COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

DL

Code nac : 30B

12^e chambre section 1

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 02 AVRIL 2009

R.G. N° 08/00697

AFFAIRE :

S.A.S. ECOTEC

C/

Société MEDICIS

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 08 Janvier 2008 par le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES

N° Chambre : 3

N° RG : 05/11009

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

SCP JULLIEN, LECHARNY, ROL ET FERTIER

SCP FIEVET-LAFON

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LE DEUX AVRIL DEUX MILLE NEUF,

La cour d’appel de VERSAILLES, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.A.S. ETUDES DE CONTROLES D’INSTALLATIONS TECHNIQUES ECOTEC

ayant son siège XXX, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Concluant par la SCP JULLIEN, LECHARNY, ROL ET FERTIER, avoués – N° du dossier 20080110

Plaidant par M^e Pierre DUPONCHEL, avocat au barreau de PARIS

APPELANTE

****************

Société MEDICIS (MUTUELLE DES ENTREPRISES ET DES INDEPENDANTS DU COMMERCE DE L’INDUSTRIE ET DES SERVICES) venant aux droits d’ORGANIC COMPLEMENTAIRE

ayant son siège XXX, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Concluant par la SCP FIEVET-LAFON, avoués – N° du dossier 2801194

Plaidant par M^e Benoit VERNIERES, avocat au barreau de PARIS

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 04 Février 2009 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Dominique LONNE, conseiller chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Sylvie MANDEL, président,

Madame Marie-José VALANTIN, conseiller,

Madame Dominique LONNE, conseiller,

Greffier, lors des débats : Mademoiselle Stéphanie MIRA, adjoint administratif faisant fonction de greffier

Par acte du 31 décembre 1998, la société ORGANIC COMPLEMENTAIRE, aux droits de laquelle vient aujourd’hui la MUTUELLE DES ENTREPRISES ET DES INDEPENDANTS DU COMMERCE DE L’INDUSTRIE ET DES SERVICES (MEDICIS), a donné à bail commercial à la société ETUDES DE CONTROLES D’INSTALLATIONS TECHNIQUES (ECOTEC), des locaux situés à Versailles (78), XXX, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 173.000 francs (26.373,68 €) pour une surface de 173 m².

Le 20 juin 2002, la société ECOTEC a donné congé pour le 31 décembre 2002, invoquant une augmentation démesurée et injustifiée des charges et elle a quitté les lieux loués.

Après une sommation de payer du 28 février 2005, la société MEDICIS a, par acte du 2 novembre 2005, assigné la société ECOTEC d’abord en référé puis devant le juge du fond en paiement de la somme de 16.033,42 € au titre des charges réelles impayées et arrêtées au quatrième trimestre 2002, avec intérêts capitalisés, et de la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. Ultérieurement, elle a ramené sa demande à 16.033,42 €, déduction faite du poste’ badges parking’ d’un montant de 2,04 €.

Par jugement du 8 janvier 2008, le tribunal de grande instance de VERSAILLES, rejetant la demande d’expertise de la société ECOTEC, a condamné cette dernière à verser à la société MEDICIS la somme de 15.374,09 € en deniers ou quittances au titre du reliquat des charges avec intérêts au taux légal à compter du 28 février 2005 et capitalisation des intérêts. Il a ordonné la mainlevée de la garantie bancaire de la BPROP consentie par la société ECOTEC, ordonné l’exécution provisoire du jugement, condamné la société ECOTEC au paiement d’une somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Par déclaration du 29 janvier 2008, la société ECOTEC a interjeté appel de ce jugement

Aux termes de ses dernières conclusions du 19 janvier 2009, auxquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé de ses moyens, la société ECOTEC, poursuivant l’infirmation du jugement entrepris, demande à la cour de prononcer la résolution du bail en raison de la réticence dolosive commise par la société ORGANIC, aux droits de laquelle vient la société MEDICIS, et de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer contractuel et le montant des charges sur la base annoncée de 2.086,26 € HT par an.

