03/06/2026

ARRÊT N° 26/ 225

N° RG 24/02139

N° Portalis DBVI-V-B7I-QJ2J

LI – SC

Décision déférée du 01 Février 2024

TJ de [Localité 1] – 22/00274

P. GAUMET

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée le 03/06/2026

par Rpva aux avocats

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU TROIS JUIN DEUX MILLE VINGT SIX

***

APPELANTE

Madame [I] [Q]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Gilles MAGRINI de la SELARL URBI & ORBI, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMEE

S.A.S. UN TERRAIN A VOUS

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Jehan DE LA MARQUE de la SCP D’AVOCATS SALESSE ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 30 mars 2026 en audience publique, devant la cour composée de :

S. LECLERCQ, présidente

N. ASSELAIN, conseillère

L. IZAC, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffière : lors des débats M. POZZOBON

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, après avis aux parties

— signé par S. LECLERCQ, présidente et par M. POZZOBON, greffière

EXPOSE DU LITIGE

Mme [I] [Q] est propriétaire d’une parcelle cadastrée B [Cadastre 1], située [Adresse 1] à [Localité 4] (31), qui abrite une maison d’habitation et un jardin attenant.

La SAS Un Terrain à Vous exerce une activité d’aménageur foncier. Le 24 janvier 2019, elle a obtenu une autorisation de créer un lotissement composé de 7 lots sur la parcelle voisine, cadastrée B [Cadastre 2], attenante à celle de Mme [Q].

À l’occasion de cette opération et suivant contrat en date du 12 avril 2019, la SAS Un Terrain à Vous s’est engagée à viabiliser un lot supplémentaire à détacher de la parcelle de Mme [Q].

Aux termes de cet accord, il a été également convenu que Mme [Q] s’engageait en contrepartie à «  participer au financement du lotissement à raison d’un huitième du coût total, excluant les éventuelles dépenses sans lien avec [sa] demande » et qu’elle devait devenir « membre à part entière de l’association syndicale libre du lotissement ['] ».

L’intégration de la partie de terrain de Mme [Q] au lotissement s’est avérée juridiquement impossible en raison de la règlementation de l’urbanisme exigeant qu’une autorisation de division distincte soit sollicitée pour le fonds (B [Cadastre 1]) lui appartenant.

Lors de l’assemblée générale tenue le 1er juin 2020, les membres de l’association syndicale libre du lotissement (ci-après désignée l’ASL) ont toutefois donné l’autorisation à Mme [Q] d’utiliser l’emprise et la voirie du lotissement comme passage d’accès, véhicule et piéton.

Par lettre du 15 juin 2021, Mme [Q] a demandé à la Sas Un Terrain à Vous de lui consentir une servitude de passage, permettant de raccorder sa parcelle à la voirie du lotissement, ainsi que de l’intégrer au lotissement comme huitième lot et de lui rembourser une somme de 21.842,57 euros correspondant à un trop-perçu versé pour la viabilisation de son terrain.

Par acte du 27 décembre 2021, Mme [Q] a fait assigner la SAS Un Terrain à Vous devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins d’obtenir, à titre principal, l’exécution forcée du contrat ainsi que l’indemnisation de son entier préjudice et, à titre subsidiaire, la résolution du contrat outre les restitutions.

Par jugement du 1er février 2024, le tribunal judiciaire de Toulouse a :

— débouté Mme [Q] de ses demandes visant à voir ordonner l’intégration de sa parcelle à l’association syndicale libre du lotissement « [Adresse 3] » ou à lui octroyer une servitude de passage débouchant sur la voirie du lotissement ;

— débouté Mme [Q] de sa demande visant à enjoindre à la SAS Un Terrain à Vous de produire l’ensemble des factures justifiant du coût de viabilisation de son terrain ;

— débouté Mme [Q] de sa demande visant à condamner la SAS Un Terrain à Vous à lui payer une indemnité de 21.842,69 euros correspondant à un trop-perçu qui lui a été versé, à parfaire ;

— condamné la Sas Un Terrain à Vous à payer à Mme [Q] une somme de 699,87 euros, facturée sans réalisation des travaux de raccordement à l’électricité de son terrain ;

— condamné Mme [Q] à payer à la SAS Un Terrain à Vous une somme de 3.425,08 euros au titre de la facture n° FAC0010 du 16 juin 2020, avec intérêts au taux légal à compter du 12 juillet 2021 ;

— condamné la SAS Un Terrain à Vous à payer une indemnité de 5.000 euros à Mme [I] [Q] en réparation de son préjudice de jouissance, du fait de l’empiétement du mur de clôture sur son terrain, ainsi qu’une indemnité de 2.700 euros au titre des travaux d’édification d’une clôture au-dessus du mur ;

— débouté Mme [Q] de sa demande indemnitaire de 10.000 euros formulée en réparation d’un préjudice moral ;

— débouté Mme [Q] de ses demandes de résolution du contrat et de restitution d’une somme de 21.842,69 euros, avec intérêts au taux légal, formées à titre subsidiaire ;

— dit que chacune des parties conservera la charge des dépens par elle exposés ;

— rejeté les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté la demande de la SAS Un Terrain à Vous tendant à voir écarter l’exécution provisoire.

