19/02/2025

ARRÊT N° 01/2025

N° RG 24/00002 – N° Portalis DBVI-V-B7I-P7LW

JC.G/IA

Décision déférée du 27 Janvier 2021 – Juge de l’expropriation de MONTPELLIER – 19/00185

Y.COMBARET

[S], [D], [N] [I]

[F], [H] [B] [C]

[A] [L]

C/

S.A. SNCF RESEAU

COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT DU DEPARTEMENT DE L’HERAULT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

Chambre des Expropriations

***

ARRÊT DU DIX NEUF FEVRIER DEUX MILLE VINGT CINQ

***

SUR RENVOI APRES CASSATION

APPELANTS

Monsieur [S], [D], [N] [I]

[Adresse 20]

[Localité 7]

Représenté par M^e Emmanuelle DESSART de la SCP SCP DESSART, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par M^e Christèle CLABEAUT de la SCP LEMOINE CLABEAUT, avocat plaidant au barreau de NIMES

Monsieur [F], [H] [B] [C]

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représenté par M^e Emmanuelle DESSART de la SCP SCP DESSART, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par M^e Christèle CLABEAUT de la SCP LEMOINE CLABEAUT, avocat plaidant au barreau de NIMES

Madame [A] [L] veuve [I]

[Adresse 16]

[Localité 11]

Représentée par M^e Emmanuelle DESSART de la SCP SCP DESSART, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par M^e Christèle CLABEAUT de la SCP LEMOINE CLABEAUT, avocat plaidant au barreau de NIMES

INTIMÉE

S.A. SNCF RESEAU

[Adresse 2]

[Localité 17]

Représentée par M^e Christine TEISSEYRE de la SCP BOUYSSOU ET ASSOCIES, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par M^e Fabienne BEUGNOT, avocat plaidant au barreau de MARSEILLE

M. LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT DU DEPARTEMENT DE L’HERAULT

DIRECTION GENERALE DES FINANCES PUBLIQUES [Adresse 9]

[Localité 12]

Non comparant

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 23 Octobre 2024, en audience publique, devant la Cour composée de:

Président : M. DEFIX,

Assesseurs : A-M. ROBERT

:J.C. GARRIGUES, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— - prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

— signé par M. DEFIX, président, et par I. ANGER, greffier présent lors du prononcé.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par arrêté préfectoral du 16 mai 2017, le préfet de l’Hérault a déclaré d’utilité publique et urgents les travaux de création du Pôle d’échange multimodal phase 2 et de suppression du passage à niveau n° 33 au profit de la société SNCF réseau.

Ce même arrêté a déclaré cessibles les immeubles non bâtis et bâtis dont l’acquisition était nécessaire à la réalisation de cette opération, dont deux parcelles appartenant à Mme [A] [L] veuve [I] (usufruitière) M. [S] [I] et M. [F] [B] [C] (nu-propriétaires), cadastrées lieu-dit [Adresse 19] à [Localité 18] (34) section AL n° [Cadastre 10] et [Cadastre 13], d’une superficie totale de 6 043 m². Ces parcelles sont situées entre la route nationale 113 et un passage à niveau d’une voie ferrée.

Suite à l’ordonnance d’expropriation rendue le 30 août 2017, par jugement du 16 janvier 2019 confirmé le 14 février 2020, le juge de l’expropriation de l’Hérault a fixé l’indemnité globale de dépossession à la somme de 200 419 euros sur la base d’une valeur de 30 euros/m².

Par décision du 1er octobre 2019, aujourd’hui définitive, le tribunal administratif de Montpellier a, sur saisine de M. [B] [C], annulé l’arrêté de cessibilité précité.

L’indivision [L]-[I]-[B] [C] a alors saisi le juge de l’expropriation de l’Hérault afin d’obtenir l’annulation de l’ordonnance d’expropriation et la restitution des parcelles, à défaut le versement de dommages-intérêts.

Par jugement du 27 janvier 2021, le juge de l’expropriation a :

— constaté que l’ordonnance du 30 août 2017 portant transfert de propriété des parcelles cadastrées section AL n° [Cadastre 13] et [Cadastre 10] sur la commune de [Localité 18] était dépourvue de base légale;

— annulé ladite ordonnance ;

— rejeté la demande en restitution des parcelles expropriées formée par l’indivision [I]- [B] [C]- [L] ;

— constaté que la compensation de la somme due au titre des dommages et intérêts par la commune et de la restitution de l’indemnité de dépossession par la partie expropriée aboutit à une valeur négative et dit n’y avoir lieu à condamnation ;

— condamné SNCF réseau à payer à M. [I], M. [B] [C] et Mme [L] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— laissé les dépens à la charge de l’expropriante.

