25/06/2024

ARRÊT N° 307/2024

N° RG 23/00694 – N° Portalis DBVI-V-B7H-PI2N

EV/IA

Décision déférée du 28 Décembre 2022 – Juge des contentieux de la protection de TOULOUSE ( 22/02669)

S.MOREL

[Z] [P] [L]

[G] [P]-[L]

C/

S.C.I. FONCIERE DI 01/2005

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU VINGT CINQ JUIN DEUX MILLE VINGT QUATRE

***

APPELANTS

Madame [Z] [P] [L]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Cécile DEVYNCK, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 31555/2023/001730 du 20/02/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TOULOUSE)

Monsieur [G] [P]-[L]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par M^e Cécile DEVYNCK, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 31555/2023/001729 du 20/02/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TOULOUSE)

INTIMEE

S.C.I. FONCIERE DI 01/2005

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Frederic SIMONIN de la SCP CABINET MERCIE – SCP D’AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 Mai 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant E.VET, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. DEFIX, président délégué par ordonnnance modificative du 15 avril 2024

E.VET, conseiller

P. BALISTA, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par M. DEFIX, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS

Par acte du 21 mars 2007, la SCI Foncière DI 01/2005 a donné à bail à M. [G] [P] [L] et à Mme [Z] [F] épouse [P] [L] un appartement à usage d’habitation et un emplacement de stationnement situés, [Adresse 1].

Par acte du 22 avril 2022, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer et de justifier d’une assurance visant la clause résolutoire.

PROCEDURE

Par acte du 19 juillet 2022, la SCI Foncière DI 01/2005 a fait assigner en référé M. [G] [P] [L] et Mme [Z] [P] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciare de Toulouse statuant en référé afin d’obtenir :

— la constatation de la résiliation du bail,

— l’expulsion des locataires,

— le paiement solidaire à titre provisionnel de la somme de 5 676,28 € représentant l’arriéré de loyers arrêté au 5 juillet 2022,

— la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer mensuel et charge,

— l’allocation de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et la condamnation des locataires aux dépens.

Par ordonnance contradictoire du 28 décembre 2022, le juge a :

— constaté la résiliation du bail à compter du 22 juin 2022,

— condamné solidairement M. [G] [P] [L] et Mme [Z] [P] [L] à payer à la SCI Fonciere DI 01/2005 la somme provisionnelle de 4 330,50 € représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation au 24 novembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

— à compter du 22 juin 2022, fixé au montant du loyer et de la provision pour charges, l’indemnité d’occupation versée à la SCI Fonciere DI 01/2005 par M. [G] [P] [L] et Mme [Z] [P] [L] et les y a condamnés solidairement, jusqu’au départ des lieux des occupants, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant,

— ordonné l’expulsion de M. [G] [P] [L] et Mme [Z] [P] [L] et celle de tout occupant de leur chef, des lieux loués et de l’emplacement de stationnement n°43 situés [Adresse 1], et ce au besoin, avec l’assistance de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, des articles L.451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux,

— condamné solidairement M. [G] [P] [L] et Mme [Z] [P] [L] à payer à la SCI Fonciere DI 01/2005 la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné solidairement M. [G] [P] [L] et Mme [Z] [P] [L] aux dépens qui comprendront les frais de commandement de payer,

— rejeté les demandes plus amples ou contraires,

— rappelé que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

Par déclaration du 25 février 2023, M. [G] [P] [L] et Mme [Z] [P] [L] ont relevé appel de la décision en en critiquant l’ensemble des dispositions.

Par acte du 4 avril 2023, M. [G] [P] [L] a fait assigner SCI Fonciere DI 01/2005 devant le Président de la cour d’appel de Toulouse statuant en référé aux fins d’arrêt de l’exécution provisoire.

