18/10/2021

ARRÊT N°

N° RG 19/02013 – N° Portalis DBVI-V-B7D-M6ED

SL/NB

Décision déférée du 05 Mars 2019 – Tribunal de Grande Instance de MONTAUBAN ( 18/00536)

(Mme. X)

B Y

C/

Syndicat des copropriétaires RESIDENCE LE PARME RME

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1^re Chambre Section 1

***

ARRÊT DU DIX HUIT OCTOBRE DEUX MILLE VINGT ET UN

***

APPELANT

Monsieur B Y

[…]

[…]

Représenté par M^e Laurent MASCARAS de l’ASSOCIATION D’AVOCATS MASCARAS CERESIANI – LES AVOCATS ASSOC IES, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIME

Syndicat des copropriétaires RESIDENCE LE PARME, représenté par son syndic la SARL WSR IM-MO, inscrite au RCS de TOULOUSE sous le numéro B 384 824 833 dont le siège social est […], prise en la personne de son gérant

[…]

[…]

Représentée par M^e Jean hubert ROUGE de l’AARPI R.C.C. ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Juillet 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant S. LECLERCQ, conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

J.C. GARRIGUES, président

A.M. ROBERT, conseiller

S. LECLERCQ, conseiller

Greffier, lors des débats : N. DIABY

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par J.C. GARRIGUES, président, et par N. DIABY, greffier de chambre

Exposé des faits et procédure :

M. Y est copropriétaire d’un appartement dans l’immeuble en copropriété dénommé résidence Le Parme, situé […].

Une assemblée générale tenue le 2 juin 2017, devant statuer sur le renouvellement du mandat du syndic, a décidé de prévoir à cette fin une nouvelle assemblée générale, laquelle a effectivement été convoquée le 14 juin 2017 pour le 12 juillet 2017.

L’assemblée générale du 12 juillet 2017 a renouvelé le mandat du syndic.

Par jugement du 13 mars 2018, le tribunal de grande instance de Montauban a :

— dit de nul effet la mention au procès-verbal de l’assemblée générale du 2 juin 2017 décidant de prévoir une nouvelle assemblée générale pour statuer sur la résolution n°4 relative au renouvellement du mandat du syndic ;

— dit que le mandat de la société WSR IM MO a pris fin le 2 juin 2017 ;

— annulé l’assemblée générale du 2 juin 2017 ;

— ordonné l’exécution provisoire.

Par jugement du 26 juin 2018, le tribunal de grande instance de Montauban a annulé l’assemblée générale du 12 juillet 2017.

Une assemblée générale extraordinaire était convoquée pour le 16 mai 2018.

Elle a décidé la désignation en qualité de syndic, du cabinet Immobilière Falguière, qui est l’enseigne sous laquelle la société WSR IM MO exerce son activité, pour une période allant jusqu’à la date de l’assemblée générale appelée à statuer sur les comptes de l’exercice à clôturer au 31 décembre 2018 ou de la seconde assemblée en cas de majorité non atteinte, assemblée générale devant intervenir au plus tard le 30 juin 2019.

Cette décision d’assemblée générale a été notifiée à M. Y par lettre recommandée avec accusé de réception du 24 mai 2018.

Par acte d’huissier en date du 3 juillet 2018, M. Y a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Parme, pris en la personne de son syndic, la Sarl WSR IM MO, aux fins d’annulation de l’assemblée générale du 16 mai 2018.

Par jugement du 5 mars 2019, le tribunal de grande instance de Montauban a :

— débouté M. Y de ses demandes,

— condamné M. Y à payer au syndicat de copropriétaires de la résidence Le Parme, pris en la personne de son syndic, la société WSR IM MO, la somme de 2.500 ' en application de l’article 700, 1° du Code de procédure civile,

— condamné M. Y aux entiers dépens.

Pour statuer ainsi, le tribunal a estimé que le défaut de nomination du syndic étant dû à l’absence de renouvellement du mandat du syndic en exercice, tout copropriétaire pouvait convoquer l’assemblée générale aux fins de nomination d’un syndic.

