COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72C

4^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 14 DECEMBRE 2015

R.G. N° 13/07618

AFFAIRE :

SCI X

…

C/

SDC DU 147 RUE DU PRESIDENT WILSON A LEVALLOIS-PERRET (92300)

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 10 Octobre 2013 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° chambre : 8^e

N° RG : 11/14437

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Stéphane CHOUTEAU

M^e Martine DUPUIS

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LE QUATORZE DECEMBRE DEUX MILLE QUINZE,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SCI X

N° de Siret : 487 485 799 R.C.S. PARIS

Ayant son siège XXX

XXX

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par Maître Stéphane CHOUTEAU de l’ASSOCIATION AVOCALYS, avocat postulant du barreau de VERSAILLES, N° du dossier 001375 vestiaire : 620

ayant pour avocat plaidant Maître Laurent HAZAN, du barreau de PARIS, vestiaire : B 0508

Société Y 'SARL’ exerçant sous l’enseigne ANCORA

N° de Siret : 498 228 667 R.C.S. NANTERRE

Ayant son siège XXX

92300 LEVALLOIS-PERRET

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par Maître Stéphane CHOUTEAU de l’ASSOCIATION AVOCALYS, avocat postulant du barreau de VERSAILLES, N° du dossier 001375 vestiaire : 620

ayant pour avocat plaidant Maître M-Charles BENSUSSAN, du barreau de PARIS, vestiaire : C 0372

APPELANTES

****************

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU 147 RUE DU PRESIDENT WILSON A LEVALLOIS-PERRET (92300), représenté par son syndic la société OLLIADE 'SARL’ Nom commercial OLLIADE GESTION

N° de Siret : 507 801 488 RCS NANTERRE

Ayant son siège XXX

XXX

elle-même prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représenté par Maître Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, avocat postulant du barreau de VERSAILLES, N° du dossier 1352639 vestiaire : 625

plaidant par Maître Vincent LOIR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :

E 0874

INTIME

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 26 Octobre 2015, Madame Michèle TIMBERT, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Madame Michèle TIMBERT, Président,

Madame Anna MANES, Conseiller,

Madame Sylvie DAUNIS, Conseiller,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : M^me I J

************

FAITS ET PROCEDURE,

La société civile immobilière X, propriétaire depuis 2007 du lot n°2 situé au rez-de-chaussée de l’immeuble du XXX à LEVALLOIS-PERRET (Hauts-de-Seine), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, a donné ce lot à bail commercial à la société Y qui exerce sous l’enseigne 'ANCORA’ une activité de pizzeria.

Le 26 mai 2009, l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble a, en particulier, autorisé la SCI X à installer un store.

Soutenant que les conditions posées par l’assemblée générale n’ont pas été respectées pour l’installation du store et que l’activité de restauration exercée par son locataire, la société Y, était contraire aux stipulations du règlement de copropriété, le syndicat des copropriétaires de cet immeuble a fait assigner, suivant exploits des 24 et 28 novembre 2011, les sociétés X et Y devant le tribunal de grande instance de NANTERRE, qui, par jugement contradictoire rendu le 10 octobre 2013, a :

— CONDAMNÉ in solidum la SCI X et la SARL Y à déposer le store installé sur

la façade de l’immeuble situé XXX à LEVALLOIS-PERRET (92) et à remettre cette façade dans son état antérieur, dans un délai de quatre mois à compter de la signification de la présente décision et, passé ce délai, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, ladite astreinte ayant vocation à courir sur une période de six mois, à l’issue de laquelle il pourra être de nouveau dit droit,

— REJETÉ la fin de non-recevoir tirée de la prescription de la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble XXX à LE VALLOIS-PERRET

(92) tendant à faire cesser une activité de cuisine sur place exercée au sein du lot n° 2 ;

— CONDAMNÉ in solidum la SARL Y et la SCI X à cesser ou faire cesser l’activité de cuisine sur place exercée par la SARL Y dans le lot n° 2 de l’immeuble

XXX à LEVALLOIS-PERRET (92), dans un délai de quatre

mois à compter de la signification de la présente décision et passé ce délai, sous astreinte de

1.000 euros par jour de retard, ladite astreinte ayant vocation à courir sur une période de

quatre mois, à l’issue de laquelle il pourra être de nouveau dit droit ;

— CONDAMNÉ in solidum la SARL Y et la SCI X à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble XXX à LEVALLOIS-PERRET

(92) la somme de 4.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— DÉBOUTÉ les parties du surplus de leurs demandes ;

— ORDONNÉ l’exécution provisoire de cette décision ;

— CONDAMNÉ in solidum la SCI X et la SARL Y aux dépens.

