13/06/2023

ARRÊT N°2023/

N° RG 21/02487

N° Portalis DBVI-V-B7F-OGOY

SL/LT

Décision déférée du 09 Avril 2021

Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE ( 19/01327)

GIGAULT

[V] [P] veuve [R]

[H] [R]

C/

S.A.S. FONCIA LOFT ONE

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le 13 juin 2023

à M^e CABANNE-BARANI, M^e PARERA

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU TREIZE JUIN DEUX MILLE VINGT TROIS

***

APPELANTES

Madame [V] [P] veuve [R]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Claire CABANNE-BARANI, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [H] [R]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Claire CABANNE-BARANI, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIM''E

S.A.S. FONCIA LOFT ONE venant aux droits de la SARL LOFT ONE TRANSACTION

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par M^e Vincent PARERA de la SELARL ARCANTHE, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 Mars 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant S. LECLERCQ, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. DEFIX, président

C. ROUGER, conseillère

S. LECLERCQ, conseillère

Greffier, lors des débats : R. CHRISTINE

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par M. DEFIX, président, et par N.DIABY, greffière de chambre

EXPOS'' DES FAITS ET DE LA PROC''DURE :

Le 29 août 2016, Mmes [H] [R] et [V] [P] veuve [R], respectivement nue-propriétaire et usufruitière d’un immeuble situé [Adresse 4], ont donné mandat exclusif n° 3199 à la Sarl Loft One, devenue Sarl Loft One Transaction, pour une durée de six mois, afin de rechercher un acquéreur pour leur bien, au prix de 525.000 euros, moyennant un honoraire de 25 000 euros, soit un prix net vendeur de 500.000 euros.

Le 13 février 2017, Mmes [H] [R] et [V] [P] veuve [R] ont vendu leur bien à M.[G] [B] et Mme [K] [O] [U], son épouse, au prix de 525.000 euros, par l’entremise d’un autre agent immobilier, le cabinet immobilier Araud, qui a perçu une rémunération de 25.000 euros des vendeurs.

Le 10 février 2017, la société Loft One Transaction a émis à l’égard des vendeurs une facture d’honoraires de 25.000 euros en prévision de la passation de l’acte authentique de vente. Cette facture est restée impayée.

Par actes d’huissier des 2 février et 25 avril 2019, la Sarl Loft One Transaction a fait assigner respectivement Mme [V] [P] veuve [R] et Mme [H] [R] devant le tribunal judiciaire de Toulouse en paiement de dommages et intérêts.

Elles n’ont pas constitué avocat.

Par jugement du 9 avril 2021, le tribunal judiciaire de Toulouse a condamné in solidum Mmes [V] [P] veuve [R] et [H] [R] à payer à la Sarl Loft One Transaction la somme de 25 000 euros à titre de dommages et intérêts et celle de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens avec distraction au profit de la Selarl Arcanthe, avec exécution provisoire de la décision.

Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu qu’en vertu du mandat exclusif de vente, les mandants s’interdisaient de traiter directement ou par l’intermédiaire d’un autre mandataire la vente du bien, et qu’à défaut de respecter cette clause, le mandataire aurait droit, à une indemnité forfaitaire, à titre de clause pénale, à la charge des mandants, d’un montant égal à celui de la rémunération toutes taxes comprises du mandataire.

Il a relevé que tant la négociation que la finalisation de la vente avec une autre agence immobilière étaient intervenues dans la période de validité du mandat exclusif ; que les venderesses n’avaient donc pas respecté leur obligation de consentir un autre mandat de vente avec une autre agence immobilière, et devaient être condamnées in solidum au montant de la clause pénale.

Par déclaration en date du 3 juin 2021, Mme [V] [P] [R] et Mme [H] [R] ont interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions.

