Copies exécutoires

REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRET DU 29 SEPTEMBRE 2021

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/00694 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CC46D

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 25 Novembre 2020 -Tribunal de Commerce de CRETEIL – RG n°

APPELANTE

S.A.R.L. CABINET GALY IMMOBILIER prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Jérôme-françois PLE, avocat au barreau de PARIS, toque : E0537

INTIMEE

SOCIÉTÉ DE CAUTION MUTUELLE DES PROFESSIONS IMMOBILIÈRES ET FINANCIERES (SOCAF) prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Virginie KOERFER BOULAN de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0378

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 28 Juin 2021, en audience publique, rapport ayant été fait par M. Patrick BIROLLEAU, Premier Président de chambre conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Patrick BIROLLEAU, Premier Président de chambre

Carole CHEGARAY, Conseillère

Edmée BONGRAND, Conseillère

Greffier, lors des débats : Olivier POIX

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Patrick BIROLLEAU, Premier Président de chambre et par Olivier POIX, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

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La SARL Cabinet Galy Immobilier, administrateur de biens et syndic de copropriété, garantie par la Société de Caution Mutuelle des Professions Immobilières et Financières (SO.CA.F.), a, par acte en date du 24 septembre 2018, à effet au 1^er novembre 2018, cédé son fonds de commerce au Cabinet Charpentier.

Par courrier du 19 mars 2019, la SOCAF a missionné le cabinet Partouche Consultant, Expertise Audit & Conseil, afin d’effectuer le contrôle du Cabinet Galy Immobilier.

Invoquant les irrégularités dans la gestion du Cabinet Galy, et en particulier le défaut de représentation des fonds mandants, la SO.CA.F a retiré sa garantie par publication du 6 août 2019.

Par acte du 8 novembre 2019, la SO.CA.F a assigné le Cabinet Galy Immobilier devant le juge des référés du tribunal de commerce de Créteil aux fins de le voir condamner à communiquer sous astreinte certains documents.

Par une ordonnance de référé du 4 décembre 2019, confirmée en appel, le président du tribunal de commerce de Créteil a ordonné la remise, sous astreinte, la SARL Cabinet Galy Immobilier à la SOCAF, des documents suivants :

— les registres des mandats gestion copropriété ;

— la liste des copropriétés avec leurs adresses et présidents des conseils syndicaux ;

— les affiches, le pannonceau, le logo et la carte SOCAF.

Le 31 janvier 2020, la SOCAF a fait directement sommation au Cabinet Charpentier d’avoir à remettre les documents concernés dont elle a pu prendre possession.

Le 22 avril 2020, la SOCAF a assigné le Cabinet Galy Immobilier aux fins de liquidation d’astreinte et de paiement d’un compte débiteur.

Par ordonnance contradictoire rendue le 25 novembre 2020, le juge des référés du tribunal de commerce de Créteil a :

— constaté que la SARL Cabinet Galy Immobilier n’a pas exécuté l’obligation mise à sa charge par l’ordonnance de référé rendue par le tribunal de commerce de Créteil le 4 décembre 2019 ;

— ordonné le paiement, par provision, par la SARL Cabinet Galy Immobilier à la SOCAF de la somme de 16.000 euros au titre de la liquidation de l’astreinte ;

— ordonné le paiement, par provision, par la SARL Cabinet Galy Immobilier à la SOCAF de la somme de 14.457,29 euros au titre du solde débiteur du compte sociétaire ;

— rejeté toutes les autres demandes, dont celles fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la partie défenderesse aux dépens.

La SARL Cabinet Galy Immobilier a interjeté appel de cette ordonnance par déclaration du 6 janvier 2021.

