Infirmation partielle 19 décembre 2025
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Sur la décision
| Référence : | CA Versailles, ch. civ. 1 2, 19 déc. 2025, n° 20/05755 |
|---|---|
| Juridiction : | Cour d'appel de Versailles |
| Numéro(s) : | 20/05755 |
| Importance : | Inédit |
| Décision précédente : | Tribunal d'instance de Vanves, 19 septembre 2019, N° 18-000566 |
| Dispositif : | Autre |
| Date de dernière mise à jour : | 30 décembre 2025 |
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Sur les parties
| Avocat(s) : | |
|---|---|
| Cabinet(s) : | |
| Parties : | Association DES LOCATAIRES DE LA RESIDENCE LA SAVOIE c/ S.A. 1001 VIES HABITAT HLM |
Texte intégral
COUR D’APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 51Z
Chambre civile 1-2
ARRET N°367
CONTRADICTOIRE
DU 19 DECEMBRE 2025
N° RG 20/05755 – N° Portalis DBV3-V-B7E-UFGP
AFFAIRE :
[MW] [UB]
…
C/
S.A. 1001 VIES HABITAT HLM
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 19 Septembre 2019 par le Tribunal d’Instance de VANVES
N° Chambre :
N° Section :
N° RG : 18-000566
Expéditions exécutoires
Copies
délivrées le : 19.12.2025
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE DIX NEUF DECEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,
La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :
APPELANTS
Association DES LOCATAIRES DE LA RESIDENCE LA SAVOIE
Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 16]
[Localité 39]
Madame [MW] [UB] divorcée [UO]
née le 01 Avril 1953 à [Localité 46]
de nationalité Française
[Adresse 23]
[Localité 27]
Madame [YY] [AC]
née le 05 Mars 1976 à [Localité 63]
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Localité 39]
Monsieur [BP] [LJ]
né le 17 Février 1949 à [Localité 73] (76)
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Localité 39]
Madame [F] [CB] épouse [LJ]
née le 12 Juin 1950 à [Localité 84] (76)
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Localité 39]
Madame [PH] [PT]
née le 10 Juillet 1981 à [Localité 106]
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Localité 39]
Madame [FM] [T]
née le 31 Janvier 1971 à [Localité 109]
de nationalité Française
[Adresse 11]
[Localité 39]
Monsieur [VN] [CT]
né le 14 Mars 1973 à [Localité 67]
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Localité 39]
Madame [KX] [BV]
née le 25 Octobre 1964 à [Localité 65] (49)
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Localité 39]
Madame [FK] [C]
née le 18 Juillet 1976 à [Localité 74] (94)
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Localité 39]
Monsieur [EY] [C]
né le 23 Décembre 1966 à Algérie
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Localité 39]
Monsieur [MH] [YN]
né le 28 Janvier 1961 à [Localité 105]
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Localité 39]
Monsieur [OU] [CJ]
né le 26 Janvier 1977 à [Localité 133] (92)
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Localité 39]
Madame [HX] [PU]
née le 04 Janvier 1984 à [Localité 68] (92)
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Localité 39]
Monsieur [DN] [GZ]
né le 04 Mai 1970 à [Localité 97] (93)
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Localité 39]
Madame [TF] [GZ]
née le 18 Mai 1968 à [Localité 55]
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Localité 39]
Monsieur [Z] [WN]
né le 27 Octobre 1968
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Localité 39]
Madame [TP] [WN]
née le 19 Juillet 1971
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Localité 39]
Monsieur [DM] [UD]
né le 08 Janvier 1976 à [Localité 72]
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Localité 39]
Madame [LT] [HL]
née le 01 Avril 1969
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Localité 39]
Monsieur [X] [IW]
né le 11 Avril 1967 à [Localité 36]
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Localité 39]
Madame [SO] [KU]
née le 11 Avril 1967 à [Localité 36] (92)
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Localité 39]
Madame [AG] [JK]-[E]
née le 06 Janvier 1983 à [Localité 118] (50)
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Localité 39]
Monsieur [EZ] [JK]
né le 04 Avril 1979 à [Localité 66] (68)
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Localité 39]
Monsieur [DA] [SP] [BO]
né le 11 Avril 1974 à Cameroun
de nationalité Française
[Adresse 11]
[Localité 39]
Madame [EO] [IX]
née le 12 Octobre 1963 à [Localité 128]
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 22]
Monsieur [DO] [JX]
né le 29 Août 1959 à [Localité 117]
de nationalité Française
[Adresse 11]
[Localité 39]
Monsieur [WP] [HK]
né le 26 Mai 1957 à [Localité 106]
de nationalité Française
[Adresse 11]
[Localité 39]
Madame [EB] [YZ]
née le 17 Mars 1955 à [Localité 106]
de nationalité Française
[Adresse 11]
[Localité 39]
Monsieur [BW] [SE]
né le 23 Février 1962 à [Localité 125] (92)
de nationalité Française
[Adresse 11]
[Localité 39]
Madame [XB] [FA]
née le 01 Mai 1971 à [Localité 95]
de nationalité Française
[Adresse 11]
[Localité 39]
Monsieur [XN] [NI]
né le 25 Novembre 1953 à [Localité 86]
de nationalité Française
[Adresse 11]
[Localité 39]
Monsieur [CR] [GK]
né le 16 Avril 1961 à [Localité 113] (76)
de nationalité Française
[Adresse 11]
[Localité 39]
Madame [TP] [GK] née [FX]
née le 04 Mai 1964
de nationalité Française
[Adresse 11]
[Localité 39]
Monsieur [PR] [PF]
né le 13 Septembre 1953 à [Localité 75]
de nationalité Française
[Adresse 11]
[Localité 39]
Présent à l’audience
Madame [EL] [NH] épouse [PF]
née le 31 Octobre 1966 à [Localité 98]
de nationalité Française
[Adresse 11]
[Localité 39]
Monsieur [RD] [RP]
né le 25 Juin 1988 à [Localité 131] (56)
de nationalité Française
[Adresse 11]
[Localité 39]
Madame [EB] [BE]
née le 29 Novembre 1949 à [Localité 108]
de nationalité Française
[Adresse 11]
[Localité 39]
Monsieur [W] [ZK]
né le 26 Novembre 1975 à [Localité 114] (10)
de nationalité Française
[Adresse 11]
[Localité 39]
Madame [FN] [SF]
née le 06 Janvier 1975 à [Localité 129] (10)
de nationalité Française
[Adresse 11]
[Localité 39]
Monsieur [BK] [AJ]
né le 03 Juin 1959 à [Localité 91] (42)
de nationalité Française
[Adresse 29]
[Localité 38]
Monsieur [Y] [KH]
né le 15 Janvier 1977 à [Localité 103]
de nationalité Française
[Adresse 11]
[Localité 39]
Madame [HA] [KH]
née le 13 Octobre 1979 à [Localité 103]
de nationalité Française
[Adresse 11]
[Localité 39]
Monsieur [IV] [WB]
né le 24 Août 1971 au Maroc
de nationalité Française
[Adresse 11]
[Localité 39]
Madame [XA] [YM]
née le 25 Avril 1981 à [Localité 110]
de nationalité Française
[Adresse 11]
[Localité 39]
Monsieur [IZ] [CC]
né le 12 Avril 1973 à [Localité 82]
de nationalité Française
[Adresse 11]
[Localité 39]
Monsieur [PE] [VC]
né le 26 Août 1964 à [Localité 66] (68)
de nationalité Française
[Adresse 11]
[Localité 39]
Madame [ZA] [ZL]
née le 09 Janvier 1975 à [Localité 61]
de nationalité Française
[Adresse 10]
[Localité 37]
Monsieur [GB] [ZL]
né le 04 Novembre 1972 à [Localité 103]
de nationalité Française
[Adresse 10]
[Localité 37]
Madame [XZ] [IJ]
née le 30 Juin 1978 à [Localité 98]
de nationalité Française
[Adresse 16]
[Localité 39]
Monsieur [OE] [MF], décédé
né le 11 Octobre 1977 à [Localité 88]
de nationalité Française
[Adresse 16]
[Localité 39]
Monsieur [JI] [V]
né le 15 Septembre 1970 à [Localité 130]
de nationalité Française
[Adresse 24]
[Localité 35]
Madame [DP] [V]
née le 10 Mai 1971 à [Localité 96]
de nationalité Française
[Adresse 24]
[Localité 35]
Monsieur [AD] [ZX]
né le 19 Mars 1953 à [Localité 98]
de nationalité Française
[Adresse 40]
[Localité 25]
Madame [K] [JY]
née le 30 Octobre 1953 à [Localité 98]
de nationalité Française
[Adresse 40]
[Localité 25]
Madame [HZ] [TE]
née le 20 Décembre 1950 à [Localité 107]
de nationalité Française
[Adresse 16]
[Localité 39]
Présente à l’audience
Madame [AN] [HY]
née le 19 Janvier 1950 à [Localité 76]
de nationalité Française
[Adresse 18]
[Localité 39]
Madame [CM] [VP]
née le 18 Mars 1966 à [Localité 106]
de nationalité Française
[Adresse 30]
[Localité 37]
Monsieur [IL] [MU]
né le 26 Février 1976 à [Localité 103]
de nationalité Française
[Adresse 12]
[Localité 36]
Madame [DZ] [MU] [XC]
née le 20 Avril 1974 à [Localité 103]
de nationalité Française
[Adresse 12]
[Localité 36]
Monsieur [KJ] [TR]
né le 14 Août 1952 à [Localité 89]
de nationalité Française
[Adresse 18]
[Localité 39]
Madame [OV] [UC]
née le 28 Mai 1959 à [Localité 93] (27)
de nationalité Française
[Adresse 18]
[Localité 39]
Madame [BP] [XY]
née le 30 Mai 1954 à [Localité 98]
de nationalité Française
[Adresse 18]
[Localité 39]
Monsieur [XL] [DB]
né le 19 Mai 1950 à [Localité 104]
de nationalité Française
[Adresse 18]
[Localité 39]
Madame [HJ] [NG]-[VO]
née le 15 Août 1970 à [Localité 81]
de nationalité Française
[Adresse 18]
[Localité 39]
Monsieur [RR] [VO]
né le 31 Mars 1969 à [Localité 112]
de nationalité Française
[Adresse 18]
[Localité 39]
Monsieur [OH] [KW]
né le 05 Avril 1963 à [Localité 127]
de nationalité Française
[Adresse 16]
[Localité 39]
Monsieur [OS] [LX]
né le 12 Juillet 1957 à [Localité 90] (92)
de nationalité Française
[Adresse 16]
[Localité 39]
Madame [EM] [VD]
née le 06 Août 1964 à [Localité 128]
de nationalité Française
[Adresse 16]
[Localité 39]
Monsieur [FY] [PS]
né le 14 Novembre 1948 à [Localité 90]
de nationalité Française
[Adresse 16]
[Localité 39]
Monsieur [G] [A]
né le 08 Mai 1977 à [Localité 53] (Maroc)