Pour statuer ainsi, le tribunal a estimé que la demande d’intégration de l’ASL ou d’octroi d’une servitude de passage se heurtait au fait que l’ASL était d’ores et déjà constituée en 7 lots et que, cette dernière étant également devenue propriétaire de la voierie, la SAS Un Terrain à Vous ne pouvait satisfaire aucune de ces deux prétentions tandis que, d’une part, la constitution d’une servitude ne relevait pas de l’exécution en nature du contrat et que, d’autre part, Mme [Q] bénéficiait d’un accès à la voirie du lotissement comme l’y avait autorisé l’ASL.

S’agissant des sommes réclamées de part et d’autre, le premier juge a considéré que, si Mme [Q] demeurait débitrice du solde des travaux réalisés pour un montant de 3.425,08 euros (facture du 16 juin 2020), elle pouvait obtenir le remboursement du paiement des factures (540,08 euros et 159,79 euros) correspondant au raccordement à l’électricité, prestation n’ayant pas été effectuée.

Le tribunal a par ailleurs estimé que l’empiètement des bordures de trottoir sur le terrain de Mme [Q] n’était pas contesté et qu’en l’absence de demande de démolition, cette dernière pouvait prétendre à l’indemnisation de son préjudice de jouissance ainsi qu’au coût de réinstallation de la clôture supprimée par la SAS Un Terrain à Vous.

Le tribunal a enfin considéré que les fautes reprochées à la SAS Un Terrain à Vous ne présentaient pas un degré de gravité suffisant pour justifier la résolution du contrat conclu avec Mme [Q] alors que le terrain de cette dernière avait été viabilisé et bénéficiait d’un droit de passer sur la voirie du lotissement.

Mme [Q] a formé appel le 24 juin 2024, désignant la SAS Un Terrain à Vous en qualité d’intimée, et visant dans sa déclaration l’ensemble des dispositions du jugement hormis celles ayant condamné la SAS Un Terrain à Vous à l’indemniser du préjudice de jouissance ainsi que du coût de la clôture et à lui rembourser la somme payée au titre des travaux de raccordement électrique.

PRETENTIONS DES PARTIES

Par dernières conclusions du 23 mars 2026, Mme [Q], appelante, demande à la cour, au visa des articles 544, 1103, 1217, 1224, 1228, 1229, 1240, 1352 et suivant du code civil, de :

— ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture de l’instruction du 17 mars 2026 ;

— fixer la date de la clôture de l’instruction à la date de l’audience ;

— déclarer recevables les dernières conclusions des parties ;

à défaut,

— rejeter les conclusions adverses déposées la veille de la date de clôture de l’instruction et auxquelles les présentes conclusions répondent ;

— déclarer recevable l’appel formé par Mme [Q] à l’encontre du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Toulouse en date du 1er février 2024;

y faisant droit,

— réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Toulouse en date du 1er février 2024 en ce qu’il :

# débouté Mme [Q] de ses demandes visant à voir ordonner l’intégration de sa parcelle à l’association syndicale libre du lotissement [Adresse 3] ou à lui octroyer une servitude de passage débouchant sur la voirie du lotissement ;

# débouté Mme [Q] de sa demande visant à enjoindre à la Sas Un Terrain à Vous de produire l’ensemble des factures justifiant du coût de viabilisation de son terrain ;

# débouté Mme [Q] de sa demande visant à condamner la Sas Un Terrain à Vous à lui payer une indemnité de 21.842,69 euros correspondant à un trop-perçu qui lui a été versé, à parfaire ;

# débouté Mme [Q] de ses demandes de résolution du contrat et de restitution d’une somme de 21.842,69 euros, avec intérêts au taux légal, formées à titre subsidiaire ;

# débouté Mme [Q] de sa demande indemnitaire de 10.000 euros formulée en réparation d’un préjudice moral ;

# condamné Mme [Q] à payer à la Sas Un Terrain à Vous une somme de 3.425,08 euros au titre de la facture n°FAC0010 du 16 juin 2020, avec intérêts au taux légal à compter du 12 juillet 2021 ;

