05/03/2020

ARRÊT N°97/2020

N° RG 19/02814 – N° Portalis DBVI-V-B7D-NBFX

VBJ/MB

Décision déférée du 18 Avril 2019 – Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE – 16/04100

M. X

A Y

C/

SARL KAUFMAN & BROAD MIDI-PYRENEES

SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 8

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3^e chambre

***

ARRÊT DU CINQ MARS DEUX MILLE VINGT

***

APPELANT

Monsieur A Y

[…]

[…]

Représenté par M^e Olivier MICHELET de la SELARL M AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

SARL KAUFMAN & BROAD MIDI-PYRENEES

[…]

[…]

Représentée par M^e Jacques MONFERRAN de la SCP MONFERRAN-CARRIERE-ESPAGNO, avocat au barreau de TOULOUSE

SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 8

[…]

[…]

Représentée par M^e Jacques MONFERRAN de la SCP MONFERRAN-CARRIERE-ESPAGNO, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 Février 2020, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant P. POIREL et V. BLANQUE-JEAN, Conseillers chargés du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

C. E-F, président

P. POIREL, conseiller

V. BLANQUE-JEAN, conseiller

Greffier, lors des débats : M. C

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par C. E-F, président, et par M. C, greffier de chambre.

FAITS

A Y est propriétaire d’une maison d’habitation située […] à l’UNION (31240), sous la référence cadastrale AL 359.

Selon un permis de construire du 30 janvier 2015, la SARL Kaufman & Broad Midi-Pyrénées a construit une résidence « Villa Eléïs » sur le terrain adjacent situé […].

PROCÉDURE

Invoquant divers troubles de voisinage, M. Y a, par acte d’huissier du 8 novembre 2016, fait assigner la SARL Kaufman & Broad Midi-Pyrénées au visa de l’article 544 du code civil afin d’obtenir l’indemnisation du préjudice résultant des troubles allégués.

Il a ensuite, par acte d’huissier du 2 août 2016, a appelé en cause la SNC Kaufman & Broad Promotion 8 et les instances ont été jointes le 19 octobre 2017.

Par jugement en date du 18 avril 2019, le tribunal de grande instance de Toulouse a':

— déclaré irrecevable l’action engagée par M. Y à l’encontre de la SARL Kaufman & Broad Midi-Pyrénées ;

— déclaré recevable l’action engagée par M. Y à l’encontre de la SNC Kaufman & Broad Promotion 8 ;

Au fond,

— débouté M. Y de l’intégralité de ses demandes ;

— condamné M. Y à payer à la SNC Kaufman & Broad Promotion 8 la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté toutes autres demandes ou plus amples formées par les parties ;

— condamné M. Y aux entiers dépens,

— dit n’y avoir lieu à l’exécution provisoire.

Par déclaration en date du 23 juillet 2019, M. Y a interjeté appel de ce jugement et sollicite :

— sa confirmation sur la recevabilité de l’action en indemnisation du trouble anormal de voisinage,

— son infirmation sur le rejet des demandes d’indemnisation du dit trouble subi par A Y aux motifs retenus de l’absence de caractérisation des nuisances par la production de pièces justificatives, ainsi que du défaut de démonstration de la dépréciation de l’immeuble lui appartenant.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

M. Y, dans ses dernières écritures en date du 29 juillet 2019, demande à la Cour, sur le fondement de la théorie des troubles anormaux du voisinage, de':

— confirmer la disposition relative à la recevabilité de l’action de M. Y à l’encontre de la SNC Kaufman & Broad Promotion 8.

— infirmer cette décision sur l’ensemble des autres chefs de jugement entrepris,

— dire et juger que l’édification de la « Villa Eléïs » est de nature à causer un trouble anormal de voisinage à M. Y,

— dire et juger que le préjudice qui en résulte correspond à un montant à 25 % (vingt-cinq pour cent) de la valeur vénale du bien,

En conséquence,

— condamner la SNC Kaufman & Broad Promotion 8 à payer à M. Y une somme de 150 000 euros en réparation du préjudice subi par lui,

— condamner la SNC Kaufman & Broad Promotion 8 à payer à M. Y un montant de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SNC Kaufman & Broad Promotion 8 aux entiers dépens, dont distraction au profit de la S.E.L.A.R.L. M-Avocats.