L’indivision [L]-[I]-[B] [C] a interjeté appel de ce jugement le 2 avril 2021.

Après notification des conclusions des parties, par courrier du 8 décembre 2021 la cour d’appel a sollicité les observations des deux avocats constitués, avocats au barreau de Nîmes, compte tenu l’avis de la deuxième chambre civile de la Cour de cassation en date du 6 mai 2021 relatif à l’application des règles de la postulation devant la cour d’appel en matière d’expropriation.

Par arrêt du 18 mars 2022, la cour d’appel de Montpellier a :

— prononcé la nullité de la déclaration d’appel formée par l’indivision [L]-[I]-[B] [C] le 2 avril 2021 ;

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— laissé les dépens à la charge de l’indivision [L]-[I]-[B] [C].

Pour déclarer nulle la déclaration d’appel formée par les indivisaires le 2 avril 2021, l’arrêt énonce que si, en application des articles 117 et 121 du code de procédure civile, l’irrégularité de fond que constitue le défaut de capacité d’une personne assurant la représentation d’une partie en justice peut être couverte si la cause de cette nullité a disparu au moment où le juge statue, cette régularisation ne peut intervenir en cause d’appel, sous peine de forclusion, que dans le délai d’appel et relève que la régularisation dont se prévaut l’indivision est intervenue le 22 décembre 2021 hors du délai d’appel.

Le 13 juin 2022, l’indivision [L]-[I]-[B] [C] a formé un pourvoi contre cet arrêt.

La 3ème chambre civile de la Cour de cassation a, par arrêt rendu le 22 juin 2023, (pourvoi n° 22-17.711), jugé qu’en statuant ainsi, alors que la déclaration d’appel, entachée d’une irrégularité de fond, faute d’avoir été formée par un avocat du barreau de la juridiction saisie, avait interrompu le délai d’appel et que sa régularisation restait possible jusqu’à ce que le juge statue, la cour d’appel avait violé les textes susvisés. Elle a, en conséquence, cassé et annulé, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 18 mars 2022, entre les parties, par la cour d’appel de Montpellier et remis l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les a renvoyées devant la cour d’appel de Toulouse.

Suivant déclaration électronique du 24 janvier 2024, M. [S] [I], Mme [A] [L] et M. [F] [B] [C] ont saisi la cour d’appel de Toulouse.

Il est constant que des aménagements ont déjà été réalisés s’agissant d’un ouvrage public indispensable à l’entrée de la ville de [Localité 18] en sortie de l’autoroute A9.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Suivant leur dernier mémoire déposé au greffe le 13 septembre 2024, M. [S] [I], M. [F] [B] [C] et Mme [A] [L] veuve [I], appelants, demandent à la cour de :

— réformer le jugement rendu par le juge de l’expropriation en date du 27 janvier 2021 en ce qu’il a :

' rejeté la demande en restitution des parcelles expropriées formée par l’indivision [I] – [B] [C],

' constaté que la compensation de la somme due au titre des dommages et intérêts par la commune et de la restitution de l’indemnité de dépossession par la partie expropriée aboutit à une valeur négative et dit n’y avoir lieu à condamnation ;

en conséquence, statuant à nouveau,

à titre principal, ordonner la restitution des parcelles AL [Cadastre 10] et [Cadastre 13], biens expropriés ;

en conséquence,

— ordonner la remise en état des parcelles AL [Cadastre 10] et AL [Cadastre 13], biens expropriés ;

— condamner Sncf-Réseau à verser aux propriétaires indivis précités la somme de 50 000 euros au titre du préjudice pour opération irrégulière ;

à titre subsidiaire, constatant l’impossible restitution des parcelles AL [Cadastre 10] et [Cadastre 13],

— condamner Sncf Réseau à leur payer la somme de 701 639 euros au titre de l’indemnisation des dommages découlant de l’opération dépourvue de base légale ;

En tout état de cause,

— condamner Sncf Réseau à leur payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les consorts [I] – [B] [C] soutiennent que le seul motif d’intangibilité de l’ouvrage public ne suffit pas à caractériser l’impossibilité de restitution et qu’il appartenait à l’autorité expropriante de justifier de l’ensemble des travaux exécutés en vue de l’aménagement des parcelles et de leur coût pour permettre à la juridiction saisie d’apprécier le caractère excessif de l’atteinte à l’intérêt général entraînée par la restitution, les inconvénients liés à la présence d’un ouvrage pour les divers intérêts publics et privés devant également être pris en compte.