Le 22 juillet 2021, la Sas Foncia Loft One venant aux droits de la Sarl Loft One Transaction a déposé des conclusions d’incident devant le magistrat de la mise en état de la cour d’appel de Toulouse aux fins de voir notamment ordonner, sur le fondement de l’article 524 du code de procédure civile, la radiation de l’affaire du rôle en raison de l’inexécution du jugement.

Par ordonnance du 17 février 2022, le magistrat chargé de la mise en état de la cour d’appel de Toulouse, notamment :

— a débouté la Sarl Foncia Loft One de sa demande de radiation de l’affaire pour inexécution du jugement du 9 avril 2021rendu par le tribunal judiciaire de Toulouse,

— s’est déclaré incompétent pour connaître de la demande d’arrêt de l’exécution provisoire du jugement,

— a condamné la Sarl Foncia Loft One aux dépens de l’incident,

— a débouté la Sarl Foncia Loft One de sa demande présentée au titre des dispositions de l’article 700 al. 1er 1° du code de procédure civile.

PR''TENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 3 septembre 2021, Mme [V] [P] veuve [R] et Mme [H] [R], appelantes, demandent à la cour, au visa des articles 1231-5, 1130 et suivants, 1134 et suivants anciens, du code civil, de l’article L 218-2 du code de la consommation, du décret 72-678 du 20 juillet 1972 et notamment l’article 78, de :

— réformer le jugement dont appel,

A titre liminaire :

— 'dire et juger’ que l’action de la société Foncia Loft One, est prescrite,

— déclarer irrecevable l’action de la Foncia Loft One,

A titre principal :

— 'dire et juger’ que les conditions du mandat exclusif de vente prévues par l’article 78 du décret 72-678 du 20 juillet 1972 ne sont pas respectées,

— 'dire et juger’ que le consentement des mandants a été vicié par dol et erreur,

— prononcer la nullité du mandat conclu le 29 août 2016,

— 'dire et juger’ que les mandants ont exécuté loyalement le mandat,

— constater l’absence de manquement contractuel des mandants,

— rejeter la demande de la société Loft One, à laquelle vient aujourd’hui aux droits la société Foncia Loft One, de condamnation des mandants à lui payer la somme de 25.000 euros de dommages et intérêts,

A titre subsidiaire :

— modérer le montant de la clause pénale manifestement excessive,

En tout état de cause,

— condamner la société Loft One, à laquelle vient aujourd’hui aux droits la société Foncia Loft One, à leur payer la somme de 3 000 euros outre les entiers dépens.

Elles soutiennent que l’action est soumise à la prescription de deux ans de l’article L 218-2 du code de la consommation.

Elles soutiennent que le mandat de vente exclusif est nul :

— pour non respect de l’article 78 du décret du 20 juillet 1998 pour absence de remise d’un des exemplaires du mandat aux mandants et absence de caractère très apparent de la clause d’exclusivité ;

— pour vice de consentement, compte tenu d’un dol et également d’une erreur.

Elles soutiennent qu’elles n’ont commis aucun manquement contractuel.

Elles ajoutent que la clause pénale est manifestement excessive.

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 2 décembre 2021, la Sarl Foncia Loft One, intimée, demande à la cour, au visa des articles 1134 et suivants du code de civil, de :

Constatant la validité du mandat de vente confié à la société Loft One transaction aux droits de laquelle elle vient et la violation par Mme [V] [P]-[R] et Mme [H] [R] des obligations liées à ce mandat,

— confirmer en tous points le jugement dont appel,

Y ajoutant en cause d’appel,

— condamner solidairement Mmes [V] et [H] [R], au paiement de la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance dont distraction faite au profit de la Selarl Arcanthe, avocat sur son affirmation de droit, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle soutient que c’est la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil qui s’applique et qu’elle n’est pas acquise.

Elle soutient que le mandat de vente est valable ; qu’il a été fait en deux exemplaires dont l’un a été remis aux mandantes ; que le clause d’exclusivité était écrite en caractères apparents ; que le vice du consentement n’est pas démontré.

.

Elle soutient que Mmes [V] [P] veuve [R] et [H] [R] ont violé le mandat exclusif en vendant leur bien aux époux [B] sans son concours, alors que c’est son entremise qui a permis le rapprochement des vendeurs et des acquéreurs. Elle soutient que les agissements des mandantes constituent une violation de leurs obligations contractuelles, la privant de sa rémunération. Elle soutient que l’article 78 du décret du 20 juillet 1972 valide la clause selon laquelle une commission est due par le mandant, même si l’opération est conclue sans les soins du mandataire ; qu’en l’espèce, la clause résulte d’une stipulation expresse du mandat et est rédigée en caractères très apparents. Elle soutient sur le fondement de l’article 1134 du code civil que conformément à la clause pénale, son indemnisation doit s’élever au montant de la commission qu’elle aurait perçue si les mandantes avaient respecté leurs obligations contractuelles. Elle ajoute qu’il n’y a pas lieu de minorer cette clause pénale.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 14 mars 2023.

L’affaire a été examinée à l’audience du 28 mars 2023.

MOTIFS DE LA D''CISION :

Sur la prescription de l’action de la société Foncia Loft One :

En vertu de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

L’article L 218-2 du code de la consommation en vigueur depuis le 1er juillet 2016 prévoit que l’action des professionnels, pour les biens ou les services qu’ils fournissent au consommateur, se prescrit par 2 ans.

En l’espèce, le litige n’est pas relatif à la fourniture d’un bien ou d’un service par un professionnel à un consommateur. Il s’agit d’une action en responsabilité contractuelle intentée par le mandataire contre les mandants pour non-respect des clauses du contrat.

Dès lors, c’est la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil qui s’applique, et non la prescription biennale de l’article L 218-2 du code de la consommation.

Ce délai de 5 ans n’était pas expiré lors de l’assignation.

En conséquence, l’action de la Sas Foncia Loft One à l’encontre de Mmes [V] [P] veuve [R] et [H] [R] est recevable.

Sur la nullité du mandat exclusif de vente :

L’article 1109 ancien du code civil applicable en la cause dispose qu’il n’y a point de consentement valable si le consentement n’a été donné que par erreur ou s’il a été extorqué par violence ou surpris par dol.

En l’espèce, le titre du contrat est 'mandat de vente exclusif'. Mmes [R] ne démontrent pas avoir commis une erreur ni subi un dol.

En conséquence, le mandat est valable.

Sur la mise en oeuvre de la clause d’exclusivité et de la clause pénale :

L’article 6 la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 dispose :

'Aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif d’honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque, n’est dû aux personnes indiquées à l’article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu’une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties.

Toutefois, lorsqu’un mandat est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale ou lorsqu’il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires sont dus par le mandant, même si l’opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire, cette clause recevra application dans les conditions qui seront fixées par décret. La somme versée par le mandant en application de cette clause ne peut excéder un montant fixé par décret en Conseil d’Etat.'

L’article 78 du décret du 20 juillet 1972 dispose que lorsqu’un mandat est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale, ou lorsqu’il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires seront dus par le mandant même si l’opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d’une stipulation expresse d’un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant. Cette clause, mentionnée en caractères très apparents, ne peut prévoir le paiement d’une somme supérieure au montant des honoraires stipulés dans le mandat pour l’opération à réaliser.

En l’espèce, le mandat a été consenti de manière exclusive pour une durée de 6 mois à compter du 29 août 2016. Il expirait donc le 29 février 2017.

Le mandat comporte une clause aux termes de laquelle pendant toute la durée du mandat, le mandant s’interdit de traiter directement ou par l’intermédiaire d’un autre mandataire la vente des biens. Il s’engage à diriger vers le mandataire toutes les demandes qui lui seraient adressées personnellement. A défaut de respecter cette clause, le mandataire aurait droit à une indemnité forfaitaire, à titre de clause pénale, à la charge du mandant, d’un montant égal à celui de la rémunération toutes taxes comprises du mandataire prévue au présent mandat.

