COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

11^e Chambre B

ARRÊT AU FOND

DU 08 OCTOBRE 2015

N° 2015/508

Rôle N° 14/19913

H X

SARL LES PRESSES DU MIDI

C/

B Y

H Y

L Y

Grosse délivrée

le :

à :

ME AC AD

SCP LATIL

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Cour de Cassation de PARIS en date du 09 Juillet 2014 enregistré au répertoire général sous le n° 993FS-P+B.

APPELANTS

Monsieur H X

né le XXX à XXX,

XXX

représenté par M^e Rachel AC-AD, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

et assisté par M^e Eric HOUILLOT, avocat au barreau de TOULON, plaidant

SARL LES PRESSES DU MIDI,

XXX

représenté par M^e Rachel AC-AD, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

et assisté par M^e Eric HOUILLOT, avocat au barreau de TOULON, plaidant

INTIMES

Monsieur B Z

né le XXX à XXX,

demeurant XXX – XXX

représenté par la SCP LATIL PENARROYA-LATIL, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

et assisté par M^e Dominique DE GASQUET, avocat au barreau de TOULON plaidant

Monsieur H Z

né le XXX à XXX

représenté par la SCP LATIL PENARROYA-LATIL, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

et assisté par M^e Dominique DE GASQUET, avocat au barreau de TOULON, plaidant

Monsieur L Z

né le XXX à XXX

représenté par la SCP LATIL PENARROYA-LATIL, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

et assisté par M^e Dominique DE GASQUET, avocat au barreau de TOULON, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 08 Septembre 2015 en audience publique. Conformément à l’article 785 du Code de Procédure Civile, Catherine COLENO, Présidente de Chambre a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M^me Catherine COLENO, Présidente de Chambre

M^me Françoise FILLIOUX, Conseiller

M^me Brigitte PELTIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me N O.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 08 Octobre 2015

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 08 Octobre 2015,

Signé par M^me Catherine COLENO, Présidente de Chambre et M^me N O, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

B, H et L Z (les consorts Z) bailleurs venant aux droits d’D Z, et M. H X preneurs sont en l’état d’un bail intitulé bail de location en date du 3 septembre 1980 portant sur une maison située XXX

Le preneur était autorisé à exercer dans les lieux toute activité professionnelle commerciale ou industrielle et à sous louer à toute personne physique ou morale à usage professionnel commercial industriel ou d’habitation.

Le preneur a fixé dans les lieux le siège social de la SARL les PRESSES du MIDI dont il est le gérant.

Par acte du 24 janvier 2007 le bailleur a fait délivrer un congé pour vente et les locataires ont saisi le tribunal de grande instance de Marseille afin d’entendre qualifier le bail de bail commercial et voir annuler le congé.

Par jugement du 17 janvier 2011 assorti de l’exécution provisoire le tribunal de grande instance a dit que le bail était un bail d’habitation validé le congé ordonné l’expulsion du preneur et fixé l’ indemnité d’occupation

le premier juge a relevé que le bail portait sur une maison d’habitation, que la commune intention des parties était de conclure un bail d’habitation et que l’utilisation à des fins commerciales n’était qu’une simple tolérance.

Par arrêt du 20 septembre 2012 la cour d’appel a confirmé la décision sauf en ce qu’elle a ordonné la remise des lieux en leur état primitif (demande qu’elle rejeté) et condamné le preneur au paiement de la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Par arrêt du 9 juillet 2014 la cour de cassation a cassé cet arrêt en toutes ses dispositions au visa des articles 1134 du code civil et L 145-1 du code de commerce en faisant grief à la cour d’avoir dénaturé les clause du bail où il était stipulé que le preneur pouvait exercer toute activité professionnelle industrielle et commerciale et qu’elle constatait qu’un fonds de commerce était exploité dans les lieux.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

M. H X et la SARL les PRESSES du MIDI ont saisi la cour de renvoi le 28 octobre 2014 et ont conclu le 5 août 2015 à l’infirmation de la décision déférée, au rejet des prétentions des consorts Z et demandent à la cour de dire que le bail dont il s’agit est un bail mixte soumis pour le tout au statut des baux, d’annuler le congé et de condamner les consorts Z à leur payer la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile .

Ils soutiennent que la nature mixte du bail résulte de ses clauses qui autorisent une activité commerciale dans les lieux en sus de l’habitation, ils font valoir que la SARL les PRESSES du MIDI est établie dans les lieux depuis le 1° décembre 1981 au rez de chaussée aménagé à cet effet et que les consorts Z ne tirent aucune conséquence de l’arrêt de cassation intervenu.

M. H X rappelle que le transfert du bail à son profit résulte d’un acte sous-seing privé du 21 juin 1997 par lequel l’auteur des consorts Z reconnaît que M. H X est devenu le seul preneur à la suite du divorce des époux X, et soutient enfin que le défaut d’immatriculation du preneur n’a pas d’effet sur la validité du bail et n’exempte pas le bailleur du formalisme du congé qui doit satisfaire aux dispositions de l’article L 145-9 du code de commerce ce qui n’est pas le cas du congé qui a été délivré.

