COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30B

14^e chambre

ARRÊT N°

contradictoire

DU 28 MAI 2015

R.G. N° 14/04420

AFFAIRE :

SARL A.S.C.N

C/

Z X

…

Décision déférée à la cour : ordonnance rendue le 20 Mai 2014 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° RG : 14/00747

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Frédérique THUILLEZ

M^e Stéphanie FOULON-BELLONY

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT HUIT MAI DEUX MILLE QUINZE,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SARL A.S.C.N prise en la personne de son représentant légal

N° SIRET : 448 054 452

XXX

XXX

Représentée par M^e Frédérique THUILLEZ, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire 513

assistée de M^e Nicolas PINTO, avocat au barreau de PARIS

APPELANTE

****************

Monsieur Z X

né le XXX en ALGÉRIE

de nationalité française

XXX

XXX

Représenté par M^e Stéphanie FOULON-BELLONY, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE, vestiaire 754

Madame B-C D épouse X

née le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

XXX

Représentée par M^e Stéphanie FOULON-BELLONY, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE, vestiaire 754

INTIMES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 13 Avril 2015 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Maïté GRISON-PASCAIL, conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jean-Michel SOMMER, président,

Madame Véronique CATRY, conseiller,

Madame Maïté GRISON-PASCAIL, conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Agnès B,

FAITS ET PROCÉDURE,

Par acte notarié du 14 février 2012, M. et M^me X ont consenti à la société ASCN un bail dérogatoire d’une durée de 23 mois, courant du 14 février 2012 au 14 janvier 2014, portant sur un local commercial situé XXX et 123 boulevard Voltaire à Asnières-sur-Seine (92).

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 29 novembre 2013, les bailleurs ont signifié à leur locataire qu’ils entendaient reprendre le local à la date du 14 janvier 2014.

La société ASCN ayant refusé de quitter les lieux à cette date en se prévalant d’un accord entre les parties sur la conclusion d’un bail commercial, M. et M^me X ont saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Nanterre afin d’obtenir l’expulsion de la société ASCN.

Par ordonnance du 20 mai 2014, le juge des référés a fait droit à la demande d’expulsion sous astreinte de 100 euros par jour de retard, huit jours après la signification de la décision, fixé le montant de l’indemnité d’occupation due par la société ASCN à compter du 14 janvier 2014 au montant payé si le bail dérogatoire avait continué à courir, débouté la société ASCN de 'ses demandes plus amples ou contraires', la condamnant au paiement d’une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

La société ASCN a relevé appel de cette décision par déclaration reçue le 11 juin 2014.

Elle a quitté les lieux le 1^er octobre 2014.

Dans ses conclusions du 25 mars 2015, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des moyens soulevés, elle demande à la cour de :

— dire et juger irrecevables les demandes formées par les époux X à l’encontre de la société Auto services voltaire qui n’a pas été attraite en la cause,

Vu les articles 808 et 809 du code de procédure civile, 1134 et 1709 et suivants du code civil, 565 et suivants du code de procédure civile,

— infirmer l’ordonnance déférée,

— dire et juger que les demandes des époux X se heurtent à une contestation sérieuse tenant à l’existence du titre d’occupation de la société ASCN dans les lieux loués,

— dire et juger que les époux X qui continuent à percevoir les loyers ne démontrent aucun préjudice ou trouble,

— en conséquence, les débouter de leurs prétentions et leur ordonner de restituer les clés du local, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, outre de rembourser la somme de 1 600 euros au titre du trop-perçu sur les loyers entre le mois de juillet et octobre 2014 ainsi que le dépôt de garantie de 35 000 euros sous astreinte de 200 euros par par jour de retard à compter du départ des lieux loués,

A titre subsidiaire,

— dire et juger que les époux X ont violé leur engagement contenu dans la promesse du 15 février 2012 de consentir un bail commercial à la société ASCN,

— condamner les époux X à payer à la société ASCN une provision de 15 000 euros au titre des dommages et intérêts stipulés à la promesse,