Sur la demande subsidiaire de dommages et intérêts, rappelant que l’indemnité revenant à l’exproprié devait correspondre à la valeur actuelle de la parcelle évaluée comme un terrain futur à bâtir sous la seule déduction de l’indemnité principale de dépossession perçue au moment de l’expropriation majorée des intérêts depuis son versement, ils soutiennent sur la base de la jurisprudence de la 3ème chambre civile (Cass. 3ème 30 juin 2016, n° 15.18-508) que doit être pris en compte le fait que le bien litigieux est devenu constructible de sorte que les parcelles doivent être considérées comme des terrains à bâtir signifiant ainsi que le classement et la valeur des terrains de la cause sont déterminés par l’état, l’équipement et l’utilisation possible de ces terrains à la date du jugement et non par ses caractéristiques au début de la première procédure d’expropriation.

Ils précisent que selon le PLU de [Localité 18], les dispositions d’urbanisme applicables permettent l’édification de surfaces de commerces et de boutiques.

Ils produisent des termes de comparaison et proposent leur calculs.

Suivant mémoire déposée au greffe le 25 septembre 2024, la Sa SNCF Réseau, intimée, a d’abord précisé que la cour de renvoi devra, en raison de l’annulation de l’arrêté de cessibilité, soit déclarer le bien restituable, soit constater qu’il ne peut être restitué et, par voie de conséquence, attribuer des dommages et intérêts aux consorts [I].

Soutenant que les immeubles expropriés ont fait l’objet d’aménagement importants, la Sa Sncf Réseau considère qu’ils ne peuvent être restitués, un ouvrage public mal planté ne se détruisant pas, et a demandé à la cour de retenir la deuxième solution en indemnisant l’indivision de la plus-value acquise par ce bien illégalement exproprié depuis la dépossession, correspondant à la différence entre la valeur actuelle du bien, déduction faite de l’indemnité principale de dépossession perçue au moment de l’expropriation, majorée des intérêts depuis son versement.

L’intimée demande à la cour de confirmer en son intégralité le jugement entrepris et de rejeter toutes les demandes des appelants. Ainsi, elle demande à la cour de :

à titre principal

— confirmer le rejet de la demande de restitution des parcelles AL [Cadastre 10] et AL [Cadastre 13] en l’état de l’existence de la RD 26E1 ouverte au public ;

— confirmer le rejet de la demande de remise en état des parcelles AL [Cadastre 10] et AL [Cadastre 13] ;

— confirmer le rejet de la demande de versement d’une somme de 50.000 € au titre d’un prétendu préjudice pour opération irrégulière, s’agissant d’une demande nouvelle formulée en appel ;

à titre subsidiaire

— confirmer l’impossibilité de restituer les parcelles AL [Cadastre 10] et AL [Cadastre 13] constitutives du domaine public routier, route RD 26E1 ;

— confirmer le rejet de la demande de condamnation à la somme de 701.639 € au titre de l’indemnité de dommages et intérêts ;

— confirmer le rejet de la demande d’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 3000 € ;

ce faisant,

— fixer au titre des dommages et intérêts le montant suivant :

30 €/m² x 6043 m² = 181.290 €

montant des intérêts au taux légal, calculés du 30 mars 2018, soit 15.855,52 €

différence : 181.290 € – 181.290 € + intérêts 15.855,52 € = – 15.855,52 € ;

en tout état de cause

— condamner les consorts [I] – [B] [C] à payer à SNCF Réseau une somme de 4000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Le commissaire du gouvernement a déposé un mémoire au greffe le 21 mai 2024.

Il considère que le bien, non restituable, doit être évalué en prenant pour base le règlement d’urbanisme en vigueur au jour de la décision constatant l’absence de restitution à savoir en zone 1N du PLU selon sa version devenue exécutoire le 14 février 2006 permettant de retenir la qualification de terrain à bâtir et conduisant à écarter les éléments de comparaison fournis par les appelants concernant un zonage UA, plus favorable que celui dans lequel est situé le bien en litige. Il propose une valeur fixée à 30 euros/m² soit 181 290 euros et rappelle que le droit à dommages et intérêts correspond à la valeur actuelle du bien sous la seule déduction de l’indemnité principale de dépossession majorée des intérêts et non compris l’indemnité de remploi de sorte qu’en l’absence de plus value en l’espèce, il propose de confirmer le jugement entrepris.

MOTIFS

En vertu de l’article L. 223-3 du code de l’expropriation, 'Sans préjudice de l’article L. 223-1, en cas d’annulation par une décision définitive du juge administratif de la déclaration d’utilité publique ou de l’arrêté de cessibilité, tout exproprié peut faire constater par le juge que l’ordonnance portant transfert de propriété est dépourvue de base légale et demander son annulation.

Après avoir constaté l’absence de base légale de l’ordonnance portant transfert de propriété, le juge statue sur les conséquences de son annulation'.

Par ailleurs, l’article R 223-6 du même code dispose que :

'Le juge constate, par jugement, l’absence de base légale du transfert de propriété et en précise les conséquences de droit.

I. – Si le bien exproprié n’est pas en état d’être restitué, l’action de l’exproprié se résout en dommages et intérêts.

II. – S’il peut l’être, le juge désigne chaque immeuble ou fraction d’immeuble dont la propriété est restituée. Il détermine également les indemnités à restituer à l’expropriant. Il statue sur la demande de l’exproprié en réparation du préjudice causé par l’opération irrégulière. Il précise que la restitution de son bien à l’exproprié ne peut intervenir qu’après paiement par celui-ci des sommes mises à sa charge, après compensation.

En cas de restitution, lorsque des ouvrages ou plantations ont été réalisés, le juge peut décider, à la demande de l’exproprié et sous réserve de l’intérêt général ou de l’impossibilité tenant à la nature de l’ouvrage :

1° Soit leur suppression aux frais de l’expropriant ;

2° Soit leur maintien et leur remboursement par l’exproprié à l’expropriant. Ce remboursement est effectué, au choix de l’exproprié, soit par le versement d’une somme égale au montant de a plus-value dégagée par ce bien, soit sur la base du coût des matériaux et du prix de la main d’oeuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l’état dans lequel se trouvent ces ouvrages ou plantations'.

Le premier juge a constaté que l’ordonnance du 30 août 2017 portant transfert de propriété des parcelles cadastrées section AL n° [Cadastre 13] et n° [Cadastre 10] sur la commune de [Localité 18] était dépourvue de base légale et a annulé ladite ordonnance.

Ces dispositions du jugement du 27 janvier 2021 n’ont pas donné lieu à appel des parties.

Sur la demande principale de restitution des parcelles expropriées

Il est constant que le seul motif d’intangibilité de l’ouvrage public érigé ne suffit pas à caractériser l’impossibilité de la restitution, les inconvénients que la présence de l’ouvrage entraîne pour les divers intérêts publics ou privés en présence devant également être pris en considération afin d’apprécier si la restitution n’entraîne pas une atteinte excessive à l’intérêt général.

Le but de l’opération objet du litige est, depuis l’origine, la création d’un Pôle d’Echange Multimodal sur la commune de [Localité 18] et la suppression du passage à niveau de la voie SNCF ayant pour conséquence le rétablissement de la voirie avec création, sur les parcelles concernées, d’un axe routier majeur de desserte de la commune dénommé RD 26E1, permettant notamment la desserte de l’autoroute A9 et de rallier la commune de [Localité 22] au sud.

Il a été constaté lors du transport sur les lieux que les travaux avaient été réalisés et étaient terminés, avec notamment suppression du passage à niveau existant et réalisation d’un giratoire avec une route ouverte au public, et que la RD 26E1 était ouverte à la circulation (photos n° 1, 2 et 3 insérées dans les conclusions de SNCF Réseau , pages 11, 12 et 13).

SNCF Réseau n’a pas justifié du coût de ces travaux, le coût spécifique des aménagements réalisés sur les seules parcelles des consorts [I] – [B] [C] étant difficile voire impossible à chiffrer, mais il ressort avec évidence des pièces et photographies versées au débat ainsi que des explications de la partie expropriante et du commissaire du gouvernement , que les ouvrages réalisés, indispensables à l’entrée de la ville de [Localité 18] en sortant de l’autoroute A9, sont destinés à l’intérêt général et que leur démolition porterait une atteinte excessive à l’intérêt général, alors que les consorts [I] – [B] [C] ne font quant à eux valoir aucun argument pertinent à l’appui de leur demande de restitution, se contentant de relever l’absence de justification du coût de l’aménagement des parcelles concernées et le défaut de données précises quant à la réalité du flux de circulation sur cet axe routier.

