20/01/2022

ARRÊT N°63/2022

N° RG 21/00277 – N° Portalis DBVI-V-B7F-N5QX

EV/IA

Décision déférée du 01 Décembre 2020 – Tribunal d’Instance de CASTRES ( 1119000114)

M. ESTEVE

H Z

O A

C/

J X

L Y

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU VINGT JANVIER DEUX MILLE VINGT DEUX

***

APPELANTS

Madame H Z

[…]
R e p r é s e n t é e p a r M e G e o r g e s C A T A L A d e l a S C P S C P D ' A V O C A T S CATALA-ESPARBIE-TRICOIRE, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur O A

[…]

[…]

R e p r é s e n t é p a r M e G e o r g e s C A T A L A d e l a S C P S C P D ' A V O C A T S CATALA-ESPARBIE-TRICOIRE, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMÉS

Madame J X

chez M^e AJ-AK, […]

de Ville

[…]

Représentée par M^e Ingrid AJ-AK, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par M^e AA GILLES de la SELARL AA GILLES, avocat plaidant au barreau D’ALBI

Monsieur L Y

chez Maître AJ-AK, […]

de Ville

[…]

Représenté par M^e Ingrid AJ-AK, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par M^e AA GILLES de la SELARL AA GILLES, avocat plaidant au barreau D’ALBI

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 Novembre 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant E. VET, Magistrat, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, président

O. STIENNE, conseiller

A. MAFFRE, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

- signé par E. VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

Par acte du 22 novembre 2017, M^me H Z et M. O A ont consenti à M^me J X et M. L Y un bail d’habitation portant sur une maison avec garage situés […], contre le paiement d’un loyer mensuel fixé à la somme de 950 €, outre un dépôt de garantie de 1900 €.

Les locataires ont quitté les lieux le 31 mai 2018, date de l’état des lieux de sortie.

Par courrier recommandé de leur conseil du 16 juillet 2018, M^me X et M. Y ont mis en demeure les bailleurs de leur restituer le montant du dépôt de garantie, et de leur communiquer le constat d’huissier d’état des lieux de sortie.

Par courrier du 11 septembre 2018, M^me Z et M. A ont réclamé à M^me X et M. Y la somme de 3203,04 € au titre des réparations, déduction faite du dépôt de garantie.

Par acte du 6 mars 2019, M^me X et M. Y ont fait assigner M^me Z et M. A devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Castres en paiement de sommes.

Par décision du 1er décembre 2020, le juge des contentieux de la protection de Castres a :

' débouté M^me X et M. Y de leur demande de constatation de la nullité du contrat de location du 22 novembre 2017 ,

' débouté M^me X et M. Y de leur demande de prononcé de la résiliation du contrat de location du 22 novembre 2017 ,

' condamné solidairement M^me Z et M. A à payer à M^me X et M. Y la somme de :

1900 € au titre de la restitution du dépôt de garantie,

2660 € au titre de la majoration légale du dépôt de garantie du mois de juillet 2018, au mois de novembre 2020 inclus,

95 € par mois au titre de la majoration légale du dépôt de garantie à partir du mois de décembre 2020 et jusqu’à restitution du dépôt de garantie,

' condamné solidairement M^me Z et M. A à payer à M^me X et M. Y la somme de 1000 € au titre du préjudice de jouissance,

' condamné solidairement M^me Z et M. A à payer à M^me X et M. Y la somme de 800 € au titre du préjudice moral,

' débouté M^me X et M. Y de leurs demandes au titre de la réticence dolosive, des troubles du voisinage, de l’exécution déloyale du contrat et de la résistance abusive,

' requalifié le contrat de location signé le 22 novembre 2017 par les parties, en un contrat de location de locaux vides à titre d’habitation,

' condamné solidairement M^me X J et M. Y L à payer à M^me Z et M. A la somme de 1225 € au titre des arriérés de loyers,

' ordonné la compensation entre la créance de restitution du dépôt de garantie et la créance des arriérés de loyers ci-dessus déterminées à hauteur de la plus faible , ' débouté M^me Z et M. A de leurs demandes au titre du paiement des réparations, du préjudice de jouissance et du préjudice moral,

' rejeté la demande de communication des factures, attestations d’assurance et procès-verbal de réception des travaux de pose de la parabole et de la mezzanine

' dit n’y avoir lieu enjoindre à la suppression de la mezzanine du garage sous astreinte,

' condamné solidairement M^me Z et M. A à payer à M^me X et M. Y la somme de 2000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

' condamné solidairement M^me Z et M. A au paiement des dépens de l’instance,

' dit que les avocats en la cause pourront, chacun en ce qui le concerne, recouvrer sur la partie condamnée ceux des dépens dont ils auraient fait l’avance sans avoir reçu provision en application de l’article 699 du code de procédure civile,

' débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

' ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

Par déclaration du 14 janvier 2021, M^me H Z et M. O A ont fait appel de la décision en ce qu’elle a :

«' débouté M^me X J et M. Y L de leur demande de constatation de la nullité du contrat de location du 22 novembre 2017

' débouté M^me X J et M. Y L de leur demande de prononcé de la résiliation du contrat de location du 22 novembre 2017

