25/03/2025

ARRÊT N°119

N° RG 23/04487 – N° Portalis DBVI-V-B7H-P42U

Décision déférée du 23 Novembre 2023

Cour de Cassation de PARIS

( 22-21.282)

[W] [K]

[Z] [G] épouse [K]

C/

S.A.S. OC RESIDENCES

Grosse délivrée

le

à

M^e Emmanuelle DESSART

M^e Philippe PERES

INFIRMATION

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

2ème chambre

***

ARRÊT DU VINGT CINQ MARS DEUX MILLE VINGT CINQ

***

DEMANDEURS SUR RENVOI APRES CASSATION

Monsieur [W] [K]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par M^e Emmanuelle DESSART de la SCP SCP DESSART, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par M^e Patrick MELMOUX de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocat plaidant au barreau de MONTPELLIER

Madame [Z] [G] épouse [K]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par M^e Emmanuelle DESSART de la SCP SCP DESSART, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par M^e Patrick MELMOUX de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocat plaidant au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR SUR RENVOI APRES CASSATION

S.A.S. OC RESIDENCES Société par actions simplifiée au capital de 600 000,00 €, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Philippe PERES de la SCP ALRAN PERES RENIER, avocat au barreau de CASTRES

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Novembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant

I. MARTIN DE LA MOUTTE, Conseillère chargée du rapport et de V.SALMERON, Présidente. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

V. SALMERON, présidente

I. MARTIN DE LA MOUTTE, conseillère

C. ROUGER, conseillère

Greffier, lors des débats : A. CAVAN

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par V. SALMERON, présidente, et par A.CAVAN, greffier de chambre.

Exposé des faits et procédure

M. [W] [K] et Madame [Z] [G] épouse [K] ont conclu le 8 décembre 2004 avec la société OC Résidences un contrat portant sur la construction d’une maison individuelle à [Localité 4].

La réception de l’ouvrage est intervenue le 6 septembre 2006 et a donné lieu à certaines réserves dont l’une concernait un défaut d’implantation altimétrique de l’habitation.

Constatant que toutes les réserves n’avaient pas été levées, M. et Madame [K] ont sollicité l’organisation d’une expertise. Il a été fait droit à cette demande par ordonnance du 30 janvier 2007 et l’expert a déposé un premier rapport. Il a été de nouveau désigné par ordonnance du 24 juin 2008 et il a déposé un second rapport le 21 avril 2009.

M. et Madame [K] ont fait citer devant le tribunal de grande instance de Narbonne la société CEGI, garante de livraison, pour obtenir la démolition et la reconstruction de l’immeuble.

Par jugement du 24 juin 2010, le tribunal de grande instance a condamné la société CEGI à prendre les dispositions nécessaires à ces fins et à payer une provision à valoir sur les pénalités de retard.

Par arrêt du 9 novembre 2010, la cour d’appel de Montpellier, statuant au contradictoire de la société OC résidences, appelée en intervention forcée a retenu que la réserve liée au défaut de conformité altimetrique n’était pas fondée, infirmé le jugement et rejeté toutes les demandes de M. et Madame [K], y compris leur demande en démolition et reconstruction.

Par exploit du 28 septembre 2012. M. et Mme [K] ont fait assigner la Sas Oc Residences devant Ie tribunal de grande instance de Narbonne, a titre principal en paiement de sommes corresdondant aux frais de demolition de l’immeuble et de reconstitution du terrain au prix actualisé du contrat de construction et, subsidiairement et alternativement, en condamnation de la société Oc Residences à déposer un permis de construire modi’catif, en remboursement du prix du contrat en consequence de l’exerclce du droit cle rétractatlon ou en indernnisation de prejudices.

Par jugement du15 mai 2015, le tribunal de grands instance de Narbonne a, au visa vu des princlpes de |'autorité de la chose jugée et de concentration des moyens et des demandes,

— débouté M. et Mme [K] de leurs demandes,

— condamné M. et Mme [K] s payer a la Sas Oc Residences la somme de 2 000 euros sur la fondement des dispositions de l’article 700 du code de procedure civile,

— condamné M. et Mme [K] aux dépens.