Le 16 octobre 2013, la SCI X et la SARL Y ont interjeté appel de cette décision à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

Dans ses dernières conclusions en date du 13 mai 2015, la SCI X demande à la

Cour de :

— INFIRMER en toutes ses dispositions le jugement du 10 octobre 2013 du tribunal de grande instance de Nanterre,

Et statuant à nouveau,

— DÉBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 14XXX à Levallois-Perret (92) de toutes ses demandes, fins et conclusions.

— DIRE ET JUGER que :

* l’activité de restaurant avec cuisine sur place est continue depuis 1999 dans ses locaux, et antérieure au règlement de copropriété,

* le règlement de copropriété n’a pas d’effet rétroactif et qu’il ne saurait en conséquence porter atteinte à une situation de fait existant avant son établissement sans porter atteinte aux droits acquis antérieurement à son application,

* le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que l’activité exercée par la société Y dans l’immeuble contrevienne au règlement sanitaire départemental ou compromette la sécurité de ses occupants,

* le règlement de copropriété lui est inopposable et à son locataire concernant l’activité de cuisine sur place,

— DÉBOUTER le syndicat des copropriétaires de ses demandes,

— DIRE ET JUGER que :

* la disposition litigieuse du règlement de copropriété interdisant la cuisine sur place viole l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 dans la mesure où, en portant atteinte à une situation de fait existant avant son établissement, à savoir l’activité de cuisine sur place, elle porte atteinte aux droits acquis antérieurement à son application,

En conséquence,

* la clause litigieuse du règlement de copropriété interdisant l’activité de cuisine sera réputée non écrite,

— DÉBOUTER le syndicat des copropriétaires de ses demandes,

— DIRE ET JUGER que :

* le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que la pose du store a été faite en violation des dispositions du règlement de copropriété et des résolutions prises par l’assemblée des copropriétaires,

En conséquence,

— DÉBOUTER le syndicat des copropriétaires de ses demandes,

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions en date du 12 mai 2015, la SARL Y demande à la cour de :

— INFIRMER en toutes ses dispositions le jugement du 10 octobre 2013 du tribunal de grande instance de Nanterre,

Et statuant à nouveau,

— DIRE prescrites les demandes du Syndic,

— DIRE non écrite la stipulation du règlement de copropriété interdisant la cuisine sur place,

— DIRE qu’elle n’a pas méconnu ses obligations s’agissant des stores,

— DÉBOUTER le Syndicat des copropriétaires du 14XXX de toutes ses

demandes,

— CONDAMNER le Syndicat à payer à chaque défendeur, la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du 14XXX aux entiers

dépens dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions en date du 27 avril 2015, le syndicat des copropriétaires du 14 XXX à LEVALLOIS-PERRET (Hauts-de-Seine) demande à la cour, au visa de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, des dispositions de l’article 1147 du code civil, des dispositions des articles L 131-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, de :

— Le DIRE recevable et bien fondé en ses écritures,

Y faisant droit.

