COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

DL

Code nac : 30B

12^e chambre section 1

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 08 OCTOBRE 2009

R.G. N° 08/07254

AFFAIRE :

Melle X Y

C/

XXX

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 17 Juin 2008 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° Chambre : 7

N° RG : 07/12477

Expéditions exécutoires

Expéditions

délivrées le :

à :

— M^e Jean-Pierre BINOCHE

— SCP FIEVET-LAFON

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LE HUIT OCTOBRE DEUX MILLE NEUF,

La cour d’appel de VERSAILLES, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Mademoiselle X Y

née le XXX à XXX

XXX

Concluant par M^e Jean-Pierre BINOCHE, avoué – N° du dossier 506/08

Ayant pour avocat M^e André HOZE du barreau de PARIS

APPELANTE

****************

XXX

ayant son siège XXX, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Concluant par la SCP FIEVET-LAFON, avoués – N° du dossier 280860

Ayant pour avocat M^e Gérard VANCHET du barreau de PARIS

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 01 Juillet 2009 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Dominique LONNE, conseiller chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Sylvie MANDEL, présidente,

Madame Marie-José VALANTIN, conseiller,

Madame Dominique LONNE, conseiller,

Greffier, lors des débats : Mademoiselle Stéphanie MIRA, adjoint administratif faisant fonction de greffier

Par acte sous seing privé du 1^er février 2006, la SCI LUJEANGIL a donné à bail commercial à X Y des locaux sis dans une galerie marchande, 47/XXX à Antony (92), ces locaux comprenant 'une boutique, un cabinet de toilette avec WC pour une surface de 40 m²', à destination 'd’une activité de courtage en crédit et financement'.

Ce bail a été conclu pour une durée de neuf années à compter du 1^er février 2006 pour se terminer le 31 janvier 2015, moyennant un loyer annuel en principal, hors taxes et hors charges, de 10.080 €. Il prévoyait le versement d’un dépôt de garantie de 2.520 €.

Il stipulait que le preneur pourra y mettre fin à l’issue de chaque période triennale dans les formes et conditions prévues par la législation en vigueur.

Par courrier du 16 janvier 2007, X Y a informé la société FONCIA EFIMO, mandataire de la SCI LUJEANGIL, qu’elle libérerait le local loué le 31 janvier 2007.

Par courrier recommandé du 14 février 2007, la société FONCIA EFIMO lui répondait qu’elle était tenue du règlement des loyers, charges et taxes jusqu’au 31 janvier 2009, terme de la période triennale en cours.

Par courrier du 04 mai 2007, X Y a restitué les clés du local à la société FONCIA EFIMO et s’est engagée à régler les loyers des mois de février et mars 2007.

Par exploit d’huissier du 27 septembre 2007, la SCI LUJEANGIL a assigné X Y en paiement des sommes suivantes :

* 27.731,76 € au titre des loyers et des charges pour la période courant de février 2007 à janvier 2009 inclus (sur la base d’un loyer mensuel TTC de 1.155,49 € incluant une provision mensuelle pour charges de 80 €),

* 1.010,12 € à titre de clause pénale,

* 2.520 €, montant du dépôt de garantie lui restant acquis à titre de dommages-intérêts,

* 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par jugement réputé contradictoire du 17 juin 2008, le tribunal de grande instance de NANTERRE a :

— condamné X Y à payer à la SCI LUJEANGIL la somme de 10.101,26 € au titre de sa dette locative arrêtée au mois de septembre 2007 inclus, la somme de 1.010,26 € au titre de la pénalité contractuelle et la somme de 2.520 € correspondant au montant du dépôt de garantie détenu par la SCI LUJEANGIL, à titre de dommages-intérêts,

— débouté la SCI LUJEANGIL de ses demandes plus amples ou contraires,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement,

— condamné X Y aux dépens.

Par déclaration du 17 septembre 2008, X Y a interjeté appel de ce jugement.

Vu les conclusions en date du 17 décembre 2008 de X Y, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé de ses moyens et par lesquelles elle demande à la cour de :

— réformer le jugement entrepris,

— fixer sa dette locative à la somme de 3.466,47 €, soit les mois impayés de février, mars et avril 2007 (1.155,49 € x 3),

— condamner la SCI LUJEANGIL à lui rembourser le dépôt de garantie de 2.520 € et à lui payer la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Vu les conclusions en date du 03 juin 2009 de la SCI LUJEANGIL, aux quelles il est renvoyé pour l’exposé de ses moyens et par lesquelles elle demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— débouter X Y de l’intégralité de ses demandes,

— condamner X Y au paiement de la somme de 2.000 € à titre de dommages-intérêts par application de l’article 560 du Code de procédure civile,

— la condamner également au paiement d’une somme de 3.000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

SUR CE

Considérant que X Y fait état dans ses dernières écritures qu’elle n’a pas eu connaissance de l’assignation introductive d’instance et que par conséquent elle n’a pas pu faire valoir ses moyens, sans toutefois articuler un quelconque moyen de fait ou de droit de nature à contester la validité de cette assignation ;

Qu’au surplus, l’assignation du 27 septembre 2007 a été délivrée à X Y à l’adresse 1, square Gabriel Faure à Antony (92), qui constitue sa nouvelle adresse telle qu’elle résulte du répertoire SIRENE ; qu’il résulte du procès-verbal de signification que l’huissier de justice a eu confirmation du domicile, que le nom du destinataire figure sur le tableau des occupants et sur la boîte aux lettres, que l’huissier de justice a procédé aux formalités de l’avis de passage et de la lettre simple prévues par les articles 656 et 658 du Code de procédure civile ;

Considérant qu’à l’appui de son recours, X Y conclut :

— qu’en dépit de sa qualification de bail commercial, le local lui a été loué pour un usage exclusivement professionnel dans la mesure où elle exerce une activité de courtage en crédit et financement,

— qu’en conséquence, les règles du congé obéissent en l’espèce à l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986, modifié par la loi du 06 juillet 1989, la loi du 4 août 2008 (qui a introduit dans ce texte un dernier alinéa permettant aux parties de déroger au statut des baux professionnels et de soumettre le bail au régime des baux commerciaux) n’étant pas applicable à l’espèce,

— que les clés ont été remises au bailleur, qui les acceptées, le 04 mai 2007, en sorte que seuls les mois de février, mars et avril 2007 sont dus au bailleur, soit la somme de (1.155,49 € x 3) 3.466,47 € ;

Considérant qu’aux termes du bail conclu le 1^er février 2006, la société FONCIA GESTION IMMOBILIERE, agissant comme mandataire de la SCI LUJEANGIL, a donné à bail commercial à X Y les lieux loués avec la destination contractuelle suivante : 'activité de courtage en crédit et financement’ ;

Considérant que l’article 110-1 du Code de commerce vise dans la liste des actes de commerce par nature les opérations de banque et de courtage ; que la réalisation professionnelle d’opérations de courtage est commerciale ;

Que l’activité visée au bail, dont il n’est pas contesté qu’elle est l’activité réellement exercée dans les locaux loués, correspond bien à l’activité d’un professionnel commerçant et non à une activité civile, ainsi que le conclut la SCI LUJEANGIL ;

Considérant que le bail commercial liant les parties stipule que le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration de chacune des périodes triennales ;

Considérant qu’aux termes de l’article L 145-4 du Code de commerce, le congé délivré par le preneur à l’expiration d’une période triennale doit être donné dans les formes et délais de l’article L 145-9 du dit code, ce dernier article prévoyant que le congé doit être donné par acte extrajudiciaire, au moins six mois à l’avance ;

Considérant que le congé du preneur ne pouvant prendre effet qu’à l’issue d’une période triennale, la sanction du départ irrégulier du locataire au cours de la période triennale consiste dans le paiement des loyers jusqu’à la fin de cette période, le fait que le bailleur ait ou non reloué avant la fin de la période triennale étant alors sans incidence ;

Considérant que toutefois, la SCI LUJEANGIL conclut expressément qu’ayant régularisé, avec un nouveau locataire, un nouveau bail à compter du 02 octobre 2007, elle limite ses demandes aux loyers arrêtés à septembre 2007 inclus, soit à la somme de 10.101,26 € ;

Considérant que surabondamment, eu égard à l’argumentation développée par l’appelante sur le terrain de l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986, modifié par la loi du 06 juillet 1989, si, en vertu de cet texte, le locataire peut, à tout moment, notifier au bailleur son intention de quitter les locaux, il doit néanmoins respecter un délai de préavis de six mois, la notification devant être effectuée par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d’huissier ;

Que la SCI LUJEANGIL conclut justement que X Y n’a jamais donné congé en respectant ces formes et que, même si la restitution des clés le 04 mai 2007 valait congé, elle serait redevable de six mois de préavis et donc des loyers courus jusqu’au 04 novembre 2007 ;

Considérant qu’il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a considéré que X Y était redevable à l’égard de la SCI LUJEANGIL de la somme de 10.101,26 €, selon le décompte versé aux débats par la SCI LUJEANGIL et comportant les sommes impayées de février 2007 jusqu’au mois de septembre 2007 inclus ;

Considérant que le bail liant les parties stipule au paragraphe 'LOYER’ : 'A défaut de paiement à son échéance exacte d’un terme de loyer et des accessoires, le montant de la quittance sera majoré de plein droit, sans mise en demeure et sans autre formalité, de 10 % à titre de clause pénale expresse’ ;

Que par ailleurs, l’article V de ce bail relatif au dépôt de garantie stipule : 'Si le bail est résilié pour inexécution des conditions ou toute cause imputable au preneur, ce dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre de clause pénale en réparation du préjudice subi’ ;

Considérant que sur le fondement de ces deux clauses, la SCI LUJEANGIL sollicite le paiement cumulé des sommes de 1.010,12 € à titre de clause pénale et de 2.520 €, dépôt de garantie dont elle demande de conserver le montant à titre de dommages-intérêts ; que X Y conteste devoir des pénalités et des dommages-intérêts ;

Considérant qu’en vertu de l’article 1152 du Code civil, le juge peut, même d’office, modérer la peine qui avait été convenue si elle est manifestement excessive ;

Considérant que s’il y a lieu de faire application de la clause du bail du 1^er février 2006 relative à la majoration de 10 %, en revanche le cumul de cette clause pénale avec la conservation par le bailleur du dépôt de garantie est manifestement disproportionné avec l’importance du préjudice effectivement subi par la société bailleresse, qui a reloué les locaux à compter du 02 octobre 2007 et n’invoque pas notamment la nécessité d’exposer des frais de remise en état des lieux, imputables à X Y ; qu’en conséquence, il y a lieu de faire droit à la demande de cette dernière tendant à la restitution par la SCI LUJEANGIL du dépôt de garantie de 2.520 € ;

Considérant que les dettes respectives des parties se compenseront en sorte que X Y reste devoir à la SCI LUJEANGIL la somme de 8.591,38 € ;

Considérant qu’il n’est pas établi que la non comparution en première instance de X Y procède d’une attitude volontairement dilatoire, dépourvue de tout motif légitime ; qu’il n’y a pas lieu d’allouer à la SCI LUJEANGIL de dommages-intérêts sur le fondement de l’article 560 du Code de procédure civile ;

Considérant qu’en revanche, l’équité commande d’allouer à la SCI LUJEANGIL la somme de 2.000 € au titre des frais non compris dans les dépens d’appel ;

Considérant que X Y, qui succombe sur l’essentiel du litige, doit conserver la charge des dépens d’appel ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant publiquement et contradictoirement,

— CONFIRME le jugement entrepris en ce qu’il a jugé que X Y était redevable à l’égard de la SCI LUJEANGIL de la somme de 10.101,26 € (dix mille cent un euros et vingt six centimes) au titre de sa dette locative et de la somme de 1.010,12 € (mille dix euros et douze centimes) à titre de la clause pénale, et en ce qu’il l’a condamnée aux dépens,

— L’INFIRME en ce qu’il a condamné X Y à payer à la SCI LUJEANGIL à titre de dommages-intérêts la somme de 2.520 € (deux mille cinq cent vingt euros) correspondant au dépôt de garantie détenu par la SCI LUJEANGIL,

— STATUANT A NOUVEAU de ce chef, et Y AJOUTANT,

— CONDAMNE la SCI LUJEANGIL à restituer à X Y la somme de 2.520 € (deux mille cinq cent vingt euros), montant du dépôt de garantie,

— Après compensation, CONDAMNE X Y à payer à la SCI LUJEANGIL la somme de 8.591,38 € (huit mille cinq cent quatre vingt onze euros et trente huit centimes),

— CONDAMNE X Y à payer à la SCI LUJEANGIL la somme de 2.000 € (deux mille euros) au titre des frais non compris dans les dépens d’appel,

— REJETTE toutes autres demandes plus amples ou contraires des parties,

— CONDAMNE X Y aux dépens d’appel, qui pourront être recouvrés directement par la SCP FIEVET-LAFON, avoués, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile,

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— signé par Marie-José VALANTIN, conseiller en raison de l’empêchement de Sylvie MANDEL, président, et par Sabine MAREVILLE, greffier, auquel le magistrat signataire a rendu la minute.

Le GREFFIER, P/Le PRESIDENT,