05/11/2025

ARRÊT N° 25/ 424

N° RG 23/03479

N° Portalis DBVI-V-B7H-PXW4

LI – SC

Décision déférée du 05 Juin 2023

TJ de [Localité 9] – 22/01783

A. KINOO

INFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le 05/11/2025

à

M^e Jérôme FRANCES-[Localité 7]

M^e Jacques SAMUEL

M^e Vincent PARERA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU CINQ NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE '[Adresse 8]'

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté par M^e Jérôme FRANCES-LAGARRIGUE, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMEES

Madame [N] [V]

[Adresse 3]

[Localité 4]

S.C.I. VALY

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représentées par M^e Jacques SAMUEL, avocat au barreau de TOULOUSE

S.A.R.L. DOMICIMM

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Vincent PARERA de la SELARL ARCANTHE, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 septembre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant L. IZAC, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. DEFIX, président

A.M ROBERT, conseillère

L. IZAC, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffière : lors des débats M. POZZOBON

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par M. DEFIX, président et par M. POZZOBON, greffière

EXPOSE DU LITIGE

Le 27 juin 2005, la Sci Valy a acquis de M. [Z] [D] et Mme [N] [V], son épouse, deux appartements (T2 et T3) constituant les lots de copropriété n°77 et 78 de l’ensemble immobilier « le clocher des Minimes » sis [Adresse 2] (31).

Ces deux appartements sont situés au-dessus de la loge occupée par le concierge de l’immeuble jusqu’en mars 2019, laquelle constitue une partie commune de la copropriété.

Ils ont été transformés en cabinet dentaire et sont exploités par Mme [N] [V] aux termes d’un bail lui ayant été consenti par la Sci Valy.

Lors de l’assemblée générale du 10 avril 2019, les copropriétaires ont approuvé la réalisation de travaux d’un montant de 14.000 euros dans l’ancienne loge, afin de la transformer en bureaux et d’éviter les nuisances olfactives provenant d’odeurs de cuisine et affectant le cabinet dentaire, que Mme [V] et la Sci Valy (dont le gérant est son époux) avaient commencé à déplorer auprès du syndic, la Sarl Domicimm, dès novembre 2007.

Par acte du 5 août 2020, la Sci Valy et Mme [V] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « le clocher des Minimes », représenté par son syndic, la Sarl Domicimm, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire et condamner le syndicat des copropriétaires à leur verser une provision de 1.000 euros en réparation de leur préjudice.

Par ordonnance du 3 décembre 2020, le juge des référés a rejeté la demande de provision mais a fait droit à la mesure d’expertise qu’il a confié à M. [Y] [I].

L’expert a déposé son rapport le 25 janvier 2022.

Aux termes de celui-ci, M. [I] identifie deux causes aux nuisances olfactives :

— l’absence d’étanchéité entre l’ancienne loge et le cabinet dentaire en raison de fissures et intercommunications dans la salle de bain ;

— un phénomène de surpression des conduits d’évacuation Shunt par vent fort en raison d’un espacement insuffisant entre les débouchés des conduits en toiture et le mur voisin situé en surplomb.

Il relève également qu’en raison des travaux réalisés à l’initiative du syndic dans l’ancienne loge de concierge, les nuisances olfactives constatées au tout début de l’expertise ont disparu et qu’il convient uniquement de :

— obstruer l’arrivée d’air initiale et créer une arrivée d’air par grille à chaque fenêtre ;

— installer un extracteur mécanique calibré général pour l’ensemble de l’immeuble afin d’extraire l’air vicié de chaque appartement, voire un par appartement.

Par acte du 14 avril 2022, la Sci Valy et Mme [V] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 8] » devant le tribunal judiciaire de Toulouse afin qu’il soit condamné, in solidum avec la Sarl Domicimm, à réaliser les travaux préconisés par l’expert judiciaire, à savoir l’installation d’un extracteur mécanique calibré général pour l’ensemble de l’immeuble, dans un délai de 6 mois à compter de la signification de la décision, ainsi que voir condamner la Sarl Domicimm à leur verser respectivement une indemnité de 5.000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance.

Par acte du 23 juin 2022, la Sci Valy et Mme [V] ont fait assigner la Sarl Domicimm devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins susmentionnées.

Par ordonnance du 21 juillet 2022, le juge de la mise en état a joint les instances.