Le jugement entrepris doit en conséquence être confirmé en ce que la demande de restitution des consorts [I] – [B] [C] a été rejetée.

Sur la demande subsidiaire de dommages et intérêts

Il est de principe que l’expropriation irrégulière d’un bien qui ne peut être restitué en nature entraîne pour l’exproprié, en application de l’article R 223-6 du code de l’expropriation, un droit à des dommages et intérêts qui correspondent à la valeur du bien au jour de la décision constatant l’absence de restitution sous la seule déduction de l’indemnité principale de dépossession perçue au moment de l’expropriation majorée des intérêts depuis son versement.

Les consorts [I] – [B] [C] demandent à la cour de condamner SNCF Réseau à leur verser la somme de 701.639 € se décomposant comme suit :

— indemnité principale : 6043 m² x 120 €/m² = 725.160 €

— indemnité de remploi : 73.516 €

— réparation du préjudice causé par l’opération irrégulière (absence de bornage effectif rendant non identifiable la limite d’emprise) : 72.516 €

— préjudice moral pour irrégularité de l’expropriation : 36.258 € ,

soit une indemnité totale de dépossession de 907.450 €, et une indemnité de 701.639 € après déduction de l’indemnité de dépossession accordée par le juge de l’expropriation et du montant des intérêts depuis son versement à la date du 22 juin 2018 ( 200.419 € + 5392 € ).

Pour fixer l’indemnité globale de dépossession des consorts [I] – [B] [C] à la somme de 200.419 € dans son jugement en date du 16 janvier 2019, le juge de l’expropriation du département de l’Hérault a retenu :

— que la date de référence devait être fixée au 14 février 2006, date à laquelle le PLU incluant les parcelles dans la zone naturelle 1Np était devenu opposable aux tiers ;

— sur la qualification du bien, et plus précisément sur la qualification de terrain à bâtir revendiquée par les expropriés au regard des deux conditions cumulatives prévues par l’article L 13-15 du code de l’expropriation, que la constructibilité des parcelles en zone 1Np était particulièrement réduite, puisqu’elle ne concernait que 'les constructions liées aux activités de loisirs', limitation de nature à influer négativement sur l’attrait du terrain pour les acquéreurs quelconques composant le marché immobilier , et que la seconde condition relative à la présence, à la date de référence des réseaux énumérés par le texte précité n’était pas remplie puisque si des réseaux existaient vraisemblablement à la date de référence de l’autre côté de la RN 113 marquant la limite de l’urbanisation de la commune, il s’agissait d’une proximité et non d’une desserte effective seulement possible pour un budget non négligeable nécessairement pris en compte par tout opérateur du marché à partir des réseaux existant à la périphérie de l’emprise, à une distance de quelques dizaines de mètres, mais nullement en limite de celle-ci ;

— que c’était donc bien la situation privilégiée qui caractérisait l’emprise, au regard de son emplacement par rapport à l’agglomération montpelliéraine, aux quartiers urbanisés de [Localité 18], et aux voies de communication routière et ferroviaire importantes situées à proximité;

— sur la valeur des terres au m², qu’il n’y avait pas lieu de discuter les termes de comparaison proposés en section U, déjà urbanisée, que la comparaison avec le prix retenu pour une parcelle BE n° [Cadastre 15] sur la commune de [Localité 18] en zone 2AU n’était pas plus possible, cette zone étant déjà ouverte à l’urbanisation, que le commissaire du gouvernement citait des ventes réalisées en zone 1AU et 2AU ainsi que des opérations réalisées en zone 1Np de la commune ainsi que des décisions de la juridiction de l’expropriation ayant valorisé les parcelles voisines appartenant à l’indivision [I] – [B] [C] à 30 €/m² compte tenu du caractère privilégié de la zone ; que compte tenu de ces éléments et dans le prolongement des précédentes décisions citées, il convenait de retenir une valeur de 30 €/m² .

Par arrêt définitif en date du 14 février 2020, la cour d’appel de Montpellier a confirmé ce jugement en toutes ses dispositions, notamment en ce qui concerne le classement des parcelles en zone 1N à la date de référence, le défaut de justification par les expropriés de l’existence des réseaux à la date de référence sur les deux parcelles concernées, la situation privilégiée de ces parcelles et la fixation d’une indemnité de dépossession sur la base d’une valeur de 30 €/m², après analyse des éléments de comparaison proposés par les parties.