Il a considéré que la désignation du cabinet Immobilière Falguière, qui n’est qu’une enseigne sous laquelle la société WSR IM MO exerce son activité, devait être considérée comme une irrégularité de forme qui pouvait être régularisée et n’entachait pas de nullité le renouvellement du mandat en qualité de syndic de la société exerçant sous cette enseigne.

Il a estimé que la mise en concurrence de plusieurs projets de contrats de syndic avait été faite moins de trois ans auparavant ; que cette mise en concurrence n’était pas nécessaire à nouveau, l’assemblée générale ayant été convoquée à la demande d’un copropriétaire ; qu’en tout état de cause, la loi ne prévoyait pas de sanction au non-respect de cette disposition ; qu’aucune des parties n’avait produit les documents joints à la convocation.

Il a estimé que la mention sur le procès-verbal d’assemblée générale du coût des procédures intentées par M. Y à l’encontre du syndic ne portait pas préjudice à M. Y et ne caractérisait pas à elle seule l’intention de lui nuire.

Par déclaration du 29 avril 2019, M. Y a relevé appel de ce jugement portant sur chacune de ses dispositions.

Prétentions et moyens des parties :

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 25 juillet 2019, M. Y, appelant, demande à la cour, au visa des articles 17, 18 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, de :

— réformer en totalité le jugement dont appel,

— dire nulle et de nul effet la décision prise par l’assemblée générale extraordinaire du syndicat des

copropriétaires de la résidence Le Parme en date du 16 mai 2018, en ce qu’elle a désigné en qualité de syndic le cabinet Immobilière Falguière qui au demeurant n’est pas une entité juridique constituée, mais simplement une enseigne,

— dire que faute d’avoir procédé à la nomination d’un syndic lors de l’assemblée générale ordinaire du 2 juin 2017 et dès lors que le mandat du syndic W.S.R. IM-MO avait pris fin le 2 juin 2017, la seule voie offerte à M. Z, en sa qualité de copropriétaire, de président du conseil syndical, en vue de la nomination d’un nouveau syndic, était de saisir le président du tribunal de grande instance de Montauban en vue de la désignation d’un administrateur provisoire chargé de convoquer une nouvelle assemblée générale aux fins de désignation d’un syndic,

— dire qu’il ne pouvait être ainsi procédé à la nomination d’un nouveau syndic par le biais de la convocation à une assemblée générale extraordinaire et qu’il devait être procédé à l’annulation pure et simple de ladite assemblée générale du 16 mai 2018,

— dire par ailleurs que ladite assemblée générale devait être déclarée nulle et de nul effet dès lors que la mise en concurrence de différents contrats de syndic n’avait pas été réalisée alors qu’elle devait être obligatoirement portée et mentionnée à l’ordre du jour,

— dire que du fait de la nullité de ladite assemblée générale extraordinaire du 16 mai 2018, la copropriété Le Parme se trouvait sans syndic depuis le 2 juin 2017 par la faute conjuguée du syndic WSR IM-MO et du président du conseil syndical, M. Z,

— dire que M. Z et le syndic WSR IM-MO avaient délibérément voulu lui causer préjudice en ajoutant à la notification du procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire du 16 mai 2018, un document intitulé «dossier Y» faisant ressortir un montant exorbitant de sommes qu’auraient généré les contentieux Y et qui est largement diffamatoire et contraire à la stricte réalité,

— condamner en conséquence le syndicat des copropriétaires à payer une somme de 5.000,00 ' à titre de dommages et intérêts au concluant, sur le fondement de l’article 1240 du code civil,

— condamner par ailleurs le syndicat, qui succombe, au paiement d’une somme de 2.500,00 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel.

Il soutient que la nomination du nouveau syndic ne pouvait intervenir dans le cadre d’une assemblée générale extraordinaire ; que l’assemblée générale du 2 juin 2017 n’avait pas procédé à la nomination du syndic ; que dès lors, la seule possibilité était de saisir le président du tribunal de grande instance en vue de la désignation d’un administrateur provisoire.

Il soutient que l’assemblée générale du 16 mai 2018 n’a pas désigné de syndic, ayant désigné une simple enseigne, sans personnalité juridique ; qu’il s’agit d’une irrégularité de fond, touchant même à l’existence du syndic ; qu’il ne s’agit pas d’une irrégularité de forme qui aurait été régularisée.