' condamné solidairement M^me Z H et M. A O à payer à M^me X J et M. Y L la somme de 1900 € au titre de la restitution du dépôt de garantie 2660 € au titre de la majoration légale du dépôt de garantie du mois de juillet 2018, au mois de novembre 2020 inclus 95 € par mois au titre de la majoration légale du depôt de garantie à partir du mois de décembre 2020 et jusqu’à restitution du de de garantie

' condamné solidairement M^me Z H et M. A O à payer à M^me X J et M. Y L la somme de 1000 € au titre du préjudice de jouissance,

' condamné solidairement M^me Z H et M. A O à payer à M^me X J et M. Y L la somme de 800 € au titre du prerdice moral ,

' débouté M^me X J et M. .Y L de leurs demandes au titre de la réticence dolosive, des troubles du voisinage, de l’exécution déloyale du contrat et de /a résistance abusive

' requalifié le contrat de location signé le 22 novembre 2017 par les parties, en un contrat de location de locaux vides à titre d’habitation,

' condamné solidairement M^me X J et M. Y L à payer à M^me Z H et M. A O la somme de 1225 € au titre des arriérés de loyers

' ordonné la compensation entre la créance de restitution du dépôt de garantie et la créance des arriérés de loyers ci-dessus déterminées à hauteur de la plus faible

' débouté M^me Z H et M. A O de leurs demandes au titre du paiement des réparations, du préjudice de jouissance et du préjudice moral ,

' rejeté la demande de communication des factures, attestations d’assurance et procès-verbal de réception des travaux de pose de la parabole et de la mezzanine

' dit n’y avoir lieu enjoindre à la suppression de la mezzanine du garage sous astreinte

' condamné solidairement M^me Z H et M. A O à payer à M^me X J et M. Y L la somme de 2000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

' condamné solidairement M^me Z H et M. A O au paiement des dépens de l’instance

' dit que les avocats en la cause pourront, chacun en ce qui le concerne, recouvrer sur la partie condamnée ceux des dépens dont ils auraient fait l’avance sans avoir reçu provision en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

' débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

' ordonné l’exécution provisoire de la décision.».

Par dernières conclusions du 8 novembre 2021 , M^me H Z et M. O A demandent à la cour :

' confirmer les dispositions du jugement rendu par le Juge du contentieux et de la Protection le 1" décembre 2020 en ce qu’il a :

*débouté M^me X J et M. Y L de leur demande de constatation de la nullité du contrat de location du 22 novembre 2017,

*débouté M^me X J et M. Y L de leur demande de prononcé de la résiliation du contrat de location du 22 novembre 2017,

*débouté M^me X J et M. Y L de leurs demandes au titre de la réticence dolosive, des troubles du voisinage, de l’exécution déloyale du contrat et de la résistance abusive,

*requalifié le contrat de location signé le 22 novembre 2017 par les parties, en un contrat de location de locaux vides à titre d’habitation,

*condamné solidairement M^me X J et M. Y L à payer à M^me Z H et M. A O la somme de 2175 € au titre des arriérés de loyers,

*ordonné la compensation entre la créance de restitution du dépôt de garantie et la créance des arriérés de loyers ci-dessus déterminées à hauteur de la plus faible

*débouté M. Y et M^me X de l’intégralité de leurs demandes incidentes,

' infirmer les autres dispositions du jugement rendu par le Juge du contentieux et de la Protection le 1 er décembre 2020 et statuant à nouveau :

*dire et juger que M. Y et M^me X sont redevables de la somme de 13 808,20 € (5 473 au titre des travaux d’enduit + 8 335,20 € au titre des travaux d’enrobée) au titre des travaux de remise en état,

*dire et juger qu’il a été fait sommation à M. Y et M^me X de communiquer la facture, l’attestation d’assurance du professionnel qui est intervenu et le procès-verbal de réception des travaux de pose de la parabole ainsi que l’attestation d’assurance de ces derniers pour les travaux de pose de la mezzanine,

*débouter M. Y et M^me X de leurs entières demandes comme mal-fondées et injustifiées

En conséquence,

*débouter M. Y et M^me X de l’intégralité de leurs demandes indemnitaires,

*condamner solidairement M. Y et M^me X à verser à M. B M^me Z les sommes de:

- 2175,00€ correspondant à la période de préavis de deux mois non exécutés,

- 13 808,20 € au titre des travaux de remise en état des lieux loués,

- 5 000,00 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance,

- 5 000,00 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral,

*ordonner la remise en état du garage par la suppression de la mezzanine, et ce sous astreinte de 100

€ par jour de retard à compter d’un délai d’un mois suivant la signification de la décision à intervenir,

*ordonner en tout état de cause que l’ensemble des sommes qui seront allouées aux concluants seront productives d’intérêts capitalisés d’année en année jusqu’à parfait paiement, et ce à compter du 13 avril 2018, date de mise en demeure,

En tout état de cause,

*débouter M. Y et M^me X de leurs entières demandes comme mal-fondées et injustifiées

*condamner solidairement M. Y et M^me X à payer à M. A et M^me Z la somme de 6.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’instance.

