16/12/2019

ARRÊT N°567

N° RG 17/03583 – N° Portalis DBVI-V-B7B-LXEV

JCG/SR

Décision déférée du 17 Janvier 2014 – Tribunal de grande instance de CAHORS – 12/0087

M^me X

Y-E Z

C/

DIRECTION GENERALE DES FINANCES PUBLIQUES

DIRECTION GENERALE DES FINANCES PUBLIQUES DU LOT

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1^re Chambre Section 1

***

ARRÊT DU SEIZE DECEMBRE DEUX MILLE DIX NEUF

***

APPELANT

Monsieur Y-E Z

Lieu dit 'Laurent'

[…]

Représenté par M^e Ludovic SEREE DE ROCH, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMEES

DIRECTION GENERALE DES FINANCES PUBLIQUES Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège ;

[…]

[…]

Représenté par M^e Marc JUSTICE-ESPENAN de la SCP CABINET MERCIE – SCP D’AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE

DIRECTION GENERALE DES FINANCES PUBLIQUES DU LOT Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège ;

[…]

[…]

Représenté par M^e Marc JUSTICE-ESPENAN de la SCP CABINET MERCIE – SCP D’AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l’affaire a été débattue le 23 Septembre 2019 en audience publique, devant la Cour composée de :

S. BLUME, président

J.C. GARRIGUES, conseiller

A. ARRIUDARRE, Vice-président placé

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : C. ROUQUET

ARRET :

— Contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par S. BLUME, président, et par C. PREVOT, greffier de chambre.

FAITS ET PROCEDURE - MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

M. Y-E Z, propriétaire de plusieurs immeubles situés à Prayssac, à Colombes, à la […] et à Bois-Colombes, est assujetti à l’impôt de solidarité sur la fortune.

L’administration fiscale, estimant devoir remettre en cause la valeur de ces biens immobiliers sur le fondement de l’article L. 17 du Livre des procédures fiscales, a notifié à M. Z le 12 août 2010 une proposition de rectification au titre de l’impôt de solidarité sur la fortune dû pour les années 2007 à 2010, puis, le même jour, lui a notifié le détail de la rectification proposée.

De nouveaux documents, en lieu et place de ceux adressés le 12 août 2010, ont été notifiés à Monsieur Z le 1^er octobre 2010.

M. Z a adressé des observations le 4 octobre 2010 (relatives aux propositions du 12 août 2010).

Après des échanges entre les parties, le 25 février 2011, l’administration fiscale a rectifié une erreur dans les redressements proposés, emportant un dégrèvement des sommes initialement réclamées.

Les commissions départementales de conciliation du Lot et des Hauts de Seine ont été saisies pour avis sur la valeur des immeubles considérés.

Par avis des 17 mai et 5 décembre 2011, la commission départementale de conciliation du Lot et celle des Hauts de Seine ont maintenu les évaluations faites par l’administration.

Le 9 mars 2012, l’administration fiscale a émis deux avis de mise en recouvrement pour le paiement de la somme de 74.783 € au titre de l’ISF pour les années 2007 et 2008 et de 76.919 € au titre de l’ISF pour les années 2009 et 2010.

M. Z, ayant présenté le 25 mai 2012 une demande de décharge de ce surplus d’imposition qui a été rejetée le 10 juillet 2012, a assigné le directeur départemental des finances publiques du Lot devant le Tribunal de grande instance de Cahors pour contester la régularité de la procédure de rectification suivie ainsi que les bases d’évaluation retenues et être en conséquence déchargé des impositions supplémentaires réclamées.

Par jugement du 17 janvier 2014, le tribunal de grande instance de Cahors a :

— écarté des débats les conclusions de M. Z signifiées postérieurement à l’audience ;

— rejeté les demandes de M. Z ;

— déclaré bien-fondés les AMR litigieux du 9 mars 2012 ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— condamné M. Z aux entiers dépens.

Suivant déclaration en date du 3 mars 2014, M. Y-E Z a interjeté appel de cette décision.

Par arrêt du 25 novembre 2015, la cour d’appel d’Agen a :

— confirmé le jugement entrepris en toutes ses dispositions relatives à la régularité de la procédure de rectification et aux évaluations faites par l’administration des finances publiques, ainsi qu’aux dépens ;

— y ajoutant, rejeté les demandes d’annulation de la procédure de rectification pour défaut de débat oral et d’annulation des avis de mise en recouvrement du 9 mars 2012 ;

— confirmé en conséquence le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré valables et réguliers les avis de mise en recouvrement émis le 9 mars 2012 par le comptable des impôts du Centre des finances publiques de Cahors sous les numéros 46 00100 204427 29/02/2012 05040 et 46 00100 2 04427 29/02/2012 05041 ;

— condamné Y-E Z à payer à l’Etat, pris en sa Direction Générale des finances publiques, la somme de 2.000 € en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamné Y-E Z aux entiers dépens.

M. Z a formé un pourvoi en cassation.

Par arrêt du 24 mai 2017, la chambre commerciale de la Cour de cassation a :

— cassé et annulé en toutes ses dispositions l’arrêt rendu le 25 novembre 2015 entre les parties par la cour d’appel d’Agen ; remis en conséquence la cause et les parties dans l’état où elles ses trouvaient avant le dit arrêt, et, pour être fait droit, les a renvoyées devant la cour d’appel de Toulouse ;

— condamné le directeur général des finances publiques aux dépens ;

— vu l’article 700 du Code de procédure civile, rejeté sa demande et l’a condamné à payer à M. Z la somme de 3.000 €.

L’arrêt du 25 novembre 2015 a été cassé au motif que la cour d’appel a méconnu les exigences de l’article 455 du code de procédure civile en ne répondant pas aux conclusions de M. Z qui soutenait que les deux avis de mise en recouvrement ne mentionnaient qu’une seule proposition de rectification du 1^er octobre 2010 au lieu des deux propositions de rectification de ce même jour, et omettaient les mentions des dégrèvements accordés postérieurement, de sorte que ces deux avis ne l’avaient pas informé des droits et pénalités mis à sa charge.

La cour d’appel de Toulouse a été saisie par déclaration en date du 7 juin 2017.

DEMANDES DES PARTIES

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 2 mai 2018, M. Y-E Z, appelant, demande à la cour de :

à titre principal,

— annuler les avis de mise en recouvrement du 9 mars 2012 ;

à titre subsidiaire,

— dire que les impositions supplémentaires mises à sa charge au titre de l’ISF 2007, 2008, 2009 et 2010 sont irrégulières et infondées compte tenu de l’irrégularité de la procédure, de l’absence de bien-fondé de l’imposition, et de la contestation des sanctions ;

— condamner l’administration fiscale à lui payer la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens de l’instance.