de nationalité Française
[Adresse 16]
[Localité 39]
Madame [VB] [P] épouse [A]
née le 06 Février 1981 à [Localité 102]
de nationalité Française
[Adresse 16]
[Localité 39]
Monsieur [WC] [VR]
né le 01 Décembre 1960 à [Localité 86]
de nationalité Française
[Adresse 26]
[Localité 39]
Madame [J] [VR]
née le 23 Juillet 1961 à [Localité 48] (63)
de nationalité Française
[Adresse 26]
[Localité 39]
Monsieur [BW] [NV]
né le 08 Septembre 1977 à [Localité 44]
de nationalité Française
[Adresse 19]
[Localité 34]
Monsieur [XO] [FB]
né le 05 Septembre 1962 à [Localité 107]
de nationalité Française
[Adresse 26]
[Localité 39]
Madame [CM] [FL]
née le 11 Mai 1962 à [Localité 78]
de nationalité Française
[Adresse 26]
[Localité 39]
Monsieur [X] [EN]
né le 20 Septembre 1956 à [Localité 106]
de nationalité Française
[Adresse 26]
[Localité 39]
Madame [AF] [JH] épouse [EN]
née le 28 Mars 1961 à [Localité 105]
de nationalité Française
[Adresse 26]
[Localité 39]
Monsieur [BN] [KV]
né le 06 Décembre 1975 à [Localité 85]
de nationalité Française
[Adresse 26]
[Localité 39]
Madame [JW] [KV]
née le 02 Mai 1978 à [Localité 124] (Roumanie)
de nationalité Française
[Adresse 26]
[Localité 39]
Madame [IK] [AX]
née le 26 Janvier 1953 à [Localité 54]
de nationalité Française
[Adresse 14]
[Localité 17]
Madame [YX] [LG]
née le 03 Octobre 1984 à [Localité 99]
de nationalité Française
[Adresse 26]
[Localité 39]
Monsieur [OU] [YL]
né le 04 Avril 1986 à [Localité 43]
de nationalité Française
[Adresse 26]
[Localité 39]
Madame [HX] [M]
née le 16 Avril 1984 à [Localité 86]
de nationalité Française
[Adresse 26]
[Localité 39]
Monsieur [RF] [RS]
né le 04 Février 1963 à [Localité 59]
de nationalité Française
[Adresse 26]
[Localité 39]
Madame [NT] [GM]
née le 23 Septembre 1979 à [Localité 120]
de nationalité Française
[Adresse 26]
[Localité 39]
Madame [I] [S]
née le 10 Décembre 1963 à [Localité 123]
de nationalité Française
[Adresse 9]
[Localité 39]
Monsieur [TC] [UE]
né le 10 Août 1959 à [Localité 78]
de nationalité Française
[Adresse 9]
[Localité 39]
Madame [LU] [SR] épouse [UE]
née le 07 Août 1951 à [Localité 60]
de nationalité Française
[Adresse 9]
[Localité 39]
Monsieur [BN] [CG]
né le 15 Novembre 1982 à [Localité 98]
de nationalité Française
[Adresse 9]
[Localité 39]
Madame [DC] [MJ]
née le 25 Mars 1946 à [Localité 98]
de nationalité Française
[Adresse 9]
[Localité 39]
Monsieur [ZJ] [WD]
né le 03 Septembre 1956 à [Localité 41] (Cote d’Ivoire)
de nationalité Française
[Adresse 9]
[Localité 39]
Monsieur [MG] [AH]
né le 06 Janvier 1957 à [Localité 122] (Portugal)
de nationalité Française
[Adresse 9]
[Localité 39]
Madame [UP] [NF]
née le 30 Avril 1975 à [Localité 56] (Algérie)
de nationalité Française
[Adresse 9]
[Localité 39]
Monsieur [X] [TD]
né le 26 Juillet 1957 à [Localité 101]
de nationalité Française
[Adresse 9]
[Localité 39]
Madame [ZY] [TD]
née le 10 Août 1954 à [Localité 106]
de nationalité Française
[Adresse 9]
[Localité 39]
Monsieur [ZZ] [LV]
né le 11 Octobre 1972 à [Localité 125]
de nationalité Française
[Adresse 9]
[Localité 39]
Madame [GX] [LV]
née le 14 Juillet 1977 à [Localité 78]
de nationalité Française
[Adresse 9]
[Localité 39]
Monsieur [OR] [KK]
né le 20 Janvier 1970 à [Localité 98]
de nationalité Française
[Adresse 9]
[Localité 39]
Madame [UR] [WO]
née le 18 Mars 1975 à [Localité 92]
de nationalité Française
[Adresse 9]
[Localité 39]
Madame [HX] [FO]
née le 24 Mai 1984 à [Localité 79]
de nationalité Française
[Adresse 9]
[Localité 39]
Monsieur [HW] [GN]
né le 04 Novembre 1980 à [Localité 62]
de nationalité Française
[Adresse 9]
[Localité 39]
Madame [H] [ST]
née le 06 Décembre 1951 à [Localité 50]
de nationalité Française
[Adresse 7]
[Localité 15]
Monsieur [RE] [TS]
né le 03 Septembre 1947 à [Localité 57]
de nationalité Française
[Adresse 7]
[Localité 15]
Madame [XM] [UN]
née le 17 Mai 1973 à [Localité 52]
de nationalité Française
[Adresse 9]
[Localité 39]
Monsieur [GJ] [SD]
né le 27 Octobre 1980 à [Localité 119] (38)
de nationalité Française
[Adresse 9]
[Localité 39]
Madame [U] [OT]
née le 28 Janvier 1979 à [Localité 119] (38)
de nationalité Française
[Adresse 9]
[Localité 39]
Madame [D] [VZ]
née le 14 Mars 1985
de nationalité Française
[Adresse 32]
[Localité 1]
Monsieur [TB] [TO]
né le 31 Mai 1975 à [Localité 80]
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Localité 39]
Madame [TF] [PD]
née le 08 Février 1967 à [Localité 105]
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Localité 39]
Monsieur [BK] [HM]
né le 20 Décembre 1948 à [Localité 83]
de nationalité Française
[Adresse 5]
[Localité 28]
Madame [JV] [HM]
née le 24 Mars 1950 à [Localité 132]
de nationalité Française
[Adresse 5]
[Localité 28]
Monsieur [HW] [LW]
né le 16 Mai 1969 à [Localité 100]
de nationalité Française
[Adresse 11]
[Localité 39]
Madame [GA] [EC]
née le 10 Mai 1978 à [Localité 71]
de nationalité Française
[Adresse 11]
[Localité 39]
Madame [PG] [OF]
née le 07 Juillet 1971 à [Localité 58]
de nationalité Française
[Adresse 11]
[Localité 39]
Monsieur [WZ] [YK]
né le 01 Décembre 1958 à [Localité 47]
de nationalité Française
[Adresse 13]
[Localité 21]
Madame [MT] [YK]
née le 01 Mai 1959 à [Localité 64]
de nationalité Française
[Adresse 13]
[Localité 21]
Monsieur [BP] [RT]
né le 12 Octobre 1948 à [Localité 45] (Corse)
de nationalité Française
[Adresse 11]
[Localité 39]
Monsieur [WM] [GL]
né le 06 Juin 1984 à [Localité 51] (Algérie)
de nationalité Française
[Adresse 26]
[Localité 39]
Madame [N] [B]
née le 12 Mars 1952 à [Localité 69] (Tunisie)
de nationalité Française
[Adresse 18]
[Localité 39]
Présente à l’audience
Monsieur [NS] [IY]
né le 27 Avril 1984 à [Localité 126] (Algérie)
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Localité 39]
Madame [KI] [IY]
née le 30 Mars 1983 à [Localité 126] (Algérie)
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Localité 39]
Madame [EM] [AS]
née le 21 Mars 1959 à [Localité 78]
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Localité 39]
Monsieur [DD] [ZM]
né le 03 Juin 1986 à [Localité 87] (Mauritanie)
de nationalité Française
[Adresse 26]
[Localité 39]
Madame [EL] [FZ]
née le 21 Avril 1966 à [Localité 49]
de nationalité Française
[Adresse 26]
[Localité 39]
Monsieur [AY] [VM]
né le 16 Mai 1983 à [Localité 128]
de nationalité Française
[Adresse 6]
[Localité 31]
Madame [GY] [BF]
née le 07 Février 1990 à [Localité 98]
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Localité 39]
Monsieur [OG] [NU]
né le 15 Août 1984 à [Localité 111]
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Localité 39]
Madame [S] [VA]
née le 26 Mai 1984 à [Localité 70]
de nationalité Française
[Adresse 9]
[Localité 39]
Monsieur [S] [II]
né le 25 Décembre 1984 à [Localité 121]
de nationalité Française
[Adresse 9]
[Localité 39]
Monsieur [HW] [EA]
né le 18 Janvier 1977 à [Localité 42]
de nationalité Française
[Adresse 9]
[Localité 39]
Madame [BP] [JJ]
née le 03 Janvier 1948 à [Localité 94]
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Localité 39]
Monsieur [X] [O]
né le 12 Septembre 1952 à [Localité 90]
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Localité 39]
Monsieur [R] [LI]
né le 14 Septembre 1986 à [Localité 134]
de nationalité Française
[Adresse 77]
[Localité 33] (Allemagne)
Madame [MI] [ZN]
née le 03 Juillet 1978 à [Localité 116] (Réunion)
de nationalité Française
[Adresse 16]
[Localité 39]
Monsieur [WA] [ZN]
né le 10 Mai 1979 à [Localité 115] (Réunion)
de nationalité Française
[Adresse 16]
[Localité 39]
TOUS REPRESENTES PAR : Me Virginie DESPORT-AUVRAY, Postulante, avocate au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 361 – N° du dossier 20/103
Plaidante : Me Cécile DERAINS, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : C1547
****************
INTIMEE
S.A. 1001 VIES HABITAT HLM, venant aux droits de la S.A. d’HLM COOPERATION ET FAMILLE
Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
N° SIRET : 572 015 451
[Adresse 20]
[Localité 106]
Représentant : Me Stéphanie GAUTIER de la SELARL DES DEUX PALAIS, Postulante, avocate au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 38
Plaidante : Me Agnès MARTIN DELION, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : B1162, substituée par Me Nathalie BROUSSE, avocate au barreau de PARIS
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Composition de la cour :
En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 24 Juin 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe JAVELAS, président, et Madame Valérie DE LARMINAT, conseillère, chargés du rapport.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Philippe JAVELAS, Président,
Madame Valérie DE LARMINAT, Conseillère,
Madame Isabelle BROGLY, Magistrate honoraire,
Greffière en pré-affectation, lors des débats : Madame Bénédicte NISI,
Greffière lors du prononcé de la décision : Madame Bénédicte NISI,
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EXPOSE DU LITIGE
La S.A. d’HLM coopération et famille, aux droits de laquelle vient la S.A. d’HLM 1001 vies habitat, est propriétaire d’un ensemble immobilier dénommé 'résidence la Savoie’ situé [Adresse 8] et [Adresse 2] à [Localité 39].
Plusieurs locataires se sont regroupés en association, dénommée l’association des locataires de la résidence la Savoie, afin de solliciter des explications et les justificatifs concernant des appels de charges effectués à partir de l’année 2007.