Les consorts Z par conclusions déposées et signifiées le 16 juin 2015 conclut à la confirmation de la décision déférée et demandent à la cour de dire que le bail est bien un bail d’habitation, que M. H X faute d’être inscrit au registre du commerce et des sociétés ne peut prétendre au bénéfice d’un bail commercial, de valider le congé, d’ordonner l’expulsion de M. H X, d’ordonner la remise des lieux en leur état primitif à titre subsidiaire d’accorder un délai de trois mois à M. H X pour quitter les lieux et de condamner M. H X à leur payer la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils exposent qu’un bail commercial ne peut avoir une durée de trois ans, qu’il résulte du descriptif que les locaux sont des locaux d’habitation, que l’autorisation de sous louer prévoit une remise dans l’état primitif à l’issue du bail, ce qui conforte la destination d’habitation, que le bailleur n’a jamais été appelé à concourir à l’acte de sous location, qu’il n’est produit aucun acte de partage entre les époux X alors que le bail était au nom de Madame X et qu’enfin M. H X faute d’avoir la qualité de commerçant ne peut se prévaloir du statut des baux commerciaux.

Ils demandent le bénéfice du congé qu’ils estiment exempt de toute irrégularité.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 1° septembre 2015.

MOTIFS DE LA DECISION

Par note en délibéré régulièrement autorisée, les intimés ont confirmé que leur nom patronymique s’orthographiait bien Z.

Il convient donc de rectifier d’office la décision déférée et de dire que dans l’entête de la décision, le nom Y doit être remplacé par le nom Z.

Le bail initial a été conclu entre D Z et Solange X.

Le domicile conjugal des époux X était établi dans les lieux, et l’ordonnance de non conciliation du 10 septembre 1997 constate l’attribution au mari du domicile conjugal; par attestation du 21 décembre 1997 M. D Z atteste que le bail a été transféré à H X qui est le preneur et en assume seul toutes les obligations.

La qualité de preneur de M. A X désormais seul titulaire du bail est ainsi établie.

La destination du bail est celle que lui ont donné les parties.

En l’espèce le bail intitulé bail de location sans autre précision autorise en son article 7 le preneur à exercer dans les lieux toutes activités professionnelles commerciales ou industrielles et notamment toutes activités d’édition de publicité et d’impression et ou les utiliser à usage d’habitation.

Le preneur est également autorisé à sous louer à toute personne physiques ou morales à usage professionnel commercial ou industriel, ce qui est précisément le cas d’espèce, au bénéfice de la SARL les Presses du midi.

S’agissant d’une autorisation donnée en termes explicite, les consorts Z ne peuvent invoquer l’existence d’une simple tolérance.

Il en résulte indiscutablement qu’outre l’usage d’habitation un usage commercial avait été expressement envisagé par les parties, tant pour le preneur principal que pour le sous locataire, ce qui conduit à conclure à l’existence d’un bail mixte résultant de la commune intention des parties.

Le titulaire d’un bail mixte n’est pas tenu durant le bail d’utiliser les lieux à chacun des usages prévus par la convention des parties, et le bail mixte est commercial pour le tout quelque soit la part affectée à chacune des destinations.

Au surplus et en tout état de cause les lieux loués ont une utilisation commerciale effective par l’intermédiaire de la société commerciale les Presses du midi.

Il importe peu que le bailleur n’ait pas été appelé à concourir à l’acte de sous location, ce grief étant sans effet sur la qualification du bail résultant de l’analyse de ses clauses.

Pour faire échec à cette qualification commerciale, les consorts Z ne peuvent utilement invoquer l’absence d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés de M. X.

En effet l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés si elle conditionne le bénéfice du droit au renouvellement au terme du bail n’a pas d’incidence sur la validité du bail, en cours de contrat.

La requalification en bail commercial ayant pour effet l’application du statut des baux, la durée de 9 ans prévue à l’article L 145-4 du code de commerce s’impose nécessairement nonobstant les stipulations contractuelles.

Le bail étant commercial le congé relevait des dispositions de l’article L 145-9 du code de commerce et non de la loi du 6 juillet 1989, en sorte que le congé donné sur le fondement de l’article 15 de cette dernière loi est inopérant et doit être annulé.

Les consorts Z partie perdante seront condamnés aux dépens sans qu’il y ait lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

la Cour statuant contradictoirement

Rectifie d’office la décision déférée et dit que dans l’entête de la décision, le nom Y doit être remplacé par le nom Z

Au fond,

infirme la décision déférée et statuant à nouveau

dit que le bail liant les parties en date du 3 septembre 1980 est un bail mixte commercial et d’habitation soumis au statut des baux commerciaux

annule le congé pour vente délivré le 24 janvier 2007,

rejette les autres demandes

condamne les consorts Z aux entiers dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile au bénéfice de la SELARL GOBAILLE et AC-AD s’agissant des dépens d’appel

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT