17/09/2025

ARRÊT N° 09/2025

N° RG 24/00012 – N° Portalis DBVI-V-B7I-QPJ4

SL/KM

Décision déférée du 07 Décembre 2021 – J. EXPRO TJ de TOULOUSE – 20/00031

GAUCI

[Z] [H]

[K] [H]

[P] [H]

[M] [H] épouse [X]

[B] [H] épouse [E]

C/

Le commissaire du gouvernement

Communauté d’agglomération du SICOVAL

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

Chambre des Expropriations

***

ARRÊT DU DIX SEPT SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

***

SUR RENVOI APRES CASSATION

DEMANDEURS A LA SAISINE

APPELANTS A LA PROCEDURE D’APPEL

Monsieur [Z] [H]

[Adresse 36]

[Localité 39]

Représenté par M^e Gilles SOREL, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par M^e Alain XOUAL, avocat plaidant au barreau de MARSEILLE

Monsieur [K] [H]

[Adresse 35]

[Localité 19]

Représenté par M^e Gilles SOREL, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par M^e Alain XOUAL, avocat plaidant au barreau de MARSEILLE

Madame [P] [H]

[Adresse 37]

[Localité 33]

Représenté par M^e Gilles SOREL, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par M^e Alain XOUAL, avocat plaidant au barreau de MARSEILLE

Madame [M] [H] épouse [X]

[Adresse 6]

[Localité 18]

Représentée par M^e Gilles SOREL, avocat au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Alain XOUAL, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [B] [H] épouse [E]

[Adresse 38]

[Localité 33]

Représenté par M^e Gilles SOREL, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par M^e Alain XOUAL, avocat plaidant au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS A LA SAISINE

INTIMES A LA PROCEDURE D’APPEL

Communauté d’agglomération du SICOVAL Prise en la personne de son Président domicilié en cette qualité audit siège social

[Adresse 1]

[Localité 20]

Représentée par M^e Jean COURRECH de la SCP COURRECH et ASSOCIES Avocats, avocat au barreau de TOULOUSE

M. LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

Direction des finances publiques de la région Occitanie et du département de la Haute Garonne Pôle évaluation domaniale

[Adresse 34]

[Localité 43]

assigné le 04/10/2024 à personne morale, non représenté

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 21 Mai 2025, en audience publique, devant la Cour composée de:

Président : S. LECLERCQ,

Assesseurs : N.ASSELAIN

ET S.DESJARDIN

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

— signé par S. LECLERCQ, président, et par I. ANGER, greffier présent lors du prononcé.

EXPOSE DES FAITS ET PROCEDURE :

La communauté d’agglomération du Sicoval a, par délibération du 2 novembre 2015, créé une zone d’aménagement concerté (ZAC) dite de [Localité 42], sur le territoire des communes de [Localité 33] et de [Localité 39] (31).

L’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique s’est déroulée du 14 octobre au 18 novembre 2019.

Par arrêté du 2 juin 2020, le Préfet de la Haute Garonne a déclaré d’utilité publique le projet d’acquisition des terrains nécessaires à l’aménagement de cette ZAC, et approuvé la mise en compatibilité des plans locaux d’urbanisme des communes de [Localité 33] et [Localité 39].

Sont notamment concernées par cette déclaration d’utilité publique, les parcelles situées commune de [Localité 39], cadastrées section A n° [Cadastre 13], [Cadastre 17], [Cadastre 21], [Cadastre 29], [Cadastre 30], [Cadastre 31], [Cadastre 32], [Cadastre 7] (pour 16.530 m² sur 22.544 m²) et [Cadastre 8] (pour 4.930 m² sur 5.881 m²) appartenant en indivision à M. [Z] [H], M. [K] [H], Mme [P] [H], Mme [M] [H] épouse [X] et Mme [B] [H] épouse [E]. Ces parcelles sont exploitées par M. [K] [H], titulaire d’un bail à long terme ayant pris effet le 1er octobre 2022 et arrivant à terme le 30 septembre 2027.

Cet arrêté a été déféré au juge administratif le 3 août 2020.

Faute d’accord sur le montant des indemnités de dépossession, le Sicoval a saisi le juge de l’expropriation du département de la Haute Garonne.

