COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 70C

14^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 21 OCTOBRE 2021

N° RG 20/04541 – N° Portalis DBV3-V-B7E-UBXB

AFFAIRE :

A X

C/

SCI FOUTOKERN prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 02 Septembre 2020 par le Tribunal de proximité de BOULOGNE-BILLANCOURT

N° RG : 12-19-207

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 21.10.2021

à :

M^e Marion PERRIN, avocat au barreau de VERSAILLES

M^e Raphaël PACOURET, avocat au barreau de VERSAILLES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT ET UN OCTOBRE DEUX MILLE VINGT ET UN,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur A X

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

92100 BOULOGNE-BILLANCOURT

Représentant : M^e Frédéric LEVADE de l’AARPI CHAIN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0462

Assisté de : M^e Marion PERRIN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 84 – N° du dossier 202033

APPELANT

****************

SCI FOUTOKERN

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

N° SIRET : 812 352 813 (RCS Nanterre)

[…]

[…]

Assistée de : M^e Gérard PICOVSCHI de la SELASU AVOCATS PICOVSCHI, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0228 Représentant : M^e Raphaël PACOURET, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 475 – N° du dossier 2020119

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 08 Septembre 2021 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Nicolette GUILLAUME, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, Président,

Madame Marie LE BRAS, Conseiller,

Madame Marina IGELMAN, Conseiller,

Greffier, lors des débats : M^me Elisabeth TODINI,

EXPOSE DU LITIGE

M. X et M^me Y ont, du temps de leur vie commune, constitué la SCI Foutokern dont 35 parts appartiennent à M. X et 65 parts à M^me Y, qui en est gérante.

La société Foutokern a acquis le 8 juillet 2015 un ensemble immobilier situé 28, rue Pierre Grenier à Boulogne-Billancourt (92) dans lequel M. X et M^me Y ont vécu avec leurs deux enfants communs.

Le 25 juillet 2017, M^me Y et les deux enfants ont quitté les lieux, cependant que M. X a continué à les occuper.

Saisi par acte d’huissier de justice délivré le 17 mai 2019 par la société Foutokern à M. X, par ordonnance contradictoire rendue le 2 septembre 2020, le juge des référés du tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt a :

— au principal, renvoyé les parties à mieux se pourvoir, mais dès à présent,

— constaté l’occupation sans droit ni titre par M. X des lieux situés 28, […] à Boulogne-Billancourt appartenant à la société Foutokern,

— ordonné à M. X de quitter les lieux au plus tard deux mois après un commandement de quitter les lieux délivré conformément à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— passé ce délai, autorisé l’expulsion de M. X ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, dans les conditions visées aux articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, ainsi que la séquestration du mobilier garnissant les locaux à ses frais et risques, sous reserve des dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamné M. X à payer à la société Foutokern :

— une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant de 3 000 euros à compter 17 mai 2019 jusqu’à la libération effective des lieux,

— la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté pour le surplus ou les autres demandes,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit,

— condamné M. X aux dépens.

Par déclaration reçue au greffe le 21 septembre 2020, M. X a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition, à l’exception de ce qu’elle a au principal renvoyé les parties à mieux se pourvoir et rejeté pour le surplus ou les autres demandes.

En parallèle, M. X a, par acte d’huissier de justice délivré le 4 décembre 2020, fait assigner la société Foutokern afin d’obtenir principalement l’arrêt de l’exécution provisoire de cette ordonnance. Par ordonnance contradictoire rendue le 11 février 2021, le magistrat délégué par le premier président de la cour d’appel de Versailles a rejeté cette demande.

Dans ses dernières conclusions déposées le 2 mars 2021 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, M. X demande à la cour, au visa des articles R.

211-4 du code de l’organisation judiciaire et R. 145-23 du code de commerce, de :

in limine litis,

— constater que le tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt était incompétent pour connaître des demandes de la société Foutokern dirigées à son encontre par acte introductif d’instance en date du 17 mai 2019 ;

— constater que seul le tribunal judiciaire de Nanterre était compétent pour connaître des demandes de la société Foutokern dirigées à son encontre par acte introductif d’instance en date du 17 mai 2019 ;

— déclarer le tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt incompétent ;

— infirmer l’ordonnance de référé rendue le 2 septembre 2020 par le tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt en toutes ses dispositions ;

statuant à nouveau,

à titre principal,

— infirmer l’ordonnance de référé rendue le 2 septembre 2020 par le tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt en toutes ses dispositions ;

