26/03/2025

ARRÊT N° 131/25

N° RG 22/01789

N° Portalis DBVI-V-B7G-OY3F

AMR – SC

Décision déférée du 30 Mars 2022

TJ de [Localité 3] – 19/01065

V. TAVERNIER

INFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le 26/03/2025

à

M^e Françoise BRUYERE

M^e Marie-Agnès TROUVÉ

M^e Corine CABALET

M^e Ingrid CANTALOUBE-FERRIEU

M^e Pascal FERNANDEZ

M^e Michaël GLARIA

M^e Pierre JOURDON

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU VINGT SIX MARS DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTE

S.A.S. ODALYS RESIDENCES

[Adresse 8]

[Localité 2]

Représentée par M^e Françoise BRUYERE, avocat au barreau de TOULOUSE (postulant)

Représentée par M^e Fabrice BABOIN de la SELARL PVB SOCIÉTÉ D’AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER (plaidant)

INTIMES

SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER SIRVEN

[Adresse 11]

[Localité 3]

Représentée par M^e Marie-Agnès TROUVÉ de la SCP CAMILLE ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE

S.A. ALLIANZ IARD

en sa qualité d’assureur DO et CNR de la SARL YMO DEVELOPMENT

[Adresse 1]

[Localité 14]

Représentée par M^e Corine CABALET de la SELARL SELARL TERRACOL-CABALET AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE

SMABTP

en qualité d’assureur de la société SOCOREPA

[Adresse 13]

[Localité 9]

Représentée par M^e Ingrid CANTALOUBE-FERRIEU, avocat au barreau de TOULOUSE

S.A.R.L. CLIMAX

[Adresse 6]

[Localité 3]

Représentée par M^e Pascal FERNANDEZ, avocat au barreau de TOULOUSE

Compagnie d’assurance AXA FRANCE IARD

en qualité d’assureur de la société CLIMAX

[Adresse 4]

[Localité 15]

Représentée par M^e Michaël GLARIA de la SELAS CLAMENS CONSEIL, avocat au barreau de TOULOUSE

S.A.R.L. ACTIF PRO PLOMBERIE

[Adresse 7]

[Localité 5]

Sans avocat constitué

S.A. MAAF ASSURANCES

en qualité d’assureur de la société ACTIF PRO PLOMBERIE

[Adresse 17]

[Localité 12]

Représentée par M^e Pierre JOURDON de la SCP BARBIER ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 27 mai 2024 en audience publique, devant la cour composée de :

M. DEFIX, président

C. ROUGER, conseillère

A.M. ROBERT, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière : lors des débats N.DIABY

ARRET :

— REPUTE CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, après avis aux parties

— signé par M. DEFIX, président et par M. POZZOBON, greffière

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La Sarl Ymo Development, ayant pour assureur dommages-ouvrage (DO) et constructeur non réalisateur (CNR) la Sas Allianz Iard, a entrepris la transformation d’un bâtiment situé au numéro [Adresse 10] (31) en résidence hôtelière.

L’entreprise générale, la Sasu Socorepa, ayant pour assureur la Smabtp, a sous-traité les travaux du lot plomberie à la Sas Climax, ayant pour assureur la Sa Axa France Iard. La Sarl Actif Pro Plomberie, ayant pour assureur la Sa Maaf Assurances, est également intervenue au titre du lot plomberie, en qualité de sous-traitant de la Sas Climax.

Les logements composant cette résidence ont été vendus à différents acquéreurs dans le cadre de dispositifs fiscaux propres aux locations meublées, lesquels en ont confié l’exploitation, par bail commercial, à la Sas Odalys Résidences.

L’ensemble immobilier est soumis au statut de la copropriété et les propriétaires sont constitués en un syndicat des copropriétaires de la Résidence Sirven représenté par son syndic, la société Foncia France.

Le 31 décembre 2016, un dégât des eaux, consécutif à une remontée d’eaux usées par le réseau d’évacuation, a concerné 10 logements situés au premier étage de la résidence.

Par courrier du 22 février 2017, le syndic de la copropriété, la Sas Foncia Midi Pyrénées, a demandé à la Sas Odalys Résidences de ne plus louer ces appartements jusqu’à réalisation des travaux de reprise au motif que le flocage coupe-feu situé entre la résidence et un établissement de nuit voisin n’assurait plus son rôle suite au dégât des eaux.

Les 10 logements concernés ont pu être exploités à nouveau à compter du 8 novembre 2017.

Par acte d’huissier du 14 mars 2019, la Sas Odalys Résidences a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence Sirven (le Sdc), représenté par son syndic la Sas Foncia Midi-Pyrénées, devant le tribunal de grande instance de Toulouse, demandant sa condamnation à la réparation de sa perte d’exploitation d’un montant de 50 520 € durant cette période, outre l’indemnisation de ses préjudices d’image et moral, pour un montant de 10 000 €.

Par acte d’huissier du 23 avril 2019, le Sdc a fait assigner la Sa Allianz Lard en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage et constructeur non réalisateur de la Sarl Ymo Development, aux fins de garantie de l’intégralité des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre.

Les deux affaires ont été jointes.

Par actes d’huissier des 26 et 31 mars 2020, 3, 14 et 17 avril 2020 et 13 mai 2020, la Sa Allianz Iard a fait assigner la Sa Axa France Iard assureur de la Sas Climax, la Smabtp assureur de la Sasu Socorepa, la Sas Climax, la Sa Maaf Assurances assureur de la Sas Actif Pro Plomberie, la Sasu Socorepa et la Sarl Actif Pro Plomberie, aux fins de garantie de toute condamnation susceptible d’être prononcée à son encontre.

Le 2 juillet 2020, le juge de la mise en état a ordonné la jonction de ces instances.

Par jugement réputé contradictoire du 30 mars 2022, le tribunal judiciaire de Toulouse a :

'débouté la Sas Odalys Résidences de ses prétentions indemnitaires formulées au titre d’un préjudice d’exploitation, moral et d’image, à l’encontre du syndicat des copropriétaires Sirven, représenté par son syndic, la Sas Foncia Midi-Pyrénées,

'dit n’y avoir lieu, par conséquent, à examiner les demandes en garantie formulées par les défendeurs,

'débouté le syndicat des copropriétaires Sirven de sa demande visant à voir condamner la Sa Allianz Iard à lui verser une indemnité au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

'débouté l’intégralité des parties de leurs demandes indemnitaires formulées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

'débouté les parties du surplus de leurs prétentions,

'condamné la Sas Odalys Résidences aux entiers dépens exposés par le syndicat des copropriétaires Sirven, représenté par son syndic, la Sas Foncia Midi-Pyrénées,

'dit n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire de la décision.

Pour statuer ainsi, le tribunal a relevé que le Sdc reconnaissait être responsable des dommages occasionnés à la Sas Odalys Résidences par le dégât des eaux du 31 décembre 2016 provenant d’une mauvaise conception et exécution du réseau d’eaux usées, conformément aux dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, mais que la Sas Odalys Résidences recherchait sa responsabilité au titre d’un retard dans le traitement de l’origine des désordres, lequel, affectant un tiers, s’analysait sur le fondement de la responsabilité délictuelle de droit commun du Sdc et nécessitait la preuve d’une faute qui n’était pas rapportée, aucun manque de diligence dans la découverte de l’origine et la reprise des désordres affectant les logements n’étant démontré.

Par déclaration du 9 mai 2022, la Sas Odalys Résidences a relevé appel de ce jugement, en ce qu’il :

'l’a déboutée de ses prétentions indemnitaires formulées au titre d’un préjudice d’exploitation, moral et d’image, à l’encontre du syndicat des copropriétaires Sirven, représenté par son syndic, la Sas Foncia [Localité 3],

'l’a condamnée aux entiers dépens,

'l’a déboutée de sa demande visant à voir le syndicat des copropriétaires Sirven, représenté par la Sas Foncia [Localité 3], condamner à lui payer la somme de 50.520 euros en réparation de sa perte d’exploitation,

'l’a déboutée de sa demande visant à voir le syndicat des copropriétaires Sirven, représenté par la Sas Foncia [Localité 3], condamné à lui payer la somme de 10 000 euros en réparation de son préjudice moral et d’image, en intimant le Sdc.

EXPOSE DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 30 avril 2024, la Sas Odalys Résidences, appelante, demande à la cour de :

'juger l’appel recevable en la forme,

'infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Toulouse le 30 mars 2022 en ce qu’il a :

' débouté la Sas Odalys Résidences de ses prétentions indemnitaires formulées au titre d’un préjudice d’exploitation, moral et d’image, à l’encontre du syndicat des copropriétaires Sirven, représenté par son syndic, la Sas Foncia Midi Pyrénées,

' condamné la Sas Odalys Résidences aux entiers dépens,

' débouté la Sas Odalys Résidences de sa demande visant à voir le syndicat des copropriétaires Sirven, représenté par la Sas Foncia Midi-Pyrénées, à lui payer la somme de 50.520 euros en réparation de sa perte d’exploitation,

' débouté la Sas Odalys Résidences de sa demande visant à voir le syndicat des copropriétaires Sirven, représenté par la Sas Foncia Midi-Pyrénées, à lui payer la somme de 10 000 euros en réparation de son préjudice moral et d’image.

Et, statuant à nouveau,

'juger que le syndicat des copropriétaires Sirven est responsable de plein droit des dommages causés à la société Odalys Résidences par le vice de construction lié aux non-conformités du réseau commun d’évacuation des eaux usées de la résidence Colombelie (régime de responsabilité objective, sans faute prouvée),

'juger que le syndicat des copropriétaires Sirven engage sa responsabilité en raison de la prise en charge particulièrement tardive du sinistre dégât des eaux subi le 31 décembre 2016,

'juger que la compagnie Allianz Iard, en sa double qualité d’assureur dommages ouvrage et constructeur non réalisateur pour le compte de la société Ymo Development (promoteur), doit sa garantie et se doit d’indemniser les dommages résultant du sinistre subi,

En conséquence,

À titre principal,

'condamner in solidum le syndicat des copropriétaires Sirven et la compagnie Allianz Iard à réparer le préjudice de perte d’exploitation subi par la Société Odalys Résidences s’élevant à la somme de 50.520 euros,

À titre subsidiaire,

'ordonner avant-dire droit une expertise comptable afin d’objectiver le préjudice de perte d’exploitation lié à l’impossibilité de commercialiser 10 logements de la résidence [Adresse 16] pendant une durée de 8 mois (du 8 mars au 8 novembre 2017),

En tout état de cause,

'débouter le syndicat des copropriétaires Sirven, la Sas Climax, la Maaf, la Smabtp, l’assureur Axa et la compagnie Allianz Iard de leurs prétentions, fins et conclusions contraires,

'condamner in solidum le syndicat des copropriétaires Sirven et la compagnie Allianz Iard à réparer les préjudices d’image et moral subis par la société Odalys Résidences, lesquels peuvent s’évaluer forfaitairement à la somme de 10.000 euros,

'condamner tout succombant au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du cpc,

'condamner tout succombant ainsi aux entiers dépens d’instance.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 3 juillet 2023, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Sirven, intimé, demande à la cour de :

À titre principal

'confirmer le jugement du 30 mars 2022 en ce qu’il a débouté la Sas Odalys Résidences de ses prétentions indemnitaires formulées au titre d’un préjudice d’exploitation, moral et d’image à son encontre,

À titre subsidiaire,

'ramener les prétentions indemnitaires de la société Odalys Résidences au titre d’un préjudice d’exploitation, moral et d’image, à de plus justes proportions,

'condamner la Compagnie Allianz Iard, prise en sa double qualité d’assureur dommages-ouvrage et CNR pour le compte de la société Ymo Development à le relever et garantir indemne dans l’intégralité des condamnations susceptibles d’être prononcées à son endroit au bénéfice de la société Odalys Résidences en principal, frais et intérêt, article 700 compris,

À titre infiniment subsidiaire,

'ordonner avant-dire droit une expertise comptable afin d’objectiver l’éventuelle perte d’exploitation valablement justifiée par A société Odalys Résidences, ce aux frais exclusifs de cette dernière,

En tout état de cause

'condamner tout succombant à lui régler la somme de 6.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit Maître Nicolas Dalmayrac, sur son affirmation de droit.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique du 26 avril 2023, la Sa Allianz Iard en sa qualité d’assureur Do et Cnr de la Sarl Ymo Development, intimée provoquée, demande à la cour de :

À titre principal,

'confirmer la décision entreprise,

'débouter la société Odalys Résidences et partant le syndicat des copropriétaires de la résidence Sirven de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions,

'déclarer irrecevable la demande d’expertise formulée, pour la première fois, en cause d’appel,

À titre subsidiaire,

'lui donner acte de ses plus expresses réserves de fait de droit et de garantie,

'ramener les prétentions indemnitaires de la Société Odalys Résidences à de plus justes proportions,

'débouter la Sas Odalys de ses demandes au titre de son préjudice moral,

'juger que seule la perte d’exploitation est garantie par elle,

'déclarer opposables les franchises contractuelles,

'condamner les sociétés Socorepa, Climax et Actif Pro Plomberie ainsi que leurs assureurs respectifs à la relever et garantir indemne de toutes condamnations pouvant être mises à sa charge en principal, frais et intérêts,

En tout état de cause,

'condamner tout succombant au paiement d’une somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du cpc ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique du 26 avril 2023, la Sa Axa France Iard, en sa qualité d’assureur de la Sas Climax, intimée provoquée, demande à la cour de :

À titre principal :

'débouter Allianz de son recours dirigé à l’encontre de la société Climax et Axa, irrecevable mal fondé,

'déclarer irrecevable la demande d’expertise formulée en appel,

Reconventionnellement,

'condamner Allianz à payer à la société Climax et son assureur Axa, la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens, dont distraction à la Selas Clamens Conseil, avocats qui est en droit de les recouvrer, conformément aux dispositions de l’article 699 du Cpc.