— DÉBOUTER les sociétés X et Y de toutes leurs fins demandes et prétentions ;

— CONFIRMER le jugement du 10 octobre 2013 en ce qu’il a :

* Condamné in solidum la SCI X et la SARL Y à déposer le store installé sur la façade de l’immeuble du 14XXX à Levallois-Perret (92) et à remettre cette façade dans son état antérieur, dans un délai de quatre mois à compter de la

signification de la présente décision et, passé ce délai, sous astreinte de 500 euros par jour

de retard, ladite astreinte ayant vocation à courir sur une période de six mois, à l’issue de

laquelle il pourra être de nouveau dit droit ;

* Rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de la demande du syndicat des

copropriétaires de l’immeuble XXX à Levallois-Perret (92) tendant à faire cesser toute activité de cuisine sur place exercée au sein du lot n° 2,

* Condamné in solidum la SARL Y et la SCI X à cesser ou faire cesser l’activité de cuisine sur place exercée par la SARL Y dans le lot n° 2 de l’immeuble du 14XXX à Levallois-Perret (92), dans un délai de quatre mois à compter de la signification de la présente décision et, passé ce délai, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard, ladite astreinte ayant vocation à courir sur une période de quatre mois, à l’issue de laquelle il pourra être de nouveau dit droit ;

* Condamné in solidum la SARL Y et la SCI X à lui payer la somme de 4.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

* Condamné in solidum la SCI X et la SARL Y aux dépens,

— INFIRMER le jugement du 10 octobre 2013 en ce qu’il l’a :

* Débouté du surplus de ses demandes,

Statuant à nouveau :

— CONDAMNER la société Y à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— CONDAMNER solidairement la société X et la société Y à lui payer la somme

de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

— DIRE que les dépens pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 6 octobre 2015.

'''''

MOYENS ET MOTIVATION

La recevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires

Les sociétés Y et X font grief au jugement de retenir que l’action du syndicat des copropriétaires n’est pas prescrite en prenant comme point de départ la mise en copropriété de l’immeuble en 2004 sans tenir compte de la situation préexistante depuis 1999, date à compter de laquelle cette activité de cuisine était exercée dans les locaux.

Elles en concluent que, au moment de l’introduction de cette action en justice, soit en novembre 2011, le syndicat des copropriétaires était forclos.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la confirmation du jugement de ce chef.

Il est clair que l’action du syndicat des copropriétaires est fondée sur la violation du règlement de copropriété. Dès lors, conformément aux dispositions de l’article 42, alinéa 1^er, de la loi du 10 juillet 1965, cette action se prescrit par un délai de dix ans.

Les parties s’accordent sur le délai de prescription, mais s’oppose sur le point de départ de celui-ci.

Dès lors que l’action litigieuse est fondée sur la violation du règlement de copropriété, le délai court à partir du jour où la violation est commise. Or, le règlement de copropriété ayant été adopté le 22 novembre 2004, date à laquelle l’immeuble litigieux a été mis en copropriété, la violation de celui-ci ne peut avoir eu lieu antérieurement à son existence de sorte que les premiers juges ont exactement retenu que le point de départ de la prescription devait être fixé à cette date, soit le 22 novembre 2004. En outre, comme les premiers juges l’ont relevé, les appelantes ne démontrent pas que la mise en copropriété de l’immeuble litigieux remonterait à 1999 et cette preuve n’est toujours pas rapportée devant cette cour. Il nous faut donc conclure que le syndicat des copropriétaires disposait d’un délai de dix ans pour agir qui débutait en 2004 pour expirer en 2014.

Par conséquent, en assignant les sociétés Y et X en novembre 2011, l’action du syndicat des copropriétaires est bien recevable.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

L’activité de cuisine sur place

La société Y fait valoir que la clause du règlement de copropriété est ambigüe et ne permet pas l’interdiction de cuisiner sur place, mais qu’elle doit être lue comme interdisant les seules activités qui nuiraient à la sécurité et à la tranquillité de l’immeuble. Or, en l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas la réalité d’odeurs ou de bruits générés par l’activité de cette pizzeria.