Par ses dernières conclusions remises le 14 juin 2021, elle demande à la cour, au visa des articles 1101 et suivants et 1210 du code civil ainsi que des articles 1188, 1189, 1191 et 1231 5 du code civil, des articles 521, 524, 872, 873, 873 1, 905, 905-2 et 905-2 du code de procédure civile, de :

— dire que toutes les conclusions de la SOCAF sont irrecevables et les déclarer nulles ;

— constater l’absence d’écritures régularisées par l’intimée ;

— constater que le paiement des condamnations de première instance est en cours du fait de la saisie attribution pratiquée par la SOCAF (compte séquestre de la CARPA au 10/06/2021) ;

— infirmer l’ordonnance de référé du 25 novembre 2020 du tribunal de commerce de Créteil en toutes ses dispositions et en ce qu’elle a constaté que la SARL Cabinet Galy Immobilier n’a pas exécuté l’obligation mise à sa charge par l’Ordonnance de référé rendue par notre juridiction le 4 décembre 2019, ordonné le paiement par provision par la SARL Cabinet Galy Immobilier à la SOCAF de la somme de 16.000 euros au titre de la liquidation de l’astreinte, ordonné le paiement par provision par la SARL Cabinet Galy Immobilier à la SOCAF de la somme de 14.45 7,29 euros au titre du solde débiteur du compte sociétaire, rejeté toutes les autres demandes dont celles formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile et condamné la SARL Cabinet Galy Immobilier aux dépens ;

statuant à nouveau,

— débouter la SOCAF de toutes ses demandes ;

— condamner la SOCAF a payer à la SARL Cabinet Galy Immobilier la somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle soutient qu’il appartenait à l’intimée de signifier ses écritures avant le 16 avril 2021, ce qu’elle n’a pas fait, de sorte que les conclusions de la SOCAF du 20 mai 2021, comme celles signifiées postérieurement, sont irrecevables.

S’agissant de la liquidation de l’astreinte, l’appelante soutient que le juge des référés n’a pas tenu compte du fait que la SARL Cabinet Galy Immobilier avait fait délivrer dès le 9 décembre 2019 une sommation au Cabinet Charpentier d’avoir à restituer les documents. A cet égard, l’appelante insiste sur cette diligence qu’elle a réalisé quatre jours après l’ordonnance de référé du 4 décembre 2019, la décision qui a ordonné l’astreinte n’a pas pris en compte le contrat ayant imposé le transfert des documents litigieux, et par conséquent, l’impossibilité matérielle à les récupérer auprès du cessionnaire. A ce titre, elle soutient qu’en vertu de l’article 17 de Pacte de cession du fonds, elle a dû se dessaisir contractuellement des documents litigieux au profit du cessionnaire du fonds. Par ailleurs, l’appelante précise que le cessionnaire (à savoir le Cabinet Charpentier) lui a interdit tout accès aux locaux et lui a refusé la restitution des registres litigieux, ce qui constitue, selon elle, une cause étrangère, conformément aux dispositions de l’article L131-4 du code des procédures civiles d’exécution. En outre, l’appelant indique que la SOCAF connaissait l’existence du contentieux

opposant le Cabinet Galy Immobilier et le Cabinet Charpentier ; il y a acharnement de la part de l’intimée visant à récupérer une astreinte résiduelle, alors que le dossier est soldé et que le retard ne lui est pas imputable.

Sur le versement du montant des condamnations prononcées par l’ordonnance du 25 novembre 2020, elle fait valoir qu’elle a versé au compte Carpa de son conseil la somme de 30.547,29 euros. Elle soutient qu’avant même qu’elle ait pu établir un chèque au profit de l’intimée, cette demière a fait pratiquer une saisie attribution le 3 juin 2021 sur le compte Carpa ; les fonds vont donc être attribués à la SOCAF.