Statuant sur incident, le juge de la mise en état a, par ordonnance du 5 juin 2023 :

— déclaré irrecevable l’action engagée par la Sci Valy et Mme [V] à l’encontre de la Sarl Domicimm ;

— déclaré recevable l’action engagée par la Sci Valy et Mme [V] à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « le clocher des Minimes », représenté par son syndic, la Sarl Domicimm ;

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « le clocher des Minimes », représenté par son syndic, la Sarl Domicimm, aux dépens de l’incident ;

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « le clocher des Minimes », représenté par son syndic, la Sarl Domicimm, à payer à la Sci Valy et Mme [N] [V] une somme de 500 euros au titre de leurs frais irrépétibles exposés pour l’incident ;

— condamné in solidum la Sci Valy et Mme [V] à payer à la Sarl Domicimm une indemnité de 1.000 euros au titre de ses frais irrépétibles ;

— renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état électronique du jeudi 21 septembre 2023 à 8h30 avec injonction péremptoire de conclure à Me [R] pour le syndicat des copropriétaires, au plus tard le lundi 18 septembre 2023.

Le juge de la mise en état a estimé que le point de départ du délai d’action ouverte au copropriétaire du fait d’un désordre subi par une partie privative résultant d’un vice de construction ou d’un défaut d’entretien des parties communes se situait au jour de la survenance du dommage, sous réserve toutefois qu’il puisse identifier la cause dudit désordre ; qu’il résultait des éléments versés aux débats que Mme [V] et la Sci Valy avaient connaissance dès novembre 2007 du fait que les nuisances trouvaient leur origine dans un conduit, partie commune, reliant l’ancienne loge et le cabinet dentaire ; qu’ils se trouvaient ainsi en capacité d’en identifier la cause et de fonder leur action contre le syndicat des copropriétaires et son syndic.

Il a relevé que l’entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2018, alors que le délai décennal auparavant prévu par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 n’était qu’en partie écoulé, avait conduit à frapper leur action de prescription à compter du 19 juin 2023.

Le juge de la mise en état a enfin considéré que, si aucune reconnaissance par la Sarl Domicimm d’un droit au profit de la Sci Valy et Mme [V] n’était démontrée, tel n’était pas le cas s’agissant du syndicat des copropriétaires puisqu’il résultait de plusieurs procès-verbaux d’assemblée générale dont notamment celle de 2018 qu’il avait reconnu le fait qu’il lui incombait d’effectuer des diligences afin de mettre un terme aux nuisances olfactives et, par conséquent, du droit de Sci Valy et Mme [V] à lui demander de les effectuer.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « le clocher des Minimes » a formé appel de cette ordonnance le 10 octobre 2023, désignant Mme [C], la Sci Valy et la Sarl Domicimm en qualité d’intimées, et visant dans sa déclaration les dispositions relatives à :

— la recevabilité de l’action engagée par la Sci Valy et Mme [V] à son encontre ;

— sa condamnation aux dépens de l’incident ;

— sa condamnation à payer à la Sci Valy et Mme [V] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles.

PRETENTIONS DES PARTIES

Par dernières conclusions du 21 août 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « le clocher des Minimes », appelant, demande à la cour, au visa des articles 122 et 789 du code de procédure civile et de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, de :

— infirmer l’ordonnance rendue le 05 juin 2023 en ce qu’elle a :

# déclaré recevable l’action engagée par la Sci Valy et Mme [V] à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « le clocher des Minimes » ;

# condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « le clocher des Minimes » aux dépens de l’incident ;

# condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « le clocher des Minimes » à payer à la Sci Valy et à Mme [V] une somme de 500 euros au titre de leurs frais irrépétibles,

Statuant à nouveau :

— déclarer irrecevables en leurs demandes la Sci Valy et Mme [V] en raison de la prescription de leur action ;

— rejeter l’ensemble des demandes formées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « le clocher des Minimes » ;

— condamner la Sci Valy et Mme [V] à payer au le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « le clocher des Minimes » la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la Sci Valy et Mme [V] aux dépens de l’instance.

