COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72A

4^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 03 MAI 2016

R.G. N° 14/08704

AFFAIRE :

M^me Y, C X

C/

SDC DE L’IMMEUBLE SITUÉ 25-27-29 RUE DES NOYERS & 27B ROUTE DE GARGES A SARCELLES (XXX

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 17 Juin 2014 par le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE

N° Chambre : 1^re

N° RG : 13/05454

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Sandrine MAIRESSE

SCP BUQUET- ROUSSEL-DE CARFORT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TROIS MAI DEUX MILLE SEIZE,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame Y, C X

née le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

XXX

représentée par Maître Sandrine MAIRESSE, avocat postulant et plaidant du barreau de PONTOISE vestiaire : 164

APPELANTE

****************

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SITUÉ 25-27-29 RUE DES NOYERS & 27B ROUTE DE GARGES A SARCELLES (XXX représenté par son administrateur provisoire Maître E Z

XXX

XXX

représenté par Maître Véronique BUQUET-ROUSSEL de la SCP BUQUET-ROUSSEL-DE CARFORT, avocat postulant du barreau de VERSAILLES, N° du dossier 9815 vestiaire : 462

ayant pour avocat plaidant Maître Marie-France GIRAUD, du barreau de PARIS, vestiaire : B 0727

INTIME

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 01 Mars 2016 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Anna MANES, conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Michèle TIMBERT, Président,

Madame Anna MANES, Conseiller,

Madame Sylvie DAUNIS, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Nathalie MULOT,

FAITS ET PROCEDURE,

M^me Y X est propriétaire des lots 28 et 68, représentant respectivement une cave en sous-sol et un appartement, dans l’immeuble dénommé 'XXX’ situé XXX à XXX-d’Oise) soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le syndicat des copropriétaires de cet immeuble l’a fait citer devant le tribunal de grande instance de Pontoise par acte d’huissier de justice en date du 17 juillet 2013 aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement, en particulier, de charges de copropriété impayées selon décompte en date du 15 avril 2013 de l’appel de provision du 3^e trimestre 2012 jusqu’à l’appel de fonds du 2^e trimestre 2013 outre les travaux dus au 2 avril 2011.

Par jugement réputé contradictoire du 17 juin 2014, le tribunal de grande instance de Pontoise a :

— CONDAMNÉ M^me X à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de :

* 10.963,30 € au titre des charges de copropriété impayées suivant décompte en date du 15 avril 2013 au titre de l’appel de provision du 3^e trimestre 2012 jusqu’à l’appel de fonds du 2^e trimestre 2013 outre les travaux dus au 2 avril 2011, ladite somme augmentée des intérêts au taux légal à compter du 17 juillet 2013, date de l’assignation,

* 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— REJETÉ la demande de dommages et intérêts présentée par le syndicat des copropriétaires,

— ORDONNÉ l’exécution provisoire du jugement,

— CONDAMNÉ M^me X aux dépens.

M^me X a interjeté appel de ce jugement le 4 décembre 2014.

Dans ses dernières conclusions du 19 janvier 2016, M^me X demande à cette cour de :

— LA RECEVOIR en son appel et la déclarer bien fondée,

— DÉBOUTER Maître Z de sa demande visant à écarter les pièces produites par elle,

— INFIRMER la décision dont appel,

Et statuant de nouveau,

A titre principal,

Constater que Maître Z n’a pas justifié de son mandat à agir depuis le 07 juin 2015,

En conséquence,

DIRE ET JUGER que le Syndicat des Copropriétaires n’est pas dûment représenté et de rejeter l’ensemble de ses pièces et conclusions.

A titre subsidiaire,

DÉBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier sis XXX et XXX et XXX à XXX, représenté par son administrateur provisoire, Maître E Z de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Vu les articles 62 et suivants du Décret du 17 mars 1967,

DÉBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de son appel de charges relatif aux travaux pris selon le procès-verbal du 15 mars 2011,

A titre subsidiaire,

Vu les dispositions de l’article 1244-1 du Code Civil,

LUI ACCORDER un délai de deux ans pour payer les sommes dues au Syndicat des Copropriétaires,

Dire et juger que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêts au taux légal,

En tout état de cause,

CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires à lui verser la somme de 3.000,00 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires aux entiers dépens, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Dans ses dernières conclusions du 9 février 2016, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé XXX, XXX et XXX à XXX- d’Oise) demande à cette cour, au visa de l’article 906 du code de procédure civile d’écarter des débats les pièces 1 à 7 visées par les conclusions de M^me Y, C X non communiquées,

DÉBOUTER M^me Y, C X de toutes ses demandes, fins et conclusions,

CONFIRMER le jugement rendu le 17 juin 2014 par le tribunal de grande instance de PONTOISE,

Y ajoutant,

CONDAMNER M^me Y, C X à lui payer les sommes de :

* 570,47 € au titre des charges courantes pour la période du 3^e trimestre 2013 au 2^e trimestre 2015 inclus selon décompte arrêté au 21/04/2015 avec intérêts de droit à compter de la date de signification des présentes conclusions,

* 3.000 € à titre de dommages intérêts pour trouble de trésorerie,

* 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

LA CONDAMNER en tous les dépens d’appel conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 16 février 2016.

'''''

MOTIVATION

Sur le défaut de qualité à agir de M^e Z

Contrairement à ce qu’affirme M^me X, M^e Z justifie par les pièces qu’il produit, que son mandat d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de la XXX à Sarcelles a été renouvelé par le président du tribunal de grande instance de PONTOISE par ordonnance en date du 10 juin 2015 pour une durée d’une année commençant à courir à compter du 7 juin 2015 de sorte que le moyen de M^me X n’est pas fondé.

Il est également justifié que cette ordonnance a été notifiée à M^me X laquelle a accusé réception de cet envoi le 13 juillet 2015 de sorte qu’elle ne peut prétendre être dans l’ignorance de cette décision.

Sur la communication des pièces de M^me X

Il résulte de la combinaison des articles 15, 906 et 908 du code de procédure civile que seule l’absence de conclusions dans le délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel est sanctionnée et qu’il appartient à la cour d’appel d’apprécier souverainement si les pièces ont été communiquées en temps utile.

Il est constant que les pièces de M^me X ont été communiquées le 19 janvier 2016. Afin de permettre au syndicat des copropriétaires de les examiner utilement, la date de la clôture prévue le 19 janvier 2016 a été reportée au 16 février 2016 de sorte que le grief de l’intimée est inopérant.

Les pièces ayant été communiquées en temps utile, il n’y avait pas lieu de les écarter.

Sur la violation des dispositions de l’article 62-9 du décret du 17 mars 1967

L’article 62-9 du décret du 17 mars 1967, dans sa rédaction applicable à la cause, précise que l’administrateur provisoire, ou le syndic si ce pouvoir lui est maintenu, adresse copie aux copropriétaires de la ou des décisions prises et joint, s’il y a lieu, l’appel de fonds correspondant.

Cette disposition n’oblige donc pas l’administrateur provisoire à notifier les décisions, mais seulement à les adresser aux copropriétaires.

En l’espèce, contrairement à ce qu’allègue M^me X, il résulte des pièces produites, en particulier de l’arrêt rendu par la cour d’appel de VERSAILLES le 9 juillet 2014 (pièce 34) et des autres productions (en particulier la pièce 42 qui contient le rapport en date du 3 juin 2015 émanant de l’administrateur provisoire et la preuve de sa notification aux copropriétaires) que M^e Z a régulièrement adressé à M^me X comme aux autres copropriétaires copie de ses décisions et procédé à la notification du rapport prévu à l’article 62-12 du décret du 17 mars 1967.

En outre, contrairement à ce qu’elle affirme, la cour d’appel de VERSAILLES dans son arrêt du 9 juillet 2014 n’a pas accueilli les demandes des copropriétaires qui sollicitaient, en particulier, l’infirmation de l’ordonnance du 17 octobre 2003 désignant M^e Z ès qualités d’administrateur provisoire de la copropriété et lui attribuant tous les pouvoirs du syndic et tous les pouvoirs de l’assemblée générale des copropriétaires à l’exception de ceux prévus au a) et b) de l’article 26, et du conseil syndical. Au contraire, alors que les copropriétaires, dont M^me X, sollicitaient outre l’infirmation de l’ordonnance susvisée, la constatation de la défaillance de M^e Z dans l’exécution de sa mission d’administrateur provisoire, qu’il soit mis fin à cette mission et ordonné la désignation d’un nouvel administrateur, la cour d’appel de VERSAILLES les a déboutés de l’intégralité de leurs demandes.

Enfin, il résulte de l’ordonnance de désignation de M^e Z en date du 17 octobre 2003 et des ordonnances ultérieures qui ont prorogé sa mission, reprenant en cela les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, qu’en sa qualité d’administrateur provisoire, celui-ci dispose de tous les pouvoirs de l’assemblée générale et du conseil syndical, à l’exception de ceux prévus au (a) et (b) de l’article 26.

