COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51G

1^re chambre 2^e section

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 20 MARS 2012

R.G. N° 10/09597

AFFAIRE :

D Y

C/

B X

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 14 Décembre 2010 par le Tribunal d’Instance d’ASNIERES

N° chambre :

N° Section :

N° RG : 11-10-1040

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

SCP BOMMART-MINAULT

M^e Farid SEBA

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LE VINGT MARS DEUX MILLE DOUZE,

La cour d’appel de VERSAILLES, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur D Y

né le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

représenté par la SCP BOMMART-MINAULT (avocats au barreau de VERSAILLES – N° du dossier 00039246)

APPELANT

****************

Monsieur B X

né le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

représenté par M^e Farid SEBA (avocat au barreau de VERSAILLES – N° du dossier 0013131 )

assisté de M^e Bernard DEMONT (avocat au barreau de PARIS)

Madame Z X

née le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

représentée par M^e Farid SEBA (avocat au barreau de VERSAILLES – N° du dossier 0013131 )

assistée de M^e Bernard DEMONT (avocat au barreau de PARIS)

INTIMES

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 07 Février 2012, Madame Patricia GRANDJEAN, Conseiller, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Monsieur Charles LONNE, Président,

Madame Patricia GRANDJEAN, Conseiller,

M^me Véronique CATRY, Conseiller,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame Natacha BOURGUEIL

FAITS ET PROCÉDURE,

Selon contrat du 11 février 1998, monsieur et madame X ont donné à bail à monsieur D Y un logement situé XXX

Saisi par le locataire d’une action tendant à la condamnation des bailleurs à indemniser un trouble de jouissance subi du mois de janvier au mois d’avril 2009 et divers autres chefs de préjudice et à lui rembourser une partie des charges d’entretien des parties communes et des charges locatives dont la facturation est contestée, le tribunal d’instance d’Asnières, par un jugement contradictoire rendu le 14 décembre 2010 auquel il convient de se reporter pour un plus ample exposé des faits, a :

— condamné monsieur et madame X à payer à monsieur Y la somme de 154,73 € au titre de charges locatives indûment facturées outre intérêts,

— débouté les parties de toutes leurs autre demandes,

— condamné monsieur Y à payer à monsieur et madame X la somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration au greffe en date du 22 décembre 2010, monsieur Y a relevé appel de cette décision.

Dans des conclusions déposées le 20 avril 2011, il demande à la cour de :

— infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— condamner monsieur et madame X à lui payer les sommes de 3 035 € au titre du préjudice de jouissance et 700 € en réparation du préjudice moral, outre intérêts, celles de 140 € et 300 € au titre de la contestation des charges locatives, outre intérêts, celles de 1 500 € et 1 000 € en réparation du préjudice financier et du préjudice lié à une résistance abusive, et celle de 2 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur Y expose principalement que les carences des bailleurs dans l’entretien puis dans la réparation de la chaudière en panne, le retard résultant du choix – imputé en réalité au mandataire des bailleurs – de remplacer cette chaudière plutôt que de procéder à une réparation simple et rapide lui ont causé directement une privation de jouissance puisqu’il a dû quitter le logement non chauffé, pendant quatre mois.

Il conteste avoir contribué au retard de remplacement de la chaudière notamment en ne répondant pas à l’entreprise de plomberie sollicitée par le bailleur et dénonce un artifice appuyé sur des documents de complaisance produits tardivement devant le premier juge.

Il reproche aux bailleurs d’avoir appelé au titre des charges d’entretien des parties communes entre 2005 et 2007 des dépenses en eau excessives correspondant aux dépassements des forfaits appliqués aux propriétaires et d’avoir récupéré des charges non prévues par le décret du 26 août 1987.

Il soutient que sa demande de remboursement de charges appelées au titre de l’exercice 2003 et facturées au mois d’octobre 2004 n’est pas prescrite en raison de l’effet interruptif de prescription de la saisine de la Commission départementale de conciliation le 7 août 2009 et que sa demande portant sur des charges antérieures à 2003 n’est pas davantage prescrite en raison de l’absence de régularisation annuelle.

Il invoque la mauvaise foi des bailleurs dans l’exécution du bail et une résistance abusive de leur part.

Par des conclusions déposées le 13 septembre 2011, monsieur et madame X sollicitent la confirmation du jugement dont appel et la condamnation de monsieur Y à leur payer la somme de 3 000 € à titre de dommages-intérêts pour appel abusif et celle de 1 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils font valoir que la réparation faite sur la chaudière au mois de février 2008 relevait de l’entretien dû par la locataire, que le comportement de ce dernier qui a refusé de justifier de son contrat d’entretien, de prendre attache avec l’entreprise choisie par eux ou d’autoriser une intervention à des heures acceptables par l’entreprise, a contribué aux dommages allégués.