Par jugement du 7 décembre 2021 (n° RG 20/00031), le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Toulouse a :

— rejeté la demande de sursis à statuer formulée par les consorts [H] ;

— fixé le montant de l’indemnité globale de dépossession leur revenant à la somme de 971.224,75 euros HT dont 89.202,25 euros d’indemnité de remploi à raison de l’expropriation des parcelles cadastrées commune de [Localité 39], section A n° [Cadastre 13], [Cadastre 17], [Cadastre 21], [Cadastre 29], [Cadastre 30], [Cadastre 31], [Cadastre 32], [Cadastre 7] (pour 16.530 m² sur 22.544 m²) et [Cadastre 8] (pour 4.930 m² sur 5.881 m²) leur appartenant en indivision ;

— laissé les dépens à la charge de la communauté d’agglomération du Sicoval ;

— rejeté toute autre demande.

Pour statuer ainsi, le premier juge a fixé la date de référence au 2 novembre 2015. Il a noté qu’à cette date, les terrains étaient classés au PLU de [Localité 39] en zone Ai dans le cadre du PLU approuvé par délibération du 20 décembre 2012, soit en zone agricole non constructible. Il a estimé qu’ils ne pouvaient recevoir la qualification juridique de terrains à bâtir.

Il a rejeté la demande de sursis à statuer, au motif que l’action en nullité diligentée à l’encontre de l’arrêté de DUP n’avait aucune incidence sur la fixation du montant des indemnités de dépossession.

S’agissant de la valorisation du bien exproprié, il a relevé que le Sicoval indiquait de manière circonstanciée que les terrains agricoles dans le secteur se négociaient aux alentours de 1,10 euros/m², et estimé qu’en valorisant les terres à hauteur de 7,50 euros/m² alors qu’elles sont occupées, le Sicoval a tenu compte de leurs atouts en terme de situation, drainage et irrigation ; qu’il était possible de se prévaloir des accords intervenus à l’intérieur de la zone ; que la vente de terres à Lidl n’était pas une référence pertinente, notamment eu égard à leur caractère constructible.

Il a fixé l’indemnité principale sur la base de 7,50 euros du m².

La cour d’appel de Toulouse a, par arrêt du 14 décembre 2022 (n° RG 22/00004),

— rejeté la demande de sursis à statuer ;

— confirmé en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse, service expropriation, en date du 7 décembre 2021 ;

Y ajoutant,

— condamné l’indivision [H] aux dépens d’appel ;

— débouté les parties de leurs demandes formées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [Z] [H], M. [K] [H], Mme [P] [H], Mme [M] [H] et Mme [B] [H] ont formé un pourvoi en cassation (pourvoi n° Y 23-12.326).

Par un arrêt n° 328 du 20 juin 2024, la Cour de cassation a cassé et annulé, mais seulement en ce qu’il confirme le jugement ayant fixé le montant de l’indemnité globale de dépossession revenant à MM. [Z] [H] et [K] [H], à Mmes [P] et [B] [H] et à Mme [M] [H] épouse [X] à la somme globale de 971.224,75 euros hors taxe, dont 89.202,25 euros d’indemnité de remploi, à raison de l’expropriation des parcelles leur appartenant, situées commune de Montgiscard, cadastrées section A n° [Cadastre 13], [Cadastre 17], [Cadastre 21], [Cadastre 29], [Cadastre 30], [Cadastre 31], [Cadastre 32], [Cadastre 7] et [Cadastre 8], l’arrêt rendu le 14 décembre 2022, entre les parties, par la cour d’appel de Toulouse.

Elle a remis sur ce point, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les a renvoyées devant la cour d’appel de Toulouse, autrement composée.

Elle a condamné la communauté d’agglomération du Sicoval aux dépens et rejeté les demandes en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour statuer ainsi, elle a considéré que la cour d’appel avait violé l’article L 322-8 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique en disant que c’était à juste titre que le premier juge avait pris pour base les accords amiables conclus par le Sicoval en 2019 et 2020 dans la périmètre de la ZAC où sont situées les parcelles expropriées, en retenant que le Sicoval avait conclu des accords amiables avec neuf propriétaires sur douze, sur plus de trois quarts des superficies, alors qu’il résultait de ses propres constatations que quatre de ces accords étaient antérieurs à la déclaration d’utilité publique du 2 juin 2020.

Vu la déclaration de saisine de la cour d’appel de Toulouse formée le 5 septembre 2024 par M. [Z] [H], M. [K] [H], Mme [P] [H], Mme [M] [X] née [H] et Mme [B] [E] née [H] suite à l’arrêt de la Cour de cassation du 20 juin 2024.

M. [Z] [H], M. [K] [H], Mme [P] [H], Mme [M] [X] née [H] et Mme [B] [E] née [H] ont signifié la déclaration de saisine après cassation et l’avis de fixation à bref délai à la communauté d’agglomération du Sicoval et au commissaire du gouvernement, par actes du 4 octobre 2024.

PRETENTIONS DES PARTIES :

Aux termes de leur mémoire déposé au greffe le 29 octobre 2024 et notifié le même jour, M. [Z] [H] et M. [K] [H], Mme [P] [H], Mme [M] [X] née [H] et Mme [B] [E] née [H], appelants, Mmes [H] et M. [K] [H] venant aux droits de leur mère, Mme [S] [G] épouse [H], décédée, demandent à la cour de :

— réformer le jugement du 7 décembre 2021 en ce qu’il a rejeter la demande de sursis à statuer formée par M. [Z] [H], M. [K] [H], Mme [P] [H], Mme [M] [X] née [H] et Mme [B] [E] née [H] et fixé le montant de l’indemnité globale de dépossession leur revenant à 971.224,75 euros HT dont 89.202,25 euros d’indemnité de remploi à raison de l’expropriation des parcelles cadastrées commune de [Localité 39], section A n° [Cadastre 13], [Cadastre 17], [Cadastre 21], [Cadastre 29], [Cadastre 30], [Cadastre 31], [Cadastre 32], [Cadastre 7] (pour 16.530 m² sur 22.544 m²) et [Cadastre 8] (pour 4.930 m² sur 5.881 m²) leur appartenant en indivision ;

Statuant à nouveau,

— surseoir à statuer dans l’attente des décisions de la juridiction administrative sur la légalité de l’arrêté de déclaration d’utilité publique ;

— Subsidiairement, fixer le prix de biens objet de la procédure d’expropriation, à savoir, pour les parcelles cadastrées commune de [Localité 39], section A n° [Cadastre 13], [Cadastre 17], [Cadastre 21], [Cadastre 29], [Cadastre 30], [Cadastre 31], [Cadastre 32], [Cadastre 7] (pour 16.530 m² sur 22.544 m²) et [Cadastre 8] (pour 4.930 m² sur 5.881 m²) leur appartenant en indivision à la somme de :

* montant de l’indemnité principale : 4.440.075 euros ;

* montant de l’indemnité de remploi : 445.007,40 euros ;

soit un total de 4.885.082,40 euros ;

— condamner le Sicoval à leur verser une somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Ils soutiennent qu’il y a lieu de surseoir à statuer dans l’attente de la décision de la cour administrative d’appel de Toulouse, sur appel de la décision du tribunal administratif de Montpellier, quant à l’annulation de l’arrêté de déclaration d’utilité publique ; qu’en effet, une prise de possession après paiement de l’indemnité et la réalisation des travaux engendrerait des conséquences considérables : la disparition de exploitation agricole pour faire les travaux. Ils ajoutent que le recours apparaît sérieux, en l’état, en particulier, d’un échec évident des différentes zones d’activités créées dans un secteur très proche de la ZAC du [Localité 42] et de l’absence totale d’intérêt de la part des entreprises pour la ZAC du [Localité 42].

Subsidiairement, s’agissant de leur indemnisation, ils font valoir que les terrains à exproprier sont aujourd’hui classés en zone AUz du règlement du PLU de la commune.

Ils estiment que la date de référence doit être fixée à la date de la plus récente modification du PLU, soit le 2 juin 2020, et qu’à cette date, les terrains étaient classés en zone AUz du PLU de la commune, soit en zone constructible. Ils soulignent que ces terrains étaient déjà équipés, pour les besoins de la ferme qui y est implantée.