Enfin, concernant la demande en paiement, l’appelante estime que l’intimée ne produit pas d’élément contractuel permettant de justifier sa réclamation au delà de la simple adhésion générale à ses statuts ; elle soutient que l’intimée ne peut, par la simple adhésion de son adhérent, mettre à sa charge des frais qu’elle initie pour son compte de façon illimitée dans le temps et dans leurs montants, de sorte que l’obligation alléguée est illicite et contraire au droit des contrats en application des articles 1101 et suivants et 1210 du code civil. Elle fait valoir qu’en tout état de cause, elle a mis fin à son adhésion lors de la vente de son fonds et a demandé 1'arrêt de sa garantie à la SO.CA.F ; elle considère qu’elle a cessé définitivement d’adhérer et donc d’être tenue au titre des clauses dites de frais ; si tel n’était pas le cas, ces clauses dites de frais doivent être considérées comme incohérentes et créant un déséquilibre entre les parties, de sorte que ces clauses seraient contraires aux dispositions des articles 1188, 1189, 1191 et 1231-5 du code civil et par conséquent, devraient être interprétées par la cour comme de véritables clauses pénales devant être modérées. L’étude de ces clauses relève du fond : il existe ainsi une contestation sérieuse sur la validité de ces clauses eu égard à leur mise en application et à leurs conséquences pour l’adhérent qui doit faire face à une obligation de paiement indiscutable et illimitée.

La Société de Caution Mutuelle des Professions Immobilières et Financières (SO.CA.F.), par dernières conclusions remises le 16 juin 2021, demande à la cour, au visa de l’article 905-1 du code de procédure civile, de :

in limine litis,

à titre principal, vu l’article 905-1 du code de procédure civile,

— constater que la SARL Cabinet Galy Immobilier n’a pas respecté les dispositions de l’article 905 1 du code de procédure civile ;

— prononcer la caducité de la déclaration d’appel de la SARL Cabinet Galy Immobilier en date du 6 janvier 2021 ;

— rejeter la demande d’irrecevabilíté des conclusions et pièces de l’intimée ;

à titre subsidiaire, vu les articles 905-2 du code de procédure civile et 6 § 1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales,

— rejeter la demande d’irrecevabilité des conclusions et pièces de l’intimée ;

à titre subsidiaire,

— confirmer purement et simplement les termes de l’ordonnance rendue le 25 novembre 2020,en ce qu’elle a constaté que la SARL Cabinet Galy Immobilier n’a pas exécuté l’obligation mise à sa charge par l’ordonnance de référé rendue par notre juridiction le 4 décembre 2019, ordonné le paiement par provision par la SARL Cabinet Galy Immobilier à la Société de Caution Mutuelle des Professions Immobilières et Financières de la somme de 16.000 euros au titre de la liquidation de

l’astreinte, ordonné le paiement par provision par la SARL Cabinet Galy Immobilier à la Société de Caution Mutuelle des Professions Immobilières et Financières de la somme de 14.457,29 euros au titre du solde débiteur du compte sociétaire, selon net arrêté à novembre 2020, rejeté toutes autres demandes dont celles formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile, condamné la partie défenderesse aux dépens, rappelé que l’exécution provisoire est de droit, liquidé les dépens à recouvrer par le greffe à la somme de 42,79 euros dont TVA 20 % ;

y ajoutant,

— condamner la SARL Cabinet Galy Immobilier à payer par provision à la Société de Caution Mutuelle des Professions Immobilières Et Financières de la somme de 27.215,95 euros au titre du solde débiteur du compte sociétaire, selon net arrêté au 17 mai 2021 ;

à titre infiniment subsidiaire, vu l’article 954, alinéa 5, du code de procédure civile,

— statuer en s’en tenant aux conclusions et pièces de l’intimée déposées dans son intérêt devant le juge des référés du tribunal de commerce de Créteil ayant rendu l’ordonnance de référé du 25 novembre 2020 dont l’intimée s’approprie les motifs ;

en tout état de cause,

— condamner la SARL Cabinet Galy Immobilier au versement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

MOTIFS

Sur la recevabilité des conclusions de l’intimée

L’article 905-2, alinéa 2, du code de procédure civile dispose : ' L’intimé dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office par ordonnance du président de la chambre saisie ou du magistrat désigné par le premier président, d’un délai d’un mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant pour remettre ses conclusions au greffe et former, le cas échéant, appel incident ou appel provoqué.'