Sur la nullité des Avis de Mise en Recouvrement du 9 mars 2012 au regard des dispositions de l’article R.256-1 du Livre des procédures fiscales, M. Z fait valoir que ces avis de recouvrement ne font pas référence aux deux propositions de rectification en date du 12 août 2010, aux observations du contribuable adressées le 4 octobre 2010, à l’existence de deux propositions de rectification en date du 1^er octobre 2010, à l’existence d’une demande d’explications supplémentaire en relation avec la première proposition de rectification en date du 14 octobre 2010, à la rectification des redressements en date du 25 février 2011, à l’avis rendu par la commission de conciliation du Lot le 17 mai 2011 et à l’avis rendu par la commission de conciliation des Hauts de Seine le 5 décembre 2011, alors qu’il s’agissait de mentions obligatoires. Il insiste sur le fait que l’avis de mise en recouvrement doit permettre au contribuable d’être informé des éléments de la liquidation des droits qu’on lui réclame, afin d’être en mesure de contester utilement cette imposition, et que toute erreur, même partielle, toute approximation ou confusion sur la désignation de l’imposition ou la pénalité

réclamée justifie l’annulation.

Concernant l’absence de bien fondé de l’imposition, M. Z explique que l’évaluation des immeubles en cause a été faite par l’administration fiscale en considération de leur catégorie cadastrale et que deux lois des 31 décembre 1973 et 18 juillet 1974 ont prévu la mise à jour des bases d’évaluation. Il indique que ces mises à jour n’ont jamais eu lieu et que ces bases sont désormais obsolètes, la seule actualisation réalisée l’ayant été en 1980. Il estime dans ces conditions que la très large majorité des locaux est classée dans les catégories 5, 5M et 6 par l’administration alors même que ces catégories ne correspondent plus à rien. Il s’estime de ce fait fondé à contester le classement de ses immeubles dans la catégorie 6 avant de soutenir que la détermination opérée par l’administration est illégale et discriminatoire au sens de l’article 14 de la convention européenne des droits de l’homme et de l’article 1^er du protocole additionnel. Il ajoute que l’absence de mise à jour de ces bases ne permet pas de prendre en considération les évolutions différentielles des immeubles. Il fait enfin observer sur ce point que l’administration admet de manière implicite l’illégalité de ses pratiques et que le gouvernement a d’ailleurs lancé le 12 septembre 2013 une grande révision des valeurs locatives des locaux d’habitation pour 2017. Il rappelle également qu’à la suite du renvoi d’une QPC par le Conseil d’Etat, le Conseil constitutionnel a déclaré contraire à la Constitution l’article 32 III de la loi de finances pour 2014 qui a validé les évaluations réalisées avant le 1^er janvier 2015 par comparaison, directement ou indirectement à un local de référence ou à un local-type détruit ou ayant changé de consistance, d’affectation ou de caractéristiques physiques, et il soutient que tel est bien le cas en l’espèce des immeubles de référence choisis par l’administration. Il demande également à la cour de faire sienne l’argumentation de la Cour de cassation (arrêt du 24 mai 2017) ayant retenu que l’incidence de la crise financière ouverte en 2007 n’avait aucunement été prise en compte par l’administration fiscale en relevant que celle-ci n’avait utilisé que des transactions effectuées les 10 octobre 2003, 26 mars et 1^er octobre 2004, soit à des dates bien antérieures à la crise de 2007, pour évaluer les quatre maisons de Prayssac, en violation de l’article 455 du code de procédure civile. Il reproche à l’administration de n’avoir pas apprécié suffisamment l’influence de la mitoyenneté des quatre maisons de Prayssac sur leur valeur, alors que les trois maisons dont la cession a servi comme éléments de comparaison étaient des maisons isolées et donc d’une valeur nécessairement plus élevée.

Il critique ensuite les calculs effectués au sein des deux méthodes employées. Il fait valoir que l’administration a pris en compte de manière incorrecte des données du marché immobilier local, qu’en effet, si la valeur doit se déterminer par référence au marché, par rapport à des transactions locales et contemporaines portant sur des biens comparables en qualité et en quantité, ce type d’analyse doit être complété par une seconde batterie de considérations. Il évoque la crise financière de 2007, la dépréciation du foncier et indique que le prix de l’immobilier neuf a chuté de 14 % avant de soutenir que la cour ne saurait ignorer la décote de 20 % couramment retenue par la jurisprudence, la doctrine, les experts judiciaires et les professionnels de l’immobilier pour les biens loués, règle ignorée par l’administration. Il affirme ensuite que la décote moyenne du prix de vente d’un bien en location par rapport à un logement vide est de 30 % sur le prix d’un immeuble entier par rapport à une mise sur le marché appartement par appartement et que cette règle doit être appliquée, avant d’observer que l’administration n’a pas appliqué non plus la règle d’une décote de 40 % par rapport aux estimations fournies par les agences immobilières. Il soutient ensuite que la méthode de l’évaluation par comparaison retenue par les services fiscaux, si elle permet d’obtenir la valeur vénale d’un immeuble à partir des prix constatés lors de transactions portant sur des immeubles identiques ou aux caractéristiques proches, ne peut être seule utilisée dans la mesure où il est rare de pouvoir procéder à une estimation en bloc en retenant le prix global constaté sur le marché pour un immeuble identique. Il décrit les divers procédés utilisés fondés sur des réductions du prix global en fonction de la surface bâtie, de la surface développée simple, de la superficie développée pondérée hors oeuvre, de la superficie utile et du nombre de pièces. Il dénonce le fait que l’administration n’ait pas réellement pris en considération les caractéristiques spécifiques du bien, avant de contester la méthode par le revenu également retenue par les services fiscaux.

Concernant les quatre maisons de Prayssac, il conteste la valeur retenue de 220.000 €, soit avec une décote de 10 %, 198.000 € et 49.500 € par maison. Il estime que sur la base de 220.000 €, la décote doit être de 40 % en raison de ce que les parties communes sont en mauvais état, que l’humidité suinte par tous les murs, que la voie d’accès est inondée à chaque averse et que l’isolation doit être refaite. Il précise qu’il s’agit d’ immeubles loués, affectés d’une interdiction d’aliéner et d’hypothéquer et que les loyers pratiqués sont de 400 à 430 € pour des loyers de 500 à 580 € par mois pour des maisons comparables à Prayssac. Il ajoute encore une décote de 20 % en raison de ce qu’il s’agit d’immeubles loués, outre l’application d’ une autre décote en raison du droit de retour portant sur ces immeubles.

Concernant l’ensemble immobilier de Bois Colombe, il fait observer que le bâtiment B ne comprend qu’un appartement de 41 m² et non deux, et que le bâtiment C ne comporte pas d’appartement de 45 m² et n’a que onze logements au lieu de douze. Il conteste ensuite les valeurs au m² retenues et argue ainsi de la vente d’un immeuble vide non loti au 94 rue E Joigneaux de 142 m² cédé en juin 2009 pour 270.000 € et en janvier 2010 pour 280.000 €, soit une valeur au m² de 1.972 € et après métré 97,85 m² soit au m² respectivement 2.759 € et 2.861 € pour 2010. Il développe à nouveau son argumentation sur la nécessité d’appliquer une décote de 40 % et arrive ainsi aux valeurs de 910.000 € pour le bâtiment A, 564.000 € pour le bâtiment B et 552.000 € pour le bâtiment C.