M. et Madame [K] ont interjeté appel de ce jugement.

Ils ont par ailleurs cité une nouvelle fois la société OC Résidences devant le même tribunal de grande instance aux même fins que celles ayant donné lieu à la deuxième instance en y ajoutant une demande subsidiaire en rétractation sur le fondement de l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation.

Pour cause de litispendance, cette instance a été renvoyée devant la cour d’appel de Montpellier.

Les deux instances portées devant la cour d’appel ont été jointes et celle-ci a, par arrêt du 12 avril 2018,

— infirmé le jugement du 15 mai 2015,

— déclaré recevables les demandes de M. et Madame [K] contre la société OC résidences, en écartant le moyen tiré de l’autorité de chose jugée,

— rejeté les demandes de M. et Madame [K] en démolition et reconstruction de l’immeuble et en rétractation et annulation du contrat de construction de maison individuelle,

— condamné la société OC résidences à payer à M. et Madame [K] la somme de 10 610 euros au titre de la reprise des désordres et inexécutions contractuelles,

— condamné M. et Madame [K] au paiement de la somme de 10 666,35 € correspondant au solde du prix du contrat et ordonné la compensation entre ces sommes.

Sur le pourvoi interjeté par M. et Mme [K], la Cour de cassation troisième chambre civile a par arrêt du 17 octobre 2019 (pourvoi n° 18-20.044 ) cassé partiellement cet arrêt sauf en ce qu’il avait prononcé la jonction, déclaré recevables les demandes de M. et Mme [K] contre la société OC résidences et rejeté leur demande en rétractation et annulation du contrat de construction de maison individuelle.

La cour d’appel de Toulouse, désignée cour de renvoi, saisie par M. et Madame [K], a par arrêt du 16 mai 2022 :

— confirmé le jugement du tribunal de grande instance de Narbonne du 15 mai 2015 en toutes ses dispositions, et y ajoutant,

— condamné M. et Mme [K] à payer à la société Oc Résidences la somme de 10 666,35 euros outre les intérêts au taux légal à compter du 12 avril 2018,

— condamné M. et Mme [K] aux dépens d’appel ;

— rejeté les demandes formées au titre des frais irrépétibles.

M. et Madame [K] ont formé un pourvoi contre cet arrêt le 9 septembre 2022.

Par arrêt du 23 novembre 2023, la Cour de cassation a :

— cassé et annulé, mais seulement en ce qu’il rejette la demande relative à la démolition et reconstruction de l’ouvrage et en ce qu’il statue sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile, l’arrêt rendu le 16 mai 2022, entre les parties, par la cour d’appel de Toulouse ;

— remis sur ces points, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Toulouse, autrement composée.

La Cour de cassation a retenu au visa de l’article 1184, alinéa 2, du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, que:

— Il résulte de ce texte que, lorsqu’une des deux parties ne satisfait pas à son engagement, le contrat n’est pas résolu de plein droit, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté ayant le choix de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.

— Pour rejeter la demande de démolition et reconstruction de la maison, l’arrêt relève que la notice descriptive mentionnait que l’implantation serait conforme au plan de masse du géomètre lequel faisait apparaître une différence de niveau entre l’accès au terrain et la limite opposée, tandis que les plans du permis de construire ne prenaient pas en compte le dénivelé réel du terrain, qui imposait la création en pourtour de la parcelle d’un mur de soutènement non prévu au contrat, mais que si le constructeur avait méconnu les données relatives à l’implantation de l’ouvrage telles que figurant sur le plan de masse et sur les plans du permis de construire, les maîtres de l’ouvrage ne pouvaient s’en prévaloir, dès lors que cette méconnaissance ne se rapportait qu’à l’insuffisance de modifications non portées sur le contrat de construction imprécis et tolérées par le constructeur.

— En statuant ainsi, alors qu’elle avait constaté la non-conformité de la construction aux stipulations contractuelles et aux plans du permis de construire, la cour d’appel a violé le texte susvisé.