En conséquence, c’est à tort que M^me X reproche à M^e Z d’avoir agi seul, sans fournir aucune information aux copropriétaires. Il dispose en effet, aux termes de cette ordonnance et des ordonnances subséquentes, du pouvoir d’agir seul et d’approuver seul les comptes.

Le moyen tiré de la violation des dispositions de l’article 62-9 du décret du 17 mars 1967 n’est pas fondé.

Sur l’état de la copropriété

Contrairement à ce qu’allègue M^me X, il n’est pas établi que l’immeuble menace ruine et à vocation à être détruit de sorte qu’il serait inutile de faire les travaux d’un montant de 705.776,64 €.

Il est au contraire justifié que cet immeuble peut être réparé et que le risque d’effondrement de certains éléments de l’immeuble pourrait se réaliser si les travaux dont le paiement est sollicité par M^e Z ès qualités n’étaient pas exécutés.

Le moyen de M^me X qui n’est pas fondé ne sera pas accueilli.

Sur les charges de copropriété

M^e Z, ès qualités, sollicite la confirmation du jugement et sollicite une condamnation complémentaire de M^me X. Il fait ainsi valoir qu’au titre des charges courantes pour la période du 3^e trimestre 2013 au 1^er trimestre 2015 inclus, soit postérieurement aux demandes présentées en première instance, M^me X reste devoir 570,47 €.

M^me X sollicite le rejet de la demande du syndicat des copropriétaires au titre de son appel de charges relatifs aux travaux pris selon le procès-verbal du 15 mars 2011.

Il est constant qu’elle ne motive pas cette demande dans le corps de ses conclusions et ne développe aucun moyen ou argument au titre du rejet des demandes du syndicat des copropriétaires en paiement des charges de copropriété.

Les demandes du syndicat des copropriétaires, qui sont justifiées par les productions en particulier la matrice cadastrale, les bordereaux d’appels de fonds, les relevés de comptes arrêtés au 11 avril 2015, les procès-verbaux de décision de M^e Z, l’approbation des comptes, les appels de fonds des périodes litigieuses, le règlement de copropriété, le rapport du bureau d’étude technique, seront dès lors accueillies.

Le jugement sera en conséquence confirmé en toutes ses dispositions et complété conformément aux demandes d’actualisation faites par le syndicat des copropriétaires.

Sur la demande de délai de M^me X

Il est patent que M^me X sollicite un délai pour régler ses charges mais ne motive pas cette demande, ni ne produit des pièces permettant à la cour d’apprécier le bien-fondé de cette demande de délai.

La demande de délai n’étant pas fondée sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts présenté par le syndicat des copropriétaires

Le tribunal de grande instance a rejeté la demande de dommages-intérêts formée par le syndicat des copropriétaires au motif qu’il ne justifierait pas de l’existence d’un préjudice distinct de celui déjà réparé par les intérêts moratoires.

Toutefois, il résulte des pièces produites que M^me X n’est pas à jour de ses dettes et ne verse pas régulièrement les sommes au syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété.

Elle ne justifie pas l’existence de difficultés financières expliquant sa carence à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété.

Un tel comportement est constitutif d’une faute et cause à la collectivité des copropriétaires, privés de sommes importantes nécessaires à la gestion et l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, alors qu’elle savait que la copropriété se trouvait en état de grande précarité.

Le jugement déféré doit donc être infirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts.

Il y a lieu de condamner M^me X à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 200 euros à ce titre.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il apparaît équitable de condamner M^me X à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à ce titre.

M^me X, partie perdante, conservera la charge de leurs frais de défense et devra supporter les dépens d’appel, les dispositions du jugement relatives à l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens étant confirmées.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant contradictoirement,

DIT que M^e Z justifie de sa qualité à agir,

DIT que les pièces de M^me X ont été communiquées en temps utiles,

INFIRME le jugement déféré sur les dommages et intérêts réclamés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé XXX, XXX et XXX à XXX-d’Oise),

LE CONFIRME pour le surplus,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

CONDAMNE M^me X à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de :

* 570,47 € au titre des charges courantes pour la période du 3^e trimestre 2013 au 2^e trimestre 2015 inclus selon décompte arrêté au 21/04/2015 avec intérêts de droit à compter de la présente décision,

* 200 € à titre de dommages intérêts,

* 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

REJETTE toutes autres demandes,

CONDAMNE M^me X aux dépens d’appel,

DIT qu’ils seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame Michèle TIMBERT, Président et par Madame MULOT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,