Par dernières conclusions du 16 novembre 2021, M^me J X et M. L Y demandent à la cour de :

' écarter des débats la pièce n°61 sous bordereau versée à la procédure pour le compte de M. B M^me Z consistant dans la seconde attestation de témoin de M^me R S date du 18 juin 2021,

' écarter des débats les pièces n°64 et n°91 sous bordereau versées à la procédure pour le compte de M^me X et de M. Y consistant dans la première attestation de témoin de M^me R E en date du 06 octobre 2019,

' Confirmer les dispositions du jugement rendu par le juge du contentieux de la protection le 1er décembre 2020 en ce qu’il a :

*débouté M^me Z H et M. C de leurs demandes au titre du paiement des réparations, du préjudice de jouissance et du préjudice moral,

*condamné solidairement M^me Z H et M. C à payer à M^me X J et M. Y L la somme de : 1900 € au titre de la restitution du dépôt de garantie, 2660 € au titre de la majoration légale du dépôt de garantie à partir du mois de juillet 2020, au mois de

novembre 2020 inclus 95 € par mois au titre de la majoration légale du dépôt de garantie, à partir du mois de décembre 2020 et jusqu’à la restitution du dépôt de garantie,

* rejeté la demande de communication des factures, attestations d’assurance et procès-verbal de réception des travaux de pose de la parabole et de la mezzanine,

* dit n’y avoir lieu à la suppression de la mezzanine du garage sous astreinte.

* condamné solidairement M^me Z H et M. A O à payer à M^me X J et M. Y L la somme de 2000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

*dit que les avocats en cause pourront, chacun en ce qui le concerne, recouvrer sur la partie condamnée ceux des dépens dont ils auraient fait l’avance sans avoir reçu provision en application de l’article 699 du code de procédure civile.

* ordonné l’exécution provisoire de la décision,

' réformer le jugement pour le surplus,

Et statuant à nouveau,

*débouter M^me Z H et M. A O de leurs demandes d’intérêts capitalisés d’année en année, jusqu’à parfait paiement, à compter du 13 avril 2018.

* déclarer que le contrat de location signé le 22 novembre 2017 est un contrat de bail d’habitation meublé, selon la commune intention des parties.

* déclarer valable la résiliation du bail et le congé donné par M^me X J et M. Y, par lettre du 18 avril 2018, avec préavis d’un mois, et qu’aucun arriéré de loyer n’est dû,

Subsidiairement, si la Cour devait confirmer la requalification du contrat signé en un contrat de location de locaux vides à titre d’habitation

*déclarer que le délai de préavis de deux mois a commencé à courir le 21 avril 2018 et a pris terme le 21 juin 2018,

*fixer le montant des arriérés de loyers dus par M^me X J et M. Y à M^me Z H et M. C à la seule somme de 665 € pour la période du 1er juin 2018 au 21 juin 2018.

*déclarer qu’en raison des manoeuvres dolosives de M^me Z H et M. A O lors de la conclusion du bail avec M^me X J et M. Y L, la perte de chance des locataires doit être réparée par l’allocation de dommages et intérêts dont le montant sera fixé à hauteur des sommes dues par eux au titre des arriérés de loyers,

*ordonner la compensation entre la créance de restitution du dépôt de garantie et de dommages et intérêts au titre de la perte de chance, avec la créance des arriérés de loyers ci-dessus déterminés à hauteur du plus faible.

* condamner solidairement M^me Z H et M. A O à payer à M^me X J et M. Y L les intérêts légaux sur la somme de 950 € correspondant au trop perçu, à compter du 22 novembre 2017, date du bail, avec la capitalisation des intérêts échus d’année en année, jusqu’à parfait paiement,

*condamner solidairement M^me Z H et M. A O à payer à M^me X J et M. Y L la somme de : 3000 € en réparation du trouble de jouissance, 5000 € en réparation du trouble anormal du voisinage, 5000 € en réparation du préjudice moral,3000

€ en réparation du préjudice de santé,

*condamner solidairement M^me Z H et M. A O à payer à M^me X J et M. Y L les dépens de première instance qui comprendront les frais du constat d’huissier du 18 janvier 2019 pour la somme de 384,09 € TTC, ainsi que ceux exposés pour l’exécution du jugement.

Vu l’article 700 du code de procédure civile

*condamner solidairement M^me Z H et M. C à payer à M^me X J et M. Y L la somme de 8.000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

*condamner solidairement M^me Z H et M. A O aux dépens de l’appel, dont distraction au profit de Maître Ingrid AJ-AK, avocat postulant, qui sera en droit de les recouvrir sur ses offres au visa des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu’aux dernières conclusions déposées.

La clôture de l’instruction a été fixée au 22 novembre 2021.

MOTIFS:

Sur la demande des intimés d’écarter des débats la pièceje n° 61 produite par les appelants et les pièces n°64 et 91 qu’ils ont eux-mêmes produites :

Les intimés font valoir que selon attestation sur l’honneur du 6 octobre 2019 M^me R E épouse D a témoigné de l’état des lieux impeccable du bien lors de sa prise de possession.

Par la suite les bailleurs ont fait valoir que cette personne était l’épouse de M. D impliqué dans le cadre de l’agression subie par le bailleur qui par la suite a produit une nouvelle attestation de cette personne revenant sur ses premières déclarations.

Dès lors, ils considèrent que les déclarations de ce témoin ne peuvent être retenues.

Les appelants n’ont pas répondu sur ce point.

La cour constate qu’il n’est pas contesté que l’époux de l’attestante est impliqué dans un conflit pénale l’opposant au bailleur et ayant abouti à une condamnation pénale puisque par décision du 6 mars 2019, M. T D a été condamné à trois mois d’emprisonnement avec sursis pour des faits de violences commises en réunion ayant entraîné une incapacité n’excédant pas huit jours sur la personne de M. A, fait commis le 7 septembre 2018.