Il soutient que la mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic, tous les trois ans, doit être obligatoirement inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale concernée ; que le mandat du syndic ayant pris fin le 2 juin 2017, il fallait réunir à nouveau l’assemblée générale pour procéder à la nomination d’un nouveau syndic, et que dès lors, il convenait obligatoirement d’inscrire à l’ordre du jour de cette assemblée la mise en concurrence de plusieurs contrats de syndic.

Il ajoute que le contrat de syndic ne comportait pas de date calendaire de début et de fin de contrat, ce qui est une cause de nullité.

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 24 septembre 2019, le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Parme, intimé, demande à la cour, au visa des articles 17 et 21 de la loi du 10 juillet 1965, 9, 515, 696 et 700 du code de procédure civile, de :

— rejeter toutes conclusions adverses comme non fondées ou en tout cas mal fondées,

— débouter M. Y de l’ensemble de ses demandes,

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel,

Au surplus y rajoutant,

— condamner M. Y à lui payer la somme de 5.000 ' au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner M. Y aux dépens de la procédure devant la cour d’appel.

Il soutient qu’à compter du 15 mars 2018, date de la signification du jugement du 15 mars 2018, la copropriété s’est trouvée dépourvue de syndic ; que D Z, copropriétaire, pouvait convoquer une assemblée générale aux fins de désignation d’un syndic, car la copropriété se trouvait dépourvue d’un syndic, et ce, non en raison du défaut de nomination, mais suite au prononcé d’une décision judiciaire mettant un terme au mandat de syndic.

Il soutient que la désignation du cabinet Immobilière Falguière, qui n’est qu’une enseigne sous laquelle la Sarl WSR IM MO exerce son activité, doit être considérée comme une irrégularité de forme qui pouvait être régularisée. Il ajoute que M. Y ne démontre pas que cette désignation lui ait causé un quelconque grief.

Il estime que seul le conseil syndical doit procéder à une mise en concurrence de plusieurs contrats de syndic ; que cette faculté n’appartenait pas à M. Z qui a convoqué l’assemblée générale en qualité de copropriétaire ; que rien n’interdisait aux copropriétaires de présenter en vue de la désignation du nouveau syndic un ou plusieurs contrats et de demander qu’ils soient soumis au vote de l’assemblée ; que M. Y avait cette faculté et n’en a pas usé ; que si le texte rappelle le caractère obligatoire de la mise en concurrence, il ne prévoit toutefois pas une sanction en cas de non-respect de cette obligation ; que l’assemblée générale avait pour seul but de pallier l’absence de syndic, jusqu’à la prochaine assemblée générale amenée à statuer sur les comptes de l’exercice à clôturer au 31 décembre 2018 et devant se tenir au plus tard le 30 juin 2019.

S’agissant de la demande de dommages et intérêts, il soutient que M. Y n’apporte pas la preuve de ce qu’il prétend ; que le tableau n’est pas mentionné sur la convocation ni sur le procès-verbal d’assemblée générale ; qu’en tout état de cause, il a contraint, par ses multiples actions, le syndicat des copropriétaires à exposer des frais importants pour assurer sa défense ; que si tant est qu’il ait été communiqué aux copropriétaires, le tableau ne constitue qu’une information sur la vie de la copropriété ; qu’il ne s’accompagne d’aucun commentaire ou écrit de nature à porter atteinte à l’honneur de M. Y ; qu’il ne fait que traduire la réalité du montant des frais de défense auxquels le syndicat des copropriétaires a dû faire face dans le cadre des nombreuses instances engagées par M. Y à son encontre ; que la production de ce tableau ne saurait constituer à elle seule l’intention de nuire à M. Y.

Motifs de la décision :

1. Sur la validité de l’assemblée générale du 16 mai 2018 :

En vertu de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965, 'Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d’un conseil syndical.

Dans les cas où, avant la réunion de la première assemblée générale suivant la mise en copropriété, un syndic provisoire a été désigné par le règlement de copropriété ou par tout autre accord des parties, ce syndic ne peut être maintenu que par décision de l’assemblée générale, après mise en concurrence préalable de plusieurs contrats de syndics effectuée par le conseil syndical, s’il en existe un, ou les copropriétaires.

