14/11/2025

ARRÊT N° 552/2025

N° RG 24/03694 – N° Portalis DBVI-V-B7I-QTHM

EV/KM

Décision déférée du 18 Octobre 2024

TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 17]

( 24/01237)

[M]

SCI LA VIOLETERA

C/

Syndic. de copro. [D] [Z]

S.A.S. SPODIS

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU QUATORZE NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTE

SCI LA VIOLETERA prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités au dit siège social

[Adresse 8]

[Localité 6]

Représentée par M^e Julia BONNAUD-CHABIRAND, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par M^e Manon CABARÉ de la SELARL CABARE-BOURDIER, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE

INTIMEES

Le [Adresse 15],

situé [Adresse 3] représenté par son Syndic en exercice, FONCIA [Localité 17], SAS au capital de 150000 € inscrite au RCS de [Localité 17] sous le numéro B331496240, située [Adresse 10], prise en la personne de son représentant domicilié ès qualité audit siège.

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Alice PATOUREAUX, avocat au barreau de TOULOUSE

S.A.S. SPODIS

[Adresse 4]

[Adresse 13]

[Adresse 9] [Localité 14] [Adresse 12]

Représentée par M^e Corinne DURSENT, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par M^e Françoise SITTERLE de la SELARL SOFFAL, avocat plaidant au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant E. VET, Conseiller faisant fonction de président de chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, président

P. BALISTA, conseiller

S. GAUMET, conseiller

Greffier, lors des débats : K. MOKHTARI

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E. VET, président, et par K. MOKHTARI, greffier de chambre

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte du 10 juillet 2017, Mme [V] [L], aux droits de laquelle vient la Sci Violetera, a donné à bail commercial un local situé au rez-de-chaussée de la résidence [11], située [Adresse 1] et [Adresse 7] à [Adresse 16] (31000), à la Sas Spodis qui exerce, sous l’enseigne JD Sports, une activité de vente de chaussures et d’articles de sport. Les autres lots de la copropriété sont destinés à l’habitation.

Par acte des 11 et 12 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [11], pris en la personne de son syndic la Sas Foncia Toulouse a fait assigner la Sci Violetera et la Sas Spodis devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de :

— juger que l’activité de vente exploitée par la société Spodis génère des nuisances sonores contraires au règlement de copropriété et constituent un trouble manifestement illicite,

— enjoindre la Sci Violetera et tout occupant de son fait et en particulier la Sas Spodis à cesser immédiatement l’exploitation de l’activité de vente dans le local commercial en rez-de-chaussée, sous astreinte de 1 000 € par jour à compter de la signification de la décision à venir,

— juger que l’activité de vente ne pourra être reprise qu’après justification par la Sci Violetera auprès du syndic que les travaux nécessaires d’insonorisation ont été effectués pour mettre fin aux nuisances sonores constatées et permettre une exploitation conforme au règlement de copropriété, et justification de leur conformité par le rapport d’un bureau d’étude toulousain de son choix,

A titre subsidiaire,

— condamner la Sci Violetera à effectuer des travaux d’insonorisation dans le local commercial et à justifier de leur conformité par le rapport d’un bureau d’étude toulousain de son choix, sous astreinte de 200 € par jour à compter de la signification de la décision à venir,

En tout état de cause,

— condamner in solidum la Sci Violetera et la Sas Spodis à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 5000 € à titre de provisions à faire valoir sur les préjudices subis,

— condamner in solidum la Sci Violetera et la Sas Spodis à régler la somme de 2000 € au [Adresse 15] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’instance.