De plus, les appelants ne contestent pas avoir apposé sur leur maison un panneau indiquant «D T E R 5400 € impayés loyers».

Il ressort de ces éléments que les relations entre M^me E et les propriétaires ne permettent pas de considérer que celle-ci est parfaitement neutre dans le cadre du présent litige.

En conséquence, il doit être fait droit à la demande des intimés d’écarter des débats la pièce n°61 des appelants et les pièces n°64 et 91 produites eux-mêmes.

Sur la qualification du bail :

Les appelants font valoir qu’au regard des nombreux équipements et accessoires garnissant le logement ils ont pensé que le bail relevait de la législation sur les biens meublés les autorisant à retenir deux mois de loyer à titre de dépôt de garantie mais s’être aperçus de leur erreur considérer que les locataires ne peuvent bénéficier d’un préavis d’un mois.

Les intimés opposent que le bail indiquait qu’il portait sur des locaux meublés ce qui a permis aux propriétaires de retenir un dépôt de garantie de deux mois de loyer ; cette qualification leur permettait bénéficier d’un préavis d’un mois. Or, ce n’est qu’après qu’ils ont envoyé leur préavis que les bailleurs ont soutenu qu’il s’agissait d’un bail portant sur des locaux vide. Ils font valoir que la maison comprenait une cuisine équipée et que cette qualification ressort de leur commune intention.

La cour rappelle qu’il appartient au juge de redonner sa véritable qualification au contrat conclu entre les parties quel que soit celle retenue dans le bail, s’agissant de dispositions d’ordre public.

En application de l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014 un logement meublé doit être équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisantes pour permettre au locataire d’y dormir, d’y manger et d’y vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.

Le décret du 31 juillet 2015 en son article 2 est venu préciser la liste des éléments que doit comporter un logement meublé constituant la résidence principale du locataire à savoir en particulier une literie, des plaques de cuisson, un four, un réfrigérateur, la vaisselle nécessaire à la prise de repas, les ustensiles de cuisine, une table et des sièges, des éléments de rangements, des luminaires et du matériel d’entretien ménager.

Le contrat de bail signé entre les parties le 22 novembre 2017 soit postérieurement à l’entrée en vigueur de l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret du 31 juillet 2015 est bien soumis à ces dispositions.

Or, le contrat de bail ne mentionne pas les équipements et biens garnissant le logement.

L’état des lieux d’entrée établi contradictoirement entre les parties le 1er décembre 2017 ne porte que sur l’état des murs, plafonds, sols, menuiseries, sanitaires, chauffages et électricité mais ne comporte aucune liste des biens et équipements visés à l’article 2 du décret du 31 juillet 2015, le fait que la cuisine soit aménagée et comporte les équipements rappelés par les intimés étant insuffisant pour considérer que l’équipement nécessaire selon le législateur garnissait le bien donné à bail de manière suffisante pour le qualifier de « meublé ».

Par conséquent, c’est à juste titre que le premier juge a requalifié le bail liant les parties en bail non meublé .

Sur le dol et la date de résiliation du bail:

Les intimés font valoir que les propriétaires, qui en leurs qualité de bailleur de trois maisons ne peuvent être qualifiés de profanes, ont faussement qualifié le bail de meublé en toute connaissance de cause afin de percevoir un dépôt de garantie correspondant à deux mois de loyer au lieu d’un mois si le contrat avait été qualifié de bail de locaux vide et violé les dispositions d’ordre public du préavis d’un mois pour le porter à deux mois. Ils ont ainsi choisi dans les dispositions légales des baux celles qui leur étaient les plus favorables pour chaque type de contrat. D’ailleurs, ils ont utilisé cette méthode pour un autre locataire. Ils ont ainsi vicié leur consentement à la conclusion du contrat.

L’article 1137 du Code civil dispose : « Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des man’uvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie ».

Il doit être prouvé par celui qui l’invoque et l’erreur qu’il entraîne est une cause de nullité même lorsqu’elle porte sur la valeur de la prestation sur un simple motif du contrat.

Force est de constater qu’en l’espèce, les locataires ne sollicitent pas la nullité du contrat mais l’octroi de dommages-intérêts pour un montant équivalent à celui dont ils sont redevables au titre des arriérés de loyer.

En tout état de cause, la qualification erronée d’un contrat ne caractérise pas à elle seule les man’uvres nécessaires à la qualification de dol. Par ailleurs, si les bailleurs sont propriétaires de trois maisons, celles-ci n’ont été terminées que lors de la prise de possession par les locataires, d’ailleurs le contrat de location de locaux meublés concernant un autre locataire produit par les intimés est en date du 1er novembre 2017 et il n’est pas établi que les propriétaires avaient à cette date une connaissance suffisante de la législation pour que leur erreur soit considérée comme une man’uvre volontaire.

En conséquence, le moyen tiré de l’existence d’un dol doit être rejeté par confirmation du jugement déféré.

Sur les sommes dues au titre du préavis :

Conformément aux dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le délai de préavis du locataire est en principe de trois mois et peut être réduit à un mois sous certaines conditions que les intimés ne prétendent pas avoir remplies lorsqu’ils ont adressé leur congé le 18 avril 2018 réceptionné le 21.