En tout état de cause,

— dire et juger qu’en tentant d’obtenir l’expulsion de la société ASCN à qui ils ont pourtant consenti un bail et une promesse de bail, les époux X ont commis un abus de droit,

— en conséquence, les condamner au paiement de la somme de 5 000 euros au titre des dommages et intérêts pour procédure abusive, outre d’une somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions du 10 avril 2015, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des moyens soulevés, M. et M^me X sollicitent, au visa de l’article 809 du code de procédure civile, en raison de l’existence d’un trouble manifestement illicite caractérisé par le maintien dans les lieux de la société ASCN et subsidiairement de l’absence de contestation sérieuse, la confirmation de l’ordonnance en toutes ses dispositions.

Sur les demandes reconventionnelles, ils demandent qu’il leur soit donné acte qu’ils n’ont formulé aucune demande directe contre la société Auto services voltaire qui n’avait donc pas à être attraite en la cause et au visa de l’article 564 du code de procédure civile, concluent à :

— l’irrecevabilité des demandes au titre de la violation de la promesse de bail, et en toute hypothèse à l’incompétence du juge des référés pour en connaître,

— l’irrecevabilité de la demande au titre du remboursement du dépôt de garantie, et subsidiairement, à l’incompétence du juge des référés dès lors qu’un compte entre les parties doit être établi.

M. et M^me X demandent à la cour de débouter la société ASCN de sa demande de restitution des clés et de remboursement de l’indemnité d’occupation, de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile, réclamant la somme de 3 500 euros de ce chef.

MOTIFS DE LA DÉCISION,

1- Sur l’irrecevabilité des demandes à l’égard de la société Auto services voltaire :

La cour constate qu’aucune demande n’est formulée par M. et M^me X à l’encontre de la société Auto services voltaire qui n’est pas dans la cause.

La fin de non recevoir soulevée par l’appelante est donc sans objet.

2- Sur l’occupation sans droit ni titre :

La demande de M. et M^me X est fondée sur les dispositions de l’article 809 du code de procédure civile, qui dispose que :

— le juge des référés peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite,

— ou, lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation.

M. et M^me X qui estiment que la société ASCN est devenue occupante sans droit ni titre à compter du 14 janvier 2014 invoquent à titre principal l’existence d’un trouble manifestement illicite, et subsidiairement, l’absence de contestation sérieuse.

La société ASCN se prévaut de la conclusion d’un bail commercial verbal ayant pris effet à l’issue du bail dérogatoire qui lui a été consenti, les parties s’étant accordées sur la chose et le prix.

Elle s’appuie notamment sur la promesse de bail souscrite par M. X dès le 15 février 2012 libellée comme suit :

'Je soussigné Monsieur X Z propriétaire des locaux sis au : XXX

Confirme par la présente

Qu’il sera signé un bail de 3.6.9

Aux conditions suivantes :

Si aucun incident durant cette période de 24 mois à savoir :

— paiements des loyers chaque mois par virement

— assurance des locaux

— aucune nuisance au voisinage ou toutes autres

M. X indemnisera la société XXX à XXX euros, s’il ne respecte pas son engagement'.

Cet acte sous seing privé comporte un ajout manuscrit fixant une condition supplémentaire, celle d’un loyer de 3 800 euros mensuel, le notaire, Maître Cywie, ayant certifié les signatures apposées.

Il résulte des échanges intervenus entre les parties à la fin de l’année 2013 que :

— le montant du loyer fixé dans la promesse de bail n’a jamais été évoqué entre les parties,

— une proposition de loyer a été formulée par le bailleur à hauteur de 3 100 euros TTC par mois par courriel du 14 novembre 2013, en réponse à l’offre faite par la société locataire de 2 400 euros,

— le 29 novembre 2013, le bailleur a signifié son refus d’une diminution du montant du loyer de 3 500 euros à 2 800 euros, manifestant son intention de reprendre les clés le 14 janvier 2014, intention réitérée par courrier du 6 janvier 2014,

— entre ces deux dates, les parties ont pris rendez-vous au garage le 10 décembre 2013, la société ASCN a confirmé son accord pour un loyer de 3 100 euros dans la perspective de 'la signature d’un nouveau bail', par lettre recommandée avec accusé de réception du 13 décembre 2013, dûment réceptionné et signé par M. X, et un rendez-vous chez le notaire, Maître Cywie, a été proposé par le bailleur pour le 18 décembre 2013.