Par ordonnance contradictoire en date du 18 octobre 2024, le juge des référés a:

— rejeté la fin de non-recevoir formée par la Sci Violetera,

— dit que l’action formée par le [Adresse 15], pris en la personne de son syndic Foncia [Localité 17], est recevable,

— condamné la Sci Violetera et la Sas Spodis à procéder aux travaux effectifs d’insonorisation complète du local commercial mis à bail afin de mettre définitivement fin aux nuisances sonores et de permettre une exploitation conforme au règlement de copropriété et aux normes sonores et en matière de bruit, codifiées au code de l’environnement et rappelées par l’autorité municipale dans son rapport du 10 juillet 2022,

— dit qu’à défaut pour elles de justifier par procès-verbal de constat par commissaire de justice ou par un rapport d’un bureau d’étude spécialisé en acoustique, la Sci Violetera et la Sas Spodis seront condamnées in solidum à payer une astreinte de 100 € par jour calendaire de retard, à compter du quarante cinquième jour suivant la signification de l’ordonnance,

— dit que cette astreinte courra sur un délai de 6 mois à compter de sa mise en oeuvre, – dit que le juge de l’exécution restera compétent pour liquider cette astreinte provisoire et/ou en prononcer une nouvelle qui pourrait également viser notamment toute infraction constatée aux articles R 571-25 à R 571-28 du code de l’environnement,

— condamné la Sci Violetera et la Sas Spodis à payer au [Adresse 15], pris en la personne de son syndic, Foncia Toulouse, la somme de 1.500 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté les autres demandes de la Sci Violetera,

— condamné in solidum la Sci Violetera et la Sas Spodis aux entiers dépens.

Par déclaration du 18 octobre 2024, la Sci Violetera a relevé appel de la décision.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

La Sci Violetera dans ses dernières conclusions du 23 mai 2025, demande à la cour de :

' infirmer l’ordonnance du juge des référés du 18 octobre 2024 en ce qu’elle a :

— rejeté la fin de non-recevoir formée par la Sci Violetera,

— dit que l’action formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence [D] [Z], pris en la personne de son syndic Foncia [Localité 17], est recevable,

— condamné la Sci Violetera et la Sas Spodis à procéder aux travaux effectifs d’insonorisation complète du local commercial mis à bail afin de mettre définitivement fin aux nuisances sonores et de permettre une exploitation conforme au règlement de copropriété et aux normes sonores et en matière de bruit, codifiées au code de l’environnement et rappelées par l’autorité municipale dans son rapport du 10 juillet 2022,

— dit qu’à défaut pour elles de justifier par procès-verbal de constat par commissaire de justice ou par un rapport d’un bureau d’étude spécialisé en acoustique, la Sci Violetera et la Sas Spodis seront condamnées in solidum à payer une astreinte de 100 € par jour calendaire de retard, à compter du quarante cinquième jour suivant la signification de l’ordonnance,

— dit que cette astreinte courra sur un délai de 6 mois à compter de sa mise en oeuvre, – dit que le juge de l’exécution restera compétent pour liquider cette astreinte provisoire et/ou en prononcer une nouvelle qui pourrait également viser notamment toute infraction constatée aux articles R 571-25 à R 571-28 du code de l’environnement,

— condamné la Sci Violetera et la Sas Spodis à payer au [Adresse 15], pris en la personne de son syndic, Foncia Toulouse, la somme de 1.500 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté les autres demandes de la Sci Violetera,

— condamné in solidum la Sci Violetera et la Sas Spodis aux entiers dépens,

' confirmer l’ordonnance du juge des référés du 18 octobre 2024 en ce qu’elle a :

— rejeté la demande de provision tendant à voir la Sci Violetera et la société Spodis condamnées in solidum à régler au [Adresse 15] la somme de 5000 € à titre de provision à faire valoir sur les préjudices prétendument subis,

En conséquence, statuant à nouveau :

Sur la fin de non recevoir,

— déclarer recevable et bien-fondé la fin de non-recevoir soulevée par la Sci Violetera sur le fondement des articles 31 et 32 du code de procédure civile,

En conséquence,

— déclarer irrecevable le syndicat des copropriétaires dans l’intégralité de ses demandes formulées à l’égard de la Sci Violetera et de la Sas Spodis pour défaut de qualité à agir,

A titre principal:

— juger que le syndicat des copropriétaires ne démonte pas que les conditions permettant de caractériser un trouble manifestement illicite sont réunies,

En conséquence,

* débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande visant à voir ordonner la cessation de l’activité de la Sas Spodis au sein de l’immeuble sous astreinte de 1000 € par jour à compter de la signification de la décision à venir,

* débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande visant à contraindre la Sci Violetera à justifier auprès du syndic que des travaux d’insonorisation ont été effectués en produisant un rapport d’un bureau d’étude toulousain de son choix afin que la Sas Spodis soit autorisée à reprendre son activité,

* débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande tendant à voir la Sci Violetera et la Sas Spodis condamnées in solidum à lui régler la somme de 5.000 € à titre de provision à faire valoir sur les préjudices prétendument subis,

* débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande tendant à voir la Sci Violetera et la Sas Spodis condamnées in solidum à lui régler la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

En tout état de cause

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— condamner la syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 3.000 € à la Sci Violetera au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de première instance et d’appel.