Cependant, le bail stipule un préavis de deux mois plus favorable au locataire que les dispositions légales applicables et dont il convient de faire application en ce qu’elles sont plus favorables aux locataires qui par ailleurs ne produit aucune pièce justifiant qu’ils ont réglé le loyer du mois de mai alors que cette preuve leur incombe.

Le jugement déféré doit donc être confirmé en ce qu’il a déclaré les intimés débiteurs à ce titre de la somme de 1225 €.

Sur les réparations locatives :

Les appelants considèrent que les locataires ne sauraient exiger que le dépôt de garantie soit assorti d’intérêts à compter du 11 décembre 2017 alors que la restitution du dépôt de garantie est conditionnée à la transmission de sa nouvelle adresse par le locataire ce qui n’est pas le cas en l’espèce malgré les courriers qui leur ont été adressés demeurés sans réponse et à l’absence de sommes dues au titre des réparations locatives. Or, ils affirment que les lieux n’ont pas été restitués en bon état en ce que :

' les locataires ont installé une antenne parabolique ancrée sur le mur maître de l’habitation nonobstant la présence d’un mât d’arrimage inutilisé,

' des traces d’impact ont été relevées sur le revêtement de sol en façade,

' une mezzanine a été ajoutée surplombant la partie du garage où se situe la chaudière et du lino sur le sol de garage.

Il précisent que les enduits de façade étaient neufs, ne pas avoir autorisé les installations constatées au départ des locataires, que la manière dont l’antenne a été installée risque de porter atteint à la solidité de l’immeuble et avoir réclamé la remise en état initial du logement sans succès.

Enfin, ils soulignent que la reprise de la totalité du mur doit être effectuée afin d’éviter les différences de teinte d’enduit.

Ils expliquent que la plate-forme métallique du hayon du camion loué par les locataires lors de leur déménagement a endommagé à plusieurs endroits l’enrobé situé devant la villa.

Ils précisent enfin avoir interdit aux nouveaux locataires d’utiliser la mezzanine afin d’éviter tout risque risquant de compromettre leur sécurité s’agissant d’une installation précaire réalisée par les locataires eux-mêmes.

Les locataires contestent les dégradations reprochées et relèvent que l’état des lieux d’entrée ne portait aucune mention relative à l’extérieur.

Ils considèrent l’ampleur des travaux de réparation envisagés par les propriétaires pour la parabole disproportionnée et que notamment la réfection des enduits de l’entier mur n’est pas justifiée même esthétiquement, le devis produit ayant été signé avec une société connue personnellement des appelantset le bailleur ayant lui-même percé les murs de la maison en plaçant des caméras de surveillance.

S’agissant de l’enrobé de l’air de stationnement extérieur ils considèrent que les appelants n’établissent pas la preuve de leur responsabilité dans l’altération du revêtement alors que l’état des lieux d’entrée ne fait pas état des installations extérieures, que les voies de circulation et de parking ne sont pas clôturées et donc accessibles à tous et que le propriétaire a fait exécuter des travaux extérieurs avant l’établissement de l’état des lieux de sortie. Ils relèvent enfin que le montant réclamé à ce titre se base sur un devis de réfection pour un total de 8335,20 € et considère que les appelants cherchent à leur faire supportait les travaux de réfection de la cour de la maison. Ils considèrent enfin que c’est faussement que les propriétaires indiquent que les lieux ont été pris neufs alors que des désordres ont été constatés à leur entrée dans les lieux.

Enfin, ils affirment avoir été autorisés à installer une mezzanine d’ailleurs, l’état des lieux de sortie ne porte aucune mention à ce sujet et que l’huissier a seulement fait une attestation le 18 septembre 2019 confirmant cette installation par ailleurs totalement démontable.

Aux termes des dispositions de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 : « Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers…

… Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées…

… A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.».

De plus, l’article 7 de la même loi prévoit que : « Le locataire est obligé :

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. ' ».

Les bailleurs ont sollicité un huissier pour établir l’état des lieux de sortie sans démontrer que les locataires s’étaient préalablement opposés à l’établissement d’un état des lieux amiable. En conséquence, son coût restera à la charge des bailleurs par confirmation du jugement déféré.
De plus, la cour constate que les bailleurs n’ont estimé produire que les AP paires du constat de huissier établi le 31 mai 2018 pendant l’établissement duquel M. A et les locataires étaient présents, l’huissier indiquant en page deux être intervenu à 15h37.

' sur la parabole :

Il résulte de la lettre de protestation rédigée le du 14 décembre 2017 par M^me X qu’elle n’était pas satisfaite de l’installation qu’elle ne savait pas qu’une parabole serait installée sur la façade et qu’elle n’a donné aucune autorisation pour percer le mur; elle déplorait les trous dans le crépi et poursuivait en indiquant que le propriétaire pensait aussi que la parabole serait sur le mât de l’antenne, qu’il était très en colère. Elle sollicitait le rebouchage des trous et la réfection du crépi évaluant les désordres à 3500 €.

Ce document confirme le courrier adressé par les propriétaires à Canal+ le 17 janvier 2018 selon lequel ils ont seulement autorisé l’installation de la parabole sur le mât existant alors que le constat d’huissier indique que la parabole est installée dans l’angle de la façade et fixé par une plaque métallique maintenue par quatre vis.

