel une consignation de 2.500 à valoir sur la rémunération de l’expert dans le délai d’un mois à compter du présent arrêt ;
que ce chèque sera adressé avec les références du dossier (N° de RG) au service des expertises de la cour d’appel de Toulouse.

— Rappelle qu’à défaut de consignation dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque selon les modalités fixées par l’article 271 du Code de procédure civile.

— Dit que l’expert devra déposer du service expertises de la cour d’appel de Toulouse un rapport détaillé de ses opérations dans un délai de
QUATRE MOIS à compter de l’avis de versement de la consignation qui lui sera donné par le greffe et qu’il adressera copie complète de ce rapport – y compris la demande de fixation de rémunération – à chacune des parties, conformément aux dispositions de l’article 173 du code de procédure
Civile,

— Précise que l’expert adressera une photocopie du rapport à l’avocat de chaque partie.

— Précise que l’expert doit mentionner dans son rapport l’ensemble des destinataires à qui il l’aura adressé.

— Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une ou l’autre des parties.

— Condamne M. Y Z et M^me A
B aux dépens d’appel.

Le greffier Le président

M-E C.
BELIERES.