Il résulte de ces éléments que les parties ont effectivement entendu régulariser un accord en décembre 2013 et signer un nouveau bail, mais elles s’opposent sur l’objet de cet accord, la société ASCN prétendant qu’il portait sur la conclusion d’un bail commercial conformément à l’engagement pris par M. X le 15 février 2012, et les bailleurs soutenant que les discussions menées entre les parties visaient à la régularisation d’un bail dérogatoire au profit d’une société nouvellement créée par le gérant de la société ASCN, la société Auto services voltaire, à sa demande.

Si les échanges de courriels extrêmement limités ne font jamais mention de la création d’une nouvelle société, la cour ne peut que constater, comme l’a relevé le premier juge, que les statuts de cette société nouvelle ont cependant été établis le 30 décembre 2013 et enregistrés le 31 décembre suivant, et que le notaire, Maître Cywie, dont la force probante de l’attestation établie le 21 janvier 2014 n’est pas contestable, confirme avoir été sollicité pour rédiger un bail dérogatoire au profit d’une société Auto services voltaire, en précisant qu’aucune demande ne lui a été faite pour établir un bail commercial.

En l’absence de tout contrat écrit, la société ASCN ne peut prétendre être titulaire d’un bail commercial depuis l’expiration du bail dérogatoire qui lui a été consenti en 2012, en se prévalant d’un accord des parties sur la chose et le prix, alors que cet accord n’est pas conforme à la promesse de bail commercial signée le 15 février 2012 par M. X quant au montant du loyer mensuel, et que les éléments du dossier démontrent en réalité que les négociations ont porté sur la signature d’un bail dérogatoire au profit d’une société nouvellement créée.

Cette revendication portant sur l’existence d’un bail commercial ne constitue pas plus une contestation suffisamment sérieuse pour faire échec aux pouvoirs du juge des référés, la société ASCN n’apportant en réalité aucun argument convaincant pour justifier des diligences accomplies

en vue de la création de la société Auto services voltaire destinée à poursuivre l’exploitation du garage dans les locaux loués par la société ASCN, peu important que cette société n’ait finalement jamais été immatriculée.

Il est tout aussi indifférent de s’attacher au défaut d’intérêt que pouvait avoir le gérant de la société ASCN de créer une nouvelle société ayant le même objet social pour continuer d’exploiter les lieux donnés à bail.

Enfin, la société ASCN ne peut pas soutenir que la promesse de bail consentie en 2012 vaut bail commercial, en l’absence d’accord sur le prix fixé dans l’acte à 3 800 euros par mois, acte dont elle n’a jamais réclamé l’exécution de manière expresse, ou encore revendiquer son maintien dans les lieux sur la base de cette promesse, qui l’obligerait simplement à s’acquitter d’un complément de loyer.

En conséquence, c’est à juste titre que le premier juge, ayant considéré que la société ASCN était devenue occupante sans droit ni titre à compter du 14 janvier 2014, a ordonné l’expulsion de la société locataire et fixé le montant de l’indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux.

La société ASCN ayant libéré les locaux à la date du 1^er octobre 2014, il n’y a pas lieu de confirmer la mesure d’expulsion qui a été ordonnée pour mettre fin au trouble manifestement illicite subi par les bailleurs à raison du maintien dans les lieux de la société ASCN à l’expiration du bail dérogatoire.

La demande de restitution des clés présentée par l’appelante est dépourvue d’objet.

3 – Sur l’indemnité d’occupation :

L’indemnité d’occupation a été fixée par le juge des référés au montant du loyer acquitté au cours du bail dérogatoire, soit 3 500 euros par mois, et rien ne justifie d’en réduire le montant au motif que le bailleur avait consenti à la conclusion d’un nouveau bail dérogatoire moyennant un loyer mensuel de 3 100 euros.