Par arrêt du 20 juin 2024, la Cour de cassation après avoir relevé que, par suite d’une erreur de procédure non imputable aux parties, l’étendue de la cassation avait été méconnue, a statué ainsi qu’il suit :

— Rabat l’arrêt n° 772 F-D rendu le 23 novembre 2023 et,

Statuant à nouveau :

— Casse et annule mais seulement en ce qu’il rejette les demandes relatives à la démolition et reconstruction de l’ouvrage, aux pénalités de retard, aux dommages-intérêts pour préjudice moral et frais de déménagement et en ce qu’il statue sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile, l’arrêt rendu le 16 mai 2022, entre les parties, par la cour d’appel de Toulouse ;

— Remet, sur ces points, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Toulouse, autrement composée.

La clôture est intervenue le 4 novembre 2024.

Prétentions et moyens des parties

Vu les conclusions n°5 notifiées le 4 novembre 2024 auxquelles il est fait expressément référence pour l’énoncé du détail de l’argumentation, de [W] et [Z] [K] demandant, de

— Réformer le jugement du 15 mai 2015 en ce qu’il les a déboutés de leurs demandes relatives à la démolition et reconstruction de l’ouvrage et aux pénalités de retard et en ce qu’il les a condamnés à payer à la société OC Résidences la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Statuant à nouveau

— Sur la démolition reconstruction,

— Condamner la société OC Résidences à leur verser la somme de 612 374,22€ TTC. somme à actualiser sur le fondement l’indice BT 01 pour la période de janvier 2024 au jour du prononcé de l’arrét à intervenir avec application de la clause d’anatocisme.

— Condamner la société OC Résidences à leur verser la somme de 274 000 € TTC à titre de dommages-intéréts, somme à actualiser sur le fondement de l’indice BT01 pour la période de janvier 2024 (date du devis, pièce n° 32) au jour de l’arrét à intervenir avec application de la clause d’anatocisme.

A titre subsidiaire

— Désigner tel consultant avec pour mission de chiffrer le coût de la démolition- reconstruction des ouvrages et bâtiments, objets du permis de construire et construits pour certains par OC Résidences, et pour les autres, cuisine d’été et piscine, par d’autres entreprises directement saisies par eux-même, tenant compte de la réglementation énergétique 2020 (RE 2020).

— Sur les pénalités de retard

— Condamner la société OC Résidences à leur verser Ia somme de 452 565 € avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation introductive d’instance avec application de la clause d’anatocisme, somme à actualiser au jour du prononcé de l’arrét.

A titre subsidiaire

— Condamner la société OC Résidences à leur verser Ia somme de 20.000,00 € a titre de dommages et intérêts, ainsi que Ia somme de 5.000,00 € correspondant aux frais de déménagement.

En toutes hypothèses,

— Condamner la société OC Résidences à leur verser la somme de 100 000 € HT au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— Condamner la société OC Résidences aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise.

Vu les conclusions notifiées le 1er novembre 2024 auxquelles il est fait expressément référence pour l’énoncé du détail de l’argumentation, de la SAS OC Résidences demandant de

— Confirmer le jugement du tribunal de grande Instance de Narbonne du 15 mai 2015 et l’arrêt de la cour d’appel de Toulouse du 16 mai 2022,

— Débouter Monsieur et Madame [K] de l’intégralité de leurs prétentions,

— Les condamner en 12 000 € d’indemnité par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Les condamner aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais et honoraires d’expert, dont distraction au profit de la SCP APR Avocats,

Motifs

Conformément à I’arrêt rectificatif du 20 juin 2024 de Ia Cour de cassation, la cour de céans est saisie des demandes qui portent sur l’indemnisation du coût de Ia démolition et reconstruction de I’ouvrage, les pénalités de retard, les dommages-intérêts pour préjudice moral et frais de déménagement et sur les dépens et l’application de l’article 700 du CPC.

Monsieur et Madame [K], qui rappellent qu’ils souhaitaient une maison accessible, reprochent au constructeur la réalisation du vide sanitaire sur le terrain naturel et non à l’intérieur du terrain naturel, ce qui a imposé un remblaiement et une surélévation de l’accès à la maison par rapport au terrain naturel.

Ils estiment en conséquence que la réalisation n’est pas conforme aux documents contractuels et au permis de construire.

Le constructeur conteste pour sa part toute non-conformité tant aux stipulations contractuelles qu’au permis de construire, en rappelant que les maîtres de l’ouvrage ne peuvent plus invoquer le défaut d’altimétrie par rapport à la voie publique auquel ils ont expressément renoncé, ni la configuration du vide sanitaire telle qu’elle a été réalisée puisqu’ils l’ont acceptée

En application des articles L 231-2, R 23I-3 et R 231-4 du code de la construction et de l’habitation, dans leur version issue de la loi n 90-1129 du 19 décembre 1990, applicable au litige compte tenu de la date du contrat, le constructeur de maisons individuelles doit réaliser des travaux conformes aux spécifications contractuelles ; contrat de construction individuelle, notice descriptive, plans et dessin en perspective, ainsi qu’au permis de construire, puisque copie de celui-ci est jointe au contrat.

Il résulte des deux rapports d’expertise établis par M.[T] le 2 novembre 2007 et le 23 avril 2009 que la construction se situe sur un terrain en pente, à flanc d’une petite colline, que ce terrain présentait avant toute construction une différence de niveau entre l’accès par la voie publique et la limite opposée de 1 m 70 et qu’il a été décaissé en sa partie arrière sur environ 50 cm de hauteur, ce décaissement ayant servi de base à la plate-forme générale du bâtiment.

Désormais, la plate-forme de la maison se situe à environ 1 mètre au dessus du niveau de la voie publique, un remblaiement dissimule le vide sanitaire et l’accès au garage et au porche d’entrée se fait grâce à une rampe.

La cour constate en premier lieu que les époux [K] n’invoquent plus au soutien de leurs prétentions un défaut d’altimétrie par rapport à la voie publique, reconnaissant que cette difficulté a été tranchée dans le cadre de la première procédure dont la cour de Montpellier a été saisie, par un arrêt du 2010 qui les a déboutés de leur demande de démolition, mais se bornent à reprocher au constructeur la surélévation de leur maison résultant de la réalisation du vide sanitaire.

Leur nouvelle demande de démolition est recevable, comme ne se heurtant pas à l’autorité de la chose jugée par l’arrêt du 9 novembre 2010, comme l’a retenu la cour de Montpellier dans son arrêt du 12 avril 2018 par une disposition qui, n’ayant pas été cassée, est donc définitive.

La cour relève à titre liminaire que c’est à tort que les époux [K] invoquent une surélévation par rapport au terrain naturel puisqu’il résulte des explications de l’expert que si la maison avait été implantée sur le terrain naturel, c’est à dire le terrain tel qu’il existait avant travaux, elle serait plus haute qu’elle ne l’est actuellement . En réalité, les maîtres de l’ouvrage critiquent la surélévation d’une partie de la maison par rapport à la plateforme réalisée environ 1 mètre au dessus de la voie publique après un décaissement d’environ 50 cm.

Pour soutenir que l’implantation actuelle caractérise une non-conformité contractuelle, les époux [K] invoquent une perspective 3D qui représente un immeuble implanté sur un terrain entièrement plat sans rampe d’accès, ni remblai.

Ils rappellent en outre les réserves faites lors de la réception de l’ouvrage.

La cour constate que lors de la réception, les maîtres de l’ouvrage ont réservé, outre le défaut d’altimétrie par rapport à la voie publique, non-conformité qui n’est plus invoquée, le non-respect du permis de construire en précisant :

— 'le vide sanitaire de 4 rang de parpaing n’y figure pas,'

— 'la hauteur de la maison n’est pas conforme, voir plan de coupe du permis de construire.'