La Sas Spodis dans ses dernières conclusions du 30 juin 2025, demande à la cour au visa des articles 145 et 835 du code de procédure civile et l’article 1136-1 du code de la santé publique, de :

— déclarer la société Spodis recevable et bien fondée en ses présentes écritures ;

— confirmer l’ordonnance du juge des référés du 18 octobre 2024 en ce qu’elle a :

* rejeté la demande du syndicat des copropriétaires tendant à voir la Sci Violetera et la Sas Spodis condamnées in solidum à lui régler la somme de 5.000 € à titre de provisions à faire valoir sur les préjudices prétendument subis,

* rejeté la demande du syndicat des copropriétaires visant à voir ordonner la cessation de la Sas Spodis au sein de l’immeuble sous astreinte de 1000 € par jour à compter de la signification de la décision à venir,

— infirmer l’ordonnance du juge des référés du 18 octobre 2024 en ce qu’elle a :

* rejeté la fin de non-recevoir formée par la Sci Violetera,

* dit que l’action formée par le syndicat des copropriétaires de la [D] [Z] pris en la personne de son syndic Foncia [Localité 17], est recevable,

* condamné la Sci Violetera et la Sas Spodis à procéder aux travaux effectifs d’insonorisation complète du local commercial mis à bail afin de mettre définitivement fin aux nuisances sonores et de permettre une exploitation conforme au règlement de copropriété et aux normes sonores et en matière de bruit, codifiées au code de l’environnement et rappelées par l’autorité municipal dans son rapport du 10 juillet 2022,

* dit qu’à défaut pour elles de justifier par procès-verbal de constat par commissaire de justice ou par un rapport d’un bureau d’étude spécialisé en acoustique, la Sci Violetera et la Sas Spodis seront condamnés in solidum à payer une astreinte de 100 € par jour calendaire de retard, à compter du quarante cinquième jours suivant la signification de l’ordonnance,

* dit que cette astreinte courra sur un délai de 6 mois à compter de sa mise en 'uvre,

* dit que le juge de l’exécution restera compétent pour liquider cette astreinte provisoire et/ou en prononcer une nouvelle qui pourrait également viser notamment toute infraction constatée aux articles R 571-25 à R 571-28 du code de l’environnement,

* condamné la Sci Violetera et la Sas Spodis à payer au [Adresse 15], pris en la personne de son syndic, Foncia Toulouse, la somme de 1.500 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

* rejeté les autres demandes de la Sas Spodis,

* condamné in solidum la Sci Violetera et la Sas Spodis aux entiers dépens,

Et statuant à nouveau,

In limine litis, sur la fin de non-recevoir,

— statuer ce que de droit sur la fin de non-recevoir soulevée par la Sci Violetera sur le fondement des articles 31 et 32 du code de procédure civile,

A titre principal

— juger que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que la Sas Spodis serait à l’origine des nuisances sonores qu’il allègue,

— juger que l’activité de vente telle qu’exploitée par la Sas Spodis ne contrevient pas au règlement de copropriété et ne constitue pas un trouble manifestement illicite,

En conséquence,

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande visant à voir ordonner la cessation de la Sas Spodis au sein de l’immeuble sous astreinte de 1000 € par jour à compter de la signification de la décision à venir,

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande visant à contraindre la Sci Violetera à justifier auprès du syndic que des travaux d’insonorisation ont été effectués en produisant un rapport d’un bureau d’étude toulousain de son choix afin que la Sas spodis soit autorisée à reprendre son activité,