À titre subsidiaire :

'retenir, pour la perte économique alléguée par la société Odalys Résidence, la responsabilité d’Allianz et la débouter de son recours à l’encontre de la société Climax et de son assureur Axa,

Reconventionnellement,

'condamner Allianz à payer à la société Climax et son assureur Axa, la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens, dont distraction à la Selas Clamens Conseil, avocats qui est en droit de les recouvrer, conformément aux dispositions de l’article 699 du cpc,

À titre très subsidiaire :

'déclarer opposable à toutes parties la franchise contractuelle inscrite au contrat souscrit par la société Climax auprès d’Axa,

'condamner la société Actif Pro Plomberie et son assureur, la Maaf, à relever et garantir Axa et son assurée de toute condamnation prononcée à son encontre.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique du 25 avril 2023, la Smabtp, en sa qualité d’assureur de la Sasu Socorepa, intimée provoquée, demande à la cour de:

Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes ou en tout cas mal fondées,

À titre principal,

'confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Toulouse le 30 mars 2022 en ce qu’il a débouté la Sas Odalys de ses demandes et dit n’y avoir lieu à examiner les demandes en garanties formulées par les défendeurs,

'rejeter en conséquence toutes demandes, fins et prétentions formulées à son égard,

À titre subsidiaire,

'rejeter le recours de la compagnie Allianz Iard dirigé à son encontre,

À titre infiniment subsidiaire,

'condamner solidairement la société Climax et son assureur la compagnie Axa Iard, le syndicat des copropriétaires de la résidence Sirven, la société Actif Pro Plomberie et son assureur Maaf Iard à la relever et garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

'dire et juger qu’elle serait fondée à opposer à toutes les parties la franchise contractuelle d’un montant de 522 euros, pour les préjudices immatériels,

En toutes hypothèses,

'condamner toute partie succombante à lui verser la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, dont distraction au profit de Maître Cantaloube-Ferrieu Avocat, sur son affirmation de droit.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique du 24 avril 2023, la Sa Maaf Assurances, en sa qualité d’assureur de la Sarl Actif Pro Plomberie, intimée provoquée, demande à la cour de :

Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et en tout cas mal fondées,

'juger que la société Odalys ne rapporte pas la preuve de son préjudice de pertes d’exploitation tant dans son principe que dans son montant,

'la débouter de sa demande d’expertise comptable,

'juger que la société Odalys ne rapporte également pas la preuve de son préjudice d’image et moral,

Par voie de conséquence,

'la débouter purement et simplement de l’intégralité de ses demandes fins et prétentions,

'condamner tout succombant à régler à la Maaf une indemnité de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens dont distraction au profit de la Scp Barbier & Associes sur ses affirmations de droit,

À titre infiniment subsidiaire,

'juger la Maaf bien fondée à opposer aux tiers le montant de sa franchise applicable au titre de ses garanties facultatives qui s’élève à 10 % du montant des dommages avec un minimum de 1.123 euros et un maximum de 2.256 euros,

'juger que la police de la Maaf ne garantit pas le préjudice d’image et le préjudice moral,

Par voie de conséquence,

'débouter la société Odalys, ou toute autre partie, de ses demandes au titre du préjudice d’image et moral, en ce qu’elles seraient dirigées à l’encontre de la Maaf.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique du 22 mars 2023, la Sas Climax, intimée provoquée, demande à la cour de :

Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et en tout cas non fondées,

À titre principal,

'confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté intégralement la C^ie Allianz Iard et la Sas Odalys Résidences de l’ensemble de leurs demandes à son encontre,

À titre (sic),

'condamner la société Actif Pro Plomberie et son assureur la Maaf, à la relever et garantir de toutes condamnations qui seraient éventuellement prononcées à son encontre,

Réformant la décision entreprise,

Reconventionnellement, et en tout état de cause,

'condamner solidairement la compagnie Allianz Iard et la Sas Odalys Résidences à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et ainsi que les entiers dépens de l’instance.

La Sarl Actif Pro Plomberie, assignée en appel provoqué par la Sa Allianz Iard par acte signifié le 27 janvier 2023 à personne habilitée, n’a pas constitué avocat.

L’arrêt sera réputé contradictoire conformément aux dispositions de l’article 474 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 7 mai 2024 et l’affaire a été examinée à l’audience du 27 mai 2024 à 14h.

MOTIFS DE LA DECISION

1-Les demandes indemnitaires formées par la Sas Odalys Résidences à l’encontre du syndicat des copropriétaires et de la Sa Allianz Iard

1-1 En vertu des dispositions de l’article 14 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes et il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Il s’agit d’une responsabilité de plein droit.

Le le syndicat des copropriétaires de la Résidence Sirven reconnaît être responsable sur ce fondement des dommages occasionnés à la Sas Odalys Résidence par le dégât des eaux du 31 décembre 2016 ayant pour cause la mauvaise conception et exécution du réseau Eu/Ev.

Ce texte est également visé dans les écritures de la Sas Odalys Résidence qui invoque la responsabilité de plein droit du Sdc tant dans le corps de ses conclusions (pages 7 à 9) que dans leur dispositif, de sorte qu’il importe peu qu’elle invoque en outre, de manière surabondante, l’existence d’une faute du le syndicat des copropriétaires.

Le Sdc doit indemniser les conséquences préjudiciables pour la Sas Odalys du vice de construction.

1-2 La Sas Odalys demande en premier lieu la somme de 50 520 € au titre d’une perte d’exploitation en s’appuyant sur un rapport d’expertise amiable non contradictoire de M. [B] [X], ingénieur-conseil en management et expert inscrit sur la liste des experts de la cour d’appel de Rennes, sur les documents comptables de la résidence certifiés par une attestation du commissaire aux comptes ainsi que sur les taux d’occupation de la résidence sur la période litigieuse.

Le syndicat des copropriétaires et la Sa Allianz Iard, assureur DO et Cnr du promoteur, font valoir :

— que le rapport d’expertise amiable n’est étayé par aucun autre élément de preuve,

— que les taux d’occupation de la résidence «enregistrés par les services du contrôle de gestion Odalys» n’ont pas été vérifiés contradictoirement,

— que rien n’indique que les 10 chambres ayant fait l’objet d’une fermeture à l’initiative de la société Odalys auraient été toutes louées, ces dernières ne représentant que 10 unités d’habitations sur un ensemble immobilier qui en comporte 80, alors et surtout que cette société dispose, pour ce type de produits spécifiques (T1), de 37 autres logements, dont 2 supplémentaires accessibles aux personnes à mobilité réduite,

— qu’il n’est pas démontré que les appartements sinistrés et, partant, enlevés de la location, ont généré une sous-capacité d’accueil alors qu’il s’avère que pendant toute la période préjudicielle, l’établissement n’a pas loué l’intégralité des appartements non sinistrés.

Il est constant que 10 logements de type T1, appartements 101 à 108 et 110 à 111, situés au premier étage, ont dû être retirés de la location du 8 mars au 8 novembre 2017 à la demande expresse du syndicat des copropriétaires par courrier adressé à la Sas Odalys le 22 février 2017 exposant que le flocage coupe-feu situé entre la résidence et un établissement de nuit voisin n’assurait plus son rôle suite au dégât des eaux.

Si le rapport d’expertise amiable réalisé par M. [X], mandaté par la Sas Odalys, ne peut suffire à caractériser la réalité du préjudice d’exploitation allégué, il est corroboré par la production des documents comptables sur lesquels il s’est appuyé ainsi que de l’attestation du commissaire aux comptes de la société en date du 5 juin 2020 certifiant que les montants enregistrés en comptabilité pour la résidence Colombélie de [Localité 3] sont sincères et représentatifs de l’exploitation de cette résidence pour les exercices 2017/2018.

Pour évaluer le préjudice, M. [X] adopte le raisonnement suivant, après avoir constaté que la résidence offre 80 logements dont 47 appartements T1 :

— le désordre représente physiquement 10 logements / 80 logements soit 12,50% de la capacité hôtelière ou 10 logements de type T1/47 logements de ce type soit 21,28 %,

— le taux d’occupation des 80 logements de la résidence a été de 64 % en mars et avril 2017, 54 % en mai, 78 % en juin et juillet, 77 % en août, 89 % en septembre, 88 % en octobre et 75 % en novembre 2017,

— le défaut de chiffre d’affaires brut du 08 mars 2017 au 08 novembre 2017 du fait du dégât des eaux s’évalue à la somme de 186 986 euros TTC, soit 169 987,27 euros HT, calculée à partir des prix unitaires court séjour et événementiel (tour de France, foire, Jnlf et congrès des astronautes), du nombre d’appartements impactés, du nombre de jours concernés, le tout modéré par le taux d’occupation moyen retenu pour chaque mois considéré,

— somme qu’il convient de corriger à la baisse de 35%, compte tenu des commissions et tarifications spécifiques pratiquées selon le canal de distribution, soit un chiffre corrigé de 110 491,73 euros HT,

— chiffre auquel il convient de rajouter le chiffre d’affaires des petits déjeuners qui représente 7,5% de l’hébergement, soit 8 286,88 euros HT,

— soit un total de chiffre d’affaires HT manquant de 118 777 euros (110 491 + 8 286 euros),

— il convient de soustraire de ce montant l’économie sur consommables petits déjeuners : 8 286 euros x 30% soit ' 2 485 euros ; l’économie sur les frais de personnel intérimaire 110 491 euros x 12% soit ' 13 258 euros ; l’économie sur loyer : 55 569 x 8/12 soit ' 37 046 euros ; l’économie sur les frais généraux (eau, électricité …) 110 491 euros x 14% soit ' 15 468 euros.

Soit un préjudice d’exploitation estimé à la somme de 50 520 € ht.

Les taux d’occupation de la résidence ont été fournis par les services du contrôle de gestion Odalys, documents informatiques produits au débat dont il ressort qu’ils sont basés sur 80 logements alors même qu’il est constant que depuis le 11 mai 2015, avant même l’ouverture de l’établissement, 20 logements, dont 9 T1, ont été murés pour une cause étrangère au présent litige, de sorte que ces taux d’occupation auraient pu être calculés sur la base des 60 logements seulement disponibles depuis cette date, ce qui aurait été plus favorable à la Sas Odalys.

Ce mode de calcul ne fait l’objet d’aucune critique utile, étant précisé que M. [X] a produit pour le compte de la Sas Odalys, dans le cadre des opérations d’expertise judiciaire d’une affaire distincte concernant les 20 logements cités ci-dessus, une étude similaire dont l’expert judiciaire M. [T] a souligné la cohérence.

Par ailleurs le rapport amiable est étayé par des éléments comptables objectifs attestés sincères par l’expert comptable qui viennent conforter son analyse.

Au regard du prix de la location des 10 logements T1, de la durée de leur indisponibilité et de la situation de l’établissement, proche du centre ville et de la gare, la somme de 50 520 € ht au titre du préjudice d’exploitation est justifiée.

Le syndicat des copropriétaires et la Sa Allianz Iard, en sa qualité d’assureur DO et CNR de la Sarl Ymo Development, qui ne conteste pas sa garantie sous réserve de la franchise contractuelle applicable, doivent être condamnés in solidum au paiement de la somme de 50 520 € au titre de la perte d’exploitation, outre les intérêts au taux légal sur cette somme à compter de la date du présent arrêt conformément à l’article 1231-7 du code civil, le jugement étant infirmé.

1-3 La Sas Odalys demande en second lieu la somme de 10 000 € au titre d’un préjudice d’image et moral.

Elle fait valoir notamment qu’elle a dû gérer le sinistre en urgence le soir du réveillon de la fin de l’année 2016 et reloger immédiatement sa clientèle dans des résidence concurrentes, ce dont elle justifie par la production de deux factures portant sur la location de 4 appartements le 31 décembre 2016 auprès de Best Western et Citadines.

Il résulte de ces éléments et de l’ensemble des faits de la cause tels qu’ils viennent d’être rapportés l’existence d’un préjudice moral et d’image subi par la Sas Odalys qu’il convient de réparer à hauteur de la somme de 5000 €.

Aux termes des conditions générales du contrat d’assurance de la Sa Allianz Iard, les dommages immatériels consécutifs sont définis (page 5) comme « tout préjudice pécuniaire qui résulte de la privation de jouissance d’un droit, de l’interruption d’un service rendu ou de la perte d’un bénéfice et qui est la conséquence directe de dommages garantis par le contrat ».

Le préjudice moral et d’image tel qu’il vient d’être retenu ne constitue pas un préjudice immatériel tel que défini ci-dessus et n’est donc pas garanti par la Sa Allianz Iard de sorte que le jugement dont appel sera confirmé en ce qu’il a débouté la Sas Odalys de sa demande dirigée à l’encontre de la Sa Allianz Iard au titre du préjudice moral et d’image.

Infirmant le jugement, le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à la Sas Odalys la somme de 5000 € au titre du préjudice moral et d’image outre les intérêts au taux légal sur cette somme à compter de la date du présent arrêt conformément à l’article 1231-7 du code civil.

2-Les recours en garantie

Le syndicat des copropriétaires doit être garanti par la Sa Allianz Iard, en sa qualité d’assureur DO et CNR de la Sarl Ymo Development, de toutes les condamnations mises à sa charge, sous réserve de l’application de la franchise contractuelle et à l’exclusion de la somme de 5000 € allouée à la Sas Odalys au titre du préjudice moral et d’image.