Par acte d’huissier de justice délivré le 16 novembre 2012, l’association et les locataires ont assigné la société d’HLM coopération et famille en référé devant le tribunal d’instance de Vanves aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
— condamner la société d’HLM coopération et famille à payer à chacun des locataires demandeurs, sous astreinte comminatoire de 300 euros par jour de retard à compter du 8ème jour suivant la signification du jugement à intervenir, les sommes indûment facturées au titre des charges et des loyers indexés, selon la répartition suivante :
— Mme [MW] [UB], divorcée [UO] : 2 070,95 euros,
— Mme [YY] [AC] : 10 245,95 euros,
— M. [BP] [LJ] et Mme [F] [CB], épouse [LJ] : 9 475,58 euros,
— Mme [PH] [PT] : 2 115,52 euros,
— Mme [FM] [T] : 4.638,06 euros,
— M. [VN] [CT] et Mme [KX] [BV] 12 153,06 euros,
— Mme [FK] [C] et M. [EY] [C] : 6 764,54 euros,
— M. [MH] [YN] : 2 049,60 euros,
— M. [OU] [CJ] et Mme [HX] [PU] : 2 705,57 euros,
— M. [DN] [GZ] et Mme [TF] [GZ] : 5 l34,32 euros,
— M. [Z] [WN] et Madame [TP] [WN] : l2 483,73 euros,
— M. [DM] [UD] : 8 67l,49 euros,
— Mme [LT] [HL] et M. [JL] [HL] : 3 466,60 euros,
— M. [X] [IW] et Mme [SO] [KU] : l8 7l4,60 euros,
— Mme [AG] [JK]-[E] et M. [EZ] [JK] : 6 9l0,23 euros,
— M. [HW] [LW] et Mme [GA] [EC] : 4 070,70 euros,
— M. [DA] [SP] [BO] : 11 106,21 euros,
— Mme [EO] [IX] : 8 938,53 euros,
— M. [DO] [JX] : 9 305,98 euros,
— M. [WP] [HK] et Mme [EB] [YZ] : 9 025,93 euros,
— M. [BW] [SE] et Mme [XB] [FA] : l6 569,5l euros,
— M. [XN] [NI] : 12 664,57 euros,
— M. et Mme [CR] [SS] : 12 150,09 euros,
— M. [PR] [PF] et Mme [EL] [NH]/[PF] : 9 448,92 euros,
— M. [RD] [RP] : 2 405,6l euros,
— Mme [EB] [BE] : 11 168,36 euros,
— M. [W] [ZK] et Mme [FN] [SF] : 9 642,81 euros,
— M. [BK] [AJ] : 14 870,39 euros,
— M. [Y] [KH] : 2 911,03 euros,
— M. [IV] [WB] : 3 736,04 euros,
— Mme [XA] [YM] et M. [IZ] [CC] : 8 846,28 euros,
— M. [PE] [VC] : 7 621,25 euros,
— Mme [ZA] [ZL] et M. [GB] [ZL] : 18 102,23 euros,
— Mme [XZ] [IJ], épouse [MF] : 5 503,71 euros,
— M. [JI] [V] et Mme [DP] [V] : 6 164,10 euros,
— M. [AD] [ZX] et Mme [K] [JY] : 6 479,65 euros,
— Mme [HZ] [TE] : 13 329,48 euros,
— Mme [AN] [HY] : 8 066,95 euros,
— Mme [CM] [VP] : 7 551,92 euros,
— M. [IL] [MU] et Mme [DZ] [MU] [XC] : 1 185,43 euros,
— M. [KJ] [TR] et Mme [OV] [UC] : 15 728,89 euros,
— Mme [BP] [XY] : l8 070,60 euros,
— M. [XL] [DB] : 12 503,51 euros,
— Mme [HJ] [NG]-[VO] et M. [RR] [VO] : 17 042,61 euros,
— M. [OH] [KW] : 5 597,43 euros,
— M. [OS] [LX] et Mme [EM] [VD] : 9 421,75 euros,
— M. [FY] [PS] : l4 407,39 euros,
— M. [G] [A] et Mme [VB] [P] épouse [A] : 7 386,82 euros,
— M. [WC] [VR] et Mme [J] [VR] : 15 316,99 euros,
— M. [BW] [NV] :8 362,96 euros,
— M. [XO] [FB] et Mme [CM] [FL] : 11 811,53 euros,
— M. [X] [EN] et Mme [AF] [JH] épouse [EN] : 13 .545,85 euros,
— M. [BN] [KV] et Mme [JW] [KV] : 4 459,58 euros,
— Mme [IK] [AX] : 15 980,77 euros,
— Mme [YX] [LG] : 1 374,03 euros,
— M. [OU] [YL] et Mme [HX] [M] : 866,57 euros,
— M. [RF] [RS] : 8 527,89 euros,
— Mme [NT] [GM] : 11 854,81 euros,
— Mme [I] [S] : 7 375,67 euros,
— M. [TC] [UE] et Mme [LU] [SR], épouse [UE] : 4 674,91 euros,
— M. [BN] [CG] : 3 030,77 euros,
— Mme [DC] [MJ] et M. [ZJ] [WD] : 8 363,7l euros,
— M. [MG] [AH] : 3 375,07 euros,
— Mme [UP] [NF] : 11 093,42 euros,
— M. [X] [TD] et Mme [ZY] [TD] : 10 085,8l euros,
— M. [ZZ] [LV] et Mme [GX] [LV] : 4 356,09 euros,
— M. [OR] [KK] et Mme [UR] [WO] : 10 942,75 euros,
— Mme [HX] [FO] et M. [HW] [GN] : 4 951,44 euros,
— Mme [H] [ST] et M. [RE] [TS] : 2 047,32 euros,
— Mme [XM] [UN] : 11 518,73 euros,
— M. [GJ] [SD] et Mme [U] [OT] : 10 372,41 euros,
— Mme [D] [VZ] : 6 115,60 euros,
— M. [TB] [TO] et Mme [TF] [PD] : 9 813,l8 euros,
— M. [BK] [HM] et Mme [JV] [HM] : 6 080,29 euros,
— Mme [PG] [OF] : 4 389,80 euros,
— M. [WZ] [YK] et Mme [MT] [YK] : 2 251,14 euros,
— M. [BP] [RT] : 14 295 euros,
— M. [WM] [GL] : 1 283,09 euros,
— Mme [N] [B] : 5 85l,l8 euros,
— M. [NS] [IY] et Mme [KI] [IY] : 2 851,29 euros,
— Mme [EM] [AS] : 5 965,9l euros,
— M. [DD] [ZM] : 2 207,74 euros,
— M. [SC] [LH] et Mme [EL] [FZ] : 9 238,79 euros,
— Mme [YB] [ZB] : l7 156,35 euros,
— M. [AY] [VM] : 3 070,65 euros,
— Mme [GY] [BF] et M. [OG] [NU] : 3 379,45 euros,
— M. [S] [II] : 3 213,95 euros,
— M. [HW] [EA] : 3 488,97 euros,
— Mme [BP] [JJ] et M. [X] [O] : 2 769,09 euros,
— M. [R] [LI] : 2 767,06 euros,
— M. [WA] [ZN] : 3 989,24 euros,
— dire et juger que toutes ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité, c’est-à-dire au 31 décembre de chaque année et à titre subsidiaire, à compter de l’assignation en référé du 16 novembre 2012 et que les intérêts annuels porteront eux-mêmes intérêts sur le fondement de l’article 1343-2 du code civil,
— condamner la société d’HLM coopération et famille à payer à l’association des locataires de la résidence la Savoie une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre du travail considérable qu’elle a dû fournir au lieu et place du bailleur,
— condamner la société d’HLM coopération et famille à payer à l’association des locataires de la résidence la Savoie la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Par ordonnance du 19 février 2013, le président du tribunal d’instance de Vanves a ordonné une expertise, confiée à M. [CZ] [YA], aux fins d’être éclairé sur le bien-fondé des demandes de l’association et des locataires.
L’expert a déposé son rapport le 6 septembre 2016.
Par acte de commissaire de justice du 13 juillet 2018, l’association des locataires de la résidence La Savoie et 90 locataires ont assigné au fond la société bailleresse Coopération et Famille aux fins d’obtenir le remboursement des sommes qu’ils estimaient indûment facturées au titre des loyers et des charges.
Par jugement contradictoire du 19 septembre 2019, le tribunal d’instance de Vanves a:
— pris acte de l’intervention volontaire de la société d’HLM 1001 vies habitat, venant aux droits de la société Coopération et famille,
— rejeté les exceptions d’irrecevabilité soulevées par la société d’HLM 1001 vies habitat,
— déclaré prescrite l’action en contestation de la révision des loyers de 2013 jusqu’à l’indexation 2015 incluse des locataires, dont l’indexation se fait selon le contrat de bail à échéance du 1er janvier de l’année civile,
— déclaré prescrite l’action en contestation de la révision des loyers de 2013 jusqu’à l’indexation 2015 incluse des locataires dont l’indexation se fait à la date anniversaire du contrat et dont l’anniversaire est antérieur au 13 juillet 2013,
— déclaré prescrite l’action en contestation de la révision des loyers de 2013 jusqu’à l’indexation 2014 incluse, des locataires dont l’indexation se fait à la date anniversaire du contrat et dont l’anniversaire est postérieur au 13 juillet 2013,
— rejeté le surplus des fins de non-recevoir tirées de la prescription soulevée par la société d’HLM 1001 vies habitat,
— condamné la société d’HLM coopération et famille à payer à chacun des locataires suivants les loyers et charges versés en trop pour la période allant du deuxième semestre 2007 à l’exercice 2012 inclus, à savoir :
— Mme [YY] [AC] : 313,71 euros,
— M. [BP] [LJ] et Mme [F] [CB] épouse [LJ] : 546,60 euros,
— Mme [FM] [T] : 68,56 euros,
— M. [VN] [CT] et Mme [KX] [BV] : 2 733,68 euros,
— Mme [FK] [C] et Monsieur [EY] [C] : 32,11 euros,
— M. [DN] [GZ] et Mme [TF] [GZ] : 99,80 euros,
— M. [Z] [WN] et Mme [TP] [WN] : 2,67 euros,
— M. [DM] [UD] : 149,85 euros,
— Mme [LT] [HL] et M. [JL] [HL] : 78,80 euros,
— M. [X] [IW] et Mme [SO] [KU] : 1 214,38 euros,
— Mme [AG] [JK]-[E] et M. [EZ] [JK] : 190,38 euros,
— M. [HW] [LW] et Mme [GA] [EC] : 463,95 euros,
— M. [DA] [SP] [BO] : 317,52 euros,
— Mme [EO] [IX] : 765,87 euros,
— M. [DO] [JX] : 1 788,92 euros,
— M. [WP] [HK] et Mme [EB] [YZ] : 1 035,82 euros,
— M. [BW] [SE] et Mme [XB] [FA] : 3 001,14 euros,
— M. et Mme [CR] [SS] : 489,48 euros,
— Mme [EB] [BE] : 2 691,57 euros,
— M. [BK] [AJ] : 1 679,60 euros,
— Mme [XA] [YM] et M. [IZ] [CC] 753,13 euros,
— Mme [ZA] [ZL] et M. [GB] [ZL] : 4 283,23 euros,
— M. [AD] [ZX] et Mme [K] [JY] : 1 773,65 euros,
— Mme [HZ] [TE] : 2 682,62 euros,
— Mme [CM] [VP] : 4 229,96 euros,
— M. [KJ] [TR] et Mme [OV] [UC] : 1 139,l0 euros,
— M. [XL] [DB] : 1 l20,18 euros,
— Mme [HJ] [NG]-[VO] et M. [RR] [VO] : 1 585,89 euros,
— M. [OH] [KW] : l 870,50 euros,
— M. [OS] [LX] et Mme [EM] [VD] : 390,96 euros,
— M. [FY] [PS] : 2 386,35 euros,
— M. [WC] [VR] et Mme [J] [VR] : 586,09 euros,
— M. [BW] [NV] : 730,87 euros,
— M. [XO] [FB] et Mme [CM] [FL] : 889,42 euros,
— M. [X] [EN] et Mme [AF] [JH] épouse [EN] : 1 236,04 euros,
— Mme [IK] [AX] : 2 396,4l euros,
— M. [RF] [RS] : 70,47 euros,
— Mme [NT] [GM] : 179,60 euros,
— Mme [DC] [MJ] et M. [ZJ] [WD] : 90,67 euros,
— M. [X] [TD] et Mme [ZY] [TD] : 495,55 euros,
— M. [OR] [KK] et Mme [UR] [WO] : 3 188,38 euros,
— Mme [XM] [UN] : 781,69 euros,
— M. [GJ] [SD] et Mme [U] [OT] : 3 419,95 euros,
— M. [TB] [TO] et Mme [TF] [PD] : 352,66 euros,
— M. [BK] [HM] et Mme [JV] [HM] : 1 211,92 euros,
— M. [WZ] [YK] et Mme [MT] [YK] : 312,16 euros,
— M. [BP] [RT] : 2 428,99 euros,
— Mme [N] [B] : 391,49 euros,
— M. [R] [LI] : 764,26 euros,
— dit que ces condamnations porteront intérêt au taux légal à compter du 13 juillet 2018, date de l’assignation au fond et que les intérêts annuels porteront eux-mêmes intérêts sur le fondement de l’article 1343-2 du code civil,
— débouté le surplus des locataires de leurs demandes en condamnation de la société d’HLM 1001 vies habitat,
— condamné les locataires cités ci-après, ès qualités de débiteurs au titre des loyers et charges locatives impayées pour la période allant du deuxième semestre 2007 à l’exercice 2012 inclus, à rembourser les sommes suivantes :
— M. [A] et Mme [P] : 224,46 euros,
— M. et Mme [WB] : 120,88 euros,
— M. et Mme [MU] : 47,66 euros,
— M. [GL] :202,16 euros,
— M. [VC] : 18,80 euros,
— M. [YL] et Mme [M] : 291 euros,
— M. et Mme [KV] : 278,47 euros,
— Mme [UO] : 199,40 euros,
— Mme [PT] : 174,18 euros,,
— Mme [OF] : 246,65 euros,
— Mme [IJ] et M. [MF] : 251,73 euros,
— M. et Mme [IY] :226,70 euros,
— M. [ZK] et Mme [SF] : 34,28 euros,
— M. et Mme [KH] : 276,01 euros,
— M. [AH] : 1 260,21 euros,
— M. [RP] : 73,92 euros,
— M. [UE] et Mme [SR] : 407,29 euros,
— M. [TS] et Mme [ST] : 27,47 euros,
— Mme [FO] et M. [GN] 308,54 euros,
— Mme [UB] [UO] : 199,40 euros,
— débouté la société d’HLM 1001 vies habitat du surplus de ses demandes de condamnation des locataires pour la période allant du deuxième semestre 2007 à l’exercice 2012 inclus,
— débouté l’association des locataires de la résidence la Savoie de sa demande en dommages et intérêts,
— débouté la société d’HLM 1001 vies habitat de sa demande de remboursement de la somme de 5 000 euros versée à titre de provision lors de la procédure de référé,
— ordonné la réouverture des débats pour le surplus afin d’entendre les parties sur l’opportunité d’une nouvelle expertise portant sur les charges de 2013 à 2017 et les indexations de loyers de 2013 à 2017,
— renvoyé 1'affaire à l’audience du 16 janvier 2020 à 9h,
— sursis à statuer sur les demandes relatives aux charges de 2013 à 2017 et les indexations de loyers de 2013 à 2017 dans l’attente de la nouvelle audience,
— sursis à statuer sur les demandes relatives à l’article 700 du code de procédure civile,
— réservé les dépens.