Il fait valoir que le point de départ du délai de prescription applicable à l’action de la Sci Valy et de Mme [V] se situant en 2007, date où les nuisances olfactives se sont manifestées, leur citation en justice est trop tardive pour n’avoir été réalisée que 13 ans plus tard (5 août 2020) alors que ledit délai n’a jamais été interrompu puisqu’aucune reconnaissance de responsabilité ne résulte des procès-verbaux d’assemblée générale, tant au regard des mentions y figurant, lesquelles évoquent uniquement des investigations à réaliser, que de l’absence de délibération en ce sens. Il ajoute que les nuisances (disparues en 2019 à la suite de la transformation de l’ancienne loge de concierge en bureaux) ne se sont jamais aggravées et que l’expert judiciaire n’a préconisé aucune réparation.

Par dernières conclusions du 17 juin 2024, Mme [V] et la Sci Valy, intimées et formant appel incident, demandent à la cour au visa de la loi du 10 juillet 1965, de :

— déclarer l’appel formé par le syndicat des copropriétaires irrecevable ;

— le condamner à verser à la Sci Valy et Mme [N] [V] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a déclaré recevable l’action engagée par la Sci Valy et Mme [V] à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « le clocher des Minimes » ;

— réformer l’ordonnance en ce qu’elle a déclaré irrecevable l’action engagée par la Sci Valy et Mme [V] à l’encontre de la Sarl Domicimm, et, statuant à nouveau, la déclarer recevable ;

— réformer l’ordonnance en ce qu’elle a condamné la Sci Valy et Mme [V] à verser à la Sarl Domicimm la somme de 1.000 euros au titre de ses frais irrépétibles ;

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « le clocher des Minimes » et la Sarl Domicimm à verser à la Sci Valy et à Mme [V] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ainsi qu’à supporter les dépens ;

— juger que la Sci Valy sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Au soutien de l’irrecevabilité de l’appel formé par le syndicat des copropriétaires, elles font valoir que l’article 544 du code de procédure civile réserve l’appel immédiat au jugement qui, statuant sur une fin de non-recevoir, met fin à l’instance tandis que tel n’est pas le cas de l’ordonnance critiquée.

S’agissant du point de départ de la prescription de son action, tant à l’encontre du syndicat des copropriétaires que du syndic, elles invoquent le fait que, jusqu’au dépôt du rapport d’expertise, elles n’avaient pas de connaissance précise et certaine des causes des nuisances olfactives et des travaux réparatoires nécessaires pour y remédier. Elles ajoutent que l’expert judiciaire a identifié une dualité de causes distinctes techniquement de celles initialement envisagées.

Elles font valoir qu’en toute hypothèse, le syndicat des copropriétaires comme le syndic ont continuellement reconnu de façon non équivoque l’existence des désordres et promis d’en rechercher les causes. Elles mettent en exergue le fait que lors de l’assemblée générale du 14 mars 2018, la Sarl Domicimm s’est engagée à « trouver une solution d’ici la prochaine assemblée générale ». Elles invoquent enfin que l’absence de vote concernant les résolutions ou mentions dont elles se prévalent ne fait pas obstacle à la reconnaissance de leur valeur juridique puisque les copropriétaires se sont abstenus de demander au syndic de les retirer des procès-verbaux d’assemblée générale dans lesquels il les avait relatées.

Par dernières conclusions du 2 janvier 2024, la Sarl Domicimm, intimée, demande à la cour, de confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a :

# déclaré l’action de la Sci Valy et de Mme [V] à son encontre irrecevable comme prescrite ;

# condamné la Sci Valy et Mme [V] à lui verser une indemnité de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

# condamné la Sci Valy et Mme [V] aux dépens ;

y ajoutant,

— condamner la Sci Valy et Mme [V] à lui verser, en cause d’appel, la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner tout succombant aux entiers dépens.

Elle fait valoir que l’appel formé par le syndicat des copropriétaire est recevable quand bien même l’ordonnance rendue sur incident n’a pas mis fin à l’instance.

Elle oppose qu’outre le fait que depuis 2007 la nature des nuisances olfactives n’a pas évolué, la Sci Valy et Mme [V] avaient connaissance de l’origine desdites nuisances, à savoir le fait qu’elles se propageaient depuis l’ancienne loge de concierge.

La clôture de l’instruction initialement prévue le 2 septembre 2023 a été reportée au 23 septembre 2025. L’affaire a été examinée à l’audience du même jour.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’appel

Mme [V] et la Sci Valy contestent la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « le clocher des Minimes » de former appel de l’ordonnance du juge de la mise en état ayant écarté l’irrecevabilité qu’elle soulevait, selon le moyen que l’article 544 du code de procédure réserve l’appel immédiat aux jugements qui, statuant sur une fin de non-recevoir, mettent fin à l’instance.

