27/02/2025

ARRÊT N° 127/2025

N° RG 23/00838 – N° Portalis DBVI-V-B7H-PJSI

J-C.G/IA

Décision déférée du 06 Janvier 2023

Juge des contentieux de la protection de TOULOUSE

( 21/03557)

N.TORRES

[B] [P] [M]

[Z] [T] [U] [G]

C/

[C] [O]

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU VINGT SEPT FEVRIER DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTS

Madame [B] [P] [M]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par M^e Lamine DOBASSY, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur [Z] [T] [U] [G]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représenté par M^e Lamine DOBASSY, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMÉE

Madame [C] [O]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Laurent DE CAUNES de la SCP DE CAUNES L.- FORGET J.L., avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Décembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant J.C. GARRIGUES, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, conseiller faisant fonction de président de chambre

S. GAUMET, conseiller

J.C. GARRIGUES, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E. VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 2 juillet 2021, avec prise d’effet le 23 juillet 2021, Mme [C] [O] a donné à bail à Mme [B] [P] [M] et M. [Z] [G] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 1500 euros et 21,66 euros de provision sur charges.

Un état des lieux d’entrée a été dressé en date du 2 juillet 2021. A cette occasion le bailleur a indiqué que des réparations devaient être effectuées, avec prise en charge de l’assurance de l’ancien locataire, à la suite de dégâts des eaux ayant affecté une partie de la maison. Des moisissures dont la cause serait des remontées d’eaux pluviales dues à des canalisations défectueuses ou bouchées, sont apparues sur les murs d’entrée et les murs de la cuisine.

Dès le 31 juillet 2021, les locataires ont estimé que les désordres rendaient le logement indécent et inhabitable, et ont demandé la réalisation de travaux pour en prendre possession.

Au motif que les travaux n’étaient pas réalisés complètement et qu’ils n’avaient pu intégrer le logement , Mme [B] [P] [M] et M. [Z] [G] ont fait assigner la bailleresse le 3 novembre 2021, en référé devant le tribunal judiciaire de Toulouse pour mise en conformité d’un logement, demandant au tribunal de :

— dire que le logement situé au [Adresse 5] donné à bail le 23 juillet 2021 à Mme [B] [P] [M] et M. [Z] [G] est indécent,

— condamner Mme [C] [O] à réaliser les travaux suivants :

* installation de 30mA en tête de ligne du panneau électrique,

* installation d’une évacuation d’air vicié en partie haute des WC,

* traitement des moisissures sur les murs des couloirs d’entrée, de la cuisine et du

garage,

* peinture de l’entrée et de toute la cuisine,

* remplacement de la serrure de la porte d’entrée (impossible à fermer de l’intérieur)

* remplacement de la serrure des WC du bas (la porte se bloque de l’intérieur)

* réparation du portillon d’entrée qui ne se ferme pas à clé,

* remplacement de la vitre de la fenêtre du salon qui est tendue,

* remplacement du volet roulant du salon cassé,

* fixation du robinet de la baignoire de la salle de bains entraînant des infiltrations d’eau,

* tailler la haie mitoyenne dans le jardin,

* remplacement de joints de la fenêtre de la cuisine (infiltration d’eau),

— juger que ces travaux devront être réalisés dans un délai de 15 jours à compter de la décision à intervenir,

— condamner Mme [C] [O] à communiquer aux locataires les documents suivants :

* constat de risque l’exposition au plomb,

* copie de l’état relatif à la présence ou non d’amiante,

* état de l’installation intérieure d’électricité,

* état de l’installation intérieure de gaz,

— assortir l’obligation de réaliser les travaux et de communiquer les documents d’une astreinte de 100% par jour de retard à compter de 15 jours après la décision à intervenir

— se réserver la compétence pour la liquidation de l’astreinte,

— dire que les loyers ne sont pas dus pendant la période allant du 23 juillet 2021 jusqu’à la réalisation effective des travaux,

— dire que la somme de 2 714,62 euros correspondant aux loyers de juillet, août 2021 et d’une partie de septembre déjà réglés sera déduite du montent des loyers futurs,

— condamner Mme [C] [O] à verser à Mme [B] [P] [M] et M. [Z] [G] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [C] [O] aux entiers dépens.

Par jugement contradictoire en date du 6 janvier 2023, le tribunal a :

— débouté Mme [B] [P] [M] et M. [Z] [G] [Z] de leur demande de résolution du contrat de bail conclu avec Mme [C] [O] le 2 juillet 2021, avec prise d’effet le 23 juillet 2021, pour le logement situé au [Adresse 5] à [Localité 6],

— constaté que le bail conclu entre Mme [B] [P] [M] et M. [Z] [G] et Mme [C] [O] le 2 juillet 2021, avec prise d’effet le 23 juillet 2021, pour le logement situé au [Adresse 5] à [Localité 6], a pris fin le 31 mars 2022 par la remise des clés par les locataires,

— dit le logement loué indécent et inhabitable entre la date de remise des clés le 23 juillet 2021 et la date du 16 septembre 2021 correspondant au traitement curatif des murs atteints de moisissures,

— condamné Mme [C] [O] à rembourser à Mme [B] [P] [M] et M. [Z] [G] la somme de 4 225,62 euros correspondant au montant des loyers perçus indûment du fait de l’indécence temporaire du logement et au dépôt de garantie à restituer,

— condamné Mme [B] [P] [M] et M. [Z] [G] à payer à Mme [C] [O] la somme de 5 656,346 euros au titre des loyers dus depuis le 16 septembre 2021 jusqu’à la remise des clés le 31 mars 2022, après compensation avec les sommes indues versées par les locataires et remboursées par le bailleur,

— débouté partiellement Mme [B] [P] [M] et M. [Z] [G] de leur demande de remboursement de la somme de 1 244,06 euros correspondant au montant de factures d’eau, d’électricité et d’assurance,

— condamné Mme [C] [O] à rembourser à Mme [B] [P] [M] et M. [Z] [G] la somme de 261 ,47 euros correspondant au montant partiel d’une facture d’électricité indument réglée,

— condamné Mme [C] [O] à payer à Mme [B] [P] [M] et M. [Z] [G] la somme de 750 euros à titre de dommages et interéts pour troubles de jouissance,

— condamné Mme [B] [P] [M] et M. [Z] [G] à payer à Mme [C] [O] la somme de 800 euros de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que chaque parties conservera la charge de ses dépens,

— rejeté toutes demandes plus amples ou contraires,

— rappelé que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration en date du 8 mars 2023, Mme [B] [P] [M] et M. [Z] [G] ont relevé appel de la décision en ce qu’elle a :

— débouté Mme [B] [P] [M] et M. [Z] [G] [Z] de leur demande de résolution du contrat de bail conclu avec Mme [C] [O] le 2 juillet 2021, avec prise d’effet le 23 juillet 2021, pour le logement situé au [Adresse 5] à [Localité 6],

— dit le logement loué indécent et inhabitable entre la date de remise des clés le 23 juillet 2021 et la date du 16 septembre 2021 correspondant au traitement curatif des murs atteints de moisissures,

— condamné Mme [B] [P] [M] et M. [Z] [G] à payer à Mme [C] [O] la somme de 5 656,346 euros au titre des loyers dus depuis le 16 septembre 2021 jusqu’à la remise des clés le 31 mars 2022, après compensation avec les sommes indues versées par les locataires et remboursées par le bailleur,

— débouté partiellement Mme [B] [P] [M] et M. [Z] [G] de leur demande de remboursement de la somme de 1 244,06 euros correspondant au montant de factures d’eau, d’électricité et d’assurance,

— condamné Mme [B] [P] [M] et M. [Z] [G] à payer à Mme [C] [O] la somme de 800 euros de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que chaque parties conservera la charge de ses dépens,

— rejeté toutes demandes plus amples ou contraires.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 8 juin 2023, Mme [P] [M] et M. [G] , appelants, demandent à la cour au visa des articles 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, les articles 1217, 1231-1, 1719 et suivants du code civil, et l’article 835 du code de procédure civile , de :

— déclarer leur appel recevable et bien fondé,

— infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a :

* débouté Mme [B] [P] [M] et M. [Z] [G] [Z] de leur demande de résolution du contrat de bail conclu avec Mme [C] [O] le 2 juillet 2021, avec prise d’effet le 23 juillet 2021, pour le logement situé au [Adresse 5] à [Localité 6],

* dit le logement loué indécent et inhabitable entre la date de remise des clés le 23 juillet 2021 et la date du 16 septembre 2021 correspondant au traitement curatif des murs atteints de moisissures,

* condamné Mme [B] [P] [M] et M. [Z] [G] à payer à Mme [C] [O] la somme de 5 656,346 euros au titre des loyers dus depuis le 16 septembre 2021 jusqu’à la remise des clés le 31 mars 2022, après compensation avec les sommes indues versées par les locataires et remboursées par le bailleur,

* débouté partiellement Mme [B] [P] [M] et M. [Z] [G] de leur demande de remboursement de la somme de 1 244,06 euros correspondant au montant de factures d’eau, d’électricité et d’assurance,

* condamné Mme [B] [P] [M] et M. [Z] [G] à payer à Mme [C] [O] la somme de 800 euros de l’article 700 du code de procédure civile,

* dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens,

statuant à nouveau,

— juger que les travaux de remise en état des lieux loués n’ont jamais été totalement réalisés,

— juger que le logement situé situé au [Adresse 5] à [Localité 6], donné à bail le 2 juillet 2021 à effet du 23 juillet 2021 à Mme [B] [P] [M] et M. [Z] [G] est resté indécent jusqu’au 31 mars 2022 ;

— dire que Mme [B] [P] [M] et M. [Z] [G] n’ont jamais pu occuper les lieux loués depuis le début du contrat de bail,

— juger que Mme [C] [O] n’a pas rempli son obligation de délivrer un logement décent,

en conséquence,

— prononcer la résolution du contrat de bail du 2 juillet 2021 à effet du 23 juillet 2021,

— dire que les loyers ne sont pas dus en raison de l’indécence et l’absence de jouissance totale des lieux loués du début du contrat jusqu’au prononcé de la résolution ou de la résiliation dudit contrat,

— condamner Mme [C] [O] à rembourser à Mme [B] [P] [M] et M. [Z] [G] les sommes de :

* 4 225,62 euros, correspondant au montant des loyers déjà perçus et du dépôt de garantie,

* 1 244,06 euros correspondant au montant des factures d’eau, d’électricité et d’assurance indument réglées,

— condamner Mme [C] [O] à payer Mme [B] [P] [M] et M. [Z] [G] la somme de 4 000,00 € à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance,

— débouter Mme [C] [O] de l’ensemble de ses demandes,

en tout état de cause,

* condamner Mme [C] [O] à verser à Mme [B] [P] [M] et M. [Z] [G] la somme de 3 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 28 août 2023, Mme [O] , intimée, demande à la cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection le 06 janvier 2023,

— condamner Mme [B] [P] [M] et M. [Z] [G] à verser à Mme [O] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’appel.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur l’indécence du logement loué et l’obligation de remise d’un logement décent

L’article 1719 du code civil dispose :

' Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations'.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose : 'Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation'.

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que : 'Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéa de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours'.

En l’espèce, des dégâts des eaux ont été révélés par un rapport d’intervention Aquaser du 25 juin 2021 qui fait état de traces d’infiltrations d’eau sur les murs de la maison et constate que les évacuations d’eau de pluie sont obstruées.

Les services d’hygiène de la mairie de [Localité 6] se sont déplacés le 9 septembre 2021 et ont constaté l’absence de 30mA en tête de ligne du tableau électrique, l’absence d’évacuation d’air vicié en partie haute des WC et la présence de moisissures sur les murs des couloirs d’entrée. Ils n’ont pas constaté l’insalubrité du logement.