Concernant l’immeuble de […], il explique qu’il s’agit d’un immeuble de 1930, en indivision, loué avec des baux loi 1948, et propose, par rapport aux valeurs au m² retenues par les services fiscaux, un abattement de 50 % pour tenir compte des loyers très bas. Il estime ainsi la valeur de cet immeuble à 720.000 € avant de proposer comme valeur de comparaison celle de l’immeuble du 94 rue E Joigneaux, plus proche que celles indiquées par l’administration.

Concernant l’immeuble du […] à Colombes, il conteste les éléments de comparaison retenus, s’agissant d’immeubles des années 1890 à 1930, hormis un immeuble de 1950, avant d’expliquer que l’immeuble est dans un mauvais état général.

Sur l’irrégularité de la procédure, il invoque la violation du débat oral et contradictoire et la nullité des propositions de rectification.

Il expose que dans le cadre de la procédure contradictoire prévue à l’article L.55 du Livre des procédures fiscales, le contribuable vérifié doit se voir assurer sur place des possibilités de débats oraux et contradictoires avec le vérificateur, mais que tel n’a pas été le cas en l’espèce, n’ayant pas été à même de discuter et réfuter l’appréciation des faits du service, notamment quant à l’incidence de la crise financière de 2007. Il conclut en raison de cette absence de débat oral et contradictoire à l’annulation des avis de mise en recouvrement qui lui ont été notifiés.

Il fait en second lieu valoir que les redressements qui lui ont été notifiés sont nuls en raison de leur insuffisante motivation et argue à cet égard des dispositions de l’article L.57 du Livre des procédures fiscales. Il expose que permettre de formuler ses observations revient à être, dans le cadre de développements logiques et cohérents, suffisamment clairs et intelligibles pour que le contribuable novice en la matière puisse répondre utilement. Il affirme que tel n’est pas le cas en l’espèce et indique à nouveau ne pas comprendre pourquoi les immeubles faisant l’objet des redressements n’ont pas fait l’objet d’une décote résultant de la chute des prix des immeubles à la suite de la crise financière de 2007. Il explique que la hausse des prix de l’immobilier ancien dans le département des Hauts de Seine ne s’applique pas à ses immeubles dès lors qu’elle ne concerne que des immeubles vendus libres de gré à gré. Il considère que l’administration ne peut se contenter d’affirmations et qu’elle a failli à son obligation de rapporter la preuve des valeurs qu’elle avance et qu’ainsi elle a failli à son obligation de motivation en s’abstenant de lui indiquer les modalités de détermination des bases d’imposition.

M. Z conteste enfin les pénalités fiscales mises à sa charge en faisant valoir que les

rehaussements opérés sont largement injustifiés, avant d’ajouter que les insuffisances dénoncées ne sont nullement intentionnelles, l’importance de la sous-évaluation ne pouvant à elle seule suffire à caractériser l’intention du contribuable. Il met en avant sa bonne foi, avant d’expliquer qu’il n’est nullement un professionnel de l’immobilier mais un agriculteur néophyte en matière de gestion immobilière.

Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 25 janvier 2018, la Direction Générale des Finances Publiques et la Direction Générale des Finances Publiques du Lot, intimées, demandent à la cour de :

— confirmer le jugement dont appel ;

— confirmer l’irrégularité de la procédure de rectification à l’encontre du contribuable ;

— confirmer la décision de rejet du 10 juillet 2012 ;

— condamner M. Y-E Z aux entiers dépens ;

— déclarer infondée la demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’absence de débat oral et contradictoire et l’insuffisance de motivation de la proposition de rectification, l’administration expose que M. Z a été invité à faire valoir ses observations sur les rectifications envisagées, qu’il a effectivement usé de ce droit et qu’il a été largement tenu compte des éléments apportés. Elle précise qu’il a été invité à rencontrer la vérificatrice à deux reprises, sans y donner suite, et qu’il ne s’est pas déplacé lors de la séance des commissions départementales de conciliation qui se sont pourtant réunies à sa demande. Elle rappelle qu’en tout état de cause le caractère oral du débat n’est pas exigé par l’article L.55 du Livre des procédures fiscales. Elle maintient que les redressements notifiés ont été abondamment motivés, tant en droit qu’en fait, conformément aux dispositions de l’article L.57 du Livre des procédures fiscales.

Sur la nullité alléguée des avis de mise en recouvrement, l’administration soutient qu’il ne peut être sérieusement affirmé qu’elle a manqué à son obligation légale dans la mesure où :

— d’une part, la proposition de rectification du 1^er octobre 2010 découlant de la mise en oeuvre de l’article L.57 du Livre des procédures fiscales est mentionnée et que cette proposition annulant et remplaçant celle du 12 août de la même année, elle n’avait pas à figurer sur l’avis, étant précisé que lorsque l’administration entend remettre en cause les valeurs indiquées par les contribuables dans leurs déclarations d’impôt de solidarité sur la fortune, la proposition de rectification n° 2120 portant à leur connaissance le montant des impositions supplémentaires envisagées est systématiquement accompagnée de l’imprimé n° 3905 qui détaille quant à lui les bases de calcul, notamment les termes de comparaison choisis, mais n’indique pas le montant de l’impôt ; où il est donc inexact d’affirmer que l’administration aurait commis une irrégularité en ne mentionnant pas explicitement l’imprimé n° 3905 envoyé le 1^er octobre 2010 en même temps que la proposition de rectification n° 2120 ;

— d’autre part, le législateur n’a jamais entendu voir figurer sur l’avis l’ensemble des pièces de procédure, mais bien le dernier document stabilisant le montant des valeurs en litige, à savoir en l’espèce la réponse aux observations du contribuable adressée le 7 février 2011, document mentionné sur l’avis de mise en recouvrement.

Elle fait observer que M. Z ne pouvait se méprendre sur la cause et l’objet du paiement qui lui a été réclamé, et qu’il ne s’est d’ailleurs pas mépris sur les sommes en cause dans sa réclamation du 26 mai 2012.

Elle fournit des explications complètes sur le bien fondé de l’imposition.

Sur la contestation des sanctions appliquées, l’administration fait valoir qu’il résulte des dispositions de l’article 1729 du code général des impôts que le caractère délibéré du manquement résulte de l’ensemble des éléments de fait de nature à établir que les erreurs, inexactitudes ou omissions commises par le contribuable n’ont pu l’être de bonne foi. Elle soutient qu’au cas particulier, pour diverses raisons, M. Z ne pouvait ignorer que les valeurs qu’il portait sur ses déclarations d’ISF étaient très largement inférieures à celles du marché immobilier et que l’élément intentionnel ne peut être nié.