Selon les dispositions de l’article 795 2° du code de procédure civile, les ordonnances du juge de la mise en état sont susceptibles d’appel dans les 15 jours à compter de leur signification lorsqu’elles statuent sur une fin de non-recevoir.

Cette règle spéciale, contenue au sein du livre II du code de procédure civile traitant des « dispositions particulières à chaque juridiction », laquelle prévaut ainsi sur toute autre règle contraire de portée générale, ouvre une voie de recours à l’encontre de l’ensemble des ordonnances rendues par le juge de la mise en état statuant sur une fin de non-recevoir.

Dès lors, quand bien même le juge de la mise en état n’aurait pas fait droit à l’irrecevabilité, ne mettant pas ainsi fin à l’instance, pareille décision demeure susceptible d’appel, nonobstant les dispositions générales prévues à l’article 544 du code de procédure civile. Ces dernières étant, en vertu du principe général du droit exprimé par la maxime specilia generalibus derogant, inapplicables aux ordonnances rendues par le juge de la mise en état

En conséquence, Mme [V] et la Sci Valy seront déboutées de leur demande en irrecevabilité de l’appel formé par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « le clocher des Minimes ».

Sur la prescription de l’action

Sur le point de départ du délai de prescription

Il est constant que, sauf dispositions légales contraires, le délai pour exercer un droit en justice commence à courir au jour où son titulaire a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’intenter son action.

En matière de responsabilité extracontractuelle, les faits pertinents s’entendent de la connaissance du dommage et de son origine, dans la mesure où cette dernière permet d’identifier la personne susceptible d’avoir à en répondre.

Il n’est pas en revanche nécessaire que soit connue la nature des travaux réparatoires. Celle-ci n’est pas en effet indispensable à l’exercice de l’action et peut ainsi former l’objet d’une mesure d’instruction ordonnée en référé ou par voie d’incident de mise en état lors de la procédure engagée au fond.

En l’espèce, Mme [V] avait connaissance des nuisances olfactives depuis 2007 dans la mesure où, dans son courrier en date du 22 novembre 2007 (pièce 4 – Sci Valy et Mme [V]) adressé à la Sarl Domicimm, elle indique « après mes nombreuses relances concernant les odeurs de cuisine provenant de l’appartement de la concierge qui infestent depuis longtemps mes locaux professionnels, vous avez enfin missionné une entreprise qui, après recherches au moyen de fumigènes, a constaté la diffusion de ces odeurs provenait des grilles de ventilations basses du local laboratoire de mon Cabinet et des toilettes attenantes » tandis qu’il est constant que, depuis cette date, aucune aggravation du dommage ne s’est produite jusqu’à ce que le phénomène disparaisse en raison des travaux réalisés dans l’ancienne loge de concierge afin d’en changer l’affectation.

Par ailleurs, dans son courrier en réponse du 27 novembre 2007 (pièce 2 – Sarl Domicimm), le syndic explique qu’il ressort des investigations menées par son expert en fumisterie, que la diffusion des odeurs depuis la cuisine de l’appartement du rez-de-chaussée se produit par le conduit reliant celle-ci au local professionnel de Mme [C].

Il s’en déduit, comme a pu l’estimer le premier juge, que Mme [C] et la Sci Valy avaient connaissance dès novembre 2007 de la cause des nuisances olfactives et que, n’ignorant pas le fait que l’ancienne loge du concierge était demeurée la propriété du syndicat des copropriétaires, constituant ainsi une partie commune, elles pouvaient ainsi prétendre en imputer la responsabilité au syndicat des copropriétaires sur le fondement d’un vice de construction ou d’un défaut d’entretien des parties communes (article 14 de la loi du 10 juillet 1965) ou bien encore au syndic de copropriété au titre d’une négligence dans la conservation et l’entretien desdites parties communes (article 1240 du code civil).