Cette demande a été rejetée selon ordonnance du 24 juillet 2023.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

M. [G] [P] [L] et Mme [Z] [P] [L] dans leurs dernières conclusions du 3 janvier 2024 demandent à la cour, au visa de la loi du 6 juillet 1989, de :

— infirmer et réformer l’ordonnance de référé prononcée le 28 décembre 2022 en ce qu’elle a :

* constaté la résiliation du bail à compter du 22 juin 2022,

* condamné les époux [P] [L] au paiement de la somme de 4.330,50 € représentant l’arriéré des loyers et indemnité d’occupation au 24 novembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la décision,

* fixé au montant du loyer et de la provision pour charges, l’indemnité d’occupation versée au bailleur à compter du 22 juin 2022,

*ordonné l’expulsion du locataire et celle de tout occupant de son chef,

* condamné les époux [P] [L] au paiement de la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

Statuant à nouveau,

— débouter le bailleur de ses demandes,

— accorder les plus larges délais de paiement à M. [G] [P] [L] et Mme [Z] [P] [L],

— suspendre les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

— statuer ce que de droit sur les dépens.

La SCI Fonciere DI 01/2005 dans ses dernières conclusions du 25 avril 2024 demande à la cour, au visa des articles 1103 et suivants du code civil, des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, de :

— confirmer l’ordonnance de référé prononcée le 28 décembre 2022 dans toutes ses dispositions,

— condamner solidairement M. [G] [P] [L] et Mme [Z] [P] [L] à payer à la SCI Fonciere DI 01/2005 la somme de 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 6 mai 2024.

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu’aux dernières conclusions déposées.

MOTIFS

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus et de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire ainsi que d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En vertu de l’article 24 de la même loi le bail qui contient une clause résolutoire en cas de défaut de paiement est résilié de plein droit en cas d’impayé locatif deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail du 21 mars 2007 comprend une clause résolutoire en son article 9 conformément aux articles sus-visés prévoyant la résiliation automatique du bail dans le délai de deux mois en cas de commandement de payer resté infructueux ou d’un mois en cas de commandement de justifier d’une assurance resté sans réponse.

La SCI Foncière DI 01/2005 a fait délivrer aux locataires le 22 avril 2022 un commandement de payer la somme principale de 2506,98 € et de justifier d’une assurance visant la clause résolutoire du bail.

Les locataires n’ont justifié avoir assuré le bien pour la période du 10 février 2022 au 31 janvier 2023 qu’à l’audience de première instance, le premier juge n’a pas fait application de la clause résolutoire pour ce motif et en cause d’appel, la bailleresse ne sollicite pas que le bail soit considéré comme ayant été résilié le 23 mai 2022 par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de justification d’une assurance dans le délai d’un mois.

Il convient en conséquence exclusivement de rechercher si le commandement visant la clause résolutoire a produit ses effets pour non-paiement de ses causes dans le délai de deux mois de sa délivrance et s’il convient de faire droit à la demande d’octroi de délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire présentée par les locataires.

En l’espèce, à défaut pour les locataires de rapporter la preuve de la justification du paiement dans le délai prescrit de deux mois de la délivrance du commandement expirant le 23 juin 2022, l’arriéré locatif est réputé être dû et dès lors la clause résolutoire contractuelle produit ses effets.

Le juge des référés, juge de l’évidence ne peut donc que constater la résiliation du bail acquise à la date du 23 juin 2022, sans possibilité pour lui d’apprécier la gravité des manquements reprochés. En effet, la clause résolutoire insérée au bail a un caractère automatique ; elle est acquise au profit du bailleur par l’expiration du délai du commandement, le juge n’ayant plus le pouvoir d’accorder des délais pour régulariser.

En cet état, les locataires sont occupants sans droit des locaux appartenant à la SCI Foncière DI 01/2005 depuis la résiliation du bail ; une telle occupation caractérise un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser en ordonnant l’expulsion requise, qui n’apparaît pas une sanction disproportionnée aux droits protégés.

