22/01/2025

ARRÊT N°46/2025

N° RG 23/00073 – N° Portalis DBVI-V-B7H-PF4R

JCG/IA

Décision déférée du 06 Décembre 2022

Juge des contentieux de la protection de [Localité 8]

( 22/01020)

C.GARRIGUES

[K] [M]

[L] [M]

C/

S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE SOCIETE ANONYME D’HABITA TIONS À LOYER MODERE

INFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU VINGT DEUX JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTS

Madame [K] [M]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par M^e Sylvain LASPALLES de la SELARL SYLVAIN LASPALLES, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 31555/2022/022601 du 02/01/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

Monsieur [L] [M]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représenté par M^e Sylvain LASPALLES de la SELARL SYLVAIN LASPALLES, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 31555/2022/022604 du 02/01/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

INTIMEE

S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE SOCIETE ANONYME D’HABITA TIONS À LOYER MODERE

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée par M^e Lionel PUECH-COUTOULY, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Novembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant J.C. GARRIGUES, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, conseiller faisant fonction de président de chambre

S. GAUMET, conseiller

J.C. GARRIGUES, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E. VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 11 août 2010, la Sa Patrimoine languedocienne a consenti un bail à usage d’habitation à M et Mme [M] pour un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel de 710,38 € hors charges.

M et Mme [M] se plaignant de divers désordres dans le logement ont adressé un courrier par lettre recommandée avec accusé de réception au bailleur le 29 janvier 2021, puis ont saisi le pôle de lutte contre l’habitat indigne qui a transmis leur plainte à la mairie de [Localité 5]. Une visite a été réalisée le 22 mars 2021 par un policier municipal.

La Sa Patrimoine languedocienne a fait réaliser divers travaux qui n’ont pas donné satisfaction aux locataires.

Par acte en date du 8 mars 2022, M. [L] [M] et Mme [K] [M] ont fait assigner la SA Patrimoine Languedocienne devant le juge du contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins d’obtenir sa condamnation à faire réaliser des travaux supplémentaires sous astreinte et à réparer leurs différents préjudices.

Par jugement contradictoire en date du 6 décembre 2022, le tribunal a :

— déclaré prescrite la demande en exécution de travaux de M. [L] [M] et Mme [K] [M] ;

— déclaré prescrite la demande en réparation de M. [L] [M] et Mme [K] [M] pour la période antérieure au 8 mars 2017 ;

— déclaré recevable la demande en réparation de M. [L] [M] et Mme [K] [M] pour la période postérieure au 8 mars 2017 ;

— débouté M. [L] [M] et Mme [K] [M] de leur demande en réparation pour la période postérieure au 8 mars 2017 ;

— dit que chacune des parties conservera la charge de ses frais sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— laissé à chaque partie la charge de ses dépens ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes.

Pour statuer ainsi, le tribunal a considéré, en application de l’article 14 de la loi du 26 mars 2014, que les demandes des locataires n’étaient pas soumises à la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, mais à la prescription quinquennale de droit commun de l’article 2224 du code civil, le point de départ de la prescription étant le moment où les dégâts avaient été découverts.

Il a constaté que M et Mme [M] avaient connaissance des défauts pour lesquels ils sollicitaient des travaux depuis quasiment leur entrée dans les lieux le 11 août 2010 et que leur action engagée par acte du 8 mars 2022 était prescrite.

S’agissant de l’action en indemnisation du préjudice, il a retenu que les locataires n’avaient eu connaissance de leur possibilité d’exercer une action en indemisation de ce préjudice qu’une fois celui-ci réalisé, de sorte que l’écoulement du délai de cinq ans ne pouvait avoir pour effet de faire perdre le principe du droit à agir en réparation de ce préjudice mais uniquement la possibilité d’obtenir réparation du préjudice pour les périodes au-delà de ce délai, de sorte que l’action était prescrite pour la période antérieure au 8 mars 2017, cinq ans avant la date de l’assignation.

Sur le fond, le tribunal a rejeté la demande d’indemnisation des locataires en l’absence de démonstration de la réalité de leur préjudice, du caractère indécent du logement et de l’inaction du bailleur.

