12/11/2025

ARRÊT N° 533/2025

N° RG 24/02649 – N° Portalis DBVI-V-B7I-QMV4

EV/KM

Décision déférée du 13 Février 2024

Président du TJ de [Localité 15]

( 23/02371)

MICHEL

S.A.S.U. CAPOHALLES 21

C/

S.E.L.A.R.L. BENOIT & ASSOCIES

SCI IMEFA CENT QUTRE VINGT QUATRE

CADUCITE DE L’ORDONNANCE DEFERE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU DOUZE NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTE

S.A.S.U. CAPOHALLES 21 prise en la personne de son ou ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

— domicile élu prévu au bail [Adresse 1]

CC. [Adresse 10]

[Localité 6]

Représentée par M^e Viviane VIDALIE, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMEE

SCI IMEFA CENT QUTRE VINGT QUATRE IMEFA 184 prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités au dit siège social

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentée par M^e Sabine CHASTAGNIER de l’AARPI CABINET BRAULT ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

Représentée par M^e Gilles SOREL, avocat au barreau de TOULOUSE

INTERVENANT VOLONTAIRE

S.E.L.A.R.L. BENOIT & ASSOCIES, en sa qualité de mandataire judiciaire de la SAS CAPO HALLES 21, désigné par décision du tribunal de commerce de Toulouse du 24.2.2025

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 5]

Représentée par M^e Viviane VIDALIE, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant E. VET, Conseiller faisant fonction de président de chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, président

P. BALISTA, conseiller

S. GAUMET, conseiller

Greffier, lors des débats : K. MOKHTARI

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E. VET, président, et par K. MOKHTARI, greffier de chambre

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte du 20 décembre 2018, la Snc Toulouse [Adresse 14] [Adresse 9] a vendu en état futur d’achèvement à la Sci Imefa 184 des locaux commerciaux en rez-de-chaussée sur l’ilot 7A de la [Adresse 16], [Adresse 11], [Adresse 12] et [Adresse 13] (31).

Par acte du 10 novembre 2020, la Sci Imefa 184 a donné à bail commercial à M. [Y] [D], aux droits duquel vient aujourd’hui la Sasu Capohalles 21 des locaux commerciaux dépendant de l’ensemble immobilier [Adresse 16], [Adresse 11], [Adresse 12] et [Adresse 13] (31), moyennant un loyer annuel de 60'250 € HT.

Par acte du 29 novembre 2022, la Sci Imefa 184 a fait assigner la Sasu Capohalles 21 devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse.

En cours de procédure, le 17 février 2023, la Sci Imefa 184 et la Sasu Capohalles 21 ont régularisé un protocole d’accord valant avenant n°2 au bail, le 17 février 2023 prévoyant un abandon partiel de la dette locative, passant de 161 276,45 € à

91 321 €, sous réserve que le preneur solde sa dette selon le calendrier suivant :

—  30 000 € à la signature du protocole,

—  61321 € au plus tard le 31 mars 2023,

— à défaut du respect de ce calendrier, la dette locative serait réduite seulement à la somme de 109 321,04 €,

Par ordonnance du 7 mars 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse a constaté le désistement la demanderesse.

Par acte du 3 octobre 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 165'242,02 € en principal visant la clause résolutoire du bail.

Par acte du 19 décembre 2023, la Sci Imefa 184 a fait assigner la Sasu Capohalles 21 devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de:

— homologuer le protocole d’accord valant avenant n°2 au bail conclu par les parties le 17 février 2023, et lui conférer force exécutoire,

— constater que la société Capohalles 21 n’a pas procédé au réglement intégral des causes du commandement dans le délai d’un mois,

En conséquence

— condamner par provision la société Capohalles 21 à payer à la Sci Imefa 184, en exécution du protocole d’accord valant avenant n°2 au bail commercial régularisé le 17 février 2023, la somme dee 41 803, 91 €, sauf à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter du 3 octobre 2023 et jusqu’à parfait paiement,

— condamner par provision la société Capohalles 21 à payer à la Sci Imefa 184 à titre d’arriéré de loyers/indemnités d’occupation et charges, la somme de 139 377, 70 €, sauf à parfaire et sous réserve de la fixation de l’indemnité d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du 3 octobre 2023 et jusqu’à parfait paiement,

— ordonner la conversion de la saisie-conservatoire du 21 novembre 2023 en saisie- attribution,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire à effet du 3 novembre 2023 et dès lors, la résiliation de plein droit du bail à compter de cette date,

— ordonner l’expulsion de la société Capohalles 21 et de toute personne dans les lieux de son fait, et ce avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tel garde-meubles qu’il plaira au tribunal de désigner, et ce, en garantie des indemnités d’occupation et de réparations locatives qui pourront être dues,