à titre subsidiaire,

— réduire l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 1 000 euros à compter de la finalisation et de la réception des travaux de conformités ;

statuant à nouveau,

— débouter la société Foutokern de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner la société Foutokern au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions déposées le 3 mars 2021 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Foutokern demande à la cour, au visa des articles 74, 79, 834 et 835 du code de procédure civile, R. 221-5 ancien et L. 213-4-3 nouveau du code de l’organisation judiciaire, de :

— la recevoir en ses demandes, fins et conclusions et les dire bien fondés ;

— rejeter la demande d’incompétence formulée par M. X ;

— se déclarer compétente ;

— confirmer la décision dont appel,

en conséquence,

— ordonner l’expulsion de M. X et de tout occupant de son chef du local qu’il occupe sis […], 92100 Boulogne-Billancourt et ce, avec l’assistance du commissaire de police s’il y a lieu, ainsi que l’aide d’un serrurier ;

— ordonner le transport et la séquestration, aux frais de M. X, des éventuels meubles et objets garnissant les lieux et appartenant au défendeur ou à tout occupant de son chef, dans un garde meubles qu’il désignera ou dans tel autre lieu au choix de la société Foutokern et ce, en garantie de toute somme qui pourrait être due ;

— condamner M. X à lui payer la somme de 3 000 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation outre les charges locatives à compter du 3 mai 2018, date de la délibération de l’assemblée générale, et jusqu’à complète libération des lieux ;

— assortir cette condamnation de l’intérêt légal à compter du 17 mai 2019 avec anatocisme ;

— débouter M. X de toutes ses demandes y compris de fixation de l’indemnité d’occupation à 1 000 euros ;

— condamner M. X à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive à l’expulsion. ;

— condamner M. X à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile alloué en première instance y ajoutant en cause d’appel une condamnation de

5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, y compris les frais d’exécution de la décision de première instance outre les dépens de l’exécution de la décision à intervenir.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 mars 2021.

Le procès-verbal d’expulsion réclamé par la cour en cours de délibéré lui a été communiqué le 10 septembre 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

1 – sur la compétence

M. X soulève l’incompétence du tribunal de proximité au motif que les locaux sis […] à Boulogne-Billancourt (92) ne sont pas des locaux d’habitation, mais des locaux commerciaux, aucun changement de destination n’étant intervenu en l’absence de permis de construire et de travaux de finalisation adaptés, de sorte que seul le tribunal judiciaire pouvait statuer.

Il indique qu’il n’a pas été en mesure de soulever cette demande avant toute défense au fond dans le cadre de la procédure de référé. Il invoque une violation manifeste du principe du contradictoire qui l’aurait empêché de faire valoir ses droits, n’ayant pas été en mesure d’être représenté, et qui ne lui a pas permis d’invoquer une quelconque irrecevabilité.

La société Foutokern rétorque que l’irrecevabilité tenant à l’incompétence du tribunal de proximité, n’ayant pas été formulée en première instance, est irrecevable en cause d’appel.

Elle indique aussi que l’irrecevabilité est mal fondée puisqu’en application de l’article L. 213-4-3 du code de l’organisation judiciaire qui dispose que : « Le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre », son incompétence doit être rejetée. Elle ajoute que si le bien acquis en 2015 est un local professionnel, le couple y a vécu avec leur deux enfants jusqu’au 25 juillet 2017, date à laquelle M^me Y a quitté les lieux, et que M. X y reçoit ses enfants dans le cadre du droit de visite et depuis 2020, y est installé avec sa nouvelle compagne et la fille de cette dernière. L’intimée précise qu’il ne bénéficie d’aucun bail commercial.

Elle entend faire valoir enfin, que la cour est également juridiction d’appel du tribunal judiciaire et qu’elle est donc compétente pour statuer sur le litige.

Sur ce,

Il est d’abord observé que M. X ne tire pas de conséquence juridique de l’absence de respect du contradictoire en première instance qu’il allègue, aucune demande en nullité n’étant formée dans le dispositif de ses conclusions à hauteur de cour.

À ce stade de l’examen du litige, il n’appartient pas à la cour de juger du bien fondé du grief tirée d’une occupation sans droit ni titre des locaux litigieux.

Il sera donc uniquement retenu qu’en application de l’article 74 du code de procédure civile qui prévoit que : « Les exceptions doivent, à peine d’irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir. Il en est ainsi alors même que les règles invoquées au soutien de l’exception seraient d’ordre public. La demande de communication de pièces ne constitue pas une cause d’irrecevabilité des exceptions. Les dispositions de l’alinéa premier ne font pas non plus obstacle à l’application des articles 103, 111, 112 et 118 », aucune irrecevabilité tenant à l’incompétence de la juridiction saisie n’ayant été soulevée devant le juge saisi initialement, alors qu’il est constant que M. X était comparant, ce qui suffit, cette demande formée à hauteur de cour seulement, sera déclarée irrecevable.