Pour statuer sur la demande des consorts [I] – [B] [C], il convient de rechercher quelle était la valeur des parcelles litigieuses au jour de la décision constatant l’absence de restitution, à savoir le 27 janvier 2021, date à laquelle le juge de l’expropriation a rejeté la demande en restitution des parcelles.

Les consorts [I] – [B] [C] soutiennent que les parcelles sont devenues de fait constructibles et doivent être considérées comme étant présentement des terrains à bâtir.

Les biens doivent être évalués en prenant pour base le règlement d’urbanisme en vigueur au jour de la décision constatant l’absence de restitution.

L’article L. 322-3 du code de l’expropriation dispose :

' La qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :

1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune ;

2° Effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.

Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l’article L. 322-2'.

A cette date, les terrains sont situés en zone 1Np du PLU de la commune de [Localité 18] dont la 3ème révision du POS devenu PLU a été approuvée par DCM du 06 février 2006 devenue exécutoire le 14 février 2006. Cette zone correspond à la création d’une zone de loisirs d’environ 15 ha, comprenant notamment un plan d’eau. Dans ce secteur, ne sont autorisés que les équipements publics et les constructions liées aux activités de loisirs. La constructibilité y est très limitée, limitation de nature à influer négativement sur l’attrait du terrain pour les acquéreurs quelconques composant le marché immobilier à prendre en compte

Par ailleurs, le commissaire du gouvernement confirme que les divers réseaux, bien que présents de l’autre côté de la RN 113, à l’opposé des emprises en cause, notamment assainissement et alimentation en eau potable, ne desservent pas les parcelles, et estime en conséquence que la qualification de terrain à bâtir au sens de l’article L. 322-3 du code de l’expropriation ne peut être retenue.

Les consorts [I] – [B] [C] font valoir qu’initialement l’ensemble des réseaux se trouvaient de l’autre côté de la RN 113, soit à une distance approximative d’à peine 10 mètres et qu’actuellement il existe des branchements de l’autre côté de la RN 113 au bord de la parcelle AL34, voire de nouveaux équipements, et que dans ses arrêts rendus le 17 mars 2015 (parcelle AL4) et le 17 novembre 2015 (AL27 et AL28), concernant des parcelles limitrophes des parcelles AL [Cadastre 10] et [Cadastre 13], la cour d’appel de Montpellier a, sur la base des mêmes éléments, considéré que le critère de la desserte suffisante pour l’ensemble des réseaux était bien rempli.

Mais il ressort en réalité de la lecture de l’arrêt du 17 novembre 2015 concernant les parcelles AL 27 et [Cadastre 5] que la cour a retenu qu’il n’était pas justifié de la desserte des parcelles par la RN 113, que les réseaux électrique, eau potable et assainissement étaient implantés de l’autre côté de la route à une distance d’environ 6 mètres et nécessitaient pour le raccordement des travaux de fonçage sous la voirie, et qu’il s’ensuivait que les parcelles AL 27 et [Cadastre 5] devaient être évaluées en fonction des caractéristiques propres à la zone à urbaniser 1AU, excluant qu’elles puissent être qualifiées de terrain à bâtir, mais en tenant compte de la plus-value de situation dont elles bénéficiaient, l’indemnisation étant ensuite fixée sur la base d’une valeur de 30 €/m² après analyse des termes de comparaison.

A défaut de tout autre élément de preuve relatif à la desserte par les réseaux, la cour considère que le premier juge a justement retenu que la qualification de terrain à bâtir ne pouvait s’appliquer aux parcelles en cause.

Sur la valeur des biens, conformément aux principes généralement applicables en la matière, il convient de rechercher cette valeur au moyen de la méthode par comparaison avec des transactions déjà réalisées sur des biens similaires, présentant les mêmes caractéristiques, dans la même zone.

Sur ce point, le commissaire du gouvernement a analysé dans le cadre de trois tableaux diverses mutations concernant des terrains classés en zones 1AU, 2AU, 1Np et Ut situés sur le territoire de la commune de [Localité 18], expliqué de manière motivée les raisons pour lesquelles certaines mutations aux prix de 54 €/m² , 55 €/m² ou 180 €/m² ne pouvaient être prises en compte, et écarté de manière tout aussi motivée les termes de comparaison produits par les expropriés (zonage UA plus favorable que le zonage 1Np, offre d’achat non suivie d’une vente).