— fixer à titre provisionnel le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à libération des lieux loués au montant du dernier loyer contractuel exigible majoré de 50%, outre les frais et taxes exigibles selon la convention locative échue, et condamner sur ces bases la société Capohalles 21 à compter du 3 novembre 2023 et jusqu’à complète libération des lieux,

— juger que la somme versée à titre de dépôt de garantie restera acquise au bailleur à titre d’indemnité,

— débouter la société Capohalles 21 de toute éventuelle demande de suspension des effets de la clause résolutoire et d’octroi de délais qui pourrait être formulée,

— condamner la société Capohalles 21 à payer à la Sci Imefa184 la somme de 3000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Capohalles 21 aux entiers dépens qui comprendront le coût de la levée des états d’inscriptions de privilèges et de nantissernents.

Par ordonnance réputée contradictoire du 13 février 2024, le juge a :

— homologué le protocole d’accord valant avenant n°2 au bail conclu par les parties le 17 février 2023, et lui a conféré force exécutoire,

— constaté la résiliation de plein droit du bail liant les parties à effet du 3 novembre 2023,

— ordonné l’expulsion de la Sasu Capohalles 21 et de toute personne dans les lieux de son fait, et ce avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu,

' dit que le sort des meubles demeurant dans les lieux après l’expulsion suivra les dispositions du code des procédures civiles d’exécution,

— condamné par provision la Sasu Capohalles 21 à payer à la Sci Imefa 184, en exécution du protocole d’accord valant avenant n°2 au bail commercial régularisé le 17 février 2023, la somme de 38 003,70 €, avec intérêts au taux légal à compter du 3 octobre 2023,

— condamné par provision la Sasu Capohalles 21 à payer à la Sci Imefa 184 :

* la somme de 139 377,70 € à titre d’arriéré de loyers/indemnités d’occupation et charges arrêté au 4ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 3 octobre 2023, et chaque mois,

* la somme de 5 020,84 €, à compter du mois de janvier 2024 et jusqu’à libération effective des lieux,

— débouté la Sci Imefa 184 de ses demandes fondées sur des clauses pénales contractuelles,

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de conversion de la saisie-conservatoire du 21 novembre 2023, en saisie-attribution,

— condamné la Sasu Capohalles 21 aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de la levée des états d’inscriptions de privilèges et nantissements dont distraction au profit de M^e Anne-Caroline Vivequain, avocat au barreau de Toulouse,

— condamné la Sasu Capohalles 21 à payer à la Sci Imefa 184 la somme de 1 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 30 juillet 2024, la Sasu Capohalles 21 a relevé appel de la décision.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

La Sasu Capohalles 21 et la Selarl [K] & Associés dans leurs dernières conclusions du 23 septembre 2025, demandent à la cour au visa de l’article L622-21 du code de commerce, de :

— infirmer la décision de référé rendue le 14 février 2024,

— prononcer sa caducité en toutes ses dispositions,

— déclarer recevable l’intervention de Selarl [K] et Associés mandataires judiciaires prise en la personne de Me [Z] [K] sise [Adresse 4] en sa qualité de mandataire judiciaire de la Sas Capohalles 21 désignée par décision du tribunal de commerce de Toulouse du 24 février 2025,

— déclarer irrecevable la société Imefa 184 en ses demandes de constater l’existence de créances antérieures au jugement d’ouverture du 24 février 2025,

— déclarer irrecevable la société Imefa 184 en ses demandes de fixation de créance au passif de la SAS Capohalles 21,

— condamner la Sci Imefa 184 à verser à la Sasu Capohalles 21 la somme de 3 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

A titre infiniment subsidiaire,

— suspendre les effets de la clause résolutoire visée par le commandement de payer délivré le 3 octobre 2023,

— fixer la somme restant due au bailleur à 84 233,15 €,

— accorder à la Sasu Capohalles 21 un délai de 24 mois pour s’acquitter des sommes restant dues au titre des loyers de la manière suivante :

* 1ère mensualité : 14 063, 04 € par conversion de la saisie à titre conservatoire au profit définitif de la Sci Imefa 184,

* 23 mensualités de 3050 € chacune au titre du solde,

— débouter la Sci Imefa 184 de l’intégralité de ses demandes.

— la condamner à verser à la Sasu Capohalles 21 la somme de 3 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

La Sci Imefa 184 dans ses dernières conclusions du 26 septembre 2025, demande à la cour au visa de l’article L.145-41 du code de commerce, des articles 834, 835 et 1567 du code de procédure civile, et les articles 1103, 1343-5, 2044, et 1728 du code civil, de :

— déclarer la Sci Imefa 184 recevable en son appel incident, y faisant droit,

A titre principal :

— dire que la fixation de la créance antérieure à l’ouverture de la procédure de redressement judiciaire du bailleur sera soumise à la procédure normale de vérification des créances et à la décision du juge commissaire,

En conséquence :

— dire n’y avoir lieu à référé suite à l’ouverture de la procédure collective à l’encontre de la société Capohalles 21 ,

— débouter la société Capohalles 21 de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, en ce compris la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— laisser à chaque partie la charge des dépens d’appel par elle exposés,

A titre subsidiaire, si la cour devait considérer avoir le pouvoir de fixer la créance antérieure :

— infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a :

* condamné par provision la Sasu Capohalles 21 à payer à la Sci Imefa 184, en exécution du protocole d’accord valant avenant n°2 au bail commercial régularisé le 17 février 2023, la somme de 38 003, 70 €, avec intérêts au taux légal à compter du 3 octobre 2023,

* condamné par provision la Sasu Capohalles 21 à payer à la Sci Imefa 184 :

** la somme de 139 377, 70 € à titre d’arriéré de loyers/ indemnités d’occupation et charges arrêté au 4ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 3 octobre 2023, et chaque mois,

** la somme de 5 020, 84 €, à compter du mois de janvier 2024 et jusqu’à libération effective des lieux,

* débouté la Sci Imefa 184 de ses demandes fondées sur des clauses pénales contractuelles,

Et statuant à nouveau :

— constater l’existence dans son principe d’une créance antérieure au jugement d’ouverture du 24 février 2025 d’arriéré de loyers, charges et accessoires de la société

Capohalles 21 au bénéfice de la Sci Imefa 184,

Et ce faisant,

— déclarer bien fondée la Sci Imefa 184 en sa demande de fixation de sa créance antérieure au jugement d’ouverture du 24 février 2025 d’arriérés de loyer, charges et accessoires de la société Capohalles 21,

— fixer cette créance antérieure et arrêtée au jour du jugement de redressement judiciaire à la somme de 154'728,71 € sauf à parfaire dont:

* à titre chirographaire un montant de 73'267,03 €,

* à titre privilégié un montant arrêté à la date du jugement de redressement judiciaire à 81 461,68 €, sauf à parfaire, créance bénéficiant du privilège du bailleur conformément à l’article L 622-16 du code de commerce,

— confirmer pour le surplus,

En tout état de cause

— débouter la Sasu Capohalles 21 en ses demandes à voir :

* suspendre les effets de la clause résolutoire visée par le commandement de payer délivré le 3 octobre 2023,

* fixer la somme restant due au bailleur à 64'304,43 €,

— et plus généralement, débouter la société Capohalles 21 en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— débouter la société Capohalles 21 en sa demande en condamnation à payer la somme de 3000 € en application des dispositions de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens,

— confirmer la condamnation de première instance ayant condamné la société Capohalles 21 à payer à la Sci Imefa 184 la somme de 1000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et en outre condamner la société Capohalles 21 aux entiers dépens et au paiement d’une somme supplémentaire de 5.000 € au titre de la présente instance en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, dont distraction au bénéfice de M^e Gilles Sorel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 29 septembre 2025.

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence à la décision déférée ainsi qu’aux dernières conclusions déposées.

MOTIFS

Les appelantes font valoir que:

' par décision du 24 février 2025, le tribunal de commerce de Toulouse a ouvert à l’égard de la Sasu Capohalles 21 une procédure de redressement judiciaire et désigné la Selarl [K] et Associés comme mandataire judiciaire,

' la procédure de redressement judiciaire ayant été ouverte avant l’acquisition de la clause résolutoire les effets de la clause sont suspendus et il ne peut être fait droit à aucune demande de condamnation en paiement,

' la Sci Imefa 184 a procédé à sa déclaration de créance qui a été contestée par le mandataire en raison de contestations sérieuses sur les montants réclamés en ce qu’elle sollicite le paiement de sommes déjà réglées ou ayant fait l’objet d’avoir ou d’abandon, ce qui caractérise une contestation sérieuse,

' les dispositions visées par la Sci Imefa 184 destinées à la reprise de l’instance ne s’appliquent pas en matière de référé alors qu’il n’a été statué à la date du jugement d’ouverture que par une ordonnance de référé frappée d’appel, empêchant le bailleur de faire constater la résiliation du bail pour des causes financières antérieures au jugement d’ouverture, le juge des référés ne pouvant fixer et admettre une créance à titre provisionnel, sauf exception,

' les sommes réclamées par la Sci Imefa 184 ne sont pas dues au regard du protocole d’accord signé entre les parties et intègre des sommes correspondant à la garantie autonome à première demande ainsi qu’un abandon de créances, elles soulignent enfin la mauvaise commercialité des lieux.

La Sci Imefa 184 oppose que:

' par déclaration du 7 mai 2025 elle a demandé son admission passif de sa créance antérieure à hauteur de 154'728,71 €,

' sa créance est soumise à la procédure normale de vérification et à la décision du juge commissaire,

' subsidiairement elle rappelle qu’elle n’avait aucune obligation de garantie quant à la réussite du centre commercial dans lequel était implantée la locataire ,

' elle rappelle que la locataire était tenue de l’indexation du loyer, des charges et s’était engagée à remettre une garantie bancaire à première demande à hauteur de 15'062€, par ailleurs le protocole d’accord entre les parties précisait le montant de l’arriéré et elle-même détaille les sommes dues postérieurement à cette transaction.

Sur ce

Les parties s’accordent à dire que la Sasu Capohalles 21 a été placée en redressement judiciaire par décision du tribunal de commerce de Toulouse du 24 février 2025, les appelantes n’ayant pas estimé utile de produire de pièce relative à cette procédure collective et si selon le bordereau de pièces de la Sci Imefa 184 un K-bis constituait sa pièce 23-10, son dossier ne comportait que les pièces 1 à 19.

Par soit-transmis du 31 octobre 2025, il était demandé la Sci Imefa 184 de produire ses pièces 20 à 23.

Il était répondu à cette demande le 3 novembre 2025.

Il résulte de l’extrait K bis produit que selon jugement du tribunal de commerce de Toulouse du 24 février 2025 la Sasu Capohalles 21 a été placée en redressement judiciaire et la Selarl [K] et Associés désignée en qualité de mandataire judiciaire. Elle sera donc reçue en son intervention volontaire.

— sur la demande de caducité de l’ordonnance de référé :

L’ordonnance déférée a été rendue le 13 février 2024 et la Sasu Capohalles 21 a fait l’objet d’une décision de redressement judiciaire postérieurement, le 24 février 2025.

Or, l’article L 622-21 du code de commerce prévoit que le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L 622-17 (qui n’est pas invoqué) et tendant à la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent ou à la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent, en l’espèce un bail.

L’article L.622-22 du même code prévoit que les instances en cours sont interrompues jusqu’à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance, qu’elles sont ensuite reprises de plein droit, le mandataire ou l’administrateur judiciaire appelé, mais tendent uniquement à la constatation de la créance.

Par ailleurs, une clause résolutoire est considérée comme ayant produit ses effets avant l’ouverture de la procédure collective quand sa mise en oeuvre judiciaire est passée en force de chose jugée. Lorsqu’ à la date du jugement d’ouverture, l’acquisition de la clause résolutoire n’a pas encore été constatée par une décision passée en force de chose jugée, le bailleur se trouve privé de la possibilité de poursuivre l’action en application de l’article L.622-21 précité.

En l’espèce, la bailleresse ne pouvant faire constater la résiliation du bail pour des causes financières antérieures au jugement d’ouverture, il en résulte que la décision déférée, doit être déclarée caduque en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail, ordonné l’expulsion de la locataire et condamné celle-ci au paiement d’une indemnité d’occupation.

Enfin, l’instance en référé tendant à la condamnation du débiteur au paiement d’une provision n’est pas une instance en cours interrompue par l’ouverture de la procédure collective du débiteur, de sorte qu’elle ne peut faire l’objet d’une reprise en application de l’article L 622-22 du code de commerce. En effet, il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés et, partant, dans ceux de la cour d’appel statuant dans le cadre de l’appel d’une ordonnance de référé, de fixer et d’admettre une créance à titre provisionnel, cette modalité étant exclusivement réservée aux créances du Trésor public et des organismes de prévoyance et de sécurité sociale en application de l’article L.622-24 du code de commerce. D’ailleurs, la bailleresse justifie avoir déclaré sa créance le le 27 août 2025, la fixation et l’admission de sa créance ressortant désormais à la compétence du juge-commissaire.

En conséquence, la cour, statuant sur l’appel formé par la Sasu Capohalles 21 contre l’ordonnance l’ayant condamnée au paiement d’une provision, infirme cette ordonnance et dit n’y avoir lieu à référé, la demande en paiement étant devenue irrecevable en vertu de la règle de l’interdiction des poursuites édictées par l’article L. 622-21 du code de commerce.

— sur les demandes annexes :

Chaque partie gardera la charge de ses propres dépens.

L’équité commande de rejeter les demandes présentées au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS:

La cour,

Statuant dans les limites de sa saisine:

Reçoit la Selarl [K] et Associés en son intervention volontaire comme mandataire judiciaire de la Sasu Capohalles 21,

Constate la caducité de l’ordonnance déférée par suite de l’ouverture du redressement judiciaire de la Sasu Capohalles 21 selon jugement du tribunal de commerce de Toulouse du 24 février 2025,

Statuant à nouveau:

Dit n’y avoir lieu à référé,

Dit que chaque partie gardera la charge de ses propres dépens,

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes de la Sasu Capohalles 21 et de la Sci Imefa 184.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

K.MOKHTARI E.VET