L’appelante ayant notifié ses conclusions le 26 mars 2021, la SOCAF disposait d’un délai expirant le 26 avril 2021 pour remettre ses conclusions d’intimée. Les premières conclusions notifiées par la société SOCAF le 20 mai 2021 sont, dans ces conditions, irrecevables comme tardives.

Sur la liquidation de l’astreinte

Le Cabinet Galy prétend s’être trouvé dans l’impossibilité matérielle de récupérer les documents litigieux aux motifs qu’il s’en était dessaisi contractuellement et qu’il n’avait plus accès aux locaux du cabinet Charpentier.

S’il établit avoir mis en demeure le cabinet Charpentier, par acte d’huissier délivré le 9 décembre 2019 (pièce Galy n°1), de lui remettre les documents en cause, il ne fait état d’aucune diligence ultérieure – qui était en l’espèce nécessaire, la mise en demeure n’ayant reçu aucune suite et s’étant manifestement révélée insuffisante – et n’établit pas s’être trouvé dans une quelconque impossibilité de remise des pièces, la seule attestation de M. X Y Z étant insuffisante à rapporter une telle preuve (pièce Galy n°22). L’ordonnance entreprise sera, en conséquence, confirmée sur ce

point.

Sur la condamnation au titre du solde débiteur du compte sociétaire

La société SOCAF a réclamé, devant le premier juge, la condamnation du Cabinet Galy, à titre provisionnel, au paiement de la somme de 14.457,29 euros selon facture arrêtée au 15 septembre 2020, au titre du solde débiteur du relevé de compte de la société Galy.

Le règlement intérieur de la SOCAF prévoit :

— en son article 19 'Effets de la cessation de garantie’ : 'Les frais et honoraires de quelque nature qu’ils soient, exposés par la SOCAF et afférent à la mise en 'uvre des formalités de publicité, notamment celle visée aux articles 44, 45 et 48-7 du décret du 20 juillet 1972 ou à l’obtention des documents nécessaires à cette mise en 'uvre, de même que les frais de traitement administratif dont le montant est fixé chaque année par la Direction Générale dans le cadre de la politique générale définie par le Conseil d’Administration, sont en outre à la charge du société qui s’y oblige. Après la cessation de la garantie, il reste tenu au paiement de tous frais ou honoraires exposés par la SOCAF à l’occasion de toute procédure engagée à l’encontre de la SOCAF du chef de l’intéressé ou pour toute autre cause dont l’origine est imputable à un titre quelconque à ce dernier' ;

— en son article 33 'Obligations diverses’ : 'Le sociétaire est tenu au remboursement des frais et honoraires, de quelque nature qu’ils soient exposés par la SO.CA.F. à l’occasion de toute procédure engagée à l’encontre de cette dernière du chef de l’intéressé ou pour toute autre cause dont l’origine est imputable à un titre quelconque à ce dernier’ Le sociétaire qui, après avoir perdu cette qualité, dispose d’un solde créditeur dans les livres de la société, sera tenu d’acquitter des frais forfaitaires administratifs dont le montant sera fixé chaque année par la Direction Générale'.

Au vu de ces dispositions, le principe de la demande de paiement au titre du solde débiteur du compte sociétaire n’est pas sérieusement contestable.

Par ailleurs, le montant réclamé est établi par le relevé de compte produit par la société SOCAF devant le juge des référés. Ce relevé, auquel le Cabinet Galy n’oppose aucun élément sérieux, justifie du montant de la demande.

L’ordonnance entreprise sera, en conséquence, confirmée sur ce point.

PAR CES MOTIFS

Dit irrecevables les conclusions notifiées par la société SOCAF le 20 mai 2021 ainsi que les conclusions notifiées ultérieurement ;

Confirme l’ordonnance entreprise ;

Condamne la société Cabinet Galy aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Déboute la société Cabinet Galy de sa demande d’application de l’article 700 du code de procédure civile

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT