Cour d'appel de Toulouse, 3e chambre, 7 mai 2025, n° 23/00909

CA Toulouse
Infirmation partielle 7 mai 2025

Arguments

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Rejeté
Absence de justification des impayés
La cour a constaté que les conditions justifiant la résiliation du bail étaient remplies, et que la locataire n'avait pas démontré sa capacité à régler sa dette locative.
Rejeté
Violation des droits de la locataire
La cour a jugé que la mise en œuvre de la clause résolutoire ne constituait pas une atteinte disproportionnée à ses droits.
Rejeté
Situation financière de la locataire
La cour a estimé que la locataire n'avait pas repris le versement régulier du loyer et que sa dette avait augmenté, justifiant le rejet de sa demande.
Rejeté
Bonne foi dans le paiement des loyers
La cour a jugé que la bonne foi ne pouvait être retenue en raison des impayés persistants.

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Sur la décision

Référence :	CA Toulouse, 3e ch., 7 mai 2025, n° 23/00909
Juridiction :	Cour d'appel de Toulouse
Numéro(s) :	23/00909
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	13 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Catherine GAUTHIER
Cabinet(s) :	LEVY ROCHE SARDASCP VAYSSE LACOSTE AXISA
Parties :	S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

Texte intégral

07/05/2025

ARRÊT N°253/2025

N° RG 23/00909 – N° Portalis DBVI-V-B7H-PJ53

JCG/IA

Décision déférée du 01 Février 2023

Juge des contentieux de la protection de TOULOUSE

( 22/03697)

N.TORRES

[D] [S]

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU SEPT MAI DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTE

Madame [D] [S]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Ophélie DORMIERES, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 31555/2023/003711 du 06/03/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TOULOUSE)

INTIMÉE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Florence VAYSSE-AXISA de la SCP VAYSSE-LACOSTE-AXISA, avocat postulant au barreau de TOULOUSE ET par M^e Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA, avocat plaidant au barreau de LYON

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Février 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant J.C. GARRIGUES, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, conseiller faisant fonction de président de chambre

P. BALISTA, conseiller

J.C. GARRIGUES, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E. VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 28 août 2019 avec prise d’effet au 31 août 2019, M. [E] [I] par l’intermédiaire de son mandataire, a donné à bail à Mme [D] [B] [S] un appartement meublé situé [Adresse 1] à [Localité 4].

Par acte du 1er septembre 2019, le bailleur a conclu, par l’intermédiaire de son mandataire, un contrat de cautionnement Visale par lequel la société Action Logement Services s’est portée caution de Mme [D] [B] [S] pour le règlement de l’intégralité des loyers et charges impayés.

A la suite d’incidents de paiement, M. [E] [I] par l’intermédiaire de son mandataire a saisi la société Action Logement Services au titre du dispositif Visale afin d’obtenir le règlement des loyers et charges impayés.

Par acte du 19 mars 2021, la société Action Logement Services a fait délivrer à Mme [D] [B] [S], un commandement de payer la somme de 1 350 euros en principal en visant la clause résolutoire insérée au bail.

La somme visée par ce commandement de payer n’a pas été réglée dans les deux mois ayant suivi sa délivrance.

La société Action Logement Services en sa qualité de caution a réglé au bailleur la somme totale de 3 102 euros en principal suivant décompte du 19 août 2022 représentant les loyers et charges impayés.

Par acte du 21 septembre 2022, la société Action Logement Services a fait assigner Mme [D] [B] [S] devant le tribunal judiciaire de Toulouse, aux fins de voir ledit tribunal :

— dire et juger recevable et bien fondée Action Logement Services en son action,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

à titre subsidiaire,

— prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Mme [D] [B] [S],

en conséquence,

— ordonner l’expulsion de Mme [D] [B] [S] et de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique,

en toute hypothèse,

— condamner Mme [D] [B] [S] à payer à Société Action Logement Services la somme de 3 102,00 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 mars 2021 sur la somme de 1 350,00 euros, et pour le surplus à compter de la présente assignation,

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges,

— condamner Mme [D] [B] [S] à payer lesdites indemnités d’occupation à Société Action Logement Services, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération effective des lieux ,

— condamner Madame [D] [S] à payer à Société Action Logement Services la somme de 800,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire qu’il n’y a pas lieu à suspendre l’exécution provisoire de droit,

— condamner Mme [D] [B] [S] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Par jugement réputé contradictoire en date du 1er février 2023, le tribunal a :

— déclaré recevable la société Action Logement Services en son action et ses demandes fondées ;

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 août 2019 avec prise d’effet au 31 août 2019, entre M. [E] [I] par l’intermédiaire de son mandataire, et Madame [S] [D] [B] concernant un appartement meuble situé [Adresse 1] à [Localité 4], sont réunies à la date du 20 mai 2021 ;

— ordonné en conséquence à Mme [D] [B] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

— dit qu’à défaut pour Mme [D] [B] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société Action Logement Services pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— condamné Mme [D] [B] [S] à payer à la société Action Logement Services la somme de 4 512,23 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 mars 2021 sur la somme de 1 350 euros et pour le surplus à compter de l’assignation ;

— condamné Mme [D] [B] [S] à verser à la la société Action Logement Services une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 20 mai 2021 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisés par la restitution des clés, dès lors que ces paiements seraient justifiés par une quittance subrogative ;

— condamné Mme [D] [B] [S] à payer à la la société Action Logement Services la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [D] [B] [S] aux dépens incluant notamment le coût du commandement de payer ;

— rappelé que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration en date du 13 mars 2023, Mme [D] [S] a relevé appel de la décision en en critiquant l’ensemble de ses dispositions.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 20 novembre 2024, Mme [D] [B] [S] demande à la cour au visa de la loi n°89 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, l’article 8 de la convention européenne des droits de l’homme, l’article 12-1 du pacte international relatif aux droits économiques, sociaux et culturels, l’article 345-2 du code de l’action sociale et des familles, et des articles L412-1, L.412-2, L.412-3, L.412-4 et L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution, de :

— infirmer le jugement du 1er février 2023 rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse en l’ensemble de ses dispositions en ce qu’il a :

* déclaré recevable la Société Action Logement Services en son action et ses demandes fondées,

* constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 août 2019 avec prise d’effet au 31 août 2019, entre M. [E] [I] par l’intermédiaire de son mandataire, et Mme [D] [B] [S] concernant un appartement meuble situé [Adresse 1] à [Localité 4], sont réunies à la date du 20 mai 2021,

* ordonné en conséquence à Mme [D] [B] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement,

* dit qu’a défaut pour Mme [D] [B] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la la société Action Logement Services pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un semoncer et de la force publique ;

* condamné Mme [D] [B] [S] à payer à la la société Action Logement Services la somme de 4 512,23 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 mars 2021 sur la somme de 1 350 euros et pour le surplus à compter de l’assignation,

* condamné Mme [D] [B] [S] à verser à la la société Action Logement Services une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 20 mai 2021 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisés par la restitution des clés, dès lors que ces paiements seraient justifiés par une quittance subrogative,

* condamné Mme [D] [B] [S] à payer à la la société Action Logement Services la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamné Mme [D] [B] [S] aux dépens incluant notamment le coût du commandement de payer,

* rappelé que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire ;

statuant à nouveau,

— dire et juger qu’il n’y a pas lieu à résiliation du bail ;

— ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire ;

— accorder à Madame [S] des délais de paiement pour régler les arriérés ;

— autoriser Mme [S] à se maintenir dans les lieux en payant outre son loyer, la somme de 250 euros par mois afin de solder l’arriéré ;

en conséquence,

— débouter la SASU Action Logement Services de l’ensemble de ses demandes ;

— à titre subsidiaire, si par impossible la cour devait dire et juger que la SASU Action Logement Services est bien fondée juridiquement à solliciter l’expulsion de Mme [S] ;

— constater la bonne foi de Mme [S] ;

— dire et juger que Mme [S] bénéficiera d’un délai de douze mois pour quitter les lieux ;

en tout état de cause,

— débouter la SASU Action Logement Services de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et au titre des dépens de l’instance.

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 6 novembre 2024, la SASU Action Logement Services demande à la cour au visa des articles 1103, 1217, 131-1, 1224 et suivants, 1249 et suivants, 1346 et suivants et 2305 et suivants du code civil et l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 203 décembre 1986, de :

— débouter Mme [D] [B] [S] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— confirmer le jugement rendu le 1er février 2023 par le juge des contentieux de Toulouse en ce qu’il a :

* déclaré recevable la Société Action Logement Services en son action et ses demandes fondées,

* ordonné en conséquence à Mme [D] [B] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement,

* condamné Mme [D] [B] [S] à payer à la la société Action Logement Services la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamné Mme [D] [B] [S] aux dépens incluant notamment le coût du commandement de payer,

* rappelé que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire,

en réactualisant la créance,

— condamner Mme [D] [B] [S] à payer à société Action Logement Services la somme de 8418,91 euros (pièce n° 17 : décompte au 6 novembre 2024), avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19/03/2021 sur la somme de 1 350,00 euros, et pour le surplus à compter de la présente assignation ;

à titre subsidiaire, si la cour accordait des délais de paiement,

— dire et juger qu’à défaut de règlement d’une seule échéance et/ou du loyer en cours, le bail sera résilié de plein droit et l’expulsion ordonnée ;

y ajoutant,

— condamner Mme [D] [B] [S] à payer à société Action Logement Services la somme de 1200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [D] [B] [S] en tous les dépens d’appel

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et des trois premiers alinéas de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en oeuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l’adresse de saisine est précisée.

En l’espèce, le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte d’huissier du 19 mars 2021, la société Action Logement Services a fait délivrer à Mme [S], un commandement de payer la somme de 1 350 euros en principal, visant la clause résolutoire insérée au bail, dénoncé à la CCAPEX en date du 24 mars 2021.

Les causes de ce commandement n’ont pas été intégralement payées depuis sa délivrance.

L’assignation aux fins de constat de la clause résolutoire a été notifiée au Préfet par courrier électronique du 23 septembre 2022.

Mme [S] ne justifie pas avoir réglé l’intégralité des sommes sues visées dans ce commandement dans les deux mois de cet acte.

Elle demande à la cour d’infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a constaté que le bail était résilié de plein droit depuis le 20 mai 2021 par acquisition des effets de la clause résolutoire et de juger qu’il n’y a pas lieu à résiliation du bail.

Ce chef du jugement doit toutefois être confirmé en l’absence de tout grief formulé à son encontre, Mme [S] ne recherchant en réalité que la suspension des effets de la clause résolutoire, toutes les conditions justifiant la constatation de la résiliation du bail étant remplies.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Mme [S] doit être déboutée de ses demandes de délais et de suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit dans la mesure où elle n’a pas repris de manière régulière le versement du loyer courant, où sa dette locative n’a fait que s’aggraver depuis la date du jugement de première instance, dette qui s’élevait à la somme de 8418,91 ' au 25 octobre 2024

au lieu de 4512,23 ' à la date du jugement, et où elle ne démontre pas être en situation de régler sa dette locative (pièce n° 17 de la Société Action Logement Services ).

Elle invoque les dispositions de l’article 8 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales et de l’article 12-1 du Pacte international relatif aux droits économiques sociaux et culturels, mais il ne peut être considéré qu’en l’espèce la mise en oeuvre d’une clause résolutoire suite à des loyers impayés viole le droit reconnu à toute personne de vivre avec les membres de sa famille et entraîne une atteinte disproportionnée au respect de sa vie privée, de la protection de son domicile et de son droit à la sécurité et à la santé.

Dans ces conditions, les dispositions du jugement dont appel relatives à l’expulsion de Mme [S] et de tous occupants de son chef doivent également être confirmées.

Mme [S] ayant déjà bénéficié d’un délai de fait pour quitter les lieux de quatre ans depuis l’acquisition des effets de la clause résolutoire et de plus de deux ans depuis la date du jugement dont appel, sa demande d’un délai de douze mois pour quitter les lieux doit être rejetée.

Sur la créance de la Société Action Logement Services

Mme [S] a été condamnée à payer à la la société Action Logement Services la somme de 4 512,23 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 mars 2021 sur la somme de 1 350 euros et pour le surplus à compter de l’assignation.

La créance de la Société Action Logement Services doit être réactualisée afin de tenir compte de l’augmentation de la dette locative et des règlement effectués par la locataire.

Au vu du dernier décompte produit par la Société Action Logement Services (pièce n° 17), Mme [S] doit être condamnée au paiement de la somme de 8418,91 ' , avec intérêts au taux légal à compter du 19 mars 2021 sur la somme de 1350 ' , à compter du 21 septembre 2022, date de l’assignation introductive d’instance sur la somme de 3162,23 ' , et à compter du 6 novembre 2024, date des dernières conclusions de la Société Action Logement Services pour le surplus.

Sur les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Mme [S], partie principalement perdante, doit supporter les dépens de première instance, ainsi que décidé par le premier juge, et les dépens d’appel.

Elle se trouve redevable d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, que le premier juge a justement estimée au titre de la procédure de première instance, et dans les conditions définies par le dispositif du présent arrêt au titre de la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS, LA COUR,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse en date du 1er février 2023, sauf à réactualiser le montant de la créance de la Société Action Logement Services.

Statuant à nouveau sur le chef infirmé et y ajoutant,

Déboute Mme [S] de l’ensemble de ses demandes.

Condamne Mme [S] à payer à la Société Action Logement Services la somme de 8418,91 ', avec intérêts au taux légal à compter du 19 mars 2021 sur la somme de 1350 ' , à compter du 21 septembre 2022 sur la somme de 3162,23 ' , et à compter du 6 novembre 2024 pour le surplus.

Condamne Mme [S] aux dépens d’appel.

Condamne Mme [S] à payer à la Société Action Logement Services la somme de 800 ' en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I.ANGER E.VET