Par déclaration reçue au greffe en date du 20 novembre 2020, les appelants nommés ci-dessus ont relevé appel de ce jugement.
Par un arrêt mixte du 1er mars 2022, la cour d’appel de Versailles a :
— donné acte à la société 1001 Vies Habitat, venant aux droits de la société d’HLM Coopération et Famille, de son intervention volontaire,
— infirmé le jugement déféré en ce qu’il a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la société 1001 Vies Habitat des locataires non présents à la procédure de référé-expertise,
— déclaré Mme [HY], M. [VM], Mme [ZB] (visée dans le dispositif de l’assignation au fond), Mme [VZ], Mme [AS], M. [ZM], Mme [L], Mme [BF] et M. [NU], Mme [VA] et M. [II], M. [EA], Mme [JJ] et M. [O], M. [LI], M. et Mme [ZN]
— prescrits à solliciter le paiement de sommes d’argent au titre de créances nées antérieurement au 13 juillet 2015,
— déclaré les locataires prescrits à solliciter la restitution d’un trop-perçu de loyers au titre des indexations antérieures, pour la période allant du 1er janvier 2013 au 13 juillet 2015,
— déclaré recevable la demande des appelants visant à voir juger prescrites, les demandes d’indexation des loyers antérieures au 13 juillet 2015,
— déclaré prescrites les demandes d’indexation des loyers antérieures au 13 juillet 2015,
— débouté les appelants de leur demande visant à voir juger que la mission d’expertise confiée à M. [MV] doit prendre en considération les prescriptions opposables à la bailleresse en matière d’indexation de loyers et qu’il ne pourra, de ce fait, examiner les indexations de loyers que pour les seules années 2019 et suivantes,
— confirmé le jugement déféré en ce qu’il a rejeté les exceptions d’irrecevabilité soulevées par la société 1001 Vies Habitat,
Pour le surplus,
— désigné, avant dire droit, M. [RG] [MV], en qualité d’expert, avec pour mission de :
* faire les comptes entre les parties en établissant, en considération des différends tranchés par la présente décision et sur les bases de cette décision, pour chacun des locataires dont la créance de charges et de loyers est établie à l’encontre de la bailleresse en raison des baux et des quittances produits, le compte de loyers et de charges locatives, pour la période 2007/2012, et en précisant, pour chacun d’entre eux si ce compte est débiteur ou créditeur,
* afin de permettre à la cour de vider sa saisine, l’expert procédera à une recension exhaustive des locataires présents à la cause et dont les créances de charges et de loyers ne sont pas établies en raison du fait qu’ils n’ont produit aucun bail et/ ou aucune quittance,
* s’agissant des charges locatives, il sera procédé en utilisant les montants de charges récupérables fixés par le présent arrêt et les clefs de répartition mises en oeuvre par l’expert [YA],
* s’agissant des loyers, il sera tenu compte des augmentations effectuées au 1er janvier 2009 et au 1er janvier 2010, et des indices applicables pour calculer les indexations de loyer,
* fixé à 5 000 euros le montant de la provision à consigner par la société 1001 Vies Habitat à la régie de la cour d’appel de Versailles à titre d’avance sur la rémunération de l’expert avant le 10 avril 2022,
* dit qu’en cas de refus ou d’empêchement de l’expert, il sera pourvu à son remplacement sur simple ordonnance,
* imparti à l’expert un délai de cinq mois à compter du jour où il sera avisé du versement de la consignation pour déposer son rapport,
* sursis à statuer sur les demandes respectives en paiement et les demandes de dommages et intérêts,
* réservé les dépens et les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,
Le rapport d’expertise a été déposé le 30 janvier 2023.
Aux termes de leurs conclusions signifiées le 3 juin 2025, l’association des locataires de la Résidence La Savoie, Mme [UB], Mme [AC], M. [LJ], Mme [CB] épouse [LJ], Mme [PT], Mme [T], M. [CT], Mme [BV], Mme [C], M. [C], M. [YN], M. [CJ], Mme [PU], M. [GZ], Mme [GZ], M. [WN], Mme [WN], M. [UD], Mme [HL], M. [IW], Mme [KU], Mme [JK]-[E], M. [JK], Mme [BO], Mme [IX], M. [JX], M. [HK], Mme [YZ], M. [SE], Mme [FA], M. [NI], M. [SS] et M. [SS], M. [PF], Mme [NH] épouse [PF], M. [RP], Mme [BE], M. [ZK], Mme [SF], M. [AJ], M. [KH], Mme [KH], M. [WB], Mme [YM], M. [CC], M. [VC], Mme [ZL], M. [ZL], Mme [IJ], M. [V], Mme [V], M. [ZX], Mme [JY], Mme [TE], Mme [VP], M. [MU], Mme [MU] [XC], M. [TR], Mme [UC], Mme [XY], M. [DB], Mme [NG]-[VO], M. [VO], M. [KW], M. [LX], Mme [VD], M. [PS], M. [A], Mme [P] épouse [A], M. [VR], Mme [VR], M. [NV], M. [FB], Mme [FL], M. [EN], Mme [JH] épouse [EN], M. [KV], Mme [KV], Mme [AX], Mme [LG], M. [YL], Mme [M], M. [RS], Mme [GM], Mme [S], M. [UE], Mme [SR] épouse [UE], M. [CG], Mme [MJ], M. [WD], M. [AH], Mme [NF], M. [TD], Mme [TD], M. [LV], Mme [TD], Mme [LV], M. [KK], Mme [WO], Mme [FO], M. [GN], Mme [ST], M. [TS], Mme [UN], M. [SD], Mme [OT], M. [TO], Mme [PD], M. [HM], Mme [HM], M. [LW], Mme [EC], Mme [OF], M. [YK], Mme [YK], M. [RT], M. [GL], Mme [B], M. [IY], Mme [IY], appelants demandent à la cour de :
— infirmer le jugement du tribunal d’instance de Vanves du 19 septembre 2019 en ce qu’il a débouté l’Association la Savoie et les locataires de leur demande de dommages-intérêts,
Statuant à nouveau de ce chef,
— condamner la société 1001 Vies Habitat à payer à l’Association des locataires de la Résidence La Savoie une somme de 15 000 euros à titre de dommages-intérêts,
— condamner la société 1001 Vies Habitat à payer à chacun des locataires demandeurs, sous astreinte comminatoire de 300 euros par jour de retard à compter du 8ème jour suivant la signification de l’arrêt à intervenir, les sommes indûment facturées au titre des charges et de l’indexation des loyers des exercices 2007 à 2012 inclus, selon la répartition présente dans le tableau récapitulatif des calculs charges, loyers logement et box / taux limité à 5 % pour les années 2009 et 2010
— juger que ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter de la date de leur exigibilité, c’est-à-dire au 31 décembre de chaque année, et à titre subsidiaire à compter de l’assignation en référé du 16 novembre 2012, et que les intérêts annuels porteront eux-mêmes intérêts sur le fondement de l’article 1343-2 du code civil,
— condamner la société 1001 Vies Habitat à payer à l’Association des locataires de la Résidence La Savoie et aux locataires une somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
— condamner la société 1001 Vies Habitat aux entiers dépens, qui comprendront expressément le coût du constat d’huissier pour 3 357,95 euros, celui des honoraires de M. [YA] pour 5 117,12 euros, et les honoraires de l’expert [MV].