Enfin, il importe peu que le rapport d’expertise judiciaire déposé le 25 janvier 2022 ait révélé le fait que la propagation des nuisances olfactives provenait également d’un phénomène de surpression des conduits d’extraction, en raison d’un espacement insuffisant entre les débouchés des conduits en toiture et le mur voisin, dès lors que les conclusions de cette mesure d’instruction n’infirment pas le fait tenant à l’existence de l’autre cause déjà connue de la Sci Valy et Mme [C]. Fait résidant dans la propagation des odeurs depuis l’ancienne loge de concierge via la structure de l’immeuble, et ce quel que soit le détail de ses modalités techniques, dont la connaissance leur permettait, dès novembre 2007, d’identifier le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « le clocher des Minimes » ainsi que son syndic, la Sarl Domicimm, comment pouvant être actionnés afin d’en répondre.

Sur la durée du délai de prescription

Aux termes du 1er alinéa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 régissant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur le 25 novembre 2018 de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (Elan), les actions personnelles nées de l’application de ladite loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans.

En l’espèce, l’action de la Sci Valy et Mme [V] à l’encontre du Syndicat des copropriétaires étant susceptible d’être exercée depuis la fin du mois de novembre 2007, son délai de prescription devait, sauf à être interrompu ou suspendu, trouver son terme au 1er décembre 2017.

*

Aux termes de l’article 2270-1 du code civil, dans sa rédaction antérieure à son abrogation par la loi du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription, les actions en responsabilité civile extracontractuelle se prescrivent par dix ans à compter de la manifestation du dommage ou de son aggravation.

Aux termes de l’article 2224 du code civil, dans sa rédaction issue de la loi du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Selon les dispositions de l’article 21 II de la loi du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription, les dispositions de cette loi qui réduisent la durée de la prescription s’appliquent aux prescriptions à compter du jour de l’entrée en vigueur de la présente loi, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.

En l’espèce, le jour de l’entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008, le délai de prescription restant à courir depuis la fin du mois de novembre 2007 au titre de l’action ouverte à la Sci Valy et Mme [V] à l’encontre de la Sarl Domicimm étant supérieur au nouveau délai quinquennal, celui-ci s’est trouvé immédiatement réduit à 5 ans à compter du 19 juin 2008 afin, sauf à être interrompu ou suspendu, de trouver son terme le 20 juin 2013.

Sur l’interruption du délai de prescription

Aux termes de l’article 2240 du code civil, la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription.

Pareille reconnaissance, qui se distingue de la renonciation à une prescription déjà acquise (Cass. Civ.(3e), 23 septembre 2009, Bull. III n°202), doit être dépourvue d’équivoque (Cass. Civ.(3e), 7 janvier 2021, n°19-23.262) et survenir avant que le délai de prescription ne se soit écoulé (Cass. Civ.(3e), 19 mai 2009, n°08-13.454).

Constituant un acte juridique et non le simple aveu d’un fait, elle doit émaner d’une personne ayant la capacité d’en être l’auteur.

En l’espèce, s’agissant du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « le clocher des Minimes », le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 11 mars 2010 (pièce 8 – Sarl Domicimm) expose in fine « RESOLUTION 13 : SUGGESTIONS DIVERSES/ VIE DE LA COPROPRIETE

[']

— ODEURS DE CUISINE DANS LE CABINET DENTAIRE : Le syndic présente en séance le devis de l’entreprise BELMONTE pour le contrôle et diagnostic des conduits de ventilation et gaz brûlés de l’immeuble pour un montant de 991.70 euros. L’assemblée valide le devis ».

Or, outre le fait qu’à la différence des autres résolutions de cette même assemblée générale pour lesquelles il est fait mention expresse d’une adoption à la suite d’un vote selon les conditions de majorité requises par la loi, ce qui permet de douter que cette « résolution » corresponde à un acte du syndicat des copropriétaires de nature à l’engager juridiquement mais conduit à considérer qu’au-delà de la maladresse formelle dans l’intitulé, le procès-verbal se contente d’exposer ainsi les questions diverses ayant uniquement fait l’objet d’une libre discussion une fois épuisée la partie de l’ordre du jour exigeant un vote en bonne et due forme, il ne ressort pas des termes employés la reconnaissance non équivoque par l’appelant d’une obligation au paiement de travaux de réparation ou d’un droit à l’indemnisation d’un préjudice de jouissance.

Il en va de même des autres mentions invoquées par la Sci Valy et Mme [V] au sein des procès-verbaux d’assemblée générale des années 2014, 2015, 2017 et 2018, lesquelles sont également dépourvues de toute approbation au moyen d’un vote engageant le syndicat des copropriétaires, mentionnent simplement l’existence des récriminations de la Sci Valy à propos des nuisances olfactives et sont en outre, s’agissant de l’assemblée générale de l’année 2018, postérieures au terme de la prescription alors qu’aucune renonciation à celle-ci n’est démontrée, ni même alléguée.