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande visant à faire condamner la Sci Violetera à réaliser des travaux d’insonorisation dans le local commercial et à justifier de leur conformité sous astreinte de 200 € par jour à compter de la signification de la décision à venir,

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande tendant à voir la Sci Violetera et la Sas Spodis condamnées in solidum à lui régler la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile dans le cadre de la procédure en référé,

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande tendant à voir la Sci Violetera et la Sas Spodis condamnées in solidum à lui régler la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile dans le cadre de la procédure d’appel,

— condamner le syndicat des copropriétaires à régler à la Sas Spodis la somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais engagés dans le cadre de la procédure d’appel et de référé,

— condamner le syndicat des copropriétaires à supporter les entiers dépens de l’instance en référé et d’appel.

Le [Adresse 15] dans ses dernières conclusions du 28 août 2025, demande à la cour au visa des articles 484, 485, 563, 564, et 835 du code de procédure civile, les articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 et l’article R1336-5 du code de la santé publique, de :

— infirmer le jugement en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation in solidum de la Sci Violetera et de la Sas Spodis à la somme de 5000 € à titre de provisions à faire valoir sur les préjudices subis par le syndicat des copropriétaires,

— juger qu’à défaut de justifier par constat de commissaire de justice ou rapport d’un bureau d’étude acoustique d’avoir procédé aux travaux d’insonorisation du local commercial, la Sci Violetera et la Sas Spodis seront condamnées in solidum à une astreinte de 300 € par jour de retard à compter du 23 juin 2025,

— condamner in solidum la Sci Violetera et la Sas Spodis à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 5000 € à titre de provisions à faire valoir sur les préjudices subis,

— confirmer le jugement pour le surplus,

— condamner in solidum la Sci Violetera et la Sas Spodis à régler la somme de 4000 € au [Adresse 15] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’instance.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 29 septembre 2025.

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence à la décision déférée ainsi qu’aux dernières conclusions déposées.

MOTIFS

La Sci Violetera fait valoir que :

' le syndicat des copropriétaires n’a qualité à agir qu’aux fins de défense d’un intérêt collectif et qu’en l’espèce seul un des copropriétaires se dit gêné par la Sas Spodis ce qui ne caractérise pas un intérêt collectif,

' aucune violation manifeste d’une quelconque obligation n’est démontrée, les mesures prises dans le magasin exploité par la Sas Spodis ayant fait ressortir un niveau sonore de 55 dB inférieur au minimum réglementaire,

' la demande de provision ne repose sur aucun fondement légal et en tout état de cause aucun préjudice n’est justifié dans son existence ni dans son montant.

La Sas Spodis fait valoir que :

' elle a fait réaliser des travaux (installation d’un contrôleur de volume, retrait des enceintes du plafond) afin de limiter les éventuelles nuisances sonores et les mesures sonores qui ont été prises établissent que le son émis dans son magasin est inférieur aux seuils légaux, qu’ainsi, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas l’existence d’un trouble manifestement illicite au regard des dispositions du règlement de copropriété,

' avant même la réalisation des travaux d’insonorisation le syndicat des copropriétaires a reconnu l’absence de nuisances.

Le syndicat des copropriétaires oppose que :

' il agit non pas sur le fondement du trouble anormal de voisinage mais du trouble manifestement illicite résultant de l’absence de respect du règlement de copropriété qui peut-être reconnu même en cas de contestation sérieuse et ne nécessite pas la preuve d’un préjudice,

' la violation d’une clause du règlement de copropriété constitue en elle-même une atteinte à l’intérêt collectif de cette copropriété et en tout état de cause l’ensemble des résidents est gêné,

' la SCI Violetera a reconnu les nuisances sonores,

' les nuisances ont été dénoncées à chaque assemblée générale de copropriété de 2021 à 2024 et si la SCI Violetera reconnaissait les nuisances, elle affirmait n’avoir aucun moyen d’agir contre son locataire,

' les mesures prises sont insuffisantes à faire cesser les nuisances et si à l’issue de la décision déférée la Sas Sas Spodis a manifesté la volonté d’exécuter la condamnation, l’intervention du 8 janvier 2025 n’était qu’un paramétrage du volume sonore habituel, sans que des travaux soient réalisés.