Aux termes de ses conclusions signifiées le 21 mai 2025, la société d’HLM 1001 Vies Habitat venant aux droits de la société d’HLM Coopération et Famille, intimée, demande à la cour de :
— la recevoir en les présentes écritures, la disant bien fondée et recevable en ses demandes,
— juger que l’arrêt mixte du 1er mars 2022 est devenu définitif,
Statuant à nouveau sur les demandes non tranchées,
In limine litis,
— juger que l’expert judiciaire, M. [MV], n’a pas répondu à sa mission de procéder « à une recension exhaustive des locataires présents à la cause et dont les créances de charges et de loyers ne sont pas établies en raison du fait qu’ils n’ont produit aucun bail et/ou aucune quittance »,
— juger que l’expert a outrepassé sa mission en se servant uniquement de la comptabilité de l’intimée défenderesse pour rendre son rapport,
— juger que l’expert a inversé le sens de la charge de la preuve,
— juger que l’expert judiciaire n’a pas respecté les directives de la cour en n’utilisant pas la méthodologie de l’expert [YA], pourtant validée par une décision revêtue de force jugée,
— juger que l’expert n’a pas fait les comptes entre les parties comme cela lui avait été demandé, faute d’examiner les versements effectués tant par les locataires à l’époque que par 1001 Vies Habitat à l’issue de la procédure de 1ère instance,
A titre principal,
— juger que les demandes des locataires, qui ne démontrent pas la réalité de leurs créances faute de produire bail et/ou une quittance annuelle ne peuvent être examinées et seront donc rejetées,
— juger que le rapport de M. [YA] établit bien la liste des locataires ayant satisfait à la charge de la preuve,
— juger que s’agissant des charges, seuls les calculs repris dans le tableau des pages 42 et 43 doivent être retenus,
— juger que s’agissant des loyers, seuls le calculs repris dans les tableaux des pages 58 pour les logements et 66 pour les box doivent être retenus,
En conséquence,
— débouter l’Association et les locataires de l’ensemble de leurs demandes,
— écarter des débats les conclusions du rapport de M. [MV] examinant la situation des locataires n’ayant produit ni leur bail ni au moins une quittance par an,
— débouter de leurs demandes les locataires dont la créance de charges et de loyers n’est pas établie par la production de leur bail et/ou quittance, les disant non justifiées, et notamment les sommes indiquées dans le tableau des conclusions,
Sur les charges,
— juger que le tableau produit par les locataires est infondé dans ses calculs opérés et injustifié en pièces,
— juger que les montants de charges demandées par l’Association et les locataires au titre des années 2007 et 2009 ne sont pas ceux qui ont été validés par la cour dans son arrêt mixte du 1er mars 2022 qui est revêtu de l’autorité de la chose jugée,
— juger que dans le tableau récapitulatif des demandes des locataires les montants inscrits au titre du trop-versé pour les charges sur la période de 2007 à 2012, ne sont pas ceux de M. [MV],
— juger que seuls les montants retenus par M. [MV] et figurant dans son rapport à compter de la page 28 peuvent être demandés par les locataires,
En conséquence,
— débouter les locataires de leurs demandes de rectification du rapport de M. [MV],
— débouter les locataires et l’Association de leurs demandes financières au titre du poste de charges pour la période 2007 à 2012 telles que retranscrites dans le dispositif de leurs écritures,
Sur les loyers,
— juger que le cumul de l’indexation et de l’augmentation des loyers effectué au titre des années 2009 et 2010 n’était pas limité,
— juger que la société 1001 Vies Habitat n’a ni indexé ni augmenté les loyers de 2013 à 2018 aux fins d’apaiser les relations,
En conséquence,
— débouter les locataires de leurs demandes tendant à voir appliquer un plafond maximum de 5 % sur le cumul de l’indexation et de l’augmentation des loyers de pour les années 2009 et 2010,
— condamner au titre d’un arriéré de loyer les locataires [S], [DB], [ZL], [MU], [NG] [VO], [CC], [PF], [VC], [HK], [YZ], [EN], [AX], [SD], [TR]/ [UC], [GM], [TE], [SS], [YN], [RT], [AJ], [KK]/[WO], [NV], [UE]/ [SR], [TS]/ [ST], [YK], [CT], [FO]/ [GN] à lui verser les sommes correspondant au tableau inséré par l’intimée dans ses conclusions,
Sur les dommages et intérêts,
— confirmer le jugement du tribunal d’instance de Vanves en ce qu’il a débouté les locataires de leurs demandes de dommages et intérêts,
— débouter les locataires de leurs demandes de dommages et intérêts, les disant non fondées et injustifiées,
Sur les comptes entre les parties,
— juger qu’elle a exécuté la décision de première instance et procédé au remboursement des sommes auxquelles elle a été condamnée sur le compte des locataires, mentionnées dans le tableau inséré dans les conclusions,
— juger que ni l’expert [MV] ni les locataires n’ont intégré ces montants dans leurs calculs ou demandes financières,
— juger que la cour est tenue de faire les comptes entre les parties en tenant compte des sommes versées par elle-même en exécution de la décision de 1ère instance,
— juger que les locataires qui ont obtenu un règlement à l’issue de la première instance et dont le compte se retrouverait débiteur à la suite des choix et calculs opérés par la cour, devront être tenus de lui rembourser de ce qu’ils auront trop perçus,
En conséquence,
— condamner les locataires dont le solde de compte est débiteur à l’issue des comptes effectués par la cour sur les charges et les loyers à lui rembourser les sommes trop perçues,
A titre subsidiaire,
Sur les loyers,
— juger que le cumul de l’indexation et de l’augmentation des loyers effectué chacune des années 2009 et 2010 était limitée à 5,5 %,
En conséquence,
— condamner au titre d’un arriéré de loyer, les locataires [S], [DB], [ZL], [MU], [NG] [VO], [CC], [PF], [VC], [HK], [YZ], [EN], [AX], [SD], [TR]/ [UC], [GM], [TE], [SS], [YN], [RT], [AJ], [KK]/[WO], [NV], [UE]/ [SR], [TS]/ [ST], [YK], [CT], [FO]/ [GN] à lui verser les sommes indiquées sur le tableau reproduit dans ses écritures,
Sur les dommages et intérêts,
— réduire la demande de dommages et intérêts à de plus justes proportions,
En tout état de cause,
— débouter les requérants de leurs demandes d’astreinte,
— débouter les requérants de leurs demandes de frais irrépétibles, faute d’être justifiées,
— condamner solidairement l’Association et les requérants à :
* lui rembourser la somme de 5 500 euros qu’elle a réglée à titre de provision lors de la procédure de référé,
* supporter une partie du montant des frais d’expertise judiciaire de M. [YA] et M. [MV],
* lui verser la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
* supporter le coût des entiers dépens dont distraction au profit de Me Irène Faugeras Caron, membre de la SELARL des Deux Palais, avocat en vertu de l’art 699 du code de procédure civile.
La clôture de l’instruction a été prononcée le 24 juin 2025.
Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.
MOTIFS DE LA DÉCISION
La cour a déjà tranché, dans son arrêt avant dire droit du 1er mars 2022 les demandes relatives aux exceptions de procédure et fins de non-recevoir, et une demande au fond, avant de désigner l’expert [MV], aux fins de pouvoir établir les comptes entre les parties et statuer, subséquemment, sur la demande de dommages et intérêts formée par l’association des locataires appelants.
Ne demeurent donc en suspens que ces deux dernières demandes.
Le rapport [MV] fait l’objet de critiques :
— de la part du bailleur intimé, qui critique la méthodologie adoptée par l’expert [MV], fait, en outre et essentiellement grief à ce dernier d’avoir outrepassé les termes de sa mission en examinant des comptes locatifs sans que la créance de ces locataires soit établie, et de ne pas avoir pris en considération, pour établir le solde des comptes locatifs, les sommes qu’il a acquittées en exécution du jugement dont appel,
— de la part des locataires appelants, qui reprochent à l’expert des erreurs dans le calcul des charges de l’année 2009, et des loyers pour un petit nombre de comptes locataires.
Il incombe donc à la cour de répondre à ces critiques avant d’établir le compte entre les parties et de trancher la demande de dommages et intérêts de l’association des locataires.
Pour une meilleure lisibilité de la décision, la cour globalisera les charges et loyers de chaque locataire concerné, pour dire si le compte locatif est en débit ou en crédit, les comptes créditeurs donnant lieu à une condamnation à remboursement à l’encontre du bailleur, et les comptes débiteurs, à une condamnation en paiement du locataire ou des locataires concernés.
Les comptes locataires seront examinés par ordre alphabétique.
I) Sur le sort des 34 locataires non prescrits pour lesquels la production d’un bail et/ou d’une quittance de loyer n’est pas établie
Le premier expert désigné par le tribunal, M. [YA], après avoir retenu 44 dossiers, en a écarté 34 autres, motif pris de ce que les locataires concernés n’avaient produit ni bail ni quittance de loyer.
L’expert [MV] a établi le solde correcteur du compte locatif de l’ensemble des locataires non prescrits, y compris donc les 34 comptes locatifs écartés par son prédécesseur, en explicitant que ce dernier a utilisé une méthode consistant à comparer le montant des loyers et des charges dus selon ses calculs avec les montants payés par les locataires, pour en déduire, soit une insuffisance, soit un excédent de paiement, alors qu’il est inutile de rechercher les montants payés par les locataires, dès lors que, d’une part, les montants acquittés, figurent dans la comptabilité du bailleur et ne sont pas contestés, et que, d’autre part, il suffit, pour établir le solde créditeur ou débiteur du compte locataire, de comparer, pour chaque locataire, la différence entre les montants appelés par le bailleur et les montants dus, selon les calculs de l’expert.
L’expert [MV] indique dans son rapport, p.18, être dans l’impossibilité de répondre à la première demande faite par la cour, ainsi libellée :
' Afin de permettre à la cour de vider sa saisine, l’expert procédera à une recension exhaustive des locataires présents à la cause et dont les créances de charges et de loyers ne sont pas établies en raison du fait qu’ils n’ont produit aucun bail et /ou aucune quittance'.
L’expert de justifier cette réponse en indiquant que :
— il ne lui est pas possible ' de distinguer le vrai du faux sur la communication des baux et quittances', les locataires soutenant avoir transmis l’ensemble des baux et quittances à l’expert [YA] qui aurait donc dû analyser la totalité des dossiers, et le bailleur faisant valoir que cette communication n’est pas établie,
— la production d’un bail ou d’une quittance n’est pas nécessaire, sur le fondement du raisonnement développé plus haut, pour établir le solde créditeur ou débiteur de chaque locataire, dès lors que la comptabilité du bailleur qui fait foi, mentionne bien les montants appelés et les sommes payées par les locataires,
— il a pris soin de faire valider sa méthode par le juge chargé du contrôle des expertises qui lui a indiqué ' votre interprétation est la bonne, la cour se réservant d’apprécier si la comptabilité de la société bailleresse peut faire foi'.
Devant la cour, les locataires appelants demandent à la cour de retenir et examiner l’ensemble des dossiers des locataires présents à la cause, en soulignant, au soutien de cette prétention, que le travail exhaustif de l’expert [MV] ne peut être écarté, dès lors que ce dernier n’a pas, contrairement à ce que soutient le bailleur, outrepassé les termes de sa mission, et qu’il serait injuste que les lacunes de l’expertise de M. [YA], à qui l’ensemble des dossiers a bien été transmis à plusieurs reprises, profitent au bailleur.
La société 1001 vies habitat s’oppose à cette demande, en indiquant que l’expert s’est fixé sa propre mission, sans respecter celle qui lui avait été confiée par la cour dans son arrêt avant dire droit, et que valider la méthode de l’expert [MV], consistant à déterminer le solde des comptes locatifs à partir de la seule analyse de la comptabilité du bailleur, aboutirait à renverser la charge de la preuve et contreviendrait aux dispositions des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil.
Sur le fondement de ce raisonnement, la société 1001 Vies habitat demande à la cour de rejeter les demandes de remboursement des locataires, qui n’établissent pas la réalité de leur créance en produisant un bail et/ ou une quittance de loyer.
Réponse de la cour
L’article 1353du code civil dispose :
' Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation'.
S’il incombe effectivement aux locataires demandeurs en restitution des sommes qu’ils estiment avoir indûment payées de prouver le paiement et le caractère indu de ce paiement, et, partant, de prouver la réalité et l’étendue de leur créance sur le bailleur, cette preuve, s’agissant d’un fait juridique, peut être rapportée par tous moyens, et donc autrement que par la production d’un bail d’habitation et de quittances de loyers.
Elle peut notamment être rapportée par l’analyse de la comptabilité du bailleur. D’autant plus que les quittances de loyer s’analysant comme des extraits de la comptabilité, présentés sous une autre forme, leur utilité n’est avérée, pour corriger les comptes des locataires, qu’en l’absence d’accès aux données comptables du bailleur.
De ce fait, il y a lieu de considérer que les 34 locataires non prescrits établissent au moyen de l’expertise judiciaire la réalité et l’étendue de leur créance, les données comptables du bailleur n’étant contestées par aucune des parties.
C’est en vain que le bailleur fait grief à l’expert d’avoir outrepassé sa mission, dès lors que l’expert, après avoir constaté l’impossibilité d’établir si les locataires avaient ou non fourni à l’expert [YA] les baux et quittances comme ils le soutiennent, a consulté le juge chargé du contrôle des expertises qui l’a autorisé à poursuivre ses investigations selon la méthode proposée, qui est aujourd’hui validé par la cour.