Les sociétés X et Y prétendent en outre que si la cour devait confirmer l’interprétation faite par les premiers juges, elle ne pourrait que déclarer l’action du syndicat des copropriétaires prescrite en raison de l’existence de l’activité de cuisine dans les locaux bien avant l’adoption du règlement de copropriété. A cet égard, elles font valoir, en particulier, que cette existence est justifiée par :

* la présence d’une bouche d’extraction dont la copropriété ne pouvait ignorer l’existence et qui n’a pu être posée sans son autorisation,

* le syndic reconnaît dans sa lettre du 29 juillet 2010 (pièce 30) qu’avant la société Y le précédent locataire exploitait déjà un restaurant,

* le procès-verbal en date du 13 avril 2011 de M^e LODIEU, huissier de justice,

* depuis la mise en copropriété, l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas adopté de résolution visant à interdire l’activité de cuisine sur place,

* dans sa lettre du 14 février 2011, le syndic lui demandait de confirmer que l’installation du restaurant avait été effectuée en conformité avec la réglementation applicable et les autorisations de l’assemblée générale de copropriétaires et de voirie octroyée par la mairie, ce qui démontrait bien que la copropriété n’était pas hostile à cette activité de cuisine sur place,

* dans sa lettre du 28 avril 2011, leur conseil écrivait au syndic que cette activité existait depuis plus de 10 ans sans être contredit (pièce 1),

* de nombreuses attestations confirment l’existence depuis 1999 de cette activité de cuisine sur place, donc bien avant l’adoption du règlement de copropriété litigieux (pièce 8 du gérant de la société FB PROD ; 4 à 6 puis 8 à 24) ainsi que l’absence de nuisances en bruit ou en odeur générées par l’activité litigieuse.

Se fondant sur les dispositions des articles 8 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, les sociétés X et Y sollicitent en outre que soit déclarée non écrite la clause du règlement de copropriété qui interdirait la cuisine sur place.

En effet, selon elles, à supposer que la clause du règlement de copropriété litigieuse interdise l’activité de cuisine dans le local en cause, elle violerait manifestement les dispositions de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 puisqu’elle porterait atteinte à une situation de fait existant avant son établissement et donc aux droits des propriétaires acquis antérieurement à son application.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la confirmation du jugement et rétorque que :

* les appelantes ne démontrent pas, par leurs productions, que l’activité de cuisine sur place préexistait à la mise en copropriété de l’immeuble ;

* les baux commerciaux ainsi que les actes de cession de fonds de commerce versés aux débats stipulent que les activités exercées dans ces locaux excluent la possibilité de cuisiner sur place,

* si tant est qu’une activité de cuisine sur place ait été exercée, elle l’aurait été en infraction avec le règlement de copropriété et les baux conclus,

* les clauses de l’acte de cession du fonds de commerce du 20 avril 2004 mentionnaient que le bail cédé interdisait au locataire de cuisiner sur place,

* les appelantes ne versent pas aux débats les baux litigieux malgré la sommation faite par le syndicat des copropriétaires aux appelantes (pièce 14),

* cette attitude confirme qu’elles tentent de cacher le caractère illicite d’une telle activité,

* la description des lots contenue dans le règlement de copropriété démontre que le lot n° 2 litigieux est dépourvu de cuisine ce qui accrédite sa thèse selon laquelle cette activité de cuisine sur place n’existait pas et que la société Y est bien à l’origine de l’exercice d’une telle activité, illicite,

* la première assemblée générale des copropriétaires s’est tenue le 21 février 2006 pour se prononcer sur les comptes couvrant la période du 1^er janvier au 31 décembre 2005, soit pour la première année d’exercice de la copropriété au cours de laquelle le syndicat des copropriétaires a été constitué (première vente), de sorte que c’est de manière erronée que les appelantes indiquent que le syndicat des copropriétaires omet de verser aux débats l’ensemble des assemblées générales dont celles démontrant que l’activité de cuisine sur place aurait été autorisée.

Le syndicat des copropriétaires soutient que cette cour ne saurait réputer non écrite la clause du règlement de copropriété interdisant l’exercice d’une activité de cuisine sur place parce que :

* la société Y et la société X ne démontrent pas que cette activité préexistait à l’instauration d’un règlement de copropriété,

* l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 permet l’encadrement des droits des copropriétaires afin de préserver la destination de l’immeuble,

* en l’espèce, l’activité de cuisine a été interdite parce qu’aucune cuisine dotée d’un système d’extraction n’a été créée dans les locaux commerciaux du rez-de-chaussée lors de la construction de l’immeuble,