Le procès-verbal de l’assemblée générale du 10 avril 2019 quant à lui, s’il approuve, aux termes de sa 14ème résolution (mise aux voix et ayant recueilli au moins la majorité de celles exprimées), les travaux de transformation de l’ancienne loge de concierge en bureaux afin de mettre incidemment un terme aux nuisances olfactives, ne comporte aucun engagement d’indemnisation au titre du préjudice de jouissance susceptible d’en être résulté.

L’ordonnance sera donc infirmée en ce qu’elle a écarté la prescription de l’action intentée par la Sci Valy et Mme [V] à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

*

S’agissant de la Sarl Domicimm, il ne résulte pas des courriers adressés à la Sci Valy ou à Mme [V] la reconnaissance d’une quelconque obligation d’engager des travaux de réparation ou de verser une indemnité pour privation de jouissance.

Par ailleurs, si le procès-verbal de l’assemblée générale du 14 mars 2018 (pièce 6.1 – Sci Valy et Mme [V]) mentionne, au titre des questions diverses (sans vote), que « Mme [D] évoque à nouveau les problèmes d’odeur provenant de la loge. Le syndic s’engage à faire un point avec Madame [D] et à trouver une solution d’ici la prochaine assemblée générale », il n’est pas invoqué par Mme [V] et la Sci Valy que cet engagement de principe, pris personnellement par le syndic après que la prescription ait été acquise, puisse valoir renonciation à celle-ci.

Au demeurant, la cour observe qu’au regard des termes employés, tel n’est pas le cas tandis qu’il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale organisée l’année suivante que cet engagement a été tenu au moyen de l’approbation des travaux de transformation de l’ancienne loge de concierge.

De sorte que la demande de la Sci Valy et Mme [V] se heurte à la prescription de leur action au jour de l’assignation délivrée à l’encontre de la Sarl Domicimm.

En conséquence, l’ordonnance sera confirmée sur ce point.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en remette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, compte tenu de l’économie générale de la présente décision, l’ordonnance du juge de la mise en état sera infirmée en ce qu’elle a mis les dépens de 1ère instance à la charge du Syndicat des copropriétaires.

La totalité des dépens de l’instance en incident et de la procédure d’appel sera supportée par la Sci Valy et Mme [V].

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie, la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité, de la situation économique de la partie condamnée.

L’ordonnance du juge de la mise en état sera confirmée s’agissant de la somme de 1.000 euros mise à la charge de la Sci Valy et Mme [V] au profit de la Sarl Domicimm au titre des frais irrépétibles exposées à l’occasion de l’instance d’incident.

Elle sera infirmée en ce qu’elle a condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble à payer à la Sci Valy et Mme [N] [V] une somme de 500 euros au titre de leurs frais irrépétibles exposés pour l’incident.

La Sci Valy et Mme [V] seront condamnées à payer à la Sarl Domicimm la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles exposées à l’occasion de la procédure d’appel.

La Sci Valy et Mme [V] seront condamnées à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles exposées à l’occasion de la 1ère instance et de la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, contradictoirement, en dernier ressort, et dans la limite de sa saisine,

Infirme l’ordonnance en toutes ses dispositions sauf en ce qu’elle a :

— déclaré irrecevable l’action engagée par la Sci Valy et Mme [N] [V] à l’encontre de la Sarl Domicimm ;

— condamné la Sci Valy et Mme [V] à verser à la Sarl Domicimm une indemnité de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau,

Déclare irrecevable l’action engagée par la Sci Valy et Mme [N] [V] à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « le clocher des Minimes » ;

Y ajoutant,

Condamne la Sci Valy et Mme [N] [V] aux dépens de 1ère instance et d’appel ;

Condamne la Sci Valy et Mme [N] [V] verser à la Sarl Domicimm « le clocher des Minimes » la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés lors de l’instance d’incident et de la procédure d’appel ;

Condamne la Sci Valy et Mme [N] [V] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « le clocher des Minimes » la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés lors de l’instance d’incident et de la procédure d’appel.

La greffière Le président

M. POZZOBON M. DEFIX .