Cette méthode n’emporte aucun renversement de la charge de la preuve du seul fait que la réalité et l’étendue de la créance sont établies par l’analyse de la comptabilité du bailleur, une partie étant à même de rapporter la preuve lui incombant par tous moyens et donc par une expertise judiciaire réalisée à partir de l’analyse de la comptabilité de la partie adverse.
L’autorité de chose jugée qui s’attache à l’arrêt du 1er mars 2022 ne concerne que les seules exceptions de procédure, fins de non-recevoir et demandes tranchées dans le dispositif de l’arrêt – Cass. Ass. plénière, 13 mars 2009, n°08-16.033 ; article 480 du code de procédure civile – et non les motifs, fussent-ils décisoires, ni la mission de l’expert, la désignation de l’expert étant une mesure avant dire droit, qui n’a pas autorité de la chose jugée, et ne lie pas le juge appelé à trancher le fond du litige. Il est rappelé qu’une décision qui ordonne une expertise en fixant le cadre juridique de la mission de l’expert n’a pas pour effet de limiter les débats, après expertise, à ce cadre (Cass. 3ème civ. 1er octobre 2008, n°07-17.051).
En conséquence, les demandes en paiement des 34 locataires non prescrits seront examinées par la cour, le bailleur étant débouté de sa demande visant à voir rejeter ces prétentions, au motif de ce que la créance de ces locataires ne serait pas établie.
II) Sur le cumul des augmentations annuelles avec les indexations de loyers pour les années 2009 et 2010
Les locataires appelants demandent à la cour, à titre principal, de limiter le cumul des augmentations et indexations de loyers à 5 %, en soulignant que :
— cette augmentation maximale correspond au plafonnement prévu par la loi,
— elle est conforme au principe d’égalité qui doit prévaloir entre les locataires. En effet, plusieurs bailleurs s’étant succédé, les baux prévoient, pour certains locataires, une indexation au 1er janvier et, pour d’autres, à la date anniversaire du bail, et l’augmentation de loyers des locataires dont l’indexation se fait au 1er janvier a été ' absorbée’ par la décision du directoire de 1001 Vies habitat, tandis que les locataires dont le bail prévoit une indexation à la date anniversaire du contrat ont subi une deuxième augmentation à cette date, le cumul des deux augmentations dépassant le plafond légal de 5 %,
— le bailleur avait indiqué qu’il entendait pratiquer une seule augmentation de loyer par an, ce qui n’a été fait que pour les seuls locataires dont le bail prévoyait une indexation au 1er janvier de l’année.
A titre subsidiaire, les locataires demandent à voir limiter la hausse des loyers à 5,5 %, le directoire de 1001 Vies habitat ayant dit expressément qu’aucune hausse ne serait supérieure à ce montant.
Le bailleur intimé réplique que rien ne s’oppose au cumul sans limite des augmentations avec l’indexation des loyers, dès lors que :
— l’indexation, qui consiste à faire évoluer automatiquement le loyer en fonction d’un indice de référence, et l’augmentation qui désigne toute hausse de loyer qui dépasse l’indexation automatique ou qui intervient dans des cas spécifiques (travaux, rénovation), sont de nature juridique différente,
— le programme '[Localité 39] Savoie’ est un programme non comptabilisé dans les logements sociaux,
— sur le fondement de l’article L. 442-1 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction en vigueur du 8 juin 1978 au 29 janvier 2017, les sociétés d’Hlm pouvaient augmenter le loyer de plus de 10 % d’un semestre à l’autre,
— la décision prise par le directoire du bailleur ' Coopération et famille’ ne concerne que les augmentations et ne vise pas les indexations, qui sont automatiques et indépendantes des augmentations.
Réponse de la cour
L’article L. 442-1du code de la construction et de l’habitation, dans sa version en vigueur du 8 juin 1978 au 29 janvier 2017, dispose :
'L’autorité administrative détermine les prix de base au mètre carré afférents aux différentes catégories de construction réalisées par les organismes d’habitations à loyer modéré.
En vue d’assurer l’équilibre de la situation financière de ces organismes, elle fixe, pour les loyers, un montant minimum et un montant maximum établis en tenant compte notamment des prix de revient de la construction à la charge desdits organismes et des frais de gestion, de contrôle et d’entretien.
Dans le cas où la situation financière d’un organisme d’habitations à loyer modéré fait craindre qu’il ne puisse plus faire face à ses obligations, l’autorité administrative peut imposer à l’organisme préalablement saisi l’application aux logements construits postérieurement au 3 septembre 1947 d’un loyer susceptible de rétablir l’équilibre d’exploitation.
Les augmentations résultant des dispositions du présent article sont applicables de plein droit aux bénéficiaires des baux ou engagements de location. En aucun cas, ces augmentations ne devront entraîner, d’un semestre par rapport au semestre précédent, une hausse supérieure à 10 p. 100".
Le même article du même code dans sa version en vigueur du 29 janvier 2017 au 23 février 2022 précise :
'Les loyers pratiqués pour les logements des organismes d’habitations à loyer modéré sont révisés chaque année au 1er janvier en fonction de l’indice de référence des loyers prévu au I de l’article 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. La date de l’indice de référence des loyers prise en compte pour cette révision est celle du deuxième trimestre de l’année précédente.
L’autorité administrative peut autoriser, pour une durée qu’elle détermine, un organisme à déroger à l’avant-dernier alinéa du présent article soit dans le cadre d’un plan de redressement approuvé par la Caisse de garantie du logement locatif social, soit pour une partie du patrimoine de l’organisme ayant fait l’objet d’une réhabilitation. Toutefois, d’une année par rapport à l’année précédente, la hausse de loyer est plafonnée à 5 % en sus de la variation de l’indice de référence des loyers mentionné au même avant-dernier alinéa. Sous réserve de l’accord des associations représentatives de locataires et des locataires dans les conditions fixées à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière, cette hausse peut être supérieure à ce plafond'
Il résulte de ces textes qu’augmentation et indexation doivent être dissociées et sont cumulables, dans la limite d’un plafond, fixé à 10 % pour les années 2009/2010.
Les appelants sont, par suite, mal fondés à soutenir, en premier lieu, que les cumuls intervenus pour certains locataires – augmentations de 3,19 % en 2009 et 3 % en 2010 auxquelles s’est ajoutée la hausse entraînée par l’indexation – seraient supérieurs au plafond fixé par la loi à 10 %, les hausses cumulées les plus importantes s’élevant à un peu plus de 6 %, selon les travaux de l’expert [MV] (tableaux p. 58 et suivantes pour les logements et 66 et suivantespour les aires de stationnement).
Les appelants font valoir, en deuxième lieu, que le cumul pratiqué pour certains locataires serait contraire aux engagements exprès du bailleur, en produisant deux extraits de procès-verbaux de réunions du directoire du bailleur ' coopération et famille’ des 2 octobre 2008 et 5 octobre 2009, dont il ressort que la hausse de 3,19 %, appliquée au 1er janvier 2009, sera la seule appliquée sur l’exercice 2009 – pièce n°53 des appelants – et, pour l’année 2010, il a été décidé de pratiquer une augmentation moyenne de 3 %, cette augmentation étant la seule appliquée sur l’année 2010, et qu’aucune hausse ne sera supérieure à 5,5 % (Pièce n°54 des appelants).
S’il est vrai que ces procès-verbaux de réunion ne mentionnent explicitement que les augmentations et ne font aucune référence aux indexations prévue dans les baux, il est également constant qu’aucune indexation n’a été pratiquée pour les locataires dont la révision du bail était prévue à la même date que l’augmentation et non à la date anniversaire du bail, ce qui démontre, comme le soutiennent les appelants, que l’esprit et la lettre de la décision du directoire était d’éviter tout cumul de la hausse générale et de la hausse indiciaire.
Le plafond de 5,5% mentionnée dans les procès-verbaux s’explique par la diversité du parc locatif détenu par cette société dans plusieurs département, comme en témoigne le fait que la hausse générale pour le département de la Nièvre ne s’appliquait qu’au 1er juillet et non au 1er janvier.
Il s’ensuit que la hausse des loyers aurait dû être limitée, pour l’ensemble des locataires, en application du principe d’égalité qui doit prévaloir entre les locataires, à 3, 19 % et 3 % pour les années 2009 et 2010, dès lors que le bailleur avait décidé de ne procéder à aucune indexation pour les locataires de l’immeuble dont la date d’indexation coïncidait avec la date d’application de l’augmentation générale décidée par le directoire.
Cependant, pour tenir compte de la demande des locataires appelants, la hausse sera plafonnée à 5 % pour l’ensemble des locataires.
III) Sur les charges
Les appelants font valoir que le rapport [MV] est entaché de deux erreurs concernant les charges des exercices 2007 et 2009.
Ils sollicitent la correction de la seule erreur relative à l’année 2009 en faisant valoir, qu’en raison de son importance, elle a des conséquences significatives sur les comptes entre les parties.
Le bailleur intimé critique la méthodologie de l’expert [MV] à qui il reproche de s’être appuyé sur sa seule comptabilité et les montants appelés pour faire les comptes entre les parties, avant de s’opposer à la demande de rectification des locataires, en indiquant que cette demande se fonde sur une pièce émanant des locataires eux-mêmes, alors que nul ne peut se délivrer de preuve à soi-même, que les pièces communiquées par l’association des locataires sont entachées d’erreur, que les montants de charges retenus ne sont pas ceux fixés par la cour dans son arrêt mixte, et qu’enfin, les montants retenus par l’association sont différents de ceux retenus par l’expert [MV].
Réponse de la cour
L’expert [MV] précise en page 158 de son rapport :
' J’ai comparé ce que MVH (Mille une vies habitat) avait imputé aux locataires avec ce qu’il fallait imputer compte tenu des montants de charges arrêtés par la cour (souligné par la cour). La différence représente ce qu’il convient de créditer ou de débiter sur le compte du locataire'.
La cour, comme indiqué ci-avant, entend valider la méthodologie de l’expert [MV], qui repose sur une analyse de la comptabilité du bailleur et qui contrairement à ce que soutient le bailleur, tient compte des montants de charges arrêtés par la cour dans son arrêt mixte.
S’agissant de l’erreur dont la rectification est sollicitée par les locataires, l’expert [MV] répond ' Comme l’ont justement souligné les demandeurs, j’ai fait des erreurs dans les références des pièces citées, mais ces erreurs ne remettent pas en cause les montants que j’ai relevés dans les bonnes pièces'.
Cependant et comme le font valoir à bon droit les appelants, il apparaît que l’erreur commise par l’expert ne porte pas seulement sur le référencement des pièces, mais sur la pièce elle-même, dès lors que l’expert vise le décompte individuel de chacun des locataires et non le listing des charges de l’exercice 2009 (pièce n°52 des locataires appelants).
Le fait que les calculs rectifiés soient établis à partir du listing produit par les appelants est indifférent, le principe selon lequel « Nul ne peut se constituer de titre à soi-même » étant inapplicable aux faits juridiques (Cass. com., 26 juin 2024, n° 22-24.487).
La demande de rectification des locataires sera, par suite, accueillie.
IV) Sur les loyers
Les appelants font valoir que des erreurs ont été commises dans les tableaux de l’expert [MV] dans les calculs de l’indexation des loyers par locataire, qu’il s’agisse d’erreurs qui n’étaient pas présentes sur le pré-rapport de l’expert, ou qu’il s’agisse d’un désaccord de fond.
Le bailleur se borne à indiquer que l’expert a répondu aux erreurs relevées par les locataires, dans les pages 140 à 155 de son rapport.