Se fondant sur les articles 1792 et 1230 et suivants du code civil et L 242-1 du code des assurances, la Sa Allianz Iard demande à être garantie par l’assureur de la Sasu Socorepa, la Smabtp, la Sas Climax et son assureur la Sa Axa France Iard, la Sarl Actif Pro Plomberie et son assureur, la Maaf.

Elle fait valoir qu’à la suite des règlements effectués dans le cadre de la procédure dommages ouvrages tant au titre des investigations qu’au titre des travaux de remise en état, elle a exercé ses recours contre les compagnies Maaf et Smabtp lesquels ont été honorés par ces dernières les 19 mars 2019 et 3 octobre 2019, de sorte que ces assureurs ne peuvent lui opposer aujourd’hui un refus de garantie.

Elle produit le rapport d’expertise préliminaire DO, le rapport d’expertise définitif DO ainsi que les justificatif des règlements opérés par la Smabtp et la Maaf.

La Smabtp, assureur de la Sasu Socorepa, fait valoir d’une part que l’assureur DO a accepté de prendre en charge le sinistre sans rendre opposable le constat des désordres aux intervenants à l’acte de construire de sorte que l’imputabilité des désordres à son assurée n’est pas démontrée et d’autre part que la Sa Allianz Iard ne peut être considérée comme subrogée dans les droits de son assurée alors même qu’aucune indemnité, correspondant aux demandes formulées par le demandeur dans la présente instance, n’a été versée. Elle soutient enfin que le préjudice d’exploitation allégué ne résulte pas des ouvrages mais de l’inertie de la Sa Allianz Iard ou du syndicat des copropriétaires à mettre fin au sinistre.

La Sa Axa France Iard,assureur de la Sas Climax, fait valoir qu’aucun document contractuel n’est produit par la Sa Allianz Iard, que l’expert DO ne donne aucune information sur les responsabilités, que la Sa Allianz Iard ne rapporte pas la preuve de la subrogation, que son action à l’encontre d’un sous-traitant ne peut être fondée que sur la responsabilité délictuelle et qu’elle échoue à démontrer l’existence d’une faute de la Sas Climax en lien de causalité avec le préjudice.

La Sas Climax fait valoir que la Sa Allianz Iard ne rapporte pas la preuve de l’existence d’une faute qui lui soit imputable en lien de causalité avec le préjudice et que la perte d’exploitation alléguée résulte du retard pris par le syndicat de copropriétaires à déclarer le sinistre à son assureur.

La Maaf, assureur de la Sarl Actif Pro Plomberie, ne conteste pas sa garantie sous réserve de la franchise contractuelle opposable aux tiers.

Il résulte du rapport définitif de l’expert DO Saretec du 29 mars 2018 que l’encombrement du réseau d’évacuation des eaux usées résulte de la mise en place d’une réduction centrée, passant d’un diamètre 160 à un diamètre 100, en aval de l’évacuation.

En vertu des dispositions de l’article 334 du code de procédure civile, une partie assignée en justice est en droit d’en appeler une autre en garantie des condamnations qui pourraient être prononcées contre elle, une telle demande en garantie étant distincte de l’action subrogatoire prévue à l’article L 121-12 du code des assurance, de sorte que dans ce cadre, la Sa Allianz Iard n’a pas à justifier du paiement préalable de l’indemnité d’assurance.

Il apparaît que dans le cadre de la procédure d’indemnisation DO et en application de la Convention de Règlement Assurance Construction (CRAC) la Smabtp et la Maaf ont réglé à l’assureur DO respectivement 1329 € et 11957,40 € au titre du préjudice matériel, ce dont il se déduit qu’elles étaient tenues toutes deux informées de l’avancement de la procédure d’indemnisation et de la position de l’assureur DO dès l’origine et qu’elles ont accepté le principe de la responsabilité de leur assurée respective, la Sasu Socorepa entreprise générale et la Sarl Actif Pro sous-traitante, dans la survenance du dommage.

La Smabtp, qui dans la première partie de ses écritures, indique qu’au regard des pièces versées au débat, elle « partage l’analyse du tribunal » qui a écarté tout manque de diligence du Sdc, ne saurait se prévaloir d’un manquement de ce dernier dans la gestion du sinistre.

Elle ne précise pas par ailleurs en quoi le préjudice d’exploitation serait imputable à l’inertie de l’assureur DO qui, saisi d’une déclaration de sinistre le 3 mars 2017, a financé les travaux de reprise en octobre 2017 après avoir diligenté l’expertise DO.