Il soutient en substance que':

— le trouble anormal s’apprécie in concreto en fonction de l’environnement et, en l’espèce, la construction d’un logement collectif intervient dans une zone de la commune de l’Union, essentiellement composée d’un habitat individuel,

— l’ensemble édifié est en totale inadéquation avec cette zone jusqu’alors sanctuarisée, s’agissant d’un espace qui concentre l’église, le presbytère, la catéchèse, la maison des scouts, les pompes funèbres, les chambres funéraires, le cimetière et la gendarmerie,

— la Cour de cassation a retenu comme caractérisant un trouble anormal de voisinage la présence de vues directes et plongeantes, privant le voisin de jouir pleinement de son droit de propriété et de disposer d’une intimité,

— il en est de même pour les nuisances sonores répétitives,

— la nécessité d’implanter une barrière végétale pour réduire «'l’impression de vis à vis'», telle qu’évoquée par l’intimée, démontre le trouble et cette solution aurait pour conséquence une perte de 93,66 m² pour respecter les articles 671 et 672 du code,

— la présence de logements collectifs à proximité crée un risque certain de troubles provenant des occupants de la résidence,

— la dépréciation résultant de la proximité de la construction litigieuse, en considération des nuisances liées, représente un pourcentage de 25 % de la valeur vénale, soit une diminution de valeur de 107 500€.

Par ordonnance en date du 14 novembre 2019, la cour a déclaré irrecevables les conclusions déposées le 15 octobre 2019 par l’intimée.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 janvier 2020.

MOTIFS

Sur la saisine de la Cour

L’intimé dont les conclusions sont déclarées irrecevables est réputé ne pas avoir conclu et s’être approprié les motifs du jugement attaqué de sorte qu’en vertu de l’article 472 du code de procédure civile, la cour doit statuer sur le fond et ne peut faire droit aux prétentions et moyens de l’appelant que dans la mesure où elle les estime réguliers, recevables et bien fondés.

La déclaration d’appel, qui saisit la Cour, ne porte pas sur la décision d’irrecevabilité de l’action engagée par M. Y à l’encontre de la SARL Kaufman & Broad Midi-Pyrénées.

L’article 562 du code de procédure civile dans sa rédaction applicable à compter du 1^er septembre 2017 dispose que la dévolution de l’appel joue dans la limite des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent. La dévolution ne s’opère pour le tout que lorsque l’appel tend à l’annulation du jugement ou si l’objet du litige est indivisible, ce qui n’est pas le cas en l’espèce puisque l’appel est limité. M. Y est donc irrecevable à solliciter l’infirmation de la 'décision sur l’ensemble des autres chefs de jugement entrepris', demande qui, par son libellé, inclut le chef du jugement non visé par la déclaration d’appel.

Le jugement n’encourt par ailleurs aucune critique et sera confirmé en ce qu’il a déclaré recevable l’action à l’encontre de la SNC Kaufman & Broad Promotion 8 à laquelle a été, le 22 juin 2015, transféré le permis de construire obtenu par la SARL Kaufman & Broad Midi-Pyrénées.

Sur le fond

En vertu des articles 544 et 651 du code civil, la propriété est le droit de jouir et de disposer des

choses de la manière la plus absolue pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par la loi ou par les règlements et il est de principe que nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage. Il s’agit d’une restriction au droit de propriété.

La mise en oeuvre de la responsabilité sur ce fondement ne nécessite pas la preuve d’une faute mais la démonstration du caractère anormal du trouble invoqué, même en l’absence de toute infraction aux règlements.

Pour fixer la limite de la normalité des troubles de voisinage, le juge se détermine in concreto en fonction des circonstances de temps et de lieu.

L’appelant soutient que les troubles subis sont anormaux et en lien avec l’édification à l’arrière de sa parcelle par la SNC Kaufman & Broad Promotion 8, maître de l’ouvrage, d’une résidence de 52 logements, comprenant un tiers de logement sociaux. Il allègue la création de vues sur son jardin, une perte de perspective, d’intimité du jardin et de la terrasse, enfin des nuisances sonores, ce dont il déduit une diminution de 25 % de la valeur vénale de l’immeuble.

Le rapport du cabinet Expertise et Patrimoine produit par M. Y en première instance a été contradictoirement débattu entre les parties et sera retenu dans les éléments objectifs qu’il contient (plan de la résidence, cadastre, photo aérienne, étude INSEE). La Cour se référera également au procès-verbal de contrat dressé par M^e Ribaute le 24 juillet 2019.

La parcelle AL 359 est d’une surface de 605 m², elle est située dans la zone UB du PLU, elle-même constituée de lotissements et d’ensembles d’habitations avec de rares terrains de faible surface, soit un territoire presque totalement bâti, occupé par des constructions pavillonnaires édifiées entre 1946 et 1970 (25 %), entre 1971 et 1990 (50 %), entre 1991 et 2005 (23 %), et enfin entre 2006 et 2010 (2%). La ville comprend environ 5400 logements dont 4600 maisons et 780 appartements.