* la société X n’est propriétaire du lot n° 2 que depuis 2007 soit après l’instauration du règlement de copropriété, elle ne peut en conséquence revendiquer un quelconque droit acquis à faire de la cuisine dans les lieux,

* la société Y a quant à elle acquis le fonds litigieux de la société 2.M qui disposait d’un bail autorisant 'l’activité de traiteur, vente de plats et produits à emporter ou à consommer sur place à l’exclusion de toute activité de restaurant ou de cuisine sur place',

* elle ne peut avoir plus de droit que son auteur et c’est donc à tort que la société X revendique un droit à exploiter une activité de restauration dans les lieux, antérieure à l’établissement du règlement de copropriété,

* des copropriétaires se sont plaints des nuisances générées par cette activité (pièce 6).

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L’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes.

L’alinéa 2 de cette même disposition précise que le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

L’article 43 de cette loi indique, en particulier, que toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites.

Le règlement de copropriété litigieux précise, s’agissant de sa destination, que 'l’immeuble est destiné à usage mixte : habitation et professionnel à l’exception des rez-de-chaussée réservés exclusivement à l’exercice d’activités commerciales…, artisanales ou libérales tant sous forme individuelle que sous forme sociétaire.

L’exercice de ces activités et ses conséquences ne devront pas causer des troubles anormaux de voisinage ni générer de risques aux autres occupants tant du bâtiment concerné que des bâtiments voisins. Les locaux pourront être utilisés pour l’exercice de n’importe quel commerce à condition que l’activité exercée sur place ne consiste pas à effectuer de la cuisine sur place et (ou) ne nuise pas à la sécurité et à la tranquillité de l’immeuble et de ses occupants, notamment par le bruit qui serait produit ou les odeurs qui seraient dégagées…'.

Il est constant que l’immeuble comporte 307 lots situés dans un bâtiment unique et que l’activité litigieuse est exercée dans le lot n° 2 situé au rez-de-chaussée du bâtiment à droite de l’entrée de l’immeuble côté XXX à LEVALLOIS-PERRET (Hauts-de-Seine).

Il est patent que la clause litigieuse du règlement de copropriété fait cohabiter, dans la même phrase, les deux conjonctions 'et’ 'ou', ce qui ne respecte pas une syntaxe rigoureuse puisque ces deux conjonctions expriment chacune une idée différente, la première imposant en effet le respect de conditions cumulatives alors que la seconde autorisant une alternative. Cependant, rédigée de la sorte, en juxtaposant les deux conjonctions 'et (ou)', la seconde entre parenthèses, cette phrase doit être comprise comme permettant une alternative 'et/ou’ ce qui est certes redondant par rapport au simple 'ou', mais qui autorise indubitablement l’alternative et exprime de ce fait une idée cohérente. Ainsi, cette clause interdit soit l’exercice d’une activité de cuisine sur place, soit l’exercice d’une activité nuisible à la sécurité et à la tranquillité de l’immeuble et de ses occupants. Une illustration des nuisances non tolérées est donnée par l’exemple du bruit ou des odeurs.

Il nous faut donc conclure que la clause litigieuse limite l’exercice des activités commerciales en ce qu’elle interdit celles qui causeraient un trouble anormal de voisinage, nuiraient à la sécurité et à la tranquillité des occupants ou qui consisteraient à effectuer de la cuisine sur place, la possibilité de cumuler ces différentes conditions étant bien entendu interdite.

Il est constant que la société Y est en infraction avec cette clause du règlement de copropriété puisqu’elle exerce une activité de restauration en effectuant de la cuisine sur place.

Il est certes établi par les productions et la procédure que l’activité de 'cuisine sur place’ a été exercée dans les locaux litigieux depuis au moins dix années comme le relatent, en particulier, M. K L, M. M-T U V, M. M-N O, M^me A B, le gérant de la société 2.M. pour le restaurant 'La Place', M. Z, M^me C D, M^me E F, M^me P Q-R, M^me G H.