A défaut de nomination du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires convoquée à cet effet, le syndic est désigné par le président du tribunal judiciaire saisi à la requête d’un ou plusieurs copropriétaires, du maire de la commune ou du président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat du lieu de situation de l’immeuble.

Dans tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic, l’assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic. A défaut d’une telle convocation, le président du tribunal judiciaire, statuant par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé de convoquer l’assemblée des copropriétaires en vue de la désignation d’un syndic.'

En l’espèce, M. Z, copropriétaire, a convoqué les copropriétaires pour une assemblée générale extraordinaire prévue le 16 mai 2018.

La copropriété se trouvait dépourvue de syndic, puisque par jugement du 13 mars 2018, le tribunal de grande instance de Montauban avait dit que le mandat de la société WSR IM MO avait pris fin le 2 juin 2017 et annulé l’assemblée générale du 2 juin 2017.

Il ne s’agissait pas du cas où l’assemblée générale ne parvient pas à choisir le syndic, faute de recueillir la majorité nécessaire, mais du cas où la copropriété est dépourvue de syndic du fait d’une décision judiciaire.

Dès lors, l’assemblée générale des copropriétaires pouvait être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic. L’assemblée générale est régulière à cet égard.

Le syndic désigné est le 'cabinet Immobilière Falguière', qui n’est que l’enseigne sous laquelle la société WSR IM MO exerce son activité de syndic.

Constitue une enseigne toute inscription, forme, ou image apposée sur un immeuble et relative à une activité qui s’y exerce. L’enseigne est le signe extérieur, visible, apposé sur la façade d’un établissement permettant d’individualiser une entreprise ou un commerce, de l’identifier, de le localiser géographiquement et de fidéliser une clientèle.

L’enseigne identifie le local d’exploitation.

Le syndic est une personne physique ou morale. L’indication du 'cabinet Immobilière Falguière', qui n’est qu’une enseigne, comme syndic est une erreur matérielle, la personne désignée étant en réalité le titulaire de cette enseigne, à savoir la société WSR IM MO, déjà nommée par le passé comme syndic dans cette copropriété. La volonté des copropriétaires est sans équivoque.

Cette erreur matérielle est sans incidence sur la validité de la désignation de la société WSR IM MO en tant que syndic.

Selon l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version issue de la loi du 6 août 2015, tous les trois ans, le conseil syndical procède à une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic avant la tenue de la prochaine assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic, sans préjudice de la possibilité, pour les copropriétaires, de demander au syndic l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale de l’examen des projets de contrat de syndic qu’ils communiquent à cet effet. Toutefois, le conseil syndical est dispensé de procéder à cette mise en concurrence lorsque l’assemblée générale annuelle qui précède celle appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic après mise en concurrence obligatoire décide à la majorité de l’article 25 d’y déroger. Cette question est obligatoirement inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale concernée.

Selon l’article 19-2 du décret du 17 mars 1967, la mise en concurrence pour les marchés de travaux et les contrats autres que le contrat de syndic, prévue par le deuxième alinéa de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l’assemblée générale n’en a pas fixé les conditions, résulte de la demande de plusieurs devis ou de l’établissement d’un devis descriptif soumis à l’évaluation de plusieurs entreprises.

En l’espèce, il n’est pas contesté qu’il n’y a pas eu de dispense de mise en concurrence.

La mise en concurrence du syndic ne doit avoir lieu que tous les trois ans avant la tenue de la prochaine assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation du syndic, ce qui avait été fait en vue de l’assemblée générale du 19 juin 2015. En l’espèce, il n’est pas démontré que le délai de trois ans était écoulé depuis la dernière consultation, et qu’ainsi la mise en concurrence devait être effectuée en vue de l’assemblée générale du 16 mai 2018.

En outre, cette obligation n’est pas assortie d’une sanction de nullité de l’assemblée générale.

Enfin, M. Y en tant que copropriétaire pouvait lui-même faire une demande de mise en concurrence entre plusieurs contrats de syndic, ce qu’il n’a pas fait.