Réponse de la cour
Après examen comparatif des pièces justificatives produites par les locataires appelants, des travaux et réponses très ponctuelles de l’expert dans son rapport (pages 140 à 155), la cour décide de retenir les erreurs concernant les comptes locatifs suivants :
— [MU]-[XC] : erreur sur le montant des loyers reportés dans les tableaux de l’expert qui ne correspond pas à celui des loyers appelés par le bailleur à l’entrée dans les lieux ; erreur sur le mode de révision des loyers : erreurs non présentes dans le pré-rapport de l’expert.
— [EN]-[JH] : erreur sur le montant du loyer appelé en 2010 (justifié par quittance de loyer 2010),
— [AX] : erreur d’écriture et absence de report du loyer du mois de décembre 2007 (justifiée par quittances de l’année 2011),
— [TO] [TB] – [PD] [TF] : erreurs sur l’indexation des baux logement et parking qui ne pouvaient être augmentés en janvier 2008, dès lors que les baux, concédés en juillet 2007, prévoyaient une indexation à leur date anniversaire. Ces erreurs ne se retrouvent que sur le rapport final, mais pas sur le pré-rapport de l’expert [MV],
— [AJ] : erreur sur les montants appelés par le bailleur justifiée par les quittances du locataire pour la période 2007- 2012,
— [KK]-[WO] : erreur sur le montant du loyer de l’année 2008, le bail concédé en novembre 2007, ne pouvant être indexé en 2008 ; erreur justifiée par la production des quittances 2007 et 2008 et les pièces de l’expert et ne figurant pas sur le pré-rapport,
— [NV] [BW] : erreur sur le montant du loyer de l’année 2007, qui ne figurait pas sur le pré-rapport de l’expert,
— [UE]-[AI] : erreur sur les loyers pris en compte au titre de l’année 2007 (année entière au lieu de six mois), selon les pièces de l’expert,
— [XY] [BP] : erreur, qui ne figurait pas sur le pré-rapport, sur l’indice pris en compte d’indexation du box (T2), compte tenu de la date de signature du bail de stationnement – 11 octobre – alors que c’est le dernier indice publié par l’INSEE qui doit être pris en compte (T1),
— [GN]-[FO] : erreur d’écriture sur le montant du loyer appelé (tableau IV) dans la fiche locataire, le montant du loyer retenu est exact (838, 22 euros et non 832, 22), rapport de l’expert [MV] page 146,
— [VR] [WC] : baisse de loyer suite au décès de Mme [VR] qui a modifié le barème des revenus du locataire, non prise en compte à partir du mois d’août de l’année 2011.
L’expert [MV] indique dans son rapport que le loyer a bien baissé entre 2011 et 2012, qu’il en avait déduit qu’un nouveau bail était venu remplacer le précédent et qu’il y a lieu de corriger et de ne tenir compte que du seul contrat signé en 1995. La cour considère qu’il y a lieu de prendre en considération la baisse du loyer relevée.
V) Compte entre les parties
Pour une bonne lisibilité de sa décision, la cour ne reproduira pas les calculs de l’expert corrigés année par année, mais indiquera, après globalisation des sommes dues et réglées au titre des charges et des loyers, seulement les montants à rembourser par le bailleur pour chacun des locataires dont le solde du compte est créditeur et les montants à payer par les locataires dont le solde du compte locatif est débiteur, en considération de :
a) des réponses apportées par la cour aux paragraphes précédents,
b) des sommes versées par le bailleur en exécution du jugement déféré à la cour.
Certains locataires, qui ont changé d’appartement, ont bénéficié de deux baux d’habitation. Dans ce cas, la cour mentionnera les deux baux sans globaliser les sommes dues ou à payer.
En conséquence, la société 1001 vies habitat sera condamnée à payer les sommes suivantes aux locataires dont les noms suivent :
— M. [EY] [C] et Mme [FK] [C] : 2 790, 03 euros
— M. [G] [A] et Mme [VB] [P], épouse [A] (bail 2006-2010) : 765,47 euros
— M. [G] [A] et Mme [VB] [P], épouse [A] (bail 2011) : 233, 48 euros
— M. [JI] [V] et Mme [DP] [V] : 1 930, 56 euros
— Mme [N] [B] : 1 437, 34 euros
— Mme [FM] [T] (bail 2006-2011) : 2 492, 78 euros
— Mme [FM] [T] (bail 2012) : 6, 46 euros
— Mme [EO] [IX] : 2 284, 97 euros
— M. [IV] [WB] : 1 443, 84 euros
— M. [ZZ] [LV] et Mme [GX] [LV] : 2 444, 93 euros
— M. [X] [TD] et Mme [ZY] [TD] : 2 444, 93 euros
— M. [IL] et Mme [DZ] [MU] (bail 2002-2009) : 877,61 euros
— M. [IL] [MU] et Mme [DZ] [MU] [XC] (bail 2010) :1 008, 35 euros
— Mme [HJ] [NG]-[VO] et M. [RR] [VO] : 488, 75 euros
— M. [WM] [GL] : 121, 45 euros
— M. [IZ] [CC] et Mme [XA] [YM] : 1 520, 91 euros
— M. [Z] [WN] et Mme [TP] [WN] : 1 775, 05 euros
— M. [OH] [KW] : 1 829, 50 euros
— M. [RF] [RS] : 478, 25 euros
— M. [DM] [UD] : 1 638, 28 euros
— M. [OU] [YL] et Mme [HX] [M] : 733, 28 euros
— M. [X] [EN] et Mme [AF] [JH], épouse [EN] : 835, 05 euros
— M. [DA] [SP] [BO] : 1 560, 04 euros
— M. [BN] [KV] et Mme [JW] [KV] : 1 393, 16 euros
— M. [DO] [JX] : 2 397, 58 euros
— Mme [YY] [AC] : 1 492, 18 euros
— Mme [IK] [AX] : 1 580, 95 euros
— M. [DN] [GZ] et Mme [TF] [GZ] : 1 153, 23 euros
— M. [GJ] [SD] et Mme [U] [OT] : 2 577, 16 euros
— Mme [PH] [PT] : 565, 71 euros
— Mme [PG] [OF] : 639, 02 euros
— Mme [XZ] [IJ] : 861, 62 euros
— Mme [NT] [GM] : 1 961, 24 euros
— M. [EZ] [JK] et Mme [AG] [JK]-[E] : 1 946, 90 euros
— M. [X] [IW] et Mme [SO] [KU] : 2 293, 11 euros
— M. [NS] [IY] et Mme [KI] [IY] : 616, 89 euros
— M. [OU] [CJ] et Mme [HX] [PU] : 2 571, 36 euros
— M. [HW] [LW] et Mme [GA] [EC] : 1 793, 36 euros
— M. [MH] [YN] : 598, 51 euros
— M. [W] [ZK] et Mme [FN] [SF] (bail 2008-2011) : 1 010, 43 euros
— M. [W] [ZK] et Mme [FN] [SF] (bail 2011) : 950, 14 euros
— M. [BP] [LJ] et Mme [F] [CB], épouse [LJ] : 518, 77 euros
— M. [TB] [TO] et Mme [TF] [PD] : 2 595, 32 euros
— M. [AD] [ZX] et Mme [K] [JY] : 1 600, 65 euros
— Mme [MW] [UB], divorcée [UO] : 754, 80 euros
— Mme [UP] [NF] : 2 277, 89 euros
— M. [Y] [KH] et Mme [HA] [KH] : 1 778, 24 euros
— Mme [XM] [UN] (bail 2000) : 308, 99 euros
— Mme [XM] [UN] (bail 2005) : 972, 14 euros
— M. [BK] [AJ] : 1 047, 03 euros
— M. [BK] [HM] et Mme [JV] [HM] : 2 489, 15 euros
— Mme [EB] [BE] : 1 171, 90 euros
— M. [MG] [AH] : 1 626, 79 euros
— M. [BW] [NV] : 733, 87 euros
— M. [XN] [NI] : 1 636, 74 euros
— M. [RD] [RP] : 1 069, 14 euros
— Mme [BP] [XY] : 857, 72 euros
— Mme [H] [ST] et M. [RE] [TS] : 741, 30 euros
— Mme [YX] [LG] : 999, 53 euros
— M. [WZ] [YK] et Mme [MT] [YK] (bail 2005) : 4 353, 74 euros
— M. [BN] [CG] (bail 2007) : 2 511, 67 euros
— M. [BN] [CG] (bail 2011) : 274, 80 euros
— Mme [HX] [FO] et M. [HW] [GN] : 803, 63 euros
— M. [WC] [VR] et Mme [J] [VR] : 457, 21 euros.
Il n’y a pas lieu d’assortir ces condamnations d’une astreinte comme le sollicitent les appelants.
Les sommes allouées aux locataires porteront intérêts au taux légal à compter du présent arrêt.
Les intérêts annuels porteront eux-mêmes intérêts dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil.
Les locataires dont le compte locatif est débiteur seront condamnés à payer à la société 1001 vies habitat, les sommes suivantes :
— Mme [I] [S] : 751, 15 euros
— M. [XL] [DB] : 575, 66 euros
— M. [GB] [ZL] et Mme [ZA] [ZL] : 1 193, 04 euros
— M. [FY] [PS] : 699, 60 euros
— M. [BW] [SE] et Mme [XB] [FA] : 744, 96 euros
— M. [PR] [PF] et Mme [EL] [NH] : 738, 20 euros
— M. [PE] [VC] : 697, 56 euros
— M. [WP] [HK] et Mme [EB] [YZ] : 1 699, 16 euros
— Mme [LT] [HL] : 466, 53 euros
— M. [KJ] [TR] et Mme [OV] [UC] : 566, 67 euros
— Mme [HZ] [TE] : 999, 48 euros
— M. et Mme [CR] [SS] : 1 605, 28 euros
— Mme [CM] [VP] : 534, 82 euros
— M. [BP] [RT] : 69, 75 euros
— M. [XO] [FB] et Mme [CM] [FL] : 1 895, 12 euros
— M. [OR] [KK] et Mme [UR] [WO] : 1 238, 99 euros
— M. [TC] [UE] et Mme [LU] [SR], épouse [UE] : 805, 21 euros
— M. [WZ] [YK] et Mme [MT] [YK] (bail 1996) : 1 067, 85 euros
— M. [VN] [CT] et Mme [KX] [BV] : 170, 03 euros
— Mme [DC] [MJ] et M. [ZJ] [WD] : 1 017, 83 euros
— M. [OS] [LX] et Mme [EM] [VD] : 1 285, 28 euros.
VI) Sur la demande de dommages et intérêts formée par l’association des locataires de la résidence La Savoie (15 000 euros)
L’association fait grief au premier juge de l’avoir déboutée de sa demande de dommages et intérêts, motif pris de ce qu’elle ne démontrait pas que les régularisations opérées tardivement et de manière erronée par le bailleur révélaient une légèreté blâmable ou une intention de nuire et que l’appréciation inexacte qu’une partie peut faire de ses droits n’est pas, en elle-même, constitutive d’une faute.
À hauteur de cour, l’association poursuit l’infirmation de ce chef du jugement, en faisant valoir que les locataires s’épuisent, depuis maintenant 17 ans, pour ne plus faire la trésorerie de leur bailleur social, et que la carence de ce dernier à fournir en temps utile les justificatifs qu’il est tenu légalement de produire annuellement et l’inertie dont il fait preuve, sont insupportables.
Elle souligne que l’impéritie du bailleur l’a contrainte à effectuer un travail comptable de grande ampleur, fastidieux et usant, directement avec le bailleur dans un premier temps, puis dans le cadre des deux expertises.
Elle relève que le premier juge a commis une erreur de droit en rejetant sa demande, en raison du fait que le bailleur n’aurait pas agi dans l’intention de leur nuire, alors que le seul fait dommageable fonde le droit à réparation, en application des dispositions de l’article 1241 du code civil.
Elle indique, enfin, que ne pas sanctionner le bailleur pour sa gestion calamiteuse et ses manquements réitérés l’encouragerait à persévérer dans son attitude.
Le bailleur intimé s’oppose à la demande de dommages et intérêts formée à son encontre en concluant à titre principal à son rejet, et à titre subsidiaire, à ce que les dommages et intérêts sollicités – 15 000 euros – soient réduits à de plus justes proportions, en répliquant que la demande est infondée et repose sur une litanie d’allégations mensongères. Il expose à la cour que :
— le préjudice invoqué par les locataires est d’avoir payé trop de charges ou de loyers et que ce préjudice, s’il doit être reconnu par la cour, sera indemnisé par le remboursement du trop-perçu,
— aucune attitude répréhensible, de nature à fonder une demande de dommages et intérêts, ne peut lui être reprochée, dans la mesure où son personnel fait de son mieux pour exécuter son travail, et où, s’il y a eu des erreurs, elles n’ont jamais été volontaires ni commises avec l’intention de nuire,
— les allégations de l’association selon lesquelles il chercherait à se faire de la trésorerie aux dépens des locataires, sont mensongères et diffamatoires,
— il avait acquis la résidence depuis deux ans quand le litige s’est noué et opérer une régularisation de charges sur dix-huit mois pour un immeuble de 161 logements n’est pas chose aisée,
— l’attitude des locataires, qui contestaient systématiquement sa comptabilité et la rejetaient en bloc, n’a pas facilité les choses ni le dénouement du litige à brefs délais,
— il n’a engagé aucune procédure de recouvrement à l’encontre des locataires partie à la cause, qui ont choisi de se faire justice à eux-mêmes en cessant de régler les charges qu’ils contestaient,
— il ne pouvait reprendre les régularisations pendant que les expertises étaient en cours, et il a cessé de procéder aux indexations dès 2013, exécuté le jugement de première instance dans les meilleurs délais, refusé de procéder au recouvrement des arriérés de loyers et de charges et supporté, à titre provisionnel, la majeure partie des honoraires des deux experts judiciaires.
Réponse de la cour
Si un bailleur peut être condamné à des dommages et intérêts en cas d’absence de régularisation ou de régularisation tardive, c’est sous réserve de démontrer sa mauvaise foi et sa déloyauté, qui sont notamment retenues lorsque le bailleur s’abstient pendant plusieurs années de procéder à la régularisation des charges pour réclamer ensuite un arriéré important ou lorsqu’il s’abstient volontairement de répondre aux demandes de régularisations du locataire.
Au cas d’espèce, le retard avec lequel les régularisations de charges et la production des pièces justificatives, pour déplorable qu’il soit, ne permet pas de retenir la responsabilité du bailleur, en ce qu’il n’est pas démontré que ce dernier aurait fait preuve d’un mauvais vouloir manifeste, et que ce retard serait volontaire, et aurait eu pour objectif de ' se faire de la trésorerie’ au préjudice des locataires.
Par ailleurs, et comme il a été relevé pertinemment par le premier juge, le bailleur a pu se méprendre sur l’étendue de ses droits, sans que cette méprise, qui a été à l’origine d’erreurs dans les répartitions, puisse lui être imputée à faute, et permette, dès lors, d’engager sa responsabilité, étant relevé que les répartitions à opérer étaient relativement complexes, comme le démontre le fait qu’il a fallu deux expertises, longues et difficultueuses, pour démêler l’écheveau.
C’est pourquoi la cour confirmera le jugement déféré en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts de l’association des locataires de la résidence La Savoie.
VII) Sur les dépens
Le bailleur intimé, qui succombe pour l’essentiel, sera condamné aux dépens de première instance et d’appel, qui comprendront les frais des deux expertises judiciaires et le coût du constat de commissaire de justice d’un montant de 3 357, 95 euros.
Il sera débouté de l’ensemble de ses demandes au titre de la procédure de référé et des frais irrépétibles non compris dans les dépens.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant contradictoirement et par mise à disposition au greffe
Confirme le jugement de première instance en ce qu’il a débouté l’association des locataires de la résidence La Savoie de sa demande de dommages et intérêts ;
Infirme le jugement déféré en ce qui concerne les sommes allouées aux locataires non prescrits partie à la cause ;
Statuant à nouveau de ce chef
Condamne la société 1001 Vies habitat à payer les sommes indiquées ci-après, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt, aux locataires dont les noms suivent :
— M. [EY] [C] et Mme [FK] [C] : 2 790, 03 euros
— M. [G] [A] et Mme [VB] [P], épouse [A] (bail 2006-2010) : 765,47 euros
— M. [G] [A] et Mme [VB] [P], épouse [A] (bail 2011) : 233, 48 euros
— M. [JI] [V] et Mme [DP] [V] : 1 930, 56 euros
— Mme [N] [B] : 1 437, 34 euros
— Mme [FM] [T] (bail 2006-2011) : 2 492, 78 euros
— Mme [FM] [T] (bail 2012) : 6, 46 euros
— Mme [EO] [IX] : 2 284, 97 euros
— M. [IV] [WB] : 1 443, 84 euros
— M. [ZZ] [LV] et Mme [GX] [LV] : 2 444, 93 euros
— M. [X] [TD] et Mme [ZY] [TD] : 2 444, 93 euros
— M. [IL] [MU] et Mme [DZ] [MU] [XC] (bail 2002-2009) : 877,61 euros
— M. [IL] [MU] et Mme [DZ] [MU] [XC] (bail 2010) :1008, 35 euros
— Mme [HJ] [NG]-[VO] et M. [RR] [VO] : 488, 75 euros
— M. [WM] [GL] : 121, 45 euros
— M. [IZ] [CC] et Mme [XA] [YM] : 1 520, 91 euros
— M. [Z] [WN] et Mme [TP] [WN] : 1 775, 05 euros
— M. [OH] [KW] : 1 829, 50 euros
— M. [RF] [RS] : 478, 25 euros
— M. [DM] [UD] : 1 638, 28 euros
— M. [OU] [YL] et Mme [HX] [M] : 733, 28 euros
— M. [X] [EN] et Mme [AF] [JH], épouse [EN] : 835, 05 euros
— M. [DA] [SP] [BO] : 1 560, 04 euros
— M. [BN] [KV] et Mme [JW] [KV] : 1 393, 16 euros
— M. [DO] [JX] : 2 397, 58 euros
— Mme [YY] [AC] : 1 492, 18 euros
— Mme [IK] [AX] : 1 580, 95 euros
— M. [DN] [GZ] et Mme [TF] [GZ] : 1 153, 23 euros
— M. [GJ] [SD] et Mme [U] [OT] : 2 577, 16 euros
— Mme [PH] [PT] : 565, 71 euros
— Mme [PG] [OF] : 639, 02 euros
— Mme [XZ] [IJ] : 861, 62 euros
— Mme [NT] [GM] : 1 961, 24 euros
— M. [EZ] [JK] et Mme [AG] [JK]-[E] : 1 946, 90 euros
— M. [X] [IW] et Mme [SO] [KU] : 2 293, 11 euros
— M. [NS] [IY] et Mme [KI] [IY] : 616, 89 euros
— M. [OU] [CJ] et Mme [HX] [PU] : 2 571, 36 euros
— M. [HW] [LW] et Mme [GA] [EC] : 1 793, 36 euros
— M. [MH] [YN] : 598, 51 euros
— M. [W] [ZK] et Mme [FN] [SF] (bail 2008-2011) : 1 010, 43 euros
— M. [W] [ZK] et Mme [FN] [SF] (bail 2011) : 950, 14 euros
— M. [BP] [LJ] et Mme [F] [CB], épouse [LJ] : 518, 77 euros
— M. [TB] [TO] et Mme [TF] [PD] : 2 595, 32 euros
— M. [AD] [ZX] et Mme [K] [JY] : 1 600, 65 euros
— Mme [MW] [UB], divorcée [UO] : 754, 80 euros
— Mme [UP] [NF] : 2 277, 89 euros
— M. [Y] [KH] et Mme [HA] [KH] : 1 778, 24 euros
— Mme [XM] [UN] (bail 2000) : 308, 99 euros
— Mme [XM] [UN] (bail 2005) : 972, 14 euros
— M. [BK] [AJ] : 1 047, 03 euros
— M. [BK] [HM] et Mme [JV] [HM] : 2 489, 15 euros
— Mme [EB] [BE] : 1 171, 90 euros
— M. [MG] [AH] : 1 626, 79 euros
— M. [BW] [NV] : 733, 87 euros
— M. [XN] [NI] : 1 636, 74 euros
— M. [RD] [RP] : 1 069, 14 euros
— Mme [BP] [XY] : 857, 72 euros
— Mme [H] [ST] et M. [RE] [TS] : 741, 30 euros
— Mme [YX] [LG] : 999, 53 euros
— M. [WZ] [YK] et Mme [MT] [YK] (bail 2005) : 4 353, 74 euros
— M. [BN] [CG] (bail 2007) : 2 511, 67 euros
— M. [BN] [CG] (bail 2011) : 274, 80 euros
— Mme [HX] [FO] et M. [HW] [GN] : 803, 63 euros
— M. [WC] [VR] et Mme [J] [VR] : 457, 21 euros ;
Dit n’y avoir lieu d’assortir ces condamnations d’une astreinte ;
Dit que les intérêts annuels porteront eux-mêmes intérêts dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;
Condamne les locataires dont les noms suivent à payer à la société 1001 vies habitat, les sommes indiquées ci-dessous :
— Mme [I] [S] : 751, 15 euros
— M. [XL] [DB] : 575, 66 euros
— M.[GB] [ZL] et Mme [ZA] [ZL] : 1 193, 04 euros
— M. [FY] [PS] : 699, 60 euros
— M. [BW] [SE] et Mme [XB] [FA] : 744, 96 euros
— M. [PR] [PF] et Mme [EL] [NH] épouse [PF] : 738, 20 euros
— M. [PE] [VC] : 697, 56 euros
— M. [WP] [HK] et Mme [EB] [YZ] : 1 699, 16 euros
— Mme [LT] [HL] : 466, 53 euros
— M. [KJ] [TR] et Mme [OV] [UC] : 566, 67 euros
— Mme [HZ] [TE] : 999, 48 euros
— M. [CR] [GK] et Mme [TP] [GK] née [FX]: 1 605, 28 euros
— Mme [CM] [VP] : 534, 82 euros
— M. [BP] [RT] : 69, 75 euros
— M. [XO] [FB] et Mme [CM] [FL] : 1 895, 12 euros
— M. [OR] [KK] et Mme [UR] [WO] : 1 238, 99 euros
— M. [TC] [UE] et Mme [LU] [SR], épouse [UE] : 805, 21 euros
— M. [WZ] [YK] et Mme [MT] [YK] (bail 1996) : 1 067, 85 euros
— M. [VN] [CT] et Mme [KX] [BV] : 170, 03 euros
— Mme [DC] [MJ] et M. [ZJ] [WD] : 1 017, 83 euros
— M. [OS] [LX] et Mme [EM] [VD] : 1 285, 28 euros.
Déboute la société 1001 vies habitat du surplus de ses demandes en paiement et de ses autres demandes ;
Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne la société 1001 vies habitat à payer à l’association des locataires de la résidence La Savoie une indemnité de 10 000 euros ;
Condamne la société 1001 vies habitat aux dépens de première instance et d’appel, qui comprendront les frais des deux expertises judiciaires et le coût du constat de commissaire de justice d’un montant de 3 357, 95 euros.
— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.
— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Bénédicte NISI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
La Greffière, Le Président,
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