Sur la violation de l’article 455 du Code de procédure civile reprochée à la première cour d’appel, l’administration soutient que M. Z prétend à tort que l’avis de mise en recouvrement émis le 9 mars 2012 serait irrégulier faute de mentionner les deux propositions de rectification du 1^er octobre 2010 et les dégrèvements ultérieurs. Elle estime que doit être déclaré régulier l’avis de mise en recouvrement qui renvoie expressément d’une part à la proposition de rectification

du 1^er octobre 2010 et, d’autre part, à la réponse aux observations du contribuable du 7 février 2011, dernier acte fixant les droits, taxes et pénalités dûs par M. Z.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 10 septembre 2019.

MOTIFS

Sur la demande d’annulation des avis de mise en recouvrement du 9 mars 2012

L’article R.256-1 du Livre des procédures fiscales, dans sa version applicable en l’espèce, dispose :

'L’avis de mise en recouvrement prévu à l’article L.256 indique pour chaque impôt ou taxe le montant global des droits, des pénalités et des intérêts de retard qui font l’objet de cet avis.

L’avis de mise en recouvrement mentionne également que d’autres intérêts de retard pourront être liquidés après le paiement intégral des droits.

Lorsque l’avis de mise en recouvrement est consécutif à une procédure de rectification, il fait référence à la proposition prévue à l’article L.57 ou à la notification prévue à l’article L.76 et, le cas échéant, au document adressé au contribuable l’informant d’une modification des droits, taxes et pénalités résultant des rectifications.'

Cet article définit la nature des informations qui doivent être fournies au redevable destinataire d’un avis de mise en recouvrement, pour lui permettre d’identifier la créance fiscale dont le recouvrement est poursuivi et d’en comprendre le montant.

Il est de principe que l’avis de mise en recouvrement qui comporte la mention de l’impôt réclamé, la période concernée, l’indication des pénalités appliquées, ainsi que la référence à la lettre de motivation de celles-ci et à la notification de redressements, doit être considéré comme régulier au regard des dispositions de l’article R.256-1 du Livre des procédures fiscales.

En l’espèce, les avis de recouvrement contestés par M. Z font référence à la proposition de rectification (visée à l’article L.57) du 1^er octobre 2010 comportant toutes les informations nécessaires à la connaissance des impositions dues, à la réponse faite aux observations du contribuable du 7 février 2011, à la notification de l’avis de la commission de conciliation, au demeurant non nécessaire, et à la lettre de motivation des majorations.

La proposition de rectification du 1^er octobre 2010 annulant et remplaçant celle du 12 août 2010, celle-ci n’avait pas n’avait pas à figurer sur l’avis. Il en est de même des explications de M. Z du 4 octobre 2010 et de la demande d’explications complémentaires formulée par l’administration le

14 octobre 2010.

Sur l’allégation selon laquelle les avis de mise en recouvrement émis le 9 mars 2012 seraient irréguliers faute de mentionner l’existence de deux propositions de rectification en date du 1^er octobre 2010, il apparaît que lorsque l’administration entend remettre en cause les valeurs indiquées par les contribuables dans leurs déclarations d’impôt de solidarité sur la fortune, la proposition de rectification n° 2120 portant à leur connaissance le montant des impositions supplémentaires envisagées est accompagné de l’imprimé n° 3905 qui détaille les bases de calcul, notamment les termes de comparaison choisis, mais n’indique pas le montant de l’impôt.

En l’espèce, il n’y a donc pas eu deux propositions de rectification en date du 1^er octobre, mais :

— une proposition de rectification sur imprimé n° 2120 énonçant les divers rehaussements pratiqués, à savoir donation du 20 décembre 2008, réduction d’impôt pour enfant à charge et ISF 2007,2008,2009 et 2010, et précisant en ce qui concerne le poste ISF que 'certains biens immobiliers ont fait l’objet d’une réévaluation par application de la méthode d’évaluation par comparaison – cf l’imprimé 3905 envoyé ce même jour ' , et portant à la connaissance de M. Z le montant des impositions supplémentaires envisagées ;

— une proposition de rectification sur imprimé n° 3905 détaillant les bases de calcul des rectifications envisagées et précisant en fin de document que 'Les droits supplémentaires résultant de la présente proposition sont indiqués dans la lettre modèle n° 2120 qui vous est adressée ce jour. Les pénalités correspondantes sont mentionnées et motivées dans ce même document.'

L’information fournie par l’administration était donc particulièrement claire et ne comportait aucune ambiguïté.

Le 'document adressé au contribuable’ visé par l’article R.256-1 du Livre des procédures fiscales , est la réponse aux observations du contribuable (imprimé n° 3926) adressée le 7 février 2011, document mentionné sur les avis de mise en recouvrement. Si le montant figurant sur ce document a été modifié à la baisse par lettre du 25 février 2011, ce n’était que pour rectifier une erreur matérielle affectant le tableau relatif à la valeur vénale de l’ensemble immobilier sis à Prayssac. La lettre du 25 février 2011 n’a pas été mentionnée sur l’avis de mise en recouvrement, mais il doit être rappelé à cet égard que l’administration est dispensée de respecter les formalités d’information du débiteur en cas de modification des droits, taxes et pénalités résultant des rectifications lorsqu’elle met en recouvrement des droits inférieurs à ceux indiqués dans la notification de redressement, si cette minoration résulte d’une erreur matérielle.

Il en résulte que M. Z ne pouvait se méprendre sur la cause et l’objet du paiement qui lui a été réclamé et que sa réclamation du 26 mai 2012 démontre qu’il ne s’est absolument pas mépris sur ce point.

La demande d’annulation des avis de mise en recouvrement du 9 mars 2012 doit donc être rejetée.

Sur la demande de nullité de la procédure de rectification à raison du défaut de débat oral et contradictoire

Il ressort des pièces adressées par l’administration fiscale le 1^er octobre 2010 à M. Z à l’issue des premières vérifications faites dans le cadre d’un contrôle sur pièces (et non d’une vérification qui a lieu en principe sur place au siège des activités de la personne ou de la société contrôlée) que celui-ci disposait d’un délai de 60 jours pour répondre à la proposition de rectification qui lui était faite quant au montant de son imposition au titre de l’impôt de solidarité sur la fortune des années 2007 à 2010, et qu’il lui a aussi été indiqué que 'pour discuter cette proposition de rectification ou y répondre, vous pouvez vous faire assister d’un conseil de votre choix', que 'si vous le souhaitez, nous pouvons

convenir d’un rendez-vous'. Par lettre du 14 octobre 2010, l’inspecteur des impôts a ensuite indiqué à l’avocat de M. Z qu’il était à sa disposition et à celle de son client pour évoquer, s’il le souhaitait, point par point et de manière contradictoire, l’ensemble des éléments du dossier. Cette proposition a été réitérée par courrier du 25 novembre 2010.