En définitive, il expose que l’étude de marché réalisée permet de retenir le prix unitaire de 30 €/m² , prix ne tenant pas compte des restrictions administratives affectant la zone 1N dans laquelle sont classées les parcelles qui doivent être évaluées en considération d’un classement en zone 1 AU du PLU coïncidant avec l’ancienne zone IV NA du POS, démarche déjà retenue par la cour d’appel de Montpellier dans le cadre d’autres procédures.

Il indique que c’est cette valeur qui a été retenue par la cour d’appel de Montpellier dans son arrêt du 27 novembre 2020 (RG 19/00012) s’agissant des emprises expropriées au profit de la commune de Baillargues et de l’Etablissement public Montpellier Méditerranée Métropole (parcelles AL [Cadastre 4] et [Cadastre 5]) et que c’est également à cette valeur de 30 €/m² qu’ont été indemnisés les propriétaires des parcelles AL [Cadastre 14] et AL [Cadastre 15], indemnités fixées par jugements en date du 26 février 2012 confirmés en appel par deux arrêts en date du 17 mars 2015 (RG 14/00039 et 14/00041).

Il précise que cette valeur unitaire tient compte de la situation privilégiée des parcelles au regard de leur emplacement par rapport à l’agglomération montpelliéraine, aux quartiers urbanisés de [Localité 18] qui fait partie de cette agglomération, et aux voies de communication routières et ferroviaire situées à proximité.

Les consorts [I] – [B] [C] font quant à eux état des termes de comparaison suivants pour solliciter une indemnité sur la base d’une valeur de 120 €/m² :

1°) Terrains à bâtir à [Localité 18]

— vente du 28 mars 2012 entre Mme [R] et la société FDI – parcelle AH n° [Cadastre 6] – 10.032 m² – zone UA – 140 €/m²

— offre d’achat du 20 septembre 2011 entre le Groupe immobilier Ancelotti et M. [P] – 2942 m² – zone 1Uda – 112 €/m²

— vente du 15 octobre 2020 de parcelles pour une surface totale de 19.485 m² – zone 1AU – 148,83 €/m²

— vente du 14 décembre 2017 dans le secteur [Localité 21] du PLU de parcelles d’une surface totale de 17.551 m² en zone A (agricole) – 203,48 €/m²

2°) Terrains en zone 1UE mais inconstructible à [Localité 18]

— vente du 28 novembre 2013 entre la commune de [Localité 18] et la société Nouveau Logis Méridional – section AZ n° [Cadastre 3] a – 11.055 m² – 83,53 €/m² – parcelle acquise le 29 mars 2013 par la commune de [Localité 18] au prix de 33 €/m²

3°) Terrains en zone d’urbanisation future constructible 2AU à [Localité 18]

— jugement tribunal de grande instance de Montpellier 30 avril 2008 – parcelle BE n° [Cadastre 15] – 2461 m² – 55 €/m²

4°) Termes de comparaison produits par le commissaire du gouvernement, représentatifs du vrai marché privé

— vente du 30 mars 2012 de particuliers à la société FDI Promotion en zone 1AU au prix de 54 €/m²

— vente du 21 mai 2013 de particuliers à la société FDI Promotion au prix de 55,88 €/m²

— vente des 16 novembre 2015 et 8 janvier 2016 par la Région Languedoc-Roussillon à la commune de [Localité 18] – zone UT – 97,07 €/m² .

Tous les termes de comparaison portant sur des terrains à bâtir doivent être écartés dans la mesure où cette qualification n’est pas retenue par la cour.

S’agissant de la vente en zone 1UE, il apparaît que la commune de [Localité 18] a acquis la parcelle AZ n° [Cadastre 3] sur laquelle étaient édifiés des bâtiments destinés à la démolition à la valeur unitaire de 33 €/m² et a revendu de la surface de plancher à usage d’habitat social, et non des m² de terrain. Cette référence ne peut donc être retenue.

S’agissant des termes de comparaison produits par le commissaire du gouvernement et invoqués par les consorts [I] – [B] [C], le commissaire du gouvernement précise les raisons pour lesquelles les ventes réalisées au profit du promoteur FDI Promotion aux prix de 54 €/m² et 55, 88 €/m² doivent être écartées, ces terrains se trouvant à grande proximité de la zone urbaine dont ils ne sont pas séparés par un grand axe de circulation, il indique que les parcelles ayant donné lieu au jugement du 30 avril 2008 sont situées en zone 2AU ouverte à l’urbanisation, zonage plus favorable que le 1AU, et il explique que la vente du 16 novembre 2015 et du 8 janvier 2016 à la valeur unitaire de 97,07 € concerne un terrain classé en zone UT aménagé en parking et que ce prix unitaire justifié par l’aménagement ne peut être retenu.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments d’appréciation que durant le laps de temps qui a séparé l’expropriation d’une part, et le rejet de la demande de restitution, les biens expropriés n’ont pas enregistré une plus-value en raison de la hausse du marché immobilier ou d’une modification du règlement d’urbanisme, la valeur unitaire de 30 €/m² restant d’actualité.