2 – sur l’expulsion

M. X reconnaît qu’il est resté seul occupant des locaux à la suite du départ de M^me Y.

Il fait état de gros travaux réalisés à ses frais, estimés à 216 000 euros, pour la réhabilitation de l’ensemble immobilier pour y créer un logement d’habitation ainsi qu’un local commercial, indiquant de surcroît, que ses compétences professionnelles d’architecte ont aussi bénéficié à la SCI. Il estime donc détenir une créance à l’encontre de l’intimée qui ferait obstacle à l’expulsion.

La SCI Foutokern indique que M. X occupe le bien lui appartenant sans bail, donc sans droit ni titre et sans régler d’indemnité d’occupation et/ou de loyer, alors qu’aucune délibération de l’assemblée générale ne l’y autorise, et qu’un droit d’occupation a été mis à sa charge en assemblée générale qu’il ne respecte pas.

Elle fait état des difficultés de M^me Y, associée majoritaire, qui assumerait 93% des coûts de la SCI, qui est caution, de même que son père de l’emprunt, et qui veut vendre le bien dans les meilleures conditions c’est-à-dire libre de toute occupation, pour solder le prêt immobilier pour éviter de faire appel aux cautions et une vente aux enchères.

Elle indique que M. X s’est opposé depuis que l’ordonnance querellée a été rendue, aux mesures d’exécution, sans régler l’indemnité d’occupation.

Sur ce,

Selon l’alinéa 1^er de l’article 835 du code de procédure civile : 'Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.'

Le trouble manifestement illicite est caractérisé par 'toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit’ qu’il incombe à

celui qui s’en prétend victime de démontrer.

L’article 544 du code civil dispose quant à lui que : 'La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.'

Il résulte de l’application combinée des articles 835 alinéa 1 du code de procédure civile et 544 du code civil que l’occupation sans droit ni titre constitue par nature un trouble manifestement illicite par atteinte au droit de propriété, qu’il appartient au juge des référés de faire cesser par une mesure d’expulsion, celle-ci étant seule de nature à assurer la remise des lieux en état et à rétablir le propriétaire dans toute l’étendue de ses droits.

L’éventualité d’une créance de l’appelant sur l’intimée n’a pas d’incidence sur le constat éventuel d’un trouble manifestement illicite résultant d’une occupation illicite des lieux en l’absence d’accord des parties.

M. X ne conteste ni l’occupation des lieux ni la propriété de la SCI Foutokern. Il n’allègue nullement l’existence d’un bail, soutenant aussi s’être opposé au versement d’une indemnité lorsqu’elle lui a été réclamée en assemblée générale en contrepartie de son occupation des lieux.

Il résulte par ailleurs du procès-verbal d’expulsion communiqué en cours de délibéré, que M. X n’a pas libéré les lieux, seule étant libre de toute occupation, la partie à usage d’habitation. Dans cet acte, l’huissier indique sur 'les locaux usage professionnel : Monsieur X nous oppose que le magistrat de Boulogne-Billancourt n’a pu statuer que sur le logement et non sur le fonds de commerce, lequel est de la compétence du tribunal judiciaire de Nanterre. Il nous oppose encore que la decision de justice vise les lieux sis à Boulogne-Billancourt 28, […] et que le fonds de commerce est situé […]'.

En l’absence de bail passé avec la SCI, M. X est donc toujours, avec l’évidence requise, occupant sans droit ni titre, au moins d’une partie du local litigieux, ce qui suffit à caractériser l’existence d’un trouble manifestement illicite tiré de l’atteinte portée au droit de propriété de la SCI au jour où le premier juge a statué, trouble qui persiste encore à ce jour.

En conséquence, la mesure d’expulsion sollicitée par la SCI apparaît seule appropriée pour y mettre fin. L’ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu’elle a jugé de ce chef.

3 – sur le paiement d’une indemnité d’occupation

M. X entend voir limiter le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 900 euros par mois, outre une provision sur charges de 100 euros, et demande la réformation de l’ordonnance en ce sens.

Il prétend qu’aucune indemnité ne saurait lui être réclamée au titre de l’occupation de lieux pour des locaux impropres à l’habitation, raison pour laquelle il a voté contre la résolution soumise au vote lors d’une assemblée générale du 3 mai 2018, sur cette question.

Il ajoute qu’il paye les charges de copropriété.

La SCI Foutokern prétend que son assemblée générale du 3 mai 2018 a fixé l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 3 000 euros et que M. X profite abusivement de la situation alors qu’il a un train de vie qui ne correspond pas aux ressources qu’il déclare. Elle réclame cette indemnité à compter 3 mai 2018 jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Elle fait état de la situation géographique de l’immeuble et de la configuration des lieux figurant dans l’acte d’acquisition qu’elle produit.

Sur ce,

Selon l’alinéa 2 de l’article 835 du code de procédure civile,'Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il (le président ) peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire'.

La demande en paiement d’indemnité d’occupation ne peut être accordée par la cour en appel du juge des référés qu’à titre de provision. Ce texte impose au juge une condition essentielle avant de pouvoir l’accorder : celle de rechercher si l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Dans le cas d’espèce au regard de l’occupation sans droit ni titre, l’obligation de payer une indemnité d’occupation à la SCI n’est pas contestable en son principe.

Dans ses dernières conclusions, la SCI tout en demandant la confirmation de l’ordonnance querellée, sollicite comme point de départ de l’indemnité d’occupation, la date de l’assemblée générale du 3 mai 2018 qui n’est pas celle retenue par la décision entreprise du 17 mai 2019.

L’indemnité d’occupation étant due sur toute la période d’occupation sans droit ni titre, elle est due à compter de la plus ancienne de ces dates et l’ordonnance sera donc réformée en ce sens.

Le montant de la provision allouée n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Une indemnité d’occupation due au titre de l’occupation illicite d’un bien, a pour objet de réparer le préjudice causé au propriétaire par la perte des fruits et revenus et de se substituer à ces derniers. Peu importe en conséquence, la charge représentée par ce bien pour l’une ou l’autre des parties ou le train de vie de l’occupant.

Il résulte du procès-verbal d’assemblée générale du 3 mai 2018 que le montant de cette indemnité d’occupation a été validé par un vote à la majorité des voix représentant en réalité les seules parts de M^me Y dans la SCI, mais qu’il a toujours été contesté par M. X qui a voté contre. Il ne peut donc en résulter un accord des parties ou une valeur indiscutable de la valeur locative du bien, d’autant que les pièces annexes jointes à la convocation à cette assemblée générale ne comprennent aucune évaluation du loyer, déterminante du montant de l’indemnité d’occupation.

Cette évaluation établie par une agence n’est pas davantage produite par les parties devant la cour. Seules la superficie des lieux de 101,65m² et la situation géographique du bien figurant dans l’acte d’acquisition, sa description n’étant plus d’actualité au regard des travaux allégués, informent la cour, mais pas suffisamment, sur la valeur locative du bien.

Pour ces raisons, la provision à valoir sur l’indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant non contesté par M. X de 1 000 euros (par mois'), provisions sur charges locatives comprises. L’ordonnance sera donc réformée en ce qu’elle a jugé à ce titre, l’indemnité d’occupation ainsi fixée étant due avec intérêt légal à compter de l’assignation datée du 17 mai 2019 valant mise en demeure.

4 – sur les demandes accessoires

Il découle des dispositions de l’article 1240 du code civil que l’exercice d’une action en justice ne dégénère en abus qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’une erreur grossière équipollente au dol.

Au cas présent, l’appréciation inexacte que M. X a fait de ses droits n’est pas en soi constitutive

de faute, de sorte que la demande en dommages et intérêts formée par la SCI Foutokern sera rejetée.

Partie perdante dans la plupart de ses demandes, M. X ne saurait prétendre à l’allocation de frais irrépétibles et l’ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance ; il devra en outre supporter les dépens d’appel.

Il serait inéquitable de laisser à la SCI Foutokern la charge des frais irrépétibles exposés en cause d’appel. L’appelant sera en conséquence condamné à lui verser la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

DÉCLARE irrecevable l’exception d’incompétence soulevée par M. X,

CONFIRME l’ordonnance rendue le 2 septembre 2020 sauf en ce qu’elle a jugé sur l’indemnité d’occupation,

Statuant à nouveau de ce chef infirmé,

CONDAMNE M. X à payer à la société Foutokern une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant de 1 000 euros à compter 3 mai 2018 jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêt légal à compter de l’assignation datée du 17 mai 2019,

CONDAMNE M. X à payer à la société Foutokern la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE toute autre demande,

DIT que M. X supportera la charge des dépens d’appel.

Arrêt prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Nicolette GUILLAUME, Président et par Madame Elisabeth TODINI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,