L’administration a donc proposé à trois reprises à M. Z et à son conseil le débat oral et contradictoire dont il affirme aujourd’hui n’avoir pas pu bénéficier et il doit être relevé que l’appelant n’explique pas les raisons pour lesquelles il n’a jamais donné suite aux propositions de rendez-vous qui lui ont été faites.

La demande d’annulation de la procédure de redressement ne saurait donc être accueillie de ce chef.

Sur la demande de nullité de la procédure de rectification à raison de l’insuffisance de motivation des redressements notifiés

Aux termes de l’article L.57 du Livre des procédures fiscales, l’administration adresse au contribuable une proposition de rectification qui doit être motivée de manière à lui permettre de formuler ses observations ou de faire connaître son acceptation.

Les propositions de rectification établies au nom d’un même contribuable doivent faire apparaître chacun des rehaussements envisagés pour chacune des années vérifiées, rehaussements exposés de manière suffisamment précise pour que le contribuable ainsi éclairé puisse formuler ses observations, voire son acceptation. Il incombe ainsi à l’administration de présenter les éléments justifiant son appréciation des insuffisances d’évaluation fondant ses reprises et donc les motifs de sa proposition ou de ses propositions de rectification.

En l’espèce, il ressort de la proposition de rectification adressée le 1^er octobre 2010 à M. Z que la Direction générale des finances publiques du Lot a estimé devoir réviser les évaluations de l’ensemble des immeubles situés à Prayssac, […] et Colombes et expliqué de manière très circonstanciée les méthodes utilisées, soit une approche par la méthode de capitalisation des loyers d’une part, et une évaluation par la méthode d’évaluation par comparaison d’autre part. C’est au regard du constat de la sous évaluation manifeste résultant de l’approche par la méthode de capitalisation des loyers que l’administration a procédé à la recherche de ventes d’immeubles comparables sinon similaires situés pour les immeubles de Prayssac à […], localité voisine (une vente) et à Prayssac (deux ventes), puis concernant les immeubles sis dans les hauts de Seine, des ventes à […] de studios, appartements et garages dans des immeubles de construction et de qualité comparables. Les références et détails donnés pour chacun des éléments de comparaison étaient de nature à permettre à M. Z de comprendre les motifs pour lesquels l’administration estimait que les évaluations faites dans ses déclarations d’ISF étaient insuffisantes. Les tableaux établis à la suite des rectifications opérées quant aux évaluations permettaient de plus à M. Z de connaître les insuffisances de déclarations année par année ainsi que les droits supplémentaires en découlant.

La cour note que ces propositions étaient suffisamment claires et précises pour que M. Z puisse adresser le 29 novembre 2010 à l’inspecteur des impôts chargé du dossier des observations, observations dont il a été tenu compte dans la réponse adressée le 7 février 2011 à ce dernier en appliquant des taux de décote à certaines évaluations et en expliquant tant les motifs des modifications opérées que ceux des maintiens des évaluations. C’est donc à bon droit que les premiers juges ont estimé que M. Z ne pouvait soutenir qu’il n’avait pas été clairement informé des motifs sur lesquels l’administration s’était fondée pour parvenir aux rehaussements critiqués et qu’il n’avait pu faire valoir ses arguments en défense, arguments présentés ensuite aux commissions de conciliation fiscale du Lot et des Hauts de Seine.

M. Z reproche par ailleurs à l’administration d’avoir refusé de tenir compte de la chute des prix de

l’immobilier résultant de la crise financière de 2007, mais sur ce point il est justement répliqué que ce moyen n’a été invoqué par le conseil de l’intéressé qu’au niveau de la procédure d’appel et qu’il est dès lors difficile de reprocher au service vérificateur une absence de débat sur ce point.

Le moyen invoqué de la violation de l’article L.57 du Livre des procédures fiscales manque ainsi en fait et doit être écarté.

Le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.

Sur les rehaussements opérés

M. Z conteste les rehaussements opérés en considération tout d’abord du classement de ses immeubles dans la catégorie 6 utilisée pour la détermination des valeurs locatives cadastrales, du caractère illégal et subsidiairement obsolète de ce classement voire discriminatoire au regard de l’article 14 de la convention européenne des droits de l’homme, et en raison en second lieu du défaut de prise en compte des caractéristiques du marché immobilier au regard de la crise financière de 2007 et des spécificités de ses immeubles.

Il convient cependant et au préalable de rappeler que l’impôt de solidarité sur la fortune est assis et les bases d’imposition déclarées selon les mêmes règles et sous les mêmes conditions que les droits de mutation par décès, soit selon les articles 885 D et 885 E du Code général des impôts sur la valeur nette au 1^er janvier de l’année de l’ensemble des biens et des personnes qui y sont assujetties, valeur déterminée selon les articles 885 S et 761 du même code d’après la valeur vénale des dits biens. Il s’ensuit que la référence à la catégorie 6 du cadastre pour les immeubles à évaluer ne constitue qu’une référence très secondaire alors surtout comme le fait valoir l’administration, que relèvent de cette catégorie selon l’article 324 H de l’annexe III du Code général des impôts les immeubles sans relief architectural et de qualité de construction courante avec des matériaux utilisés habituellement dans la région et assurant des conditions d’habitation normale, les pièces des logements concernés étant de faible développement et ne disposant pour les locaux anciens que de locaux d’hygiène limités, voire ne disposant pas de chauffage central et d’ascenseur. La référence à cette catégorie, corroborée par le procès-verbal de constat produit du 6 octobre 2010 ainsi que par les diverses photographies et attestations versées aux débats, a d’ailleurs nécessairement conduit l’administration à limiter le niveau des rehaussements envisagés.

Par ailleurs, la référence à cette base cadastrale se trouve sans incidence majeure dès lors qu’en dépit des lois votées et de la détermination affichée par les gouvernements successifs, cette classification et les valeurs locatives déterminées servant en réalité pour l’essentiel au calcul des impôts locaux demeurent applicables à tous les contribuables et ne violent donc pas le principe d’égalité des citoyens devant la loi posé par l’article 1^er de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen des 20, 26 août 1789. Son ancienneté n’entraîne donc aucune discrimination au sens de l’article 14 de la convention européenne des droits de l’homme du 4 novembre 1950 telle que résultant du protocole numéro 11 du 11 mai 1994 ou encore au regard de l’article 21 de la charte des droits fondamentaux au sein de l’Union européenne instituée par le traité de Nice du 7 décembre 2000.

M. Z fait également valoir que l’inconstitutionnalité du paragraphe III de l’article 32 de la loi de finance du 29 décembre 2014, qui validait les évaluations réalisées avant le 1^er janvier 2015 par comparaison, directement ou indirectement à un local de référence ou à un local-type détruit ou ayant changé de consistance, d’affectation ou de caractéristiques physiques, reconnue par la décision SCI PB12 à compter de sa publication, ouvre la possibilité aux contribuables de contester les impositions directes locales mises à leur charge. Cette décision est sans incidence sur le présent litige, le droit pour le contribuable de se prévaloir de ce que le terme de comparaison utilisé par l’administration pour asseoir le rehaussement n’est pas pertinent n’étant pas contesté.