Il n’y a donc pas lieu d’accueillir la demande reconventionnelle de la société ASCN visant à obtenir la restitution du trop payé durant quatre mois.

4 – Sur la restitution du dépôt de garantie :

Les intimés soutiennent, au visa des articles 564 et 566 du code de procédure civile, que la demande visant à obtenir la restitution du dépôt de garantie est irrecevable, comme étant formulée pour la première fois en appel.

Cette demande s’analyse comme la conséquence de l’expiration du bail dérogatoire et de l’expulsion des locataires et doit être considérée comme recevable en vertu des textes précités.

Le bail stipule que le dépôt de garantie a vocation à être restitué par le propriétaire après déduction de toutes les sommes et indemnités que l’occupant pourrait lui devoir.

M. et M^me X s’opposent à toute restitution en faisant valoir que :

— la société ASCN a continué à payer un loyer minoré de 3 100 euros pendant quatre mois et reste redevable d’une somme de 1 600 euros,

— des dégradations ont été constatées lors de l’état des lieux de sortie,

— le dégazage de la cuve à huile n’a pas été réalisé et son coût est très élevé.

Les bailleurs ne justifient pas du paiement du loyer minoré, fermement contesté par la société ASCN.

Ils ne produisent aucun devis permettant d’apprécier le coût du dégazage.

Il résulte par ailleurs du procès-verbal de constat dressé le 1^er octobre 2014 que les installations électriques n’ont pu être vérifiées, l’électricité ayant été coupée, qu’une canalisation est bouchée, que les installations sanitaires sont sales et que les locaux sont d’une manière générale vétuste.

Le bail stipule que les locaux destinés aux réparations de voitures, pris à bail dans l’état où ils se trouvent au moment de l’entrée en jouissance du preneur, doivent être entretenus en bon état de réparations locatives et rendus 'de même’ à la fin de la convention.

A la lumière de ces seuls éléments, et en l’absence de toute évaluation des frais de remise en état susceptibles d’être mis à la charge de la société locataire, il sera fait droit partiellement à la demande en restitution du dépôt de garantie, à hauteur de la somme de 20 000 euros, sans qu’il y ait lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte.

5 – Sur la demande de dommages et intérêts fondée sur la promesse de bail :

La société ASCN réclame la condamnation des bailleurs à lui verser l’indemnité de 15 000 euros stipulée à la promesse de bail signée le 15 février 2012, se prévalant d’une violation des engagements pris par M. X.

Cette demande qui vise à obtenir l’exécution de la promesse de bail n’a pas été formulée devant le premier juge.

Elle doit être déclarée irrecevable en application des dispositions de l’article 564 du code de procédure civile.

6 – Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive :

Le caractère abusif du comportement du bailleur n’étant pas établi à la lumière des éléments précités, la demande de dommages et intérêts sera écartée.

Enfin aucune considération tirée de l’équité ne commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les parties seront déboutées de leurs demandes respectives de ce chef.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Constate que la société ASCN a restitué les locaux donnés à bail le 1^er octobre 2014 et que la mesure d’expulsion ordonnée n’a plus d’objet,

Confirme l’ordonnance rendue le 20 mai 2014 pour le surplus,

Constate qu’il n’est formulé aucune demande à l’encontre de la société Auto Services Voltaire et dit que la fin de non recevoir soulevée par la société ASCN est sans objet,

Déclare irrecevable la demande de la société ASCN en paiement de l’indemnité au titre de l’exécution de la promesse de bail signée le 15 février 2012,

Déclare recevable la demande de la société ASCN tendant à la restitution du dépôt de garantie,

Condamne M. et M^me X à restituer à la société ASCN partie du dépôt de garantie versé, soit la somme de 20 000 euros (vingt mille euros),

Dit n’y avoir lieu fixation d’une astreinte,

Déboute la société ASCN de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Déboute la société ASCN du surplus de ses prétentions,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que les dépens seront supportés par la société ASCN et pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Arrêt prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par Monsieur Jean-Michel SOMMER, président et par Madame Agnès B, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,