Au jour de la décision constatant l’absence de restitution, la valeur du bien doit être fixée à la somme de : 6043 m² x 30 € = 181.290 € .

Dans ces conditions, en l’absence de plus-value du bien et de nouvelle indemnité octroyée à la partie expropriée, compte tenu des intérêts au taux légal qui ont couru en faveur de la SNCF Réseau à compter du 30 mars 2018, date de versement des sommes, le montant des dommages et intérêts a une valeur négative après compensation entre le montant des dommages et intérêts alloués et l’indemnité de dépossession à restituer ( 181.290 – [ 181.290 + intérêts] = valeur négative), de sorte qu’il n’y a pas lieu à condamnation effective de la SNCF Réseau au titre de l’indemnisation du préjudice de l’indivision [I] – [B] [C] , étant précisé que SNCF Réseau renonce à solliciter paiement de cette valeur négative.

Le jugement dont appel doit être confirmé sur ce point, les consorts [I] – [B] [C] étant déboutés de leur demande en paiement de la somme de 725.160 € .

Sur la demande de réparation du préjudice causé par l’opération irrégulière et du préjudice moral

Les consorts [I] – [B] [C] demandent sur le fondement de l’article R 223-6 du code de l’expropriation que la Sa SNCF Réseau soit condamnée à leur payer la somme de 72.516 € pour absence de bornage effectif ou de contrôle de fin de travaux, un constat d’huissier en date du 26 novembre 2018 montrant l’absence totale de repères pour la limite d’emprise partielle vis-à-vis du terrain restant, ainsi que la somme de 36.258 € en réparation du préjudice moral causé par l’irrégularité même de l’expropriation.

L’article R. 223-6 du code de l’expropriation dispose que 'Si le bien exproprié n’est pas en état d’être restitué, l’action de l’exproprié se résout en dommages et intérêts'.

En application de ce texte, il est de principe que si le bien n’est pas en état d’être restitué, le propriétaire irrégulièrement exproprié doit recevoir une indemnité correspondant à la valeur du bien au jour de la décision constatant l’absence de restitution sous la seule déduction de l’indemnité de dépossession déjà perçue augmentée des intérêts depuis son versement.

La demande de réparation du préjudice causé par l’opération irrégulière constitue une prétention nouvelle en appel au regard des dispositions des articles 564, 565 et 566 du code de procédure civile et doit être déclarée irrecevable, irrecevabilité soulevée par la SNCF Réseau dans le dispositif de ses conclusions.

La demande de réparation du préjudice moral doit quant à elle être rejetée dans la mesure où aux termes de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation 'les indemnités allouées (par le juge de l’expropriation ) couvrent l’intégralité du préjudice matériel et certain causé par l’expropriation', la réparation du préjudice moral étant quant à elle exclue.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Les dispositions du jugement du 27 janvier 2021 ne sont pas critiquées sur ces deux points.

Parties principalement perdantes en cause d’appel, les consorts [I] – [B] [C] doivent supporter les dépens d’appel.

Ils se trouvent redevables d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, dans les conditions définies par le dispositif du présent arrêt au titre de la procédure d’appel.

Ils ne peuvent eux-même prétendre à une indemnité sur ce même fondement.

PAR CES MOTIFS, LA COUR,

statuant dans les limites de sa saisine,

Confirme le jugement du juge de l’expropriation du département de l’Hérault en date du 27 janvier 2021 en toutes ses dispositions.

Y ajoutant,

Déclare irrecevable la demande de réparation du préjudice causé par l’opération irrégulière.

Déboute M. [I], M. [B] [C] et Mme [L] veuve [I] de leur demande de réparation du préjudice moral.

Condamne M. [S] [I], M. [B] [C] et Mme [L] veuve [I] aux dépens d’appel.

Condamne M. [S] [I], M. [B] [C] et Mme [L] veuve [I] à payer à la Sa SNCF Réseau la somme de 2000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les déboute de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I. ANGER M. DEFIX