Ils estiment que la valeur des terrains doit être fixée à 25 euros du m². Ils se basent en premier lieu sur la comparaison avec la zone où est installée la société Lidl. Ils se basent également sur les actes de vente amiables passés par le Sicoval avec d’autres propriétaires dans le cadre de la ZAC, où les terrains sont considérés comme des terrains constructibles classés en zone AUz, par exemple s’agissant de l’acte de vente GFA de Lamothe / Sicoval du 23 décembre 2020, où le Sicoval considère donc qu’il achète des terrains constructibles à un prix qui est loin de correspondre au prix habituel d’un terrain constructible. Ils ajoutent que des indemnités supplémentaires sont réglées sous forme de travaux réalisés par le Sicoval sans contrepartie financière ; que cette indemnisation sous forme de travaux doit être prise en considération, d’autant plus que les terrains vendus le 23 décembre 2020 sont enclavés et ne sont pas desservis par les réseaux, à l’inverse des lots [H] qui se trouvent le long de la RD 16 et sont déjà desservis par les réseaux. Ils estiment que la valeur des terrains [H] ne saurait être inférieure à la valeur réelle versée par le Sicoval pour l’acquisition de parcelles voisines non desservies, travaux compris et plus-value apportée au terrain conservé par les vendeurs incluse.

Aux termes de son mémoire déposé au greffe le 2 décembre 2024 et notifié le 3 décembre 2024, et de son mémoire complémentaire déposé le 19 mai 2025 et notifié le 20 mai 2025, la communauté d’agglomération du Sicoval, intimée, demande à la cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris en ce qu’il a fixé les indemnités devant revenir à l’indivision [H], propriétaire, à la somme de 971.224,75 euros se décomposant en 882.022,50 euros au titre de l’indemnité principale et 89.202,25 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

— débouter les consorts [H] du surplus de leurs demandes comme irrecevables et mal fondées ;

— le condamner in solidum au paiement d’une somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour s’opposer à la demande de sursis à statuer, elle fait valoir que le débat sur le sursis à statuer est irrecevable et infondé, la cassation ne concernant que les indemnité principales, l’arrêt étant définitif en ce qui concerne le rejet du sursis à statuer. Elle ajoute que par arrêt du 17 avril 2025, la cour administrative d’appel de Toulouse a rejeté le recours des consorts [H] contre la déclaration d’utilité publique. Elle précise que le tribunal administratif a lui, eu à connaître du recours contre les arrêtés de cessibilité.

Elle soutient que la date de référence ne saurait être fixée à la date de mise en comptabilité du document d’urbanisme, car il ne s’agit pas d’une révision ou modification du plan local d’urbanisme, mais d’une procédure tout à fait spécifique.

Elle estime qu’en tout état de cause, la prise en compte d’un zonage AUz tel qu’issu de la mise en compatibilité n’entraînerait pas de conséquence particulière sur la qualification juridique des terrains, car :

— la zone AUz du PLU de [Localité 39] n’est pas une zone constructible. Le règlement de la zone AUz dispose que les constructions et installations nouvelles ne pourront être autorisées qu’après la réalisation des infrastructures indispensables, voirie, réseaux, telle que prévue pour chaque phase de la ZAC ; or, les réseaux sont totalement inexistants à la date de mise en compatibilité du document d’urbanisme ; les dispositions de l’article L 322-3 du code de l’urbanisme imposent à l’intérieur d’une ZAC d’apprécier le caractère des réseaux non pas parcelle par parcelle mais au niveau de l’ensemble de la ZAC ; la qualification de terrains à bâtir est exclue quelle que soit la date de référence.

— les accords amiables ont été conclus après la mise en compatibilité.

Elle estime que rien ne fait donc obstacle à l’application à l’espèce des dispositions de l’article L 332-8 du code de l’expropriation.

S’agissant de la valeur du bien, elle soutient que la comparaison avec la vente par le Sicoval à Lidl n’est pas pertinente, car les terrains cédés à Lidl ne sont pas situés sur la ZAC, et qu’il s’agissait de terrains viabilisés figurant en zone UF, c’est-à-dire en zone constructible ; que Lidl disposait d’un permis de construire et qu’ainsi les terrains étaient des terrains à bâtir et de surcroît équipés, la vente amiable ayant été consentie sous la condition suspensive du classement des terrains en zone constructible par le PLU communal.

Elle se prévaut des acquisitions amiables réalisées sur le périmètre de la ZAC postérieurement à la DUP du 2 juin 2020, soit 5 ventes authentiques régularisées le 23 décembre 2020, pour un total de 75 ha, 0 a et 13 ca, soit avec plus de la moitié des propriétaires représentant plus des deux tiers des surfaces, la double majorité de l’article L 332-8 étant satisfaite. Plus subsidiairement, elle fait valoir que si la cour estimait ne pas être en mesure de prendre pour base les accords amiables intervenus, elle ne pourrait pas pour autant les ignorer, et fait valoir que ces accords amiables ont été négociés dans des conditions spécialement bienveillantes.

Le commissaire du gouvernement, représentant la direction des finances publiques de la région Occitanie et du département de la Haute Garonne pôle évaluation domaniale, n’a pas déposé de conclusions dans le délai prévu à l’article R 311-26 du code de l’expropriation.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la saisine de la cour et la demande de sursis à statuer :

Une demande de sursis à statuer était formée en première instance et en appel, au motif qu’une action en nullité avait été diligentée à l’encontre de l’arrêté de déclaration d’utilité publique.

La Cour de cassation a cassé et annulé l’arrêt de la cour d’appel du 14 décembre 2022, mais seulement en ce qu’il confirme le jugement ayant fixé le montant de l’indemnité globale de dépossession revenant à MM. [Z] [H] et [K] [H], à Mmes [P] et [B] [H] et à Mme [M] [H] épouse [X] à la somme globale de 971.224,75 euros hors taxe, dont 89.202,25 euros d’indemnité de remploi, à raison de l’expropriation des parcelles leur appartenant, situées commune de Montgiscard, cadastrées section A n° [Cadastre 13], [Cadastre 17], [Cadastre 21], [Cadastre 29], [Cadastre 30], [Cadastre 31], [Cadastre 32], [Cadastre 7] et [Cadastre 8].

L’arrêt de la cour d’appel du 14 décembre 2022 est donc définitif en ce qu’il a :

— rejeté la demande de sursis à statuer ;

— confirmé le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de sursis à statuer.

Il n’est pas justifié d’un fait juridique nouveau permettant la recevabilité d’une nouvelle demande de sursis à statuer. D’ailleurs, par arrêt du 17 avril 2025, la cour administrative d’appel de Toulouse a rejeté le recours des consorts [H] contre la déclaration d’utilité publique.

M. [Z] [H], M. [K] [H], Mme [P] [H], Mme [M] [H] et Mme [B] [H] seront déclarés irrecevables en leur demande de sursis à statuer.

Sur le bien exproprié :

Les terrains expropriés sont situés dans le Lauragais, à environ 20 km au Sud-Est de la ville de [Localité 43], dans la vallée de l’Hers. Cette vallée est traversée par la RD 16 et la voie ferrée qui relie [Localité 43] à [Localité 40]. L’échangeur autoroutier de [Localité 39] est situé à proximité de la ZAC du [Localité 42].

L’emprise est constituée par des terrains situés commune de [Localité 39], cadastrées section A :

— n° [Cadastre 13] pour 3.215 m² ;

— n° [Cadastre 17] pour 4.000 m² ;

— n° [Cadastre 21] pour 5.650 m² ;

— n° [Cadastre 29] pour 35.669 m² ;

— n° [Cadastre 30] pour 10.986 m² ;

— n° [Cadastre 31] pour 24.750 m² ;

— n° [Cadastre 32] pour 5.600 m² ;

— n° [Cadastre 7] pour 16.530 m² sur une superficie globale de 22.544 m² ;

— n° [Cadastre 8] pour 4.930 m² sur une superficie globale de 5.881 m² ;

soit une contenance totale de 117.603 m².

Il s’agit de terrains à usage agricole ou de prairie, drainés et irrigués, plats ou légèrement pentus, donnés à bail à ferme à M. [K] [H].

Sur l’indemnité principale :

Selon l’article L 321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Aux termes de l’article L 322-1 du même code, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance d’expropriation.

En l’absence d’ordonnance d’expropriation comme en l’espèce, la consistance des biens expropriés est appréciée à la date de la décision de première instance fixant le montant des indemnités dues, soit au 7 décembre 2021.

Sur la détermination de la date de référence :

L’article L 322-2 du même code dispose :

'Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L. 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand [Localité 41], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.'

Il y a lieu de fixer la date de référence.

En principe, elle se situe un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la DUP, selon l’article L 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Dérogeant au code de l’expropriation, l’article L 213-6 du code de l’urbanisme dans sa version applicable prévoit toutefois que 'Lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L 213-4.'

L’article L 213-4 a) du code de l’urbanisme dispose que : 'La date de référence prévue à l’article L 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est pour les biens non compris dans une zone d’aménagement différé, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.'

Dans cette dernière hypothèse, la date de référence fait donc l’objet d’une mise à jour en fonction de l’évolution des règles d’urbanisme. La date de référence est la dernière modification des caractéristiques de la zone dans le PLU.

En l’espèce, le bien exproprié n’est pas situé dans une zone d’aménagement différé.

Il est situé à l’intérieur du périmètre d’une ZAC.

Il n’est pas contesté que le bien exproprié est situé dans une zone de droit de préemption urbain au bénéfice de la commune de [Localité 33].

En conséquence, la date de référence est celle définie par les articles du code de l’urbanisme. C’est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

La mise en compatibilité d’un document d’urbanisme avec une opération d’utilité publique est prévue par les articles L 153-54 à L 153-59, R 153-13 et 14 du code de l’urbanisme. Le projet de mise en compatibilité est soumis à enquête publique, selon l’article L 153-55. En tout état de cause, le dossier de mise en compatibilité doit être strictement circonscrit aux dispositions effectivement incompatibles et au seul périmètre du projet.

En l’espèce, au 2 novembre 2015, les parcelles étaient classées en zone Ai. Lors de la mise en compatibilité du PLU le 2 juin 2020, les parcelles ont été classées en zone AUz, laquelle a augmenté de façon significative les possibilités de construction. Ainsi, le nouveau zonage n’est pas la reprise du zonage qui était anciennement applicable.

La question se pose de savoir si la mise en compatibilité d’un PLU doit être assimilée, pour la détermination de la date de référence, à un modification ou une révision du PLU, de sorte qu’en l’espèce, la date de référence devrait être fixée au jour de l’arrêté portant DUP et emportant mise en compatibilité du PLU, soit le 2 juin 2020.

Certes, la Cour de cassation admet désormais que la date de référence puisse être fixée à une date postérieure à la mise en compatibilité du plan, dans le cas où le plan ainsi mis en compatibilité a lui-même fait l’objet d’une modification ou révision ultérieure (Civ 3ème 30 mars 2023 n°22-14.163 publié). Néanmoins, la date de publication de l’acte déclarant d’utilité publique une opération et emportant mise en compatibilité du PLU ne fait pas partie de celles limitativement prévues par l’article L 213-4 du code de l’urbanisme. En effet, il ne s’agit pas de la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien (Civ 3è 25 janvier 2018 n° 16-25.138).

En conséquence, la date de référence doit être fixée au 2 novembre 2015, date de création de la ZAC.

Sur la valorisation :

Sur la qualification de terrain à bâtir :

La qualification de terrain à bâtir dépend tout à la fois de la situation du terrain au regard du PLU et des conditions de sa desserte par les réseaux. Selon l’article L 322-3 du code de l’expropriation, la qualification de terrain à bâtir est réservée aux terrains qui un an avant l’ouverture de l’enquête publique, remplissent lesdites conditions.

Mais là encore, la Cour de cassation fait prévaloir, s’agissant d’un bien inclus dans le périmètre d’une ZAC et soumis au droit de préemption, les dispositions prévues par le code de l’urbanisme aux articles L 213-4 a) et L 213-6. Elle dit que les articles L 213-4 a) et L 213-6 du code de l’urbanisme dérogent aux articles L 322-2 et L 322-3 du code de l’expropriation.