Sur ce

— sur la qualité à agir du syndicat des copropriétaires:

L’article 31 du code de procédure civile dispose : « L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.».

À défaut, l’article suivant précise que l’action est irrecevable.

En application de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

Or, en l’espèce, le syndicat des copropriétaires affirme agir pour non-respect du règlement de copropriété et non pour trouble de voisinage comme l’affirme la Sci Violetera, peu importe dès lors qu’un seul ou plusieurs copropriétaires soient incommodés par cette absence de respect.

D’ailleurs, le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 18 janvier 2024 indiquait: « Point d’information sur la procédure avec la Sci Violetera représentée par Mme [L] :

A la suite de la dernière assemblée, le syndic a pris contact avec Me [E], avocate, afin d’entreprendre les démarches nécessaires, auprès de la Sci Violetera représentée par Mme [L], envers son locataire JD Sport pour non-respect du règlement de copropriété.», ce qui confirme que l’action engagée n’est pas fondée sur le trouble anormal de voisinage mais bien sur le non-respect du règlement de copropriété dispensant le syndicat des copropriétaires de justifier d’un préjudice déploré par la majorité des copropriétaires.

En conséquence, le moyen tiré du défaut de qualité à agir sera rejeté par confirmation de la décision déférée.

— sur l’existence d’un trouble manifestement illicite :

Suivant l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite se définit comme toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit à laquelle le juge des référés peut mettre un terme à titre provisoire; dans ce cas, le dommage est réalisé et il importe d’y mettre un terme.

En l’espèce, ce trouble résulterait du non-respect du règlement de copropriété selon le syndic qui vise:

' l’article 8 de la loi du 6 juillet 1965 qui prévoit que : «Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.»,

' l’article 9 de la même loi selon lequel : «Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.»,

' le règlement de copropriété qui prévoit :

* en son article 9: «Chaque copropriétaire aura le droit de jouir comme bon lui semble des parties privatives comprises dans son lot’ à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires et de ne rien faire qui puisse compromettre la solidité, la sécurité ou la tranquillité de l’immeuble, ni porter atteinte à sa destination.»,

* en son article 11 : « Les copropriétaires et occupants devront veiller à ce que la tranquillité de l’immeuble ne soit à aucun moment troublée par le[ur] fait, celui des membres de leur famille, leurs activités ou des personnes à leur service. Tout bruits ou tapages nocturnes sont formellement interdits.

L’usage des appareils de radio et de télévision, des électrophones et magnétophone est autorisé, sous réserve de l’observation des règlements administratifs et à la condition que le bruit en résultant ne soit pas perceptible par les voisins.».

Cette dernière phrase induit que non seulement l’usage d’appareils électriques n’est autorisé que sous réserve du respect des règlements administratifs mais aussi que le bruit en émanant ne soit pas être perceptible par les voisins.

Ainsi, il résulte des articles du règlement de copropriété visés que les occupants ne peuvent, par des nuisances sonores, porter atteinte à la tranquillité de l’immeuble qui peut résulter de la perception évoquée à la dernière ligne de l’article 11 du règlement de copropriété.

Il convient de rechercher si cette atteinte au règlement de copropriété est établie, peu important le respect ou non des normes acoustiques.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit :

' un rapport établi par le service communal d’hygiène et de santé de la mairie de [Localité 17] le 10 juillet 2022, qui conclut que, dans l’appartement occupé par M. et Mme [I], provient du magasin JD Sport une émergence sonore supérieure à la valeur limite définie par la la réglementation, notamment dans les basses fréquences,

' des attestations établies les 15 et 16 novembre 2023 par des collègues de M. [I], confirmant des nuisances sonores provenant du magasin constatées à l’occasion de visites les après-midi des 14 et 21 septembre et 15 novembre 2023,

' copie du procès-verbal d’assemblée générale de la copropriété du 15 mars 2021 mentionnant: « le locataire du local JD Sport, provoque des nuisances sonores (musique trop forte) durant la journée, ce qui nuit à la tranquillité des occupants de la copropriété, Mme [L] copropriétaire de ce local est informée de ceci, et fait le nécessaire auprès de son locataire lorsqu’elle est prévenue. L’assemblée générale demande au syndic d’envoyer un recommandé à Mme [L] indiquant les nuisances sonores en lui préconisant de mettre des plaques phoniques au niveau du plafond du local afin d’atténuer les sons émis par le local.»,

' copie du procès-verbal de l’assemblée générale du 17 mars 2023 indiquant : « Point informations sur l’entreprise JD Sport

Des mises en demeure ont été envoyées à la Sci Violetera représentée par Mme [L] afin de lui notifier les nuisances sonores provoquées par son locataire (local JD Sport).

Malgré l’intervention de la mairie, ayant constaté les faits, ces nuisances sonores diurnes persistent, ce qui gêne fortement les occupants de l’immeuble, musique trop forte, vibration sur le sol de l’appartement du premier étage et déperdition de chaleur du fait de laisser les portes de la boutique ouverte.

Lors de la dernière assemblée générale, il a été demandé à Mme [L] de voir avec son locataire, la possibilité de mettre en place un isolant phonique au niveau du plafond pour réduire au maximum les nuisances sonores et, également une isolation thermique impactant la consommation énergétique de l’appartement du premier étage.

À ce jour, Mme [L] n’avait aucun retour de son locataire.

Un courrier LRAR a été envoyé à la Sci Violetera afin d’avoir une réponse concrète sur les actions qui pourraient être menées pour cesser ces nuisances.

L’assemblée générale demande au syndic de lancer une procédure contentieuse afin de faire constater le non-respect du règlement de copropriété le fondement des troubles anormaux de voisinage du local commercial, JD Sports, propriétaire la Sci Violetera, représentée par Mme [V] [L]. »,

' procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 18 janvier 2024 qui indique :

« Point d’information sur la procédure avec la Sci Violetera représentée par Mme [L]:

A la suite de la dernière assemblée, le syndic a pris contact avec Me [E], avocate, afin d’entreprendre les démarches nécessaires, auprès de la Sci Violetera représentée par Mme [L], envers son locataire JD Sports pour non-respect du règlement de copropriété.

Pour rappel :

Nuisances sonores constatées par la mairie avec diagnostic fait par leurs soins,

Nuisances pour le propriétaire du premier étage qui subit depuis des années la musique plus que forte, sans parler de la perte énergétique du fait que le local commercial laisse les porte ouvertes été comme hiver… ».

Il résulte du rapport établi par les services de la mairie le 10 juillet 2022 que le bruit émanant du magasin JD Sports était parfaitement audible à tout le moins de l’appartement de M. et Mme [I], ce qui a été confirmé par les attestations produites par eux et démontre suffisamment une atteinte à la tranquillité de l’immeuble en infraction au règlement de copropriété, caractérisant un trouble manifestement illicite.

Par ailleurs, non seulement la locataire, la Sas Spodis, mais aussi la Sci Violetera doivent être tenues au titre de ce trouble, la première comme responsable du bruit émanant des locaux commerciaux, la seconde en ce qu’il ne peut être considéré que l’envoi d’une lettre simple le 9 décembre 2022 puis d’une lettre recommandée le 7 décembre 2023 à sa locataire caractérisent des diligences suffisantes de la part de cette copropriétaire parfaitement informée des nuisances déplorées en assemblée générale de copropriété depuis 2021 alors qu’il lui appartenait de tout mettre en 'uvre pour faire respecter le règlement de copropriété par sa locataire.

La Sas Spodis affirme(avoir fait réaliser les travaux ordonnés par la décision de référé, ce qui est contesté par le syndicat des copropriétaires.

La Sas Spodis justifie avoir fait appel à la société Delhom Acoustique qui a effectué une étude d’impact le 8 décembre 2024 et installé un limiteur de pression sonore dans le magasin le 22 janvier 2025, « porte de l’établissement ouverte. Avec la musique de référence ». Il résulte du document établi par cette société que les niveaux sonores sont limités aux valeurs limites définies au point le plus exposé dans l’étude d’impact réglementaire. Il précise « il est important de signaler que le respect de la réglementation applicable n’implique pas l’absence d’une gêne qui pourrait être éventuellement ressentie par le voisinage », au regard de la subjectivité de cette notion.