# condamné la Sas Un Terrain à Vous à payer une indemnité de 5.000 euros à Mme [Q] en réparation de son préjudice de jouissance, du fait de l’empiétement du mur de clôture sur son terrain, ainsi qu’une indemnité de 2.700 euros au titre des travaux d’édification d’une clôture au-dessus du mur ;

# condamné Mme [Q], à la charge des dépens de l’instance exposés par elle ;

# rejeté les demandes formées par Mme [Q] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

statuant à nouveau,

— constater que la Sas Un Terrain À Vous n’a pas respecté ses obligations contractuelles en vertu de l’accord conclu avec Mme [Q] en date du 12 avril 2019 ;

en conséquence,

à titre principal,

— ordonner l’exécution forcée du contrat conclu entre la Sas Un Terrain à Vous et Mme [Q] en date du 12 avril 2019 ;

— ordonner à la Sas Un Terrain à Vous de lui accorder une servitude de passage débouchant sur la voirie du lotissement en échange d’une juste indemnité qu’il plaira à la cour de fixer ;

— condamner la Sas Un Terrain à Vous à verser à Mme [Q] la somme à parfaire de 21.842,69 euros, assortie des intérêts au taux légal, au titre du trop perçu par la SAS un Terrain à Vous ;

— condamner la SAS Un Terrain à Vous à verser à Mme [Q] la somme de 8.100 euros au titre de l’empiètement ;

— condamner la SAS Un Terrain à Vous à verser à Mme [Q] la somme de 10.000 euros au titre du préjudice moral ;

— confirmer le jugement de première instance en ce qu’il a condamné la SAS un Terrain à Vous à verser à Mme [Q] la somme de 2.700 euros en raison de la suppression de la clôture ;

— confirmer le jugement de première instance en ce qu’il a condamné la SAS un Terrain à Vous à payer à Mme [Q] la somme de 699,87 euros, facturée sans réalisation des travaux de raccordement à l’électricité du terrain de Mme [Q] ;

à titre subsidiaire,

— prononcer la résolution du contrat ;

— condamner la SAS Un Terrain à Vous à verser à Mme [Q] la somme à parfaire de 21.842,69 euros, assortie des intérêts au taux légal, au titre des restitutions ;

— condamner la SAS Un Terrain à Vous à verser à Mme [Q] la somme de 8.100 euros au titre de l’empiètement ;

— condamner la Sas Un Terrain à Vous à verser à Mme [Q] la somme de 10.000 euros au titre du préjudice moral ;

— confirmer le jugement de première instance en ce qu’il a condamné la SAS un Terrain à Vous à verser à Mme [Q] la somme de 2.700 euros en raison de la suppression de la clôture ;

— confirmer le jugement de première instance en ce qu’il a condamné la SAS un Terrain à Vous à payer à Mme [Q] la somme de 699,87 euros, facturée sans réalisation des travaux de raccordement à l’électricité du terrain de Mme [Q] ;

en tout état de cause,

— rejeter l’intégralité des demandes adverses ;

— enjoindre à la SAS Un Terrain à Vous de communiquer l’intégralité des factures correspondant au coût total de viabilisation du lot de Mme [Q] ;

— condamner la Sas Un Terrain à Vous à verser à Mme [Q] la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande de constitution d’une servitude de passage et de restitution de la somme de 21.842,69 euros, elle fait valoir que la SAS Un Terrain à Vous est demeurée propriétaire de la voirie du lotissement et que, si le contrat ne le prévoyait pas à l’origine, l’intimée à par la suite proposé cette solution en raison de l’impossibilité d’adjoindre un 8ème lot à l’opération autorisée par la commune. Elle conteste en revanche le fait que cette servitude puisse donner lieu en contrepartie au paiement du 1/8e des dépenses de réalisation du lotissement dès lors que son intégration dans l’ASL, telle que convenue entre les parties, n’a pas eu lieu.

Elle fonde sa demande indemnitaire au titre de l’empiètement du trottoir du lotissement sur le fait qu’il déborde de 20 cm sur une longueur de 90 mètres et que la valeur moyenne des terrains du secteur est de 450 euros par m². Elle ajoute que l’empiètement est caractérisé par la présence de bordures « type P1 » sur son fonds et que, si elle a accepté la pose de blocs pouvant servir de base de clôture, c’est uniquement dans un esprit de conciliation mais que le décaissement du terrain côté lotissement a conduit la SAS Un Terrain à Vous à ajouter un rang supplémentaire de parpaings qui, n’étant pas scellés, s’avèrent être instables et sont donc inutilisables.