Il en ressort que reçoivent la qualification de terrains à bâtirs, ceux des terrains expropriés qui, à la date de référence, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :

1° situés dans un secteur désigné comme constructible par un PLU ;

2° effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.

En l’espèce, les terrains étaient en zone Ai, zone agricole non constructible, à la date de référence.

Les terrains n’étaient donc pas des terrains à bâtir à la date de référence.

Sur les éléments de comparaison à prendre en compte :

Conformément aux principes généralement applicables en la matière, il convient de rechercher la valeur du bien au moyen de la méthode par comparaison avec des transactions déjà réalisées sur des biens similaires, présentant les mêmes caractéristiques, dans la même zone.

Les consorts [H] invoquent la vente faite par le Sicoval à Lidl. Cependant, cette vente n’a pas eu lieu dans le périmètre de la ZAC. Les terrains objets de cette vente se trouvaient en zone constructible UF. Cette vente a été conclue sous condition suspensive de l’obtention d’une autorisation d’urbanisme permettant l’implantation d’un entrepôt dans le domaine agroalimentaire d’une superficie d’environ 48.000 m² par l’enseigne Lidl. Le permis de construire a été accordé le 24 août 2016 et le terrain acquis le 30 décembre 2016.

En conséquence, la vente faite par le Sicoval à Lidl, ne portant pas sur un bien similaire, ne peut servir d’élément de comparaison.

L’article L. 322-8 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose :

'Sous réserve de l’article L. 322-9, le juge tient compte des accords intervenus entre l’expropriant et les divers titulaires de droits à l’intérieur du périmètre des opérations faisant l’objet d’une déclaration d’utilité publique et les prend pour base lorsqu’ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou lorsqu’ils ont été conclus avec les deux tiers au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées.'

L’obligation d’en 'tenir compte’ est plus lâche que celle de les 'prendre pour base'. Dans le cas où il doit les prendre pour base, le juge est tenu de fixer le montant de l’indemnité principale sur la base des valeurs retenues dans ces accords.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de tenir compte des accords amiables antérieurs à la déclaration d’utilité publique. Ceci concerne 4 accords conclus en 2019 avec les dénommés [F], [C]-[L], [L], [D], qui doivent donc être écartés.

Le Sicoval invoque 5 accords amiables postérieurs à la déclaration d’utilité publique :

— acte de vente de M. et Mme [W] du 23 décembre 2020 : 40 parcelles libres d’occupation pour une contenance totale de 43 ha 64 a 68 ca à 8,30 euros du m² ;

— acte de vente du GFA de Lamothe du 23 décembre 2020 : parcelles A [Cadastre 4], A [Cadastre 23], A [Cadastre 24], A [Cadastre 25], A [Cadastre 26], A [Cadastre 27], A [Cadastre 28], A [Cadastre 2], A [Cadastre 3], A [Cadastre 9] et A [Cadastre 11], libres d’occupation, pour 6 ha 08 a 03 ca et 19 ha 41 a 07 ca, à 8,30 euros du m² ;

— acte de vente du GFA des Mathieux du 23 décembre 2020 : parcelles L [Cadastre 22] et A [Cadastre 14], libres d’occupation, pour 60 a 55 ca et 4 ha 27 a 17 ca à 8,30 euros du m² ;

— acte de vente de M. [U] [A] du 23 décembre 2020 : parcelles A [Cadastre 5], A [Cadastre 15] et A [Cadastre 16], libres d’occupation, pour une contenance totale de 34 a 84 ca à 8,30 euros du m² ;

— acte de vente du 23 décembre 2020 de M. et Mme [N] : parcelle L [Cadastre 10], ocupée, pour une contenance de 1 ha 47 a 60 ca à 7,50 euros m².

Ces accords concernent 5 propriétaires concernés par la ZAC. En comptant les dénommés [F], [C]-[L], [L], [D], ayant conclu des accords amiables avant la déclaration d’utilité publique du 2 juin 2020, et en ajoutant M. [Z] [H], M. [K] [H] et l’indivision [H], qui sont divers titulaires de droits, ceci représente 12 propriétaires à l’intérieur du périmètre de la ZAC.