La Smabtp, la Maaf et son assurée la Sarl Actif Pro Plomberie sont tenues in solidum de garantir la Sa Allianz Iard des condamnations mises à sa charge.

En revanche, en l’absence de preuve de l’existence d’une faute de la Sas Climax en lien de causalité avec les désordres engageant la responsabilité délictuelle de cette dernière, la Sa Allianz Iard et la Smabtp seront déboutées de leur demande de garantie à son encontre ainsi qu’à l’encontre de son assureur la Sa Axa France Iard.

La Smabtp, assureur de l’entreprise générale, est fondée à obtenir la garantie de la Sarl Actif Pro Plomberie entreprise sous-traitante tenue à une obligation de résultat et de celle de son assureur la Maaf.

En conséquence, ajoutant au jugement :

— la Sa Allianz Iard sera condamnée à garantir le Sdc de toutes les condamnations mises à sa charge, sous réserve de l’application de la franchise contractuelle et à l’exclusion de la somme de 5000 € allouée à la Sas Odalys au titre du préjudice moral et d’image,

— la Smabtp, la Maaf et son assurée la Sarl Actif Pro Plomberie seront condamnées in solidum à garantir la Sa Allianz Iard des condamnations mises à sa charge, sous réserve des franchises contractuelles applicables s’agissant des assureurs,

— la Maaf, sous réserve des franchises contractuelles applicables, et son assurée la Sarl Actif Pro Plomberie seront condamnée in solidum à garantir la Smabtp des condamnations mises à sa charge,

— la Sa Allianz Iard et la Smabtp seront déboutées de leurs recours en garantie à l’encontre de la Sas Climax et son assureur la Sa Axa France.

Les demandes annexes

Succombant dans ses prétentions, la Sa Allianz Iard supportera les dépens de première instance et les dépens d’appel.

Elle se trouve redevable d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile tant au titre de la procédure de première instance qu’au titre de la procédure d’appel, au profit de la Sas Odalys, de la Sas Climax et de la Sa Axa France Iard, dans les conditions définies au dispositif du présent arrêt et ne peut elle-même prétendre à l’application de ce texte à son profit.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires, de la Smabtp et de la Maaf les frais irrépétibles qu’ils ont exposés tant en première instance, le jugement étant confirmé sur ce point, qu’en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

— Infirme le jugement rendu le 30 mars 2022 par le tribunal judiciaire de Toulouse sauf sa disposition ayant débouté la Sas Odalys de sa demande dirigée à l’encontre de la Sa Allianz Iard au titre du préjudice moral et d’image et celle ayant débouté le Syndicat des copropriétaires Sirven, la Smabtp et la Maaf de leur demande au titre des frais irrépétibles ;

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant ,

— Condamne in solidum le Syndicat des Copropriétaires Sirven et la Sa Allianz Iard à payer à la Sas Odalys Résidences la somme de 50 520 € au titre du préjudice d’exploitation outre les intérêts au taux légal sur cette somme à compter du 26 mars 2025 ;

— Condamne la Sa Allianz Iard à garantir le Syndicat des copropriétaires Sirven du paiement de cette somme ;

— Condamne in solidum la Smabtp, la Sarl Actif Pro Plomberie et la Maaf à garantir la Sa Allianz Iard du paiement de cette somme ;

— Condamne in solidum la Sarl Actif Pro Plomberie et la Maaf à garantir la Smabtp du paiement de cette somme ;

— Dit que les assureurs pourront opposer leur franchise contractuelle ;

— Déboute la Sa Allianz Iard et la Smabtp de leur recours en garantie à l’encontre de la Sas Climax et de son assureur la Sa Axa France Iard ;

— Condamne le Syndicat des copropriétaires Sirven à payer à la Sas Odalys Résidences la somme de 5000 € au titre du préjudice moral et d’image, outre intérêts au taux légal sur cette somme à compter du 26 mars 2025 ;

— Condamne la Sa Allianz Iard aux dépens de première instance et d’appel avec autorisation de recouvrement direct au profit de maître Cantaloube, maître Nicolas Dalmayrac et la Selas Clamens Conseil , avocats qui le demandent, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile;

— Condamne la Sa Allianz Iard à payer à la Sas Odalys Résidences la somme de 5000 €, à la Sas Climax la somme de 3000 € et à la Sa Axa France Iard la somme de 2000 € au titre des frais irrépétibles exposés par elles en première instance et en cause d’appel ;

— Déboute la Sa Allianz Iard, le Syndicat des copropriétaires Sirven, la Smabtp et la Maaf de leur demande au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

La greffière Le président

M. POZZOBON M. DEFIX

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