Par déclaration d’appel en date du 6 janvier 2023, M. [L] [M] et Mme [K] [M] ont relevé appel de la décision en critiquant l’ensemble de ses dispositions.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 14 février 2023, M. [L] [M] et Mme [K] [M] demandent à la cour au visa de l’article 6 de la loi n°89-462du 6 juillet 1989 et l’article 1240 du code civil, de :

— infirmer le jugement du juge des contentieux et de la protection en date du 6 décembre 2022,

à titre principal,

— constater que les demandes des époux [M] sont recevables et bien fondées ;

— constater les différents désordres dans le logement ;

— enjoindre à la SA Patrimoine Languedocienne de procéder aux réparations de remise en état du logement sous astreinte de 200 euros par jour à compter de la décision à intervenir, et sur le fondement de l’article 6 de la n°89-462 du 6 juillet 1989, aux fins de remettre le logement en conformité avec les dispositions légales et réglementaires ;

— condamner la SA Patrimoine Languedocienne au paiement de la somme de 24 000 euros à titre dommages-intérêts pour le préjudice subi pour pa période postérieure au 18 décembre 2015 sur le fondement de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 1240 du code civil;

subsidiairement,

— condamner la SA Patrimoine Languedocienne au paiement de la somme de 24 000 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice subi pour la période postérieure au 29 janvier 2016 sur le fondement de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 1240 du code civil;

en tout état de cause,

— condamner la SA Patrimoine Languedocienne au paiement de la somme de 2 000 euros en application des dispositions combinées de l’article 37 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1991 et de l’article 700 du code de procédure civile, s’agissant de la procédure de première instance ;

— condamner la SA Patrimoine Languedocienne au paiement de la somme de 2 000 euros en application des dispositions combinées de l’article 37 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1991 et de l’article 700 du code de procédure civile, en cause d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 10 mai 2023, la SA Patrimoine Languedocienne, demande à cour au visa de l’article 2222 du code civil, des articles 7-1 et 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 82, II, 2° de la loi du 6 août 2015, de :

— confirmer le jugement déféré en qu’il a :

* déclaré prescrite la demande en exécution de travaux de M. [L] [M] et Mme [K] [M] ;

— réformer le jugement pour le surplus,

et statuant à nouveau,

— déclarer irrecevable car prescrite la demande de dommages et intérêts formulée par M.[L] [M] et Mme [K] [M] pour la période antérieure au 8 mars 2019 ;

— débouter M. [L] [M] et Mme [K] [M] de leur demande de dommages intérêts pour la période postérieure au 8 mars 2019 ;

— débouter M. [L] [M] et Mme [K] [J] leur demande de condamnation de la SA Patrimoine Languedocienne au paiement de la somme de 2 000 euros en application des dispositions combinées de l’article 37 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1991 et de l’article 700 du code de procédure civile, en cause d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel,

— condamner M. [L] [M] et Mme [K] [M] au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur la prescription

L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014, dite loi Alur, prévoit que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

L’article 14 de la loi du 26 mars 2014 disposait que 'les contrats en cours à la date d’entrée en vigueur de la présente loi demeurent soumis aux dispositions qui leur étaient applicables'.

L’action de M et Mme [M] se trouvait à la date d’entrée en vigueur de la loi Alur soumise à la prescription quinquennale de droit commun de l’article 2224 du code civil.

Mais la loi du 6 août 2015 pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques dispose en son article 82 II, 2°, que l’article 7-1 précité est applicable dans les conditions fixées à l’article 2222 du code civil aux termes duquel 'en cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure'. La prescription triennale s’applique donc aux instances introduites postérieurement à la loi Alur, comme c’est le cas en l’espèce où l’action de M et Mme [M] a été introduite par acte du 8 mars 2022.

Deux types d’actions sont engagés par M et Mme [M], de sorte que la prescription de chaque action doit s’envisager au regard de sa nature particulière.

La demande en exécution de travaux

Aux termes du dispositif de l’assignation introductive d’instance, il était demandé au tribunal d’enjoindre à la Sa Patrimoine languedocienne 'de procéder aux réparations de remise en état du logement', sans précision sur la nature de ces travaux.

Dans le corps de l’assignation, il est fait référence à une mise en demeure adressée au bailleur par le conseil des locataires le 11 juin 2021demandant la réalisation des travaux suivants :

— changement des portes et fenêtres

— changement de la faïence de la salle de bains

— isolation de la quatrième chambre.

C’est ainsi à juste titre que le premier juge a considéré que la demande ne portait que sur ces trois postes de travaux.