Enfin, il résulte des courriers échangés que les bailleurs ont demandés au locataire de retirer la parabole avant l’état des lieux de sortie ce qui n’a pas été fait.

En conséquence, le retrait de cet élément doit être ordonné aux frais des locataires à l’initiative de cette installation non conforme aux consignes des propriétaires.

Les appelants produisent un devis établi le 10 janvier 2018 pour un montant de 4962 € alors que les locataires ne produisent aucun élément émanant d’un professionnel justifiant de la possibilité de réaliser les travaux nécessaires à un moindre coût et sans préjudice esthétique.

En l’absence de facture, il appartient à la cour d’évaluer le coût des travaux qui seront fixés à 3500 €.

Enfin, il convient de rejeter la demande de communication de l’attestation d’assurance du professionnel intervenu et du procès-verbal de réception des travaux de pose de la parabole, les bailleurs ayant obtenu l’indemnisation des frais de retrait de cet élément, cette demande est sans objet.

' sur la mezzanine:

La construction de cet élément par les locataires sans autorisation des bailleurs n’est pas contestée.

Cependant, alors que cet ajout pouvait difficilement passer inaperçu, le constat d’huissier établi au départ des locataires n’en fait pas mention et ce n’est que selon attestation établie le 18 septembre 2019, c’est-à-dire presque un an et demi après l’établissement de l’état des lieux de sortie et surtout après l’engagement de la présente procédure par les locataires, que l’huissier instrumentaire a complété son rapport de la manière suivante : « dans le paragraphe d) intitulé le garage et dans l’onglet plafond, il est rédigé :

- plafond : en état d’usage.

Il convient de lire :

- plafond : en état d’usage. Nous constatons que la charpente est partiellement apparente. Nous constatons la présence d’une mezzanine surplombant la partie du garage où se situe notamment la chaudière.

M. Y nous précise qu’il est à l’origine de la présence de cette mezzanine afin d’avoir plus de place de stockage. ».

De plus, les locataires produisent un message du bailleur, non contesté par ce dernier du 31 mai à 17h05 félicitant les locataires pour le ménage, ce message ne faisant aucune référence à la mezzanine qui ne peut manquer d’avoir été remarquée par le bailleur présent lors de l’état des lieux de sortie.

Enfin, les locataires versent une attestation établie le 29 septembre 2018 par M. U V qui précise avoir aidé M. Y à réaliser la mezzanine dans le garage « avec autorisation et présence des propriétaires qui nous ont encouragé et félicité sur la réalisation des travaux.».

En conséquence, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a rejeté la demande des bailleurs à ce titre.

De même, les bailleurs n’ignorant pas que la mezzanine a été posée par le locataire aidé par des amis, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté leur demande de production de l’attestation d’assurance du professionnel intervenu et le procès-verbal de réception des travaux.

' sur l’enrobé de l’aire de stationnement extérieur :

L’état des lieux d’entrée ne porte aucune mention sur les extérieurs. Cependant, il résulte des pièces versées que les locataires ont emménagées alors que la maison venait d’être terminée.

L’état des lieux de sortie relève que le revêtement de la zone parking située devant le garage de la porte d’entrée présente cinq points d’enfoncement blanchâtres de forme rectangulaire dont la taille et la profondeur ne sont pas précisés, la photocopie de photographie produite n’apportant aucun éclairage sur ce point.

Les bailleurs affirment que ces désordres résultent de l’utilisation par les locataires d’un camion à l’occasion de leur déménagement. La photographie non datée des locataires est insuffisante pour démontrer la réalisation de travaux par les bailleurs à l’endroit où les désordres ont été constatés le jour de leur déménagement.

En tout état de cause, au regard des constatations de l’huissier il n’est pas démontré que ces désordres nécessitent la réfection du sol sur une surface de 23 m², selon devis non daté d’un montant de 8335,20 €.

Au regard des désordres effectivement constatés une indemnité de 100 € doit être accordée aux bailleurs.

Les locataires seront donc solidairement condamnés à verser au propriétaire AL € au titre des réparations locatives.

Enfin, le montant du solde dû par les locataires au titre des réparations locatives étend supérieur à celui du dépôt de garantie les demandesau titre des majorations du dépôt de garantie doivent être rejetées.

Sur le préjudice de jouissance de locataires :

Les locataires font valoir que les bailleurs étaient omniprésents dans leur vie quotidienne se permettant d’entrer dans les lieux sans y être invités et de donner des directives et ayant justifié des dépôts de plaintes pour violation de domicile et ils ont eu un comportement inadapté en ce qu’ils se promenaient nus à la vue de tous.

Les appelants opposent que les comportements déviants qui leur sont reprochés ne sont pas établis, les attestations produites par les anciens locataires étant de pure complaisance ces derniers ayant fait l’objet de poursuites pénales ou civiles et contestent s’être introduits chez leurs locataires en leur absence.

Il est constant que l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaitre de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurite physique ou à la sante, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critere de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.
Le bailleur est obligé :

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet d’une clause expresse .

La cour rappelle que les locataires sont restés dans les lieux du 8 décembre 2017 au 31 mai 2018.

Il résulte des attestations établies par MM L W et AA AB, à l’occasion de l’emménagement des locataires, M. A est entré dans la maison sans y être invité se mêlant de l’installation intérieure de la maison.