Les accords amiables conclus après la déclaration d’utilité publique concernent 5 propriétaires sur 12, soit moins de la moitié des propriétaires. Dès lors, ces accords ne concernent pas au moins la moitié des propriétaires à l’intérieur du périmètre de la ZAC, aussi il n’y a pas lieu de les prendre pour base.

Néanmoins, il convient de tenir compte de ces 5 accords amiables, selon l’article L 322-8 précité.

En l’espèce, tous ces accords ont été réalisés sur la base de 8,30 euros/m² pour les terrains libres d’occupation, et de 7,50 euros/m² pour les terrains exploités par un fermier.

Ces 5 ventes amiables portent sur des terrains situés en zone AUz, zone d’urbanisation future. Il n’est pas démontré que ces terrains sont différents des terrains appartenant aux consorts [H], car il n’est pas établi que les terrains appartenant aux consorts [H] seraient de meilleure qualité et non comparables. Seule la ferme [H] est desservie par les réseaux, mais pas l’ensemble des terrains expropriés.

Les consorts [H] font valoir que parmi les accords amiables, la cession avec le GFA de Lamothe l’a été à un prix supérieur aux autres, car incluant, en sus du prix de vente fixé à 8,30 euros/m², la prise en charge, par le Sicoval, de travaux importants, constituant, de fait, une 'indemnité complémentaire'. Ainsi, ils font valoir qu’en pages 17 et 18 de l’acte authentique de vente, il est prévu que le Sicoval 'alimentera en eau potable, eaux usées, eaux pluviales, électricité le macro-lot de 12.000 m² restant la propriété du vendeur dans le périmètre de la ZAC du [Localité 42], issu de la parcelle cadastrée n° [Cadastre 12], qu’il pourra diviser par le vendeur en six lots maxi et bénéficiera d’une surface de plancher minimum de 4.800 m² globale.' Ils font valoir qu’aucune contrepartie financière n’est prévue à la réalisation de ces travaux, de sorte que le Sicoval réalise à sa charge les travaux nécessaires à la création d’un lotissement de plusieurs lots. Néanmoins, la vente au GFA de Lamothe, conclue au prix de 8,30 euros/m², ne remet pas en cause, compte tenu de ses caractéristiques matérielles et juridiques, l’analyse quant au prix de 8,30 euros/m² pour les terrains libres d’occupation, et de 7,50 euros/m² pour les terrains exploités par un fermier.

Compte tenu de ces 5 accords amiables, il y a lieu de retenir un prix de 8,30 euros/m² pour les terrains libres d’occupation, et de 7,50 euros/m² pour les terrains exploités par un fermier.

Dès lors, c’est à juste titre que le premier juge a fixé le montant de l’indemnité globale de dépossession revenant à M. [Z] [H], M. [K] [H], Mme [P] [H], Mme [M] [H] et Mme [B] [H] à la somme de 971.224,75 euros HT dont 89.202,25 euros d’indemnité de remploi à raison de l’expropriation des parcelles cadastrées commune de [Localité 39], section A n° [Cadastre 13], [Cadastre 17], [Cadastre 21], [Cadastre 29], [Cadastre 30], [Cadastre 31], [Cadastre 32], [Cadastre 7] (pour 16.530 m² sur 22.544 m²) et [Cadastre 8] (pour 4.930 m² sur 5.881 m²) leur appartenant en indivision.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Le jugement dont appel sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

M. [Z] [H], M. [K] [H], Mme [P] [H], Mme [M] [H] et Mme [B] [H], parties principalement perdantes, seront condamnés aux dépens d’appel, et ne peuvent prétendre à une indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En considération de l’équité, le Sicoval sera également débouté de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La Cour,

Statuant dans les limites de sa saisine,

Déclare M. [Z] [H], M. [K] [H], Mme [P] [H], Mme [M] [H] épouse [X] et Mme [B] [H] épouse [E] irrecevables en leur demande de sursis à statuer ;

Confirme le jugement du juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Toulouse du 7 décembre 2021 en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne M. [Z] [H], M. [K] [H], Mme [P] [H], Mme [M] [H] épouse [X] et Mme [B] [H] épouse [E] aux dépens d’appel ;

Déboute les parties de leurs demandes formées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I. ANGER S. LECLERCQ