Or, il résulte des conclusions de première instance de M et Mme [M] qu’ils avaient connaissance des défauts pour lesquels ils sollicitaient des travaux depuis quasiment leur entrée dans les lieux le 11 août 2010. Il est en effet indiqué dans ces conclusions (page 2) que 'rapidement après leur entrée dans les lieux, un certain nombre de désordres était constaté par les locataires', avec notamment 'un défaut d’isolation important dans leur chambre, et ce dès le début du bail et malgré les travaux réalisés par le bailleur’ et 'la présence de moisissures sur les murs de la chambre des enfants, de la salle de bain, due à l’humidité importante, ainsi que des courants d’air importants en raison que le bois des fenêtres a visiblement gondolé à cause de l’humidité', et qu’ils ont sollicité leur mutation à compter de l’année 2018 en raison de ces désordres et de l’incapacité du bailleur à les résorber. Il est également précisé dans ces conclusions que le problème d’isolation de la chambre située au-dessus du garage est apparu dès le début du bail. Enfin, il ressort des courriers en date des 29 janvier 2021 et 10 mars 2021 adressés par M et Mme [M] au bailleur que le défaut d’isolation des fenêtres entraînant humidité et moisissures existait également depuis leur entrée dans les lieux.

L’action des locataires est en conséquence sur ce point prescrite dans la mesure où ils n’ont engagé aucune action avant l’assignation du 8 mars 2022 alors qu’ils connaissaient les faits leur permettant d’exercer ce droit dès l’année 2010, soit bien plus de trois ans avant.

Le jugement entrepris doit être confirmé en ce que la demande en exécution de travaux a été déclarée prescrite.

L’action en indemnisation du préjudice de jouissance

Les locataires n’ont eu connaissance de leur possibilité d’exercer une action en indemnisation du préjudice de jouissance qu’une fois celui-ci réalisé, de sorte que, eu égard au caractère continu de ce préjudice, l’écoulement du délai de prescription de trois ans ne peut avoir pour effet de faire perdre le principe du droit à agir en réparation de ce préjudice mais seulement la possibilité d’obtenir réparation du préjudice pour la période antérieure. En l’espèce, la première demande en indemnisation de ce préjudice ayant été formée par les locataires dans le cadre de l’assignation du 8 mars 2022, la demande d’indemnisation du préjudice n’est recevable que pour la période débutant le 8 mars 2019.

La demande de réparation du préjudice de jouissance est prescrite pour la période antérieure au 8 mars 2019 et reste recevable pour la période postérieure.

Sur la demande d’indemnisation du préjudice de jouissance

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerne que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a) ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Parallèlement, le locataire a pour obligation en vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ;

' (…)

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ;

(…)'

L’obligation de fournir un logement décent s’apprécie de façon objective et la responsabilité du bailleur peut être engagée en cas de défaut de délivrance d’un logement conforme. Il appartient à M et Mme [M] de démontrer, d’une part, le caractère indécent du logement, et d’autre part, l’inaction du bailleur n’ayant pas permis de remédier aux désordres allégués.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée en date du 13 août 2010, signé par le locataire (pièce n° 2 du bailleur) mentionne un bien à l’état neuf ou en bon état, notamment en ce qui concerne la salle de bains et les portes et fenêtres.

Un courrier de la mairie de [Localité 5] fait état d’un rapport de constatation établi par un policier municipal en date du 22 mars 2021 aux termes duquel des manquements au règlement sanitaire départemental ont été mis en évidence. Ce rapport n’est pas fourni, mais le courrier adressé par le maire de [Localité 5] à la Sa Patrimoine languedocienne permet de connaître la nature de ces manquements :

— humidité et moisissures dans la partie salle de bain, dans une chambre et dans le séjour ;

— habitation peu chauffée et manque d’isolation dans une chambre située à proximité du garage.

Par courrier du 30 mars 2021, le maire de [Localité 5] a indiqué à M. [M] que suite à son signalement, la Sa Patrimoine languedocienne avait d’ores et déjà procédé au remplacement des radiateurs électriques par des radiateurs radiants et des éléments de cuisine (évier et meuble sous évier) le 17 mars 2021, et qu’un devis était en cours de réalisation pour effectuer le remplacement des menuiseries afin d’améliorer l’isolation du logement (pièce n° 12 des locataires).