En définitive, M. Z émet pour l’essentiel des considérations d’ordre général sur le mode de

détermination de la valeur locative cadastrale des immeubles situés en France, alors que l’administration ne s’est nullement appuyée sur cette classification pour déceler des sous-évaluations, choisir des termes de comparaison et proposer de nouvelles valeurs vénales.

S’agissant du défaut de prise en compte des caractéristiques du marché immobilier local et de l’incidence de la crise financière ouverte en 2007, il apparaît que cette crise financière a nécessairement été prise en compte par la référence aux transactions intervenues dans les secteurs en cause, transactions proches dans le temps des évaluations critiquées, les parties aux transactions citées ayant tout autant que M. Z le souci de leurs intérêts financiers. De plus, contrairement aux allégations de l’appelant, cette crise n’a pas empêché une légère progression de prix de vente des immeubles anciens dans la région parisienne selon les données fiables de la Chambre des notaires de Paris, reposant sur des transactions effectuées (pièce n° 12 de la DGFIP) et non sur des avis d’agents immobiliers. Sur ce point, M. Z demande à la cour de faire sienne l’argumentation adoptée par la Cour de cassation dans son arrêt rendu le 24 mai 2017 dans le cadre de la présente instance, la Cour ayant retenu selon lui que l’incidence de la crise ouverte en 2007 n’avait aucunement été prise en compte par l’administration fiscale, mais il doit être constaté que M. Z cite ainsi partiellement son second moyen de cassation et non l’un des motifs de l’arrêt lui-même, étant en outre observé que la Cour a considéré qu’il n’y avait pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce second moyen qui n’était manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

S’agissant de la critique des calculs au sein des deux méthodes employées par l’administration, il apparaît que les évaluations ont été réalisées selon la méthode comparative, la plus à même de donner des résultats fiables puisque reposant sur des transactions réelles portant sur des immeubles comparables sis dans la même commune. Concernant les décotes proposées et à appliquer de manière systématique selon M. Z, il doit être rappelé que les décotes ne servent qu’à rendre les plus justes possible les évaluations et sont donc fonction de la nature et de la qualité des immeubles considérés, de leur situation locative et également de certaines de leurs caractéristiques juridiques, le droit de retour ou l’interdiction d’aliéner mis en avant par M. Z étant ainsi sans incidence sur la valeur vénale d’un bien. C’est donc à bon droit que l’administration fiscale a fait une application différenciée des décotes pour chacun des biens en constatant tout d’abord que l’ensemble des immeubles considérés étaient des immeubles de rapport par nature destinés à être loués de sorte que la dévaluation en résultant était nécessairement moindre que pour des immeubles loués mais pouvant avoir pour leurs propriétaires une vocation d’habitation personnelle ou familiale.

[…]

Il s’agit de quatre maisons mitoyennes par groupe de deux, construites en 1962 sur un terrain de 1728 m². Elles comportent deux niveaux et disposent d’une surface utile de 67 m². Elles comprennent trois pièces principales, une cuisine, une salle de bain et un garage.

Elles ont été évaluées par M. Z à 76.000 € pour 2007 et 77.000 € pour 2008, 2009 et 2010, pour l’ensemble. Le taux supérieur à 20 % ressortant du rapport entre la valeur vénale du bien et le montant des revenus produits rendait irréaliste les évaluations indiquées dans les déclarations d’ISF. La commission a relevé que cette évaluation aboutissait à une valeur au m² de 287 € puis analysé les termes de comparaison présentés par l’administration fiscale, M. Z n’en ayant présenté et n’en présentant aucun, soit des ventes des 10 octobre 2003, 26 mars et 1^er octobre 2004 portant sur des immeubles de qualité comparable, le premier étant situé la commune voisine de […]. Les éléments de comparaison présentés sont pertinents s’agissant de constructions de même époque avec des matériaux de même qualité, et corroborés par une évaluation de l’agence Laforêt consultée par l’appelant indiquant une fourchette de prix de 50.000 € à 60.000 € , soit 200.000 € à 240.000 € pour les quatre maisons.

M. Z ne justifie pas du mauvais état des maisons, de la grande humidité de celles-ci et de l’inondation de leurs abords lors de simples averses, mais seulement de ce qu’il serait nécessaire de

refaire l’isolation du logement loué à M^me A, les travaux réalisés et justifiés (menuiseries PVC et changement de chaudière au gaz) relevant de l’entretien incombant à tout bailleur tenu de conserver son bien en état d’être loué.

L’estimation de 198.000 €, soit 739 € /m² , retenue le 7 février 2011 et validée par la Commission de conciliation, n’est pas critiquable, celle-ci ayant été faite après prise en compte d’une décote de 10 % parfaitement justifiée compte tenu des observations susvisées, de la vocation locative des immeubles en cause, de la simplicité de la gestion de ces immeubles et de la base de calcul retenue.

2) L’ensemble immobilier du 90, rue E Joigneaux à Bois Colombes

Il s’agit d’un ensemble immobilier composé de trois bâtiments de type immeuble collectif de rapport (A 700 m² – B 400 m² – C 400 m² ) et de garages indépendants. M. Z détient en pleine propriété le bâtiment A et les 2/3 des autres bâtiments en nue propriété.

La bâtiment A a été évalué par M. Z à 480.342 € pour 2007 et à 489.000 € pour les trois années suivantes.

Les bâtiments B et C ont été évalués à 230.910 € pour 2007 et 235.000 € pour les trois années suivantes.

L’administration a estimé la valeur vénale du bâtiment A à 2.166.500 € pour 2007, 2.320.000 € pour 2008, et 2.301.900 € pour 2009 et 2010, et retenu des valeurs vénales de 1.299.900 €, 1.392.360 € et 1.381.140 € après application d’une décote de 40 % .

L’administration a estimé la valeur vénale du bâtiment B à 1.708.500 € pour 2007, 1.841.000 € pour 2008 et 1.829.000 € pour 2009 et 2010, et retenu des valeurs vénales de 966.300 €, 1.040.760 € et 1.035.240 € après application d’une décote de 40 %.

L’administration a estimé la valeur vénale du bâtiment C à 1.548.300 € pour 2007, 1.598.400 € pour 2008 et 1.667.100 € pour 2009 et 2010, et retenu des valeurs vénales de 928.980 €, 959.040 € et 1.000.260 € après application d’une décote de 40 % .

Pour les bâtiments B et C, il a en outre été fait application de la quote-part des 2/3.