La façade Nord Est du bâtiment C de la résidence litigieuse est le point le plus haut de cet ensemble de trois immeubles en R + 1 qui s’étend sur un terrain en déclivité vers l’avenue de Cornaudric. Le terrain naturel de la maison de M. Y, construite dans les années 1990, et où se trouvent un jardin et une terrasse, surplombe donc cette façade. Et celle-ci est d’une hauteur sous sablière de 7 mètres à partir du terrain naturel et d’une hauteur sous faîtage de 9,84 mètres; l’édifice, d’une largeur de 37 m 59 pour une largeur de parcelle de 46,83 mètres, est implanté à une distance variant de 8,79 mètres à 10,79 mètres de la limite séparative.

Il résulte de ces données objectives que l’immeuble de M. Y se situe dans une zone constructible urbanisée de longue date et que la résidence, d’une hauteur raisonnable pour ne pas excéder celle d’une maison d’habitation, ne rompt pas l’équilibre pavillonnaire du quartier lequel, selon la photo aérienne, comportait déjà, au-delà du proche chemin du Merle, une bande de maisons mitoyennes en R +1, la Cour observant en outre que les voisins immédiats de M. Y occupent également une maison avec un étage.

S’agissant des nuisances sonores, l’appelant ne produit que des attestations (M^mes Z et Mellano) rédigées en termes généraux sans constats personnels, mentionnant un risque de nuisances liés aux nombreux appartements; il ne prouve ni l’existence de ces nuisances, ni un caractère anormal du fait de leur intensité et/ou de leur répétition.

La perte de vue et de perspective ne peut non plus être retenue dès lors que les Pyrénées ne sont visibles que par temps clair ainsi que le reconnaît M. Y; l’horizon demeure en outre visible depuis l’étage de la maison. Et M. Y, qui a fait le choix d’habiter une zone urbanisée où les terrains libres étaient rares, ne pouvait que s’attendre à ce que la parcelle attenante soit, à terme, construite.

La perte d’ensoleillement n’est pas objectivée par une étude technique et ne peut se déduire de la distance entre la limite de parcelle et le bâtiment construit, lequel de faible hauteur, est de surcroît situé en contrebas du terrain de l’appelant. En conséquence, rien n’établit que la luminosité de la maison est affectée dans des proportions excédant le risque nécessairement encouru du fait d’une situation en milieu urbain.

M. Y invoque enfin la création de vis-à-vis et vues multiples provenant de plusieurs logements agrémentés de balcons.

Certes, le respect des dispositions légales de l’article 678 du code civil, soit 19 décimètres n’exclut pas, par principe, l’existence d’un trouble anormal de voisinage.

Néanmoins, si cinq fenêtres dont une avec balcon, situées au 1^er étage de la résidence, créent des vues directes sur la terrasse couverte et le jardin, ces vues se situent à une distance, minimale, de 8,79 mètres entre les deux fonds et une distance nécessairement plus importante entre les deux bâtis et la terrasse couverte. Et ces fenêtres ne constituent pas des vues plongeantes, la parcelle AL 359 surplombant la résidence.

Au surplus, il n’est pas démontré que les logements auraient pour effet de déséquilibrer de manière significative le ratio logements collectifs / maisons individuelles du quartier considéré. Enfin, la résidence s’intègre à l’urbanisation existante et ancienne et répond aux besoins de la commune.

Il résulte de ces éléments de fait que les vues des fenêtres ne constituent pas, au cas d’espèce, une atteinte anormale à l’intimité de l’appelant. M. Y ne rapporte pas la preuve que les troubles dont il fait état excédent les inconvénients normaux de voisinage et il est mal fondé à se prévaloir d’une dépréciation de son bien, au demeurant fixée unilatéralement à 25 % en considération d’un ensemble de nuisances dont le caractère anormal n’a pas été retenu.

Le jugement sera en conséquence confirmé.

M. Y, partie perdante en appel, sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 1° du code de procédure civile et supportera les dépens d’appel en application de l’article 696 du dit code.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant dans les limites de sa saisine,

Déclare irrecevable la demande de M. Y visant à voir infirmer le jugement en ce qu’il a déclaré irrecevable l’action engagée par M. Y à l’encontre de la SARL Kaufman & Broad Midi-Pyrénées,

Confirme le jugement,

Y ajoutant,

Déboute M. Y de sa demande au titre de l’article 700 1° du code de procédure civile,

Condamne M. Y aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

M. C C. E-F