Ils soulignent le caractère excessif des prétentions de monsieur Y et l’absence de preuve des faits allégués.

Ils ajoutent que les comptes de la copropriété sont établis par le syndic et ne peuvent être contestés par le locataire et que monsieur Y a reçu toutes explications nécessaires sur les charges récupérables.

Ils invoquent la prescription quinquennale s’agissant des charges acquittées avant le 15 juillet 2005.

Monsieur et madame X invoquent la mauvaise foi du locataire auquel ils reprochent de 'monter’ un dossier pour obtenir un dédommagement indu.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des faits et prétentions.

L’instruction de l’affaire a été close le 15 décembre 2011.

Sur autorisation présidentielle, monsieur Y a présenté des observations orales à l’audience en présence de maître BOMMART, son conseil.

MOTIFS

Sur les demandes relatives à la panne de la chaudière

Il est constant que le 5 janvier 2009, la chaudière équipant le logement donné à bail à monsieur Y est tombée en panne et que l’obligation d’assurer le chauffage du local et son alimentation en eau chaude incombe au bailleur.

Il est tout aussi constant que la chaudière a été remplacée par un matériel neuf le 1^er avril 2009 et qu’à compter de cette date, le local satisfaisait à sa destination d’habitation.

Monsieur Y soutient qu’il a subi, en raison de cette panne et du retard apporté à sa réparation, un préjudice dont le bailleur lui doit réparation en ce qu’il résulte directement d’une inexécution par celui-ci de ses obligations contractuelles.

Monsieur Y fait principalement valoir en effet :

— que cette panne aurait pu être évitée si les recommandations de la société ELM LEBLANC, transmises au bailleur au mois de février 2008 avaient été prises en compte,

— que le bailleur a tardé à faire intervenir une entreprise, privilégiant le remplacement à neuf de la chaudière alors qu’une réparation suffisante pouvait être faite le jour même de survenance de la panne,

— que seules ses propres diligences ont permis de rétablir le chauffage dans son logement.

Il convient de relever :

— que la chaudière a fonctionné de façon satisfaisante entre le mois de février 2008 et le mois de janvier 2009, de sorte que l’absence de prise en compte par le bailleur des observations faites par la société ELM LEBLANC sollicitée par le locataire au mois de février 2008, à la supposer avérée, ne peut être considérée comme fautive,

— que dès le 7 janvier 2009, le mandataire du bailleur informait monsieur Y qu’une entreprise était sollicitée afin de se rendre sur place, dans la perspective d’un remplacement de la chaudière, en rappelant que cette entreprise avait déjà été sollicitée au mois de juin 2008 sur sa demande,

— que l’entreprise ROUSSET & Fils attestait le 12 mars de l’impossibilité d’accéder au logement.

Les développements sur la pertinence d’un remplacement de la chaudière -vétuste (cf pièce 31 de l’appelant) – plutôt que d’une réparation partielle n’ont pas d’incidence sur la solution du litige dès lors que le choix des travaux appartient au bailleur pour autant qu’ils remédient effectivement à la gêne subie par le locataire, ce que ne pouvait manquer de faire un remplacement complet de la chaudière.

Monsieur Y conteste avoir refusé l’accès de son logement à l’entreprise désigné par le bailleur et souligne que, n’étant plus sur place, il ne pouvait recevoir les messages éventuellement laissés par celle-ci.

Or, aucune des pièces produites n’établit que monsieur Y s’est installé dans un autre logement à la suite de la panne de la chaudière et l’intéressé ne justifie pas davantage avoir fourni au mandataire du bailleur d’éventuelles nouvelles coordonnées afin que celui-ci soit en mesure de le contacter pour faire procéder à la réparation nécessaire.

Au contraire, les courriers adressés par monsieur Y au mandataire du bailleur dès le 7 janvier témoignent d’exigences particulièrement strictes relativement au moment de l’intervention du chauffagiste et de revendications virulentes sur d’éventuels préjudices futurs, laissant peu de place à la recherche d’une solution concertée et raisonnable à la gêne subie par le locataire.

C’est donc de façon pertinente que, par des motifs que la cour adopte en sus des siens propres, le premier juge a retenu que le retard avec lequel la chaudière a été remplacée est largement imputable au comportement du locataire alors que le bailleur avait pris des dispositions pour y remédier dès le surlendemain.

S’il est certain que la panne de la chaudière a causé un trouble de jouissance au locataire, il est regrettable que la volonté de monsieur Y de dénoncer les conditions dans lesquelles le gestionnaire du bailleur exécutait son mandat l’ait conduit, de fait, à faire obstacle à la réparation nécessaire.

Le décalage entre les revendications de monsieur Y et le comportement qu’il adopte se lit encore dans la teneur de ses demandes :

— il sollicite l’indemnisation d’une privation de jouissance évaluée à quatre mois de loyers en invoquant l’obligation dans laquelle il s’est trouvé de quitter le logement pris à bail, démuni de chauffage mais ne justifie pas avoir effectivement quitté ce logement ni avoir exposé des frais pour un autre logement (à l’en-tête de tous ses courriers à compter du 7 janvier 2009, l’intéressé se domicile toujours dans le local litigieux),

— il invoque un préjudice moral lié au fait qu’il a 'dû admettre auprès de son employeur, de ses collègues, de sa famille et de ses proches, avoir des problèmes de logement’ mais ne fournit pas le moindre indice de ce qu’il se serait ouvert à son entourage de la panne de sa chaudière,

— il allègue la perte de plusieurs jours de travail sans en fournir le moindre indice sérieux.

Dans ces circonstances, le jugement dont appel doit être confirmé en ce qu’il a débouté monsieur Y de sa demande d’indemnisation du préjudice causé par la panne de la chaudière.

Sur les demandes relatives aux charges

Dès lors qu’elle ne fait pas obstacle à celle du juge, la saisine de la commission départementale de conciliation n’a pas d’effet interruptif de prescription.

De même, l’absence de régularisation annuelle des charges n’a pas d’effet sur le cours du délai de prescription quinquennale applicable aux actions relatives aux charges.

C’est donc à bon droit que le premier juge a retenu que la demande de monsieur Y n’était recevable qu’en ce qu’elle portait sur les charges acquittées postérieurement au 15 juillet 2005.

— consommation d’eau facturée au titre des parties communes de l’immeuble

Par des motifs pertinents que la cour adopte, le premier juge a relevé que le locataire n’avait pas qualité pour contester la répartition des charges communes convenue entre les copropriétaires et ne caractérisait pas les anomalies dénoncées.

Il suffit d’ajouter que, sur ce point, monsieur Y ne conteste pas la nature des charges qui lui sont répercutées – qui concernent des dépenses d’entretien courant sur les éléments d’usage commun – mais la clé de répartition entre les propriétaires de sorte que la référence à l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 et au décret du 26 août 1987 n’est pas pertinente.

Le fait – à le supposer avéré, ce qui ne ressort pas de la pièce n°15 produite pas l’appelant – que monsieur Y dispose d’un compteur individuel d’eau contrairement à certains occupants de l’immeuble ne dispense pas l’intéressé de participer au paiement des dépenses d’eau relatives aux parties communes.

Le jugement dont appel doit ainsi être confirmé sur ce point.

— charges non récupérables

Le décret n°87-713 du 26 août 1987 fixe la liste limitative des charges récupérables incombant au locataire.

La contestation de monsieur Y porte sur :

— les contrats d’extincteurs et de sécurité incendie,

— les contrats de dératisation et de désinfection,

— les charges de nettoyage gouttière et de dégorgement moignon en 2006,

— la prestation de mise à jours des étiquettes sur les interphones en 2006,

— le réglage de la porte principale de l’immeuble en 2009,

tous postes qui n’entrent pas dans les prévisions du décret pré-cité.

A partir du décompte établi par monsieur Y (page 24 de ses écritures) et en tenant compte de la somme de 13,60 € restituée au locataire le 3 septembre 2009, il convient de confirmer la décision du premier juge qui a limité à la somme de 154,73 € les prétentions de monsieur Y sur ce point.

Le jugement doit en conséquence être confirmé en toutes ses dispositions.

Sur les autres demandes

S’il ne peut être reproché à une partie de se méprendre sur l’étendue de ses droits, le renouvellement devant la cour de demandes manifestement excessives sur la base de plusieurs faits allégués aucunement établis, qui procèdent en réalité d’une critique – étrangère au présent litige- des modalités d’exécution de son mandat par l’agence gestionnaire du bien litigieux et qui ont été rejetées par le premier juge au terme d’une motivation précise et complète, caractérise un abus de droit.

Le préjudice en résultant pour les intimés consiste, indépendamment des frais exposés, tant dans les démarches et tracasseries nées de la procédure elle-même que dans des inquiétudes légitimes sur l’état d’esprit qui présidera à la poursuite de l’exécution du bail.

Il convient d’allouer à monsieur et madame X de ce chef la somme de 1 000 € à titre de dommages-intérêts.

L’équité commande enfin que la somme de 1 800 € soit accordée aux intimés en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés devant la cour.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne monsieur Y à payer à monsieur et madame X la somme de 1 000 € à titre de dommages-intérêts et celle de 1 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne monsieur Y aux dépens de l’instance d’appel ;

Accorde le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile à l’avocat représentant les intimés.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Charles LONNE, président et par Madame BOURGUEIL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le GREFFIER, Le PRÉSIDENT,