Le 8 mai 2018, M^me AC AD a déposé plainte contre M. A le 8 mai 2018, lui reprochant d’être entré dans son logement et de se promener entièrement nu de même que son époux et ses deux petites filles ,dans sa maison qui ne possède ni rideaux ni volets et alors qu’ils sont visibles depuis le parking des trois habitations qu’ils donnent à bail; elle précisait lui avoir dit que ce comportement la dérangeait qu’il s’était engagé à mettre des rideaux promesse qui n’avait pas été suivie d’effet.

Le 14 mai 2018, M. AE F expliquait aux services de gendarmerie avoir eu avec son propriétaire des rapports cordiaux mais que ce dernier s’était montré de plus en plus intrusif dans sa vie et était entré dans son logement sans même frapper. Suite à un litige, il accusait son propriétaire d’avoir des gestes obscènes ou de menaces et précisait avoir changé le barillet de sa porte d’entrée; il indiquait aussi l’avoir vu se promener nu.

La cour relève que par décision du 22 mars 2019, M. F a été déclaré coupable de faits de dégradation de biens commis le 17 août 2018 au préjudice de M. A, la dégradation portant notamment sur une caméra de vidéo protection.

Le 14 mai 2018, M^me X a déposé plainte contre M. A au motif que ce dernier était entré dans leur logement à deux reprises le lendemain et le surlendemain de leur arrivée et qu’un voisin les avait informés de ce qu’il avait tenté de rentrer chez eux en décembre 2017. Ils ont alors pris la décision de changer les barillets de la porte d’entrée, le propriétaire avait affirmé qu’il pouvait entrer et sortir comme il le voulait chez ses locataires. Elle précisait avoir vu à plusieurs reprises M. A nu à son domicile qui n’est pas équipé de rideaux alors que tous les locataires qui empruntent le chemin ont vue sur leur habitation en réponse à la question relative à la volonté de ces personnes de s’exhiber, elle répondait que selon elle ils aimaient être vus des autres. Elle précisait enfin qu’un jour le propriétaire était venu alors que son compagnon était absent et qu’elle avait tardé à ouvrir car elle était sous la douche, son propriétaire lui avait dit que si elle en avait besoin il pourrait lui frotter le dos ; elle affirmait qu’il lui faisait des allusions à caractère sexuel en l’absence de son mari.

Le 15 mai 2018, M. Y déposait plainte contre son propriétaire, l’accusant de faire des gestes grossiers par la fenêtre et l’avoir insulté. Il confirmait que son propriétaire et son épouse étaient nus à leur domicile en laissant l’éclairage complet et sans fermer les volets malgré leur demande. Il précisait cependant que depuis qu’un gendarme était passé ce comportement avait cessé

Le 28 mai 2018, M^me AF AG, compagne de M. AE F déposait plainte contre M. A qu’elle accusait essentiellement de ce promener nu, de même que son épouse et ses enfants, ceci à la vue de tout le monde, le bailleur faisant au surplus des remarques déplacées .

Enfin, un collègue de M. Y atteste avoir vu la bailleresse nue ou en sous-vêtements à plusieurs reprises lors de retour de covoiturage.

Le 18 juin 2019, M. A a déposé plainte contre M^me X contestant tout fait d’exhibition sexuelle affirmant ne « jamais avoir eue d’écho par des gens » qu’il était visible depuis l’extérieur et que d’ailleurs aucune photographie n’a été prise. S’agissant de la violation de domicile il relève que le motif qu’il aurait donné pour rentrer chez les locataires n’est pas crédible au regard de sa date.
De plus, les bailleurs produisent de nombreuses attestations d’autres locataires certifiant leur comportement adapté et les bonnes relations entretenues avec eux.

Il résulte de l’ensemble de ces pièces que plusieurs personnes ont vu les bailleurs nus alors qu’ils étaient chez eux, ce comportement doit être considéré comme établi alors que les bailleurs ne peuvent sérieusement prétendre ne pas avoir su être visible de l’extérieur en l’absence de rideaux et de volets et malgré les demandes de leur locataire, ce comportement n’ayant cessé que suite à l’intervention des services de gendarmerie. Les intimés ayant emménagé le 8 décembre 2017 il convient, au regard du dépôt de plainte de M. Y d’en conclure qu’ils ont subi ce comportement pendant environ cinq mois.

Enfin, les faits d’intrusion de M. A dans la maison donné à bail effectivement établis pour déplorables qu’il soient restent exceptionnels, les locataires ayant à bon droit changé les serrures.

Ce comportement a entraîné un départ rapide des locataires, qui ne sont restés que presque sept mois dans les lieux, l’attestation de M. AH AI relatant que qu’au vu de leur état de stress il s’est dépêché de terminer la maison afin qu’ils puissent y emménager rapidement.

Au regard de ces éléments, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a octroyé aux locataires des dommages-intérêts à hauteur de 3 000€.

Sur les troubles anormaux de voisinage :

Les intimés font valoir qu’ils ont été fortement éprouvés par le bailleur intrusif se permettant d’entrer chez eux et d’avoir un comportement « exhibitionniste ». Ils évoquent l’affichage d’un panneau relatif à d’autres locataires et le comportement déplacé de M. A à l’égard d’une locataire, rappellent les faitsd’exhibitionnisme reprochés au bailleur et affirment avoir été victimes de crevaison de pneus de leur voiture à plusieurs reprises.

