20/10/2021

ARRÊT N°799/2021

N° RG 20/03501 – N° Portalis DBVI-V-B7E-N3KD

CBB/IA

Décision déférée du 20 Novembre 2020 – Président du TJ d’ALBI ( 20/00126)

P.MALLET

S.A.S. RESIDENCE STELLA ALBI

C/

B Y

X-C Y épouse Y

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3^e chambre

***

ARRÊT DU VINGT OCTOBRE DEUX MILLE VINGT ET UN

***

APPELANTE

S.A.S. RESIDENCE STELLA ALBI

[…]

92300 LEVALLOIS-PERRET / FRANCE

Représentée par M^e Caroline HORNY de la SELARL DESARNAUTS HORNY ROBERT DESPIERRES, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par M^e Martin VALLUIS de l’AARPI

MIGUERES MOULIN, avocat plaidant au barreau de PARIS

INTIMÉS

Monsieur B Y

[…]

[…]

Représenté par M^e Caroline LEFEVRE-LE BIHAN de la SCP LEFEVRE MERLE-BERAL, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par M^e Maud SERAINE, avocat plaidant au barreau de PARIS

Madame X-C E-F D’A épouse Y

[…]

[…]

Représentée par M^e Caroline LEFEVRE-LE BIHAN de la SCP LEFEVRE MERLE-BERAL, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par M^e Maud SERAINE, avocat plaidant au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Septembre 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant C. BENEIX-BACHER, Présidente, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

C. BENEIX-BACHER, président

O. STIENNE, conseiller

E. VET, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS

M. et M^me Y sont propriétaires d’ un studio au sein d’un immeuble à usage de résidence senior situé […].

Par acte sous seing privé du 6 février 2018, ils ont conclu un contrat de bail commercial de locaux d’habitation meublés, avec la SAS Résidence Stella Albi, ayant pour activité la gestion et l’exploitation de résidences de services, pour une durée de 11 années et 9 mois et pour un montant de

7.590 euros TTC par an soit 1897,5' TTC par mois, loyers payables par échéances trimestrielles échues.

Le 10 juin 2020, Monsieur et Madame Y ont fait délivrer à la SAS Résidence Stella Albi un commandement de payer les loyers pour la période de janvier à mars 2020, pour un montant de 2043,53'.

Par courrier du 3 juillet 2020, le preneur avisait tous ses bailleurs de l’impossibilité d’exécuter ses obligations financières en raison de la crise sanitaire et sollicitait une baisse du montant du loyer annuel de 17% correspondant à la chute de chiffre d’affaire.

Suite au refus de cette proposition par Monsieur et Madame Y, le preneur a procédé, le 27 juillet 2020, au virement de la somme de 1.897,50 euros correspondant au premier trimestre 2020.

Puis suivant acte du 29 juillet 2020 les bailleurs ont procédé à une saisie conservatoire des comptes bancaires du preneur pour avoir paiement de la somme de 3794' correspondant aux loyers des 1^er et second trimestres.

PROCEDURE

Par acte du 25 août 2020, M^me X-C D’A épouse Y et M. B Y ont assigné la SAS Résidence Stella Albi devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Albi afin de voir notamment condamner le preneur à leur payer par provision la somme de 1897, 50 ' au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges dus jusqu’à la date de l’assignation, avec intérêt au taux légal à compter de la délivrance de l’acte.

Par ordonnance contradictoire du 20 novembre 2020, le juge a':

— condamné la SAS Résidence Stella Albi à payer à M^me X-C d’A épouse Y et M. B Y par provision la somme de 1897, 50 ' au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges dus jusqu’au 30 septembre 2020, à parfaire, avec intérêt au taux légal à compter du 25 août 2020,

— débouté la SAS Résidence Stella Albi de sa demande d’échelonnement du paiement des loyers,

— débouté M^me X-C d’A épouse Y et M. B Y de leur demande en paiement pour résistance abusive,

— condamné la SAS Résidence Stella Albi à payer à M^me X-C d’A épouse Y et M. B Y à la somme de 700 ' au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamné la SAS Résidence Stella Albi aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et celui du procès-verbal de saisie conservatoire de créance,

— rejeté le surplus des demandes, fins et prétentions,

— rappelé que la présente ordonnance est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du Code de procédure civile.