L’expert a rappelé à juste titre en conclusion de son second rapport du 21 avril 2009 que ni le contrat de construction, ni ses annexes y compris la notice descriptive, ni le permis de construire ne précisent le niveau d’implantation de la villa, qui n’a donc jamais été une exigence contractuelle des maîtres de l’ouvrage.

De la même façon, aucun des documents contractuels ne fait état d’une exigence des époux [K] de disposer d’une maison accessible par une personne handicapée.

La cour constate que la perspective 3D versée aux débats, n’est pas signée, qu’elle laisse apparaître une piscine et des aménagements extérieurs, non prévus au contrat et que rien ne démontre qu’elle a été jointe au CCMI ce que le constructeur conteste. Elle ne présente par conséquent aucun caractère contractuel.

Les époux [K] soulignent à juste titre que l’article R 231-3 du code de la construction et de l’habitation imposent au constructeur de joindre une perspective 3 D au plan de la construction lequel est lui même joint au contrat, mais alors que cette obligation légale est sanctionnée par la nullité du contrat de construction, ils n’ont formé aucune demande à ce titre.

Pour limiter la surélévation de la maison due à la réalisation d’un vide sanitaire, les parties se sont accordées en cours de chantier pour que la hauteur de ce vide sanitaire soit limité à 3 rangs d’agglo au lieu des 4 prévus à la notice descriptive, ce qui a justifié, à la demande des maîtres de l’ouvrage, un avenant en moins value signé le 28 août 2005.

L’expert judiciaire a néanmoins constaté que, malgré cette suppression d’un rang d’agglo, le vide sanitaire réalisé demeure plus important que celui dessiné sur les plans du permis de construire auquel la notice descriptive renvoie. S’il estime que cette différence ne devrait pas s’analyser comme une non-conformité, cette appréciation n’est pas argumentée, ni justifiée par les autres éléments du rapport.

C’est donc à juste titre que les maîtres de l’ouvrage ont estimé que la différence constatée entre les plans du permis de construire et la réalisation finale s’agissant de la hauteur du vide sanitaire, qui a pour effet de surélever la maison par rapport à la plate-forme réalisée pour son implantation, constituait une non conformité au permis de construire.

Certes, les maîtres de l’ouvrage, ont été mis en situation de solliciter un permis rectificatif, sur la base d’un projet de demande préparé par le constructeur, mais il ne saurait leur être reproché comme le fait le constructeur, de ne pas avoir effectué cette démarche, ce qu’ils n’étaient pas tenus de faire, ni de ne pas avoir sollicité de certificat de conformité alors qu’ils ont, dès l’origine, estimé la réalisation non-conforme.

— sur la demande en indemnisation du coût de la démolition reconstruction

Il n’est pas contesté que la mise en conformité de l’immeuble par rapport aux plans du permis de construire impose sa démolition et sa reconstruction intégrale. Elle impose en outre la démolition et la reconstruction de tous les aménagements réalisés par les maîtres de l’ouvrage depuis la livraison de la maison ; terrasses et piscines.

M.et Madame [K] font valoir qu’en application des dispositions de l’article 1143 du code civil dans sa rédaction en vigueur à la date du contrat, le créancier de l’obligation a le droit de solliciter que ce qui a été fait par contravention à l’engagement soit détruit.

Ils estiment que la sanction du défaut de conformité n’est pas subordonnée à la démonstration d’un préjudice.

Ils ajoutent qu’en application des dispositions de l’article 1184 ancien du code civil, l’obligation de démolition-reconstruction se résout en dommages et intérêts et qu’il n’est nullement tenu d’accepter une exécution en nature.

Enfin, ils soutiennent que le principe de proportionnalité invoqué par le constructeur ne s’applique que lorsque la réparation en nature est sollicitée et non pas lorsque comme c’est le cas en l’espèce, la cour est saisie d’une demande indemnitaire, et qu’en tout état de cause, le constructeur de mauvaise foi n’est pas fondé à invoquer la disproportion.

La société OC Construction soutient que les montant sollicités sont disproportionnés, et que cette disproportion justifie le rejet des demandes indemnitaires des époux [K]. Elle ajoute que contrairement à ce que soutiennent les maîtres de l’ouvrage, elle n’est pas de mauvaise foi et qu’elle est donc recevable à invoquer cette disproportion.

