Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 2, 4 septembre 2025, n° 24/15397

CA Aix-en-Provence
Infirmation 4 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Mise en œuvre de la clause résolutoire
La cour a constaté que le commandement de payer était valide et que la résiliation du bail était donc justifiée.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que l'occupation de M. [B] était illégale et a ordonné son expulsion.
Accepté
Créance locative non contestée
La cour a constaté que la créance était non contestable et a ordonné le paiement de la somme due.
Accepté
Indemnisation pour occupation illégale
La cour a jugé que M. [B] devait indemniser la société pour son occupation illégale des lieux.
Accepté
Droit à l'indemnité au titre de l'article 700
La cour a jugé que la société, ayant obtenu gain de cause, avait droit à cette indemnité.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 2, 4 sept. 2025, n° 24/15397
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	24/15397
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Maxime PLANTARD
Cabinet(s) :	SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE D'AVOCATS PLANTARD-ROCHAS-ROUILLIER-VIRY & ROUSTAN-BERIDOT
Parties :	S.A. VILOGIA

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 04 SEPTEMBRE 2025

N° 2025/462

Rôle N° RG 24/15397 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BOEZS

S.A. VILOGIA

[O] [B]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Maxime PLANTARD

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 6] en date du 05 Décembre 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 24/03185.

APPELANTE

S.A. VILOGIA

dont le siège social est [Adresse 2]

représentée par M^e Maxime PLANTARD de la SCP DAYDE – PLANTARD – ROCHAS & VIRY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉ

Monsieur [O] [B]

né le 13 Décembre 1991 à [Localité 8],

demeurant [Adresse 3]

défaillant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 30 Juin 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Angélique NETO, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Angélique NETO, Présidente

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère

M. Laurent DESGOUIS, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Septembre 2025.

ARRÊT

Rendu par défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Septembre 2025,

Signé par M^me Angélique NETO, Présidente et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé à effet au 30 août 2021, la société anonyme (SA) Vilogia a consenti à M. [O] [B] un bail meublé étudiant portant sur un logement situé [Adresse 4], à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel initial de 254,91 euros, outre 70 euros de loyers au titre des annexes et 150 de provisions pour charges, pour une durée d’un an, renouvelable par nouvelles périodes d’un an.

Le 17 janvier 2024, la société Vilogia a fait délivrer à M. [B] un commandement de payer la somme principale de 2 574,90 euros à valoir sur un arriéré locatif et d’avoir à justifier d’une assurance en visant la clause résolutoire insérée au bail.

Soutenant que ledit acte est resté infructueux, la société Vilogia a fait assigner, par acte du commissaire de justice en date du 19 avril 2024, M. [B] devant le juge des contentieux de la protection du service de proximité de [Localité 6], statuant en référé, aux fins de voir constater la résiliation du bail, d’ordonner son expulsion et de le condamner à leur verser diverses sommes à titre provisionnel.

Par ordonnance réputée contradictoire en date du 14 novembre 2024, ce magistrat a :

— dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société Vilogia ;

— renvoyé les parties à mieux se pourvoir ;

— rejeté la demande de la société Vilogia formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société Vilogia aux dépens.

Suivant déclaration transmise au greffe le 24 décembre 2024, la société Vilogia a interjeté appel de l’ordonnance susvisée en toutes ses dispositions.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 13 juin 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, elle sollicite de la cour qu’elle réforme l’ordonnance entreprise et statuant à nouveau :

— constate la résiliation du bail signé le 1er septembre 2021;

— ordonne l’expulsion immédiate de M. [B] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués ;

— condamne M. [B] à lui verser la somme de 10 437,25 euros à titre provisionnel en paiement de la dette locative arrêtée au 13 juin 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement ;

— condamne M. [B] à lui verser une indemnité d’occupation mensuelle provisoire égale au montant du dernier loyer échu, charges en sus, éventuellement majoré des augmentations légales et réglementaires à venir, et jusqu’au départ effectif des lieux ;

— ordonne la séquestration des meubles garnissant les lieux loués, soit sur place, soit dans un garde-meuble au choix du requérant et aux frais, risques et périls du défendeur, et ce, en garantie de toutes sommes restant dues ;

— condamne M. [B] à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, y compirs les frais déjà exposés.

Bien que régulièrement intimé par la signification de la déclaration d’appel par acte d’huissier du 22 janvier 2025, remis à étude, et des conclusions de l’appelant par acte d’huissier du 17 avril 2025, transformé en procès-verbal de recherches infructueuses, M. [B] n’a pas constitué avocat.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 16 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la mise en 'uvre de la clause résolutoire

Il résulte de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exéxution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de l’article L. 442-8-4 du code de la construction et de l’habitation, par dérogation à l’article L. 442-8 du présent code et à l’article 40 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, les organismes mentionnés à l’article L. 411-2 du présent code peuvent louer, meublés ou non, des logements à plusieurs personnes lorsque celles-ci en ont fait la demande, dans le cadre d’une colocation telle que définie au I de l’article 8-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée. Un contrat de location est conclu avec chaque locataire d’un même logement. Ces logements sont attribués à chaque colocataire dans les conditions prévues aux articles L. 441 à L. 441-2-9 du présent code. Le respect du plafond de ressources applicable au logement s’apprécie dans le cadre de chaque contrat de location. Les caractéristiques de décence du logement sont appréciées dans les conditions prévues au II de l’article 8-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée. Le montant de la somme des loyers perçus de l’ensemble des colocataires ne peut être supérieur au montant du loyer applicable au logement en application de la convention prévue à l’article L. 353-2 ou de l’article L. 442-1 du présent code. Les charges locatives accessoires au loyer principal des logements peuvent être récupérées par le bailleur sous la forme d’un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis au contrat et qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure. Le montant du forfait de charges est fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur en application de l’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée. Ce montant ne doit pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté.

L’article L. 353-21 du même code énonce que l’article L. 442-8-4 est applicable aux bailleurs autres que les organismes d’habitations à loyer modéré mentionnés à l’article L. 411-2 pour les logements leur appartenant et faisant l’objet d’une convention conclue en application de l’article L. 351-2.

L’article 40 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 n’exclut pas l’application de l’article 24 aux logements susvisés, de même que l’article 25-3 de la même loi ne l’exclut pas pour les logements meublés.

L’article 24 I de la même loi dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement, ce qui suppose notamment que la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

En l’espèce, l’article 6 du contrat de bail stipule que ce dernier sera résilié de plein droit, un mois après une sommation de payer ou d’exécuter demeurée sans effet, à défaut de paiement d’un seul terme de loyer à son échéance ou des charges ou en cas d’inexécution de l’une des clauses du bail.

Le commandement de payer délivré par la société Vilogia le 17 janvier 2024 porte sur la somme principale de 2 574,90 euros correspondant à des loyers et charges impayés arrêtés au mois de décembre 2023 inclus.

La validité de ce commandement de payer n’est aucunement discutée par M. [B] qui n’a pas constitué avocat, tant en première instance qu’en appel.

Il y a donc lieu d’infirmer l’ordonnance entreprise et de constater la résiliation du bail meublé étudiant par suite de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail à effet au 17 mars 2024.

Sur l’expulsion de M. [B]

Il résulte de l’article 835 alinéa 1 que le président peut toujours, même en cas de contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

L’existence de contestations sérieuses n’interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un dommage imminent ou un trouble manifestement illicite.

La cour doit apprécier l’existence d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite au moment où le premier juge a statué, peu important le fait que ce dernier ait cessé, en raison de l’exécution de l’ordonnance déférée, exécutoire de plein droit.

L’occupation sans droit ni titre d’un immeuble est ainsi de nature à constituer un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, dès lors que M. [B] occupe les lieux sans droit ni titre, par suite de la résiliation de plein droit du bail d’habitation susvisé, il y a lieu :

— d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef du logement situé [Adresse 4], à [Localité 7] ;

— de dire qu’à défaut de départ spontané de sa part, il sera procédé à son expulsion des lieux occupés conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— de dire que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par l’article L 433-1 du même code.

L’ordonnance entreprise sera donc infirmée en ce qu’elle n’a pas fait droit à ces demandes.

Sur les demandes de provisions

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas ou l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

C’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, applicable au logement en question, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, l’article 1240 du code civil que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arriévé à le réparer.

Il en résulte que, devenu occupant sans droit ni titre du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, le locataire est tenu de payer une somme équivalente au loyer augmenté des charges à titre de réparation du préjudice subi par le bailleur.

En l’espèce, le dernier décompte, non discuté par l’appelant, fait ressortir une dette locative d’un montant non sérieusement contestable de 10 437,25 euros, échéance du mois de mai 2025 comprise.

Il y a donc lieu de condamner M. [B] à verser à la société Vilogia la somme de 10 437,25 euros à titre de provision à valoir sur l’arriéré locatif selon décompte arrêté au mois de mai 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2024 dans la limite de 2 574,90 euros, du 19 avril 2024 dans la limite de 3 683,36 euros et de la présente décision pour le surplus.

Il sera également condamné à verser à la société Vilogia à titre d’indemnité pour occupation sans droit ni titre la somme provisionnelle de 503,43 euros correspondant au montant de la dernière échéance à compter du mois de juin 2025 jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

L’ordonnance entreprise sera donc infirmée en ce qu’elle n’a pas droit à ces demandes.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

La société Vilogia, obtenant gain de cause, il convient d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle l’a condamnée aux dépens et n’a pas fait droit à sa demande d’indemnité formée en application de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [B] sera condamné aux dépens de la procédure de première instance et d’appel, en ce compris le coût du commandement de payer du 17 janvier 2024.

En outre, l’équité commande de le condamner à verser à la société Vilogia la somme de 2 000 euros pour les frais exposés en première instance et en appel non compris dans les dépens en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Constate la résiliation du bail d’habitation conclu entre les parties par suite de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail meublé étudiant à effet au 17 mars 2024 ;

Ordonne l’expulsion de M. [O] [B] ainsi que celle de tous occupants du logement situé du logement situé [Adresse 5] ([Adresse 1]) ;

Dit qu’à défaut de départ spontané de sa part, il sera procédé à son expulsion des lieux occupés conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

Dit que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par l’article L 433-1 du même code ;

Condamne M. [O] [B] à verser à la SA Vilogia la somme de 10 437,25 euros à titre de provision à valoir sur l’arriéré locatif selon décompte arrêté au mois de mai 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2024 dans la limite de 2 574,90 euros, du 19 avril 2024 dans la limite de 3 683,36 euros et de la présente décision pour le surplus ;

Condamne M. [O] [B] à verser à la SA Vilogia à titre d’indemnité pour occupation sans droit ni titre la somme provisionnelle de 503,43 euros correspondant au montant de la dernière échéance à compter du mois de juin 2025 jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ;

Condamne M. [O] [B] à verser à la SA Vilogia la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et à hauteur d’appel non compris dans les dépens ;

Condamne M. [O] [B] aux entiers dépens de la procédure de première instance et d’appel, en ce compris le coût du commandement de payer du 17 janvier 2024.

La greffière La présidente