Elle expose avoir subi un préjudice moral tenant au fait que, de parfaite mauvaise foi, la SAS Un Terrain à Vous a encaissé la somme de 25.000 euros en sachant qu’elle ne serait jamais en mesure de respecter ses obligations contractuelles.

S’agissant de sa demande en résolution du contrat, elle fait valoir ne disposer à ce jour d’aucun droit de passage sur la voirie du lotissement, ni n’être membre de l’ASL comme la SAS Un Terrain à Vous s’y était engagée.

Par dernières conclusions du 16 mars 2026, la SAS Un Terrain à Vous, intimée et formant appel incident, demande à la cour, au visa des articles 1101 et suivants, 1188 et suivants, 1218 et 1231-1 du code civil, de :

à titre principal,

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire du 1er février 2024 en ce qu’il a débouté Mme [Q] de ses demandes tendant à :

# voir ordonner l’intégration de sa parcelle à l’ASL ou à lui octroyer une servitude de passage ;

# enjoindre à la SAS Un Terrain à Vous de produire l’ensemble des factures justifiant le coût de viabilisation de son terrain ;

# condamner la SAS Un Terrain à Vous à lui payer la somme de 21.842,69 euros correspondant au trop-perçu qui lui a été versé ;

# condamner la SAS Un Terrain à Vous à lui payer la somme de 10.000 euros au titre de son préjudice moral ;

# prononcer la résolution du contrat et restitution d’une somme de 21 842,69 euros ;

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire en ce qu’il a condamné Mme [Q] à payer à la SAS Un Terrain à Vous la somme de 3.425,08 euros au titre de la facture n°FC0010 du 16 juin 2020 avec intérêt au taux légal à compter du 12 juillet 2021 ;

— débouter Mme [Q] de l’ensemble de ses demandes ;

à titre incident,

— reformer le jugement en ce qu’il a condamné la SAS Un Terrain à Vous à payer à Mme [Q] une indemnité de 5.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance du fait de l’empiétement du mur de clôture sur son terrain ainsi qu’une indemnité de 2.700 euros au titre des travaux d’édification d’une clôture au-dessus du mur ;

et statuant à nouveau :

à titre principal,

— rejeter les demandes de Mme [Q] relatives à l’indemnisation d’un préjudice résultant de l’empiètement et des travaux d’édification d’une clôture ;

à titre subsidiaire,

— limiter strictement le montant du préjudice de jouissance de Mme [Q] à la somme de 2.448 euros ;

— débouter Mme [Q] de ses demandes de réformation du jugement et de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions à l’encontre de la SAS Un Terrain à Vous ;

en tout état de cause,

— condamner Mme [Q] à payer à la SAS Un Terrain à Vous la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Au soutien de l’absence de toute faute contractuelle dommageable, elle fait valoir que l’intérêt pour Mme [Q] de voir une partie de son terrain être intégrée à l’ASL tenait uniquement au fait de bénéficier du droit de passer sur la voierie du lotissement et que la solution d’une servitude de passage, laquelle lui a été proposée parce que cette intégration ne s’était pas avérée envisageable, revenait à un résultat identique dont elle avait accepté le principe pour ensuite refuser de participer à l’acte notarié destiné à l’instituer. Elle ajoute que cet acte de servitude demeure prêt à être signé devant Me [N], notaire à [Localité 5] (31). Elle considère enfin que la demande de restitution de la somme de 21.842,69 euros est injustifiée dès lors qu’elle a procédé aux travaux de viabilisation convenus et a proposé à Mme [Q] la signature d’une servitude conventionnelle destinée à garantir l’accès aux voiries du lotissement.

Elle oppose à la demande indemnitaire fondée sur l’empiètement dénoncé par Mme [Q] le fait que l’implantation litigieuse des bordures « type P1 » a été acceptée par cette dernière parce que sa clôture empiétait sur le fonds de la SAS Un Terrain à Vous et qu’elle souhaitait la replacer en l’encastrant dans ladite bordure. Elle ajoute, d’une part, que Mme [Q] sollicite la réparation d’un préjudice de jouissance dont elle ne démontre pas l’ampleur puisqu’elle se prévaut d’un empiètement de 18 m² sans en rapporter la preuve et, d’autre part, que la valeur au m² des terrains avoisinants est en moyenne de 136 euros, ce qui conduit à la somme de 2.448 euros (=18 m² x 136 euros).

Elle conteste l’indemnisation au titre de la clôture en arguant que son coût ne peut être démontré par un simple devis et qu’en tout état de cause, la dépose de celle-ci s’est faite avec l’accord Mme [Q] qui souhaitait ensuite procéder elle-même à sa réinstallation afin d’éviter des frais supplémentaires.

Elle conteste pareillement l’existence du préjudice moral invoqué par Mme [Q] en raison du fait, d’une part, que l’absence d’intégration de son terrain à l’ASL n’est pas à l’origine d’un tel préjudice et, d’autre part, que l’appelante a elle-même refusé de participer à l’acte notarié destiné à instituer la servitude de passage.

Elle s’oppose enfin à la résolution du contrat en faisant valoir qu’aucun manquement ne peut lui être reproché et que Mme [Q] est directement à l’origine de la situation qu’elle dénonce.

S’agissant de sa demande en paiement, elle fait valoir que Mme [Q] reste débitrice de la facture du solde de 3.425,08 euros, montant qui résulte de l’application du contrat prévoyant sa participation à hauteur d'1/8ème du coût des travaux et dont elle a sollicité le règlement par lettre de mise en demeure du 12 juillet 2021.

L’affaire a été examinée à l’audience du 30 mars 2026. Lors de celle-ci, toutes les parties se sont accordées pour une révocation de l’ordonnance de clôture et le prononcé de la clôture à la date de l’audience.

En conséquence, l’ordonnance de clôture a été révoquée à l’audience, du commun accord des parties, et la clôture a été prononcée à la date du 30 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur les demandes à titre principal

A – Sur la demande d’octroi d’une servitude de passage

Selon les dispositions de l’article 1221 du même code, le créancier d’une obligation peut, après mis en demeure, en poursuivre l’exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s’il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier.

En l’espèce, il est constant que la SAS Un Terrain à Vous est demeurée propriétaire de la voirie du lotissement (pièce n°26 – Mme [Q]). En effet, comme le reconnait cette dernière dans ses écritures (p. 4) : en raison notamment d’une erreur de plume figurant dans le procès-verbal de l’assemblée générale de l’ASL tenue le 1er juin 2020, s’agissant du nom du lotissement, « l’ASL a refusé d’acter le transfert de propriété de la voirie à son bénéfice ». En outre, s’il est exact que l’accord initial des parties n’envisageait pas d’assurer l’accès à l’arrière de la parcelle de Mme [Q] au moyen d’une servitude de passage sur la voirie du lotissement, cette solution lui a par la suite été proposée et demeure toujours d’actualité puisque la SAS Un Terrain à Vous l’invoque expressément afin de démontrer qu’aucun manquement contractuel ne peut lui être reproché. Elle expose en effet (p.15) que « la Cour pourra donc donner acte à la société UN TERRAIN A VOUS que cet acte de servitude est prêt à être signé par Madame [Q] devant Maître [N].

Il ne s’agit donc que d’apposer la signature de Madame [Q] sur l’acte de servitude déjà préparé par Maître [N] ».

De sorte que, si dans le dispositif de ses conclusions la SAS Un Terrain à Vous s’oppose à ce que lui soit ordonné d’octroyer la servitude querellée, ce n’est pas parce qu’elle conteste en être débitrice mais uniquement en raison du fait qu’elle estime déjà offrir à Mme [Q] la possibilité d’en bénéficier à l’aide de l’acte notarié qu’elle a fait préparer à cet effet par Me [N].

L’existence de la prestation due étant ainsi admise par l’ensemble des parties, il convient de faire droit à la prétention de Mme [Q].

Le jugement sera par conséquent infirmé en ce qu’il l’a déboutée de sa demande visant à ordonner à la SAS Un Terrain à Vous de lui octroyer une servitude de passage débouchant sur la voirie du lotissement.

B – Sur la demande de restitution de la somme de 21.842,69 euros

Aux termes de l’article 1188 alinéa 1er du code civil, le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral des termes.

Il est constant que l’intention des parties doit être recherchée dans les termes du contrat ainsi que dans tout comportement antérieur ou postérieur qui soit de nature à la manifester (Cass. Civ.(1e), 13 décembre 1988, n°86-19.068 ; 9 novembre 1993, n°91-22.059).

Selon les dispositions de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il appartient à la partie qui entend se prévaloir de ce texte de démontrer le manquement de son cocontractant mais également le préjudice qui en est résulté pour elle.

En l’espèce, le contrat conclu le 12 avril 2019 entre la SAS Un Terrain à Vous et Mme [Q] prévoit qu’il incombait à la première d’assurer la viabilisation d’un lot à détacher de la parcelle B [Cadastre 1] appartenant à la seconde à l’occasion de la réalisation d’un lotissement composé de 7 lots issus du terrain jouxtant sa propriété. Il y est également stipulé que Mme [Q] devait intégrer l’ASL et participer au financement de la réalisation du lotissement à hauteur d’un huitième du coût total, à l’exclusion des dépenses sans lien avec sa demande de bénéficier de ladite opération.

Or, il ressort des discussions antérieures à la conclusion du contrat que les parties se sont rapprochées en vue de permettre à Mme [Q] de profiter de l’opération de lotissement engagée par la SAS Un Terrain à Vous afin de réaliser la viabilisation de la partie arrière de son fonds destinée à en être détachée et à occuper une place comparable à celle d’un 8ème lot devant être intégré au périmètre de l’ASL. À ce titre, dans son courriel daté du 12 juillet 2018 (pièce n° 1 – SAS Un Terrain à Vous) , la SAS Un Terrain à Vous exposait à Mme [Q] que le coût d’ajout de ce lot au lotissement serait de « 23 000 € (1/8 du coût du lotissement : participation aux enrobés, trottoirs, réseaux souterrains : eaux usées, eau pluviale, Edf, Ptt, précable fibre et eau potable, belvédères) » et que celle-ci pouvait espérer céder la partie arrière de son fonds, détachée à hauteur de 450 m², pour une somme comprise entre 106.000 euros et 115.000 euros.

L’estimation de cette somme a été corroborée par le récapitulatif du coût total des travaux établi le 4 avril 2019 par le bureau d’études, c’est-à-dire préalablement à la conclusion de l’accord (pièce n°2 – Mme [Q]), qui mentionne la somme de 202.810,20 euros TTC, soit un total par lot (1/8) de 25.351,28 euros TTC.

Ainsi, s’il est exact que, contrairement aux termes de l’accord conclu le 12 avril 2019, la partie arrière du terrain de l’appelante n’a pas été intégrée au périmètre de l’ASL, il n’en demeure pas moins que l’objectif poursuivi par Mme [Q] visait à en permettre la valorisation au moyen, d’une part, de sa viabilisation et, d’autre part, de son raccordement à la voie publique via celle du lotissement réalisé par la SAS Un Terrain à Vous.

À cet égard, Mme [Q] pouvant prétendre bénéficier d’une servitude de passage sur la voirie du lotissement et, sous réserve de la question du raccordement électrique qui sera analysé ultérieurement, ayant vu la partie arrière de son fonds entièrement viabilisée par la SAS Un Terrain à Vous, elle n’explique, ni ne démontre pas en quoi la substitution d’une servitude de passage – source d’un droit réel et perpétuel – à son adhésion à l’ASL lui causerait un préjudice matériel. En outre, à l’instar de l’exercice de ce droit de passage, l’usage de la voirie du lotissement en qualité de membre de l’ASL aurait également eu pour contrepartie sa participation aux frais d’entretien de celle-ci, comme ce qui est d’ailleurs déjà prévu au titre de l’autorisation d’accès lui ayant été accordée par l’assemblée générale de l’ASL tenue le 1er juin 2020 (pièce n°16 – SAS Un Terrain à Vous). Enfin, contrairement à ce que soutient Mme [Q], la somme de 25.000 euros (25.351,28 euros) ne saurait être assimilée à la contrepartie d’un simple droit de passage mais correspond, conformément à l’équation contractuelle, non seulement à la viabilisation de la partie arrière de son terrain mais également à sa quote-part dans le coût de réalisation de la voirie du lotissement, laquelle constitue l’ouvrage nécessaire à l’exercice effectif de son droit de rejoindre la voie publique en traversant ledit lotissement.

Mme [Q] n’est donc pas fondée à solliciter la restitution de la somme de 21.842,69 euros au titre des versements déjà effectués au profit de la SAS Un Terrain à vous.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

C – Sur les demandes réciproques au titre des travaux et sur la demande en production des factures

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des écritures de la SAS Un Terrain à Vous qu’elle reconnait ne pas avoir réalisé le raccordement pour la partie électrique.

Le montant des travaux correspondant s’établit à la somme de 699,87 euros qu’elle a facturée à Mme [Q] et dont elle a obtenu paiement sans contrepartie.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a ordonné le remboursement de cette somme.

Inversement, Mme [Q] ne conteste pas que l’ensemble des autres travaux ont bien été réalisés dans la mesure où elle se contente d’opposer à la demande en paiement du solde à hauteur de 3.425,08 euros le fait que le périmètre de l’ASL n’a pas été étendu à son profit.

Par ailleurs, le coût global de la réalisation du lotissement est justifié par la production par la SAS Un Terrain à Vous de l’ensemble des factures adressées à Mme [Q], elles-mêmes justifiées par l’ensemble des factures payées par le lotisseur aux différentes entreprises auxquelles il a fait appel à cette fin : maître d''uvre, voirie, trottoirs, bordures, caniveaux et éclairage ainsi que réseaux secs, eaux usées et pluviales (pièce n°14 – SAS Un Terrain à Vous).

Mme [Q] ne rapportant pas la preuve d’avoir réglé la dernière facture du 16 juin 2020 d’un montant de 3.425,08 euros, et ayant été retenu qu’elle était tenue de payer un huitième du coût total des factures émises à l’endroit du lotisseur, elle doit être condamnée à s’acquitter du paiement de cette somme au profit de la SAS Un Terrain à Vous, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 juillet 2021.

Le jugement sera également confirmé en ce qu’il a ordonné à Mme [Q] le paiement de cette somme et a débouté celle-ci de sa demande en production des factures.

D – Sur les demandes indemnitaires de Mme [Q]

Sur l’indemnisation de l’empiètement

Aux termes de l’article 545 du code civil, nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

En l’espèce, la SAS Un Terrain à Vous se prévaut de l’accord de Mme [Q] à propos de l’implantation des bordures (type « P1 ») de trottoir sur son fonds.

Or, elle n’en apporte pas la démonstration dans la mesure où il ressort au contraire des échanges de SMS des 13 et 18 septembre 2019 (pièce n°12 – Mme [Q]) que, sollicitée par Mme [Q] se plaignant d’un empiètement sur son fonds, la SAS Un Terrain à Vous lui a répondu « on est d’accord, rien ne devait dépasser chez vous » tandis que les plans d’exécution établis par l’entreprise de VRD démontrent à l’inverse que la SAS Un Terrain avait prévu dès l’origine d’installer les bordures litigieuses sur la parcelle de Mme [Q] (pièce n°11 – Mme [Q]).

Cette dernière n’ayant ni sollicité, ni consenti à l’installation de ces bordures sur son terrain peut, à défaut d’exiger leur suppression, demander l’indemnisation du préjudice causé.

Compte-tenu de l’instabilité du rang de blocs ajoutés en raison du décaissement de terrain côté lotissement, Mme [Q] ne peut en user afin d’y installer une nouvelle clôture. De sorte qu’il convient de considérer qu’elle souffre d’une privation de jouissance sur la totalité de l’emprise irrégulière dont le caractère pérenne équivaut à une privation de propriété.

Mme [Q] fait valoir des prix de vente qui, outre le fait qu’ils ne sont fondés sur aucun élément de preuve, se rapportent à des parcelles de taille bien moindre que la sienne puisqu’y figure notamment un fonds d’une contenance de 177 m² seulement alors que la parcelle B [Cadastre 1] de Mme [Q] mesure environ 1.800 m².

Il ressort en revanche des attestations de ventes des lots du lotissement réalisées par la SAS Un Terrain à Vous (pièce n°11) que le prix moyen au m² s’établit à la somme de 136 euros.

L’empiètement des bordures d’une largeur de 20 cm sur toute la longueur de la parcelle de Mme [Q], soit 90 m, couvre une surface de 18 m². Son indemnisation doit être ainsi fixée à la somme de 2.448 euros (=136x18) et la SAS Un Terrain condamnée à son paiement.

Le jugement sera par conséquent infirmé sur ce point.

Sur l’indemnisation de la clôture

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, s’il ressort du courriel en date du 31 juillet 2019 adressé à la SAS Un Terrain à Vous par Mme [Q] (pièce n°13 – SAS Un Terrain à Vous) que cette dernière n’a donné son accord à l’enlèvement de la clôture que sous réserve du fait que le lotisseur remette ensuite en place les piquets « au-dessus [du] muret » afin de lui permettre la réinstallation de ladite clôture.

Or, il ressort des photographies versées aux débats que ces piquets n’ont jamais été remis en place tandis que la SAS Un Terrain à Vous demeure taisante sur le fait que pareille opération apparait impossible au regard de l’instabilité de la rangée de blocs ajoutés sur les bordures de trottoir.

Le devis présenté par Mme [Q] (pièce n°9 : devis ART-TP de 2.700 euros) sera retenu dans la mesure où, d’une part, la somme qui y figure n’apparait pas manifestement excessive au regard de la longueur concernée (90 mètres) puisqu’elle représente une somme de 30 euros par mètre linéaire de clôture installée et, d’autre part, la SAS Un Terrain à Vous n’en conteste pas le montant au moyen d’une estimation contraire.

Le jugement sera par conséquent confirmé en ce qu’il a condamné la SAS Un Terrain à Vous à verser à Mme [Q] la somme de 2.700 euros au titre des travaux d’édification d’une clôture.

Sur l’indemnisation du préjudice moral

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Mme [Q] invoque un préjudice moral né du fait qu’elle dispose d’un terrain viabilisé mais qui se trouve dépourvu d’accès .

Or, au regard de la décision prise par la cour à propos de la servitude de passage, tel n’est pas le cas.

Par ailleurs, il convient d’observer que les atermoiements de Mme [Q] sont à l’origine du retard dans la constitution de cette servitude de passage puisqu’après en avoir accepté le principe, en lieu et place de l’intégration dans l’ASL, elle s’est ensuite refusée à participer à l’acte notarié destiné à l’instituer.

Mme [Q] ne démontrant pas l’existence d’un préjudice moral tandis qu’elle a elle-même contribué à la situation qu’elle dénonce ne peut prétendre obtenir d’indemnisation à ce titre.

Le jugement sera par conséquent confirmé sur ce point.

II – Sur les demandes subsidiaires

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En l’espèce, ainsi que précédemment retenu par la cour, la SAS Un Terrain à Vous a commis une faute contractuelle en n’assurant pas à Mme [Q] l’intégration de la partie de son terrain au périmètre de l’ASL, de même qu’en empiétant sur son fonds à l’occasion de l’installation des bordures de trottoir.

Ces manquements contractuels ne présentent cependant pas une gravité suffisante pour justifier la résolution du contrat dans la mesure où la partie de terrain concernée de Mme [Q] a été viabilisée et bénéficie d’un accès pérenne (au moyen de la servitude de passage) à la voierie du lotissement. De sorte que c’est à juste titre que le premier juge l’a déboutée de sa demande en résolution et de restitution de la somme de 21.842,69 euros.

Le jugement sera par conséquent confirmé sur ce point.

Les prétentions indemnitaires ayant été examinées au titre des demandes principales, il n’y a pas lieu de statuer sur celle-ci au titre des demandes subsidiaires dès lors qu’elles reposent sur des moyens identiques.

III – Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en remette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les deux parties perdant leur procès en appel, chacune d’entre-elles conservera la charges des dépens qu’elle a exposés. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a retenu la même disposition.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie, la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité, de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, Mme [Q] a notamment formé appel du rejet de sa demande relative à la servitude de passage en considération du fait que cette décision a été obtenue par la SAS Un Terrain à Vous en soutenant faussement devant le tribunal qu’elle n’était plus propriétaire de la voierie du lotissement. Pareille circonstance, à l’origine de l’instance d’appel ayant fait droit à sa demande, justifie en équité de condamner la SAS Un Terrain à Vous à lui verser la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes formées au titre de l’article 700 du code de de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, contradictoirement, en dernier ressort, et dans la limite de sa saisine,

Constate que la demande de rabat de clôture est sans objet ;

Confirme le jugement rendu le 1er février 2024 par le tribunal judiciaire de Toulouse sauf en ce qu’il a :

— débouté Mme [I] [Q] de sa demande visant à ordonner à la SAS Un Terrain à Vous de lui octroyer une servitude de passage débouchant sur la voirie du lotissement ;

— condamné la SAS Un Terrain à Vous à payer une indemnité de 5.000 euros à Mme [I] [Q] en réparation de son préjudice de jouissance du fait de l’empiétement du mur de clôture de sur son terrain ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Ordonne à la SAS Un Terrain à Vous d’octroyer à Mme [I] [Q] une servitude de passage au profit de la partie arrière détachée de son fonds B [Cadastre 1], sis à [Localité 4] (31), sur la voirie du lotissement « [Adresse 3] » ;

Condamne la SAS Un Terrain à Vous à verser à Mme [I] [Q] la somme de 2.448 euros en réparation de son préjudice de jouissance du fait de l’empiétement de la bordure de trottoir sur son terrain ;

Dit que chacune des parties conservera la charge des dépens par elle exposés en appel ;

Condamne la SAS Un Terrain à Vous à verser à Mme [I] [Q] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel.

La greffière La présidente

La République Française mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République, près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

La présente grosse certifiée conforme a été signée par la greffière de la cour d’appel de Toulouse.

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