Il convient d’observer tout d’abord que l’erreur commise par l’administration quant à la consistance du bâtiment B a été corrigée dès le 7 février 2011 et qu’il a donc été reconnu qu’il n’existait dans ce bâtiment que onze logements, et que, concernant le bâtiment C, il est justifié que celui-ci qui comprenait douze logements à l’origine n’en comprend plus que onze à la suite de la réunion de deux appartements en un seul sans qu’il soit possible de savoir à quelle date cette réunion est intervenue (cf. procès-verbal de constat d’huissier du 15 novembre 2011 produit par M. Z). En toute hypothèse, la surface habitable globale des immeubles n’a pas été réduite.

Pour évaluer la valeur de ces immeubles au 1^er janvier des années 2007, 2008, 2009 et 2011, l’administration a proposé des éléments de comparaison en se référant pour 2007 à des ventes d’appartements dépendant d’immeubles édifiés de 1910 à 1931 sis dans des quartiers proches de 51 m², 52 m², 43 m², 40 m² et 17 m² intervenues les 8 février 2006, 12 mai 2006, 1^er mars 2006, 14 décembre 2006 et 3 février 2006 et retenu une valeur au m² dégressive de 3.800 €/m² pour les studios, 3.500 €/m² pour les logements de 40 à 50 m² et 3.100 €/m² au-delà. Pour 2008, l’administration a procédé aux mêmes recherches sur la base de ventes des 17 décembre 2007, 5 octobre 2007, 21 décembre 2007 et 14 décembre 2007 de studios et appartements dans des immeubles édifiés de 1920 à 1932 et retenu des valeurs de 3.900 €/m² pour les studios, 3.800 €/m² pour les appartements de 40 à 50 m² et 3.600 €/m² pour les autres logements. Concernant 2009 et 2010, l’administration a retenu comme éléments de comparaison des ventes intervenues les 15

décembre 2008, 19 décembre 2008, 30 octobre 2008 et 8 décembre 2008 d’appartements et de studios sis dans des immeubles construits de 1890 à 1950 situés dans la même commune et estimé que les prix s’établissaient à 4.100 €/m² pour les studios, 3.700 €/m² pour les logements de deux pièces et 3.400 €/m² pour les logements de taille supérieure.

Le simple rappel des particularités du bâtiment A qui comprend 5 studios, 5 appartements de 40 m², 5 appartements de 44 m² et un appartement de 47 m², démontre que la base de comparaison proposée par M. Z, à savoir la vente d’un pavillon voisin sis 94 rue E Joigneaux, est totalement inadaptée, tant pour le bâtiment A que pour les bâtiments B et C qui comprennent eux aussi des studios et des appartements.

Les garages ont été estimés sur la base de 17.000 € en considération de trois ventes intervenues en 2006. Leur évaluation n’est pas contestée.

Pour tenir compte du fait que les biens ne sont pas lotis, du caractère locatif de l’ensemble, de l’existence alléguée par le contribuable de certains baux dits 'Loi 1948", de l’état d’indivision, de la proximité d’une voie ferrée et de l’état général d’entretien de l’immeuble, un abattement global de 40 % a été pratiqué pour les trois bâtiments conformément à la demande de M. Z.

Il apparaît en définitive que les estimations de l’administration, qui n’ont pas été remises en cause par la commission de conciliation fiscale des Hauts de Seine, sont justifiées.

[…]

Il s’agit d’un immeuble de 1930 comprenant quatre studios de 22 m², six logements de 50 m² et deux de 44 m². Cet immeuble est détenu par M. Z pour 2/3 en pleine propriété et pour 1/3 en nue propriété, l’usufruit étant détenu par sa mère.

L’immeuble a été évalué par M. Z à 257.000 € pour 2007, 262.000 € pour 2008 et 262.000 € pour 2009 et 2010.

L’administration a estimé la valeur vénale de l’immeuble à 1.874.000 € pour 2007, 1.939.000 € pour 2008, et 1.965.000 € pour 2009 et 2010, et retenu des valeurs vénales de 1.124.400 €, 1.163.520 € et 1.179.360 € après application d’une décote de 40 %.

M. Z fait valoir que cet immeuble n’est pas loti, qu’il est loué notamment avec des baux 'Loi 1948", qu’il est possédé en indivision, assorti d’un droit de retour, et se trouve dans un état avancé de décrépitude 'puisque de nombreuses infiltrations d’humidité rendent le port de l’imperméable nécessaire à l’intérieur des locaux et facilitent la culture de diverses variétés de champignons'. Il sollicite l’application d’une décote de 50 % sur l’évaluation établie par un agent immobilier.

La cour relève en premier lieu que les divers logements sont loués nonobstant leur état de décrépitude allégué par le contribuable.

Pour évaluer cet immeuble, l’administration a retenu pour 2007 des ventes de studios des 22 décembre 2006, 10 mars 2006 et 7 juin 2006 et trois ventes d’appartements intervenues sur la même commune à proximité les 19 juillet 2006, 17 février 2006 et 28 juillet 2006 et retenu des valeurs au m² de 4.100 € pour les studios et 3.900 € pour les appartements. Pour 2008, ont été retenues quatre vente de studios des 2 janvier 2007, 23 janvier 2007, 28 février 2007 et 5 juillet 2007 avec un prix moyen au m² de 4.400 € et pour les appartements trois ventes des 12 mars, 12 octobre et 13 avril 2007 avec un prix moyen de 4.000 €/m². Pour les années 2009 et 2010, ont été prises en considération les ventes de quatre studios des 15 septembre 2008, 15 mai 2008, 4 décembre 2007 et 11 janvier 2008 pour un prix moyen de 4.700 €/m² et les ventes de trois appartements des 27 mai 25 juin et 30 septembre 2008 avec un prix moyen de 4.000 €/m².

Comme déjà indiqué ci-dessus, les caractéristiques du pavillon sis 94 rue E Joigneaux à Bois Colombes sont sans aucun rapport avec l’immeuble de […], de sorte que ses ventes successives ne peuvent servir de base de comparaison.

Eu égard aux caractéristiques de la propriété de M. Z, en état moyen et non loti, au caractère indivis de sa jouissance et de sa gestion, c’est à bon droit que l’administration a appliqué une décote de 40 % sur les évaluations, décote généreuse si l’on observe qu’il n’est justifié d’aucune location relevant de la loi de 1948.

Dans ces conditions, les estimations de l’administration, qui n’ont pas été remises en cause par la commission de conciliation fiscale des Hauts de Seine, sont justifiées.

[…]

Cet immeuble de rapport datant de 1960 comprend six studios, trois de 26 m² et trois de 24 m², soit une surface utile habitable totale de 150 m², outre un bâtiment avec sept garages loués indépendamment.

L’ensemble a été évalué par M. Z à 145.000 € pour l’année 2007 et 148.000 € pour les trois années suivantes, soit une valeur d’environ 986 €/m² habitable.

L’administration a estimé la valeur vénale de l’immeuble à 575.000 € pour 2007, 627.500 € pour 2008, et 665.000 € pour 2009 et 2010, et retenu des valeurs vénales de 460.000 €, 502.000 € et 532.000 €, après application d’une décote de 20 %.