Cependant, contrairement à ce que soutiennent les sociétés Y et X, la lettre du syndic en date du 14 février 2011, par laquelle il leur demande de confirmer que l’installation du restaurant avait été effectuée en conformité avec la réglementation applicable et les autorisations de l’assemblée générale de copropriétaires et de voirie octroyée par la mairie ne démontre nullement que le syndicat des copropriétaires n’était pas hostile à cette activité de cuisine sur place, mais seulement qu’il entendait vérifier que les appelantes exerçaient l’activité litigieuse de manière régulière.

Cette lettre est, au demeurant, en parfaite cohérence avec l’action du syndicat des copropriétaires. En effet, dans une lettre précédente en date du 29 juillet 2010, le syndic rappelait à la société X, en particulier, que l’activité exercée dans les locaux donnés à bail était contraire au règlement de copropriété en ce que la société Y effectuait de la cuisine sur place. Il demandait au bailleur de faire respecter les clauses du règlement de copropriété et la réglementation en vigueur, en particulier l’interdiction de cuisiner sur place, au besoin par la résiliation du bail.

De même, dans cette même logique, le syndicat des copropriétaires a délivré une sommation de communiquer le bail commercial conclu entre la société Y et la société X (pièce 14).

Il est constant que les sociétés Y et X ne se sont pas exécutées, qu’elles n’ont pas produit le bail et n’ont pas démontré qu’elles bénéficiaient du droit d’exercer une telle activité dans ces locaux, droit préexistant à la rédaction du règlement de copropriété. L’extrait Kbis de la société 2.M. versé aux débats par elles détermine uniquement l’objet social de cette société pas que le bail lui permet l’exercice de l’activité litigieuse.

En revanche, le syndicat des copropriétaires verse aux débats la copie de l’acte de cession entre la société PACIFIC et la société 2.M. par lequel il est clairement stipulé que 'le bail autorise l’activité de traiteur, vente de plats et produits à emporter ou à consommer sur place à l’exclusion de toute activité de restaurant ou de cuisine sur place'. Il est établi (pièce 9 de la société X) que la société 2.M. a cédé son fonds de commerce à la société Y en 2007, mais il n’est pas démontré que la société 2.M. a obtenu le droit de cuisiner sur place et l’a cédé à la société Y. Dès lors, contrairement à ce que les sociétés Y et X soutiennent, elles ne justifient pas d’un droit acquis à l’exercice de cette activité qu’elles tiendraient de leurs auteurs ou d’une décision de l’assemblée générale des copropriétaires. Les procès-verbaux des différentes assemblées générales qui se sont tenues à compter de l’entrée en vigueur du règlement de copropriété ne le démentent pas.

Il découle de ce qui précède que c’est à bon droit que les premiers juges ont condamné in solidum, les sociétés Y et X à cesser ou faire cesser l’activité de cuisine sur place, celle-ci contrevenant aux stipulations du règlement de copropriété.

Par voie de conséquence, la demande des sociétés Y et X de voir réputer la clause litigieuse non écrite, puisque, selon elles, le règlement de copropriété ne pouvait ni interdire ce qui a été autorisé préalablement ni restreindre les droits acquis des propriétaires, n’est pas justifiée. Elle ne sera pas accueillie.

Le jugement sera dès lors confirmé de ces chefs.

Le store

Les sociétés X et Y font valoir qu’elles ont exécuté cette partie du jugement qui les condamnait à déposer le store installé en façade, comme en atteste M^e QUILLET, huissier de justice, par procès-verbal du 27 janvier 2014. Elles en demandent toutefois l’infirmation puisque, selon elles, cette installation est conforme aux prescriptions de la résolution 19-1 adoptée à l’occasion de l’assemblée générale du 26 mai 2009.

Elles soutiennent au surplus que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que le store était posé sur la façade de l’immeuble.

Elles prétendent enfin que le règlement de copropriété autorisait la pose de ce store dans de telles conditions puisque la seule restriction à celle-ci concerne la teinte et la forme.

Le syndicat des copropriétaires rétorque que les copropriétaires doivent respecter les décisions des assemblées générales et qu’en l’espèce, l’assemblée générale du 26 mai 2009 prévoyait expressément l’installation d’un store banne 'sous la dalle du 1^er étage'. Il soutient qu’il est démontré par les photographies prises par l’huissier de justice selon procès-verbal de constat dressé le 1^er février 2011 que le store a été installé sur la façade de l’immeuble et non sous dalle du 1^er étage comme l’avait préconisé l’assemblée générale des copropriétaires et que la terrasse du restaurant ANCORA était bâchée en violation de l’interdiction posée par l’assemblée générale des copropriétaires.

S’agissant des bâches verticales, il relève que l’assemblée générale a interdit l’installation de ces bâches verticales fixées au store permettant de clore la terrasse et que dès lors peu importait qu’elles soient relevées ou baissées en fonction des constatations des huissiers de justice instrumentant.

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L’assemblée générale des copropriétaires du 26 mai 2009 a, à sa demande, autorisé la société X, aux termes d’une résolution 19-1, 'À installer un store banne manuel rayé beige et marron d’une taille maximum de la largueur de la vitrine et d’une profondeur maximum de 2,5 mètres et de l’installer sous la dalle du 1^er étage sur son lot dans les conditions prévues par le règlement de copropriété sous les conditions suivantes :

— Les travaux soient exécutés aux frais exclusifs du propriétaire réalisant les travaux,

— Que la société X s’engage à assurer le bon entretien de l’installation,

— la société X sera responsable de tous dommages causés aux parties communes lors de l’installation dudit store et devra procéder aux réparations des dommages dans un délai maximum d’un mois à compter de la notification au propriétaire des désordres.

L’assemblée générale précise qu’il ne s’agit en aucun cas d’une autorisation permettant de clore la terrasse et refuse également l’installation de bâches verticales fixées au store qui permettrait de clore la terrasse'.

Il n’est ni soutenu ni justifié que cette résolution a été attaquée ou annulée ultérieurement à son adoption de sorte qu’elle s’impose.

Il est clair que, par cette résolution, la société X a été autorisée à installer un store banne sous la dalle du 1^er étage, sur son lot, et qu’il lui a été interdit d’installer des bâches verticales permettant de clore la terrasse.

Il résulte des constats d’huissier de justice versés aux débats, en date des 1^er février 2011 et 13 avril 2011, d’une part que le store roulant de la terrasse litigieuse a été fixé sur la pierre de la façade de l’immeuble et non sous la dalle du 1^er étage, sur le lot de la société X, et, d’autre part, que des bâches verticales ont été installées permettant de clore la terrasse. Il est dès lors établi que la société X n’a pas respecté les prescriptions de la résolution 19-1 litigieuse.

C’est donc exactement que les premiers juges ont condamnés in solidum les sociétés Y et X à déposer le store litigieux et à remettre cette façade dans son état antérieur.

Le jugement sera en conséquence confirmé de ce chef.

L’appel incident du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires fait grief au jugement de rejeter sa demande de dommages et intérêts en raison de la résistance abusive des sociétés Y et X. En effet, selon lui, malgré les plaintes des copropriétaires, elle a persisté à exercer son activité en toute illégalité dans l’immeuble. Un tel comportement justifie sa condamnation à lui verser la somme de 5.000 €.

Force est de constater que le syndicat des copropriétaires ne verse pas aux débats aucune plainte de copropriétaires motivée par l’exercice de cette activité (bruits, odeurs, activité de cuisine sur place). La seule plainte concerne une main courante du gardien en raison d’insultes subies par ce dernier à la suite de sa demande de déplacer une voiture qui gênait le public. En outre, il est patent que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas l’existence du préjudice qu’il invoque.

C’est dès lors exactement que les premiers juges ont rejeté la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

L’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il n’apparaît pas équitable d’allouer des sommes supplémentaires au syndicat des copropriétaires en cause d’appel.

Les sociétés Y et X qui succombent en l’ensemble de leurs prétentions seront condamnées aux dépens d’appel.

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile seront confirmées.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant contradictoirement,

CONFIRME le jugement,

Y ajoutant,

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE toutes autres demandes,

CONDAMNE in solidum la société Y et la société X aux dépens d’appel,

DIT qu’ils seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame Michèle TIMBERT, Président et par M^me MULOT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,