Selon l’article 1147 dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n 2016-131 du 10 février 2016, 'le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

En application de l’article 1149 du code civil dans sa rédaction applicable au litige, les dommages-intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi, sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit.

Il est jugé, au visa de l’article 1184 du même code que la demande de démolition et de reconstruction d’un ouvrage en raison des non-conformités qui l’affecte peut ne pas être accueillie si elle se heurte au principe de proportionnalité du coût de celle-ci au regard des conséquences dommageables des non-conformités constatées.

Il appartient à la juridiction saisie d’une demande de démolition-reconstruction de l’ouvrage en raison de la non-conformité qui l’affecte, que celle-ci soit présentée au titre d’une demande d’exécution forcée sur le fondement de l’article 1184 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n 2016-131 du 10 février 2016 ou, depuis la date d’entrée en vigueur de cette ordonnance, sur le fondement de l’article 1221 du même code, ou, comme c’est le cas en l’espèce, sous le couvert d’une demande en réparation à hauteur du coût de la démolition-reconstruction, de rechercher, si cela lui est demandé, s’il n’existe pas une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier au regard des conséquences dommageables des non-conformités constatées (3e Civ., 6 juillet 2023, pourvoi n° 22-10.884).

En l’espèce, les maîtres de l’ouvrage sollicitent le montant du coût actualisé de la démolition- reconstruction de l’immeuble pour la somme de 612 374 € et celui de la démolition-reconstruction des aménagements extérieurs pour la somme de 274 800 €, soit au total la somme de 887 174 €.

La cour constate que la non-conformité retenue relative à la hauteur du vide sanitaire a eu pour effet de surélever l’immeuble dans des proportions qui ne sont pas connues mais qui ne sont pas supérieures à 3 parpaings, hauteur totale du vide sanitaire tel qu’il a été réalisé, ce qui a imposé la réalisation d’un remblai. En revanche, les époux [K] n’invoquent aucun autre préjudice résultant de cette non-conformité.

L’expert souligne dans son rapport que, 'une fois garé sous le porche d’éntrée, l’accès des personnes à mobilité réduite à la maison et aux espaces extérieurs est possible sans problème majeur'

Le coût de la démolition-reconstruction est donc disproportionné par rapport à l’intérêt de l’opération pour les époux [K] qui occupent l’immeuble depuis 18 ans, y accèdent grâce à la rampe créée à partir de la route et ont, depuis la livraison, engagé des dépenses très significatives pour la réalisation de plusieurs aménagements extérieurs complémentaires, et notamment une piscine et une terrasse.

Rien ne permet de retenir, comme le soutiennent les époux [K] que le constructeur a été de mauvaise foi, ce qui ne peut se déduire ni du constat d’une non-conformité, ni de ce que le formalisme du CCMI n’a pas été respecté.

Au contraire, il résulte des éléments débattus que l’expert conseil des maîtres de l’ouvrage a approuvé l’implantation réalisée, estimant que la solution retenue semblait être 'la meilleure’ et que ' le jeu des remblais ferait le reste.

Il résulte en outre des échanges intervenus entre le constructeur et les maitres de l’ouvrage avant la signature du CCMI et notamment d’un courrier des époux [K] du 2 décembre 2004 que ces derniers qui avaient conscience de ce que leur projet initial imposait des décaissements, ont néanmoins accepté de signer un CCMI qui ne prévoyait qu’un simple nettoyage des sols.

En présence d’une disproportion manifeste, les dommages et intérêts alloués doivent être appréciés au regard des seules conséquences dommageables des non-conformités retenues, dans le respect du principe de la réparation sans perte ni profit.

Les maîtres de l’ouvrage, qui se bornent à soutenir que leur demande de démolition reconstruction ne suppose pas l’existence d’un préjudice, ne forment aucune observation sur ce point.