Faute de ventes d’immeubles de rapport présentant les mêmes caractéristiques, l’administration a pris en compte pour 2007 trois ventes des 14 mars, 8 décembre et 3 février 2006 portant sur des studios de 23 et 24 m² sis dans des immeubles édifiés en 1925 et 1929, avec un prix moyen de 2.900 €/m². Pour 2008, ont été prises en compte trois ventes de studios des 13 décembre 2007, 26 juillet 2007 et 9 février 2007, studios sis dans des immeubles voisins édifiés en 1890, 1920 et 1925, avec un prix moyen de 3.250 €/m². Pour 2009 et 2010, l’administration a retenu quatre ventes de studios des 27mars 2008, 23 décembre 2008, 21 août et 18 février 2008 dans des immeubles sis dans le voisinage édifiés en 1928, 1910,1950 et 1930, avec une valeur moyenne de 3.500 /m². Ces termes de comparaison sont pertinents et ne sont pas utilement contestés par M. Z qui dénigre la valeur de sa propriété en faisant valoir que l’immeuble est dans un singulier mauvais état général et souffre de l’insécurité inhérente au quartier, les éléments de preuve fournis à l’appui de ses allégations n’étant pas pertinents.

Comme déjà jugé ci-dessus, M. Z ne peut sérieusement proposer comme élément de comparaison la vente d’un pavillon sis au 94, rue E Joigneaux à Bois Colombe. Il ne peut pas plus utilement arguer des évaluations proposées par deux agences immobilières qui font abstraction de la présence de garages loués. Il apparaît également que le relevé produit par l’appelant de ventes de garages qui seraient intervenues en 2011, postérieurement aux années d’imposition en cause, est difficilement exploitable s’agissant de cessions qui, faute de référence des publications des actes de vente, ne sont pas susceptibles de vérification.

La cour estime que c’est à bon droit, eu égard notamment à la spécificité des garages, que la décote appliquée pour tenir compte de l’état d’entretien du bien, de son caractère locatif et du fait qu’il n’est pas loti, a été limitée à 20 % .

Dans ces conditions, les estimations de l’administration, qui n’ont pas été remises en cause par la commission de conciliation fiscale des Hauts de Seine, sont justifiées.

— - – - – - – - – - -

Le jugement dont appel doit en conséquence être confirmé en ce qu’il a été jugé que les évaluations chiffrées auxquelles l’administration fiscale est parvenue, à l’issue d’une procédure étayée et contradictoire, étaient conformes à la valeur vénale des immeubles appartenant à M. Z.

Sur la contestation des sanctions

L’article 1729 a du Code général des impôts dispose que les inexactitudes ou les omissions relevées dans une déclaration ou un acte comportant l’indication d’éléments à retenir pour l’assiette ou la liquidation de l’impôt entraînent l’application d’une majoration de 40 % en cas de manquement délibéré.

Le caractère délibéré du manquement résulte de l’ensemble des éléments de fait de nature à établir que les erreurs, inexactitudes ou omissions commises par le contribuable n’ont pu l’être de bonne foi. La charge de la preuve du manquement délibéré incombe à l’administration.

En l’espèce, l’administration fait valoir que M. Z ne pouvait ignorer que les valeurs qu’il portait sur ses déclarations d’ISF étaient très largement inférieures à celles du marché immobilier, qu’il n’est pas un néophyte en la matière puisqu’il gère lui-même directement les ensembles immobiliers qu’il possède et en retire entre 193.000 et 240.000 € par an de revenus fonciers nets et qu’il réalise à l’occasion des opérations d’achat-revente dont il retire une plus-value, que par ailleurs, cette connaissance du marché immobilier a pu à l’occasion lui être apportée par un professionnel, ainsi par exemple une agence immobilière lotoise qui a évalué au mois de juin 2009 une des maisons de Prayssac dans une fourchette de 50.000 à 60.000 € alors qu’il a évalué ces biens à 19.250 € chacun lors de l’établissement de la déclaration d’ISF de l’année suivante.

M. Z soutient que les rectifications opérées sont largement injustifiées et que les valeurs réelles au m² ne sont pas aussi élevées que l’administration le laisse entendre, que chaque chef d’insuffisance doit être apprécié séparément et que l’application généralisée de pénalités pour manquement délibéré à la totalité des réévaluations effectuées est infondée, que pour les maisons de Prayssac la pénalité ne pourrait trouver application que pour l’ISF 2010. Il affirme qu’il exerce la profession d’agriculteur et n’est pas un professionnel de l’immobilier contrairement à ce que tente de faire croire l’administration, que ce n’est qu’à la suite d’événements familiaux très récents qu’il a été contraint d’assumer la gestion de ce patrimoine immobilier, et que l’administration a elle-même commis de nombreuses erreurs.

La cour constate que c’est par acte du 26 décembre 1997 que les époux B Z – C D ont fait donation partage à leurs deux enfants de divers biens immobiliers sis à […], […], […] et également donation par préciput et hors part à leur fils Y-E Z de divers biens, et que ce dernier a eu dès cette date la pleine propriété de certains biens. Il était donc pourvu d’une expérience certaine lorsqu’il a été amené à gérer également les immeubles de Bois Colombe et […]. M. Z affirme gérer lui-même l’ensemble de son parc immobilier constitué à tout le moins de plus de 80 logements et d’une vingtaine de garages et parkings, ce qui démontre des compétences excédant largement celles résultant d’un entendement moyen, compétences incluant la connaissance du marché immobilier, des prix de location habituellement pratiqués dans les zones concernées, des charges déductibles des revenus locatifs au regard du droit fiscal et des conséquences fiscales de cette gestion en termes de revenus à déclarer.

Cette parfaite connaissance de la gestion immobilière doit être rapprochée de l’importance systématique et réitérée des insuffisances dans les déclarations faites pour tous les immeubles et toutes les années considérées, cette importance résultant du rapprochement des déclarations faites et des valeurs à juste titre retenues. Pour plusieurs des immeubles concernés, les valeurs proposées par M. Z dans le cadre de la présente instance, bien qu’inférieures aux valeurs retenues par l’administration, continuent à excéder largement les valeurs déclarées. L’importance de l’insuffisance

de déclaration pour chacun des immeubles considérés au regard des compétences de gestionnaire de M. Z démontre le caractère délibéré des minorations faites. C’est donc à juste titre qu’il a été fait application par l’administration fiscale des pénalités prévues à l’article 1729 du Code général des impôts. Le jugement entrepris doit donc être confirmé sur ce point.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

M. Z, partie principalement perdante, sera condamné aux dépens d’appel et débouté de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Cahors en date du 17 janvier 2014 en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Déboute M. Z de ses demandes d’annulation des avis de mise en recouvrement du 9 mars 2012 et d’annulation de la procédure de rectification pour défaut de débat oral ;

Condamne M. Z aux dépens d’appel ;

Déboute M. Z de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT.