21/06/2021

ARRÊT N°

N° RG 19/02205 – N° Portalis DBVI-V-B7D-M6ZA

J-C.G/NB

Décision déférée du 15 Avril 2019 – Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE – 15/02844

M. X

Y-N Z

H I épouse Z

C/

J D

E A

L F épouse A

SCI ALSACO

Syndicat des copropriétaires DE LA COPROPRIETE SIS A TOULOUSE, […]

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1^re Chambre Section 1

***

ARRÊT DU VINGT ET UN JUIN DEUX MILLE VINGT ET UN

***

APPELANTS

Monsieur Y-N Z

[…]

[…]

Représenté par M^e Dominique JEAY de la SCP JEAY – MARTIN DE LA MOUTTE – JAMES-FOUCHER, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame H I épouse Z

[…]

[…]

Représentée par M^e Dominique JEAY de la SCP JEAY – MARTIN DE LA MOUTTE – JAMES-FOUCHER, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

Monsieur J D

[…]

[…]

Représenté par M^e Damien DE LAFORCADE de la SELARL CLF, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur E A

[…]

[…]

Représenté par M^e Damien DE LAFORCADE de la SELARL CLF, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame L F épouse A

[…]

[…]

Représentée par M^e Damien DE LAFORCADE de la SELARL CLF, avocat au barreau de TOULOUSE

SCI ALSACO, prise en la personne de son représentant légal

[…]

[…]

Représentée par M^e Damien DE LAFORCADE de la SELARL CLF, avocat au barreau de

TOULOUSE

Syndicat des copropriétaires DE LA COPROPRIETE SIS A TOULOUSE, […], représenté par son syndic CITYA IMMOBILIER

[…]

[…]

Sans avocat constitué

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Mars 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant J.C. GARRIGUES, Conseiller faisant fonction de président, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

J.C. GARRIGUES, conseiller faisant fonction de président

C. ROUGER, conseiller

A.M. ROBERT, conseiller

Greffier, lors des débats : N. DIABY

ARRET :

— REPUTE CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par J.C. GARRIGUES, conseiller faisant fonction de président, et par C. GIRAUD, directrice des services de greffe judiciaires.

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis […]) est soumis au régime de la copropriété.

L’ensemble immobilier a fait l’objet d’un règlement de copropriété et d’un état descriptif de division établi par Maître Prada, notaire à Toulouse, le 11 mars 1966.

Il est constitué d’un bâtiment unique en façade sur la […], avec deux ailes le long de chaque mitoyenneté, composé d’un rez-de-chaussée sur caves, de trois étages et d’un étage partiellement mansardé, et desservi par trois escaliers A, B et C.

La Sci Alsaco y est propriétaire des lots n° 51(appartement au 2^e étage) et 53 (cave).

M. J D est propriétaire des lots n°15 (appartement au 3^e étage), 16 à 25 et 29 (chambres au 4^e étage), 48 (parking) et 55 (dégagement).

M. E A et M^me L F épouse A sont propriétaires des lots […] ( appartement au 3^e étage), 30 (chambre au 4^e étage), 36 (cave) et 56 (dégagements).

M et M^me Z sont propriétaires des lots n° 10 (appartement au 1^er étage), 26, 27 et 28 (chambres au 4^e étage).

Par courrier en date du 13 avril 2015, les copropriétaires ont mis en demeure M et M^me Z d’avoir à déplacer les éléments stockés dans le couloir commun au 4^e étage et de remettre les clés permettant l’accès à ces parties communes à l’administrateur provisoire désigné par le président du tribunal de grande instance.

Par acte d’huissier de justice en date du 23 juillet 2015, la Sci Alsaco, M. D et M et M^me A ont fait assigner M et M^me Z ainsi que le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son administrateur provisoire, la Scp Caviglioli-Baron et Fourquie, afin d’entendre :

— juger que M et M^me Z se sont appropriés et usent abusivement du couloir desservant les trois chambres de bonnes situées au 4^e étage escalier C, détenant les clés du couloir, les clés des WC du 4^e étage et les clés du ciel ouvert ;

— condamner M et M^me Z à libérer de tous les objets encombrant le couloir desservant les trois chambres de bonnes du 4^e étage et à restituer les clés de la porte dudit couloir, de la porte des WC du 4^e étage et de l’accès au ciel ouvert au syndic de la copropriété, sous astreinte ;

— condamner M et M^me Z à leur payer la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts.

Suivant ordonnance en date du 26 janvier 2017, le juge de la mise en état a ordonné un déplacement sur les lieux.

Par jugement réputé contradictoire en date du 15 avril 2019, le tribunal de grande instance de Toulouse a :

— jugé que les époux Z se sont appropriés et usent abusivement des parties communes, à savoir le couloir desservant les trois chambres de bonnes situées au 4^e étage, détenant les clés de ce couloir, les clés des WC du 4^e étage et celles du ciel ouvert ;

— les a condamnés à libérer de tous objets encombrant ce couloir et à restituer les clés de ce couloir, de la porte de WC du 4^e étage au cabinet Citya, syndic, et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification du jugement ;

— les a condamnés à remettre en état les évacuations d’eaux des WC du 4^e étage sous astreinte de 100 € par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification du jugement;

— débouté la société civile immobilière Alsaco, M. D et E et L A de leurs demandes au titre du rétablissement de l’installation électrique, de la remise de la clef du ciel ouvert et de la résistance abusive ;

— condamné J D à retirer la porte d’accès en bout du couloir du 4^e étage desservant les lots 24 et 25 et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification du

jugement ;

— débouté les époux Z de leur demande de retrait de l’installation de climatisation et électrique et de leur demande de dommages et intérêts ;

— condamné les époux Z aux dépens et à payer à la société civile immobilière Alsaco, M. D et E et L A ensemble la somme de 1.500 € chacun ;

— déclaré le jugement opposable au syndicat des copropriétaires de la copropriété du 15, […] à Toulouse.

Sur le couloir desservant les chambres constituant les lots 26 à 28, le tribunal a constaté qu’il résultait des articles 5 et 9 du règlement de copropriété que ce couloir était une partie commune qui ne devait pas être encombrée, que M. Z ne pouvait ignorer cette situation, le règlement de copropriété lui ayant été remis lors de son achat, que seules une autorisation de l’assemblée générale des

copropriétaires donnée dans les conditions de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ou la prescription trentenaire pourraient lui conférer un droit de propriété sur les parties communes, que tel n’était pas le cas, quand bien même les lots 26 à 28 auraient été modifiés en 1980 pour créer un appartement unique avec cuisine, WC et salle d’eau, et qu’un droit de jouissance exclusif sur les parties communes ne pourrait résulter que des dispositions du règlement de copropriété ou d’un vote, ce qu’au demeurant M et M^me Z avaient demandé lors de l’assemblée générale du 22 juin 2011 en faisant une proposition de rachat du couloir et des WC.

Sur les WC du 4^e étage, le tribunal a constaté que l’étage était composé de plusieurs lors n’appartenant pas tous à M et M^me Z, que ces WC étaient des parties communes, qu’aucune disposition ou vote ne conférait à M et M^me Z un droit de propriété ou d’usage exclusif de cette pièce dont ils avaient modifié ou supprimé l’alimentation.

Le tribunal a admis que la clé du ciel ouvert avait été remise au syndic après les opérations de transport sur les lieux.

Sur la demande reconventionnelle contre M. D, le tribunal a fait droit à la demande de retrait sous astreinte de la porte desservant les lots n° 24 et 25 au bout du couloir du 4^e étage, constaté qu’il n’existait pas de demande précise concernant l’ascenseur, que M. D faisait valoir sans être contredit qu’il disposait d’une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires concernant la climatisation et qu’il n’était pas démontré que cette installation était affectée de défauts.

La demande de dommages et intérêts de M et M^me Z a été rejetée dans la mesure où elle était fondée sur les actions menées depuis 2010 à leur encontre qui auraient rendu impossible la rénovation de leur bien et où ces actions étaient fondées en leur principe.

Par déclaration du 10 mai 2019, M et M^me Z ont relevé appel des chefs du dispositif de la décision les concernant.

DEMANDES DES PARTIES

Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 25 janvier 2021, M et M^me Z, appelants, demandent à la cour, au visa des articles 2258 et suivants du code civil dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, de :

— infirmer le jugement dont appel et, statuant à nouveau,

— débouter purement et simplement la Sci Alsaco, M. D et les époux A des fins de leurs demandes ;

— reconventionnellement, statuant sur leurs prétentions,

— condamner sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir M. D à retirer les éléments de climatisation et installations électriques irrégulièrement implantés dans les parties communes du 5^e étage de l’immeuble, ainsi que la porte d’accès en bout du couloir du 4^e étage desservant les lots 24 et 25 ;

— condamner la Sci Alsaco, M. D et les époux A in solidum au paiement d’une somme de 31.800 € à titre de dommages et intérêts ;

— les condamner in solidum au paiement d’une indemnité de 8.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner in solidum aux dépens, distraction en étant prononcée au profit de M^e Jeay.

M et M^me Z font un historique complet de l’immeuble et de la copropriété depuis l’année 1870, période pendant laquelle de nombreuses modifications de l’immeuble sont intervenues, avec notamment la création d’un logement en quatrième étage composé des lots 26, 27 et 28. Ils expliquent que diverses modifications faites entre 1966 et 1983 n’ont pas été traitées en assemblée

générale mais que ces aménagements et travaux ne sont pas irréguliers puisque s’inscrivant dans le cadre de la gestion normale de l’immeuble qui se faisait alors hors assemblée générale. Ils considèrent qu’il ressort du rappel de cet historique qu’ils bénéficient de l’application d’une prescription acquisitive trentenaire dans les conditions définies aux articles 2258 et suivants du code civil dans leur rédaction issue de l’ordonnance du 10 février 2016 entrée en vigueur le 1^er octobre 2016, puisque tous les copropriétaires des lots litigieux se sont comportés en propriétaires exclusifs de ces derniers.

Ils soutiennent que les lots n° 26, 27 et 28 sont desservis par un couloir fermé par une porte présente lors de la création du règlement de copropriété, l’ensemble ayant été transformé en appartement vers l’année 1970 par le gérant de l’immeuble. Ils font observer que dans le relevé de propriété des impôts fonciers, ces lots sont regroupés en un seul numéro invariant et connu des services fiscaux comme étant un appartement. Ils estiment que l’acquisition de la prescription trentenaire est certaine mais que demeure le problème des décisions d’assemblées générales non retranscrites dans un modificatif de règlement de copropriété, raison pour laquelle ils ont proposé de traiter le problème du couloir par achat de la pleine propriété mais se sont heurtés à la position de blocage des autres copropriétaires.

Ils font valoir qu’en toute logique les WC du 4^e étage sont une partie commune utilisable par les seuls occupants qui en ont l’utilisation, soit ceux des lots 26,27 et 28, situation indiscutable depuis le quatrième modificatif du règlement de copropriété du 22 juin 2011 créant le lot 55 en supprimant le couloir seul passage entre les escaliers C et B, rendant les WC inaccessibles à tout autre lot en quatrième étage.

Sur l’appropriation de parties communes par les intimés, ils exposent que le quatrième modificatif du règlement de copropriété du 22 juin 2011 a créé deux lots au 4^e étage escalier B, le lot 55, vendu par la copropriété à M et M^me D pour 8 000 € et la réalisation de certains travaux, et le lot 56, vendu par la copropriété à M et M^me A pour 7 000 €, que désormais le palier du 4^e étage escalier B est toujours verrouillé par une serrure à double cylindre, que la privatisation du couloir commun prévue par le modificatif du 22 juin 2011 a donné lieu à des appropriations de la part de M et M^me D, qu’au 5^e étage a été installée sur les parties communes une climatisation occupant plusieurs dizaines de m² alors que seul avait été autorisé le passage des deux tubes de circulation du réfrigérant du bloc de la climatisation installée en toiture, que M et M^me D disposent d’un ascenseur privatif installé en partie commune dans la cage d’escalier B, installation semblant résulter d’une succession de décisions lors d’assemblées générales en 1990 dans des conditions manifestement illégales, que l’installation de l’ascenseur a été faite sans contrôle réel du syndic et que la privatisation des parties communes n’a pas été traitée, que la copropriété (la Sci Alsaco, M. D et M. A faisant partie du conseil syndical) multiplie de manière artificielle des charges et frais de toute nature entendant ensuite obtenir de M et M^me Z par voie de harcèlement le paiement de leurs charges spécifiques relatives à leur lot qui sont déjà payées ou qui ont été affectées de manière malveillante sur les lots 26, 27 et 28, situation qui les a contraints à s’adresser à justice à de nombreuses reprises pour obtenir le respect de leurs droits.

Ils invoquent un préjudice réel et mesurable concernant la jouissance de leur appartement au quatrième étage qu’ils ont été contraints de laisser en l’état compte tenu de toutes les actions menées depuis 2010 alors qu’il aurait pu être rénové et loué à des étudiants moyennant un loyer mensuel d’au moins 530 €, soit une perte de loyer d’au moins 60 mois depuis l’année 2013.

Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 26 janvier 2021, M. D, M. A, M^me F épouse A et la Sci Alsaco, intimés et appelants incidents, demandent à la cour, au visa de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 et du règlement intérieur de la copropriété, de :

— juger que M et M^me Z se sont appropriés et usent abusivement de parties communes, à savoir le couloir desservant les trois chambres de bonnes situées au 4 ème étage, détenant les clés du couloir, les clés des WC du 4^e étage, les clés du ciel ouvert ;

— juger que M et M^me Z ne peuvent se prévaloir d’une acquisition du couloir desservant les chambres de bonnes du 4 ème étage et les WC du 4^e étage par usucapion ;

en conséquence,

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné M et M^me Z à libérer de tous les objets encombrant le couloir desservant les trois chambres du 4^e étage et à restituer les clés dudit couloir, de la porte des WC du 4^e étage, et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné M et M^me Z à remettre en état les évacuations d’eaux et l’alimentation électrique des WC du 4^e étage qu’il a volontairement coupée, sous astreinte de 100 € par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— réformer le jugement en ce qu’il les a déboutés de leur demande de restitution des clés du ciel ouvert ;

— condamner, en conséquence, M et M^me Z à restituer les clés du ciel ouvert sous astreinte de 100 € par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— réformer le jugement en ce qu’il les a déboutés de leurs demandes en dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— condamner, en conséquence, M et M^me Z à leur payer la somme de 3.000 € chacun à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— réformer le jugement en ce qu’il a condamné M. D à enlever la porte du 4^e étage menant vers ses lots sous astreinte ;

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M et M^me Z de leur demande en dommages et intérêts pour préjudice de jouissance ;

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M et M^me Z de leur demande de condamnation de M. D à enlever les éléments de climatisation ;

— condamner M et M^me Z à leur payer la somme chacun de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance.

Ils exposent que l’assemblée générale des copropriétaires du 18 novembre 2008 a désigné M. Z en qualité de syndic bénévole et qu’à compter de cette désignation ce dernier a considéré qu’il pouvait agir à sa guise, ce qui a provoqué sa démission puis la désignation d’un administrateur provisoire en 2012, puis d’un syndic et d’un nouvel administrateur provisoire en 2015.

Sur l’occupation du couloir du 4^e étage desservant les lots n° 26, 27 et 28, ils font valoir que le règlement de copropriété n’a pas été modifié sur ce point, de sorte que ce couloir constitue toujours une partie commune, que M et M^me Z se sont appropriés ce couloir sans aucune autorisation et sont en possession des clés de la porte donnant accès à ce couloir desservant les chambres. Ils considèrent que M et M^me Z ne peuvent pas prétendre avoir acquis ces parties communes par prescription acquisitive dans la mesure où les divers arguments évoqués par eux ne permettent pas de mettre en évidence une occupation continue, publique, paisible et en qualité de propriétaire et où, bien au contraire, ils ont proposé de procéder à l’acquisition de ce couloir en 2011, démontrant par là même qu’ils ne se considéraient pas comme propriétaires.

Ils font observer que M et M^me Z ne peuvent pas péremptoirement affirmer que les WC du 4^e étage seraient à usage exclusif des lots n° 26, 27 et 28, et ce d’autant que le plan des lieux met en évidence que les chambres du 4^e ne sont accessibles que par l’escalier B mais aussi par l’escalier C et que là aussi M et M^me Z ont proposé de racheter les WC en 2011.

Ils soutiennent que M. Z est toujours en possession de l’accès au ciel ouvert et qu’il ne démontre pas avoir remis cette clé au syndic. Ils sollicitent la réformation du jugement sur ce point.

Ils contestent les allégations de M et M^me Z concernant le fonctionnement de la copropriété et soutiennent que ce sont au contraire ces derniers qui engagent des procédures générant des surcoûts de fonctionnement considérables. Ils contestent également avoir réalisé des travaux sans autorisation.

M. D indique qu’il a procédé à l’enlèvement de la porte litigieuse au 4^e étage. Il explique qu’il avait sollicité l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires pour installer une climatisation et poser sur le plancher des combles le diffuseur de climatisation, autorisation qui lui a été donnée par l’assemblée générale du 25 juin 2008.

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété sise […], intimé, a été assigné à personne par acte d’huissier de justice du 10 septembre 2019 et n’a pas constitué avocat.

MOTIFS

En application de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire a le droit d’exiger la cessation d’une atteinte aux parties communes sans être astreint à démontrer qu’il subit un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat.

En cas d’appropriation ou d’utilisation abusive d’une partie commune, le copropriétaire responsable peut être condamné selon le cas, soit à restituer les lieux dans leur état initial, soit à démolir les ouvrages irrégulièrement installés, soit à enlever les objets ou marchandises entreposés sans autorisation.

En l’espèce, les parties communes sont énumérées à l’article 5° du règlement de copropriété établi par Maître Prada, notaire, le 11 mars 1966.

Ainsi, sont notamment expressément compris dans les parties

communes :

— la charpente, les poutres et solives, la toiture, les parties vitrées éclairant les passages et couloirs communs ;

— les deux WC du 4^e étage et celui du rez-de-chaussée ;

— l’entrée de l’immeuble, le hall d’entrée, les cages d’escalier, l’escalier sur toute sa hauteur, les paliers, les couloirs et dégagement communs des caves, des greniers et des chambres du 4^e étage.

Par ailleurs, il a été stipulé à l’article 9° 'Usage des choses et parties communes' de ce règlement de copropriété :

A) Dispositions générales

I – Chacun des propriétaires ou occupants pourra user librement des parties communes suivant leur destination, mais sans faire obstacle aux droits des autres propriétaires ou usagers et sous les réserves suivantes :

II – Les parties communes telles que :entrée de l’immeuble hall d’entrée, escaliers, paliers, couloirs, porche, ne doivent pas être encombrés d’objets quelconques ni faire l’objet d’une occupation privative de passage pour lui, ses employés, ses visiteurs.

(…)

Toutes les dégradations causées aux choses communes par le fait d’un copropriétaire, de son locataire, son personnel ou des personnes se rendant chez lui, seront réparées aux frais du copropriétaire intéressé.

B) Modifications des parties communes

Toute tolérance au sujet des conditions insérées dans le présent règlement de copropriété quelle qu’en soit la durée, la raison ou la cause, ne peut être considérée comme modification, adjonction ou suppression de ces conditions.

Il est constant que l’état descriptif de division – règlement de copropriété de l’immeuble a été modifié à quatre reprises depuis 1966 :

— la première modification, intervenue le 4 mai 1984, a eu pour objet d’autoriser les locations commerciales, créer deux lots supplémentaires dans la cour affectés à des places de parking, procéder à un échange de lots et modifier la consistance de deux lots (pièce n° 3) ;

— la deuxième modification, en date du 1^er octobre 1985, a modifié le lot n° 31 en lui adjoignant le couloir entre les caves n° 1 et n° 5, en créant une servitude de passage au profit des lots n° 32, 33, 34 et 35 correspondant à des caves (pièce n° 4) ;

— le troisième modificatif, en date du 25 novembre 1996, a procédé à l’annulation du lot n° 38 consistant en une cave, et créé deux lots n° 53 et 54 par la division de cette cave ;

— le quatrième modificatif, en date du 22 juin 2011, a eu pour objet de créer deux nouveaux lots, à savoir :

— un lot n° 55, issu d’une ancienne partie commune, à savoir une partie du couloir du 4^e étage, lot vendu à M et M^me D ;

— un lot n° 56, issu d’une ancienne partie commune, à savoir une partie du couloir du 4^e étage et des WC attenants, lot vendu à M et M^me A.

Sur le couloir desservant les lots 26 , 27 et 28 au 4^e étage

Ces lots sont définis comme suit au règlement de copropriété :

— Lot n° 26 : Au quatrième étage par l’escalier C, sur le palier en face, la chambre 11 en façade sur la cour de l’immeuble. Ce lot hachuré diagonalement en rouge et jaune sur le plan n° 7 a une superficie approximative de onze mètres carrés cinquante deux décimètres carrés.

— Lot n° 27 : Au quatrième étage, contiguë au lot précédent, la chambre n° 12 en façade sur la cour de l’immeuble. Ce lot hachuré diagonalement en vert clair et noir sur le plan n° 7, a une superficie approximative de dix mètres carrés huit décimètres carrés.

— Lot n° 28 : Au quatrième étage, contiguë au lot précédent, la chambre n° 13 en façade sur la cour de l’immeuble. Ce lot hachuré horizontalement en jaune sur le plan n° 7 a une superficie approximative de douze mètres carrés.

Il résulte de l’article 5 du règlement de copropriété que les couloirs des chambres du 4^e étage sont des parties communes.

Ces trois lots ont été acquis par M et M^me Z suivant acte authentique en date du 8 septembre 2010. La consistance des biens et droits immobiliers vendus figurant dans cet acte est conforme à celle du règlement de copropriété qui leur a été remis lors de la vente, de sorte qu’ils ont eu connaissance de la consistance réelle de leur propriété et de son absence de concordance avec la configuration des lieux.

Il ressort d’un procès-verbal de constat d’huissier dressé le 24 février 2014 à la demande de M et M^me Z et il n’est pas contesté que ces derniers, propriétaires des trois chambres susvisées, utilisent de façon privative le couloir desservant leurs trois lots, couloir dont l’accès est fermé par une porte dont ils détiennent la clé et qui est encombré par des objets personnels leur appartenant.

Les divers arguments invoqués par M et M^me Z, à savoir aménagement des trois chambres en appartement par un précédent propriétaire, accès aux lots se faisant par une porte disposant d’une

serrure et d’un interphone, transformation du lot n° 26 en salle de bain par un précédent propriétaire, certificat de métrage parlant d’appartement, attitude d’un précédent syndic qui aurait considéré que le couloir était à usage privatif, lots n° 26, 27 et 28 connus sous un seul numéro et comme un appartement par l’administration fiscale, mettent en évidence une annexion de fait du couloir par les précédents propriétaires des lots, mais sont sans incidence sur le litige, M et M^me Z devant établir être devenus propriétaires de ce couloir soit aux termes d’une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires donnée dans les conditions de l’article 26 de la loi, soit par prescription trentenaire.

Il n’est pas justifié d’une autorisation de l’assemblée générale, M et M^me Z ne produisant aucun procès-verbal d’assemblée générale autre que ceux évoqués ci-dessus.

M et M^me Z ont d’ailleurs manifesté leur volonté de régulariser la situation en faisant porter à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 22 juin 2011 leur offre de rachat à la copropriété de la partie du couloir du quatrième étage et des WC attenants pour une somme de 7 000 € avec création de deux nouveaux lots n° 57 et 58 à leurs frais, mais M. Z a retiré ce projet lors de l’assemblée générale (pièces n° 17 et 18 des intimés). Cette solution de mise en concordance du règlement de copropriété avec l’état réel de certaines parties communes a été adoptée sans difficulté lors de la création et de la vente des lots n° 55 et 56 en 2011 au profit de M et M^me A et de M et M^me D et les copropriétaires n’ont jamais manifesté leur opposition à la réalisation d’une telle opération au profit de M et M^me Z.

S’agissant de la prescription, M et M^me Z ne justifient pas d’une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire, dès lors que lors de leur acquisition il apparaissait de manière évidente que l’état des lieux n’était pas conforme aux dispositions du règlement de copropriété et que leur proposition de rachat du couloir et des WC du 4^e étage en 2011 confirme leur parfaite connaissance du fait qu’ils ne possédaient pas les lieux à titre de propriétaire.

Le jugement entrepris doit donc être confirmé, sauf à fixer le point de départ de l’astreinte un mois après la signification du présent arrêt.

Sur les WC du 4^e étage

Le litige se présente dans les mêmes conditions que celui relatif au couloir. En application de l’article 5 du règlement de copropriété, ces WC sont des parties communes. Aucune disposition ou vote ne confère à M et M^me Z un droit de propriété ou d’usage exclusif de cette pièce. Le règlement de copropriété prévoit en pages 12 et 35 que 'les water-closets du rez-de-chaussée et du 4^e étage étant communs à certains lots ils seront réparés et entretenus par les seuls propriétaires qui en ont l’utilisation', créant ainsi des charges spéciales (article 11 du règlement de copropriété), mais, dès lors que du fait de la configuration des lieux la circulation était possible au sein de tout le 4^e étage quel que soit l’escalier emprunté pour y monter, les WC ne peuvent être considérés comme relevant de l’usage exclusif des propriétaires des lots n° 26, 27 et 28. Là encore, en proposant de racheter ces water-closets en 2011, M et M^me Z ont reconnu qu’il s’agissait d’une partie commune dont ils n’étaient pas devenus propriétaires par prescription.

M. Z a indiqué dans le cadre du procès-verbal de constat d’huissier dressé à sa requête le 16 décembre 2015 avoir enlevé les canalisations d’eau et l’alimentation électrique de ces WC.

Le jugement doit être confirmé en ce que M et M^me Z ont été condamnés sous astreinte à remettre en état les évacuations d’eau et infirmé en ce que la demande de rétablissement de l’alimentation électrique a été rejetée. Le point de départ de l’astreinte sera fixé comme ci-dessus pour le rétablissement de l’eau et de l’électricité.

Sur le ciel ouvert

Il est constant que M et M^me Z étaient en possession de la clé du ciel ouvert.

Le premier juge a rejeté la demande de restitution de cette clé aux motifs que le défaut de

comparution du syndic faisait présumer qu’il ne contestait pas avoir repris possession de cette clé et qu’il était aisé de l’interroger sur ce point.

Le jugement doit être infirmé. Il incombe en effet à M et M^me Z, qui étaient en possession de la clé, de prouver qu’elle a été remise au syndic.

Ils seront condamnés à restituer cette clé au syndic dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte de 100 € par jour de retard.

Sur les astreintes

Les astreintes provisoires ci-dessus confirmées ou ordonnées et courant désormais à compter de la signification du présent arrêt courront pendant une délai maximum de quatre mois, passé lequel il appartiendra au syndicat des copropriétaires, en cas d’inexécution, de faire procéder à leur liquidation et de solliciter le prononcé d’une astreinte définitive.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

L’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

La résistance de M et M^me Z ne peut être qualifié d’abusive ou dilatoire du seul fait de son mal fondé. Il semble plutôt qu’ils se soient mépris sur la portée de leurs droits. Les demandes de dommages et intérêts de la Sci Alsaco, de M. D et de M et M^me A doivent être rejetées.

Sur la demande reconventionnelle de M et M^me Z

1) La demande de retrait des éléments de climatisation et installations électriques irrégulièrement implantés par M. D dans les parties communes de l’immeuble au 5^e étage

M et M^me Z reprochent à M. D d’avoir abusé d’un accord de la copropriété pour installer une climatisation dans le grenier.

Ils ne fournissent aucun élément de preuve à l’appui de leurs allégations alors qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Le rejet de cette demande doit être confirmé.

2) Le retrait de la porte d’accès au bout du couloir desservant les lots n° 24 et 25

M. D a été condamné à retirer cette porte d’accès.

Il convient de constater que cette condamnation a été exécutée, la photographie versée au débat démontrant que la porte a été déposée (pièce n° 24 de M. D).

3) La demande de dommages et intérêts

Cette demande a été justement rejetée aux motifs qu’elle se fondait sur les actions menées depuis 2010 qui auraient rendu impossible la rénovation du bien de M et M^me Z alors que ces actions étaient fondées en leur principe.

L’impossibilité de rénover et de louer le bien ne résulte pas d’une faute des intimés mais de leur refus d’acheter à la copropriété les parties communes desservant leurs lots.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

M et M^me Z, parties principalement perdantes, ont été justement condamnés par le premier juge

aux dépens de première instance ainsi qu’au paiement aux intimés de diverses sommes en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Parties principalement perdantes en appel, ils seront condamnés aux dépens d’appel et déboutés de leur demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La Sci Alsaco, M. D et M et M^me A sont en droit de réclamer l’indemnisation des frais non compris dans les dépens qu’ils ont dû exposer à l’occasion de cette procédure. M et M^me Z seront donc tenus de payer à chacun d’eux la somme de 1 200 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, en sus de la somme déjà allouée par le premier juge.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Toulouse en date du 15 avril 2019, sauf en ce qui concerne le point de départ des astreintes et le rejet des demandes de rétablissement de l’installation électrique et de remise des clés du ciel ouvert ;

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,

Fixe le point de départ des astreintes prononcées par le premier juge un mois à compter de la signification de la présente décision ;

Condamne M et M^me Z à rétablir l’alimentation électrique des WC du 4^e étage dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte de 100 € par jour de retard ;

Condamne M et M^me Z à restituer les clés du ciel ouvert au syndic dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte de 100 € par jour de retard

Dit que les astreintes provisoires ci-dessus confirmées ou ordonnées et courant désormais à compter de la signification du présent arrêt courront pendant une délai maximum de quatre mois, passé lequel il appartiendra au syndicat des copropriétaires, en cas d’inexécution, de faire procéder à leur liquidation et de solliciter le prononcé d’une astreinte définitive ;

Constate que la condamnation de M. D à retirer la porte d’accès en bout du couloir du 4^e étage desservant les lots n° 24 et 25 a été

exécutée ;

Condamne M et M^me Z aux dépens d’appel ;

Condamne M et M^me Z à payer, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 1 200 € à la Sci Alsaco, la somme de 1 200 € à M. D et la somme de 1 200 € à M et M^me A.

Le Greffier, Le Président,