La Sa Patrimoine languedocienne justifie avoir :

— fait réaliser des devis en mars 2021 à la suite du courrier des locataires du 29 janvier 2021 concernant les menuiseries de l’ensemble du logement auprès de la société Metrasud, le traitement fongicide et la peinture des murs et plafonds par la société Netsols, la remise en état de la salle de bain par la société CGMI ;

— fait réaliser un pré-rapport de repérage d’amiante avant travaux le 31 mars 2021 ;

— effectué des travaux de menuiserie (remplacement de plusieurs fenêtres ou portes fenêtres et de plusieurs portes), suivant facture de la société Metrasud du 30 novembre 2021 pour un montant de 9961,44 € ;

— remplacé tous les radiateurs électriques par des radiateurs rayonnants, l’évier et le meuble sous évier, suivant factures CGMI des 17 mars 2021 et 6 décembre 2021 ;

— effectué des travaux dans la salle de bain, en fournissant des photographies et la facture de la société PJ bâtiment en date du 7 novembre 2021, mentionnant notamment la reprise partielle de la faïence avant pose d’un revêtement PVC, la pose d’un revêtement mural, la réfection du silicone de la baignoire, le remplacement de la vasque et du miroir, pour un montant de 3597 €;

— changé le caisson de la VMC selon facture du 28 février 2022 ;

— proposé de reloger la famille [M] dans un appartement à [Localité 7] à compter du 16 août 2021 (selon protocole d’accord non signé du 28 juin 2021 ) ;

— proposé de reloger la famille [M] dans un appart hôtel pendant la durée des travaux aux termes d’un courrier du 8 juillet 2021.

Il apparaît par ailleurs que l’entreprise Net Sols qui devait effectuer des travaux sur les murs de l’appartement n’a pu les réaliser en raison de l’opposition des locataires à la pose d’une toile de verre sur les anciens papiers peints du fait de la présence d’amiante et ce malgré les préconisations résultant du pré-rapport de repérage d’amiante du 31 mars 2021 figurant en page 22 selon lesquelles il convenait de surveiller l’évolution de l’état de conservation. Sur ce même rapport, la suppression ou le remplacement du composant ne sont préconisés qu’en cas de protection physique non étanche ou d’absence de protection physique et de matériau dégradé. L’absence de réalisation de ces travaux ne peut donc être imputée au bailleur.

Il est démontré que le bailleur a tenté de procéder à la résolution des griefs émis par ses locataires, en faisant établir des devis dès le mois de mars 2021 et en réalisant des travaux entre mars 2021 et février 2022.

Cela étant, il résulte avec certitude des courriers de la mairie de [Localité 5] ainsi que de la nature et de l’ampleur des travaux réalisés par le bailleur que l’appartement loué était affecté par d’importants défauts de chauffage et d’isolation et que les locataires ont ainsi subi pendant la période non prescrite, soit du 8 mars 2019 au 28 février 2022, des troubles de jouissance qui ont progressivement diminué au fur et à mesure de la réalisation des travaux.

Le préjudice subi doit toutefois s’apprécier également au regard du refus par M et Mme [M] d’accepter les propositions loyales de relogement qui leur ont été faites dès l’année 2017 puis dans le courant de l’année 2021, ce qui démontre que les troubles n’étaient pas insupportables et ont été considérablement réduits dès l’année 2021.

Dans ces conditions, il y a lieu d’allouer à M et Mme [M] la somme de 8000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi pendant la période considérée.

Le jugement dont appel sera infirmé sur ce point.

Sur les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

La Sa Patrimoine languedocienne, partie principalement perdante, doit supporter les dépens de première instance et les dépens d’appel.

Elle se trouve redevable d’une indemnité en application des dispositions combinées de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les conditions définies par le dispositif du présent arrêt au titre de la procédure d’appel.

Elle ne peut elle-même prétendre à une indemnité sur ce même fondement.

PAR CES MOTIFS, LA COUR,

Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse en date du 6 décembre 2022, sauf en ce qui concerne la prescription de la demande en exécution de travaux.

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,

Déclare prescrite la demande de dommages et intérêts de M et Mme [M] pour la période antérieure au 8 mars 2019.

Déclare recevable la demande de dommages et intérêts de M et Mme [M] pour la période postérieure au 8 mars 2019.

Condamne la Sa Patrimoine languedocienne à payer à M et Mme [M] la somme de 8000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi pour la période postérieure au 8 mars 2019.

Condamne la Sa Patrimoine languedocienne aux dépens de première instance et d’appel.

Condamne la Sa Patrimoine languedocienne à payer à M et Mme [M] la somme de 1500 € en application des dispositions combinées de l’article 37 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1991 et de l’article 700 du code de procédure civile, s’agissant de la procédure de première instance.

Condamne la Sa Patrimoine languedocienne à payer à M et Mme [M] la somme de 1500 € en application des dispositions combinées de l’article 37 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1991 et de l’article 700 du code de procédure civile, s’agissant de la procédure d’appel.

Déboute la Sa Patrimoine languedocienne de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I.ANGER E.VET