Le mandat précise juste au-dessus des signatures, qu’il a été fait en deux exemplaires originaux dont l’un est remis au mandant qui le reconnaît. Un exemplaire a donc bien été remis aux mandants.

La clause d’exclusivité et la clause pénale sont en caractères gras et parfaitement lisibles, elles sont dans le paragraphe 'Les obligations du mandant', et sont détachées du reste du texte par un saut de ligne. Elles sont donc mentionnées en caractères très apparents.

Cette clause d’exclusivité et cette clause pénale peuvent donc recevoir application.

Sur le manquement des mandants à leurs obligations contractuelles et sa sanction :

Certes, l’agent immobilier n’a droit à rémunération que quand son intervention a été déterminante.

Notamment, l’opération est réputée effectivement conclue par l’entreprise de l’agent immobilier lorsqu’en cas de mandat exclusif, il a fait visiter le bien aux personnes avec lesquelles le vendeur a ultérieurement traité.

En l’espèce, la société Foncia Loft One dit que Mme [O] [U] lui a demandé des informations sur le bien et qu’ainsi elle a permis le rapprochement entre les mandantes et les époux [B] – [O] [U]. Les mandantes ne contestent pas que les époux [B] s’étaient effectivement rendus à l’agence Loft One, mais elles disent que c’était avant la signature du mandat exclusif. En tout état de cause, il n’est pas démontré que l’agent immobilier a fait visiter le bien aux acquéreurs.

Il n’est donc pas démontré une intervention déterminante de l’agent immobilier.

Néanmoins, en cas de violation de l’exclusivité du mandat, l’application de la clause pénale n’est pas subordonnée à la preuve de la perte du droit à rémunération.

La clause pénale doit être mise en oeuvre lorsque les mandants ont manqué à leurs obligations en traitant, pendant la durée du mandat, par l’intermédiaire d’un autre mandataire, la vente des biens, en violation de l’obligation d’exclusivité.

Tel est le cas en l’espèce. Vu l’article 1134 du code civil, il y a donc lieu d’appliquer la clause pénale.

En vertu de l’article 1231-5 du code civil (anciennement 1152 du code civil), lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce, la clause pénale représente 5% du prix de vente. Ceci n’est pas manifestement excessif.

Le jugement dont appel sera confirmé en ce qu’il a condamné in solidum Mmes [V] [P] veuve [R] et [H] [R] à payer à la Sarl Loft One Transaction la somme de 25.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

Parties perdantes, Mmes [V] [P] veuve [R] et [H] [R] doivent supporter in solidum les dépens de première instance, ainsi que décidé par le premier juge, et les dépens d’appel, avec application au profit de la Selarl Arcanthe, avocat qui le demande des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elles se trouvent redevables in solidum d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, que le premier juge a justement estimée au titre de la procédure de première instance, et dans les conditions définies par le dispositif du présent arrêt au titre des frais non compris dans les dépens exposés en appel.

Elles seront déboutées de leur demande sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS,

La Cour,

Déclare recevable l’action de la Sas Foncia Loft One à l’encontre de Mmes [V] [P] veuve [R] et [H] [R] ;

Confirme en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse du 9 avril 2021 ;

Y ajoutant,

Condamne in solidum Mmes [V] [P] veuve [R] et [H] [R] aux dépens d’appel, avec application au profit de la Selarl Arcanthe, avocat qui le demande des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Les condamne in solidum à payer à la Sarl Foncia Loft One la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel et non compris dans les dépens ;

Les déboute de leur demande sur le même fondement.

Le présent arrêt a été signé par M. DEFIX, président et N.DIABY, greffière.

LA GREFFI’RE LE PR''SIDENT

N.DIABY M. DEFIX.