Il est constant que la présence de ces moisissures était connue des locataires depuis la signature du bail le 2 juillet 2021 et qu’elles se sont développées du fait de l’absence de travaux.

L’indécence du logement se caractérise par le fait que les murs moisis colonisés par des champignons dans plusieurs pièces occasionnent des risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, notamment d’enfants en bas âge.

La facture Liptak 4S du 25 octobre 2021 fait état d’un fort développement de moisissures dans l’entrée, la cuisine et le séjour (pièce n° 11 de Mme [O] ). Cette facture concerne le traitement des moisissures effectué le 16 septembre 2021 (destruction des colonies de moisissures par lessivage au produit fongicide professionnel des zones murales colonisées) et l’assèchement effectué du 16 septembre au 20 octobre 2021 (assèchement des lieux par mise en fonction de plusieurs appareils répartis de façon à traiter l’ensemble des matériaux humides : deux assécheurs, six brasseurs d’air et un ventilateur rasant).

Il résulte de cette facture que le logement peut être considéré comme indécent jusqu’à la réparation finale et curative réalisée le 16 septembre 2021.

Les locataires soutiennent que le logement est resté indécent jusqu’à la restitution des clés au bailleur intervenue le 31 mars 2022.

Ils ne peuvent être suivis dans cette prétention. Il apparaît en effet :

— que les travaux de peinture (embellissements) n’ont pu être effectués en raison de l’humidité toujours présente mais non imputable à la bailleresse ; l’expert désigné par la Maaf a conclu suivant courriel du 28 janvier 2022 qu’aucune fuite active n’avait été détectée et que le défaut d’assèchement du logement devait être attribué à un défaut de ventilation et de chauffage par absence d’occupation (pièce n° 10 de Mme [O] ) ;

— que les autres travaux mettant fin aux désordres ont bien été effectués : la société Canaconcept a débouché les canalisations d’eau pluviale le 17 août 2021, un plombier est intervenu le 10 septembre 2021 pour l’évier et le curetage de la gouttière d’évacuation des eaux pluviales et la société Liptak 4S est intervenue dans les conditions rappelées ci-dessus ;

— que devant les doutes des locataires, la société EJM a effectué un complément de recherche de fuite le 17 janvier 2022 et n’en a décelé aucune ;

— que dans ces conditions, il ne saurait être utilement soutenu que Mme [O] aurait refusé de remplir son obligation de délivrer un logement habitable en refusant ou négligeant d’effectuer les travaux nécessaires.

Il doit être considéré, comme l’a fait le premier juge, que le logement loué était indécent et inhabitable entre la date de remise des clés, le 23 juillet 2021, et le 16 septembre 2021, date du traitement curatif des murs atteints de moisissures.

Sur la demande de résolution du contrat de bail

L’article 1724 du code civil dispose : 'Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée.

Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.

Si les réparations sont de telle nature qu’elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail'.

L’article 1217 du code civil dispose quant à lui : 'La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter'.

Mme [P] [M] et M. [G] ont initialement fait assigner Mme [O] devant le tribunal par acte du 3 novembre 2021 afin de l’entendre condamner à réaliser divers travaux sur le fondement de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989.

La résiliation du bail ne pourrait être prononcée en application de l’article 1724 du code civil que si les réparations rendaient le logement inhabitable dans de plus larges proportions.

Or, le logement n’a jamais été réellement inhabitable. Les locataires se proposaient de réaliser des travaux à négocier avec le bailleur et ont commencé à faire certains travaux et à entreposer leurs meubles dans le logement. Ils ne démontrent pas que les lieux ont été totalement inhabités depuis la signature du bail puisqu’il ressort de divers propos ou écrits qu’ils ont déposé leurs meubles dans l’habitation et qu’ils y ont fait des travaux tendant à prouver qu’il y a eu un minimum d’occupation, et ce même si la soeur de Mme [P] [M] a attesté les avoir hébergés de début août 2021 jusqu’au moins au 11 mars 2022. Au vu de la facture de la société Liptak 4S déjà analysée ci-dessus, les travaux de traitement et d’assèchement ont été circonscrits à certaines pièces et ne rendaient pas la maison inhabitable.