Par ailleurs, la question de savoir si le contrat de syndic comportait une date de prise d’effet et de fin de contrat est sans effet sur la validité de l’assemblée générale qui a désigné le syndic.

L’assemblée générale du 16 mai 2018 est donc valable.

2. Sur la demande de dommages et intérêts de M. Y :

M. Y soutient que, de par l’annulation de l’assemblée générale du 16 mai 2018, la copropriété est dépourvue de syndic depuis le 2 juin 2017, et que ce défaut de représentation résulte de la faute du syndic et de celle de D Z.

Cependant, l’assemblée générale du 16 mai 2018 est valable, ce qui rend sans objet la demande de dommages et intérêts à ce titre. L’initiative de M. Z de solliciter la tenue d’une assemblée générale extraordinaire aux fins de désignation d’un syndic, à la suite de l’annulation des assemblées générales des 2 juin et 12 juillet 2017, avait précisément pour but d’éviter que le syndicat des copropriétaires se retrouve sans représentation.

M. Y affirme également qu’en annexe à la notification du procès-verbal d’assemblée générale du 16 mai 2018 se trouve un tableau récapitulatif des frais de procédure qui auraient été exposés par le syndicat des copropriétaires du fait de contentieux les ayant opposés, ce qui caractérise selon lui une intention délibérée de lui nuire.

Le procès-verbal d’assemblée générale indique au point 2 'nomination du

syndic’ : 'Intervention de M. A (copropriétaire) donnant le montant des dépenses liées aux contentieux de M. Y depuis 2088 -sic- (tableau joint). Intervention de M. Y, insultant les membres du bureau en les traitant de voyous et d’incapables. De plus, il menace les copropriétaires présents de les attaquer individuellement en justice si 'par malheur’ ils élisent le conseil syndical actuel et le syndic Immobilière Falguière.'

Le tableau produit par M. Y et dont il indique qu’il était joint au procès-verbal d’assemblée générale fait état de frais de procédure s’élevant à

71.262,28 ' entre 2008 et 2017.

Ce document ne figurait pas à l’ordre du jour de l’assemblée générale, et n’a pas fait l’objet d’un vote.

Néanmoins, la mention du procès-verbal d’assemblée générale 'tableau joint’ permet de considérer que M. Y rapporte la preuve que ce tableau a été annexé au procès-verbal d’assemblée générale.

Dans son attestation, E F, se présentant comme mandataire de G H à cette assemblée, indique que le seul sujet abordé et débattu fut la question des dépenses occasionnées à la copropriété par les procédures du copropriétaire Y. Il évoque une animosité malveillante et presque insultante à l’encontre de M. Y.

Toutefois, il n’est pas démontré que le montant des frais de procédure figurant dans ce tableau soit exagérément majoré afin de porter préjudice à M. Y. La seule annexion de ce tableau au

procès-verbal d’assemblée générale, dans un but d’informer les copropriétaires, ne caractérise pas une intention de nuire à M. Y, compte tenu du contexte conflictuel de la vie de cette copropriété, où la désignation du syndic avait fait l’objet de demandes en annulation répétées de M. Y et où le syndicat des copropriétaires avait dû exposer les frais de sa représentation en justice à l’occasion de ces procès.

Il n’y a pas lieu d’accorder à M. Y des dommages et intérêts pour préjudice moral.

Le jugement du tribunal de grande instance de Montauban du 5 mars 2019 sera confirmé en toutes ses dispositions.

3. Sur les dépens d’appel et les frais irrépétibles devant la cour :

B Y, partie succombante doit supporter les dépens de première instance, ainsi que décidé par le premier juge, et les dépens d’appel.

Il se trouve redevable d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, que le premier juge a justement estimée au titre de la procédure de première instance, et dans les conditions définies par le dispositif du présent arrêt au titre de la procédure d’appel.

Il ne peut lui-même prétendre à une indemnité sur ce même fondement.

Par ces motifs,

la Cour,

Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Montauban du 5 mars 2019 en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne B Y aux dépens d’appel ;

Le condamne à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Parme la somme de 3.000 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile devant la cour ;

Le déboute de sa demande d’indemnité sur ce même fondement.

Le Greffier, Le Président,

N. DIABY J-C. GARRIGUES.