Il résulte de l’étude effectuée par la société Delhom Acoustique que le limiteur de pression sonore a permis une diminution du nombre de décibels audibles et le syndicat des copropriétaires ne produit aucune pièce postérieure établissant la persistance du bruit alors que l’audience devant la cour s’est tenue le 6 octobre 2025 et que les dernières conclusions établies par le syndicat des copropriétaires ont été rédigées le 28 août 2025, c’est-à-dire sept mois après la pose de cette installation.

Dès lors, si le syndicat des copropriétaires souligne que rien n’indique que cette installation n’établit pas qu’il serait impossible d’augmenter le son, force est de constater qu’il ne démontre pas la persistance du non-respect du règlement de copropriété depuis la réalisation de ces travaux.

De même, le fait que les travaux réalisés ne consistent pas dans l’insonorisation complète du local commercial est sans incidence, dès lors que depuis leur réalisation, la persistance de l’infraction n’est pas démontrée alors que le premier juge ne disposait pas des éléments techniques suffisants pour condamner la Sci Violetera et la Sas Spodis à des travaux d’insonorisation complète du local commercial.Enfin, l’établissement d’un procès-verbal de constat par commissaire de justice ou par un rapport d’un bureau d’étude ne paraît pas nécessaire et la décision sera infirmée en ce sens.

En conséquence, la décision déférée sera infirmée en ce qu’elle a ordonné à la Sci Violetera et à la Sas Spodis de procéder à des travaux d’insonorisation complète du local commercial et à produire un procès-verbal de constat par commissaire de justice ou par un rapport d’un bureau d’étude spécialisé en acoustique, dès lors que les travaux qui ont été finalement réalisés de pose d’un limiteur de pression sonore paraissent suffisants puisque depuis leur réalisation il n’est pas justifié de la persistance du non-respect du règlement de copropriété.

Dés lors, la Sci Violetera avec la Sas Spodis seront condamnées à effectuer des travaux de nature à mettre fin aux nuisances sonores résultant de l’activité commerciale de la Sas Spodis, sans que l’établissement d’un constat soit nécessaire et la cour constatera la réalisation de ces travaux.

Enfin, pour justifier sa demande de provision à hauteur de 5000 €, le syndicat des copropriétaires n’a pas estimé utile en cause d’appel d’expliciter l’existence et la nature de son préjudice, la seule démonstration du non-respect du règlement de copropriété étant insuffisant à cette fin.

En conséquence, la décision déférée sera confirmée en ce qu’elle a considéré que l’existence de l’obligation à paiement d’une somme provisionnelle de 5000 € à valoir sur le préjudice subi était sérieusement contestable, justifiant son rejet.

Les dépens d’appel resteront à la charge de la Sci Violetera.

L’équité commande de confirmer la décision déférée sur l’article 700 du code de procédure civile et de rejeter l’ensemble des demandes en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS:

La cour,

Statuant dans les limites de sa saisine:

Confirme la décision déférée sauf en ce qu’elle a:

— condamné la Sci Violetera et la Sas Spodis à procéder aux travaux effectifs d’insonorisation complète du local commercial mis à bail afin de mettre définitivement fin aux nuisances sonores et de permettre une exploitation conforme au règlement de copropriété et aux normes sonores et en matière de bruit, codifiées au code de l’environnement et rappelées par l’autorité municipale dans son rapport du 10 juillet 2022,

— dit qu’à défaut pour elles de justifier par procès-verbal de constat par commissaire de justice ou par un rapport d’un bureau d’étude spécialisé en acoustique, la Sci Violetera et la Sas Spodis seront condamnées in solidum à payer une astreinte de 100 € par jour calendaire de retard, à compter du quarante cinquième jour suivant la signification de l’ordonnance,

Statuant à nouveau et y ajoutant:

Condamne la Sci Violetera et la Sas Spodis à mettre fin aux nuisances sonores émanant de l’activité commerciale de la Sas Spodis,

Constate qu’il n’est plus démontré l’existence d’un trouble illicite à l’issue des travaux réalisés,

Condamne la Sci Violetera aux dépens d’appel,

Rejette les demandes présentées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

K.MOKHTARI E.VET