La résolution du bail ne peut pas plus être prononcée en application de l’article 1217 du code civil dans la mesure où les locataires ont agi sur le fondement de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 et où Mme [O] a fait réaliser, avant même la date de l’assignation introductive d’instance, les travaux nécessaires au rétablissement de la décence du logement.

Il apparaît en définitive que la demande de résolution du contrat de bail est fondée sur le fait que Mme [O] a refusé d’effectuer intégralement les travaux sollicités et que le logement est resté inhabitable, alors qu’il est jugé que la maison pouvait être habitée dès le 16 septembre 2021.

Le rejet de la demande de résolution du contrat de bail doit en conséquence être confirmé.

La demande de dommages et intérêts pour troubles de jouissance

Mme [O] a été condamnée à payer à Mme [P] [M] et M. [G] la somme de 750 € à titre de dommages et intérêts pour troubles de jouissance.

Mme [P] [M] et M. [G] soutiennent qu’ils ont été privés pendant huit mois de la jouissance du bien pris à bail et ont vécu avec leurs enfants dans des conditions exécrables.

Le préjudice subi a été justement apprécié par le premier juge sur une période de 35 jours, du 16 septembre au 20 octobre 2021 correspondant à l’assèchement des murs après traitement des moisissures et sur la base de 50 % du loyer.

Le jugement doit être confirmé sur ce point dès lors qu’il est jugé par ailleurs que le logement était redevenu habitable à compter du 16 septembre 2021.

Sur la demande de paiement de la dette de loyer à hauteur de 9881,96 € et sur la demande de remboursement de la somme de 4225,62 € correspondant au montant des loyers et dépôt de garantie déjà perçus

Le tribunal a condamné Mme [O] à rembourser à Mme [P] [M] et M. [G] la somme de 4 225,62 euros correspondant au montant des loyers perçus indûment du fait de l’indécence temporaire du logement et au dépôt de garantie à restituer, et a ensuite condamné Mme [P] [M] et M. [G] à payer à Mme [O] la somme de 5 656,346 euros au titre des loyers dus depuis le 16 septembre 2021 jusqu’à la remise des clés le 31 mars 2022, après compensation avec les sommes indues versées par les locataires et remboursées par le bailleur.

Mme [P] [M] et M. [G] sollicitent l’infirmation de cette disposition du jugement en conséquence de l’absence totale de jouissance du logement et de la résolution du bail. Leurs prétentions sur ces deux points ont été rejetées à juste titre par le tribunal.

En l’absence d’éléments nouveaux soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties. Il convient en conséquence de confirmer la décision déférée sur les deux dispositions susvisées.

Sur la demande de remboursement de la somme de 1244,06 € au titre de factures d’eau, d’électricité et d’assurance

Le tribunal a débouté partiellement Mme [P] [M] et M. [G] de cette demande et condamné Mme [O] à leur rembourser la somme de 261,47 € correspondant au montant partie d’une facture d’électricité indument réglée.

Là encore, en l’absence d’éléments nouveaux soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties. Le jugement dont appel doit être confirmé sur ce point.

Sur les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Le jugement entrepris doit être confirmé sur ces deux points, la décision étant conforme aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile et de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [P] [M] et M. [G], parties principalement perdantes en cause d’appel, doivent supporter les dépens d’appel.

Ils se trouvent redevables d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, dans les conditions définies par le dispositif du présent arrêt au titre de la procédure d’appel.

Ils ne peuvent eux-mêmes prétendre à une indemnité sur ce même fondement.

PAR CES MOTIFS, LA COUR,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse en date du 06 janvier 2023.

Y ajoutant,

Condamne Mme [P] [M] et M. [G] aux dépens d’appel.

Condamne Mme [P] [M] et M. [G] à payer à Mme [O] la somme de 1500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Déboute Mme [P] [M] et M. [G] de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I.ANGER E.VET