La cour considère qu’ainsi que l’a constaté le premier juge, la responsabilité des bailleurs dans le fait que les pneus du véhicule des locataires ont été crevés n’est pas démontrée.

De plus, les intimés, pour justifier leur préjudice invoquent des faits dont ils n’ont pas été eux-mêmes victimes.

Les autres faits invoqués ayant été indemnisés au titre de leur préjudice de jouissance, il convient de rejeter la demande des locataires à ce titre.

Sur le préjudice moral et de santé :

Les locataires produisent une attestation de leur ostéopathe qui évoque des « tensions jamais trouvées auparavant au niveau du diaphragme, tensions crâniennes membraneuses liées à un état de stress énorme », sans que la cour soit en mesure de lier incontestablement ce stress aux seuls conflits entretenus entre les locataires et leur bailleur.

Il en est de même des douleurs thoraciques et cardiaques évoquées par M. Y dont les douleurs thoraciques ne peuvent être liées à défaut d’autre élément au conflit objet du litige étant constaté par ailleurs que le Docteur G, cardiologue évoque des symptômes identiques subis plusieurs années auparavant.

Ils produisent enfin une attestation d’une praticienne de shiatsu et d’une autre de soins quantiques évoquant les symptômes de stress subi par M^me X précisant cependant que seule leur aggravation nécessiterait la mise en place d’un traitement par un médecin généraliste.

Cependant, s’il est tout à fait possible que le conflit des locataires avec leurs bailleurs ait entraîné un stress chez les intimés, ceux-ci ne démontrent pas que ce stress soit supérieur à celui généré par tout procès étant par ailleurs rappelé que la responsabilité de ce conflit n’incombe pas exclusivement aux bailleurs, puisqu’ainsi les locataires ont installé une antenne sur la maison louée, entraînant de la part des propriétaires des protestations dont la légitimité a été retenue.
En conséquence, il convient de rejeter leur demande à ce titre.

Sur la demande d’indemnisation des propriétaires pour préjudice moral et de jouissance :

Les appelants font valoir qu’en l’état le logement n’est pas conforme à celui dans lequel il a été donné aux intimés et affirment ne pas avoir les moyens financiers d’effectuer les travaux ; ils estiment que la durée d’exécution des travaux nécessaires à la reprise des désordres doit être évaluée à une semaine pendant laquelle ils seront contraints de reloger leur locataire et sollicitent 3000 € à titre de dommages-intérêts.

De plus, ils affirment que la procédure a été éprouvante nerveusement et que M. A a dû être placé en arrêt travail.

Au regard de la nature des travaux dont la nécessité a été retenue par la cour, aucune somme ne peut être allouée aux appelants au titre d’un éventuel préjudice de jouissance, la nécessité de reloger leur nouveau locataire n’étant pas démontrée.

De plus, si les bailleurs sont en litige avec M^me X et M. Y, celui-ci s’inscrit dans un cadre général de conflit avec plusieurs autres locataires dont certains ont dégénéré jusqu’à aboutir à des condamnations pénales, les seules contestations sur les sommes dues par les locataires ne pouvant être considéré comme constitutives d’une faute justifiant l’indemnisation d’un préjudice.

Sur les demandes annexes :

Il conviendra, par confirmation du jugement déféré, d’ordonner la compensation entre les créances dues de part et d’autre entre les parties.

Conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil les intérêts sur les sommes dues par les locataire seront capitalisés à compter d’un an après la mise en demeure du 30 juillet 2018.

La production de messages pouvant être faite par simple copie sans l’intervention d’un huissier de justice, les locataires garderont la charge du constat établi le 18 janvier 2019.

L’équité commande de rejeter l’ensemble des demandes présentées au titre de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et en cause d’appel.

Il convient enfin de confirmer les dépens de première instance et de dire que chaque partie gardera la charge des dépens d’appel par elle engagés sans qu’il y ait lieu de faire application de l’article 699 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS:

La cour,

Statuant dans les limites de sa saisine :

Ecarte des débats la pièce n° 61 produite par M. O A et M^me H Z et les pièces n° 64 et 91 produites par M. L Y et M^me J X,

Confirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a condamné M. O A et M^me H Z au paiement de sommes à titre de la majoration légale du dépôt de garantie, celle de 1000 € au titre du préjudice de jouissance des locataires et 800 € au titre de leur préjudice moral, rejeté leur demande au titre du retrait de la parabole.

Statuant à nouveau des chefs infirmés :

Rejette les demandes de M. L Y et M^me J X au titre des majorations du dépôt de garantie,
Rejette les demandes de M. L Y et M^me J X au titre de l’indemnisation d’un préjudice moral,

Condamne solidairement M. L Y et M^me J X à verser à M. O A et M^me H Z AL € au titre des réparations locatives,

Condamne solidairement M. O A et M^me H Z à verser à M. L Y et M^me J X 3 000 € au titre de leur préjudice de jouissance,

Dit que les sommes dues par M. L Y et M^me J X au titre des réparations locatives porteront intérêt dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil et à compter du 13 avril 2019,

Rejette les demandes présentées par l’ensemble des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et en cause d’appel,

Dit que chaque partie gardera la charge des dépens d’appel par elle engagés.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

[…] 1. AM AN AO AP

[…]