Considérant l’occupation sans droit des lieux depuis la résiliation du bail, la SCI Foncière DI 01/2005 est en droit d’obtenir paiement d’une indemnité d’occupation au-delà de cette date dont le montant peut être fixé à celui du loyer courant provision pour charges comprise.

L’ordonnance du juge des référés doit être confirmée sur ce point.

La bailleresse produit un historique de compte arrêté au 3 avril 2024 faisant apparaître un solde négatif de 949,76 € dont il convient de déduire la somme de 472,66 € correspondant à des frais d’huissier devant être inclus s’il y a lieu dans les dépens et 300 € correspondant à la somme octroyée par le premier juge au titre de l’article 700 du code de procédure civile, soit un solde de 177,10 €.

Aucune des parties ne sollicite que la situation déférée soit actualisée s’agissant du montant octroyé à titre provisionnel à la bailleresse.

Pour solliciter des délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire, les locataires font valoir que:

' ils ont cinq enfants dont trois vivant au domicile,

' M. [P] [L], embauché en CDI le 17 octobre 2022 a perdu son emploi et travaille depuis pour une société de nettoyage et que Mme [P] [L] est agent de propreté en CDI et perçoit 1530 €, le couple perçoit aussi des allocations pour un montant total de 1454,59 €,

' ils ont déposé une demande d’attribution d’un logement HLM en août 2022 et ont effectué des versements importants depuis mars 2023 pour un total de 8600 €.

La bailleresse oppose que les appelants :

' n’ont effectué aucun versement depuis l’audience de référé jusqu’à l’appel alors qu’ils affirmaient être en mesure de régulariser leur situation par mensualités de 220 € en plus du loyer courant,

' ne justifient pas d’une situation stable financièrement et qu’en tout état de cause ils ont déjà bénéficié de larges délais et méconnaissent leurs obligations depuis de nombreuses années puisqu’en effet sept commandements de payer leur ont été délivrés, les locataires finissant par solder leurs dettes soit avant la fin du délai de deux mois soit peu avant l’audience.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.».

En l’espèce, il résulte des pièces versées que la bailleresse a adressé aux locataires sept commandements entre le 20 juin 2018 et le 22 avril 2022 pour des montants variant entre 1961,56 et 4524,31 € et que par assignation du 8 octobre 2020, elle leur a fait délivrer une assignation en résiliation de bail devant le juge du contentieux de la protection de Toulouse qui a abouti au constat de l’abandon de ses demandes principales.

Si M. [P] [L] produit un contrat de travail à durée indéterminée comme préparateur de commande signé le 17 octobre 2022, il ne produit qu’un bulletin de paye correspondant au mois de son embauche. Par ailleurs, il justifie avoir travaillé comme agent de service en septembre et août pendant l’année 2023.

Mme [P] [L] produit des fiches de paye régulières pour les années 2022 et 2023, établissant qu’elle travaille comme femme d’entretien et perçoit des salaires d’une grande variabilité.

Enfin, il résulte de l’attestation de la CAF que parmi les trois enfants vivant toujours au domicile l’un est majeur depuis le 16 juillet 2023 et que le second le deviendra le 25 décembre 2024, ce qui va entraîner une diminution des allocations familiales perçues.

Si les efforts des locataires leur ont permis d’apurer la plus grande partie de leur dette postérieurement au jugement déféré, leurs impayés chroniques qui ont entraîné la délivrance de plusieurs commandements de payer, leur situation professionnelle qui n’est pas stabilisée pour M. [P] [L] et la diminution du montant des allocations qu’ils percevaient ne permet pas de faire droit à leur demande de délai de paiement avec suspension de la clause résolutoire par confirmation de la décision déférée.

L’équité commande de confirmer la décision déférée sur l’article 700 du code de procédure civile et de rejeter la demande présentée en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour

Confirme l’ordonnance du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé,

Condamne M. [G] [P] [L] et Mme [Z] [F] épouse [P] [L] aux dépens,

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCI Foncière DI 01/2005.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I.ANGER M. DEFIX