A titre subsidiaire, elle demande à la cour de condamner la société MEDICIS à lui verser des dommages et intérêts à hauteur des sommes réclamées par cette dernière, en raison du manquement à son obligation de loyauté.

A titre plus subsidiaire, elle demande à la cour d’ordonner une expertise aux frais du bailleur afin de déterminer le montant des charges effectivement dues et juger en tout état de cause que l’augmentation des charges ne peut excéder 10 %.

Elle sollicite dans tous les cas le débouté de la société MEDICIS de l’ensemble de ses demandes et sa condamnation à lui verser la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel.

Elle fait valoir, en premier lieu, que sa demande tendant à la résolution du bail commercial pour réticence dolosive de la part de la société MEDICIS n’est pas nouvelle puisqu’elle tend aux mêmes fins que celle formulée en première instance, qui tendait à voir la société MEDICIS déboutée de ses demandes.

Se prévalant des dispositions des articles 1109 et suivants du Code civil, la société ECOTEC conclut :

— que l’accord sur les conditions définitives du bail s’est fait notamment sur une provision pour charges de 85 francs HT par mètre carré et par an, payable par trimestre d’avance,

— qu’à partir du 1^er janvier 2000, l’acompte trimestriel sur charges a été porté de 3.676 francs à 9.910,58 francs et le montant des charges annuelles a été quasiment triplé, de 14.705 francs à 39.642,32 francs,

— que l’augmentation substantielle, à raison de 234 %, des charges locatives par rapport aux prévisions initiales, constitue une erreur déterminante sur les qualités substantielles du bien loué, provoquée par le dol commis par le bailleur qui ne pouvait ignorer le montant réel des charges, la gestion de l’immeuble étant confiée à la même société (ATBG) depuis l’origine, mais qui lui en a dissimulé l’importance, alors même que le montant des charges avait déterminé son propre consentement à la conclusion du bail, ainsi qu’il résulte de son courrier du 4 novembre 1998 envoyé au mandataire du bailleur, la société KEOPS.

Subsidiairement, sur le fondement de l’article 1134 du Code civil, elle se prévaut d’un manquement du bailleur à son obligation de loyauté, en faisant valoir qu’elle-même, non professionnel de l’immobilier, n’était pas en mesure de déceler la sous-estimation des charges et que le bailleur s’est abstenu de lui communiquer les justificatifs malgré de multiples demandes.

Plus subsidiairement, elle estime qu’une expertise est nécessaire compte tenu de l’incapacité de la société MEDICIS à fournir le détail des charges facturées, affirmant que les pièces finalement produites par la société MEDICIS ont été fabriquées pour la circonstance.

La société ECOTEC forme des contestations, notamment au titre de l’état des charges générales récupérables totales pour l’année 1999 sur les postes suivants :

* les taxes ordures ménagères (176.316 francs TTC),

* les frais de recherche d’amiante (6.271,20 francs TTC),

* les frais de contrat d’étanchéité (9.256,05 francs TTC)

(postes sur lesquels la quote-part de la société ECOTEC doit être calculée à hauteur de 173/11969 tantièmes),

* les honoraires dits de gestion pour les sommes de 4.260,40 francs TTC en 1999 et de 581,31 € au titre de l’exercice 2000.

A titre infiniment subsidiaire, se fondant sur les dispositions des articles 1134 et 1135 du code civil, elle demande à la cour de cantonner l’augmentation des charges au maximum à 10 %, faisant valoir que le montant des charges, non mentionné au bail, doit correspondre à la provision figurant dans les échanges sur la base desquels le bail a été établi, à laquelle une majoration raisonnable peut être appliquée.

Aux termes de ses dernières écritures du 12 janvier 2009, auxquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé de ses moyens, la société MEDICIS soulève, au visa de l’article 564 du Code de procédure civile, l’irrecevabilité comme étant nouvelles en cause d’appel des demandes de la société ECOTEC en résolution du bail pour dol et en cantonnement de l’augmentation des charges.

Sur le fond, elle sollicite la confirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions et la condamnation de la société ECOTEC au paiement de la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens d’appel.

Elle expose que la société ECOTEC a pratiqué des retenues sur les avis d’échéance en violation du bail qui prévoyait le remboursement au bailleur par le preneur de sa quote-part de charges, prestations, frais de gestion et taxes afférentes aux locaux loués et aux parties communes de l’ensemble immobilier, par des versements trimestriels au moyen d’acomptes prévisionnels, le compte étant soldé annuellement, sans fixer un quelconque montant.

Elle fait valoir qu’elle ne s’est jamais engagée sur un montant de charges réelles de 85 francs HT/m², qu’un tel montant n’a pu être donné à la société ECOTEC, au cours des négociations, qu’à titre indicatif, en fonction des charges du dernier exercice comptable connu, que la société ECOTEC n’a pas exigé une forfaitisation des charges dans le bail et ne pouvait pas ignorer que des réajustements étaient prévisibles.

Elle conclut également :

— que les conditions du dol ne sont pas réunies, en l’absence de tout élément justifiant d’une tentative de tromperie de sa part,

— que, quand bien même une erreur aurait été commise dans l’estimation du montant des charges provisionnelles, elle n’est pas constitutive d’un dol,

— que l’augmentation alléguée des charges est moins importante que ne le prétend la société ECOTEC qui a présenté des calculs à partir d’un montant provisionnel hors taxes et impôts alors que le montant des charges réelles, contractuellement mises à sa charges et justifiées, comprenait ces derniers, majorés de la TVA à laquelle la société MEDICIS est assujettie.

Elle conclut au rejet de la demande d’expertise, qui, selon elle, ne saurait suppléer la carence de la société ECOTEC dans la charge de la preuve.

SUR CE

Considérant que la société ECOTEC soutient essentiellement que le montant réel des charges a été très supérieur à l’estimation des provisions sur charges et qu’ainsi elle a été trompée, par une réticence dolosive du bailleur, sur un élément déterminant de son consentement et qu’à tout le moins le bailleur a manqué à son obligation de loyauté et d’information ;

Considérant qu’aux termes de l’article 564 du Code de procédure civile, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est notamment pour faire écarter les prétentions adverses ;

Considérant que la demande de la société ECOTEC en résolution du bail pour erreur sur les qualités substantielles de la chose louée et pour dol est recevable en cause d’appel dans la mesure où elle tend à faire écarter la demande de la société MEDICIS qui se prévaut de l’exécution des termes de ce contrat pour réclamer le paiement des charges locatives ; qu’il en est de même de la demande de la société ECOTEC tendant au cantonnement à 10 % de l’augmentation de ces charges ;

Considérant que l’article 11 du bail du 31 décembre 1998 prévoit :

'Le preneur remboursera au bailleur sa quote-part des charges, prestations et frais de gestion et taxes afférentes aux locaux loués et aux parties communes de l’ensemble immobilier. Ces charges comprendront notamment :

— taxes foncières,

— taxes locatives,

— taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux,

— un remboursement des prestations et fournitures individuelles,

— un remboursement des frais afférents aux prestations et fournitures collectives énumérées ci-dessous et dont le preneur bénéficie : frais de nettoyage et d’entretien des parties communes, des éléments d’équipement commun et des espaces verts, frais d’électricité et de chauffage des parties communes, salaires et charges sociales afférents au personnel chargé d’assurer l’entretien des parties communes et l’élimination des déchets,

Ces remboursements seront faits au bailleur en même temps que chacun des termes de loyer au moyen d’acomptes provisionnels, le compte étant soldé une fois l’an’ ;

Considérant qu’il résulte tant du mandat de recherche de locataires en date du 23 novembre 1998 donné par la caisse de retraite ORGANIC COMPLEMENTAIRE à la société KEOPS que de l’échange des courriers pré-contractuels (courrier de la société KEOPS à la société ECOTEC du 05 octobre 1998, courrier de la société ECOTEC du 11 décembre 1998) que, s’agissant des locaux objet du litige, la provision pour charges convenue par les parties s’élevait à 85 francs hors taxes par mètre carré et par an, étant rappelé que le bail prévoit une régularisation annuelle des charges ;

Considérant qu’il n’est pas contesté que les charges appelées pour le premier exercice 1999 ont été conformes à ce montant ;

Considérant qu’il résulte de la grille de répartition versée aux débats par la société MEDICIS que pour le lot loué à la société ECOTEC, le montant des charges dues par cette dernière est calculé sur les bases suivantes :

— charges générales 173 tantièmes/11969,

— charges bureaux 173/649,

— charges eau 173/11905 ;

Considérant qu’il résulte des avis d’échéance et des états de répartition des charges établis par la société ATBG puis par la société ADYAL, gestionnaires de l’immeuble, pour la période du 1^er janvier 1999 au 31 décembre 2002, versés aux débats, les éléments suivants :

' en 1999, quatre provisions sur charges de 3.676 francs (ou 560,40 €) chacune ont été appelées soit au total 14.704 francs ou 2.241,61 €, (sur la base de 85 francs hors taxes par mètre carré à raison de 173 m²),

' le récapitulatif des charges locatives récupérables sur ECOTEC pour l’année 1999, qui n’a été finalement adressé par la société de gestion ATBG à la société ECOTEC que le 27 novembre 2001, fait apparaître un total de charges de 38.512,50 francs soit 5.871,19 € TTC, des « acomptes quittances » pour 39.642,32 francs (6.043,43 €) d’où un trop perçu de charges 1.129,82 francs ou 172,24 €,

' à partir du 1^er janvier 2000, l’acompte sur charges réelles pour le premier trimestre a été porté à 9.910,58 francs soit 1.510,86 € (au lieu de 560,40 €),

' au vu de l’état de répartition des charges pour l’année 2000,établi le 23 janvier 2003, la quote-part des charges locatives imputée à la société ECOTEC s’élève à 5.899,29 € TTC, un total de provisions à déduire de 7.484,40 €, d’où un solde créditeur au profit de la société ECOTEC de 1.585,11 € ;

' pour l’année 2001, au vu de l’état de répartition des charges établi le 04 décembre 2003, la quote-part à la charge de la société ECOTEC s’élève à 6.040,83 € TTC, le total des provisions à déduire à 7.484,40 €, d’où un solde créditeur de 1.443,57 € ;

' pour l’année 2002, l’état de répartition des charges, établi le 08 décembre 2004, fait apparaître une quote-part de charges de 7.045,51 € TTC à la charge de la société ECOTEC, dont des provisions à déduire de 7.484,40 €, d’où un crédit de 483,89 € ;

Considérant qu’il en résulte une sous-évaluation manifeste et importante de la provision mensuelle sur charges par rapport aux charges réelles en sorte qu’à l’issue de la première année de location, les provisions ont triplé ;

Considérant que dans un courrier du 06 mars 2000 adressé à la société ECOTEC, la société ATBG, gérante de l’immeuble pour le compte de la société MEDICIS, a reconnu que la provision pour charges appelée début 1999 a été « sous-estimée » ; que dans un courrier du 11 juillet 2000, la société ATBG a indiqué à la société ECOTEC 'pour revenir à l’estimation des charges qui vous a été fournie lors de la signature du bail, celle-ci était en effet erronée mais croyez bien qu’en aucun cas cela n’a été fait de façon délibérée’ (pièces 2 et 5 de l’appelante) ;

Considérant que la demande en résolution du bail formée par la société ECOTEC est devenue sans objet, le bail ayant pris fin depuis le 31 décembre 2002 ; qu’au surplus, la sous-évaluation de la provision trimestrielle sur charges ne vicie par le consentement du locataire à la convention locative, en l’absence de preuve de manoeuvres dolosives intentionnelles de la part de la société MEDICIS ;

Considérant qu’en revanche cette sous-évaluation des provisions a conduit la société ECOTEC à mésestimer le montant des charges qu’elle allait devoir acquitter pendant le cours du bail et lui a ainsi causé un préjudice, qui, au vu des éléments contradictoirement soumis à l’appréciation de la cour, peut être estimé à la somme de 10.000 € ;

Considérant qu’il y a lieu d’examiner les contestations que la société ECOTEC formule sur le montant des charges réelles réclamé par la société MEDICIS ;

Considérant que la société ECOTEC fait valoir que la taxe d’ordures ménagères 1999 figurant sur l’état des charges récupérables (178.316 francs) ne correspond pas au montant figurant dans l’avis d’imposition (165.107 francs) ; que la société MEDICIS réplique, sans être utilement démentie sur ce point, que la taxe d’ordures ménagères est incluse dans le montant de la taxe foncière, que l’avis de taxe foncière comporte des frais de rôle de 8 % et que la différence entre les deux sommes correspond à ces frais de rôle répartis au prorata des montants respectifs de la taxe foncière et de la taxe d’ordures ménagères ;

Considérant que l’avis d’échéance établi par la société ADYAL pour le compte de la société MEDICIS le 18 mai 2006 s’agissant de l’impôt foncier 1999 pour 1.742,12 € TTC (pièce 66) correspond quant à son montant à la pièce 65 produite par la société ECOTEC et constituée par une lettre de la société ATBG du 19 novembre 1999 appelant l’impôt foncier de 1999 pour 11.427,55 francs (soit 1.742,12 €), somme qui a été réglée par la société ECOTEC et qui n’est pas réclamée par la société MEDICIS ;

Que le grief invoqué par la société ECOTEC lié au fait qu’en 2004 des courriers lui ont été adressés à l’adresse des lieux loués qu’elle avait quittés le 1^er janvier 2003 est indifférent quant à l’objet actuel du litige opposant les parties sur la détermination des charges locatives ; qu’il en est de même du grief qu’elle développe sur les charges 1998, aucune somme ne lui étant demandée pour cet exercice durant lequel elle n’occupait pas encore les lieux loués ;

Que s’agissant de la consommation d’eau au titre de l’année 2001, la société ECOTEC reprend inutilement devant la cour son argumentation suivant laquelle elle avait fait installer un compteur d’eau individuel en décembre 2000 et qu’il ne saurait lui être imputé pour la période du 1^er janvier 2001 au 31 décembre 2001 une quote-part du poste 'charges eau Sevesc’ figurant pour 45.372,31 € dans l’état des dépenses de l’année 2001 ;

Qu’en effet, les premiers juges ont déjà retranché du décompte de charges la somme de 659,33 €, correspondant aux tantièmes de la société ECOTEC sur les charges d’eau (soit 173 tantièmes/11905 calculés sur 45.372,31 €) ; la société MEDICIS, qui demande la confirmation du jugement, ne critique donc pas le jugement sur ce point ;

Que s’agissant de la facturation des badges parkings, la société MEDICIS a abandonné ce poste devant le tribunal (2,04 €) ;

Que s’agissant de l’application de la TVA, contestée en première instance par la société ECOTEC, cette dernière ne reprend pas cette contestation devant la cour ;

Que la société ECOTEC fait valoir que l’état de répartition des charges pour l’année 2000 comporte un poste « fluides téléphone » de 240,52 € (sa quote-part s’élevant à 64,11 €) qui ne saurait être mis à sa charge ;

Mais considérant que contrairement à ce que la société appelante soutient, ce poste ne saurait être assimilé à une réclamation de factures de téléphone individuelles ; que la société MEDICIS précise, sans être utilement démentie sur ce point, que cette dépense correspond à l’abonnement de télésurveillance existant dans les cabines d’ascenseur de l’immeuble ;

Qu’en revanche concernant les postes suivants, aucune pièce n’est versée aux débats justifiant ces dépenses portées aux états des charges récupérables de l’immeuble, à savoir :

* le poste 'siena recherche amiante’ : 6.271,20 francs TTC soit 956,04 € (exercice 1999),

* le poste 'vv étanchéité contrat 99' : 9.256,05 francs TTC (exercice 1999) soit 1.411,08 €,

* les honoraires 'hon loc Ecotec’ de 4.260,40 francs TTC en 1999, soit 649,49 € et 581,31 € au titre de l’année 2000 ;

Considérant que la société MEDICIS, à qui il appartient de justifier des charges locatives dont elle demande paiement, ne peut se contenter de procéder par affirmations sur ces différents postes ; qu’il y a lieu de déduire de la somme de 15.374,09 € retenue par le tribunal les sommes suivantes non justifiées :

' la somme de 13,81 € correspondant à la quote-part de la société ECOTEC pour la recherche d’amiante,

' la somme de 20,39 € correspondant à la quote-part de la société ECOTEC pour le contrat d’étanchéité,

(pour ces deux postes de charges générales, la quote-part de la société ECOTEC étant calculée sur la base de 173/11969 tantièmes),

' 1.230,80 € au titre d’ honoraires 'de gestion',

d’où un solde de charges dû par la société ECOTEC à la société MEDICIS :

15.374,09 € – (13,81 € + 20,39 € + 1.230,80 €) 14.109,09 € TTC ;

Que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 28 février 2005 et capitalisation des intérêts, tels qu’accordés par les premiers juges ;

Considérant que les créances respectives des parties se compenseront ;

Considérant que l’équité ne commande pas d’allouer de somme au titre des frais non compris dans les dépens de première instance et d’appel ;

Considérant qu’il y a lieu de faire masse des dépens de première instance et d’appel et, compte tenu de la succombance respective des parties, de les partager à concurrence des deux tiers à la charge de la société MEDICIS et d’un tiers à la charge de la société ECOTEC ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR, Statuant publiquement et contradictoirement,

— INFIRME le jugement entrepris sauf dans ses dispositions relatives aux intérêts au taux légal, à leur capitalisation et la main levée de la garantie bancaire,

— STATUANT A NOUVEAU, et Y AJOUTANT,

— DIT recevable mais sans objet, et au surplus infondée, la demande en résolution du bail commercial du 31 décembre 1998, formée par la société ECOTEC,

— CONDAMNE la société MEDICIS (MUTUELLE DES ENTREPRISES ET DES INDEPENDANTS DU COMMERCE DE L’INDUSTRIE ET DES SERVICES) à payer à la société ECOTEC la somme de 10.000 € (dix mille euros) à titre de dommages-intérêts,

— CONDAMNE la société ECOTEC à payer à la société MEDICIS la somme de 14.109,09 € TTC (quatorze mille cent neuf euros et neuf centimes) au titre du solde des charges, avec intérêts au taux légal à compter 28 février 2005 et capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1154 du Code civil,

— DIT que les créances respectives des parties se compenseront,

— REJETTE toutes autres demandes plus amples ou contraires des parties,

— FAIT MASSE des dépens de première instance et d’appel et les partage à concurrence des deux tiers à la charge de la société MEDICIS et d’un tiers à la charge de la société ECOTEC, avec application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile au profit des avoués de la cause.

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— signé par Sylvie MANDEL, président, et par Sabine MAREVILLE, greffier, auquel le magistrat signataire a rendu la minute.

Le GREFFIER, Le PRESIDENT,