Par déclaration du 10 décembre 2020, la SAS Résidence Stella Albi a interjeté appel de la décision, en ce qu’elle a':

— condamné la SAS Résidence Stella Albi à payer à M^me X C d’A épouse Y et B Y par provision, la somme de 1897,50 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges dus jusqu’au 30 septembre 2020, à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter du 25 août 2020,

— débouté la SAS Résidence Stella Albi de sa demande d’échelonnement du paiement des loyers,

— condamné la SAS Résidence Stella Albi à payer à M^me X C d’A épouse Y et B Y à la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— condamné la SAS Résidence Stella Albi aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et celui du procès-verbal de saisie conservatoire de créance.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

La SAS Résidence Stella Albi, dans ses dernières conclusions en date du 11 août 2021, demande à la cour, de':

A titre principal ' sur l’existence de contestations sérieuses,

1. l’existence d’un cas de force majeure dû à la pandémie de Covid-19,

— infirmer l’ordonnance du Président du Tribunal judiciaire d’Albi, en ce qu’elle a dit et jugé que la pandémie de Covid-19 et les mesures gouvernementales y afférentes ne constituent pas un cas de force majeure,

statuant à nouveau,

— dire et juger que la pandémie de Covid-19 et les mesures gouvernementales y afférentes constituent un cas de force majeure,

en conséquence,

— dire et juger que l’obligation de paiement de la SAS Résidence Stella Albi est sérieusement contestable,

— dire et juger que la SAS Résidence Stella Albi est bien fondée à suspendre définitivement ses obligations de paiement pour le trimestre T2 au titre du bail du 2 février 2018 et à en être exonérée,

2. Sur l’absence de délivrance des locaux par les époux Y,

— infirmer l’ordonnance du Président du Tribunal judiciaire d’Albi, en ce qu’elle a dit et jugé que les époux Y ont exécuté leur obligation de délivrance des locaux objet du bail du 2 février 2018,

statuant à nouveau,

— dire et juger que les époux Y n’ont pas exécuté leur obligation de délivrance des locaux objets du bail du 2 février 2018, conformément à l’article 1719 du Code civil,

— dire et juger que les époux Y n’ont pas exécuté leur obligation de faire jouir paisiblement des locaux objets du bail du 2 février 2018 à la SAS Résidence Stella Albi,

en conséquence,

— dire et juger que l’obligation de paiement de la SAS Résidence Stella Albi est sérieusement contestable,

— dire et juger que la SAS Résidence Stella Albi est bien fondée à suspendre définitivement ses obligations de paiement pour le trimestre T2 au titre du bail du 2 février 2018 et à en être exonérée ;

3. Sur la destruction partielle des lieux loués,

— infirmer l’ordonnance du Président du Tribunal judiciaire d’Albi, en ce qu’elle a dit et jugé que la pandémie de Covid-19 ne constitue pas un cas fortuit au sens de l’article 1722 du Code civil,

statuant à nouveau,

— dire et juger que la pandémie de Covid-19 constitue un cas fortuit au sens de l’article 1722 du Code civil,

en conséquence,

— dire et juger que l’obligation de paiement de la SAS Résidence Stella Albi est sérieusement contestable,

— dire et juger que la SAS Résidence Stella Albi est bien fondée à suspendre définitivement ses obligations de paiement du trimestre T2 au titre du bail du 2 février 2018 et à en être exonérée,

4. Sur l’imprévision rendant l’exécution excessivement onéreuse pour la Résidence Stella Albi en raison de la pandémie de Covid-19,

— infirmer l’ordonnance du Président du Tribunal judiciaire d’Albi, en ce qu’elle a dit et jugé que la pandémie de Covid-19 ne constitue pas un cas fortuit au sens de l’article 1722 du Code civil,

statuant à nouveau,

— dire et juger que la pandémie de Covid-19 a rendu les obligations de la Résidence Stella Albi excessivement onéreuses,

en conséquence,

— dire et juger que la SAS Résidence Stella Albi est bien fondée à suspendre définitivement ses obligations de paiement du trimestre T2 au titre du bail du 2 février 2018 et à en être exonérée,

à titre subsidiaire ' Sur l’échelonnement du paiement des loyers selon l’article 1343-5 du Code civil':

— infirmer l’ordonnance du Président du Tribunal judiciaire d’Albi, en ce qu’elle a débouté la Résidence Stella Albi de sa demande d’échelonnement du règlement du Trimestre T2 2020 sur 24 mois,

statuant à nouveau,

— dire et juger que la SAS Résidence Stella Albi pourra se libérer du règlement du trimestre T2 2020 auprès de son Bailleur sur 24 mois,

Concernant les demandes de dommages et intérêts et article 700 du Code de procédure civile,

— infirmer l’ordonnance du Président du Tribunal judiciaire d’Albi, en ce qu’elle a débouté la SAS Résidence Stella Albi de sa demande de paiement de dommages et intérêts en raison du caractère hâtif et abusif de la procédure diligentée par les époux Y,

— infirmer l’ordonnance du Président du Tribunal judiciaire d’Albi, en ce qu’elle a condamné la SAS Résidence Stella Albi au paiement de la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

statuant à nouveau,

— dire et juger que le caractère hâtif et abusif de la procédure diligentée par les époux Y a causé un préjudice à la SAS Résidence Stella Albi,

— condamner les époux Y à payer à la SAS Résidence Stella Albi la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts en raison du caractère hâtif et abusif de la procédure diligentée par les époux Y devant le Président du Tribunal judiciaire d’Albi,

En tout état de cause,

— confirmer l’ordonnance du Président du Tribunal judiciaire d’Albi, en ce qu’elle a débouté les époux Y de leur demande d’une indemnité pour résistance abusive ;

— débouter les époux Y de leur demande de paiement de la somme de 5.692,50 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges prétendument dus au 30 juin 2021, avec intérêt au taux légal à compter de la signification de leurs conclusions d’intimées ;

— condamner les époux Y à payer à la SAS Résidence Stella Albi la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— les condamner aux entiers dépens.

Elle soutient que :

— les mesures de confinement et de fermeture des ERP décidées par l’autorité administrative en raison des contraintes sanitaires dues à la propagation du Covid19 qui sont à l’origine d’une baisse de chiffre d’affaire de 17'% répondent à la définition de la force majeure au regard de l’imprévisibilité, l’extériorité et l’irrésistibilité de l’événement'; cet événement de force majeure a été considéré par de nombreuses juridictions comme une contestation sérieuse autorisant la suspension de l’obligation de paiement';

— Au demeurant elle invoque l’exception d’inexécution qui dans ce cas précis constitue une contestation sérieuse au paiement des loyers': l’indisponibilité des lieux, l’absence de délivrance (art 1719 1° et 3°) et de jouissance paisible même sans faute du bailleur au regard des restrictions d’accès aux locaux qui, étant insusceptible de régularisation est définitive de sorte que la contrepartie soit le paiement des loyers est elle aussi définitivement acquise sur la période considérée du 15 mars au 2 juin 2020'; en tous cas il a été jugé que l’effet exonératoire ou non de l’interdiction d’ouverture de certains ERP constituait une contestation sérieuse qui ne relevait donc pas du pouvoir du juge des référés,

— elle invoque également l’article 1722 du code civil, la fermeture partielle constituant un cas de destruction partielle,

— de même l’article 1195 du code civil sur l’imprévisibilité des circonstances postérieures à la conclusion du contrat autorise sa renégociation comme c’est le cas ici où «'le secteur a été fortement perturbé économiquement par le confinement décidé par les pouvoirs publics et les restrictions des déplacements de sa clientèle'»'; l’équilibre du contrat a été rompu mais les bailleurs ont refusé de renégocier le contrat dans les termes de la proposition de baisse de 17'% du loyer annuel soit la moitié de la période d’exploitation durant l’état d’urgence,

— à titre subsidiaire elle invoque l’article L145-41al2 du code de commerce soit l’échelonnement de la dette sachant que 70'% des bailleurs ont accepté la proposition,

— sur les dommages et intérêts': il s’agit d’une perte de chance d’avoir pu concilier et perte de chance de disposer de la somme saisie de 3794'.

Monsieur et Madame Y, dans leurs dernières conclusions du 6 août 2021 demandent à la cour au visa des articles 834 du code de procédure civile, 1103, 1104 et suivants du code civil, de':

— confirmer l’ordonnance rendue le 20 novembre 2020 en ce qu’elle a condamné la SAS Résidence Stella Albi à payer par provision à Monsieur et Madame Y la somme de 1.897,50 ' au titre des loyers, charges et indemnités dus jusqu’au 30 septembre 2020 et rejeté l’ensemble des demandes de la SAS Résidence Stella Albi,

en conséquence :

— constater que la force majeure ne s’applique pas à une obligation de payer une somme d’argent,

— constater que l’établissement n’a pas fait l’objet d’une fermeture administrative et que son

exploitation s’est poursuivie, de sorte que ni le manquement à l’obligation de délivrance, ni l’invocation de la destruction partielle de la chose louée ne sont démontrés, ni même évidents,

— constater que le régime de l’imprévision exige que celui qui s’en prévaut poursuive l’exécution de ses obligations, de sorte qu’en s’abstenant de verser le loyer, la SAS Résidence Stella Albi ne peut pas se prévaloir de ce régime,

— constater que la SAS Résidence Stella Albi a d’ores et déjà bénéficié, de fait, de délais de paiement,

— constater que la situation de la SAS Résidence Stella Albi, au regard de celle des bailleurs particuliers, ne justifie pas l’octroi de délais,

— juger que la SAS Résidence Stella Albi ne rapporte pas la preuve d’une impossibilité absolue d’exploiter la résidence senior,

— rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions de la SAS Résidence Stella Albi,

— condamner la SAS Résidence Stella Albi à payer, par provision, à Monsieur et Madame Y la somme de 1.897,50 ' au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges dus jusqu’au 30 septembre 2020, à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation,

Y ajoutant,

— condamner la SAS Résidence Stella Albi à payer, par provision, à M. et M^me Y la somme de 5.692,50 ' au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges dus jusqu’au 30 juin 2021, à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter de la signification des présentes conclusions ;

— infirmer l’ordonnance rendue le 20 novembre 2020 en ce qu’elle a rejeté la demande de Monsieur et Madame Y tendant à la condamnation de la SAS Résidence Stella Albi au paiement d’une indemnité pour procédure abusive,

en conséquence :

— condamner la SAS Résidence Stella Albi à payer à Monsieur et Madame Y, à titre provisionnel, une indemnité de 1.000 ' au titre des dommages et intérêts en raison de la résistance particulièrement abusive, délibérée et injustifiée de la SAS Résidence Stella Albi,

en tout état de cause

— condamner la SAS Résidence Stella Albi à payer à Monsieur et Madame Y la somme de 1920' au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, et le coût du procès verbal de saisie conservatoire de créance.

Ils soutiennent que':

— selon courrier du 3 juillet réitéré téléphoniquement le preneur a conditionné le paiement des loyers à l’acceptation de la réduction de loyer de 17'%; c’est dans ces conditions qu’il a été procédé à la saisie conservatoire le 29 juillet 2020 dénoncée le 5 août et qui n’a pas été contestée, laquelle a été convertie en saisie attribution et les fonds leur ont été versés le 28 février 2021'; depuis le preneur a refusé de payer le loyer du 4^e trimestre exigible au 31 décembre 2020 et par courrier du'5 février 2021 il sollicitait une nouvelle exonération de 8'% du loyer (soit 17+8=25%), demande refusée par les bailleurs'; et depuis aucun loyer pour l’année 2021 n’a été réglé ;

— les loyers sont incontestablement dus en l’absence d’impossibilité absolue d’utiliser les locaux puisque l’établissement est resté ouvert, le juge des référés n’étant pas compétent pour statuer sur une demande d’exonération totale de loyer, 'en l’absence de manquement du bailleur à son obligation de délivrance et de jouissance paisible ni de preuve de la destruction des locaux'; et le régime de l’imprévision est inapplicable puisque le preneur n’a pas poursuivi l’exécution de son obligation

pendant la négociation et que l’article 1195 n’autorise pas une exonération,'

— les conditions de l’article 1345-5 du code civil sur les délais de paiement ne sont pas réunies’compte tenu de la surface financière du groupe Stella Management dont la preneuse est une filiale et, de son aveu quant à l’acceptation de la réduction de loyer par 70'% des autres bailleurs'; quant à eux ils sont des particuliers, les loyers permettent de rembourser l’emprunt, et le preneur a déjà bénéficié de fait de délais';

— leur position de refus n’est nullement abusive, alors que la preneuse refuse de payer le 4^e trimestre pour se rembourser de la saisie attribution et qu’elle continue à demander toujours plus d’exonération sans aucun justificatif, ce qui justifie leur demande de dommages et intérêts'; ils rappellent que les bailleurs qui ont comme eux refusé l’exonération de 17'% mais sans tenter une action judiciaire n’ont quand même pas été payés du loyer depuis le 1^er trimestre 2020 ce qui signe le rapport de force que tente la locataire'; sa mauvaise foi est avérée,

— la procédure qu’ils ont dû engager est plus coûteuse que les loyers non versés.

MOTIVATION

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il est admis qu’une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. La contestation doit être sérieuse et donc paraître susceptible de prospérer au fond.

S’il appartient au demandeur à une provision d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, c’est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.

En l’espèce, la créance de loyer est incontestable en raison des termes du bail.

La SAS Résidence Stella Albi oppose à titre de contestation sérieuse justifiant l’impayé la force majeure et l’exception d’inexécution.

C’est par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a rejeté ces contestations. Il suffira d’ajouter qu’en application de l’article 1218 du code civil la force majeure est caractérisée lorsque l’événement survenu est imprévisible lors de la conclusion du contrat et irrésistible dans son exécution et extérieur à la partie qui l’invoque.

L’épidémie par coronavirus est certes un événement imprévisible et extérieur au locataire. Mais elle ne constitue un événement irrésistible qu’en cas d’impossibilité pour le débiteur d’exécuter son obligation.

Or dès lors que l’établissement qui est une résidence pour personnes âgées est resté ouvert, qu’il ne bénéficie d’aucune dérogation légale ou règlementaire au paiement des loyers en raison de l’épidémie Covid 19, que seules les personnes extérieures avaient l’interdiction de pénétrer dans les lieux en raison du confinement décrété par l’autorité publique de mars à mai 2020, qu’il n’est pas justifié que le lot appartenant à M. et M^me Y n’était pas déjà loué ou qu’il n’avait pu l’être faute de pouvoir être accessible aux personnes extérieures, que le bail ne conditionne pas le paiement du loyer à un taux de remplissage de la résidence, que la locataire n’a, dans ses courriers des 3 juillet 2020 et 4 février 2021, mentionné que la suspension des locations de courte et moyenne durée qui n’est pas l’activité unique de l’établissement, qu’elle continuait de percevoir les loyers des résidents, il apparaît donc que la SAS Résidence Stella Albi n’était pas d’impossibilité absolue d’exploiter les locaux.

D’ailleurs, dans ses mêmes courriers des 3 juillet 2020 et 4 février 2021 elle ne soutient pas

l’impossibilité d’exploiter les lieux mais seulement des difficultés pour «'exploiter normalement la résidence'». Et elle invoque une chute du chiffre d’affaire dû à une baisse du taux de remplissage en lien avec la «'crise sanitaire'» sans en donner aucune justification et alors même que dans son courrier du 3 juillet 2020 elle évoquait déjà des pertes financières antérieures et donc sans rapport avec la période de confinement.

De sorte que le confinement décidé par l’autorité administrative en raison de l’épidémie de Covid 19 qui n’a pas empêché la poursuite du contrat, ainsi que la seule évocation qu’il a seulement rendu son exécution plus difficile, ne peuvent constituer une contestation sérieuse au sens de l’article 835 du code de procédure civile.

En outre, dès lors que le bailleur ne l’avait pas privée de l’usage de la chose donnée à bail dans les termes de la convention, la SAS Résidence Stella Albi n’est pas fondée à soutenir l’exception d’inexécution résultant du manquement à l’obligation de délivrance ou résultant de la perte partielle des lieux loués. Il ne peut donc être invoqué l’exception d’inexécution comme contestation sérieuse de l’obligation de payer le loyer.

Le contrat de bail du 28 septembre 2016 n’ayant pas été conclu postérieurement à l’entrée en vigueur le 1^er octobre 2016 de l’article 1195 du code civil dans sa rédaction actuelle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, la révision pour imprévision ne peut s’appliquer au présent litige et donc ne peut non plus constituer une contestation sérieuse de l’obligation de paiement des loyers échus durant la période de confinement.

Dans ces conditions, rien ne s’oppose à l’obligation de paiement du loyer durant le confinement. La SAS Résidence Stella Albi justifie avoir réglé le loyer du premier trimestre par virement du 27 juillet 2020 et celui du second trimestre par l’effet de la saisie conservatoire convertie en saisie attribution'; et elle a payé le 19 octobre le troisième trimestre 2020. Elle n’a pas réglé les trimestrialités postérieures.

Pourtant, le défaut de paiement de la somme de 5692,50' au titre des trois trimestrialités postérieures ne peut trouver sa justification ni dans la mesure de confinement du printemps 2020 ni dans le motif invoqué de «'la crise sanitaire'» voire l’épidémie de Covid19. Dans ces conditions, en l’absence de contestation sérieuse de l’obligation de paiement des loyers la décision sera confirmée sauf à actualiser le montant de la créance.

Enfin la SAS Résidence Stella Albi ne justifie pas de difficultés financières telles qu’il lui est impossible de régler la dette de loyer de 5692,50' représentant trois trimestres, en 24 mensualités ; le rejet de sa demande de délai sera donc confirmé.

En réalité le défaut de paiement de cette somme n’apparaît pas lié à l’impossibilité de faire face à un règlement immédiat mais n’être que la réponse de la locataire au refus des bailleurs de la demande de réduction de loyer de 17'% puis de 8'% supplémentaires portant la demande à 25'% du loyer annuel, introduisant ainsi un rapport de force inutile et inopportun dans l’exécution du bail. Ainsi, la résistance injustifiée au paiement du loyer relevant de la mauvaise foi, M. et M^me Y sont recevables et fondés en leur demande en paiement provisionnel d’une indemnité en réparation de leur préjudice moral qui sera accueillie à hauteur de 1000'. La décision qui a rejeté cette demande sera infirmée de ce seul chef.

PAR CES MOTIFS

La cour

— Confirme l’ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire d’Albi sauf à actualiser le montant de la provision due au titre des loyers et à l’exception du rejet de la demande provisionnelle en dommages et intérêts.

Statuant à nouveau et Y ajoutant

— Condamne la SAS Résidence Stella Albi à payer à M. et M^me Y les sommes de':

*5692,50' au titre des trois trimestres de loyers et charges échus depuis le 30 septembre 2020 avec intérêt au taux légal à compter du 6 août 2021.

*1000' à titre de provision à valoir sur le préjudice moral,

— Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne la SAS Résidence Stella Albi à verser à M. et M^me Y la somme de 1920'.

— Condamne la SAS Résidence Stella Albi aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

I. ANGER C. BENEIX-BACHER