S’ils invoquent une maison 'perchée ' non conforme à leur projet, ainsi que la présence de marches pour l’accès à la maison, cette situation résulte de l’implantation de la construction sur une plate-forme et non de la réalisation du vide sanitaire.

En revanche, le rapport d’expertise souligne que le constructeur n’a pas pris en charge le coût des remblaiements. Ce coût n’a pas été justifié par les maîtres de l’ouvrage mais les photographies versées aux débats laissent apparaître que seule une partie de la construction a été affectée par cette surélévation et que l’opération de remblaiement imputable au vide sanitaire, a donc été limitée dans son ampleur.

A défaut de produire des éléments d’appréciation plus précis, le préjudice des maîtres de l’ouvrage résultant de la non-conformité du vide-sanitaire sera en conséquence indemnisé par l’allocation d’une indemnité de 20.000 €.

Les époux [K] sollicitent également le bénéfice des pénalités de retard.

Cette demande a été jugée recevable par l’arrêt de la cour d’appel de Toulouse du 16 mai 2022 par une disposition qui n’a pas été cassée. C’est donc de façon inopérante que le constructeur soutient qu’il s’agit d’une demande nouvelle, devant être déclarée irrecevable.

Au soutien de cette prétention, les maîtres de l’ouvrage invoquent les dispositions des articles L231-2 et R 231-14 du code de la construction et de l’habitation relatives aux pénalités de retard, et celles de l’article 2-6 du CCMI qui prévoit en cas de retard dans la livraison, une indemnité égale à 1/3000eme du prix convenu fixé au contrat par jour de retard.

Estimant que l’immeuble qui a vocation à être démoli est présumé ne pas avoir été livré, ils soutiennent être créanciers de ces indemnités à compter de septembre 2006 et jusqu’à septembre 2023, soit sur une période de 16 années.

Toutefois, la disproportion ci-dessus retenue a permis d’écarter la demande d’indemnisation de la démolition-reconstruction.

L’immeuble ayant été livré à bonne date, aucune pénalité n’est due. Les époux [K] seront en conséquence déboutés de cette demande.

Les époux [K] sollicitent enfin à titre subsidiaire l’indemnisation du coût de leur déménagement et des frais engagés pour se reloger pendant 20 mois, mais, pour les mêmes raisons, l’indemnisation de la démolition-reconstruction ayant été écartée, cette demande n’est pas justifiée. Ils en seront par conséquent déboutés.

Partie perdante, la société Oc Construction, sera condamnée aux dépens comprenant en application de l’article 639 du code de procédure civile, ceux afférents aux instances devant la cour d’appel de Montpellier ayant conduit à l’arrêt cassé du 12 avril 2018, et ceux afférents à l’instance devant la cour d’appel de Toulouse ayant conduit à l’arrêt cassé du 16 mai 2022

Elle devra également indemniser M.et Madame [K] des frais irépétibles qu’ils ont été contraints d’exposer pour faire valoir leurs droits lesquels peuvent être évalués à la somme de 5000 €.

Par ces motifs

Vu les arrêts de la Cour de cassation du 23 novembre 2023 et du 20 juin 2024,

Statuant dans les limites de la saisine sur renvoi,

Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Narbonne du 15 mai 2015,

Statuant à nouveau,

Déboute M. [W] [K] et Madame [Z] [G] épouse [K] de leur demande d’indemnisation du coût de la démolition-reconstruction,

Condamne la société Oc Construction à payer à M. [W] [K] et Madame [Z] [G] époue [K] la somme de 20 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant de la non-conformité du vide sanitaire,

Déboute M. [W] [K] et Madame [Z] [G] épouse [K] de l’ensemble de leurs plus amples demandes.

Condamne la société Oc Construction aux dépens, comprenant ceux afférents aux instances devant la cour d’appel de Montpellier ayant conduit à l’arrêt cassé du 12 avril 2018, et ceux afférents à l’instance devant la cour d’appel de Toulouse ayant conduit à l’arrêt cassé du 16 mai 2022,

Condamne la société Oc Résidences à payer à M. [W] [K] et Madame [Z] [G] époue [K] la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier La présidente

.